Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.16 MB, 106 trang )
ÂẢI HC HÚ
TRỈÅÌNG ÂẢI HC NÄNG LÁM
NGUYỄN VĂN ÂN
THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ
TẠI HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LÛN VÀN THẢC SÉ
QUN L TI NGUN V MÄI TRỈÅÌNG
Chun ngnh: Qun l âáút âai
HÚ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ÂẢI HC HÚ
TRỈÅÌNG ÂẢI HC NÄNG LÁM
NGUYỄN VĂN ÂN
THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ
TẠI HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LÛN VÀN THẢC SÉ
QUN L TI NGUN V MI TRặèNG
Chuyón ngaỡnh: Quaớn lyù õỏỳt õai
Maợ sọỳ: 8850103
NGặèI HặẽNG DÁÙN KHOA HOÜC
PGS. TS. HÄÖ KIÃÛT
HUÃÚ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác; Các thơng tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Ân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn,
giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của q Thầy, Cơ giáo đến nay tơi đã hồn thành chương
trình đào tạo Cao học và hồn thiện luận văn này.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Hồ Kiệt là người đã trực tiếp
hướng dẫn cho tơi trong q trình nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin bày tỏ lịng
biết ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt.
Tơi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo của Khoa Tài nguyên đất và Mơi
trường nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Huế đã
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân xã A Roàng, Ủy ban nhân dân xã Hương
Lâm và các Phịng, Ban, các cá nhân có liên quan trong huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên
Huế đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian thu thập thông tin, tài liệu, nghiên cứu
làm luận văn.
Chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè và các đồng nghiệp của tôi đã
góp ý, giúp đỡ, động viên, tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q trình học tập và
thực hiện đề tài luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự góp ý của q Thầy, Cơ giáo, cùng những người quan tâm để đề tài
của tôi được hồn thiện tốt hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Ân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT
Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và
cá nhân dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở
đó đề xuất được các giải pháp nhằm hạn chế các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện
công tác này cho địa bàn nghiên cứu. Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ
cấp, phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, phương pháp xử lý số liệu. Kết quả
nghiên cứu cho thấy:
Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện A Lưới có 357 hồ sơ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 2.056.424,40 m2
(205,64 ha). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều diễn ra ở tất cả các năm trong
giai đoạn 2016 - 2018. Trong đó, số hồ sơ chuyển nhượng và diện tích đất được chuyển
nhượng có xu hướng tăng lên theo từng năm.
Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp nhiều hơn so
với số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp, nhưng diện tích
chuyển nhượng của đất phi nơng nghiệp lại ít hơn so với diện tích chuyển nhượng của
đất nơng nghiệp.
Phần lớn các hồ sơ chuyển nhượng có giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng
thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Bên cạnh đó, việc ghi giá chuyển nhượng
trong hợp đồng bằng với giá chuyển nhượng thực tế là quá ít.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đóng góp vào ngân sách của huyện A
Lưới 445,21 triệu đồng với hai khoản thu là thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng
và lệ phí trước bạ.
Vẫn có một số khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất như: Trên thực tế việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra khá nhiều tại các địa phương, nhưng nhiều trường hợp người sử dụng đất
không tự giác đăng ký theo quy định, nhất là tại các xã xa trung tâm huyện và người
đồng bào dân tộc thiểu số nên rất khó kiểm sốt một cách chính xác về số lượng và diện
tích chuyển nhượng thực tế. Một số ngun nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng
đất không khai báo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ý thức của
một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất còn
hạn chế; thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có sự sai sót,
chồng chéo giữa giấy CN QSD đất đã cấp so với ngoài thực địa; các quy định về trình
tự, thủ tục thực hiện hồ sơ đăng ký biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn
rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc
cập nhật và thực hiện; chất lượng cung cấp dịch vụ công của các cơ quan nhà nước trong
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
giải quyết thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất những
năm qua có chuyển biến nhưng nhiều khâu, nhiều bộ phận chuyển biến vẫn còn chậm
nhất là ở các xã, thị trấn.
