Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng quản lý đất phi nông nghiệp tại quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng
dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn.
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hồn tồn
trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã
được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thừa Thiên Huế, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với
kinh nghiệm thực tiễn trong q trình cơng tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân.
Đạt được kết quả này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô
giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tơi trong suốt q
trình học tập. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy PGS. TS. Hồ
Kiệt - Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp hướng dẫn khoa học; Thầy đã
nhiệt tình, dày cơng giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thành luận
văn.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp phòng

Tài nguyên và Môi trường quận Ngũ Hành Sơn; Lãnh đạo UBND quận Ngũ Hành Sơn;
lãnh đạo và chuyên viên các phòng ban thuộc quận Ngũ Hành Sơn, UBND các phường,
Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại quận Ngũ Hành Sơn đã
giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi nghiên cứu và hồn thành luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân ln đứng bên cạnh tơi
động viên, khích lệ trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những khiếm
khuyết, tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của q thầy, cơ giáo, đồng nghiệp
để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thừa Thiên Huế, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TĨM TẮT
Đề tài “Thực trạng quản lý đất phi nơng nghiệp tại quận Ngũ Hành Sơn, thành
phố Đà Nẵng”được thực hiện nhằm mục đích đánh giá thực trạng quản lý đất phi
nơng nghiệp, phân tích những thuận lợi và thách thức trong q trình quản lý đất phi
nơng nghiệp của quận Ngũ Hành Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng
cường công tác quản lý đất phi nông nghiệp một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp
với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử
dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương
pháp chuyên gia, phương pháp phỏng vấn sâu, phương pháp điều tra khảo sát thực địa
và phương pháp phân tích, xử lý số liệu.

Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy nhu cầu về đất ở của người dân trong
thành phố ngày càng tăng và tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh kéo theo nhu cầu đất ở và
kinh doanh bất động sản tăng làm cho tình trạng chuyển nhượng trái phép diễn ra, đã
gây ra khơng ít khó khăn trong việc giải quyết đất ở của quận.
Trong những năm qua công tác quản lý đất ở trên địa bàn quận đã đạt được một số
kết quả nhất định. Việc triển khai thực hiện các nội dung QLNN về đất đai trong đó có
đất PNN ngày được chú trọng hơn. Tuy vậy, công tác quản lý đất PNN của quận Ngũ
Hành Sơn vẫn không tránh khỏi những tồn tại và hạn chế. Công tác quy QHSDĐ còn
bất cập và chồng chéo, kém hiệu quả dẫn đến công tác quản lý và sử dụng đất trên địa
bàn quận trong những năm qua còn nhiều hạn chế. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
các phường trên địa bàn quận cũng chưa được lập đầy đủ, đồng bộ nên việc quản lý và
sử dụng đất gặp nhiều khó khăn. Cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất ở, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ còn yếu. Nhất là việc lập sổ theo dõi biến động để quản
lý biến động về đất phi nông nghiệp và tình trạng cấp GCNQSDĐ ở cịn chậm.
Đất đai của quận trong những năm qua tiếp tục được sử dụng có hiệu quả và đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Song bên cạnh đó vẫn cịn tồn
tại một số vấn đề như: quỹ đất dữ trữ phát triển khơng cịn, tình trạng lấn chiếm đất
công làm nhà ở xảy ra phổ biến ở nhiều nơi nhất là trên các trục đường giao thơng,
việc sử dụng đất khơng đúng mục đích ngày càng phổ biến nhất là việc chuyển đổi đất
nông nghiệp thành đất các vùng ven, việc sử dụng đất đã được giao chưa hợp lý đất
được giao bị bỏ trống trong thời gian dài không được đua vào sử dụng, nhất là tại các
khu quy hoạch mới, tình trạng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp trái phép xảy ra vẫn còn nhiều. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề
xuất được một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất phi nông nghiệp
một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................... ii
TÓM TẮT ...........................................................................................................................iii
MỤC LỤC........................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...............................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài .......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai..................................................................... 3
1.1.2. Đặc điểm của quản lý nhà nước về đất đai ............................................................... 4
1.1.3. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai.................................................................... 6
1.1.4. Nguyên tắc trong quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 8
1.1.5. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................................................... 11
1.1.6. Đất phi nông nghiệp và các quy định liên quan đến quản lý đất phi nông nghiệp 13
1.1.7. Phương pháp quản lý ............................................................................................... 14
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ................................................................ 14
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ........................................... 14
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2009-2014 .................. 16
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .................................................... 19

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

v
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................................... 21
2.1. Đối tượng và phạm vi ................................................................................................. 21
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 21
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 22
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................................. 22
2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa ................................................................. 23
2.3.3. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu .................................................................. 23
2.4. Một số các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp................................... 23
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 24
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của quận Ngũ Hành Sơn ............... 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................... 24
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................................ 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Ngũ Hành Sơn . 34
3.2. Tình hình sử dụng đất của quận Ngũ Hành Sơn giai đoạn 2010-2014 ..................... 35
3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Ngũ Hành Sơn........................................ 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của quận Ngũ Hành Sơn ................................................... 38
3.2.3. Biến động sử dụng đất của quận Ngũ Hành Sơn .................................................... 41
3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp của quận Ngũ Hành Sơn ........... 42
3.3. Thực trạng quản lý đất ở đô thị ở quận Ngũ Hành Sơn............................................. 44
3.3.1. Thực trạng sử dụng đất ở đô thị .............................................................................. 44
3.3.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất ở ................................ 46
3.3.3. Đánh giá chung thực trạng quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn quận Ngũ Hành
Sơn ...................................................................................................................................... 61
3.4. Thực trạng quản lý đất sản xuất kinh doanh quận Ngũ Hành Sơn............................ 63
3.4.1. Thực trạng sử dụng đất sản xuất kinh doanh .......................................................... 63
3.4.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất sản xuất kinh doanh .. 66

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

vi
3.4.3. Đánh giá chung thực trạng quản lý và sử dụng đất sản xuất kinh doanh trên địa
bàn quận Ngũ Hành Sơn .................................................................................................... 68
3.5. Đánh giá chung thực trạng quản lý sử dụng đất của quận Ngũ Hành Sơn ............... 69
3.5.1. Những kết quả đạt được trong công tác quản lý sử dụng đất của quận Ngũ Hành
Sơn ...................................................................................................................................... 69
3.5.2. Những tồn tại và hạn chế trong quản lý sử dụng đất .............................................. 70
3.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại trong quản lý đất đai của quận Ngũ Hành
Sơn ...................................................................................................................................... 71
3.6. Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai tại quận Ngũ Hành
Sơn ...................................................................................................................................... 73
3.6.1. Giải pháp chung ....................................................................................................... 73
3.6.2. Một số giải pháp cụ thể............................................................................................ 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................... 77
1. Kết luận .......................................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ........................................................................................................................ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 80

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Có nghĩa là

CT/TU

Chỉ thị Trung ương

CP

Chính phủ

ĐTH

Đơ thị hóa

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

NQ/TW

Nghị quyết Trung ương

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

PNN

Phi nông nghiệp

QLNN

Quản lý nhà nước

QH

Quốc Hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TĐC

Tái định cư

TT/LB

Thông tư liên Bộ

UBND

Ủy ban nhân dân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 .........................................31
Bảng 3.2. Tình hình lao động quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 .....................................31
Bảng 3.3. Diện tích đất được giao và cho thuê trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn
năm 2014 .......................................................................................................................36
Bảng 3.4. Các cơng trình được giao đất năm 2014 .......................................................36
Bảng 3.5. Các cơng trình được cho thuê đất năm 2014 ................................................37
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 ...............................39
Bảng 3.7. Diện tích đất quận Ngũ Hành Sơn phân theo phường năm 2014 .................41
Bảng 3.8. Biến động diện tích đất tại quận Ngũ Hành Sơn giai đoạn 2010 -2013 .......41
Bảng 3.9. Tỉ lệ sử dụng đất trên địa bàn quận giai đoạn (2010-2014) ..........................43
Bảng 3.10. Bình quân đất ở theo đơn vị hành chính quận Ngũ Hành Sơn năm 2014...45
Bảng 3.11. Các khu quy hoạch đất ở đã được triển khai trên địa bàn ...........................49
Bảng 3.12. Tình hình giao đất ở đơ thị cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường
Mỹ An và phường Khuê Mỹ .........................................................................................50
Bảng 3.13. Tình hình giao đất ở đơ thị cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường
Hịa Hải và phường Hòa Quý ........................................................................................51
Bảng 3.14. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại quận Ngũ Hành Sơn
qua các năm ...................................................................................................................53
Bảng 3.15. Diện tích đất tự nhiên, đất ở tại các phường trên địa bàn quận Ngũ Hành
Sơn năm 2014 ................................................................................................................54

Bảng 3.16. Số trường hợp chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 ............................................................57
Bảng 3.17. Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất ở tại quận Ngũ
Hành Sơn năm 2011 – 2014 ..........................................................................................59
Bảng 3.18. Tỷ lệ sử dụng đất sản xuất kinh doanh 2010 - 2014 ...................................65
Bảng 3.19. Hệ số sử dụng đất sản xuất kinh doanh của quận Ngũ Hành Sơn trong giai
đoạn 2010 - 2014 ...........................................................................................................65

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý quận Ngũ Hành Sơn ...................................................................24
Hình 3.2. Lượng mưa năm và các tháng mùa lũ quận Ngũ Hành Sơn ..........................25
Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 ............................................28
Hình 3.4. Cơ cấu sử dụng đất tại quận Ngũ Hành Sơn năm 2014 ................................40
Hình 3.5. Tình hình sử dụng đất tại quận Ngũ Hành Sơn .............................................42
Hình 3.6. Biến động diện tích đất ở đơ thị của quận Ngũ Hành Sơn giai đoạn 2010 2014 ...............................................................................................................................44
Hình 3.7. Cơ cấu sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn .....................44
Hình 3.8. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở giai đoạn 2010-2014 quận Ngũ Hành Sơn .....53
Hình 3.9. Biến động diện tích đất sản xuất kinh doanh giai đoạn 2010-2014 quận Ngũ
Hành Sơn .......................................................................................................................64

