Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ba vì, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (446.2 KB, 106 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
NGUYỄN THANH HIẾU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYẾN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS. TS. TRẦN HỮU VIÊN
Hà Nội, 2020
i
CỢNG HỊA XÃ HỢI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin, số liệu trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ... tháng 10 năm
2020
Người cam đoan
Nguyễn Thanh Hiếu
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới GS. TS. Trần Hữu Viên đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học
Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và
hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND huyện Ba Vì, phịng Tài
ngun và Mơi trường, phịng Thống kê, Chi nhánh văn phịng Đăng ký đất
đai huyện Ba Vì, cùng các bà con nhân dân trên huyện Ba Vì đã đã cung cấp
tài liệu, số liệu cho tơi để hồn thành luận văn thuận lợi.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh
nghiệm cịn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì
vậy, tơi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để luận
văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày ... tháng 10 năm
2020
Học viên
Nguyễn Thanh Hiếu
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................ii
MỤC LỤC....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................viii
DANH MỤC HÌNH.......................................................................................viii
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................4
1.1. Cơ sở lý luận, những khái niệm có liên quan......................................... 4
1.1.1. Những khái niệm có liên quan..........................................................4
1.1.2. Chức năng chủ yếu của đất đai........................................................7
1.1.3. Vấn đề quản lý đất đai, sự cần thiết thực hiện công tác đăng ký,
cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính...................... 8
1.2. Trên thế giới..........................................................................................12
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở My.......................................................................... 12
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở Úc (Australia ).......................................................12
1.2.3. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở Pháp.......................................................................13
1.2.4. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở Thụy Điển...............................................................14
1.2.5. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở Thái Lan.................................................................14
1.2.6. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ở Trung Quốc............................................................ 15
iv
1.2.7. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới trong công tác quản lý
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.15
1.3. Ở Việt Nam...........................................................................................16
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam.................................................................16
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Ba Vì.......................................................................... 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................30
2.1. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội . 30
2.1.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện
Ba Vì.........................................................................................................30
2.1.3. Kết quả thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019.............................30
2.1.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019................................................... 30
2.1.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì........................................ 30
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 30
2.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp.............................30
2.2.2. Phương pháp điều tra tại thực địa, điều tra nhanh với sự tham gia của
cộng đồng và lấy ý kiến chuyên gia..........................................................31
2.2.3. Phương pháp so sánh..................................................................... 31
2.2.4. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp................................... 31
v
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.........................32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội .. 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................32
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội.................................................................. 38
3.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì....43
3.2.1. Thực trạng cơng tác quản lý đất trên địa bàn huyện Ba Vì............43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì..........................50
3.3. Kết quả thực hiện công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba
Vì giai đoạn 2017 - 2019.............................................................................52
3.4. Đánh giá công tác cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì giai
đoạn 2017 - 2019.........................................................................................62
3.4.1. Đánh giá về nhân lực thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa
bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.........................................................62
3.4.2. Đánh giá về cơ sở vật chất, công tác quản lý HSĐC và nguồn kinh phí
phục vụ ĐKĐĐ, cấp GCN QSDĐ, lập HSĐC.......................................... 64
3.4.3. Đánh giá TTHC liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN QSDĐ, thời
gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành........66
3.4.4. Đánh giá sự hợp tác của công dân, áp lực công việc đối với công tác
cấp GCN QSDĐ và đưa ra một số đề xuất giải pháp...............................69
3.4.5. Đánh giá mức độ hiểu biết của công dân trong công tác cấp GCN
QSDĐ....................................................................................................... 71
3.4.6. Đánh giá chung...............................................................................73
3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ba Vì.................................................................................... 75
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật................................................. 75
vi
3.5.2. Giải pháp về nhân lực.....................................................................75
3.5.3. Giải pháp về ky thuật nghiệp vụ..................................................... 76
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất ky thuật................................... 76
3.5.5. Về tuyên truyền, giáo dục............................................................... 76
3.5.6. Về tổ chức chỉ đạo.......................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................81
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐS
CNH và HĐH
CCN
CHXHCN
TTHC
VPĐK
GCN QSDĐ
KCN
TN MT
HSĐC
QSDĐ
UBND
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Ba Vì TP. Hà Nội ..........
Bảng 3.2. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì giai
đoạn 2017 - 2019 .............................................................................................
Bảng 3.3. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm
2017 ................................................................................................................. 55
Bảng 3.4. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm
2018 ................................................................................................................. 57
Bảng 3.5. Kết quả việc cấp GCN QSD đất ở trên địa bàn huyện Ba Vì năm
2019 ................................................................................................................. 59
Bảng 3.6. Kết quả việc cấp GCN QSD đất Nơng nghiệp
trên địa bàn huyện
Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ...........................................................................
