Đánh giá thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn thành phố hà nội từ năm 2010 đến n

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH QUANG TUẤN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY
NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC SỰ NGHIỆP, CÔNG LẬP TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH QUANG TUẤN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY
NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC SỰ NGHIỆP, CÔNG LẬP TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2010 ĐẾN NAY
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:
Đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa
từng được ai công bố trong công trình khoa học nào trước đó.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Tuấn


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
em còn nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo và sự giúp

đỡ nhiệt tình của các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Hà Nội.
Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, tạo điều kiện tốt nhất giúp đỡ em trong
suốt quá trình thực hiện luận văn đến nay. Em luôn ghi nhớ những công lao của
thầy đã dìu dắt và hướng dẫn em.
Bên cạnh đó là những công sức và tạo điều kiện của Ban Giám hiệu Nhà
trường, các thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm.
Em xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa quản lý Tài nguyên,
Phòng đào tạo, Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên, các cán bộ Văn phòng
Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ em trong quá trình thực hiện Luận văn này./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Tuấn


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ...............................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ....................................................................................4
2.3. Ý nghĩa của đề tài:................................................................................................4
2.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học..................................................4
2.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn. .....................................................................................4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................5

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................................5
1.1.1. Những quy định của pháp luật về đăng kí đất đai và cấp Giấy
chứng nhận QSD đất ...................................................................................................7
1.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. ................................................................................................10
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................11
1.2.1. Pháp Luật đất đai.............................................................................................11
1.2.2. Bộ Luật Dân sự (2005)....................................................................................12
1.2.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009) ..13
1.2.4. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho tổ chức đang sử dụng đất
(Điều 137, Nghị đinh 181/NĐ-CP) ...........................................................................13
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................................26
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quản lý đất đai trên thế giới...................................................................................26
1.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất
đai ở Việt Nam...........................................................................................................27
1.3.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất
đai tại Thành phố Hà Nội...........................................................................................28
1.3.4. Đánh giá chung về tổng quan:..........................................................................32
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......33


iv

2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................33
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................33
2.2.1. Về không gian nghiên cứu ..............................................................................33
2.2.2. Về thời gian nghiên cứu ..................................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội......................................33

2.3.2. Thực trạng tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp,
công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội............................................33
2.3.3. Đề xuất các giải pháp và đánh giá hiệu quả thực hiện một số giải pháp đẩy
nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp công lập trên địa bàn
thành phố Hà Nội của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội......................................34
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................34
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.............................................................34
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh.......................................................................35
2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan................................................35
2.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội..................................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................39
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................39
3.2. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực
nghiên cứu. ................................................................................................................46
3.2.1. Những thuận lợi: .............................................................................................46
3.2.2. Những khó khăn, hạn chế: ..............................................................................47
3.3. Sơ lược tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Hà Nội ...........................49
3.3.1. Cơ cấu sử dụng đất của Thành phố Hà Nội. ...................................................49
3.3.2. Tình hình biến động đất đai của Thành phố Hà Nội:......................................50


v

3.4. Đánh giá chung về công tác quản lý, sử dụng đất..............................................52

3.4.1. Những mặt tích cực:........................................................................................52
3.4.2. Những hạn chế, thiếu sót:................................................................................53
3.5. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp,
công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................................................54
3.5.1. Số lượng tổ chức sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: .......................54
3.5.2. Tình hình nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức
trên địa bàn Thành phố Hà Nội: ................................................................................56
3.5.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn thành phố
Hà Nội giai đoạn 2010-2013:................................................................................... 58
3.5.4. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức sự nghiệp, công lập
trên địa bàn thành phố Hà Nội: .................................................................................60
3.6. Phân tích những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân của tồn tại trong quá trình
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội.....66
3.7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức sự nghiệp,
công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................................................68
3.7.1. Giải pháp công nghệ địa chính........................................................................68
3.7.2. Giải pháp chính sách .......................................................................................70
3.7.3. Giải pháp tuyên truyền, giáo dục ....................................................................71
3.7.4. Giải pháp nâng cao nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký.........................71
3.7.5. Giải pháp khác.................................................................................................72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................74
1. Kết luận .................................................................................................................74
2. Kiến nghị:..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................78


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC

: Hồ sơ địa chính

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

UBND

: Uỷ ban nhân dân

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Thực trạng trình độ cán bộ của Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội.............................................................................................30
Bảng 1.2: Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức
trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2010 - 2013.................................................31
Bảng 1.3: Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế
thành phố Hà Nội để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2010- 2013 ....................32
Bảng 3.1: Diện tích các loại đất chính của thành phố Hà Nội năm 2014 .................49
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 – 2014 ...............................................................................................51
Bảng 3.3: Số lượng tổ chức đang sử dụng đất tại các quận (huyện, thị xã)
trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2013...........................................................55
Bảng 3.4: Tình hình nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức sử dụng
đất tại các quận (huyện, thị xã) trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2013 ........56
Bảng 3.5: Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn thành phố
Hà Nội theo đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã đến năm 2013. ..................57
Bảng 3.6: Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2013 ..................................................................58
Bảng 3.7: Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức tại trên địa bàn
thành phố Hà Nội từ năm 2010 - 2013......................................................................59
Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn thành phố
Hà Nội đến năm 2013 ...............................................................................................60
Bảng 3.9: Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Hà Nội đến năm 2013...............................................................................61
Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN cho các tổ chức sự nghiệp công lập trên địa bàn

thành phố Hà Nội theo đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã đến năm 2013. .62
Bảng 3.11: Số lượng GCN đã cấp cho các tổ chức sự nghiệp, công lập theo
chuyên nghành trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2013.......................................63


viii

Bảng 3.12: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức sự nghiệp, công lập theo
chuyên nghành trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2013.......................................64
Bảng 3.13: Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các thủ tục hành chính
trên địa bàn thành phố Hà Nội của VPĐK đất đai Hà Nội .......................................65
Bảng 3.14: Mức độ hướng dẫn của cán bộ khi thực hiện các thủ tục
tại địa bàn thành phố Hà Nội của VPĐK đất đai Hà Nội..........................................65
Bảng 3.15: Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục
hành chính trên địa bàn thành phố Hà Nội của VPĐK đất đai Hà Nội.....................65


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội ..............................................36
Hình 3.2: Đồ thị so sánh cơ cấu giữa dân cư thành thị và dân cư nông thôn ...........41
Hình 3.3: Dự án triển khai sai với quy hoạch được phê duyệt nên đã
phải dừng việc thi công công trình............................................................................42
Hình 3.4: Một góc khu dân cư mới tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh. ..............44
Hình 3.5: Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém dẫn đến cảnh tắc đường
hàng ngày tại đường Nguyễn Trãi – Hà Đông. .........................................................45
Hình 3.6: Hình ảnh ngập úng tại trung tâm Hà Nội sau mỗi trận mưa to.................46
Hình 3.7: Hậu quả sau một trận giông lốc vào tháng 6/2015 tại Hà Nội..................48
Hình 3.8: Biểu đồ biểu hiện cơ cấu sử dụng đất Tp. Hà Nội năm 2014 ...................50

Hình 3.9: Đồ thị biểu thị hiện trạng sử dụng và biến động đất đai
của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014...........................................................52
Hình 3.10: Đồ thị so sánh kết quả cấp GCN cho các tổ chức giai đoạn
từ năm 2010 đến năm 2013 ......................................................................................58
Hình 3.11: Đồ thị so sánh kết quả cấp GCN cho các tổ chức tại
trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2010 – 2013 .................................................59
Hình 3.12: Biểu đồ cơ cấu kết quả cấp GCN đất Trụ sở cơ quan,
công trình sự nghiệp của các Tổ chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn
thành phố Hà Nội đến năm 2013...............................................................................60
Hình 3.13: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
của các Tổ chức sự nghiệp, công lập đã được cấp GCN trên địa bàn thành
phố Hà Nội đến năm 2013. .......................................................................................61
Hình 3.14: Biểu đồ cơ cấu số lượng GCN đã cho các Tổ chức sự nghiệp,
công lập theo chuyên nghành trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2013................63
Hình 3.15: Biểu đồ cơ cấu diện tích đã cấp GCN cho các Tổ chức sự nghiệp,
công lập theo chuyên nghành trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2013................64
Hình 3.16: Buổi tổ chức giới thiệu công nghệ ảnh hàng không kỹ thuật số


x

Vexcel Ultracam trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của Sở
Tài nguyên và môi trường Hà Nội ............................................................................69
Hình 3.17: Buổi tổ chức tập huấn giới thiệu công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận qua mạng của Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội............................70


1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [1, tr.248]. Bởi vậy,
nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người
không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy
trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người
chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của
cộng đồng, của một quốc gia. Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá
xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công
sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá các
ngành kinh tế để trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Để đạt mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế để trở
thành một nước công nghiệp vào năm 2020. Công tác xây dựng Hồ sơ địa
chính đồng bộ, chính quy hiện đại, là công cụ thiết thực cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Trong đó công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói chung, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các tổ chức
nói riêng rất quan trọng.
Thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ
thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết số 30/2012/QH13


2

của Quốc hội tại kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XIII, ngày 10/122012, trên địa
bàn thành phố Hà Nội. Ngay từ năm 2007, đã thực hiện Nghị quyết số
07/2007/QH-12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội, về việc đẩy mạnh công tác
cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính.
Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CTTTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục
chỉ đạo, ban hành Công văn số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13/7/2012 về
việc đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận, để cơ bản hoàn thành trong năm 2013
theo yêu cầu Quốc hội khoá XIII, tại Nghị quyết số 30/2012/QH-13.
Theo Nghị quyết 15/2008/QH12 của Quốc hội về điều chỉnh địa giới
hành chính thủ đô Hà Nội và các tỉnh, có hiệu lực từ ngày 1-8-2008, toàn bộ
tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc và 4 xã thuộc huyện Lương
Sơn, tỉnh Hòa Bình được nhập về Hà Nội. Từ diện tích gần 1,000.0 km² và
dân số khoảng 3.4 triệu người, Hà Nội sau khi mở rộng có diện tích 3,328.89
km² và dân số 6,232,940.0 người với 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện,
thị xã, 577 xã, phường, thị trấn.
Nằm chếch về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ
sông Hồng, Hà Nội có vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến
106°02' kinh độ Đông, tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía
Bắc, Hà Nam, Hòa Bình phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên phía
Đông, Hòa Bình cùng Phú Thọ phía Tây. Hà Nội cách thành phố cảng Hải
Phòng 120 km. Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008,
thành phố có diện tích 3,328.89km², nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, nhưng
tập trung chủ yếu bên hữu ngạn.


3

Hiện nay, thành phố có 57 cụm Công nghiệp, 11 cụm Công nghiệp

Làng nghề truyền thống, trong đó có trên 2029 dự án vốn FDI nằm rải rác trên
30 quận, huyện của Thành phố Hà Nội. Bên cạnh đó, hoạt động thương mại
đa dạng hóa các hoạt động kinh doanh, đầu tư xây dựng cải tạo các chợ đầu
mối, nâng cấp, hệ thống cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư vào các dự án lớn.
Trước tốc độ đô thị hoá và phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội, việc
cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức hết sức cấp thiết giúp làm tốt công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành
phố. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ
chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến
nay” với mong muốn có những đánh giá khách quan về thực trạng quá trình
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sự nghiệp, công lập
trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, đồng thời đưa ra những giải pháp thiết thực để
đẩy nhanh quá trình cấp Giấy chứng nhận, thành lập cơ sở dữ liệu đất đai, hồ
sơ địa chính, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai nói riêng và
sự phát triển của kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội nói chung.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
- Đánh giá được thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các tổ chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội. Phân
tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho các tổ chức sự nghiệp,
công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội.


4

2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội ảnh
hưởng đến thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận của Văn phòng đăng ký
đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho các tổ chức sự
nghiệp, công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận cho các tổ chức sự nghiệp, công lập trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.3. Ý nghĩa của đề tài:
2.3.1.Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tế.
- Cần nắm vững những quy định của Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, hệ thống các
văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng
và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
các tổ chức sự nghiệp, công lập sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
- Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về

quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở (Khoản 4, Điều 3, Thông
tư số: 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường) [9].
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29
tháng 11 năm 2013) [21].
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao
đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7, Điều 3, Luật đất đai số:
45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013) [21].
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Khoản 8,
Điều 3, Luật đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013) [21].
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc


6

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu đối với thửa đất xác định (Khoản 9, Điều 3, Luật đất đai số:
45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013) [21].

- Tổ chức sự nghiệp, công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật (Khoản 26,
Điều 3, Luật đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013) [21].
- Tại điều 6 Luật đất đai 2003 đã đề ra 13 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai.
Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó;
b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ hành chính;
c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất, và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất;
g) Thống kê, kiểm kê đất đai;
h) Quản lý tài chính về đất đai;
i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;


7

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý những vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai;
n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai;
Giữa các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có mối quan hệ chặt
chẽ, bổ sung cho nhau. Công tác cấp GCNQSD đất là một trong những nội
dung quan trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng
mục đích, đúng đối tượng, đúng quy hoạch và theo đúng pháp luật. Đặc biệt
là đối với người trực tiếp sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm sử
dụng, đầu tư sản xuất để đạt được hiệu quả tối ưu và thực hiện nghĩa vụ đầy
đủ với Nhà nước theo quy định của pháp luật (Luật đất đai 2003) [18].
1.1.1. Những quy định của pháp luật về đăng kí đất đai và cấp Giấy chứng
nhận QSD đất
1.1.1.1. Khái niệm về đăng kí đất đai và cấp GCNQSD đất.
* Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ):
Đăng ký đất đai bao gồm hai loại ĐKĐĐ ban đầu và đăng ký biến động
đất đai.
- ĐKĐĐ ban đầu được thể hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước, để
thiết lập hệ thống bồ sơ địa chính, cho toàn bộ đất đai với những người sử
dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, và chưa được cấp
GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở. Việc đăng ký ban đầu là nhằm xem xét
những hộ gia đình, cá nhân nào đủ điều kiện cấp GCNQSD đất.


8

- Đăng ký biến động đất đai được thể hiện sau khi đã hoàn thành công tác
đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở trong các
trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập những

thay đổi mục đích sử dụng, diện tích sử dụng, thay đổi chủ sử dụng đất.
- Đối với những người đang sử dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký
quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSD đất thì hồ sơ đăng ký đất đai
ban đầu gồm:
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã chứng thực.
- Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng.
- Văn bản uỷ quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có).
Một số quy định chung về cấp GCNQSD đất quy định tại Điều 49 Luật đất
đai 2003.
* Luật đất đai 2003 quy định về các trường hợp được cấp GCNQSD đất
như sau:
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp
sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước mgày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCNQSD đất.
3. Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSD đất mà
chưa được cấp GCNQSD đất.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử


9

dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của Luật đất đai.
8. Người mua nhà gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở
(Luật đất đai 2003) [18].
1.1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất.
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường
hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện
tích đất ở thành khu dân cư trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.


10

3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản
lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng

thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c) Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về
nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó (Luật đất đai 2003) [18].
1.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho
các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng
đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
3. Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường
hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của
pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp
sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo hợp đồng đã ký (Điều 3, Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP ngày


11

19/10/2009 của Chính phủ Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)[12].

* Điều kiện ủy quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 5, Nghị
định số: 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường
cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu
của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các điều kiện sau:
1. Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường;
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn
và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp
Giấy chứng nhận [12].
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Pháp Luật đất đai.
1.2.1.1. Luật Đất đai 2003.
1.2.1.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai. [11]
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. [12]
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh. [4]


12

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005

hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của người sử dụng đất. [3]
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [5]
- Thông tư số 20/2009/TT-BTNMT ngày 22/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [6]
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5
năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. [7]
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. [8]
- Quyết định số: 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/5/2010 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến
động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa
bàn thành phố Hà Nội. [28]
1.2.2. Bộ Luật Dân sự (2005).
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự


13

2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất)
đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. (Luật dân sự 2005) [19]
1.2.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý Nhà
nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. [20]
1.2.4. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho tổ chức đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều
49, 51, 52, 53 và 55 của Nghị định này.