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên hạn chế, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được
trong quá trình phát triển. Vì vậy, việc quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đáp ứng
chiến lược phát triển kinh tế xã hội là công việc tất yếu và vô cùng quan trọng của
bất kỳ quốc gia nào.
Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, trong quá trình đổi mới, từng bước
thực hiện cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, vai trị của đất đai và các quan hệ
đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, tồn diện và khoa học hơn. Q trình cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước tất yếu dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng, thay đổi cơ cấu
nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu khơng gian và hình thái xây dựng
từ dạng nông thôn sang thành thị [33].
Để đáp ứng cho quá trình chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế đồng thời phục
vụ cho các nhu cầu phát triển khác của xã hội, vấn đề đặt ra là yêu cầu cần phải có một
quỹ đất phi nơng nghiệp khá lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển các khu dân cư, xây
dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp và các
cơng trình đơ thị khác…Chính những u cầu này đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất
vào các mục đích phi nơng nghiệp.
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí quan trọng với mục tiêu
chiến lược là trung tâm kinh tế trọng điểm của khu vực miền Trung - Tây Nguyên và
cả nước, trung tâm kinh tế văn hóa, khoa học kỹ thuật của vùng, đồng thời cũng là một
trong những địa phương đi đầu về việc thực hiện hiệu quả công tác xây dựng và quy
hoạch đô thị. Song song với việc phát triển kinh tế xã hội, thành phố Đà Nẵng cịn phát
triển và hình thành nhiều khu đô thị mới với quy mô lớn, các khu du lịch nghỉ dưỡng
cao cấp, khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu cơng nghệ thơng tin. Chính định
hướng phát triển này đã dẫn đến các biến động lớn về mục đích sử dụng đất trên địa
bàn thành phố. Xu hướng sử dụng đất dịch chuyển rõ rệt từ các mục đích khác sang
mục đích phi nơng nghiệp [24].
Trong bối cảnh đó, Ngũ Hành Sơn là quận có vị trí thuận lợi về phát triển kinh tế

và du lịch, nghỉ dưỡng [3]. Chính vì vậy, định hướng phát triển không gian đô thị của
khu vực quận Ngũ Hành Sơn là tập trung vào việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng, các
khu đô thị, nhà hàng, khách sạn, công viên và các khu vui chơi giải trí… Chính q trình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
phát triển này làm cho cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn quận trong những năm qua có
những biến động mạnh, đặc biệt là q trình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp và đất chưa sử dụng sang đất phi nông nghiệp cũng như nhiều biến động khác
trong quá trình sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để quản lý quỹ đất, đặc biệt là
đất phi nông nghiệp trên địa bàn quận một cách chặt chẽ và hiệu quả.
Xuất phát từ những vấn đề trên, bản thân tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực
trạng quản lý đất phi nông nghiệp tại quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng”.
2. Mục đích của đề tài
Đề tài được thực hiện nhằm các mục đích sau:
- Đánh giá được thực trạng quản lý đất phi nơng nghiệp của quận Ngũ Hành Sơn.
- Phân tích được những thuận lợi và thách thức trong quá trình quản lý đất phi
nông nghiệp tại quận Ngũ Hành Sơn.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất phi nông
nghiệp một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn
nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1) Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận về quản lý đất phi nông nghiệp; làm cơ sở để
hồn thiện chính sách quản lý quỹ đất phi nơng nghiệp.
2) Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan tổng hợp,
cập nhật, nắm bắt thơng tin liên quan đến tình hình quản lý nhà nước đất phi nơng

nghiệp ở quận Ngũ Hành Sơn. Góp phần tăng cường hiệu quả của công tác quản lý và
sử dụng quỹ đất phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
- Kết quả của đề tài ngồi việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức
xúc đang đặt ra hiện nay ở quận Ngũ Hành Sơn, còn là tài liệu tham khảo cho các
địa phương có điều kiện tương tự, đặc biệt là các quận nội thành khác của thành
phố Đà Nẵng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là hoạt động nhằm tác động một cách có tổ chức và định hướng của
chủ thể quản lý vào một đối tượng nhất định để điều chỉnh các quá trình xã hội và
hành vi của con người nhằm duy trì tính ổn định và phát triển của đối tượng theo
những mục tiêu đã định.
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền lực nhà
nước và sử dụng pháp luật nhà nước để điều chỉnh hành vi hoạt động của con người
trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội do các cơ quan trong bộ máy nhà nước
thực hiện, nhằm thoả mãn nhu cầu hợp pháp của con người, duy trì sự ổn định và phát
triển của xã hội.
Đối với đất đai, Nhà nước thay mặt nhân dân quản lý toàn bộ đất đai trong
phạm vi cả nước thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Quốc hội, Uỷ
ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, hội đồng nhân dân và uỷ ban nhân dân các cấp,
cơ quan quản lý đất đai các cấp.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu ở hai khía cạnh:
Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai là quản lý hành chính đối với đất đai
thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất và bằng các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(như quyết định giao đất, quyết định thu hồi đất, quyết định xử phạt hành chính đối với
hành vi vi phạm pháp luật đất đai...).
Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai là quản lý kinh tế đối với đất đai thông
qua các cơng cụ tài chính của Nhà nước (như xác định khung giá đất, thuế sử dụng
đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...).
Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các cơng cụ quản lý thích
hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử dụng đất nhằm đạt được mục đích
sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
Khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các yếu tố cơ bản sau:
- Chủ thể của quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là chủ sở hữu
của toàn bộ đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của mình thơng qua các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, uỷ ban
nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ
Trung ương đến địa phương.
- Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là hành vi, hoạt động của các cơ
quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai,
bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước và nước ngồi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Dưới góc độ quản lý nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp dưới
cũng là đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp trên.