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá về nhân lực thực hiện công tác cấp GCN QSD đất
trên địa bàn huyện Ba Vì .................................................................................
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá về cơ sở vật chất và kinh phí phục vụ công việc
GCNQSD đất và lập HSĐC ............................................................................
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá TTHC liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ, thời
gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ...................
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không
đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với
công tác cấp GCN QSDĐ ...............................................................................
Bảng 3.11. Kết quả tổng hợp ý kiến của công dân liên quan tới công tác cấp
GCN QSD đất..................................................................................................
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì .................................................................
1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần
là nơi sinh sống, sản xuất của con người mà nó cịn là nơi diễn ra các hoạt
động giao lưu văn hóa, trao đổi thơng tin, làm phong phú cuộc sống của con
người, tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 quy định: “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ”.
Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 2009, Luật đất đai 2013 cùng với các văn
bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
được xác định rõ tại điều 97 Luật đất đai 2013. Đây thực chất là một thủ tục
hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa
Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt
toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông
qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Nhà nước phải thực hiện tốt công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất,
hướng dẫn người dân hiểu và thực hiện theo luật đất đai hiện hành.
Ba Vì là huyện ngoại thành phía Tây Bắc của Hà Nội, là một huyện bán
sơn địa, diện tích tự nhiên là 428 km², lớn nhất Thủ đô Hà Nội. Trong những
2
năm qua, huyện Ba Vì đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế xã hội, biến động sử dụng đất nhiều.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến
từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Ba Vì đã xác định đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ
quyền lợi cho người sử dụng đất. Từ năm 2017 đến nay, huyện Ba Vì đã tích
cực tun truyền đến người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của các hộ gia đình,
cá nhân trong cơng tác cấp GCN QSD đất, đồng thời hướng dẫn các hộ dân kê
khai đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất. Tuy nhiên,trong quá trình triển khai
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của Viện
Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp, dưới sự hướng dẫn trực tiếp
của GS. TS. Trần Hữu Viên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực
trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hợ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba
Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện thêm cơ sở khoa học trong công tác cấp GCN QSĐ đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá được đúng thực trạng và các khó khăn, vướng mắc trong cấp
GCN QSD quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho - hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì.
3
Đề xuất được các giải pháp, chính sách và kế hoạch nhằm đẩy nhanh
công tác cấp GCN QSD đất trên địa bàn huyện.
1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân bao gồm tất cả các hoạt động đăng ký đến lập hồ sơ địa
chính, thẩm định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
-
Phạm vi chuyên môn: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019.
Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà
Nội.
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2017 2019.
1.4. Mục tiêu nghiên cứu
1.4.1. Mục tiêu tổng quát
Nâng cao hiệu quả và chất lượng thực hiện công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
1.4.2. Mục tiêu cụ thể
-
Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội gia đoạn 2017 - 2019.
-
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hồn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa
bàn huyện Ba Vì.
4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận, những khái niệm có liên quan
1.1.1. Những khái niệm có liên quan
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Có nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về đất đai.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật
chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và khơng gian tự nhiên của tổng thể
vật chất đó”.
Nhưng cũng có quan điểm, quan niệm tổng hợp và cụ thể hơn, cho rằng
đất đai là những tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế - xã hội của một tổng
thể vật chất.Thống nhất với quan điểm này, Hội nghị quốc tế về Môi trường ở
Riode Janerio, Brazil năm 1992 đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông, suối, hồ, đầm lầy…)
các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản
trong lịng đất, tập đồn động vật và thực vật, trạng thái của sinh vật”.
Theo khái niệm trên đây thì: Đất đai là một phần diện tích cụ thể trên
bề mặt trái đất, Bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay
trên và dưới mặt đất như:
+
+
Thổ nhưỡng, địa hình, địa mạo, nước mặt;
+
Địa chất, các lớp trầm tích sát bề mặt, nước ngầm;
+
Điều kiện khí hậu thời tiết;
+
Động vật, thực vật, vi sinh vật;
Trạng thái định cư của con người, các kết quả hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại.
5
Tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ
thuật điều tra thóai hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí,
diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có
tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong
hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng,
khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và
hoạt động sản xuất của con người.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai
còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra,
mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành
sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về khơng gian
và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì
trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất.
