Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (5.45 MB, 108 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHAN LÊ THUẬN
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
HUẾ - 2018
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHAN LÊ THUẬN
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN THANH ĐỨC
HUẾ - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Số liệu và kết quả
nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa từng được
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
Phan Lê Thuận
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc thầy giáo TS. Trần Thanh Đức, Khoa Tài Nguyên đất và Môi trường Trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy, cơ giáo Phịng Đào tạo sau
Đại học, Khoa Tài Nguyên đất và Môi trường, Trường Đại học Nơng lâm Huế đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Hà Tĩnh, cán bộ viên chức Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hồng Lĩnh,
cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Hồng Lĩnh, cán bộ các phòng, ban, đơn
vị thuộc UBND thị xã Hồng Lĩnh, cùng bà con nhân dân thị xã Hồng Lĩnh đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Huế, ngày
tháng
năm 2018
Tác giả luận văn
iii
TÓM TẮT
Đề tài này được tiến hành tại thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh với mục tiêu chính
là phân tích, đánh giá được thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử
dụng các phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số
liệu sơ cấp; phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính; phương pháp tổng hợp,
phân tích số liệu, tài liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, việc quản lý, sử dụng đất của thị xã Hồng Lĩnh
đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, ngày càng đi vào quy cũ. Năm 2016, thị xã có
tổng diện tích đất tự nhiên là 5.897,30 ha, trong đó đất nơng nghiệp chiếm 59,99%
diện tích đất tự nhiên; đất phi nơng nghiệp chiếm 26,45% diện tích đất tự nhiên; đất
chưa sử dụng chiếm 13,56% diện tích tự nhiên. Trong giai đoạn 2013 - 2017, kết quả
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh đạt trên 95% so với số hộ kê khai
đăng ký. Trong đó, đất nông nghiệp cấp đổi được 5.980 GCN (chiếm 98,36% tổng số
hộ kê khai đăng ký) với diện tích 1.363,5 ha (chiếm 97,42% tổng diện tích kê khai
đăng ký); đất ở cấp lần đầu được 1.262 giấy chứng nhận (chiếm 95,81% tổng số thửa
kê khai đăng ký) với diện tích 49,48 ha (chiếm 96,26% tổng diện tích kê khai đăng
ký). Hiện tại, vẫn còn 104 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận (53 thửa đất nông
nghiệp, 51 thửa đất ở) do các trường hợp như lấn chiếm, tranh chấp, hồ sơ chưa đầy
đủ. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp do đăng
ký biến động, cấp sau đo đạc địa chính trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh đạt 20.684 giấy
chứng nhận. Trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh có 330 tờ bản đồ địa chính; sổ địa chính có
100 quyển; sổ mục kê có 10 quyển; sổ cấp GCNQSDĐ có 12 quyển; sổ theo dõi biến
động có 6 quyển.
Để xác định và đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh, đề tài xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng
chính gồm: chính sách, pháp luật về đất đai; nhân lực phục vụ công tác cấp giấy
chứng nhận; cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ; cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai;
hiểu biết của người sử dụng đất. Dựa trên kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được 4
nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại
thị xã Hồng Lĩnh gồm: nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật; nhóm giải pháp về
tun truyền, giáo dục; nhóm giải pháp về năng lực, phẩm chất đội ngũ cán bộ; nhóm
giải pháp về cơ sở vật chất - kỹ thuật.
