Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày… tháng… năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Sơn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện Luận văn, tơi ln nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình,
đóng góp q báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi
hồn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Ngữ, Trưởng
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã
trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi
của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nơng nghiệp, Phịng Đào
tạo sau đại học - Trường Đại học Nơng Lâm Huế; các cán bộ Văn phịng Đăng ký đất
đai tỉnh Bình Định, Sở Tài nguyên và Mơi trường Bình Định, Sở Xây dựng Bình Định,
Cục Thống kê Bình Định, Cục thuế Bình Định và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi
trong suốt q trình thực hiện luận văn này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày… tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Sơn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TĨM TẮT
Luận văn này đã tập trung phân tích, đánh giá thực trạng chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định. Kết quả nghiên
cứu của luận văn đã làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hồn thiện chính
sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế.
Khi nghiên cứu, tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, đất đai; số liệu, tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận và kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các
tổ chức kinh tế; tham gia quan sát thực địa; phỏng vấn lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và
tổ chức kinh tế. Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tôi đã tiến hành tổng hợp,
phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất cho các tổ chức kinh tế.
Kết quả nghiên cứu công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định cho thấy:
Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hồn thiện; quy trình, thủ tục
chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng,
cây lâu năm chưa được quy định cụ thể.
Tồn tỉnh Bình Định, đến hết năm 2014 có 3.732 tổ chức kinh tế, sử dụng

59.462,24 ha đất. Đến 31/5/2015, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 484 trường
hợp/2.081 GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là cơng
trình xây dựng và nhà ở. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như
không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi tở chức kinh tế có
nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện.
Cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế
cịn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ
cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng
chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau
đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho cơng tác quản lý; UBND tỉnh Bình Định
chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng,
cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện.
Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức
kinh tế thường kéo dài so với quy định. Ngun nhân cơ bản từ phía tở chức kinh tế
như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp,
xây dựng khơng phép, khơng có trong hợp đồng chuyển nhượng.
Qua nghiên cứu này, đề tài đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ
chức kinh tế tại tỉnh Bình Định.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii
TÓM TẮT ..................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................i
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................4
1.1.1. Đất đai....................................................................................................................4
1.1.2. Giấy chứng nhận ....................................................................................................5
1.1.3. Tài sản....................................................................................................................7
1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản ......................................................9
1.1.5. Tổ chức kinh tế ....................................................................................................12
1.1.6. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ....................14
1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................15
1.2.1. Tình quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất một số nước trên thế giới .........15
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai và chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt
Nam ............................................................................................................................... 19
1.2.3. Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tở chức kinh tế ở Bình Định ...... 29
1.3. Những cơng trình nghiên cứu có liên quan ............................................................ 36
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................................................... 38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................38

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 38
2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................38
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................38
2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................... 39
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định ...............................................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội......................................................................................47
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Bình Định .........................................52
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................52
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ....................................................................................63
3.3. Khái quát về các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định ............................... 68
3.4. Thực trạng cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ
chức kinh tế ...................................................................................................................71
3.4.1. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................71
3.4.2. Loại tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu ......................................74
3.4.3. Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế ..................75
3.4.4. Thông tin tài sản gắn liền với đất thể hiện trên giấy chứng nhận .......................80
3.4.5. Thuận lợi, bất cập và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất cho các tổ chức kinh tế ...............................................................................84
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ......................................88
3.5.1. Giải pháp chính sách pháp luật ............................................................................88
3.5.2. Giải pháp về quy trình, thủ tục ............................................................................89
3.5.3. Giải pháp về cơ cấu tổ chức ................................................................................89

3.5.4. Quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng ...........................................90
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................91
1. Kết luận......................................................................................................................91
2. Đề nghị ......................................................................................................................92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 94
PHỤ LỤC ......................................................................................................................98

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầu đủ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CNTS