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng
6
thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một là đăng ký
đất ban đầu và giai đoạn hai là đăng ký biến động đất đai. Đăng ký ban đầu
được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống
hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử
dụng đủ điều kiện. Còn đăng ký biến động thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,
cộng đồng, cơng dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian
tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt
nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng cơng cụ
đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích cơng dân có thể thấy được như Nhà nước
bảo vệ quyền và bảo vệ người cơng dân khi có các tranh chấp, khuyến khích
đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất
đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở
hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, khơng được khai
thác trong lịng đất và trên khơng, nếu được phải có sự cho phép của Nhà
nước. Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp
pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung
tồn xã hội. Vì vậy, đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống tin về đất đai
sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý các
thơng tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện
tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng,
những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng
đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này.
7
1.1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” hợp pháp của người sử
dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trị rất quan
trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến
động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình
tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người
sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.2. Chức năng chủ yếu của đất đai
-
Chức năng sản xuất: Là nền tảng trợ giúp cho hệ thống trợ giúp sự
sống, thông qua việc sản xuất sinh khối để cung cấp lương thực, thực phẩm
chăn nuôi, gỗ, dầu và các vật liệu sinh vật sống cho con người sử dụng một
cách trực tiếp hoặc thông qua.
-
Chức năng môi trường sống: Đất đai là nền tảng cho đa dạng hóa sinh
vật trong đất bằng cách cung cấp môi trường sống cho sinh vật và là nơi dự trữ
nguồn gen cho thực vật, động vật và vi sinh vật, ở trên và bên dưới mặt đất.
-
Chức năng điều hịa khí hậu: Đất đai và sử dụng đất đai là nguồn và
nơi chứa của ga nhà kín hay hình thành một đồng xác định của cân bằng năng
lượng toàn cầu phản chiếu hay hấp thu chuyển đổi năng lượng của bức xạ mặt
trời và của chu kỳ thủy văn toàn cầu.
-
Chức năng nước: Đất đai điều hòa sự tồn trữ và chảy đi của nguồn tài
nguyên nước mặt, nước ngầm và những ảnh hưởng chất lượng của nước.
-
Chức năng tồn trữ: Đất đai là nơi chứa các vật liệu và các chất cho
việc sử dụng của con người.
8
-
Chức năng kiểm sốt chất thải và ơ nhiễm: Đất đai có khả năng chấp
nhận, lọc, đệm và chuyển đổi những thành phần nguy hại.
-
Chức năng không gian sống: Đất đai cung cấp nền tảng tự nhiên cho
việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và các hoạt động sinh hoạt khác.
Chức năng nối liền không gian: Đất đai cung cấp không gian
cho sự
vận chuyển của con người đầu tư và sản xuất, cho sự dịch chuyển của động
vật, thực vật giữ những vùng riêng hệ sinh thái tự nhiên.
1.1.3. Vấn đề quản lý đất đai, sự cần thiết thực hiện công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất
được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý
đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai
trị quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và khơng gian. Quản lý đất đai
bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các
quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh
chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý đất
đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai
phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này, quản
lý đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia, chống
lại mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất đai
cho các ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức không
gian trên đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
phù hợp với phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích đầu tư vào
đất và bảo vệ đất… Quản lý đất đai theo nghĩa hẹp là công việc của ngành
quản lý đất đai trong phân hệ quản lý Nhà nước. Theo nghĩa này, quản lý đất
đai là q trình thu thập, điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về
9
thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất;
lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất
cũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và
giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất…)
(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá
trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực,
thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó khơng
thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý
việc sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân
số, hiện đại hóa, cơng nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày
nay. Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng
quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân
đất đai thì Nhà nước phải thực hiện cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
a. Vai trị trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trị rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước
với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định
giao đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất,
còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng
đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN
với đầy đủ thơng tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống
thơng tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng
cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN địi
hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
10
đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai. Mặt khác hoàn thành tốt
nhiệm vụ đăng ký đất đai khơng chỉ tạo tiền đề mà cịn là cơ sở nhất thiết cho
triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân
sử dụng và trong q trình sử dụng ln có sự biến đổi về chủ sử dụng, về
diện tích cũng như loại đất. Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể
nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát
hiện được những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối đất đai
cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp
GCN. Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm
chắc được và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề đất
đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Trong khi đó,
nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, khơng ít
trường hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy cơng tác quản lý
gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được.
GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp GCN thì
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất
của họ.
GCN là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá
này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN
cịn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra
các quyết định có liên quan đến q trình quản lý, sử dụng đất.
11
b. Đối với người sử dụng đất
-
Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
-
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như:
tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất khơng
gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
-
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước
đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, các loại thuế có liên quan...
-
Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-
Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản
để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất
cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
c. Đối với nhà nước
-
Là cơng cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm
hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
-
Là công cụ cung cấp thơng tin trong q trình quản lý đất đai đặc biệt
trong quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử
dụng đất, chủ sử dụng.