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT .................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nguyên cứu ............................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm có liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........ 3
1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 13
1.1.3. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 14
1.1.4. Yếu tố ảnh hưởng đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................ 16
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 18
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 18
1.2.2. Kinh nghiệm của Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........... 21
1.2.3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ kinh nghiệm thực tiễn ........................................ 23
1.2.4. Một số nghiên cứu có liên quan........................................................................ 24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 25
v
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 26
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ................................. 27
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu ............................................. 27
2.3.4. Phương pháp so sánh........................................................................................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 28
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ HỒNG LĨNH .............. 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 32
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh.......... 36
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI
ĐOẠN 2013 - 2016 ................................................................................................... 38
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016 ................... 38
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Hồng Lĩnh năm 2016 ......................................... 44
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng
Lĩnh ........................................................................................................................... 48
3.3. KẾT QUẢ THỰC HIỆN VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2013 2017........................................................................................................................... 49
3.3.1. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Hồng
Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2013 - 2017 .................................................................. 49
3.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2013 - 2017. ...................................................................................................... 52
3.3.3. Kết quả lập HSĐC trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh ............................................. 64
3.4. ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI DÂN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG
LĨNH ......................................................................................................................... 66
3.4.1. Nguồn cung cấp thông tin, mức độ công khai và thơng tin về thủ tục hành chính ....... 66
3.4.2. Thời gian thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 67
vi
3.4.3 Thái độ và năng lực của cán bộ ......................................................................... 68
3.4.4. Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................................. 69
3.4.5. Thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 71
3.5. YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH ......................... 72
3.5.1. Chính sách, pháp luật đất đai............................................................................ 74
3.5.2. Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 74
3.5.3. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ ............................................................... 75
3.5.4. Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai ....................................................................... 75
3.5.5. Hiểu biết của người sử dụng đất ....................................................................... 76
3.6. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI ĐOẠN
2013 - 2017................................................................................................................ 77
3.6.1. Thuận lợi.......................................................................................................... 77
3.6.2. Khó khăn ......................................................................................................... 77
3.7. GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH ......................... 78
3.7.1. Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật đất đai .............................................. 78
3.7.2. Nhóm giải pháp về tuyên truyền, giáo dục ....................................................... 79
3.7.3. Nhóm giải pháp về năng lực, phẩm chất đội ngũ cán bộ ................................... 79
3.7.4. Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất - kỹ thuật ..................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 81
1. Kết luận ................................................................................................................. 81
2. Đề nghị .................................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 83
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BĐ
Bản đồ
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BĐS
Bất động sản
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
ĐVT
Đơn vị tính
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX
Giá trị sản xuất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HTX
Hợp tác xã
KKĐK
Kê khai đăng ký
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
STT
Số thứ tự
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TT
Thông tư
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất tại thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2016 ....................... 33
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị xã Hồng Lĩnh ................................... 45
Bảng 3.3. Diện tích đất đai của thị xã Hồng Lĩnh phân theo đơn vị hành chính năm
2016........................................................................................................................... 47
Bảng 3.4. Kết quả ĐKĐĐ, cấp đổi GCN đất nông nghiệp tại thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2015 - 2016 ....................................................................................................... 54
Bảng 3.5. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2013 - 2017 ....................................................................................................... 56
Bảng 3.6. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh năm
2013........................................................................................................................... 57
Bảng 3.7. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh năm
2014........................................................................................................................... 58
Bảng 3.8. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh năm
2015........................................................................................................................... 59
Bảng 3.9. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh năm
2016........................................................................................................................... 60
Bảng 3.10. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất ở lần đầu trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh năm
2017........................................................................................................................... 61
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ ở tại thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 2017........................................................................................................................... 63
Bảng 3.12. Tổng hợp số lượng BĐĐC thị xã Hồng Lĩnh tính đến ngày 31/12/2017 ... 65
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về nguồn cung cấp thông tin, mức độ cơng khai và
thơng tin về thủ tục hành chính .................................................................................. 67
Bảng 3.14. Đánh giá của người dân về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.............................................................................................................................. 68
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân về thái độ và năng lực của cán bộ trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................... 69
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về các khoản phí phải đóng trong cơng tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................................... 70
Bảng 3.17. Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................... 71
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSDĐ ............ 72
Bảng 3.19. Hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ............ 76
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu bằng khốn điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh .................................. 9
Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK của Tổng
cục Quản lý Ruộng đất............................................................................................... 10
Hình 1.3. GCNQSDĐ, theo mẫu ban hành của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT 11
Hình 1.4. Trang 1 và trang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư
17/2009/TT-BTNMT ................................................................................................. 12
Hình 1.5. Trang 2 và trang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thơng tư
17/2009/TT-BTNMT ................................................................................................. 12
Hình 3.1. Vị trí địa lý thị xã Hồng Lĩnh ..................................................................... 28
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế năm 2013 ............................................................................ 33
Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế năm 2016 ............................................................................ 33
Hình 3.4. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Hồng Lĩnh năm 2016 ......................................... 44
Hình 3.5. Sơ đồ trình tự thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCN tại thị xã Hồng Lĩnh ................. 49
Hình 3.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ ở tại thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 2017........................................................................................................................... 63
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phịng, là mơi trường sống và làm
việc của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về mặt số lượng, cố định về vị
trí nên việc sử dụng sao cho tiết kiệm và đạt hiệu quả phải tuân theo các quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Nước ta xuất phát từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu sản xuất
nơng nghiệp đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân với gần 75% dân số
tham gia lao động sản xuất nông nghiệp. Trong q trình phát triển kinh tế - xã hội,
ngồi việc phát triển nơng nghiệp thì cơng nghiệp và dịch vụ cũng là lĩnh vực quan
trọng cần chú ý phát triển trong giai đoạn tới và là hướng phát triển chủ yếu trong
tương lai. Do đó, đất đai là điều kiện tối cần thiết, là tư liệu sản xuất quan trọng và là
đầu vào không thể thiếu trong bất kỳ ngành sản xuất nào.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước và Chính phủ đang thi
hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây
dựng một hệ thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường công tác hoạt động sử
dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất trong nước theo hướng
xã hội chủ nghĩa. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong các nội dung quan trọng trong các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và
là cơ sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. GCN là chứng
cứ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, là cơ sở pháp
lý để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với
đất đai theo quy định của Nhà nước, nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để
đem lại hiệu quả cao nhất trong sử dụng đất.