Để góp phần khắc phục những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân người dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới,
tỉnh Thừa Thiên Huế thì cần thực hiện một số giải pháp như: Tiếp tục đo đạc, chỉnh lý
biến động đất đai, thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên tồn địa bàn huyện A Lưới; đề xuất xây
dựng các quy trình liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách
cụ thể, rõ ràng và quy định chi tiết về xử lý vi phạm đối với trường hợp chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không thực hiện khai báo, đăng ký theo đúng quy định và xử lý
nghiêm các trường hợp vi phạm đó khi có phát hiện; tiếp tục đẩy mạnh cơng tác cải cách
thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai một cách nhanh, gọn, dễ hiểu và dễ thực hiện;
tăng cường công tác tuyên truyền Luật và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
đến tận người dân, nhất là người đồng bào dân tộc thiểu số. Các nội dung tuyên truyền
phải sát thực với từng đặc điểm, đặc thù về điều kiện thực tế của mỗi vùng mỗi địa
phương để người dân dễ tiếp thu và nghiêm túc thực hiện.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
TÓM TẮT ........................................................................................................................iii
MỤC LỤC ........................................................................................................................ v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ vii
DANH MỤC BẢNG .....................................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ...................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................. 2
2.1. MỤC TIÊU CHUNG................................................................................................. 2
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ................................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................. 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ............................................................................................ 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ............................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội............ 3
1.1.2. Các quyền về đất đai............................................................................................... 4
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT
NAM ............................................................................................................................... 14
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam ......................... 14
1.2.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 20
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số khu vực trên thế giới................................. 25
1.2.4. Tổng quan về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........... 33
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ................................ 35
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................................ 36
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................ 36
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 37
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................... 37
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................. 37
2.3.2. Phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ................ 38
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 38
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN A
LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ................................................................................ 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 41
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................... 44
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN A LƯỚI ...... 47
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai................................................................. 47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ......................................................................................... 54
3.2.3. Tình hình biến động đất đai.................................................................................. 59
3.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện A Lưới ............. 63
3.3. THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA
ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ TẠI HUYỆN A LƯỚI TRONG GIAI
ĐOẠN 2016 - 2018 ........................................................................................................ 65
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới ......... 65
3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VIỆC THỰC HIỆN
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
DÂN TỘC THIỂU SỐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
......................................................................................................................................... 82
3.4.1. Cơ sở đề xuất các giải pháp .................................................................................. 82
3.4.2. Nội dung cụ thể của các giải pháp ....................................................................... 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 85
1. KẾT LUẬN................................................................................................................. 85
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................................ 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 87
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu
Chúgiải
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
VPĐK
Văn phòng Đăng ký
UBND
Ủy ban nhân dân
CHDCND
Cộng hòa Dân chủ Nhân dân
TKT
Tổ chức kinh tế
UBQ
Ủy ban quản lý
GCN
Giấy chứng nhận
CN QSD
Chứng nhận quyền sử dụng
CN QSDĐ
Chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TNMT
Tài ngun Mơi trường
TH
Trường hợp
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất năm 2018 của huyện A Lưới ...................... 56
Bảng 3.2. Tình hình biến động đất đai của huyện A Lưới từ năm 2015 - 2018 ........... 61
Bảng 3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn trên địa bàn
huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018.................................................................... 67
Bảng 3.4. Thống kê số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho ngân sách nhà nước trong giai đoạn 2016 -2018 .................................................... 69
Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Hương Lâm
trong giai đoạn 2016 - 2018............................................................................................ 71
Bảng 3.6. Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và
cá nhân dân tộc thiểu số tại xã Hương Lâm giai đoạn 2016 - 2018 .............................. 73
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hương
Lâm trong giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................... 74
Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã A Roàng trong
giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................................................................... 75
Bảng 3.9. Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và
cá nhân dân tộc thiểu số tại xã A Roàng giai đoạn 2016 - 2018 ................................... 76
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã
A
Roàng trong giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 77
Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình và cá nhân về chuyển nhượng QSDĐ tại hai xã
được điều tra của huyện A Lưới ..................................................................................... 79
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1.Bản đồ hành chính huyện A Lưới ................................................................... 39
Biểu đồ 3.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 - 2018.........65
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội lồi người khơng
chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên phương diện
kinh tế thì đất đai còn là nơi tạo ra của cải vật chất.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư liệu sản
xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư, xây dựng và
phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại chương III,
điều 54, Khoản 2 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật
bảo hộ”.
Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này”. Luật Đất đai 2013, tại Điều 167 tiếp tục đảm bảo
các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân được thực
hiện: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, bộ mặt nông thôn trên địa bàn huyện miền núi A
Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế có sự thay đổi đáng kể, đời sống của người dân từng bước
được nâng lên và khá đồng bộ ở hầu hết các địa phương, nhất là tốc độ đơ thị hóa tại thị
trấn A Lưới khá nhanh do nhiều chương trình, dự án được triển khai thực hiện và đi vào
sử dụng có hiệu quả làm cho kinh tế - xã hội của Huyện ngày càng phát triển mạnh và
an ninh, quốc phịng được giữ vững. Cùng với đó, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng
đất của người dân cũng ngày càng tăng, đặc biệt là nhu cầu về chuyển nhượng. Tuy
nhiên, bên cạnh việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đúng theo pháp
Luật hiện hành thì cũng khơng ít xảy ra những trường hợp chưa được thực hiện đúng
các thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính theo quy định và bộc lộ ra những
vấn đề bất cập cần được quan tâm giải quyết. Để phản ánh đúng thực trạng trên và kịp
thời đề ra giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện, dưới sự hướng dẫn
của PGS. TS. Hồ Kiệt tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân
dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế”.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và
cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở đó, phân tích được
những điểm mạnh và những hạn chế, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Nắm được tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh
Thừa Thiên Huế.
- Nắm được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phân tích được những điểm mạnh và những hạn chế, bất cập để từ đó đề xuất
được các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới,
tỉnh Thừa Thiên Huế.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành đối với
việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình hình hiện nay; đề xuất các
giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các thông tin, dữ liệu về sử dụng đất,
thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu
số, từ đó giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai có những giải pháp cụ thể nhằm
khắc phục những khó khăn, tồn tại và quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Công khai, minh bạch việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
quá trình thực thi pháp luật về đất đai; giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai,
hạn chế tối đa các giao dịch khơng chính thống trong việc thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc
phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt
động của con người. Nói cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng
có sự tồn tại của chính con người.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất,
tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (Trương Cơng Vũ, 2019).
1.1.1.2. Vai trị của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội loài người,
là địa điểm phân bố các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi và các cơng trình
phúc lợi khác,…
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn
bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
Trong các ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức năng là
cơ sở không gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lịng
đất (các ngành khai thác khống sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra khơng
phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất
tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nơng - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản
xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu
sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo,…) và là công cụ hay phương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi,…). Q trình sản xuất nơng - lâm nghiệp
ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát
triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất
ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất
đã dẫn đến hủy hoại môi trường đất, một số cơng năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn
đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính tồn cầu (Nguyễn Thanh Giang,
2019).
1.1.2. Các quyền về đất đai
1.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định:“Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật” (Bộ Luật dân sự, 2015).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào
đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư,...) (Nguyễn Thanh
Giang, 2019).
Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được
thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực
tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu
của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Chủ sở hữu được
thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng
khơng được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng
khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích
cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở
hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của
pháp luật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
- Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở
hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho
vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức
định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là
chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc
theo quy định của luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017).
1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất
xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh điển
đặc biệt quan tâm nghiên cứu, rút ra một số kết luận về lý luận địa tô:
- Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tơ trong nền
kinh tế thị trường có tính ổn định, khơng phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai.
- Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử
dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô
chênh lệch hai.
Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I.
Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong tác phẩm “Cương
lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905
- 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và
chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền
trong nơng nghiệp. Theo đó, địa tô chênh lệch là kết quả của sự hạn chế về ruộng đất.
Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế
độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay khơng và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào
đều có địa tơ chênh lệch. Ơng viết: “Địa tơ chênh lệch khơng tránh khỏi hình thành trong
chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ
hồn tồn”.
Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế độ tư
hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận thành lợi nhuận
bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông nghiệp. Nếu
địa tơ chênh lệch là vốn có của bất kỳ nền nơng nghiệp tư bản chủ nghĩa nào, thì địa tô
tuyệt đối không phải với bất kỳ, mà chỉ với điều kiện của chế độ sở hữu ruộng đất tư
nhân.
V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản
chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn
đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tơ chênh lệch và xóa bỏ
ngay cả sự tồn tại của địa tơ tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá trị
thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của
chủ nghĩa tư bản nói chung”. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể hiểu được ý
nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa của các cơ
sở lý luận về ruộng đất.
V.I. Lê-nin chỉ rõ rằng, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa
ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm trong lý
luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị.
Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng
đất.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo
từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về
đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối
và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong
Hiến pháp 1992. Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định mạnh mẽ quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản
do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất,
thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp
luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54, Hiếnpháp 2013). Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Trách
nhiệm quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 23). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
- Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ
là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có
thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của
Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng
lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật
để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội,
trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử
dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể;
quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy
hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang
lại.
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; những quyền
này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất
theo quy định cụ thể của pháp luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017).
1.1.2.3. Quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người dân thông qua hình thức cơng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất có được do
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính có ích của đất và được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy
định của pháp luật.
b. Phân loại quyền sử dụng đất
- Quyền chung của người sử dụng đất:
Theo quy định tại điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền
chung như sau:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Các quyền về chuyển dịch quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức
lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai; những người có đất ở trong cùng
một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi Quyền sử dụng
đất là khơng có mục đích thương mại.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng
có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật
cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến
động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
+ Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất khơng phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (khơng
đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp
để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người
vay tiền khơng có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng
đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử dụng
đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất
đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nông nghiệp
và nông thôn.
c. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 thời điểm được thực hiện các quyền của người
sử dụng đất được quy định như sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện
các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo
quy định tại Điều 194 của Luật này (Trương Công Vũ, 2019).
1.1.2.4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản Luật
đất đai 2013. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3,
Luật đất đai 2013.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
khơng có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí
họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất
và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
quyền SDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
b. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp
giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra khơng thỏa mãn thì nhà nước
khơng cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật. Theo quy
định hiện hành của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản
3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật đất
đai 2013.
- Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 192 và 194
của Luật đất đai 2013. Cụ thể:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có
điều kiện thì phải thỏa mãn thêm các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp trong
khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phịng
hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm kế từ ngày có quyết định giao đất.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đảm
bảo thêm các quy định sau:
+ Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính Phủ về điều kiện loại
đơ thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ sau khi đã hồn thành đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án khi đã có
giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án
đầu tư theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng thêm
điều kiện là dự án phải xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
c. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia
đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu
tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất.
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác.
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi
của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của
hai bên.
d. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 697, Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn
thảo hoặc yêu cầu Văn Phịng Cơng chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban
quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được soạn thảo
theo đúng quy định của pháp luật trên cơ sở căn cứ vào các loại giấy tờ pháp lý về quyền
sử dụng đất, thơng tin chính xác về thửa đất chuyển nhượng, thông tin cá nhân của các
bên có liên quan và các điều khoản ràng buộc được các bên thống nhất để soạn thảo hợp
đồng. Nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản phải bảo đảm không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
* Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời
hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời
hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
+ Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm
về thơng tin do mình cung cấp.
+ Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích,
đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị
tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng.
* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền
sử dụng đất chuyển nhượng.
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị
trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên chuyển nhượng gây ra.
+ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng (Trương
Công Vũ, 2019).
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT
NAM
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam
a. Thời kỳ trước năm 1986
Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về
quyền sở hữu ruộng đất.
Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.
b. Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay
* Giai đoạn 1986 - 1993:
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh
các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách
của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành
đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