Là cơng cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối
tượng.
-
Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
lĩnh vực đất đai.
-
Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải
phóng mặt bằng.
-
Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường
bất động sản.
12
d. Các đối tượng liên quan khác
-
Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các
ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
-
Đối với các doanh nghiệp, cơng ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác
nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng nhằm đảm bảo
việc kinh doanh có hiệu quả.
-
Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì
GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
-
Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê...
quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
1.2. Trên thế giới
Tình hình quản lý đất đai, cấp GCN QSD đất và lập hồ sơ địa chính của
một số quốc gia trên thế giới.
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở My
Mỹ là một quốc gia phát triển, Luật đất đai tại Mỹ quy định công nhận
và khuyến khích sở hữu tư nhân và được nhà nước bảo hộ. Đến nay, Mỹ đã
hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ
địa chính. Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu
trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thơng tin và biến động
đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp
GCN QSDĐ tại Mỹ sớm hồn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị
trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở Úc (Australia )
Úc là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người
cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử dụng
thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để đảm bảo an toàn,
13
thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ
gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về đất đai,
thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn
và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký.Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an tồn và chi phí giao dịch
thấp. Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận
đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của
Nhà nước. Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý
và cung cấp các dịch vụ liên quan.
1.2.3. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở Pháp
Tại Pháp, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: Đất đai thuộc sở hữu
nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ
đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm
nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy
cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục
vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thơng
tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xun, phù hợp và
cũng có thể cung cấp thơng tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng
thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền đối
với đất đai mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hóa
và tư liệu trên giấy, bao gồm: Các chứng thư bất động sản và sổ địa chính.
Ngồi ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép
chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản
nào cần đăng ký.
14
1.2.4. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở Thụy Điển
Ở Thuỵ Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý
và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, tồn bộ
pháp luật và chính sách đất đai ln đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng
giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào
loại hồn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt
động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng
đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thơng tin địa chính đều được quản lý bởi
ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất
đai ở Thuỵ Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh
tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thuỵ Điển từ năm 1970 trở lại đây
gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư
nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn
đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất
đai và hệ thống đăng ký…
1.2.5. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN QSDĐ và GCN quyền sử dụng đất ở
được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất
khơng có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ; đối với các chủ sử dụng đất sở hữu
các mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa
xanh; đối với các chủ sử dụng mảnh đất khơng có giấy tờ thì được cấp bìa
vàng. Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu
15
xác minh được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa
vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp
pháp thì sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ.
1.2.6. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính ở Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức
là giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để
sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các
chính sách như:
-
Khơng giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự
án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo
quy định;
-
Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu
tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện
dự án;
-
Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các
khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở
sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các cơng trình kết
cấu hạ tầng. Trong trường hợp đặc biệt khơng thể bố trí trong khu, cụm cơng
nghiệp (CCN) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngồi khu công nghiệp.
1.2.7. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới trong công tác quản lý
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Sau khi tiến hành nghiên cứu về cơng tác quản lý đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của một số quốc gia trên
thế giới đã rút ra được một số kinh nghiệm.
1) Hệ thống thông tin đất đai phải được xây dựng trên nền tảng công
nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu thông tin phải phát triển đáp
ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
16
2)
Bất cứ ai sử dụng đất đai và sở hữu bất động sản trên lãnh thổ đều
phải tiến hành đăng ký đất đai, Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp
của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
3)
Dữ liệu bất động sản đã được đăng ký được lưu giữ và công bố thông
qua một số điện tử gọi là Sổ đăng ký bất động sản các thông tin về quy hoạch, về
giá trị bất động sản, chủ sử dụng… cũng được các cơ quan quản lý liên quan
chuyển đến cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ đăng ký bất động sản.
1.3. Ở Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng đất
đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ
gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo số liệu thống kê từ Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và
Môi trường), năm 2019 tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
tổng hợp từ các địa phương đạt trên 97,36% tổng diện tích các loại đất cần
cấp, tăng 0,16% so với cùng kỳ năm 2018.
Đến nay, cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 77% tổng diện
tích tự nhiên; tỷ lệ cấp GCN lần đầu tổng hợp từ kết quả thực hiện của các địa
phương đạt trên 97,36% tổng diện tích các loại đất cần cấp (tăng lên 0,16%,
tương đương khoảng 20.900 GCN so với cùng kỳ năm 2018).
Kết quả này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao hiệu quả công
tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm điều kiện pháp lý cho người sử dụng
đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ hợp pháp của mình theo quy định của pháp
luật đất đai. Hiện nay, cả nước có 165/713 đơn vị hành chính cấp huyện trên