Thị xã Hồng Lĩnh nằm ở phía bắc tỉnh Hà Tĩnh với 5 phường và 1 xã. Là khu
vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản được nhà nước
đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Nhận thức rõ vai trị của cơng tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai.
Trong những năm qua thị xã Hồng Lĩnh đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm nâng cao
kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Sự hình thành
của hệ thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện chủ trương
cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”,“một cửa liên thơng” trên địa
bàn thị xã đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác cấp giấy CNQSD đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng cơng khai, minh bạch, giảm thời
gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả góp phần nâng cao
2
hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai ở thị xã Hồng Lĩnh. Tuy nhiên, hiện nay công
đoạn này còn nhiều vướng mắc do các nguyên nhân khách quan và chủ quan của q
trình mang lại. Vì vậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh cần có giải pháp phù hợp
với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ
“Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt
hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, giải quyết được những hạn
chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
2. Mục tiêu nguyên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Hồng Lĩnh từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2013 - 2017.
- Phân tích được yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh trong những năm tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu
về lĩnh vực đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn
hạn chế về công tác cấp giấy chứng nhận tại địa phương.
Kết quả đề tài giúp tìm ra được những mặt thuận lợi và mặt khó khăn làm cơ sở
đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
3
CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Một số khái niệm có liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Đất đai và phân loại đất đai
a. Đất đai
Theo Đoàn Văn Tuấn (1999), đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao
gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với
khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của
con người và các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [17].
Theo Luật đất đai Việt Nam 1993, đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ
yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang
của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển
nền kinh tế quốc dân [11].
b. Phân loại đất đai
Theo Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất
được chia làm 3 nhóm bao gồm:
- Nhóm 1. Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất
trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất
nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây
dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức
trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng
thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con
giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
- Nhóm 2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm
đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh; Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở
của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác; Đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
4
xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho hoạt
động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục
đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy
nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng
khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng
đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu
chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa
táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp
khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây
dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ
phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng
đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở
- Nhóm 3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), đối tượng sử dụng đất đai
gồm 5 loại gồm:
- Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng
- Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước, tổ
chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức
ngoại giao) sử dụng.
- Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý [13].
1.1.1.2. Quản lý Nhà nước về đất đai
a. Quản lý
Theo Uông Chung Lưu (2015), quản lý là sự tác động lên một hệ thống nào đó
với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được [7].
- Quản lý là thực hiện những cơng việc có tác dụng định hướng, điều tiết, phối
hợp các hoạt động của cấp dưới, của những người dưới quyền. Biểu hiện cụ thể qua
việc, lập kế hoạch hoạt động, đảm bảo tổ chức, điều phối, kiểm tra, kiểm soát. Hướng
5
được sự chú ý của con người vào một hoạt đơng nào đó; điêu tiết được nguồn nhân
lực, phối hợp được các hoạt đông bộ phận.
- Quản lý là thiết lập, khai thông các quan hệ cụ thể để hoạt động động người
được hình thành, tiến hành trơi chảy, đạt hiệu quả cao và không ngừng phát triển.
- Quản lý là tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý một cách gián tiếp
và trực tiếp nhằm thu được nhưng diễn biến, thay đổi tích cực theo mục tiêu nhất định.
b. Quản lý Nhà nước
Theo Uông Chung Lưu (2015), quản lý nhà nước, hiểu theo nghĩa rộng thì
được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước. Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước là
hoạt động chấp hành và điều hành được đặc trưng bởi các yếu tố có tính tổ chức;
được thực hiện trên cơ sở pháp luật; được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống
các cơ quan hành chính nhà nước (hoặc một số tổ chức xã hội trong trường hợp được
giao nhiệm vụ quản lý nhà nước). Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm của việc phân
công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý [7].
c. Quản lý Nhà nước về đất đai
Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), quản lý Nhà nước về đất đai
là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở
hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất thông qua 15 nội dung quy định tại điều 22 Luật đất đai 2013. Nhà nước đã
nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị
hành chính để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo
đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng
phân tán đất và đất bị bỏ hoang [13].
1.1.1.3. Đăng ký đất đai
a. Khái niệm đăng ký đất đai
Theo Lê Đình Thắng (2015), đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một
thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những
chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn
liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất [14].
6
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.
b. Vai trị đăng ký đất đai
Theo Đặng Anh Quân (2011), đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và
các chủ thể liên quan, đăng ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền của mình theo pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm
bảo hiệu quả cho công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà
nước. Đối với xã hội, với những thơng tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu
quả trong việc bình ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất
động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài
nguyên quốc gia [10].
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật
Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền
sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để quản lý đất đai thường
xun. Bên cạnh đó thơng qua cơng tác này người dân cũng yên tâm đầu tư
sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
c. Phân loại đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động.
- Đăng ký lần đầu là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thông tin về thửa đất. Từ
đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
đảm bảo sử dụng công bằng, hiệu quả, được thực hiện đối với người sử dụng đất và
chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 95, Luật Đất đai
năm 2013, đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), đăng ký biến động là việc
thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được
cấp giấy chứng nhận hoặc công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Theo Khoản 4,
Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp
7
đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi
hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất [13].
d. Đối tượng đăng ký đất đai
Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
8
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm
2013 bao gồm:
- Tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tơn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc
tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
e. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký bao gồm các đối tượng sau:
- Người đứng đầu tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với sử dụng đất của tổ chức mình
- Thủ trưởng đơn vị quốc phịng, an ninh;
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng;
- Chủ hộ gia đình đới với việc sử dụng đất của hộ gia đình
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao
công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
9
1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t
Theo Khoản 6, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [13].
Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khốn điền thổ
là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên Bằng
khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược”
(Nguyễn Văn Xương, 1971) [23]. Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời
Pháp thuộc lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975.
Hình 1.1. Mẫu bằng khoán điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh
Tại khoản 5 điều 9 Luật Đất đai năm 1987 (được Quốc hội thơng qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng GCNQSDĐ là loại giấy
nào thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức có từ
Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất.
Những thay đổi của mẫu giấy chứng nhận từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987
đến nay:
10
- Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã
ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được gọi là “sổ đỏ”. Tuy nhiên, “sổ đỏ” chỉ áp
dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đơ thị.
Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK
của Tổng cục Quản lý Ruộng đất
- Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người
sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở,quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và do có
bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng. Theo đó, đối với đất nơng
nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy
đỏ), cịn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấy hồng.
- Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành đất đai và xây dựng cũng
trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày
25/02/1999 và thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai đăng ký sử
dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước.
11
- Tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp
cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản” [12]. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy
hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Theo Quyết
định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ
thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có “màu đỏ.
Hình 1.3. GCNQSDĐ, theo mẫu ban hành của
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
12
- Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và Thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có nền hoa văn trống đồng với
“màu hồng cánh sen”.
Hình 1.4. Trang 1 và trang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của
Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT
Hình 1.5. Trang 2 và trang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy định
của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT
13
- Hiện nay, theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính phủ
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng
cánh sen (được gọi là phôi giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có
kích thước 190mm x 265mm. Giấy chứng nhận này khơng có sự thay đổi so với giấy
chứng nhận cấp theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thơng tin về thửa đất, Nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "111. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch.
1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Vai trò của cấ p giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để
quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, chủ sử dụng đất. Là cơ sở để Nhà nước
bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như cơ sở để chủ sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cấp giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ
đất quốc gia, bảo vệ đất đai, chủ quyền sử dụng đất được giao đất phải chiu trách
nhiệm bảo vệ vốn đất được giao. Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất là mối quan hệ
hợp pháp về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (Uông Chung Lưu, 2015) [7].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơng cụ đảm bảo đất đai được sử
dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực
hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là quyền cho tặng, chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
14
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để người sử dụng
đất được bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ để xác định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân với UBND.
1.1.2.2. Ý nghĩa của cấ p giấy chứng nhậ n quyền sử dụng đấ t
Việc cấp GCN QSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản
lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng
của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ
sau. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất của quốc gia (Nguyễn Văn Chiến, 2006) [4]
1.1.3. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Mục đích của cấp giấ y chứng nhậ n
Theo nội dung Luật đất đai năm 2013, có thể thấy việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp
pháp nhằm đồng thời đạt hai mục tiêu cơ bản:
+ Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội... của
đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo
vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai và
bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.
+ Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người sử
dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
+ Là để thiết lập hồn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời giúp cho người sử dụng đất có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất, trên cơ sở đó
người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
1.1.3.2. Yêu cầ u cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất cần thiết, giải
quyết cho tất cả những hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấp đổi giấy
chứng nhận. Các trường hợp cấp đổi thường là do giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách
nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng đất khơng chính xác...
