ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ HỮU BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
-------  -------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
®Ò tµi: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ HỮU BẰNG,
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”

Giảng

viên

hướng : Th.S NGUYỄN THỊ HẰNG

dẫn
Sinh viên thực hiện
Lớp
Chuyên ngành

1

: NGUYỄN ĐÌNH CHIẾN
: CĐ13QĐ3
: Quản lý đất đai


Hà Nội, 2017

2


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên nghành quản lý đất
đai cũng như trong suốt thời gian thực tế tại UBND xã Hữu Bằng, huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến:
- Các thầy, cô giáo trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội
đã tận tâm giảng dạy, truyền thụ cho em những kiến thức bổ ích trong suốt
thời gian theo học tại trường.
- Toàn thể các thầy cô giáo giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai trường
Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và giúp
đỡ em trong quá trình hoàn thành hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
- Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất đến cô giáo,
Ths. Nguyễn Thị Hằng người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và đẫn
dắt em trong suốt thời gian hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến: Ban lãnh đạo, cán bộ chuyên
môn UBND xã Hữu Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ,
cung cấp những thông tin, tài liệu cần thiết và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất
để em hoàn thành được đề tài tốt nghiệp với những số liệu cập nhật chính xác
và hoàn thiện hơn.
Với điều kiện thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn
chế của một sinh viên nên bài báo cáo này sẽ không tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo đóng góp ý kiến của các thầy cô cùng
toàn thể các bạn để em có điều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình,
phục vụ tốt hơn cho công tác thực tế sau này. Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, Ngày 31 tháng 03 năm 2017
Sinh viên
Nguyễn Đình Chiến
3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

4

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

GCN
BTC
BTNMT
CVĐC
CT – TTg
CNH – HĐH
ĐKTK
HSĐC
HĐND
NĐ – CP
TNMT
TTLT
SDĐ
QĐ BTNMT
STNMT
UBND
MĐSDĐ
VPĐKĐĐ

Giấy chứng nhận

Bộ Tài Chính
Bộ Tài Nguyên Môi Trường
Công văn địa chính
Chỉ thị thủ tướng
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Đăng ký thống kê
Hồ sơ địa chính
Hội đồng nhân dân
Nghị định – Chính phủ
Tài nguyên môi trường
Thông tư liên tịch
Sử dụng đất
Quyết định Bộ Tài Nguyên Môi Trường
Sở Tài Nguyên Môi Trường
Ủy Ban Nhân Dân
Mục đích sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai


MỤC LỤC

5


DANH MỤC BẢNG

6


DANH MỤC HÌNH ẢNH

7


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào
hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng
của đất nước.
Luật đất đai ra đời với những quy định chặt chẽ hơn trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai đã góp phần đưa đất đai từng bước được sử dụng
có hiệu quả, đúng theo quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng
góp phần thúc đẩy sự phát triển của đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những
công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ, góp phần hình thành và
phát triển thị trường bất động sản đó là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhằm quản lý đến từng thửa
đất, từng chủ sử dụng. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý, đáp
ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài
sản hợp pháp và thuận tiện khi giao dịch, thực hiện các quyền và nghĩa vụ về
đất đai theo quy định của pháp luật, tạo tiền đề để hình thành và phát triển thị
trường bất động sản công khai lành mạnh.
Các Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai 2003, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 2009 và Luật đất đai năm 2013 cùng với các văn bản
pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa
8

chính. Đây thực chất là một thử tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là
cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử
dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo về quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng là cơ sở đảm bảo chế độ
quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
và khoa học
Xã Hữu Bằng nằm phía Đông Nam huyện Thạch Thất với tổng diện
tích là186,14 ha diện tích đất tự nhiên. Trong đó: 80,60 ha được sử dụng vào
mục đích nông nghiệp chiếm 43,30% diện tích đất tự nhiên; 105,55 ha đất
được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chiếm 56,70% tổng diện tích tự
nhiên. Với 4369 hộ được chia thành 9 thôn gồm: Thôn Bò, Thôn Giếng, Thôn
Sy, Thôn Bàn, Thôn Đông, Thôn Miễu, Thôn Đình, Thôn Sen và Thôn Ba
Mát.
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, khoa học công nghệ và trình
độ dân trí ngày càng được nâng cao; theo đó công tác cấp GCN quyền sử
dụng đất tại địa bàn xã Hữu Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội cũng
có sự chuyển biến rõ rệt.
Từ thực thế cũng như nhận thức đực vài trò, tầm quan trọng của công
tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất cùng với sự nhận thức ở trên, dưới sự hưỡng dẫn trược tiếp của cô giáo
Th.S Nguyễn Thị Hằng, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Hữu Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội”.

9

10


2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Hữu bằng - huyện Thạch
Thất - thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016.
- Đề xuất một số phương hướng và giải pháp để giải quyết những tồn
đọng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Hữu Bằng, huyện Thạch Thất, thành
phố Hà Nội
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên
quan.
- Thu thập đầu đủ tài liệu và số liệu về công tác cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã
Hữu Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Phân thích, đánh giá một cách khách quan đúng pháp luật các số liệu
điều tra thu thập được.
- Đánh giá những tồn tại của công tác cấp GCN tại xã Hữu Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016.
- Đánh giá kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất xã Hữu Bằng - huyện Thạch Thất - thành phố Hà
Nội giai đoạn 2011 - 2016.

11


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở khoa học

1.1.1.Khái niệm về đất
- Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất.
- Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
1.1.2.Khái niệm về quyền sử dụng đất
Để hiểu được thế nào là quyền sử dụng đất trước hết ta cần nắm được
thế nào là quyền sở hữu , quyền sử dụng. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền
loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lí của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở
hữu và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
12


sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như
vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai , còn các tổ chức
và hộ gia đình cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định
đoạt đất đai.

1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải
lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN
chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất
của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng
các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân
sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác
định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai,
xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chúng nhận quyền sử dụng đât là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Vì vậy, GCN quyền sử
dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất
của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCN quyền sử dụng đất có vai trò quan
trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng
ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
- Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định
của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử
dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó

13


coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị
trường.
- Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCN quyền sử dụng đất, nhà
nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua

bán giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là
căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT XH.
- Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng
đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Bằng việc cấp GCN quyền sử
dụng đất thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất
mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có GCN quyền sử
dụng đất, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn
khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất
đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.1.1. Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Quết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ( nay
là Thủ tướng chính phủ) về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công
tác quản lý ruộng đất trong cả nước.

14


- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai đo đạc, giải thửa, phân hạng thửa đất và công tác thống kê ruộng
đất.
- Đặc biệt hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
- Nghị đinh 64/CP ngày 27/09/1993 của chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục

đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị. Cùng ngày, Chính phủ ban hành nghị định 61/CP về mua
bán và kinh doanh nhà.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết việc thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đau 1993 ngày
29/06/2001.
- Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng
đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
- Quyết đinh số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục ruộng
đất ,quy định về việc trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử
dụng đất.
- Công văn 34/CVĐC do Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế
cho các mẫu quy định tại Quyết định năm 56/TCĐC năm 1981.

15


- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ
tục đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và thay thế
hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn đăng ký, cấp GCN quyền sử sụng đất trong cả nước.
1.2.1.2. Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Do chính phủ ban hành:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, trong đó quy định cụ thể những quy
định trong Luật đất đai.
+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
+ Nghị định 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của chính phủ về thu
tiền đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi
cấp GCN.
+ Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thủ tục đăng ký, cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
+ Luật đất đai năm 2009 sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003.
+ Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

16


+ Nghị định 03/2011/NĐ-CP. Nghị định 53/2011/NĐ-CP quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.
- Do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
+ Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về cấp GCN.
+ Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005

của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.
+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế
quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.
+ Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
+ Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT về việc công bố thủ tục hành chính
lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
1.2.1.3. Văn bản pháp luật sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
- Nghị định 44/1014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định
về giá đất.

17


- Nghị định 45/1014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/1014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định
về thu tiền thuế đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/1014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về Hồ
sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về Bản
đồ địa chính.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Quy định về
thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT Quy định về xây dựng, quản lý,
khai thác hệ thống thông tin đất đai
- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT Quy định về điều tra, đánh giá đất
đai
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 48/2014/TT-BTNMT Quy định kỹ thuật về xác định
đường địa giới hành chính , cắm mốc địa giới và lập hồ sơ địa giới hành chính
các cấp

18


- Thông tư số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV về việc hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi
trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Phòng Tài nguyên
và Môi trường thuộc UBND huyện, quận, thị xã,thành phố thuộc tỉnh
- Thông tư số 02/2015,TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1. Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 98 Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng quyền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.

19


- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng
nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

20


với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Người sử

dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện
tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng
đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.2.2.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối tượng
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp được quy định tại điều 99
của Luật đất đai năm 2013.
- Điều kiện được cấp GCN
Quy định tại điều 100,101,102 của Luật đất đai 2013.
+ Trường hợp cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật.
+ Trường hợp cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp
luật đất đai.
1.2.2.3. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liến với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,

21


nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng

22


nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận.

Hình 1.1. Trang 1 và trang 4 của mẫu Giấy chứng nhận theo quy định tại
TT17/2009/TT-BTNMT.

23


Hình 1.2. Trang 2 và trang 3 của mẫu Giấy chứng nhận theo quy định tại

TT17/2009/TT-BTNMT
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất
gồm 2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc
UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất.
1.2.2.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Trình tự thực hiện
- Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp
huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn chuyển hồ sơ của cá nhân, hộ gia
đình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Bước 2: Bộ phận có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân huyện tiếp nhận
hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả.

24


- Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bước 4: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, xác
minh thực địa khi cần thiết; Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm
tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình
trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất.
Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP thì phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn lấy ý
kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét
duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày.
Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng

Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình chủ tịch UBND huyện ký giấy
chứng nhận.
- Bước 5: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm
tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý
kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện
- Bước 6: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất chuyển kết quả cho
Bộ phận trả cho người sử dụng đất hoặc trả kết quả cho UBND xã để trả cho
người sử dụng đất.

25