+ Quản lý nhà nước về đất đai còn được hiểu là việc Nhà nước quản lý tồn bộ
diện tích đất đai nằm trong đường biên giới quốc gia, kể cả đất đang sử dụng và đất
chưa sử dụng.
1.1.2. Đặc điểm của quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai có những đặc điểm chung của công tác quản lý
nhà nước
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính chính trị:
Khi Nhà nước ra đời, Nhà nước đã thực hiện quản lý đất đai nhằm phục vụ cho lợi
ích của giai cấp thống trị. Trong điều kiện cách mạng nước ta hiện nay, Đảng cộng sản
Việt Nam là lực lượng duy nhất lãnh đạo Nhà nước và xã hội, do đó việc quản lý nhà
nước về đất đai phải phục vụ cho những mục tiêu chính trị của Đảng. Vì vậy, mọi hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai phải được đặt dưới sự lãnh đạo của Đảng. phương
hướng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai phải được xây dựng trên cơ sở các chỉ thị,
nghị quyết của Đảng.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính quyền lực nhà nước:
Ở nước ta hiện nay, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý toàn bộ đất đai.
Giữa Nhà nước và các đối tượng sử dụng đất khơng bình đẳng về địa vị pháp lý trong

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
quan hệ đất đai. Trong thẩm quyền của mình, Nhà nước ra các quyết định mang tính
mệnh lệnh, cịn người sử dụng đất có nghĩa vụ thi hành.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính tổ chức:
Có tổ chức thì mới phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và mối
quan hệ giữa các cấp, các ngành, giữa chủ thể quản lý và đối tượng quản lý. Tính tổ
chức là tính năng quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai; vì xét về nội dung, tổ
chức là phối hợp, liên kết hoạt động của nhiều người để thực hiện mục tiêu đề ra, là
yếu tố quyết định hiệu quả quản lý.

- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính khoa học:
Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”.
Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hoạt động chủ quan của con người nhưng lại
dựa trên những yếu tố khách quan (như trình độ phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu
của các đối tượng sử dụng đất,...). Điều đó địi hỏi cơ quan quản lý đất đai phải có
cách nhìn nhận khoa học, nắm bắt những quy luật phát triển kinh tế - xã hội mới xây
dựng được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp. Mặt khác, chỉ có cách làm việc
khoa học mới giúp cơ quan quản lý đất đai quản lý được toàn diện, tổng thể, cập nhật
kịp thời những biến động để đưa ra những thơng tin chính xác.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính sáng tạo:
Xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, phức
tạp, trong đó có những mối quan hệ chưa từng phát sinh trong tiền lệ. Để giải quyết các
mối quan hệ này đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải có những sáng tạo.
Tuy nhiên, mọi trường hợp không thể chủ động sáng tạo ra ngồi phạm vi khn khổ,
thẩm quyền mà pháp luật quy định.
1.1.2.2. Những đặc điểm riêng của quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu
toàn dân.
Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp sửa đổi, bổ sung năm
2001, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 và
Luật Đất đai năm 2003 đều khẳng định toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý.
Việc Nhà nước ta đưa ra quy định này hoàn toàn dựa trên các luận cứ khoa học:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
+ Xét về mặt lịch sử, “Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,

xương máu mới tạo lập được vốn đất đai như ngày nay” nên đất đai phải là tài sản chung.
+ Xét về mặt xu thế, xã hội ngày càng phát triển, sức sản xuất ngày càng tăng địi
hỏi phải tập trung hố tư liệu sản xuất, do đó sở hữu tồn dân về đất đai là một quy luật
tất yếu khách quan.
- Quản lý nhà nước về đất đai diễn ra trên phạm vi rộng:
+ Về mặt không gian, Nhà nước quản lý tồn bộ diện tích đất đai nằm trong
biên giới quốc gia, bao gồm tất cả các loại đất, trên tất cả các vùng lãnh thổ: Đất liền,
đất có mặt nước, hải đảo, thềm lục địa...
+ Về mặt xã hội, quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến mọi cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức trong tồn xã hội. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người sử
dụng đất khơng chỉ có quyền sử dụng đất mà cịn có các quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị sử dụng đất để liên
doanh, liên kết.
- Quản lý nhà nước về đất đai 1à một hoạt động rất khó khăn, phức tạp:
Trước đây do điều kiện chiến tranh và nhận thức chưa đúng về vai trò của đất đai
cho nên chúng ta đã coi nhẹ công tác quản lý đất đai dẫn đến việc sử dụng đất rất tuỳ
tiện. Bên cạnh đó, do diện quản lý rộng, tài liệu còn thiếu nhiều, hệ thống pháp luật mới
hình thành và ln phải điều chỉnh, bổ sung trong khi tình hình sử dụng đất ln ln
biến động, các mối quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, phức tạp đã làm cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai gặp nhiều khó khăn.
1.1.3. Vai trị của quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là vật báu thiên nhiên ban tặng cho con người. Con người sử dụng sức lao
động của mình tác động lên đất đai tạo nên những thành quả phục vụ cho xã hội nhằm nuôi
sống con người, tạo nên nơi ăn, chốn ở, nơi làm việc, chỗ vui chơi giải trí. Vì thế, đất đai
ln gắn bó với con người trong mọi lĩnh vực.
Trong quá trình phát triển của lịch sử nhân loại, đất đai luôn xuất hiện như một vấn
đề kinh tế - xã hội sống cịn, nó là ngun nhân của nhiều cuộc đấu tranh quyết liệt giữa con
người với thiên nhiên, giữa con người với con người. Đất đai của một lãnh thổ quốc gia là
một trong những dấu hiệu để xác định sự tồn tại của một quốc gia, dân tộc.
Từ khi có Đảng lãnh đạo, ngay từ ngày đầu, vấn đề ruộng đất đã được Đảng ta

quan tâm. Trong cương lĩnh đầu tiên, Đảng đã đề cập: ''Cách mạng Việt Nam là tư sản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng để tiến tới xã hội cộng sản” và ''Cách
mạng thổ địa đánh đổ các di tích phong kiến”.
Trong giai đoạn hiện nay, để đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất
nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, công tác quản lý
nhà nước về đất đai có vai trị và ý nghĩa hết sức quan trọng, thể hiện trên các mặt sau đây:
Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động cơ bản để bảo vệ sở hữu
toàn dân về đất đai.
Trong báo cáo chính trị Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII đã khẳng
định: ''Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Văn kiện Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành
Trung ương khoá IX một lần nữa khẳng định: ''Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý''. Trong công cuộc đổi mới hiện nay,
Đảng ta vẫn kiên trì giữ vững quan điểm này.
Sở hữu toàn dân về đất đai là nguyên tắc bao trùm lên toàn bộ hoạt động của cơ
chế điều chỉnh pháp luật đất đai, nghĩa là: Trong xây dựng quy phạm pháp luật đất đai,
thiết lập và tổ chức thực hiện các quan hệ pháp luật đất đai đều phải dựa trên quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
phải đảm bảo cho Luật Đất đai được thực hiện trên thực tế, cũng là bảo đảm chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai có vai trị quan trọng trong việc khai thác
và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá nhưng số lượng lại hạn chế cho nên việc
bảo vệ và sử dụng tiết kiệm đất đai là vô cùng cần thiết. Đảng ta khẳng định: ''Sử dụng
hợp lý và tiết kiệm tài nguyên, bảo vệ và cải thiện môi trường, bảo tồn đa dạng sinh
học là một nội dung quan trọng của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và

dự án phát triển kinh tế - xã hội''.
Việc quản lý sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên cơ sở quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý sẽ đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất, đáp ứng
các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phịng, đảm bảo mơi trường sinh
thái bền vững.
Thứ ba, quản lý nhà nước về đất đai góp phần đảm bảo sự ổn định và công
bằng xã hội.
Do điều kiện kinh tế - xã hội, trình độ dân trí của một bộ phận nhân dân ta cịn
thấp, trong lúc đó vấn đề đất đai mang tính nhạy cảm, dễ xảy ra tranh chấp nên lĩnh

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
vực đất đai đã phức tạp lại càng thêm phức tạp. Trong thực tế ở nhiều nơi, nhiều địa
phương đã phát sinh những tranh chấp phức tạp, thậm chí dẫn đến thành điểm nóng xã
hội xung quanh việc tranh chấp đất đai.
Tất cả những hiện tượng đó đều xuất phát từ sơ hở của chính sách đất đai, sự
quản lý thiếu chặt chẽ của Nhà nước. Một chính sách đất đai hợp lý, phù hợp với thực
tiễn, một sự quản lý thống nhất, chặt chẽ của Nhà nước sẽ góp phần đảm bảo cho một
xã hội ổn định, công bằng.
1.1.4. Nguyên tắc trong quản lý nhà nước về đất đai
Nguyên tắc cơ bản của quản lý nhà nước về đất đai là những tư tưởng chủ đạo
có tính chất bắt buộc mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất phải
tuân theo trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Những nguyên tắc quản lý nhà nước
về đất đai không những là ý chí chủ quan của Nhà nước mà cịn phải xuất phát từ các
quy luật kinh tế khách quan, do các quy luật kinh tế khách quan chi phối. Để đạt được
mục tiêu mà Nhà nước đặt ra, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai phải được tiến
hành dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:
1.1.4.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 5 Luật Đất
đai năm 2003; cụ thể như sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định
về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
1.1.4.2. Nguyên tắc đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, có sự phân cấp từ Trung
ương đến địa phương
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2003; cụ thể như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng
đất đai trong phạm vi cả nước.
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh, quốc phòng, thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
quản lý nhà nước về đất đai.

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật
về đất đai tại địa phương.
- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và
quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật Đất đai.
1.1.4.3. Nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 18 của Hiến pháp năm 1992, cụ thể như
sau: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”.
Nguyên tắc này trước hết phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó, cụ thể là: phải
thực hiện đúng mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch. Việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất phải
dựa trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Khi xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quán triệt tinh
thần: Tận dụng đất đai để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp một cách có
hiệu quả (nâng cao cơng năng của đất), giữ vững và phát triển vốn đất sản xuất nông
nghiệp và vốn đất có rừng, đồng thời đảm bảo được những u cầu về sử dụng đất
trong q trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
1.1.4.4. Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích
Đất đai khơng chỉ là tài sản chung của quốc gia, của cộng đồng mà còn là tư
liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất. Do đó
trong quản lý nhà nước về đất đai, việc kết hợp hài hịa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi
ích của cộng đồng với lợi ích của người sử dụng đất cần phải chú trọng. Xử lý tốt mối
quan hệ giữa các lợi ích sẽ là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế, đồng thời làm

giảm bớt các xung đột giữa người quản lý và người sử dụng đất, loại trừ dần những
nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Kết hợp hài hịa các lợi ích phải xem xét đầy đủ trên các mặt chính trị, kinh tế,
xã hội và cần đề cập ngay từ khi xây dựng chính sách đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và thu hồi đất, đặc biệt chú trọng sử dụng các đòn bẩy kinh tế để kích
thích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tìm kiếm lợi ích một cách chính đáng khơng
làm phương hại đến lợi ích quốc gia và lợi ích xã hội. Giải quyết tốt quan hệ lợi ích
trong quản lý nhà nước về đất đai sẽ bảo đảm cơng tác quản lý được thuận lợi, có hiệu
quả; ngược lại sẽ là nguyên nhân phá vỡ hệ thống quản lý, gây mất ổn định chính trị,
kinh tế, xã hội.
1.1.4.5. Nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
Sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả vừa là nguyên tắc, vừa là mục đích của
quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhưng hạn chế về mặt số lượng, trong khi
sức ép về dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, dẫn đến một yêu cầu khách
quan phải sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Sử dụng đất tiết kiệm là cơ sở, nguồn gốc của hiệu quả vì hiệu quả là thực hiện
có kết quả cao nhất các mục tiêu, nhiệm vụ đặt ra với chi phí thấp nhất, tiết kiệm nhất.
Muốn sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả địi hỏi cơ quan quản lý phải có chính
sách phân phối đất đai hợp lý trên cơ sở tổng quỹ đất của quốc gia và quỹ đất của từng
địa phương, bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, phát huy tối đa các thế
mạnh về kinh tế, xã hội với chi phí thấp nhất để đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao
nhất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
1.1.4.6. Nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp
Pháp luật đất đai đã thể hiện nguyên tắc này bằng các chế định như: Giao đất

để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp thì mở rộng quyền cho cấp dưới, giao đất để sử
dụng vào mục đích khác thì khống chế một cách nghiêm ngặt hơn, không được tự tiện
mở rộng đất khu dân cư trên đất nông nghiệp và không được tự tiện lập vườn trên đất
lúa; sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích khác thì phải có biện pháp bù đắp vốn đất
nơng nghiệp bị giảm, có chính sách miễn, giảm tiền đất, thuế sử dụng đất khi khai
hoang vỡ hoá để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
1.1.4.7. Nguyên tắc cải tạo đất đai
Pháp luật đất đai có những chế định nhằm khuyến khích người sử dụng đất đầu
tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng khoa học kỹ thuật để cùng nhà nước bảo vệ,
cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời cũng nghiêm cấm việc làm huỷ hoại
đất đai. Việc thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất
đai vừa là trách nhiệm của Nhà nước, đồng thời là một trong những nghĩa vụ quan
trọng của người sử dụng đất.
1.1.4.8. Nguyên tắc bảo vệ môi trường
Đất đai vốn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt
động của con người trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đều tác động trực tiếp
hoặc gián tiếp đến mơi trường. Vì vậy, khi hoạch định chính sách đất đai, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng phải tính
tốn đầy đủ đến các yếu tố kinh tế - xã hội có quan hệ đến môi trường, kể cả tầm vĩ mô
và vi mô.
1.1.5. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Một cách khái quát nhất “quản lý đất đai” là khoa học về quản lý đối với đất đai
mà nội dung cơ bản là quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm việc xây dựng và tổ
chức thực hiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai (xây dựng các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai, các chính sách về đất đai; tổ chức tuyên truyền, phổ biến
trong cộng đồng; tổ chức thực hiện và xử lý những hành vi vi phạm); xây dựng và tổ
chức thực hiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai (xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai các cấp từ cả nước tới cấp cơ sở nhằm bảo đảm quỹ đất cho nhu
cầu phát triển bền vững nền kinh tế - xã hội; quyết định về mục đích sử dụng đất, quá
trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong từng giai đoạn; triển khai hệ thống quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong quá trình quản lý quỹ đất); xây dựng và tổ chức
thực hiện hệ thống tài chính đất đai (đăng ký đất đai, thành lập hồ sơ địa chính, tổ chức

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
bộ máy quản lý, triển khai các thủ tục hành chính). Trong nội dung quản lý nhà nước
đối với đất đai đã chứa đựng những biện pháp giúp đỡ người sử dụng quản lý tốt việc
sử dụng đất để sử sụng đất có hiệu quả vào bảo vệ mơi trường đất. Như vậy, hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai được xây dựng trên 4 trụ cột chính là hệ thống chính sách,
pháp luật về đất đai; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; hệ thống tài chính
đất đai; hệ thống hành chính đất đai [26].
Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc quản lý Nhà nước về đất đai
bao gồm 15 nội dung, cụ thể như sau:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất;
điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [21].
1.1.6. Đất phi nông nghiệp và các quy định liên quan đến quản lý đất phi nông nghiệp
Tại điều 10, luật đất đai năm 2013 quy định, đất đai được chia thành ba nhóm đất
chính, đó là nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó, nhóm đất phi nơng nghiệp được quy định bao gồm các loại đất như sau:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
- Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao,
khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và các cơng trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính
viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
- Đất cơ sở tơn giáo;
- Đất tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật,
phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng các cơng
trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà các cơng trình đó
khơng gắn liền với đất ở [26].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
1.1.7. Phương pháp quản lý
Phương pháp quản lý là cách mà cơ quan quản lý sử dụng để tác động đến đối tượng
quản lý (chủ sử dụng đất) nhằm thực hiện các quyết định của Nhà nước.
- Phương pháp hành chính:
Cơ sở của phương pháp này là dùng mệnh lệnh, chỉ thị của cấp trên để cấp dưới
phục tùng, tuân theo những nội dung quy phạm, pháp lệnh, pháp luật.
Phương pháp này tác động nhanh chóng, cụ thể, rõ ràng. Để đạt được hiệu
quả thì phải nắm bắt được thơng tin nhất định với những diễn biến của xã hội, của
từng khu vực để có những quyết định chính xác và kịp thời.
Cơ quan quản lý nhà nước ở mỗi cấp phải nắm bắt kịp thời những diễn biến ở
cấp mình quản lý thì mới có những biện pháp phù hợp.
- Phương pháp địn bẩy kinh tế:
Thơng qua tác động đến lợi ích kinh tế của người lao động, của chủ sử dụng
đất, như: thưởng phạt công minh, đấu thầu, khốn cho th, … Lợi ích kinh tế có vai
trị vơ cùng to lớn, nó tác động trực tiếp, giảm khâu kiểm tra đơn đốc, phát huy được
tính chủ động nhưng cũng chú ý đến mặt trái của nó.
- Phương pháp tuyên truyền giáo dục.
Phương pháp này khơi dựng tư tưởng ý thức tự giác và tinh thần trách nhiệm của

mỗi con người trong cộng đồng dân tộc. Thấy rõ được trách nhiệm đóng góp cơng sức,
trí tuệ của mình vào sự nghiệp chung để thực hiện tốt mọi chủ trương chính sách của
Đảng và Nhà nước đối với cơng tác quản lý đất đai.
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
Bất kỳ một quốc gia nào, nhà nước nào cũng có một quỹ đất nhất định được
giới hạn bởi biên giới quốc gia mà thiên nhiên ban tặng. Bất kỳ một nhà nước nào, chế
độ chính trị nào ở thời kỳ lịch sử nào cũng cần có đất. Đất đai là vấn đề sống cịn của
mỗi quốc gia vì vậy nhà nước muốn tồn tại và phát triển thì phải quản chặt nắm chắc
tài nguyên đất đai đó. Mỗi thời kỳ lịch sử với giai cấp khác nhau, chế độ chính trị khác
nhau đều có chính sách quản lý đất đất đai đặc trưng cho thời kỳ lịch sử đó.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
Ở chế độ nơ lệ thì ở nước ta triều đại Hùng Vương kéo dài hàng nghìn năm, xã
hội Việt Nam đang ở thời kỳ công xã nguyên thuỷ tan rã. Vì vậy ruộng đất đang
chuyển từ tay tập thể công xã sang giai cấp chủ nô. Các chủ nô nắm quyền quản lý đất
đai và cả nô lệ.
Sang thời kỳ phong kiến thì đất đai chủ yếu tập trung vào tay của tầng lớp
thống trị và bọn địa chủ. Nhân dân khơng có ruộng đất, phải làm th hoặc mướn
ruộng đất để sản xuất.
Đối với chế độ thực dân phong kiến thì từ khi tới xâm lược nước ta thực dân
pháp đã điều chỉnh mối quan hệ đất đai theo luật pháp của nước Pháp. Công nhận
quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai. Khác với luật lệ nhà Nguyễn, thực dân
pháp đánh thuế thổ canh (đất nông nghiệp) rất cao nhưng thuế đất thổ cư (đất ở)
không đáng kể. Ngay sau khi tới Việt Nam, Pháp đã cho lập bản đồ địa chính theo
toạ độ và lập sổ địa bạ mới nhằm mục đích thu thuế nơng nghiệp triệt để.Cơng
trình lập bản đồ địa chính két thúc năm 1898 tại Nam Bộ, năm 1925 tại Bắc Bộ và

đến năm 1945 chưa hoàn thành ở Trung Bộ [4].
Cách mạng tháng Tám thành công nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời.
Với mục tiêu độc lập dân tộc và người cày có ruộng, năm 1946 hiến pháp đầu tiên ra
đời đã thể hiện ý chí và quyền lực của nhà nước trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Tháng 11/1953 hội nghị lần thứ V của ban chấp hành trung ương Đảng thông qua
cương lĩnh ruộng đất và quyết định cải cách ruộng đất, tịch thu, trưng mua, trưng thu
ruộng đất của địa chủ để chia cho dân nghèo, đến khoảng 1956 đã hoàn thành cải cách
ruộng đất. Như vậy với chính sách đó đã đem lại ruộng đất cho nơng dân, xố bỏ giai
cấp địa chủ đã có hàng nghìn năm. Tuy nhiên cơng tác này gặp phải những sai lầm
nhất định và hậu quả để lại của nó là nạn đói hồnh hành, đất đai bị hoang hố.
Để ổn định tình trạng sử dụng đất ở nơng thơn chính phủ đã ban hành chỉ thị
354/TTg trong đó có việc hợp thức hố nơng nghiệp, người dân làm ăn theo công
điểm. Nhưng hiệu quả không cao, nông sản làm ra không đủ ăn, đời sống của nhân dân
gặp nhiều khó khăn. Để giải quyết tình trạng trên Nhà nước đã ban hành nghị quyết
khốn mười (nghị quyết 10-NQ/TW). Sau khi nghị quyết này ra đời đã kích thích tính
chủ động sáng tạo của người dân, người dân hăng hái tham gia sản xuất [4].
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định: Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai,
nhà nước thống nhất quản lý [20].
Năm 1987 luật đất đai đầu tiên ra đời mở ra bước ngoặc mới cho công tác quản
lý và sử dụng đất nước ta. Tiếp theo đó là các thông tư nghị định của các bộ ban hành
nhằm điều chỉnh, hướng dẫn những chính sách đất đai của Nhà nước: Thông tư liên bộ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của bộ thuỷ sản và tổng cục quản lý ruộng đất hướng
dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình và ao
lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình sử dụng; quyết định số 327/CT của hội
đồng bộ trưởng ngày 15/7/1992 về thực hiện chính sách giao ruộng đất, đồi núi trọc,

ruộng bãi bồi, ven biển và mặt nước cho hộ gia đình sử dụng. Đến năm 1992 luật đất
đai tiếp tục bổ sung, sửa đổi nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong thời kỳ đổi mới.
Để phù hợp với những yêu cầu kinh tế trong giai đoạn mới, kỳ họp Quốc hội
khoá IX ngày 14/7/1993 luật đất đai, luật thuế sử dụng đất nơng nghiệp được thơng
qua. Sau đó liên tục các văn bản của chính phủ và các bộ ngành ra đời nhằm triển khai
luật này: Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 về đất nông nghiệp, nghị định 88/CP ngày
17/8/1994 về đất đô thị, nghị định 02/CP ngày 15/1/1994 về đất lâm nghiệp. Luật đất
đai năm 1993 có hiệu lực thi hành vào ngày 15/10/1993 đã tiếp tục khẳng định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” thể hiện đường lối nhất
quán của Đảng và Nhà nước ta trong công tác quản lý đất đai [16].
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường làm phát sinh nhiều vấn đề mà luật đất
đai năm 1993 chưa giải quyết được triệt để. Vì thế nó liên tục được sửa đổi bổ sung
như luật sửa đổi bổ sung được ban hành ngày 2/12/1998, luật sửa đổi bổ sung một số
điều ban hành 1/10/2001 nhằm quy định khung giá đất [14].
Ngày 26/11/2003 Luật đất đai ra đời và có hiệu lực ngày 1/7/2004 tiếp tục sửa
đổi cho phù hợp với nền kinh tế thị trường trong thời đại mới, hàng loạt các văn bản
hướng dẫn thi hành luật kèm theo đã thực sự đưa công tác quản lý và sử dụng đất đi
vào nề nếp, ổn định [20].
Với nền kinh tế phát triển như những năm gần đây, để công tác quản lý đất đai
phù hợp với điều kiện phát triển chung của cả nước Quốc hội đã ban hành Luật đất đai
số 45/2013/QH13 vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực ngày 1/7/2014 tiếp tục sửa đổi
hoàn thiện cho phù hợp với nền kinh tế thị trường trong thời đại mới, hàng loạt các văn
bản hướng dẫn thi hành luật ra đời để đảm bảo cho phù hợp với thực tế phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước [26].
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2009-2014
❖ Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai
Trong giai đoạn 2009- 2014, thành phố Đà Nẵng đã dựa trên cơ sở Luật đất đai
năm 2003, và luật đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ và hướng dẫn của các
Bộ, nghành Trung ương, UBND thành phố đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp
luật thuộc thẩm quyền. Đặc biệt, xuất phát từ tình hình thực tế và những bất cập, bức

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma