Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình

Lời Mở đầu
Đô thị với tốc độ hóa Đô thị hoá ngày càng cao là một xu thế tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Trong sự nghiệp phát triển nền kinh tế văn hoá - xà hội
của mỗi một quốc gia, các Đô thị đóng vai trò nh những trung tâm hạt nhân
quan trọng.
Với vị trí xác định là trung tâm Hành chính và chính trị của Thủ đô Hà
Nội, trong những năm qua theo đờng lối của Đảng, đợc sự quan tâm nhiều mặt
của Trung ơng, Thành phố, đặc biệt là sự lÃnh đạo, chỉ đạo thờng xuyên của
Thành uỷ, UBND Thành phố, Đảng bộ chính quyền và nhân dân Quận Ba Đình
đà lỗ lực, quyết tâm thực hiện và hoàn thành nhiệm vụ đợc giao đạt đợc nhiều
thành tựu trong phát triển Kinh tế XÃ hội: kinh tế tăng trởng nhanh và liên
tục, Văn hoá - XÃ hội có bớc tiến bộ, xây dựng và quản lý Đô thị chuyển biến
tích cực. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì quá trình xây dng phát triển
Đô thị tại Quận cũng diễn ra rất nhanh song cha đáp ứng đợc yêu cầu phát triển
theo quy hoạch.Trong khi tốc độ Đô thị hoá phát triển nhanh nhu cầu cơ sở hạ
tầng cha đồng bộ phát triển nhiều khi không đợc quản lý theo quy hoạch. Nếu
công tác quản lý quy hoạch xây dựng là tiền đề cho việc tăng cờng hiệu lực quản
lý nhà nớc về xây dựng thì Cấp phép xây dựng là nhiệm vụ trực tiếp để thực hiện
xây dựng theo quy hoạch và kiến trúc Đô thị.
Trong những năm qua, Quận Ba Đình đà có những biện pháp để quản lý
quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch, nhất là trong vấn đề cấp giấy phép xây
dựng và coi đây là công tác trọng tâm để xây dựng và phát triển Cơ sở hạ tầng
Đô thị và kinh tế xà hội ngày. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn còn
những bất cập cần cần đợc xem xét có hớng giải quyết một cách hiệu quả.
Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế và Quản lý Đô thị, qua thời gian
thực tập tại phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị Quận Ba Đình em nhận thấy
đây là một vấn đề đang diễn ra và có nhiều tồn tại cần đợc tháo gỡ giải quyết ở
hầu hết các Đô thị. Với sự hớng dẫn tận tình của các cán bộ c¬ quan n¬i thùc
1

tập em đà quyết định chọn đề tài Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy
phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình .
Dựa trên những kiến thức đà học và số liệu thực tế, bằng phơng pháp thu
thập xử lý số liệu, phơng pháp luận, phơng pháp thống kê. Em xin nêu ra một số
thực trạng quản lý quy hoạch, vấn đề cấp phép xây dựng và một số giải pháp
cần thiết phải tập trung thực hiện trong thời gian tới trên địa bàn Quận Ba Đình.
Bố cục của chuyên đề thực tập tổng hợp gồm 3 phần.
- Chơng I: cơ sở lý luận và khoa học về công tác quản lý quy hoạch và
cấp giấy phép xây dựng.
- ChơngII: Thực trạng công tác quản lý quy hoạch và cấp giấy phép
trên địa bàn Quận Ba Đình.
- ChơngIII: Một số giải pháp nhằm thực hiện công tác quản lý quy
hoạch và cấp giấy phép xây dùng cã hiƯu qu¶

2


ChơngI: cơ sở lý luận và khoa học về quản lý quy
hoạch và cấp giấy phép xây dựng.
I. Khái niệm về quản lý quy hoạch.
Trớc hết ta cần hiểu Quy hoạch xây dựng Đô thị đảm bảo phân bố hợp
lý các khu vực sản xuất, tổ chức cuộc sống mọi hoạt động hàng ngày của ngời
dân đô thị, tạo cơ cấu hợp lý trong phân bố dân c và sử dụng đất đai, tạo môi trờng trong sạch, an toàn tạo điều kiện hiện đại hoá cuộc sống. Đồng thời quy
hoạch xây dựng Đô thị cụ thể hoá chiến lợc phát triển, nhằm xác định sự phát
triển hợp lý của Đô thị trong từng giai đoạn và định hớng phát triển lâu dài cho
Đô thị. Quản lý quy hoạch Đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà
chính quyền Đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động
xây dựng và phát triển Đô thị( chủ yếu là không gian vật thể )nhằm đạt đợc các
mục tiêu đề ra.
Trong điều lệ quản lý Đô thị ban hành kèm theo Nghị Định 91/CP ngày

17/8/1994 của Chính phủ đà xác định nội dung của Quản lý nhà nớc về quy
hoạch Đô thị gồm:
a, Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng Đô thị
b, Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng Đô thị.
c, Quản lý việc cải toạ và xây dựng các công trình trong Đô thị theo quy
hoạch đô thị đợc duyệt.
d,Bảo vệ cảnh quan môi trờng sống Đô thị.
e, Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị.
g, Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về
quản lý Đô thị.
Trên thực tế để giảm bớt chång chÐo trong cÊp qu¶n lý Néi dung qu¶n lý
quy hoạch và xây dựng Đô thị đợc cụ thể hoá thành những nhiệm vụ chủ yếu
sau:

3


1.1. Lập và xét quy hoạch xây dựng Đô thị.
Đây là một nội dung quan trọng, dựa trên quy hoạch chung xây dựng Đô
thị Thành phố xác định phơng hớng, nhiệm vụ cải tạo và xây dựng Đô thị về
không gian kiến trúc, cơ sở hạ tầng, tạo lập môi trờng sống thích hợp có xét đến
sự cân đối hài hoà giữa sự mở rộng Đô thị với sản xuất kinh doanh đảm bảo an
ninh quốc phòng và các hoạt động kinh doanh khác, với việc bảo tồn các di tích
lịch sử, cảnh quan thiên nhiên.
Đồ án quy hoạch xây dựng Đô thị phải do các tổ chức chuyên môn đợc
Nhà nớc công nhận lập ra và phải tuân theo các tiêu chuẩn quy phạm, quy trình
kỹ thuật của Nhà nớc hoặc đợc Nhà nớc cho phép sử dụng. Đồ án quy hoạch
xây dựng đợc duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý Đô thị, tiến hành các công tác
đầu t xây dựng, lập các kế hoạch cải tạo, xây dựng hàng năm, ngắn hạn và dài
hạn thuộc các ngành địa phơng. Trong quá trình thực hiện cần đợc xem xét, điều

chỉnh đồ án quy hoạch xây dựng cho phù hợp vơi thực tế phát triển Đô thị. Sau
khi điều chỉnh, đồ án đó phải đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Đồ án quy hoạch chung xây dựng Đô thị cần xác định phơng hớng phát
triển không gian Đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo lập môi trờng sống
thích hợp có xét đến sự cân đối hài hoà giữa việc mở rộng Đô thị với các hoạt
động sản xuất nông nghiệp, hoạt động kinh tế và đảm bảo an ninh quốc phòng
với việc bảo tồn các di tích lịch sử, cảnh quan thiên nhiên.
Đồ án quy hoạch chi tiết đợc lập trên cơ sở bản đồ địa hình và địa chính
( tỷ lệ 1/500 và 1/2000) của Đô thị nhằm cụ thể hoá và làm chính xác các quy
định của Đồ án quy hoạch xây dựng chung Đô thị và lập cho các khu đất có yêu
cầu cải tạo, xây dựng trong khu vực phát triển giai đoạn trớc mắt trên 10 năm để
laàm cơ sở xây dựng các công trình trên mặt đất và công trình ngầm. Dựa trên
các đồ án quy hoạch chi tiết để phân chia và quy định cụ thể chế độ quản lý sử
dụng các khu đất hoặc các lô đất dành cho việc sử dụng công cộng, t nhân phục
vụ cho mục đích cải tạo chỉnh trang , xây dựng các công trình Nhà ở, dịch vô,
4


sản xuất, khu cây xanh, công viên văn hoá nghỉ ngơi, nghiên cứu chuẩn bị mặt
bằng khu đất, cải tạo và phát triển mạng lới Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quy định
việc giữ gìn, tôn tạo và phát triển các công trình kiến trúc và các khu vực cảnh
quan thiên nhiên có giá trị, đảm bảo an toàn phòng chaý chữa cháy và bảo vệ
môi truờng Đô thị. Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị còn là cơ sở quy định chế
độ quản lý sử dụng đất đai cho các đối tợng sử dụng, nghiên cứu đề xuất các
định hớng kiến trúc, nghiên cứu phân kỳ đầu t cải tạo xây dựng, xác định chỉ
giới đờng đỏ và chỉ giới xây dựng các đờng phố, soạn thảo quy chế quản lý xây
dựng.
1.2. Soạn thảo và Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây
dựng Đô thị.
Nghị quyết của Chính phủ dùng để ban hành các chủ trơng chính sách,

biện pháp lớn, nhiệm vụ kế hoạch, ngân sách nhà nớc và các mặt công tác khác
của Chính phủ. Nghị định của Chính phủ dùng để ban hành các quy định nhằm
thực hiện pháp luật, pháp lệnh của Quốc hội, các quy định về nhiệm vụ quyền
hạn, tổ chức bộ máy các cơ quan Nhà nớc, các điều lệ, các quy định về chế độ
quản lý hành chính Nhà nớc. Các văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch xây
dựng đô thị là các văn bản về lập, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch xây dựng Đô
thị , các văn bản về kiểm soát phát triển Đô thị theo quy hoạch : Giới thiệu địa
điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch, xét duyệt các dự án đầu t ; giao đất cho thuê
đất, lập thẩm định các thiết kế xây dựng, cấp giấy phép đâù t, cấp giấy phép xây
dựng Đô thị, kiểm tra giám định chất lợng công trình; lập hồ sơ hoàn công; cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình; các văn bản về
thanh tra, kiểm tra giám, xử phạt hành chính trong quản lý trật tự xây dựng Đô
thị, các văn bản pháp quy định về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan, bộ máy
quản lý quy hoạch và xây dựng Đô thị , quy trình kỹ thuật, tiªu chuÈn kü thuËt,
chØ dÉn thiÕt kÕ .. . cã liªn quan.

5


Những văn bản mà Nhà nớc đà ban hành để góp phần vào công cuộc xây
dựng và quản lý Đô thị nh:
- Nghị Định 48/CP ngày 05/05/1997 của Chính phủ về Xử phạt vi phạm
hành chính trong quản lý xây dựng, quản lý nhà và các công trình kỹ
thuật hạ tầng Đô thi.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của CHính phủ về Xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đât đai.
- Quyết định 109/2001/QĐ-UB của UBND Thành phố về việc ban hành
Quy đinh cấp giấy phép xây dựng các công trình trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
- Quyết định số25/2002/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc

ban hành quy định về đảm bảo trật tự an toàn vệ sinh môi trờng
trong quá trình xây dựng các công trình tại Thành phố Hà Nội.
- Quyết định 19/2003/QĐ-UB Của UBND Thành phố Hà Nội về việc
ban hành Quy định về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Thành
phố.
Đây là những ví dụ về việc lập các văn bản pháp quy quy qiúp cơ quan
quản lý các cấp có cơ sở để Quản lý Đô thị đợc tốt hơn.
1.3. Xây dựng hệ thống kiểm soát và phát triển Đô thị theo quy hoạch
và pháp luật.
1.3.1. Quản lý Nhà nớc trong cải tạo và xây dựng công trình theo quy
hoạch.
Các công trình trong Đô thị bao gồm các công trình trên mặt đất, các
công trình ngầm hoặc trên không, kể cả các công trình điêu khắc, áp phích, biển
quảng cáo đều phải đợc thiết kế, xây dựng theo quy hoạch chung, quy hoạch chi
tiết, theo dự án đầu t và đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt. Quản lý
công việc cải tạo và xây dựng công trình trong Đô thị cần lựa chọn địa điểm xây

6


dựng và cấp chứng chỉ quy hoạch để hớng dẫn việc sử dụng đất Đô thị, cấp giấy
phép xây dựng hoặc ra quyết định đình chỉ việc xây dựng cải tạo các công trình
xây dựng, hớng dẫn cải tạo và xây dựng công trình, đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình, điều tra thống kê và lu trữ hồ sơ các công trình
trong Đô thị.
Chủ đầu t khi lập dự án khả thi hoặc thiết kế xây dựng công trình trong
Đô thị phải làm đơn xin cơ quan quản lý quy hoạch Đô thị giới thiệu địa điểm
xây dựng. Khi địa điểm đà đợc xác định, kiến trúc s trởng hoặc Sở xây dựng cấp
chứng chỉ quy hoạch theo đề nghị của chủ đầu t. Sau khi dự án đà đợc duyệt,
chủ đầu t phải làm các thđ tơc nhËn ®Êt, xin cÊp ®Êt, xin cÊp giÊy chứng nhận

quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nớc cấp có thẩm
quyền. Việc cấp giấy phép cải tạo và xâydựng phải căn cứ vào giấy tờ hợp pháp
về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu vệ sinh, bảo
vệ môi trờng, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc Đô thị, về mỹ quan công trình,
cảnh quan Đô thị và các tiêu chuẩn, các quy phạm về quy hoạch Đô thị và các
quy định về xây dựng Đô thị.
Việc xây dựng các công trình ngầm duới các tuyến đờng phố chính của
Đô thị phải đợc tiến hành đồng bộ, khơỉ công xây dựng cùng một lúc và công
trình ngầm phải hoàn thiện trớc khi xây dựng trên mặt đất. Trong trờng hợp cha
đủ điều kiện xây dựng đồng bộ mà vẫn phải tiến hành từng phần thì phải đợc
Chủ tịch UBND Thành phố cho phép.
Các tổ chức cá nhân sử dụng công trình kiến trúc phải giữ gìn, duy trì
hình thể kiến trúc công trình và trồng cây xanh cho phù hợp với quy hoạch xây
dựng Đô thị đà đựơc phê duyệt. UBND Quận phải đảm bảo cho các đờng phố,
quảng trờng, nhà ga, vờn hoa, công viên, cầu cống, hầm ngầm đợc chiêu sáng và
có tên gọi cho công trình đó, các công trình kiến trúc phải có số đăng ký theo
quy định của Nhà nớc để qu¶n lý.

7


Việc bố trí, lắp đặt các biển báo thông tin, quảng cáo, tranh tợng ngoài
trời của các tổ chức cá nhân có ảnh hởng đến bộ mặt kiến trúc Đô thị và mỹ
quan đờng phố phải có giấy phép lu hành của Sở văn hoá và giấy phép xây dựng
của Kiến trúc s trởng hoặc Sở xây dựng của Thành phố. Các loại cây xanh tiếp
cận mặt phố chính đều phải trồng theo quy hoạch và do cơ quan có thẩm quyền
cho phép trồng hoặc chặt bỏ để đảm bảo yêu cầu sử dụng và mỹ quan Đô thị, cải
tạo về khí hậu vệ sinh môi trờng và không làm h hỏng các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật dới mặt đất cũng nh trên không.
1.3.2. Giới thiệu địa điểm xây dựng các công trình trong Đô thị.

Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trờng, việc tìm kiếm địa điểm xây
dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự thủ tục cứng nhắc. Trên cơ
sở quy hoạch xây dựng Đô thị đợc duyệt, Nhà nớc chỉ lo lựa chọn và quyết định
những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế, văn
hoá, phục vụ đời sống xà hội và cơ sở hạ tầng chung cho Đô thị mà trong quy
hoạch chung, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết cha làm rõ đợc nh:
các khu sứ quán, tháp truyền hình, các dự án đầu t xây dựng khu dân c tập trung,
các dịch vụ công cộng ... Đối với các công trình khác, các chủ đầu t có thể tìm
đất xây dựng thông qua các công ty đầu t phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu
đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phơng tiện thông tin đại
chúng ... hoặc thông qua việc giao dịch mua bán, chuyển giao sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
1.3.3. Cấp chứng chỉ quy hoạch.
Muốn cho công tác xây dựng theo quy hoạch đợc đa vào nề nếp, chính quyền
Đô thị cần tạo ra môi trờng pháp lý thích hợp. Môi trờng pháp về xây dựng đô
thị trên cơ sở Hiến pháp và Pháp luật cùng với các chủ trơng chính sách của
Đảng và Nhà nớc.
Việc quản lý xây dựng Đô thị là một quá trình từ chuẩn bị đầu t đến kết
thúc đầu t xây dựng. Cấp chứng chỉ quy hoạch là giấy chứng nhËn vỊ quy ho¹ch,
8


nhằm cung cấp các dữ kiện về sử dụng đất đai, yêu cầu xây dựng công trình
trên khu đất và việc sử dụng các cơ sở Hạ tầng có liên quan đến khu đất cho các
chủ đầu t thực hiện triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch đợc duyệt. Đơn xin
cấp chứng chỉ quy hoạch của chủ đầu t gửi tới Sở Xây dựng hay Sở kiến trúc quy
hoạch cần có các nội dung sau:
- Họ, tên ngời địa diện chủ đầu t, địa chỉ của chủ đầu t.
- Địa điểm dự kiến xây dựng và nguồn gốc cũng nh hiện trạng khu đất
đó.

- ý đồ đầu t : chức năng công trình Đô thị có nhiệm vụ cung cấp chứng
chỉ quy hoạch để làm cơ sở cho các chủ đâù t tiến hành lập dự án khả thi thiết kế
công trình .
- Cở sở để cấp chứng chỉ quy hoạch là: đơn xin cấp chứng chỉ quy hoạch
của chủ đầu t, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đà đợc phê duyệt, các tiêu
chuẩn, quy phạm và xây dựng đô thị, vệ sinh môi trờng, an toàn ...đợc cơ quan
Nhà nớc ban hành hoặc cho phép sử dụng.
Trong chứng chỉ quy hoạch cần xác định rõ nhứng yêu cầu về vệ sinh an
toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trờng. Các yêu cầu về sử dụng đất đai,
chức năng khu đất, loại công trình cấm xây dựng, kiến trúc và cảnh quan Đô thị
nh: màu sắc, vật liệu, mái...Quan hệ giữa địa điểm xây dựng với tổng thể, giới
hạn khu đất trong chỉ giới xây dựng và đờng đỏ, mục đích sử dụng đất, mật độ
xây dựng, hệ số sử dụng đất... Chứng chỉ quy hoạch là cơ sở pháp lý để các nhà
quản lý xây dựng Đô thị cấp phép xây dựng.
1.4. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm
Nội dung thanh tra, kiểm tra viẹc thực hiện quy định quản lý quy hoạch
xây dụng Đô thị là phát hiện các vi phạm về quy hoạch xây dựng ở Đô thị mà
thực tế thờng phát sinh nh: phát hiện và xử lý các trờng hợp cấp giấy phép xây
dựng không đúng thẩm quyền, phát hiện và xử lý các trờng hợp cấp giấy phép
xây dựng không đúng thẩm quyền, phát hiện các đơn vị thi c«ng kh«ng cã t
9


cách pháp nhân, phát hiện hành vi xây dựng phá dỡ công trình không có giấy
phép hoặc làm không đúng với giấy phép; vi phạm việc bảo vệ cảnh quan môi trờng sống của Đô thị, các vi phạm về sử dụng và khai thác công trình kết cấu hạ
tầng ký thuật Đô thị nh cấp nớc sinh hoạt, điện dân dụng , không có giấy
phép.
Uỷ ban nhân dân phờng thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát hoạt động
của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn về việc thực hiện các quy định quản lý
quy hoạch Đô thị và pháp luật, thực hiện việc cỡng chế thi hành các quyết định

xử lý của cơ quan Nhà nớc.
Uỷ ban Nhân dân Quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
kiểm tra, thanh tra và chỉ đạo UBND cấp dới xử lý các vi phạm về quy hoạch,
xây dựng, khai thác và sử dụng công trình trong Đô thị theo pháp luật.
Uỷ ban Nhân dân Thành phố ban hành các quy định và chỉ đạo UBND
cấp dới thực hiƯn viƯc thanh tra, kiĨm tra, xư lý c¸c vi phạm về quản lý quy
hoạch xây dựng Đô thị trong toàn thành phố.
Các sở chuyên ngành chịu trách nhiệm trớc UBND Thành phố quản lý
Nhà nớc về quy hoạch Đô thị, hớng dẫn Uỷ ban nhân dân cấp dới về chuyên
môn nghiệp vụ và chịu trách nhiệm về hiệu quả quản lý của ngành mình trên
toàn Thành phố. Uỷ ban Nhân dân các cấp phối hợp với các cơ quan quản lý
Nhà nớc trên địa bàn đợc giao quản lý có trách nhiệm kiểm tra, phát hiện các vi
phạm trật tự xây dựng và có biện pháp xử lý kịp thời.
II. Mục đích và quy trình cấp phép xây dựng.

Căn cứ vào Nghị định 15/CP ngày 04/3/1994 của Chính Phủ về chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ xây dựng và Nghị định 34/
CP ngày 23/4/1994 của Chính phủ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu
tổ chức của Tổng cục địa chính. Căn cứ Quy chế quản lý đầu t và Xây dựng
ban hành kèm theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ, để
tăng cờng công tác quản lý quy hoạch Đô thị và đất đai trên địa bàn Thành phố.
10


UBND Thành phố ra quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành
phố Hà Nội ( ban hành kèm theo Quyết định

109/2001/QĐ-UB ngày

8/11/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ).

2.1. Mục đích và yêu cầu cđa cÊp giÊy phÐp x©y dùng.
CÊp giÊy phÐp x©y dùng các công trình nhằm tạo cho các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình thực hiện xây dựng các công trình nhanh chóng, thuận tiện.
Đảm bảo quản lý việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định
của pháp luật có liên quan: Bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trờng, bảo tồn các
di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến trúc có giá
trị ; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng hiệu
quả đất đai xây dựng công trình.
Trên cơ sở cấp giấy phép xây dựng làm căn cứ để kiểm tra giám sát thi
công, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công và đăng ký sở
hữu hoặc sử dụng công trình.
2.2. Đối tợng phải xin phép xây dựng.
Các đối tợng phải xin phép xây dựng bao gồm;
- Nhà ở riêng lẻ của Nhân dân không thuộc đối tợng miễn giấy phép xây
dựng đợc quy định tại điều 33 Quy chế quản lý đầu t và Xây dựng (ban hành
theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ).
- Các công trình thuộc các dự án của t nhân, tổ chức kinh doanh không
thuộc doanh nghiệp Nhà nớc, không sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc hoặc vốn
tín dụng do Nhà nớc bảo lÃnh, vốn tín dụng đầu t phát triển của Nhà nớc.
- Các công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế, các công trình
tôn giáo chủ đầu t xin cấp giấy phép xây dựng phải cóp trách nhiệm chấp hành
đúng, đầy đủ các quy định của pháp luật và giấy phép xây dựng đợc cấp. Công
trình đợc khởi công xây dựng sau 25 ngày kể từ khi : đà nộp đủ hồ sơ xin cấp
giấy phép xây dựng hợp lệ (có biên nhận hồ sơ hợp lệ của cán bộ tiếp nhận hồ
sơ) nhng không đợc cơ quan cấp giấy phép xây dựng trả lời lý do không cấp
11


giấy phép xây dựng thì chủ đầu t đợc khởi công xây dựng sau khi đà báo cáo
UBND phờng biết, biết về ngày khởi công bằng văn bản. Chịu trách nhiệm trớc

pháp luật về mọi hậu quả gây ra, do thực hiện không đúng giấy phép xây dựng
và thiệt hại do việc xây dựng công trình của mình gây ra đối với công trình
ngầm, trên mặt đất và trên không có liên quan.
Trong khi xây dựng, chủ đầu t phải đảm bảo trật tự, vệ sinh môi trờng,
che chắn công trình đảm bảo an toàn cho nhân dân và các công trình xung
quanh theo quyết định của Nhà nớc và của UBND Thành phố. Nếu gây ra thiệt
hại tới quyền lợi, nhà cửa các công trình của tổ chức và nhân dân thì phải bồi thờng. Nếu có tranh chấp, không giải hoà đợc thì hai bên sẽ giải quyết theo quy
định của UBND Thành phố và pháp luật hiện hành.
2.3. Điều kiện đợc cấp phép xây dựng.
Chủ đầu t phải có một trong các loại giấy tờ về sử dụng đất sau thì đợc xét cấp
giấy phép xây dựng:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhµ níc cã thÈm qun
cÊp. GiÊy chøng nhËn qun sư dụng đất này do Tổng cục địa chính phát hành
kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đà cấp cho hộ gia đình hoặc là giấy
chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở đợc cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định 60/Cp ngày 5/7/1994 của Chính
phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Đô thị.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng
Nhà ở và các công trình khác của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai. Những giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở, chuyên dùng trong
quá trình thực hiện các chính sách về đất đai qua từng thời kỳ của Nhà nớc mà
ngời đợc giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay.

12


- GiÊy chøng nhËn qun sư dơng t¹m thêi do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền cấp có tên trong sổ địa chính, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc
chế độ cũ cấp cho nguời sử dụng và kh«ng cã khiÕu kiƯn, kh«ng cã tranh chÊp.

- GiÊy tê thừa kế nhà, đất. Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bàn nhà ở
kèm theo quyền sử dụng đất ở đợc UBND phờng xác nhận , thẩm tra lô đất đó
không có tranh chấp và đợc UBND cấp Quận xác nhËn kÕt qu¶ thÈm tra cđa
UBND phêng.
- GiÊy tê vỊ quyền sở hữu nhà ở theo hớng dẫn thông t số 47/BXD
XDCBĐT ngày 5/8/1989 và thông t số 02/BXD- §T ngµy29/4/1992 cđa BXD híng dÉn thùc hiƯn ý kiÕn của Thờng trực hội đồng Bộ trởng về việc hoá giá nhà
cấp III, cấp IV tại các Đô thị từ trớc ngày 15/10/1993 hoặc từ 15/10/1993 đến trớc ngày 5/7/1994 mà trong giá nhà đà tính đến giá đất ở của nhà đó.
Trong trờng hợp hộ gia đình không có loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định nhng đợc UBND cấp phờng thẩm tra là đất đó đang sử dụng
không có tranh chấp, đợc UBND cấp Quận xác nhận kết quả thẩm tra của
UBND phờng thì cũng đợc xét cấp giấy phép xây dựng ( thời gian thẩm tra
không quá 10 ngày và thời gian xác nhận không quá 7 ngày )
2.4. Chủ thể quản lý công tác cấp phép xây dựng.
* Chủ tịch UBND Quận
Chủ tịch UBND Thành phố phân cấp cho Chủ tịch UBND quận cấp giấy
phép xây dựng mới và cải tạo nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu t nhân có quy mô từ 5
tầng trở xuống, không hạn chế diện tích sàn xây dựng và cấp giấy phép xây
dựng các công trình có tổng diện tích sàn không quá 1000 m2 thuộc các dự án
đầu t của t nhân, các tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nớc xây
dựng trên địa bàn quận, huyện (trừ các công trình tiếp giáp mặt phố đợc quy
định tại phụ lục kèm theo quy định này).
Chủ tịch UBND quận phải cấp giấy phép xây dựng, quản lý xây dựng theo
giấy phép xây dựng đúng theo quy hoạch đợc duyệt và quy định của pháp luËt,
13


đảm bảo quản lý có hiệu quả trật tự xây dựng trên địa vàn và sự chỉ đạo nghiệp
vụ, chuyên môn của Sở Xây dựng.
*Sở, ngành liên quan
Văn phòng kiến trúc s trởng thành phố có trách nhiệm

- Cung cấp đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết đợc duyệt, kiến trúc các khu
vực cho Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện(gọi chung là cơ quan cấp giấy
phép xây dựng).
- Thoả thuận bằng văn bản về quy hoạch, kiến trúc các công trình cụ thể
tại các khu vực cha có quy hoạch chi tiết hoặc các khu vực có yêu cầu cao, đặc
biệt về quy hoạch- kiến trúc, các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tợng đài,
tranh hoành tráng theo yêu cầu của Chủ đầu t và cơ quan cấp giấy phép xây
dựng.
*Sở địa chính- Nhà đất có trách nhiệm:
- Có văn bản hớng dẫn và kiểm tra UBND các quận, huyện thực hiện
trách nhiệm liên quan.
- Trả lời các cơ quan cấp giấy phép xây dựng về các vấn đề liên quan đến
mốc giới địa chính khi có yêu cầu.
*Ban tôn giáo Thành phố có trách nhiệm
- Thoả thuận bằng văn bản cho chủ đầu t đối với các công trình tôn giáo
sửa chữa lớn có thay đổi kết cấu, kiến trúc hoặc khôi phục công trình tôn giáo bị
h hỏng, xuống cấp.
- Có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận cho chủ đầu t đối với
các công trình tôn giáo xây dựng mới(Nhà, tợng, bia, đài, tháp và các công trình
nhằm mục đích thờ tự).
* Sở văn hoá thông tin có trách nhiệm:
Có giấy phép về nội dung quảng cáo, tợng đài và tranh hoành tráng theo
yêu cầu của Chủ đầu t hoặc thoả thuận bằng văn bản khi có yêu cầu của cơ quan
cÊp giÊy phÐp x©y dùng.
14


*Các tổ chức liên quan khác
Để thực hiện cấp phép xây dựng cho các công trình, trong trờng hợp cần thiết
cơ quan cấp giấy phép xây dựng có thể xin ý kiến các tổ chức liên quan, các tổ

chức liên quan có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp phép xây
dựng.
2.5. Căn cứ để cấp giấy phép xây dựng.
Để xét cấp giấy phép xây dựng cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải dựa vào
các căn cứ sau;
2.5.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng do chủ đầu t buộc làm ba bộ,
một bộ trả cho ngêi xin phÐp x©y dùng, hai bé nép cho cơ quan cấp giấy phép
xây dựng.
2.5.2. Quy hoạch xây dựng đà đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê
duyệt.
2.5.3. Thiết kế xây dựng công trình đà đợc lập thẩm định và phê duyệt
theo quy định tại điều 36 của NGhị định 52/1999/NĐ-CP và hớng dẫn của Bộ
Xây Dựng.
2.5.4. Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch, xây
dựng, vệ sinh môi trờng và các văn bản có liên quan.
2.6. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở và sửa chữa, cải tạo mở rộng nhà ở
hiện có gồm:
a, Đơn xin phép cấp giấy xây dựng cho chủ đầu t đứng tên ( kèm theo
chứng chỉ quy hoạch nếu có )
b, Bản sao có thi thự 1 trong những giÊy tê vỊ qun sư dơng ®Êt, kÌm
theo trÝch lơc bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.
c, Giấy phép đăng ký kinh doanh( nếu là công trình xây dựng của doanh
nghiệp)
d, Ba bé hå s¬ thiÕt kÕ:
15


- Mặt bằng công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/200-1/500, kèm theo sơ đồ vị trí
công trình

- Mặt bằng các tầng, các mặt đất và mặt cắt của công trình tỷ lệ 1/1001/200.
- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100-1/200 và chi tiết mặt cắt móng tỷ lệ
1/50, kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nớc ma, xử lý nớc thải, cấp nớc, cấp điện tỷ
lệ 1/100-1/200. Giải pháp gia cố, chống đỡ khi tháo rỡ công trình liền kề và cam
kết chịu trách nhiệm (đối với các công trình xây xen, hồ sơ thiết kế phải do tổ
chức hoặc cá nhân có giấy phép hành nghề. Đối với nhà ở dới 3 tầng có vốn
<500 tr hoặc diện tích sàn <200m2 đợc xây dựng ở khu có quy hoạch chi tiết đợc
phê duyệt không nằm trong khu trung tâm, ven đờng phố chính Đô thị, khu vực
bảo vệ thiên nhiên, không sát công trình văn hoá lịch sử đợc công nhận thì chủ
đầu t có thể tự lập hồ sơ thiết kế xây dựng và phải tự chịu trách nhiệm về an
toàn, bền vững của công trình.
Đối với Hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định khả năng nâng tầng, thay đổi
sơ đồ kết cấu và biện pháp gia cố giống nh xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
mới, sửa chữa, cỉa toạ nhà ở cũ ngoài ra còn có ảnh chụp khổ 9cm x12cm mặt
chính công trình có không gian liền kề kế trớc khi cải tạo, sửa chữa, mở rộng.
Đối với các công trình là di tích văn hoá, lịch sử danh lam thắng cảnh đợc
Nhà nớc công nhận phải có giấy phép của Bộ trởng bộ văn hoá thông tin và phải
tuân theo các quy định của pháp luật về Bảo vệ và sử dụng di tích lịch sử văn
hoá danh lam thắng cảnh. Nếu là các công trình tôn giáo phải có văn bản chấp
thuận của Ban tôn giáo Thành phố và của UBND Thành phố. Việc quản lý đầu t
xây dựng và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng các công trình tôn giáo phải
tuân thủ các quy định Đ12 của Nghị định 26/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của
Chính phủ về hoạt động tôn giáo
2.8. Trình tự cấp phép xây dựng.

16


Các công trình xây dựng Đô thị theo thông t hớng dẫn cấp giấy phép xây
dựng và căn cứ theo NĐ 91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy

hoạch Đô thị và NĐ 177/CP ngày 20/10/94 ban hành điều lệ quản lý đầu t và
xây dựng của Chính phủ gồm các bớc sau:
a, Tiếp nhận và phân loại hồ sơ xin phép xây dựng.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ t cách thẩm
quyền và nhân lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra nội
dung và quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào sổ theo dõi công trình.
Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đơn xin phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và nhà ở, các giấy tờ liên quan ®Õn ngn gèc cđa thưa ®Êt nh B»ng
kho¸n ®iỊn thỉ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trớc đây ). Cơ quan tiếp
nhận hồ sơ ghi mà vào số vào phiếu nhận, có chữ ký cuả bên giao và bên nhận
hồ sơ. Sau đó cán bộ hẹn ngày giải quyết vào giấy nhận hồ sơ và đợc lập thành 2
bản, một bản giao cho chủ đâù t và một bản lu tại cơ quan cấp giấy phép xây
dựng. Trờng hợp tõ chèi tiÕp nhËn hå s¬ xin cÊp giÊy phÐp xây dựng thì ngời
tiếp nhận hồ sơ phải trả lời rõ lý do từ chối cho đơng sự biết.
Trong thời hạn tối đa là 7 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, ngời tiếp nhận
hồ sơ phải trực tiếp thông báo bằng văn bản cho đơng sự biết yêu cầu cần bổ
xung hồ sơ. Chủ đầu t có quyền đề nghị ngời tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những
yêu cầu cần bỏ xung và hoàn chỉnh hồ sơ cho hợp lệ. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có
trách nhiệm đáp ứng đề nghị của đơng sự. Thời gian hiệu chỉnh hồ sơ không tính
vào thời gian thụ lý hồ sơ.
Thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng công trình không quá 25
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, khuyến khích việc thụ lý hồ sơ nhanh hơn
thời gian quy định và đảm bảo đúng pháp luật.
Trờng hợp có nguy cơ sụp đổ, kể từ khi nhận đợc đơn trình báo của chủ
nhà UBND phờng, phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận phải kiểm tra và
xác nhận ngay hiện trạng nguy hiểm của công trình. Cơ quan quan cấp giấy
17


phép xây dựng có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng trong vòng 7 ngày kể từ

khi nhận đủ hồ sơ hợp lý. Chủ đầu t phải tự tổ chức thực hiện chống đỡ và có
biện pháp phòng ngừa để đảm bảo an toàn cho ngời và môi trờng xung quanh.
Đối với nhà ở riên lẻ thì thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng không quá
20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
b, Tham vấn ý kiÕn cđa tỉ chøc cã liªn quan.
T theo yªu cầu, đặc điểm của từng công trình cơ quan cấp giấy phép xây dựng
giửi văn bản tham vấn ý kiến của tổ chức liên quan: Địa chính, Công nghệ môi
trờng, Phòng cháy chữa cháy, Xây dựng, Giao thông công chính, UBND Thành
phố.Sau 10 ngày kể từ khi nhận đợc văn bản xin ý kiến tham vấn, các tổ chức
cá nhân đợc hỏi ý kiến phải có trách nhiệm trả lời bằng văn bản. Qua thời gian
quyết định mà tổ chức cá nhân đợc hỏi ý kiến không trả lời thì coi nh đà đồng ý.
Đối với công trình lớn, phức tạp ở vị trí quan trọng trong Đô thị, có yêu cầu cao
về mỹ quan kiến trúc, nghệ thuật, bảo vệ cảnh quan môi trờng thì cơ quan cấp
giấy phép xây dựng phải tổ chức lấy ý kiến t vấn của Hội đồng kiến trúc quy
hoạch.
Trờng hợp phát sinh các khiếu nại trong việc cấp giấy phép xây dựng thì
ngừời khiếu nại phải làm đơ. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhận đơn và trả
lời đơng sự biết.
c, Thẩm tra hồ sơ, quy định cấp giấy phép xây dựng và thu lệ phí.
Căn cứ vào hồ sơ xin phép x©y dùng, cã ý kiÕn tham vÊn, chøng chØ quy hoạch
các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan,
cơ quan cấp giấy phép xây dựng thẩm tra hồ sơ, kiểm tra tại thực địa đó quyết
định hay từ chối cấp giấy phép xây dựng. Trớc khi trao giấy phép xây dựng, cơ
quan cÊp giÊy phÐp x©y dùng thu lƯ phÝ theo quy định của Nhà nớc. Sau khi tiếp
nhận giấy phép xây dựng, chủ đầu t phải thông báo ngày khởi công cho cơ quan
cấp giấy phép xây dựng và chính quyền sở tại biết. Trong thời hạn 12 tháng kể
từ ngày nhận đợc giấy phép xây dựng mà công trình cha khởi công thì chủ đầu t
18

phải xin phép gia hạn ( thời gian gia hạn thêm là 12 tháng, quá thời gian trên thì
giấy phép xây dựng không còn giá trị ).
Khi có nhu cầu sửa đổi bổ xung giấy phép xây dựng chủ đầu t phải có văn
bản giải thích lý do, nội dung sửa đổi.
d, Giải quyết khiếu nại tố cáo.
Khi nhận đợc khiếu nại tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp
giấy phép xây dựng phải cử cán bộ có thẩm quyền nhận đơn và trả lời cho chủ
đầu t. Trờng hợp chủ đầu t vẫn không thống nhất ý kiến trả lời của ngời địa diện
cơ quan cấp giấy phép xây dựng tùi Trởng phòng cơ quan cấp giấy phép xây
dựng phải trực tiếp gặp và giải quyết khiếu nại tố cáo đối với chủ đầu t. Nếu chủ
đầu t vẫn không nhất trí với cách giải quyết của cơ quan Thủ trởng cơ quan cấp
giấy phép xây dựng thì khiếu kiện lên cơ quan cấp có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật.
e, Thẩm tra hồ sơ, quyết định cấp giấy phép xây dựng và thu lệ phí.
Căn cứ vào hồ sơ xin giấy phép xây dựng các ý kiến thoả thuận, chứng chỉ quy
hoạch ( nếu có ) quy chuẩn về xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên
quan, cơ quan cã thÈm qun cÊp giÊy phÐp x©y dùng thÈm tra hồ sơ, kiểm tra
thực địa để giải quyết cấp hoặc tõ chèi cÊp giÊp phÐp x©y dùng.
GiÊy phÐp x©y dùng đợc lập thành 2 bản chính, một bản cấp cho chủ đầu
t và một bản lu ở cơ quan cấp giấy phép xây dựng . trờng hợp bị mất giấy phép
xây dựng thì chủ đầu t phải báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để cấp
lại.
Trớc khi giao giấy phép xây dựng cho chủ đầu t, cơ quan cấp giấy phép
xây dựng thu lệ phí và phụ phí xây dựng theo các quy định của Bộ tài chính và
của UBND Thành phố.
f, Gia hạn giấy phép xây dựng.
Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đựoc giấy phép xây dựng mà công trình
vẫn cha có điều kiện khởi công thì chủ đầu t phải xin phép gia h¹n. Thêi gian
19

gia hạn thêm là 12 thàng, quá thời hạn trên mà chủ đầu t vẫn không khởi công
xây dựng công trình thì giấy phép xây dựng không có giá trị pháp lý.
h, Kiểm tra, theo dõi việc xây dựng theo giấy phép xây dựng.
Trớc khi khởi công xây dựng chủ đầu t phải thông báo ngày khởi công cho cơ
quan cấp giấy phép xây dựng, chính quyền phờng sở tại biết. Niêm yết trên báo
công trình số giấy phép xây dựng, tên đơn vị thiết kế, đơn vị thi công, ngày khởi
công, ngày hoàn thành và phối cảnh công trình tại địa điểm công trình ( trừ nhà
ở riêng lẻ thuộc sở hũ t nhân).
Khi có nhu cầu thay đổi bổ xung những nội dung quy định trong GPXD
thì chủ đầu t phải làm đơn xin phép cơ quan cấp giấy phép xây dựng, trong đó
giải thích rõ lý do và nội dung cần thay đổi, bổ sung kèm theo bản vẽ mới hợp
lệ. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét và quyết định thay đổi, bổ sung
GPXD trong thời gian không quá 10 ngày kể từ khi nhận đợc đơn giải trình của
chủ đầu t kèm theo bản vẽ mới hợp lệ.
Khi tiến hành định vị công trình và thi công móng chủ đầu t phải báo cáo
bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết trớc 7 ngày để cử cán bộ
đến kiểm tra, xác minh tại hiện trờng và xác nhận việc thi công công trình đúng
giấy phép xây dựng đà cấp. Nếu quá 2 ngày so với ngày hẹn trong giấy báo của
chủ đầu t mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không cử ngời đến kiểm tra, xác
minh hiện trờng, thì chủ đầu t mới đợc tiếp tục triển khai thi công công trình.
Mọi sai sót do việc kiểm tra chậm trễ gây ra, cơ quan cấp giấy phép xây dựng
phải chịu trách nhiệm.
Trong quá trình thi công còn lại chủ đầu t phải thi công theo đúng GPXD
đợc cấp, đảm bảo chất lợng công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

20


ChơngII: THực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy

phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình
Giới thiệu chung về Quận Ba Đình quận Ba Đình.
Ba Đình có vị trí đặc biệt quan trọng, là trung tâm chính trị- hành chính
Thủ đô nói riêng và cả nớc nói chung, nơi đặt trụ sở của nhiều cơ quan Trung ơng Đảng và Nhà nớc, có nhiều đơn vị bộ đội, đại sứ nớc ngoài đóng trên địa
bàn.

21


Quận Ba Đình nằm ở phía Tây Bắc nội thành Thủ đô Hà Nội, Phía Bắc
quận Ba Đình giáp quận Tây Hồ, phía Đông giáp quận Hoàn Kiếm, phía Nam
giáp quận Đống Đa, phía Tây giáp quận Cầu Giấy.
Quận Ba Đình có diện tích 9,248 km2 đợc chia thành 12 phờng với số dân tính
đến hết 31/12/1999 là 202.700 ngời, mật độ dân số trung bình là 22.094 ngời/km2.
Trên địa bàn quận có nhiều cơ quan đầu nÃo của Trung ơng Đảng, Nhà nớc, các cơ quan ngoại giao trên địa bàn quận cũng có nhiều danh thắng, di tích
lịch sử văn hoá và có vinh dự là nơi thờng xuyên diễn ra các sự kiện chính trị
trọng đaị của đất nớc Với vai trò đặc biệt quan trọng là trung tâm chính trịhành chính quốc gia nên quận Ba Đình đÃ, đang và sẽ luôn nhận đợc sự quan
tâm của Trung ơng Đảng, Chính phủ, sự chỉ đạo trực tiếp của Thành uỷ, UBND
và sự giúp đỡ của các Sở, Ban, Ngành, Đoàn thể thành phố.
Lợi thế rất to lớn và quý giá đó của quận Ba Đình tạo ra nhiều điều kiện thuận
lợi để phát triển kinh tế- xà hội, đặc biệt là các lĩnh vực thơng mại, dịch vụ, khoa
học công nghệ, quản lý hành chính
Đất ở cũ thuộc các phờng phía Bắc(phờng Trung Trực, Quán Thánh, Trúc
Bạch, Điện Biên). Khu vực này có các mặt cắt đờng ổn định, chỉ giới đờng đỏ
đợc xác định, việc đầu t hạ tầng kỹ thuật đợc xây dựng tơng đối đồng bộ.
Đất ở chung c cao tầng hoặc các khu tập thể lớn(Thành Công, Giảng
Võ). Khu vực này nhìn chung có quy hoạch song ở đây các khu tập thể lớn
thấp tầng đợc xây dựng từ nhiều năm nay(nh Giảng Võ, Thành Công)
khôngcòn phù hợp với quy chuẩn xây dựng hiện hành và nhu cầu sử dụng của
hiện tại. Việc xây dựng cơi nới lộn xộn phá vỡ quy hoạch, việc lập dự án quy

hoạch đầu t đồng bộ dể đảm bảo kiến trúc quy hoạch, việc lập dự án quy hoạch
đầu t đồng bộ để đảm bảo kiến trúc quy hoạch cha thực hiện đợc.
Đất ở của nhân dân ở xen kẽ các làng cũ( Cống Vị, Đội Cấn, Ngọc Hà,
Ngọc Khánh, Thành Công, Giảng Võ). Các khu nhà ở của nhân dân xen lẫn
22


các làng cũ thì xây dựng mang tính tự phát không có quy hoạch, việc đầu t hạ
tầng kỹ thuật không đồng bộ.
Một đặc thù của quận Ba Đình là một quận còn nhiều đất nông nghiệp

(

tập trung chủ yếu tại các phờng Cống Vị, Ngọc Hà và Đội Cấn với diện tích
khoảng trên 100 ha) nên việc thu hồi, chuyển đổi chức năng sử dụng đất nông
nghiệp sang đất đô thị, đất ở nh thế nào cho hợp lý có tính khả thi để tránh tình
trạng sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, gây khó khăn bức xúc trong quản
lý xây dựng và quản lý trật tự xây dựng- đô thị ở các khu vực này.
Bảng tổng hợp đất đơn vị ở
TT Loại đất
1
2
3
4
5
6
7
8

Đất khu phố cũ

Đất làng truyền thống
Đất ở cải tạo, xây mới theo quy hoạch
Đất ở ngoài đê
Đất công trình công cộng
Đất nhà trẻ, trờng cấp 1,2
Đất cây xanh
Đất đờng nhánh
Tổng cộng

Diện tích
(Ha)
29,25
83,02
120,82
24,46
5,34
24,41
8,50
34,00
330,00

Tỷ lệ
(%)
8,92
25,16
36,61
7,41
1,62
7,40
2,58

10,30
100

I, Thực trạng quản lý quy hoạch.

Ba Đình là một trong bốn Quận nội thành cũ của Hà Nội, tại đây có khu
trung tâm Ba Đình - đầu nÃo chính trị của cả nớc, là nơi đặt khu cơ quan ngoại
giao đoàn và một số tổ chức quốc tế đồng thời nơi đây còn có các khu Đô thị
mới đợc xây dựng trong những năm vừa qua nh Khu Ngọc Khánh, Vạn Phúc,
khu Đội Cấn Quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong đó nhu cầu về
nhà ở và giải phóng mặt bằng ngày càng trở lên cấp bách. Quận Ba Đình là địa
bàn có vị trí trọng yếu nên thờng xuyên đợc sự quan tâm chỉ đạo, lÃnh đoạ của
Thành phố và Trung ơng về mọi mặt nói chung trong công tác xây dựng về quản
lý Đô thị nói riêng.Với sự cố của các ngành, các cấp từ Thành phè ®Õn QuËn,
23


công tác quản lý quy hoạch Đô thị và cấp giấy phép ở Quận đà đợc những kết
quả:
Trong những năm 2000-2002 Qn ®· giao cho UBND 12 phêng trong
Qn tỉ chức quản lý quy hoạch trên cơ sở bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/2000 của Quận Ba Đình đà đợc UBND Thành phố phê duyệt theo quyết định
68/2000/QĐ-UB ngµy 14/7/2000 cđa UBND Thµnh phè Hµ Néi do ViƯn quy
hoạch Đô thị Nông thôn- Bộ xây dựng thiết lập tháng 6/1999.
Quận đà tổ chức công khai quy hoạch để mọi ngời dân đợc biết và thực
hiện theo quy hoạch. Quận đà hoàn thành công tác GPMB 3 tuyến đờng Voi
Phục Cầu giấy, Giang Văn Minh- Đội Cấn, Viện Vật lý - Đê Bởi( giai đoạn
1). Ngoài những kết quả mà Quận đà đạt đợc trong những năm qua còn tồn tại
nhiều thực trạng trong quản lý quy hoạch:
Quận có bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đà đợc UBND Thành phố

duyệt và đà có những quy hoạch dự kiến đất phục vụ các công trình công cộng
nhng hiện nay cha có dự án triển khai cụ thể. Các phờng có tốc độ Đô thị hoá
cao và có nhiều biến động về xây dựng nh: Ngọc Hà, Phúc Xá, Cống Vị, Đội
Cấncha có bản đồ chi tiết tỷ lệ 1/500.Bên cạnh đó tình trạng xay dựng tự phát,
tự do cấp đấ, giới thiệu địa điểm, lấn chiếm đất xây dựng không theo quy hoạch
đà phát triển bừa bÃi và đang diễn ra hàng ngày cha có biện phát kiểm soát triệt
để. Đây là một hiện tợng phổ biến và đang là mối đe doạ lớn cho sự phát triển
lành mạnh của Thành phố Hà Nội nói chung và của Quận Ba Đình nói riêng. Nó
ảnh hởng trực tiếp đến các chỉ tiêu kinh tế xà hội của đất nớc và Thành phố
theo hớng văn minh, hiện đại và đậm đà bản sắc dân tộc.
Quản lý quy hoạch trên cơ sở bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 gặp nhiều
khó khăn. Quy hoạch Quận Ba Đình đợc phê duyệt chỉ định hớng trong thời
gian tới cha cã quy ho¹ch chi tiÕt cơ thĨ cho tõng phêng ®Ĩ thùc hiƯn.
HiƯn nay viƯc giíi thiƯu vµ xÐt dut địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ
quy hoạch của Quận cha có những quy định cụ thể cả về tr×nh tù cịng nh néi
24


dung. Hơn nữa cơ quan của Quận không trực tiếp chịu trách nhiệm về công tác
này, nên năng lực chuyên môm còn yếu kém.
Một số địa điểm trong Quận không xây dựng theo đúng đồ án quy hoạch
thiết kế. Trong quá trình Đô thị hóa đang diễn ra hiện nay, dân c trong Quận
tăng cao cả về tự nhiên lẫn cơ học. Điều đó dẫn đến tình trạng đất đai bị lấn
chiếm( nh đất công, ao hồ, công trình văn hoá lịch sử) và chuyển đổi mục đích
sử dụng theo hình thức tự phá, mua bán trao tay, xây dựng không phép, xây
dựng lộn xộn không theo kiến trúc nhất là ở các phờng đang có tốc độ Đô thị
hoá cao: Ngọc Hà, Cống Vị, Phúc Xá
Hớng dẫn xây dựng theo quy ho¹ch, kiÕn tróc tõng tỉ chøc, tõng ngêi dân
có nhiều nhu cầu xây dựng còn hạn chế. Việc xác định mốc giới cắm mốc các
dự án tuyến đờng còn chậm, cha đáp ứng yêu cầu. Hơn nữa mâu thuẫn giữa việc

các chủ dự án xây dựng các tuyến đờng có cách cắm mốc giới khác với quy
hoạch của chính quyền địa phơng cũng làm tăng tình trạng xây dựng trái phép
của nhân dân, ngời dân thì không biết nên xây dựng nh thế nào. Gây ra tình
trạng bất bình của nhân dân ở khu vực xây dựng. Các dự án mở đờng vành đa,
mở đờng Giao thông đà cắm mốc giới, nhng dự kiến mở rộng quy hoạch các dự
án khu công cộng dịch vụ, trung tâm thơng mại cha có dự án khả thi. Các dự
án đầu t tập trung thông qua quyết định đầu t đang gặp mâu thuẫn về cấp quyết
định đầu t, giữa việc quản lý Quận theo lÃnh thổ và Quản lý Thành phố theo
ngành dọc. Công tác giải phóng mặt bằng các tuyến đờng còn chậm, dân không
chịu đi do không thấy thoả mÃn giá tiền đền bù làm cho công tác quy hoạch
thực hiện chậm trễ. Sau khi GPMB, do không có sự kiểm soát, kiểm tra của cơ
quan chức năng dẫn đến hiện tợng tự ý xây dựng không theo tổng thể kiến trúc
làm phá vỡ cảnh quan.
Tình trạng xây dựng lộn xộn trái phép ở Quận( chủ yếu ở khu vực làng
xÃ, ven đờng quốc lộ ) đà và đang làm cho cảnh quan Đô thị, bộ mặt của Quận
cũng nh của Thành phố trở lên biến dạng phá vỡ kiến trúc và quy hoạch của
25