Chuyển nhượng tài sản

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CSDLĐĐ

Cơ sở dữ liệu đất đai

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân

DTTN

Diện tích tự nhiên

ĐK ĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GRDP

tởng sản phẩm trên địa bàn

HĐMB

Hợp đồng mua bán

QHKHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TKĐĐ

Thống kê đất đai

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

VLAP

Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ
thống quản lý đất đai Việt Nam

XDCB

Xây dựng cơ bản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, tỷ lệ các loại đất tỉnh Bình Định...................................................44
Bảng 3.2. Diện tích, dân số và đơn vị hành chính tỉnh Bình Định ................................ 47
Bảng 3.3. Hiện trạng dân số, lao động của tỉnh Bình Định ...........................................48
Bảng 3.4. Tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 ........................................49
Bảng 3.5. Cơ cấu tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 ............................. 50
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đo đạc bản đồ địa chính ...................................................54
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN đến ngày 31/5/2015 .........................................................56
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả xây dựng CSDL đất đai ...................................................57
Bảng 3.9. Tình hình giao, cho th, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất .................60
Bảng 3.10. Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2015 ................................................63
Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..........................................65
Bảng 3.12. Biến động cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh giai đoạn 2010 - 2015..................66
Bảng 3.13. Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 ......67
Bảng 3.14. Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định .........................68
Bảng 3.15. Tình hình phân bố tổ chức kinh tế giai đoạn 2010-2014 ............................ 70

Bảng 3.16. Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Bình Định ..............71
Bảng 3.17. Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế ..........................72
Bảng 3.18. So sánh kết quả chứng nhận sở hữu tài sản với kết quả cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................72
Bảng 3.19. Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu ..........74
Bảng 3.20. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng
nhận tài sản so với quy định ..........................................................................................75
Bảng 3.21. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực
hiện chứng nhận tài sản .................................................................................................76
Bảng 3.22. Thống kê hồ sơ của công ty cổ phần xây lắp điện Tuy Phước ...................77
Bảng 3.23. Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Thép Thái...........................................77
Bảng 3.24. Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Nông sản MB .....................................79

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Quy trình cấp GCN quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tở chức kinh tế
tại tỉnh Bình Định ..........................................................................................................34
Hình 3.1. Vị trí vùng nghiên cứu ...................................................................................42
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất tồn tỉnh năm 2015 ........................................................64
Hình 3.3. Biến động cơ cấu sử dụng đất tồn tỉnh giai đoạn 2010-2015 ......................66
Hình 3.4. Cơ cấu loại hình tở chức kinh tế qua các năm ...............................................69
Hình 3.5. So sánh số trường hợp đã được chứng nhận sở hữu tài sản với GCN quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp. ....................73
Hình 3.6. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ...........................................................82
Hình 3.7. Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khác ...........................83

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2014, tổ chức kinh tế là các doanh
nghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp bao gồm Doanh nghiệp
tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp doanh; Hợp tác
xã, Liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế
thành lập theo Luật Đầu tư [25]. Khoản 1, Điều 5, Luật đất đai 2013 quy định về người
sử dụng đất thì tở chức kinh tế là một trong những người sử dụng đất thuộc nhóm đối
tượng tở chức trong nước sử dụng đất [24].
Các tổ chức kinh tế được sử dụng đất dưới nhiều hình thức và được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trong quá trình sử
dụng đất, các tở chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
theo quy định của pháp Luật đất đai qua các thời kỳ. Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương XI của Luật đất đai năm 2013,
trong đó có quyền được thế chấp tài sản gắn liền với đất [24]. Tài sản gắn liền với đất
là các loại bất động sản ở trên đất, theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật Dân sự nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định “Bất động sản là các tài sản
không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” [21].
Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện lần
đầu tiên theo quy định của Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994
của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị [13]. Đặc biệt
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã
quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, tài sản gắn
liền với đất được quyền chứng nhận sở hữu là nhà ở, cơng trình xây dựng và rừng
trồng. Đồng thời các tở chức kinh tế chỉ được quyền chứng nhận sở hữu đối với những
tài sản gắn liền với đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước [15]. Trong quá
trình sản xuất kinh doanh, hầu hết các tổ chức kinh tế đều có nhu cầu thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các tở chức tín dụng. Tuy nhiên,
giai đoạn này, các tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu vẫn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
được các tở chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn. Chính điều này, các tở chức
kinh tế không chú trọng đến việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngày 18/11/2011, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thơng tư này thì các tở chức
kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu [10]. Do đó, kể từ khi thơng tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực
thi hành các tở chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng
loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các
tổ chức kinh tế được quyền chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất là các loại bất
động sản, bao gồm: nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất, cây lâu năm...Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Mơi trường cấp tỉnh.
Trên địa bàn tỉnh Bình Định, tính đến 31/12/2014 có 3.732 tở chức kinh tế đang

hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau [17]. Thực tế qua hơn bốn năm thực hiện chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh
Bình Định cho thấy cịn nhiều bất cập, phiền hà, gây khó khăn khơng nhỏ cho các tổ
chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,
làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế. Điều này
cũng làm giảm khả năng giải ngân của các tở chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác
quản lý của cơ quan Nhà nước có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh
hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương.
Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt
quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tở chức kinh tế trên
địa bàn tỉnh Bình Định, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tở chức kinh tế tại tỉnh Bình Định”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo
gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu
quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Định.
- Đánh giá được thực trạng cơng tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất cho các tở chức kinh tế tại tỉnh Bình Định.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh việc chứng
nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các
phương án tối ưu trong quá trình thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài còn là tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc
quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần giúp các nhà quản lý và hoạch định chính sách ở tỉnh Bình Định nắm
được thực trạng và những bất cập để điều chỉnh các quy định liên quan phù hợp.
Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh
và quốc phịng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời
sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về
vai trị của đất đai C.Mác viết: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp”. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Cũng chính bởi lịch sử đấu
tranh để tồn tại và phát triển của đất nước đã quy định chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai ở Việt Nam.

Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý” [24]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo,... (gọi chung
là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để
bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ
và đó là một quyền tài sản.
Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng
khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các bản Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp
năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013. Tuy
nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử,
Hiến pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở
hữu đất đai không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác
nhau. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu trong Hiến pháp năm
1980 và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013.
Điều 19, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định
“Đất đai, rừng núi, sông hồ,... đều thuộc sở hữu toàn dân” [20]. Và đến nay, Hiến pháp
năm 2013 tiếp tục khẳng định lại tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[23].
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư,
tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ
màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc,

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát
triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.

1.1.2. Giấy chứng nhận
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tở chức, hộ gia đình, cá
nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy theo
quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động
quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử
dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy
chứng nhận như: tên người sử dụng đất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng,
tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy… GCNQSDĐ giữ một vai
trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước,
tiến độ và mức độ hồn thành việc cấp giấy chứng nhận nó chứng tỏ khả năng của Nhà
nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình và giúp Nhà nước kiểm
sốt tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận
là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể
thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất. Cụ thể và quan trọng
nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Chính
vì vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương ln chú trọng, quan tâm đến
hoạt động cấp GCNQSDĐ.
Luật Đất đai 1987 tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng nó là loại giấy
nào thì Luật không quy định rõ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp
dụng thống nhất cho tở chức, cá nhân từ Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày
14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Mơi trường), bìa
của mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sở đỏ”. Tuy nhiên,
mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà khơng áp dụng cấp cho đất
có nhà ở tại đơ thị. Chính vì vậy, ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định
người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát
hành và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng” [13].

Cũng trong khoảng thời gian này, thực trạng nảy sinh phổ biến là sự buông lỏng
quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra
bất hợp lý, lãng phí, sử dụng khơng đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng
cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, cơng trình trụ
sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày
17 tháng 5 năm 1995. Những năm tiếp theo, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số
14/1998/NĐ-CP ngày 06 tháng 3 năm 1998 về quản lý tài sản Nhà nước, Nghị định
này mở rộng đối tượng quản lý, quy định các cơ quan, đơn vị Nhà nước, đơn vị sự
nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tở chức chính trị, tở chức chính trị - xã hội, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và cơng trình
xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh và được cấp giấy
chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước.
Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành có màu tím, thường được gọi là
“giấy tím” [14].
Như vậy, trong khoảng thời gian này đã cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ
hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp
cho người sử dụng đất. Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp
theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên
quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối
với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau,
gây khó khăn trong việc kiểm sốt biến động đất đai. Với mong muốn tạo thuận tiện
cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất
đai và tài sản gắn liền với đất, khơng phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến
Luật Đất đai 2003 quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản. Khoản 1 Điều 48

Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với
đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [22].
Người đã được cấp giấy đỏ, giấy hồng và giấy tím sẽ được đởi sang giấy mới khi có sự
chuyển quyền sử dụng đất. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu
giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời
theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn
tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy
vậy, giấy chứng nhận này chỉ thực hiện chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng cơng
nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Chính việc không công nhận quyền sở hữu tài sản
trên đất nên ngày 15 tháng 7 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định số
95/2005/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng
trình xây dựng, dựa trên Nghị định này Bộ Xây dựng đã ban hành mẫu giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây có màu hồng. Như vậy, việc
cấp Giấy chứng nhận dường như quay trở lại thời điểm ban đầu với sự tồn tại song
song hai giấy chứng nhận là giấy hồng và giấy đỏ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
Để thuận lợi và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất
trên cùng một loại giấy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19
tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 21 tháng
10 năm 2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TTBTNMT mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất để thay thế cho mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy
định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT: “Giấy chứng nhận do Bộ

Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong
phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy
chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền
hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen” [9].
Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, để
hướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật, ngày 19 tháng 5 năm
2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm”. Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy.
1.1.3. Tài sản
1.1.3.1. Khái niệm tài sản
Theo từ điển tiếng Việt, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với
chủ sở hữu. Nhìn tởng qt, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vơ
hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định,
có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có
giá và các quyền tài sản [21]. Tài sản này được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:
Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai như cơng trình
đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…
Tiền, giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín
phiếu, sở tiết kiệm,…

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

8
Các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền địi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,…
1.1.3.2. Phân loại tài sản
Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách. Trong luật La tinh tài sản được
phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vơ hình, vật tiêu
hao và vật khơng tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở
hữu và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư. Trong luật Anh-Mỹ thì tài
sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác
bao gồm tiền, động sản hữu hình mà khơng phải là tiền [2].
Bộ luật Dân sự Việt Nam có xu hướng phân loại tài sản tương tự như luật La
tinh, tại Chương XI qui định về các loại tài sản, trong đó có các khái niệm động sản và
bất động sản, vật đặc định và vật cùng loại, vật chính và vật phụ,….[21]
Động sản và bất động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005:
Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do luật qui định [21].
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [21].
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở,
chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này, nên việc phân định các tài
sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Dựa vào cách hiểu phổ biến,
bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Người ta coi tài sản là bất động sản khi chúng có các điều kiện sau: là một yếu tố vật
chất có ích cho con người; được kiểm chứng bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể
đo lường bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất,
cơng năng, hình thái của nó khơng thay đởi; tồn tại lâu dài. Với quan niệm này, bất
động sản được phân chia thành những nhóm:
+ Đất đai: Đất khơng di dời được, đất đai được xác định chủ quyền, đất đai được
đo lường bằng giá trị.

+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời
không đáng kể; các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng
trình thương mại - du lịch - dịch vụ được xây dựng gắn liền với đất đai; các cơng trình
đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
(các cơng trình tơn giáo, các di sản văn hóa vật thể, các cơng trình bảo tồn quốc gia, ...
khơng coi là bất động sản hoặc coi là bất động sản đặc biệt); các tài sản khác gắn liền
không thể tách rời với cơng trình xây dựng đó như máy điều hịa trung tâm, các máy
móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình, cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan
cho cơng trình.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
+ Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và
đất trồng cây); một số cơng trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và cơng trình xây dựng phải do
chủ sở hữu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất động sản
và động sản này là cùng một chủ sở hữu. Tuy nhiên, có những trường hợp động sản và
bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho th nhà,
th khốn cơng trình xây dựng mà người th gắn các “động sản” của mình vào bất
động sản đang thuê [7].
Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản. Những tài
sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu
tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng sản đã khai thác,
cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch,…
Từ cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi, lợi tức, vật
chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay cùng loại,

vật tiêu hao hay khơng tiêu hao, vật hữu hình hay vơ hình,... ta đều nhận thấy rằng
với cách phân loại nào đi nữa thì tài sản vẫn tồn tại ở dạng động sản hay bất động
sản. Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản là cách phân loại bao
trùm nhất. Với cách phân loại này thì tất cả tài sản đều được xếp vào động sản hay
bất động sản mà khơng bỏ sót một loại tài sản nào. Với cách phân loại khác thì
chúng ta chỉ phân biệt được tài sản ở một khía cạnh nào đó mà khơng bao gồm hết
những tài sản cịn lại.
1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản
1.1.4.1. Khái niệm về sở hữu và quyền sở hữu
Sở hữu là quan hệ giữa người với người (quan hệ xã hội) đối với tài sản, trong đó
chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động thuộc về ai. Sở hữu thể hiện các
quan hệ sản xuất xã hội, phương thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái
kinh tế - xã hội và quan hệ xã hội nhất định. Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Sở hữu là quan hệ
kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh.
Như vậy quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở của các quy phạm pháp luật. Nội dung quyền
sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở
hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng
không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ
trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có

quy định khác.
Khi chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được uỷ quyền
thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ
sở hữu xác định.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của
mình thì chủ sở hữu được khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý
chí của mình nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà
nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Quyền sử dụng tài
sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định
của pháp luật.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó.
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đởi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc
thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài
sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ
quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu uỷ
quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ
sở hữu. Người khơng phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó
hoặc theo quy định của pháp luật.
1.1.4.2. Các quyền về tài sản
Khi nền kinh tế càng phát triển sẽ góp phần phân tách nhanh chóng các quyền
của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể
khác nhau thực hiện. Từ đó, khái niệm sở hữu ngày càng mất ý nghĩa, thay vào đó là
sự tập hợp của các quyền tài sản. Khi nghiên cứu về quyền tài sản, đã có tác giả viết:
"Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài
sản. Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người đối với nhau đối với tài sản, chứ
không quy định quan hệ giữa con người với tài sản. Trong quyền tài sản bao giờ cũng
có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó

đối với người khác"[ 2].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là tập
hợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản như quyền kiểm soát
việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các
quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương
nhiên có thể bị kiểm sốt và chia sẻ lợi ích bởi nhiều chủ thể.
Ở Trung Quốc, vấn đề quyền tài sản được nghiên cứu và đề cập một cách rõ
ràng, họ cho rằng: "Quyền tài sản là tập hợp một nhóm quyền lợi với tài sản bao gồm
quyền sở hữu, quyền kinh doanh, quyền sử dụng, xử lý và quyền thu lợi. Quyền sở hữu
là cơ sở của chế độ quyền tài sản. Quyền kinh doanh bao gồm các quyền sử dụng,
quyết định xử lý,... Quyền thu lợi là sự thực hiện về kinh tế của quyền sở hữu và quyền
kinh doanh. Quan hệ quyền tài sản là quan hệ hành vi chế ước thừa nhận lẫn nhau tạo
nên khi chiếm hữu và sử dụng, thể hiện mối quan hệ giữa người với người quyết định
mọi hành vi và quan hệ kinh tế" [1].
Theo pháp luật Việt Nam, quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được xác định
bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Chủ sở hữu tài sản thì có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Người
khơng phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không
thuộc quyền sở hữu của mình khi có sự thỏa thuận của chủ sở hữu tài sản.
Bộ luật Dân sự hiện hành quy định các quyền của người không phải là chủ sở
hữu đối với tài sản bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm
các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thốt nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông

tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu
khơng có thỏa thuận khác.
+ Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật như quyền
sở hữu trí tuệ, quyền địi nợ,... [21].
1.1.4.3. Các hình thức sở hữu
Xác định hình thức sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Điều 172, Bộ luật dân sự năm 2005, ở Việt
Nam hiện nay có các hình thức sở hữu sau:
Sở hữu Nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai,
rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi thiên nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, cơng trình thuộc
các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác do Pháp luật quy định.
Nhà nước CHXHCN Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản
thuộc hình thức sở hữu Nhà nước.
Sở hữu tập thể: là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ởn
định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh
nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng có lợi.
Sở hữu tư nhân: là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu
tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân.
Sở hữu chung: là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao
gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc sở hữu chung là
tài sản chung.

Sở hữu của tở chức chính trị, tở chức chính chị - xã hội: là sở hữu của tở chức đó
nhằm thực hiện mục đích chung quy định trong điều lệ.
Sở hữu của tở chức chính thị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội
- nghề nghiệp: là sở hữu của cả tở chức đó nhằm thực hiện mục đích chung của các
thành viên được quy định trong điều lệ.
1.1.5. Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các
hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,
tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm
hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo
Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [21].
- Doanh nghiệp tư nhân:
Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng tồn bộ tài
sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh
nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề
nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các
hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân khơng có tư cách pháp
nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [21].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
- Cơng ty cở phần:
Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc
lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Cơng ty cở phần là doanh nghiệp trong đó vốn
điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần. Những người nắm giữ cổ
phiếu gọi là cổ đông; cở đơng có thể là tở chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là
ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và

nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh
nghiệp. Cở đơng có quyền tự do chuyển nhượng cở phần của mình cho người khác, có
quyền phát hành chứng khốn ra cơng chúng theo qui định của pháp luật về chứng
khốn, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh. Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các
hoạt động hàng ngày của công ty. Họ bầu ra hội đồng quản trị và hội đồng quản trị sẽ
thuê giám đốc để quản lý. Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình cơng ty này là ở
chỗ cở phiếu có thể dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn
chủ sở hữu vì ln có những cở đơng tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay cả
khi cổ phiếu của công ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa
là thay đởi chủ sở hữu, thì đời sống của cơng ty vẫn tiếp diễn. Cơng ty có quyền tự
do chuyển nhượng cở phần của mình cho người khác và có quyền phát hành chứng
khoán các loại để huy động vốn. Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là cơng ty phải trả
thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu nhập cá nhân
trên phần cổ tức nhận được [21].
- Công ty trách nhiệm hữu hạn:
Bao gồm, Cơng ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên và Cơng ty trách
nhiệm hữu hạn có một thành viên. Ý nghĩa của từ hữu hạn ở đây là hữu hạn về trách
nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình cơng ty này. Cơng ty trách nhiệm hữu hạn có
hai thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về
các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã
cam kết góp vào doanh nghiệp. Thành viên có thể là tở chức, cá nhân, số lượng thành
viên không vượt quá 50. Công ty TNHH loại này không được phát hành cổ phiếu, có
tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh [21].
Công ty TNHH một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu,
gọi tắt là chủ sở hữu công ty. Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và
các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của doanh
nghiệp. Chủ sở hữu cơng ty có quyền chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần vốn điều
lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, không được quyền phát hành cở
phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Đối với công ty TNHH, chủ sở hữu thường đồng thời là nhà quản lý các hoạt động
thường ngày của công ty [21].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
- Cơng ty hợp danh:
Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngồi các
thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn. Thành viên hợp danh phải là cá
nhân có trình độ chun mơn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng tồn
bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của cơng ty. Thành viên góp vốn chỉ chịu trách
nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào cơng ty. Trong
cơng ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản
lý các hoạt động hàng ngày của cơng ty. Cơng ty hợp danh khơng có tư cách pháp
nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn. Trên
thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao [21].
1.1.6. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ở
tất cả các quốc gia. Việc bảo vệ quyền sở hữu là một vấn đề luôn được Nhà nước quan
tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản.
Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghi
vào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế
hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích
cơng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài
sản gắn liền với đất (bất động sản).
Theo Bộ luật dân sự 2005 và các quy định của pháp luật hiện hành, đối với các
tài sản gắn liền với đất, về nguyên tắc để được cơng nhận là chủ sở hữu người có tài
sản phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đăng
ký tài sản gắn liền với đất ở nước ta hiện nay còn phân tán, mâu thuẫn, không thống

nhất gây ra nhiều bất cập trong quản lý và khó khăn cho người đăng ký. Điều này đặt
ra yêu cầu cấp thiết trong việc hợp nhất và giải quyết các mâu thuẫn của pháp luật
đăng ký tài sản gắn liền với đất hiện hành.
Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trị hết
sức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt:
- Đối với người đăng ký sở hữu:
Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tố
minh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó.
Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thế
chấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản
đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cá
nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu
và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nước:
Đăng ký nhằm cơng khai hóa thơng tin về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cung
cấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó tham gia vào các giao dịch.
Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, các cơ quan
Nhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp,.... đáp
ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các cơng trình phục
vụ dân sinh.
Thơng qua đăng ký tài sản gắn liền với đất Nhà nước sẽ thu được những khoản

tài chính từ thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước sẽ
kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện
pháp hạn chế mua bán bất động sản ngầm.
- Đối với thị trường bất động sản:
Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm cơng khai hóa các quyền liên quan đến bất
động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch.
Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch,
giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở
hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó
quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận
hành an toàn, minh bạch.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. lý đất Tình quản đai và tài sản gắn liền với đất một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Nước Úc
Công tác quản lý nhà nước về đất đai bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu
đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang
giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần
đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng
ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là “Hệ thống
Torren”. Robert Richard Torrens sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại
các Bang khác của Úc, New Zealand và các nước khác trên thế giới [44].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
Công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đất đai tại Úc ban đầu được cấp thành 2
bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990,
việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của giấy chứng nhận

được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay,
tại Văn phịng giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của BĐS
mà mình đang có nhu cầu mua [45].
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước.
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu
về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phịng cho đăng ký biến động lâu dài.
- Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
1.2.1.2. Nước Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và
tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn
phịng chính tại London và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bở
đều trên tồn bộ lãnh thở Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng
ký hoàn tồn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất, các máy
làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu.
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai được
sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và được
cập nhật, chỉnh sửa bở sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phịng đăng ký đất
đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống
đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ
Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh [45].
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về
đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thở Anh đều phải
đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai. Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp

của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


17
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng
ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ
liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất
đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị
đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng
thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở
hữu chung, đồng sở hữu) [45]
1.2.1.3. Nước Mỹ
Các bang ở Mỹ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hồn chỉnh. Bất kỳ yếu
tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng
ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích
đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu
mua đất khơng đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký
bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Luật đăng
ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu
của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể
cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung,
có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp
đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; bên bán đất phải
thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo. Về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế
ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và
xếp theo thứ tự thời gian [45].

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính
gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết
có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng
ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang [45].
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn
đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy
định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết
và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho
giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các
giao dịch có yếu tố gian lận.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma