Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh đồng nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

NGUYỄN THỊ YẾN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------

NGUYỄN THỊ YẾN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Với một đất nước hơn 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp, trong quá
trình hình thành và phát triển của Việt Nam nơng nghiệp đã trở thành ngành kinh tế
có vị trí hết sức quan trọng. Từ một nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu trong
những năm qua nông nghiệp Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực đi từ nền
kinh tế tự cung, tự cấp sang nền kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh q
trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trước thềm phát triển nền kinh tế như
vậy nhu cầu đặt ra về tư liệu sản xuất cụ thể là đất đai được xem là cơ sở đầu tiên và
quan trọng nhất.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu và không thể thay thế
được nhất là đối với một nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn như
Việt Nam. Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết: “Đất là một phịng thí
nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định
cư, là nền tảng của tập thể”. Nói về vai trị của đất đối với sản xuất, Các Mác khẳng
định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị
tiêu thụ, lao động chỉ là cha của của cải vật chất, cịn đất là mẹ”. Ph.Ăngghen
cũng từng nói: “hãy dành cho người nông dân tất cả thời gian cần thiết để suy nghĩ
trên luống cày cá thể của mình”. Với ý nghĩa đó, trong từng thời kỳ lịch sử chế định
quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước ta luôn được chú trọng và quan tâm hàng
đầu. Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào
năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
và Luật đất đai năm 2013 cùng sự ra đời của một số Bộ luật, Luật khác có nội dung
điều chỉnh đến quan hệ đất đai như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 luôn được quan tâm, bổ sung và hoàn
thiện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều bất cập với nhiều
nguyên nhân khác nhau từ cơ chế quản lý nhà nước cho đến việc tuân thủ, thực hiện
các quy định pháp luật của người sử dụng đất. Đặc biệt là những vấn đề liên quan

đến quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.

4


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nói là hình thức giao dịch dân sự
phổ biến nhất hiện nay. Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình giao dịch này đã đưa
đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành trong nền kinh tế thị trường. Đất đai
khơng cịn là tư liệu để sản xuất ra của cải, vật chất mà đã trở thành lĩnh vực đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư. Tuy nhiên, chính điều đó đã tạo ra sự
biến động đáng kể về đất đai, gây khơng ít khó khăn cho công tác quản lý và ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Với siêu lợi nhuận từ việc đầu
tư đất đai mang lại, người sử dụng đất đã bắt đầu với những “tính tốn” để giảm bớt
chi phí phát sinh, các thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực hiện các nghĩa vụ
về tài chính. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã “biến tướng” thành nhiều hình
thức khác nhau thơng qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác,
hợp đồng ủy quyền, … đã phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện và có hệ thống về
các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng để tìm ra những hạn chế, bất cập trên cơ
sở đó đưa ra những định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp
luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bức thiết hiện
nay. Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh
Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản
và được thực hiện phổ biến nhất hiện nay. Do đó, nghiên cứu về quyền chuyển

nhượng khơng phải là một đề tài mới, mà trong thời gian qua ở nước ta đã có một số
tác giả, nhà khoa học với nhiều cơng trình nghiên cứu như:
- Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luật

gia Việt Nam, 2012. Giáo trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai
như chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các hoạt động
đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai;


- Sách: “Tìm hiểu quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân - trình tự, thủ tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản về giao đất, cho thuê đất,
thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất”, Luật sư
Nguyễn Thị Chi, NXB Lao động, 2019. Sách hệ thống đầy đủ, chi tiết các quy định
pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các văn bản về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất.
- Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp

luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017. Luận án đã khái quát những
vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá được
những hạn chế, bất cập của quy định pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và trên cơ sở đó đề xuất phương phướng, giải pháp hồn thiện cơ chế,
chính sách và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Luận văn Thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý

của hợp đồng dân sự vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006. Luận văn làm rõ các
quy định pháp luật dân sự về hợp đồng, hợp đồng vô hiệu và hậu quả khi hợp đồng
vơ hiệu. Phân tích những điểm phù hợp, chưa phù hợp về quy định pháp luật đối với

hợp đồng vô hiệu và đưa ra một số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ luật
dân sự.
- Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” của tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016. Bài
viết đã đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất (đất
ở, đất nông nghiệp) trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 2014 và khảo sát trình độ hiểu biết của người dân trong khu vực của quy định pháp về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” thì
chưa có tác giả nào nghiên cứu. Cùng với sự vận động, thay đổi không ngừng của
xã hội cũng như dựa vào thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở kế thừa tinh thần


học thuật của các cơng trình nghiên cứu đi trước, tác giả quan tâm sâu sắc và dành
nhiều tâm huyết tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa ra nhận định, mạnh
dạn đề xuất các giải pháp nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp các quan hệ về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai
trước tình hình phát triển như hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích nâng cao hiểu biết về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm
2013. Đồng thời, nhận diện những bất cập, thiếu sót của pháp luật trên cơ sở đánh
giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại tỉnh Đồng Nai. Từ đó đề xuất phương hướng và một số giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời phân tích và
đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn
tỉnh Đồng Nai.
Thứ ba: Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành và thực
hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai.
Thứ tư: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thực hiện pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
tỉnh Đồng Nai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013. Trên cơ sở


đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân và hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong
việc quản lý, sử dụng đất đai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
a) Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật

điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
và thực hiện pháp luật tại tỉnh Đồng Nai.
b) Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ năm

2018 - 2020.
c) Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Đồng Nai.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp nghiên cứu trong đề tài được dựa trên nền tảng chủ
nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, sự thống nhất giữa lý luận và thực tiễn,
lý luận phải được bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh các vấn đề của thực tiễn, đi sâu
nghiên cứu, làm rõ sự phát triển của thực tiễn, góp phần thúc đẩy và đưa thực tiễn
phát triển đúng hướng.
Đồng thời, trong bài viết có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:
Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá những quy định của pháp
luật trước đây và quy định của pháp luật hiện hành, so sách quy định pháp luật về
đất đai của một số nước trên quốc tế với quy định pháp luật về đất đai tại Việt Nam,
từ đó tìm ra những nét đặc thù, tương đồng với nhau, được sử dụng tại Chương 1
của luận văn.
Phương pháp phân tích, dùng để phân tích cơ sở lý luận và nội dung các
quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được sử dụng
tại mục 2.1 Chương 2 của luận văn.
Phương pháp thống kê, điều tra số liệu được dùng để khảo sát số liệu qua
thực tế giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai, được
sử dụng tại mục 2.2 Chương 2 của luận văn.
Phương pháp tổng hợp, bình luận dùng để khái quát những nội dung cơ bản
của từng vấn đề nghiên cứu trong luận văn, trên cơ sở đó tìm ra mối liên hệ giữa


quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đã phù hợp hay chưa, kịp thời đưa
ra những giải pháp nhằm điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp, được sử dụng
tại Chương 3 của luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

6.1. Ý nghĩa lý luận

Đề tài đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời phân tích, đánh giá các quy
định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở đó tổng hợp những tồn đọng, nêu rõ những hạn chế, vướng mắc
trong quá trình chuyển nhượng nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn

Luận văn là tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về
những vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đồng thời,
đưa ra những phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hồn thiện cơ sở pháp lý
trong việc ban hành sửa đổi, bổ sung và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
7. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề
tài gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Quy định của Luật đất đai 2013 và thực hiện pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân
1.1.1. Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân

Cá nhân: Cá nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết đi và
tồn tại trong một tập thể hoặc trong một cộng đồng xã hội. Với tư cách là chủ thể
của quan hệ pháp luật dân sự - cá nhân là cơng dân Việt Nam, người nước ngồi có
quốc tịch hoặc khơng có quốc tịch.
Hộ gia đình: Hộ gia đình là tập hợp nhóm người có quan hệ hơn nhân,
huyết thống và ni dưỡng. Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng theo quy định của
pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung
tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29].
Như vậy, có thể hiểu hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi luận văn này là
những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.1.2. Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất

Đất đai là một dạng tài nguyên, là mơi trường sống, nền móng xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người, là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp và là tư liệu sản
xuất cơ bản, phổ biến trong hoạt động lao động của con người. Đất có cấu tạo độc
lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố như đá gốc, động thực vật, khí
hậu, địa hình và thời gian và được phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp
(như đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
và đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất ở đô thị, đất ở nông thôn,
đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng mục đích quốc phòng an ninh, đất xây

dựng cơ sở tín ngưỡng tơn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa…) và đất chưa sử dụng
(loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng).
Xuất phát từ đặc điểm lịch sử rất đặc biệt, do vị trí địa kinh tế chính trị tạo
ra lịch sử chế độ đất đai Việt Nam vừa phát triển theo quy luật chung của thế giới
nhưng đồng thời nó mang bản sắc riêng theo bản năng đấu tranh sinh tồn của dân
tộc trong những thời kỳ. Giai đoạn trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều
hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Nhưng đến Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là
người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Ngày 29/12/1987,
Luật đất đai năm 1987 được ban hành. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất.
Chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, tuy nhiên Luật đất đai năm 1987
lại bộc lộ một số tồn tại như chưa quy định rõ một số cơ sở pháp lý cần thiết để điều
chỉnh quan hệ đất đai khi chuyển qua nền kinh tế thị trường, chính sách tài chính về
đất đai chưa rõ nét, đặc biệt chưa cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội
thông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm Luật đất đai năm 1987
ruộng đất được giao cho người sử dụng đất sử dụng lâu dài, được quyền cho thuê,
thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do pháp
luật quy định.
Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 tiếp tục
khẳng định người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến
Luật đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, quyền
sử dụng đất bao gồm nhiều quyền kèm theo các chủ thể nắm quyền sử dụng đất
không chỉ thụ hưởng hoa lợi từ quyền sử dụng đất mà còn được trao đổi, dùng
quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trải qua quá trình đổi mới, Luật đất

đai năm 2013 được Quốc hội thơng qua ngày 29/11/2013 là chìa khóa ghi nhận một
cách rõ ràng các chế định pháp lý về quyền sở hữu, sử dụng đất đai. Tại Điều 4
Luật


đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sử hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này.”
Với mơ hình sở hữu tồn dân về đất đai Nhà nước nắm quyền quyết định,
chi phối toàn bộ đất đai chỉ chuyển giao đất đai cho các chủ thể khác nhau trong xã
hội giữ quyền quản lý và khai thác, chính vì vậy quyền của các chủ thể là quyền
được hình thành trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho phép. Tuy nhiên,
Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện việc trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức như quyết định giao đất khơng thu
tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền
thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận
quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, phát sinh từ
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện có mối quan hệ chặt chẽ và không tách
rời với quyền sở hữu đất đai.
Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể, được pháp luật ghi
nhận và bảo vệ. Tuy nhiên, hiện cũng có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sử
dụng đất.
Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân
về đất đai
Đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái
niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật dân sự [34, Điều 189]. Về cơ
bản, quan niệm này còn phiến diện bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
các chủ thể thì khơng chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu
đối với đất, nếu khơng có sự chiếm hữu thì khơng thể thực hiện khai thác, sử dụng

đất. Ngồi ra, các chủ thể cịn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các
giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ
quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước). Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa
vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ
sở hữu tồn dân. Các chủ thể ln ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba
quyền


năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng
các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Thứ hai: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản
Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với
tiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền,
giấy tờ có giá trong Bộ luật dân sự nước ta là khơng phù hợp. Về bản chất thì vật
hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giá
trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những
khái niệm cấu thành, khơng có được giá trị đó”, sự khác biệt đơn thuần chỉ là hai
phương diện tiếp cận khác nhau về tài sản, cụ thể: “… khái niệm vật để chỉ phương
diện vật chất, thì khái niệm quyền được dùng để chỉ tài sản về phương diện pháp lý”
[18]. Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại tài
sản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Do đó, nếu chỉ dừng
lại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đến
nhiều bất cập, hạn chế.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế
Có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vật
quyền hạn chế. Điều này được thể hiện cụ thể như sau: Trước hết, quyền sử dụng
đất có đối tượng là vật, bởi lẽ đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất khách
quan được tồn tại hiện hữu trên thực tế với hình dạng, kích thức nhất định và bằng
giác quan thơng thường bất cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phải

thông qua tư duy trừu tượng phức tạp. Đất có tính có ích và mọi hoạt động của con
người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất để thu được lợi ích cho mình
từ đó thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tiếp theo, có thể thấy căn cứ, hình thức
làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ thể là do pháp luật quy
định, phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất
như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Đồng thời, quyền sử dụng đất có tính hạn chế vì nó phát sinh từ
quyền sở hữu tồn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn


dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định thì lúc
này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Như vậy, Luật đất đai năm 2013 không định nghĩa cụ thể thế nào là quyền
sử dụng đất nhưng có thể khẳng định quyền sử dụng đất trong pháp luật nước ta là
một loại vật quyền hạn chế và có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như
sau: “Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phát
sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu tồn dân về đất đai thơng qua việc Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giao
đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Chủ thể có quyền sử dụng đất
được quyền thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất và được sự bảo hộ
của Nhà nước theo quy định của pháp luật” [22].
Có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền năng đặc biệt, vừa là
quyền tự nhiên vừa mang tính pháp lý. Vì khi xã hội lồi người hình thành, họ bắt
đầu chiếm hữu đất đai và thực hiện các hành vi sử dụng đất, cụ thể là khai thác tính
năng sử dụng của đất đai, thơng qua hành vi sử dụng đất con người có thể thỏa mãn
những nhu cầu của mình và tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà khơng quan tâm
đến hình thức sở hữu của nó. Cho đến khi Nhà nước và Pháp luật ra đời, quyền sử
dụng đất được đưa vào chế định pháp lý, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ thực
thi, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được xem là quyền năng pháp lý.

Đặc điểm của quyền sử dụng đất:
Về đối tượng thực hiện quyền: Người sử dụng đất thực hiện việc sử dụng
đất bằng các hành vi chiếm hữu, sử dụng, khai thác các giá trị của đất đai. Ngồi ra,
người sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác theo
những điều kiện mà pháp luật quy định.
Về chủ thể thực hiện quyền: Tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định
người sử dụng đất bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công


lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ
chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá

nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng

địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,

niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ

chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn

đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu
tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu
tư.”
Cơ sở xác lập quyền: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thơng qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng
năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng
hoặc sử dụng đất thông qua các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định pháp luật.
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời điểm Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất
đai là hành vi bị cấm, Nhà nước chỉ giao cho nhân dân sử dụng, quản lý đất đai và


không được mua, bán đất đai, đồng thời đất đai không được xem là di sản. Theo quy
định tại Điều 53 Luật đất đai năm 1987 thì người nào mua, bán đất sẽ bị xử phạt
như sau: Cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây
ra, tịch thu toàn bộ tiền mua, bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật. Vì
hành vi mua, bán đất thời điểm này là hành vi trái pháp luật, do đó khơng có quy
định về khái niệm, hình thức nội dung của hợp đồng mua, bán đất.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có hiệu lực thi hành quy định chủ sở hữu nhà ở
được quyền chuyển quyền sở hữu cho người khác. Việc mua bán nhà ở thuộc mọi
hình thức sở hữu phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Đất có

nhà ở khơng phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển
quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Do đó,
có thể hiểu đất có nhà không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy
nhiên, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho nên việc chuyển quyền sở hữu nhà
ở phải kèm theo việc sử dụng đất gắn liền với nhà. Như vậy, Luật không cho phép
mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra
dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sử dụng ln phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tại
điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó
mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự phù hợp giữa
pháp luật và thực tiễn tại giai đoạn này, pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa
phản ánh đúng thực tiễn.
Trước tình hình đó Đảng và Nhà nước đã có những đánh giá khách quan về
nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị thường và cho ra đời Luật đất
đai năm 1993. Tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn
giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này
và các quy định khác của pháp luật”. Tuy nhiên trước sự vận động không ngừng
của kinh tế, xã hội, quan hệ pháp luật đất đai đã phát triển nhanh chóng, điều này
đặt ra những bất cập và sự điều chỉnh chưa kịp thời của Luật đất đai năm 1993. Vì
vậy, năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 được


Quốc hội thông qua và tiếp tục được sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 vào năm 2001. Việc
bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và thể hiện sự đa dạng trong các hình
thức sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn khi tham
gia vào quan hệ sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướng
dẫn chi tiết tại Nghị định 17/1999/ND-CP và Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC. Cụ
thể: Đối với đất ở, người sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng khi họ

khơng cịn nhu cầu sử dụng hoặc chuyển đi nơi khác. Cịn đối với đất nơng nghiệp,
đất lâm nghiệp thì chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác, chuyển sang
làm nghề khác hoặc khơng có khả năng lao động. Như vậy, đất ở được tự do chuyển
nhượng, cịn đất nơng nghiệp muốn chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện
nhất định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về trình
tự, thủ tục theo quy định và lập thành hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu đã được
ban hành. Theo đó, có thể hiểu rằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ cần hai
bên tự lập theo mẫu sau đó nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền mà khơng cần phải
cơng chứng, chứng thực.
Đến Luật đất đai năm 2003 ra đời tiếp tục khẳng định quyền chuyển
nhượng của người sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng được quy định trong một
điều luật riêng lẻ, cùng với các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 không phân biệt giữa
quyền chuyển nhượng đất ở và đất nơng nghiệp. Theo đó, tất cả các loại đất bao
gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… nếu phù hợp với quy định tại
Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì có quyền chuyển nhượng cho người khác. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng Nhà
nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức cơng chứng Nhà nước hoặc chứng thực tại UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Đến Luật đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy
định rõ ràng. Cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế,


tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Luật đã kế thừa và phát triển
những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất
đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh đó có nhiều đổi mới, rút gọn thủ tục hành chính về
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, dưới sự thừa nhận của pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất chính thức trở thành loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Khơng chỉ khai thác
hoa lợi từ đất đai mang lại mà người sử dụng đất còn được quyền chuyển giao
quyền sử dụng đất này cho người khác nhằm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo điều
kiện cho các chủ thể có năng lực kinh doanh, có tiềm năng về vốn đầu tư sản xuất,
kinh doanh hoặc tạo cơ hội cho những người chưa có đất được quyền sử dụng đất;
Đồng thời, đem đến lợi ích vật chất nhất định cho chủ thể chuyển giao quyền sử
dụng đất, đưa dòng tiền và quyền sử dụng đất gia nhập, lưu thông trên thị trường.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng
các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường
quyền sử dụng đất ở Việt Nam hình thành và phát triển”
Đây là một bước tiến đột phá của Nhà nước về chính sách pháp luật đất đai,
phản ánh trình độ quản lý của Nhà nước, trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội ở
mỗi thời kỳ lịch sử. Dưới góc độ quản lý Nhà nước, việc ai là người sử dụng đất
không làm ảnh hưởng hay nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước. Hoạt động điều
tiết, quản lý của Nhà nước ở tầm vĩ mô vẫn được tiến hành trong khuôn khổ đưa ra
các quy định pháp luật nhất định mà khi các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ thực hiện. Pháp luật thừa nhận quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một thực tế khách quan, đó là quyền tự
nhiên của người sử dụng đất, phù hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý
nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học phù hợp với những thuộc tính vốn có
của đất đai, xố bỏ cơ chế xin - cho trong lĩnh vực đất đai của thời kỳ bao cấp trước
đây. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế
thị trường tác động trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất và giao
lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật
có ghi nhận nó hay khơng, bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp


pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại và phát triển như là một thực tế khách
quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách
khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếu của nền

kinh tế thị trường. Việc không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật hay
làm phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch sẽ được Nhà nước điều chỉnh
bằng các chế tài khác theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất: Khi tham gia vào giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định về
điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện theo Bộ luật dân sự và
Luật đất đai thì mới có giá trị pháp lý và được đảm bảo thực hiện. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất,
quy hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng phải sử
dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định.
Thứ hai: Việc thiết lập, quản lý hồ sơ về đất đai dựa trên cơ sở số tờ bản đồ
địa chính, số thửa và địa chỉ của thửa đất. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ, sổ bộ địa chính rõ ràng,
cơng khai, minh bạch.
Thứ ba: Dưới sự điều tiết và quản lý của Nhà nước, khi các chủ thể tham gia
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước, đó chính là khoản chênh lệch giữa mua và bán hay gọi là “thuế”.
Thứ tư: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí thửa
đất, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố về kinh tế, chính
trị, xã hơị khác. Do đó, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau ngay cả trường hợp
vị trí các thửa đất nằm cạnh nhau nhưng giá trị chuyển nhượng cũng khác nhau, khơng
có một số liệu cụ thể áp dụng đồng nhất cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng.
Thứ năm: Khi các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo đúng quy định pháp luật thì sẽ được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Trường
hợp có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết theo quy định về tố tụng dân sự
để đảm bảo sự điều tiết tối đa của Nhà nước trong suốt quá trình sử dụng đất và
tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân
Khái niệm về hợp đồng nói chung được xuất hiện trong quy định pháp luật
về dân sự. Tại Điều 394 BLDS năm 1995; Điều 388 BDLS năm 2005 và Điều 385
BLDS năm 2015 quy định có quy định: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Tuy nhiên, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ
mới được các nhà làm luật ghi nhận trong BLDS năm 2005 còn trong pháp luật về
đất đai khơng có định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo
BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả
tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Đến BLDS năm 2015, không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà quy định chung cho tất cả các loại hợp đồng liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy
định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật
đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử
dụng đất.”
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận ý chí giữa người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và người
nhận quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển dịch quyền sử
dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người nhận quyền sử dụng
đất theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định nhằm thiết
lập một quan hệ pháp luật mà theo đó người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

trách nhiệm chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng


quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm
thanh tốn một khoản tiền tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận của
các bên. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta được
đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, được xác
định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu về toàn dân mà
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cịn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là
chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất dựa trên những điều kiện về nội dung, hình thức, chủ thể, trình tự, thủ
tục cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng đất, khi người sử dụng đất khơng có khả năng hoặc
khơng có nhu cầu sử dụng đất, họ có thể chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu
sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh, đầu tư hoặc tiếp tục khai thác giá trị của đất
và thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất tương ứng thơng qua việc ký kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, người chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chấm dứt việc sử dụng đất và thiết lập một mối quan hệ mới giữa người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Nhà nước trên cơ sở sử dụng đất đúng mục
đích, thời hạn mà pháp luật quy định.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân
Về mặt chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng: Khơng phải tất cả
các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyền
chuyển nhượng và ngược lại không phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng được quyền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể
điều kiện về mặt chủ thể đối với từng trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Tác giả phân tích cụ thể về chủ thể chuyển nhượng,

nhận chuyển nhượng tại Chương 2.
Về mặt đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng: Đối tượng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là quyền sử dụng đối với thửa đất
chuyển nhượng chứ không phải là thửa đất và phải thỏa mãn các điều kiện được quy


định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và một số điều kiện cụ thể cho từng loại
đất đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Điều này là phù hợp với chế độ sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đất đai thuộc sở hữu tồn
dân theo đó mà người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng và “định đoạt” theo
nghĩa hẹp dưới sự điều tiết, quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: Với tính chất là một loại
hàng hóa đặc biệt, có giá trị vật chất lớn và mang tính chính trị, lãnh thổ quốc gia.
Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật
quy định chặt chẽ. Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có cơng chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng: Khi các
bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng các bên có nghĩa vụ đối xứng với nhau.
Tính chất song vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ
bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng và ngược lại bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán một khoản tiền
tương đương với giá trị sử dụng đất theo thỏa thuận cho bên chuyển nhượng.
Đồng thời, khi tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên
phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cụ thể là các khoản lệ
phí liên quan đến việc chuyển nhượng và thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng. Việc
bắt buộc chủ thể tham gia giao dịch này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đảm bảo việc
điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như đảm bảo
hài hịa lợi ích giữa chủ thể sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.

Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ từ khâu ký kết cho đến việc đăng ký tại
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ. Trường hợp khơng đảm bảo theo quy định sẽ khơng hồn
thành việc chuyển nhượng hoặc nếu hồn thành có thể bị hủy hay vơ hiệu hiệu lực
của hợp đồng.


Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng: Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng
phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển
kinh tế xã hội. Ở những khu vực cơ sở hạ tầng phát triển, trình độ dân trí cao, khu
dân cư đơng đúc thì nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng cao kéo theo giá
trị chuyển nhượng cũng tăng lên. Ngược lại, ở những khu vực vùng sâu, vùng xa
việc chuyển nhượng diễn ra không sôi động, giá trị chuyển nhượng thấp hơn.
1.3. Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là một
hợp đồng dân sự, do đó nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xuất phát và áp dụng tuân thủ theo nguyên tắc của pháp luật
dân sự nói chung được quy định tại Điều 3 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, có thể khái
quát ngắn gọn thành các nguyên tắc cơ bản sau:
Thứ nhất: Nguyên tắc tự do ý chí, tự do hợp đồng
“Nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật hợp đồng được hiểu là các bên
được tự do giao kết hợp đồng hay thỏa thuận về việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân
sự theo ý chí của mình miễn là nó khơng trái với trật tự cơng cộng. Nguyên tắc này
khi chiếu vào việc thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng lại mang một
sắc thái khác, làm phát sinh một tiểu nguyên tắc là nguyên tắc hiệu lực ràng buộc
của hợp đồng” [23, tr. 243]. Theo đó, các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tự do quyết định việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng của mình

mà khơng bị ràng buộc bởi các yếu tố khác, các bên tự thỏa thuận với nhau về thửa
đất chuyển nhượng, giá cả, phương thức thanh tốn, trách nhiệm, chi phí lập thủ tục
đăng ký…Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết
bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một
cơng việc hồn tồn khơng đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan
và khách quan khác nhau.
Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định về nguyên tắc tự do ý chí như
sau: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của
mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận


không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện
đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Như vậy, pháp luật cho phép
sự tự do ý chí, tự do hợp đồng nhưng sự tự do ý chí, tự do hợp đồng không phải là
tự do tuyệt đối mà nó bị hạn chế trong những trường hợp nhất định nhằm bảo vệ
những nhóm yếu thế trong xã hội, bảo vệ người thứ ba, hay bảo vệ lợi ích cơng
cộng. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự khơng được xâm
phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp
của người khác (khoản 4 Điều 3 BLDS năm 2015). Sự hạn chế tự do thể hiện rõ
nhất qua chế định về vô hiệu giao dịch dân sự do xâm phạm trật tự công cộng và
đạo đức xã hội. Trong BLDS năm 2015, Điều 122 về Giao dịch dân sự vơ hiệu dẫn
chiếu về Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, ở điểm c khoản 1 nêu
“Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội”. Do đó, trường hợp các bên trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giao kết hợp đồng mà vi phạm điều cấm của luật, trái
đạo đức xã hội thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của
pháp luật về dân sự.
Thứ hai: Nguyên tắc thiện chí, trung thực
Khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định như sau: “Cá nhân, pháp nhân
phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện

chí, trung thực”. Nguyên tắc trung thực, thiện chí là nền tảng của mọi giao dịch dân
sự, bởi lẽ một giao dịch dân sự dù đơn giản hay phức tạp, mức độ dù lớn hay nhỏ
thì khi thực hiện các quyền và thi hành các nghĩa vụ, sự trung thực, thiện chí ln
được đặt lên vị trí hàng đầu. Trung thực, thiện chí là thực hiện hành vi với ý định tốt
một cách ngay thẳng, chính trực nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng không
ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thể hiện bản
chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham
gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác
biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tơn giáo… để
tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự. Trong lĩnh vực luật hợp đồng, đặc biệt
là ở giai đoạn giao kết, nguyên tắc thiện chí được giải thích gần gũi với nguyên tắc


tự do ý chí, có nghĩa là việc xác lập hợp đồng và các điều kiện của nó phụ thuộc vào
ý chí của các bên. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia hợp đồng
chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện. Chính vì
vậy, pháp luật khơng thừa nhận những hợp đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng
và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Trong giai đoạn thực hiện hợp
đồng, nguyên tắc này có thể khơng gắn với ý chí của các bên lúc đầu mà lại gắn với
sự công bằng về lợi ích giữa các bên [23, tr.250]. Hoặc với việc chấp nhận sự thực
hiện chủ yếu chứ không phải thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ của hợp đồng,
thiện chí là sự thơng cảm cho những thiếu sót khi thực hiện nghĩa vụ của đối
phương [15, tr.374]. Đặc biệt sự vận dụng nguyên tắc này trong một số hồn cảnh
đặc thù có thể coi là tạo ra ngoại lệ cho nguyên tắc hiệu lực ràng buộc của hợp
đồng, đó là trong trường hợp thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi [ 37, tr. 6172].
Đặc biệt trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị tài
sản lớn đã có nhiều trường hợp các bên cố tình che giấu thơng tin như thơng tin về
quy hoạch sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai để thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến rủi ro, tranh chấp phát sinh và khi đó Tịa án sẽ
căn cứ vào tính trung thực của các bên để giải quyết vấn đề liên quan đến xác lập

quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Thứ ba: Nguyên tắc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng và tuân thủ các quy
định của pháp luật có liên quan
Khỏn 5 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu
trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”. Sau
khi giao kết hợp đồng các bên sẽ bị ràng buộc thực hiện nghĩa vụ theo nội dung đã ký
kết, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được hiểu đơn giản là “cam kết phải được tôn
trọng” và các bên trong quan hệ hợp đồng phải chịu mọi trách nhiệm về việc không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng và được đảm bảo việc
thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế.
Đối với quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do chịu sự
điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau vì vậy khi thực hiện hợp đồng