chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thực tiễn tại quận cái răng, thành phố cần thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT








LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 36 (2010 – 2014)
ĐỀ TÀI
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI
QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ








Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
Châu Hoàng Thân Nguyễn Chiến Công
Bộ môn: Luật hành chính MSSV: 5105941
Lớp: Luật hành chính k36

Cần Thơ, tháng 11/2013




LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập tại trường Đại học Cần thơ đã giúp em tích luỹ được nhiều
kiến thức pháp luật; hoàn thiện bản thân có đủ niềm tin, nghị lực vững bước trên đường
đời. Kết quả hôm nay, ngoài sự phấn đấu của bản thân em nhận được nhiều sự quan
tâm, giúp đỡ của bạn bè; sự quan tâm, truyền đạt kiến thức của quý thầy cô; đặc biệt em
nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy Châu Hoàng Thân đã giúp em hoàn thành
luận văn tốt nghiệp.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô và bạn bè đã gắn bó với em
trong suốt thời gian học tập tại trường.
Do có sự giới hạn về kiến thức, tài liệu nghiên cứu nên kết quả nghiên cứu không
tránh khỏi sự thiếu sót rất mong được sự quan tâm, đóng góp ý kiến của quý thầy cô và
các bạn để công trình nghiên cứu được hoàn thiện hơn.

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013



Nguyễn Chiến Công

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
______  ______

Cần Thơ, ngày tháng năm
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
______  ______

Cần Thơ, ngày tháng năm
GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN





DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

UBND: Uỷ ban nhân dân
Nghị định 181/NĐ-CP: Nghị định số: 181/NĐ-CP về thi hành Luật
Đất đai
Nghị định 88/2009/NĐ-CP: Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT: Thông tư số: 17/2009/TT-BTNMT Quy định
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
VLXD & XLTM: Vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại
ĐT&KD: Đầu tư và kinh doanh
PT&KD: Phát triển và kinh doanh
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
VPCC: Văn phòng công chứng



















MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 4
1.1. Những khái niệm cơ bản 4
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 4
1.1.2. Khái niệm giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 7
1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7
1.2. Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 9
1.3. Ý nghĩa của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 9
1.4. Sự khác biệt giữa chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và các giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất khác 10
1.5. Lịch sử hình thành và phát triển của chế định chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất 12
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT 19
2.1. Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia chuyển nhƣợng 19
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 20
2.2.1. Điều kiện về hình thức 20
2.2.2. Điều kiện về chủ thể 21
2.2.3. Điều kiện về nội dung 23
2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 26
2.3.1. Hình thức hợp đồng 26
2.3.2. Giá đất chuyển nhượng 26
2.3.3. Hiệu lực của hợp đồng 28
2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên 32
2.3.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 32
2.3.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 33
2.3.4.3. Nghĩa vụ tài chính 34
2.4. Hạn mức trong giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 37
2.4.1. Hạn mức tối thiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38
2.4.2. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40
2.5. Các trƣờng hợp đặc biệt trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 43

2.5.1. Chuyển nhượng có điều kiện 43
2.5.2. Nhận chuyển nhượng có điều kiện 44
2.5.3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng 45
2.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 46
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ
CẦN THƠ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 53
3.1. Thực trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Cái Răng – TP. Cần Thơ 53
3.1.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cái
Răng qua các năm từ 2008 - 2012 53
3.1.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất 54
3.1.3. Sự tác động của dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 58
3.1.4. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59
3.1.5. Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
3.1.6. Hạ thấp giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
trốn thuế 66
3.1.7. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu vốn làm liều 67
3.1.8. Công chức Nhà nước tiếp tay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái phép 70
3.2. Nguyên nhân 71
3.3. Giải pháp 74
3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74
3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng 74
3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục 75
3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất 75
3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về công chứng và chứng và chứng thực hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76

3.3.3. Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về đất đai 76
3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc những quy định của pháp luật 77
3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư 77
3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân 77
3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác
công chứng, xét xử 78
Kết luận 79

ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 1 SVTH: Nguyễn Chiến Công

LU
1. Lý do ch tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó không phải là hàng hóa
thông thường mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Có sự
ảnh hưởng quan trọng đến sự tồn tại và phát triển của quốc gia nói riêng và của nhân
loại nói chung. Chính vì lẽ đó Đảng và Nhà nước ta coi đó là vấn đề quan trọng hàng
đầu của quốc gia, không ngừng quan tâm đổi mới những đường lối, chủ trương,
chính sách trong quản lý đất đai để có những bước đi đúng đắn nhằm quản lý có hiệu
quả, tạo động lực thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao góp
phần phát triển kinh tế và ổn định đất nước. Đặc biệt năm 1993 Luật Đất đai ra đời,
lần đầu tiên trong lịch sử lập pháp Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất quyền
định đoạt quyền sử dụng đất của mình theo khuôn khổ nhất định của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó hình thức chuyển nhượng là
phương thức chuyển quyền phổ biến và phức tạp nhất. Trong nền kinh tế thị trường
vai trò của đất ngày càng quan trọng do đó nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày càng tăng, nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong
đời sống sinh hoạt hằng ngày.
Mặc dù các văn bản pháp luật có điều chỉnh mối quan hệ này, nhưng trên thực
tế hình thức chuyển quyền này đang diễn ra khá phức tạp làm phát sinh tình trạng lừa
đảo, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều,
diễn ra trên phạm vi cả nước với tính chất và mức độ ngày càng phức tạp. Một câu
hỏi đặt ra cho vấn đề này là: Liệu có phải những quy định của pháp luật hiện hành

không còn khả thi để điều chỉnh vấn đề này hay do những sai phạm của các chủ thể
trong việc áp dụng pháp luật khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất? Người viết muốn tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật về vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để đối chiếu với việc áp dụng những quy định của pháp
luật vào thực tế, tìm hiểu xem có những khó khăn, vướng mắc gì để có thể tìm ra
hướng giải quyết hữu hiệu. Đó là lý do người viết chọn đề tài “Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân - thực tiễn tại quận Cái Răng, thành phố
Cần Thơ” làm đề tài luận văn.
2. Phm vi nghiên cu
Người viết nghiên cứu hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu
dựa trên những quy định của các văn bản pháp luật gồm Luật Đất đai, bộ luật dân sự
và các văn bản liên quan, bên cạnh đó có cập nhật một số vấn đề thực tiễn.
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 2 SVTH: Nguyễn Chiến Công

3. Phng pháp nghiên cu
Để làm rõ những quy định của pháp luật người viết sử dụng phương pháp:
Phân tích luật viết; kết hợp phương pháp, liệt kê, so sánh, đối chiếu giữa những quy
định của pháp luật hiện hành về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những
quy định của những văn bản trước đó và việc áp dụng những quy định của pháp luật
hiện hành vào thực tế. Từ việc phân tích những quy định của pháp luật người viết
vận dụng phương pháp tổng hợp để đưa ra những nhận xét đánh giá về những quy
định của pháp luật, nêu ra những tiến bộ cũng như những khó khăn bất cập, từ đó đề
xuất một số giải pháp để giải quyết vấn đề này.
4. Mu
Nhằm giúp nâng cao sự hiểu biết của bản thân và giúp người đọc có thêm
nguồn tài liệu tham khảo những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Đồng thời nghiên cứu thực tiễn việc áp dụng những quy định pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có thể tìm ra những khó khăn, vướng mắc của
vấn đề này kịp thời đưa kiến nghị đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đó, góp phần thúc đẩy giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách làm mạnh, đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
5. Kt cu lu
- Phần mở đầu.
- Phần nội dung:
Chương 1: Những vấn đề chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người viết tìm hiểu những vấn đề cơ bản cũng như lịch sử hình thành và phát
triển của chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có cái nhìn tổng quan giúp
định hướng cho việc nghiên cứu những quy định của pháp luật.
Chương 2: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá cũng như những khó khăn, vướng mắc đồng
thời đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 3: Thực trạng và giải pháp.
Để có cái nhìn cụ thể về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như
kiểm tra tính khả thi của những quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Người viết
tìm hiểu thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Cái Răng-
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 3 SVTH: Nguyễn Chiến Công

thành phố Cần Thơ từ đó đưa ra những kiến nghị đến cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền kịp thời đề ra những giải pháp hữu hiệu điều chỉnh vấn đề này.
- Kết luận.
- Danh mục tài liệu tham khảo

ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 4 SVTH: Nguyễn Chiến Công

CHNG 1
NHNG V CHUNG V CHUYN NHNG QUYN
S DT
1.1. Nhng khái nim c bn
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đóng vai trò quan trong
mọi mặt của đời sống và sản xuất.
Quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ khai thác tính năng sử dụng của đất
mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Để có thể tồn tại từ xưa con người
đã biết khai thác và sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi. Nhằm thỏa
mãn những nhu cầu vật chất và tinh thần, ngày nay con người đã thông qua hành vi
sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu, đặc biệt
nước ta là nước nông nghiệp nằm trong những nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên
thế giới thì vai trò của đất đối với nền kinh tế đất nước là rất quan trọng. Nhờ việc
thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi từ đất đai,
tạo ra của cải vật chất thỏa mãn nhu cầu của đời sống.
+ Trong đời sống đất đai là nơi con người xây dựng nhà ở, nơi diễn ra mọi sinh
hoạt của con người như: hoạt động văn hóa, thể thao, lao động… Thông qua hành vi
sử dụng đất, đất đai đem đến sự thỏa mãn về tinh thần cho con người.
+ Về mặt chính trị: Từ xa xưa con người đã đề cao giá trị của đất, biểu hiện
của nó là việc các cuộc chiến tranh xâm lược không ngừng diễn ra, các lãnh chúa
phong kiến thể hiện quyền lực của mình thông qua việc sở hữu đất đai. Bởi lẽ đất đai

là nơi sản sinh ra của cải vật chất, đất đai càng nhiều thì việc khai thác của cải vật
chất càng lớn và quyền lực của các lãnh chúa cũng được thể hiện theo đó.
Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước có đầy đủ
các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử
dụng đất đai. Theo pháp luật nước ta Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt
động địa chính: Điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà
nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, công nhận và cấp GCNQSDĐ, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định
hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 5 SVTH: Nguyễn Chiến Công

tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử
dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ
phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp
khai thác các nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế về quyền
sử dụng đất như: Được tặng cho, để lại thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại đất đai.
Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một
phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy
định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử
dụng đất của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với
tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên
các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được
coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà
nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế định quyền sử dụng
đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và nó

gắn liền với chế độ sơ hữu toàn dân, được thể hiện cụ thể ở các văn bản pháp luật:
Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là
đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm
thấy “đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu chủ thửa đất nhưng thực tế họ
chẳng mất gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc
sở hữu của mình.
Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của
hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”
1
. Luật Đất đai 1987 đã quy định
cụ thể nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này chế
định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
đai. Tuy nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi
hình thức tạo nên lực cản cho sự chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm
sự phát triển kinh tế của đất nước. Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn


1
Điều 1 Luật Đất đai năm 1987
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 6 SVTH: Nguyễn Chiến Công

chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trong giai

đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai ở giai đoạn này chỉ là một cải cách trên văn bản pháp quy.
Trên thực tế Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của
mình đối với đất đai, đất đai vẫn đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân.
Luật Đất đai 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy
định quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển
quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này phải
tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai 1993 có bước tiến quan
trọng thức đẩy sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho sự
hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chính thức thừa nhận đất đai
có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được
xem như là một quyền tài sản, có giá trị được bằng tiền có thể tham gia các giao dich
dân sự.
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu
toàn dân. Mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất bao gồm 9 quyền năng:
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
2
. Tuy nhiên không
thể đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, giữa chúng có sự
khác nhau cả nội dung và hình thức.
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất
là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì người sử dụng đất không có đầy đủ các
quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; không phải người nào

có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền năng của người sử dụng đất.
+ Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất
là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ không
hoàn toàn độc lập thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ quyết định được một số


2
Điều 106 luật Đất đai năm 2003
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 7 SVTH: Nguyễn Chiến Công

vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu đối với đất giao.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác.
1.1.2. Khái niệm giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Lần đầu tiên Luật Đất đai 1993 ghi nhận người sử dụng đất được phép thực
hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế. Tiếp đó Bộ luật dân sự 1995 ra đời đã dành phần thứ năm để quy định về chuyển
quyền sử dụng đất gồm 6 chương 54 điều quy định khá cụ thể các quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, việc thực hiện các
quyền này thông qua hình thức hợp đồng. Luật đất đai 2003 tiếp tục bổ sung thêm
hai hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Tặng cho quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Khi không còn nhu cầu sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền
tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của
mình vào tham gia giao dịch dân sự, chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thông

qua một trong các hình: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên người sử dụng đất không
toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng đất của mình như đối với
các loại tài sản khác. Khi thực hiện giao dịch dân sự này phải tuân theo các quy định
về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Từ lâu khái niệm “mua bán đất” đã có và được đề cập trong các văn bản về
quản lý đất đai của Nhà nước từ trước năm 1993 cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số
55/ĐKTH ngày 05/11/1981 của tổng cục quản lý ruộng đất (nay là bộ tài nguyên và
môi trường) hướng dẫn giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp
pháp, không hợp lý quy định “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán
đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất trước đây thuộc sở hữu tư
nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng
đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành Nghị định số 01-ND/75
của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng
đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là
trái phép. Xử lý các trường hợp này như sau: Đối với đất trước thuộc sở hữu tư nhân,
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 8 SVTH: Nguyễn Chiến Công

hai bên mua bán trả lại cho nhau, người có đất lấy lại đất, người có tiền lấy lại tiền.
Trường hợp người có đất không thể trực tiếp sử dụng đất hoặc không có người thừa
kế sử dụng thì phải giao lại đất cho Nhà nước để phân phối sử dụng theo quy định
của quyết định số 201-CP ngày 1-7-1960. Đối với đất công, Nhà nước thu hồi đất
của người mua và người bán phải trả lại tiền cho người mua. Nếu người mua đất thực
sự không có đất để ở hoặc không có đất để làm ăn sinh sống, thì có thể cho họ tiếp
tục sử dụng (nếu Nhà nước thu hồi đất của người bán) và UBND huyện quyết định

giao cho họ đất đang sử dụng”. Như vậy giai đoạn trước khi Luật đất đai năm 1993
ra đời Nhà nước thừa nhận quyền mua bán ruộng đất của người dân. Khái niệm
“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chỉ mới xuất hiện ở Luật đất đai 1993 và được
quy định như sau: Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền: Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất. Xét về bản chất kinh tế “chuyển nhượng” và “mua bán” có điểm tương đồng thể
hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (quyền sử dụng đất) cho bên kia để lấy tiền.
Tuy nhiên về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua bán đất
đai ở một số điểm sau:
+ Ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là chuyển giao quyền sử
dụng đất
+ Ở chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất
+ Ở hình thức pháp lý: Chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau giữa hai khái niệm “chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” và “mua bán đất đai” xuất pháp từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam có thể lý giải như sau:
Thứ nhất: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất cũng như
trong hạn mức mà pháp luật quy định.
Thứ hai: Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu có quyền điều tiết nguồn
lợi thu được của chủ sử dụng đất thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba: Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm
mục đích sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao; khác với việc mua bán đất đai là nhằm
mục đích kinh doanh kiếm lời.
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 9 SVTH: Nguyễn Chiến Công

m chuyn nhng quyn s dt
Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng có thể nói chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là hình thức có nhiều đặc điểm nổi bật so với các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất khác cụ thể như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phương thức chuyển quyền sử dụng đất
phổ biến nhất. Hiện nay trong thời buổi kinh tế thị trường đất đai được xem là hàng
hóa đặc biệt (bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của
riêng ai mà là tài sản công do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhưng đất đai được
tham gia giao dịch dân sự và chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường) khi
không còn nhu cầu sử dụng đất (người sử dụng đất không đủ điều kiện đầu tư để khai
thác nguồn lợi từ đất hoặc họ muốn chuyển sang ngành nghề khác như: Kinh doanh,
làm công nhân…) người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ
thể khác mà phương thức phổ biến nhất hiện nay là chuyển nhượng vì nó làm chấm
dứt hoàn toàn quyền của người sử dụng đất và nhanh chóng thiết lập quyền sử dụng
đất đối với chủ thể khác.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đậm tính thương mại. Do đối tượng
của hình thức chuyển quyền này là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền. Khi chọn hình
thức chuyển quyền này các chủ thể thường quan tâm đến việc thỏa thuận giá cả cho
thấy ở đây giao dịch mang đặc điểm của việc mua bán hàng hóa.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền người sử dụng
đất nhằm mục đích đổi quyền sử dụng đất lấy tiền và hình thức này người sử dụng
đất thu được tiền nhiều nhất để thực hiện công việc khác như: sản xuất, kinh doanh…
Chủ thể tham gia gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có chủ
thể trong nước là: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế
3
.
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chế độ sở hữu toàn

dân. Vì Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người dân chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
không được bán, không tồn tại ở hình thức sở hữu tư nhân về ruộng đất.
 ca vic chuyn nhng quyn s dt
- Khẳng định đất có thể tham gia giao dịch dân sự.
- Tạo nguồn thu lớn đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc thu lệ
phí trước bạ khi chuyển nhương quyền sử dụng đất.
- Nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh
tế, xã hội.


3
Điều 9 Luật Đất Đai năm 2003
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 10 SVTH: Nguyễn Chiến Công

- Tạo điều kiện thực hiện chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu quả
kinh tế cao (do cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chuyển
từ người không còn nhu cầu sử dụng đất sang người có nhu cầu sử dụng đất), làm
hạn chế tình trạng bỏ hoang đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước.
- Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản,
nâng cao giá trị của đất.
- Thể hiện sự quan tâm kịp thời và sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng và Nhà nước
trong việc mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung, cũng như việc điều
chỉnh mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong xã hội nói
riêng.
1.4. S khác bit gia chuyn nhng quyn s d t và các giao dch
chuyn quyn s dt khác
Để làm rõ về những đặc trưng của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng

đất với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác ta cần có sự so sánh đánh giá
cụ thể:
- So sánh giữa chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất hoàn toàn khác với chuyển đổi
quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của chuyển
quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 693 Bộ luật dân sự năm 2005 “Hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển
giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai”. Theo đó các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển
quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu, tiện lợi trong đời sống, sản xuất,
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hình thức chuyển quyền này rất đơn giản chỉ
cần sự thỏa thuận giữa hai bên. Còn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc
phải tuân theo trình tự, thủ tục điều kiện nhất định giữa hai bên vẫn gặp không ít khó
khăn trong việc thỏa thuận giá cả.
Chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển
quyền sử dụng đất đều phải chấm dứt quyền sử dụng đất đối với thửa đất mình đứng
tên là chủ sử dụng đất. Tuy nhiên giữa hai hình thức này có sự khác nhau, trong quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có bên chuyển nhượng chấm dứt quyền sử
dụng để hình thành quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng đối tượng của
quan hệ này là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền. Còn trong quan hệ chuyển đổi quyền
sử dụng đất cả hai bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền đều chấm dứt quyền sử
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 11 SVTH: Nguyễn Chiến Công

dụng đất đối với mảnh đất này và xác lập quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khác,
đối tượng của quan hệ này là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất
- So sánh giữa chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 733 Bộ luật dân sự năm 2005 “Thừa kế quyền sử dụng
đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Đây là hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đặc biệt không thông qua hình thức hợp đồng mà theo trình tự thừa kế theo
pháp luật hoặc theo di chúc. Người chuyển quyền sử dụng đất chấm dứt quyền sử
dụng đất và người nhận chuyển quyền xác lập quyền sử dụng đất khi người để lại
thừa kế chết. Đây là giao dịch thể hiện ý chí đơn phương khác với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các bên có sự thỏa thuận về giá cả chuyển nhượng và giao
dịch chuyển nhượng dựa trên hình thức hợp đồng.
- So sánh giữa chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 722 Bô luật dân sự năm 2005 “Hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử
dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Theo đó: Người
sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác mà không yêu
cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý theo sự thỏa thuận, trừ trường hợp người
được tặng cho không muốn nhận tặng cho.
Hai hình thức chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất người sử dụng
đất đều chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình. Nhưng ở hình thức chuyển
nhượng đối tượng của quan hệ này là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền còn ở tặng cho
quyền sử dụng đất không cần có sự đền bù, giá trị thanh toán bằng không.
Chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền
sử dụng đất có điều kiện được quy định cụ thể tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có
điều kiện (Đ104); trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất (Đ103).
Ở hình thức tặng cho có sự quy định rõ chủ thể tặng và chủ thể nhận tặng cho
quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm c Khản 2 Điều 110 luật đất đai năm
2003: Nếu tổ chức tặng cho chủ thể có thẩm quyền nhận là: Nhà nước, cộng đồng
dân cư (Để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung, công trình công cộng,

tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất). Tại Khoản 6 Điều 113 luật đất đai 2003:
Hộ gia đình, cá nhân tặng cho: Chủ thể có thẩm quyền nhận là Nhà nước, cộng đồng
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 12 SVTH: Nguyễn Chiến Công

dân cư (Để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung, công trình công cộng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất); hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy đinh tại Khoản 1 Điều 121 của luật đất đai
năm 2003, còn ở hình thức chuyển nhượng không có quy định.
- So sánh giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất
Góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 727 Bộ luật dân sự năm
2005 “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình
bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất
đai”. Theo đó: Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với tài
sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Quyền của người sử dụng đất
không hoàn toàn chấm dứt, chỉ chấm dứt khi sản xuất, kinh doanh bị thất bại và
quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Được thực hiện
các quyền chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
trừ có trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, được nhận lại
quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết.
1.5. Lch s hình thành và phát trin ca ch nh chuyn nhng quyn s
dt
Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được hình
thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhưng việc chuyển dịch đất đai

trong đó có: Mua bán, chuyển nhượng đất đai từ xa xưa đã xuất hiện.

Ở thời kỳ phong kiến (1009-1884): Việc mua bán chuyển nhượng đất đai đã
được các triều đại phong kiến chính thức thừa nhận, cụ thể:
Thi nhà lý (1009-1225)
4
: Chế độ sở hữu tư nhân đã phổ biến và phát triển
Nhà nước đã quan tâm và bảo vệ, khuyến khích việc mua bán ruộng đất bằng việc
ban hành các đạo chiếu: 1135, 1142, 1145. Nhằm tạo điều kiện phát triển hình thức
sở hữu tư nhân về ruộng đất này, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước.
Thi nhà Trn (1225-1400)
5
: Chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất phát triển
cao, năm 1227 nhà Trần quy định rõ về việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khuế mua
bán ruộng đất. Năm 1248, nhà Trần tiến hành đắp đê trong cả nước. Để bảo vệ quyền


4

[truy cập ngày 6/9/2013]
5
[truy cập ngày 6/9/2013]
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 13 SVTH: Nguyễn Chiến Công

tư hữu ruộng đất của dân, chính quyền đã hạ lệnh cho các quan địa phương nếu đắp
vào ruộng dân thì phải đo đạc mà đền bù bằng tiền. Năm 1254 nhà Trần thực hiện
chủ trương bán ruộng quan (quan điền) cho dân mua làm ruộng tư, mỗi một diện là 5

quan. Pháp lệnh năm 1254 đã ủng hộ cho việc mua bán ruộng đất công khai, hợp
pháp tiếp tục được Nhà nước ủng hộ. Cuối năm 1292 do tình trạng thiếu ruộng đất
canh tác dẫn đến tình trạng mua bán ruộng đất diễn ra dồn dập hơn, để điều chỉnh
vấn đề này triều đình phải ra lệnh quy định thể thức làm văn tự.
Thi nhà H (1400-1407)
6
: Tháng 7 năm 1397 Hồ Quý Ly ban hành chính
sách hạn chế ruộng đất đứng tên (ruộng tư). Chính sách này nhằm xác lập quyền sở
hữu tối cao của Nhà nước, cũng cố địa vị trung ương. Sử sách ghi lại “Các đại
vương, trưởng công chúa không bị hạn định số ruộng, cho đến thứ dân, ruộng không
quá 10 mẫu. Người nào nhiều ruộng được phép lấy ruộng chuộc tội, số lượng thừa ra
sung công”. Từ quy định này cho thấy hình thức sở hữu tư nhân bị thu hẹp dẫn đến
việc mua bán ruộng đất bị hạn chế.
Thi Lê s (1428-1527)
7
: Ban hành chính sách về vấn đề mua bán ruộng
đất, khẳng định lại lệ đất và hạn chuộc ruộng trên 30 năm đối với người trong họ, 20
năm đối với người ngoài họ. Đặc biệt ở thời nhà lê với sự kế thừa và phát triển chính
sách lộc điền và quân điền, nhà Lê đưa vào xây dựng chương điền sản tại bộ Quốc
triều hình luật (Bộ luật Hồng Đức năm 1428). Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ
nét hai chế độ ruộng đất: Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước (ruộng công) và ruộng
đất thuộc sở hữu tư nhân (ruộng tư). Việc mua bán được quy định khá chi tiết và tỉ
mỉ “không được bán ruộng đất công cấp hay ruộng đất khẩu phần” (Đ342); “không
được bán ruộng đất hương hỏa” (Đ400); “ruộng đất đã bán đoạn (bán đứt) thì không
được quyền đòi chuộc, trừ trường hợp là ruộng đất hương hỏa”, “không được bán
ruộng đất không phải của mình” (Đ386). Có những quy định cụ thể hình phạt vi
phạm việc mua bán ruộng đất: “Nô tì mà trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trượng,
thích vào mặt 6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho người
mua” (Đ386); “Bán trộm ruộng đất của người khác thì bị tội biếm, bán từ 10 mẫu trỏ
lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả them một lần tiền mua nữa

để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần nữa; ruộng đất
phải trả cho người chủ có. Nếu người biết mà cứ mua thì xử phạt 80 trượng và mất số
tiền mua” (Đ382); “con cái không được bán ruộng đất của cha mẹ. Chồng chết, con


6

[truy cập ngày 6/9/2013]
7
/>kỳ-nh-lê-thế-kỷ-xv&s=37dd55f5d225b18115a5b9007dc38f4c&p=10408#post10408, [truy cập ngày 6/9/2013]

ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 14 SVTH: Nguyễn Chiến Công

cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng đất” (Đ378); “Những ruộng đất đã đem cầm
cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho người khác bị pháp luật nghiêm cấm” (Đ383).
Với những quy định cụ thể trong việc mua bán ruộng đất cùng với việc quy định
những hình phạt nghiêm khắc mang đậm tính hình sự cho thấy nhà Lê rất quan tâm
đến việc mua bán ruộng đất, sử dụng đất có hiệu quả nhằm thúc đẩy sự phát triển
kinh tế đất nước, đồng thời cho thấy sự quản lý có hiệu quả của Nhà nước.
Triu Nguyn (1802- 1884)
8
: Tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu
Nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công xã) và sở hữu tư nhân. Sự ra
đời của Bộ Hoàng Việt luật lệ (Bộ luật Gia Long năm 1812), trong giai đoạn này mọi
hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt
chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai được pháp luật bảo
vệ mọi hành vi xâm phạm đều bị chừng trị.

 Như vậy trong thời kỳ phong kiến dưới chế độ quân chủ chuyên chế quyền
lực tập trung trong tay nhà vua, quyền sở hữu đất đai Nhà nước là tối cao nhưng bên
cạnh đó quyền sở hưu tư nhân đối với đất đai vẫn tồn tại và việc mua bán, chuyển
nhượng đất đai là một vấn đề khá phổ biến, được pháp luật quy định cụ thể cả hình
thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý. Về hình thức việc mua bán được
thực hiện thông qua khế ước; qua nhiều triều đại giá trị pháp lý của khế ước ngày
càng đề cao ở thời nhà Lý sử sách không phát hiện có quy định về việc ký tên, thời
nhà Trần đã coi trọng việc ký tên năm 1227 vua Trần Thái Tông xuống chiếu “rằng
tất cả các đơn từ, văn khế đều dùng phép in ngón tay vào nữa tờ giấy” năm 1483 ra
sắc chỉ rằng “kể từ nay sáu Bộ có bản tâu và hết thảy các công việc đều phải ký tên ở
cuối tờ giấy như các quan kinh lịch và thủ lĩnh thừa ty ở các xứ”, đặc biêt thời nhà
Nguyễn với sự ra đời của Bộ luật Gia Long khế ước mua bán ruộng đất coi trọng sự
tự do thỏa thuận “Người bán và người mua sau khi thỏa thuận, người bán giao vật
người mua giao tiền, sau khi sau chuyển quyền,mọi sự tranh chấp đều bị nghiêm trị”
Điều 87, quy định năng lực của chủ thể “ Người bị rối loạn tinh thần, người điên dù
bệnh có thuyên giảm cũng không có quyền ký khế ước” qua đó cho thấy việc mua
bán ruộng đất lúc bấy giờ được Nhà nước coi trọng quản lý.

Thời kỳ nửa thực dân nửa phong kiến (1858 – 1945)
Năm 1858 thực dân pháp xâm lược nước ta, đánh chiếm đầu tiên tại Đà Nẵng
dần dần đánh chiếm hết cả nước. Dưới chính sách chia để trị thực dân pháp chia
nước ta làm 3 kỳ với ba chế độ khác nhau dẫn đến sự ra đời của 3 bộ luật khác nhau:


8
/>nua-dau-the-ky-xix-pgs-ts-vu-van-quan.html [truy cập 6/9/2013]

ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 15 SVTH: Nguyễn Chiến Công

Dân luật Giản yếu Nam kỳ (1886), Dân luật Bắc kỳ (1931) và Hoàng luật Trung kỳ
hộ luật (1936). Cả 3 bộ luật đều được xây dựng dựa trên những quy định của luật
nước Pháp và dựa trên mục đích cai trị, bóc lột của thực dân pháp. Thực dân pháp có
nhiều chính sách quan tâm đến vấn đề đất đai: Vừa kế thừa, vừa sửa lại, làm mới hệ
thống địa chính của triều đình Nhà Nguyễn, tiến hành đo đạc lại bản đồ địa chính,
chuyển từ hồ sơ địa bạ sang hệ thống bàn khoán ở đô thị vẫn giữ nguyên hệ thống địa
bạ ở nông thôn. Thực dân pháp đề ra chính sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai,
công nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai nhưng không mang lại hiệu quả gì
cho đất nước của mình mà chỉ nhằm mục đích giúp pháp và bọn tay sai chiếm hữu
ngày càng nhiều đất đai.
 Ở thời kỳ này dưới chính sách bóc lột và đàn áp dã man của thực dân pháp
và bọn tay sai đẩy dân ta vào cảnh bần cùng nên ruộng đất chủ yếu tập trung vào tay
của thực dân pháp và tay sai của chúng. Việc mua bán ruộng đất được thực hiện bằng
khế ước lập thành văn bản có thị thực theo quy định tại Điều 506 Bộ dân luật Bắc kỳ
thì: Những khoán ước về việc di chuyển bất động sản thì phải do no – te (công chứng
viên hiện nay) làm hay có viên chức thị thực mới có giá trị.

Giai đoạn từ năm 1945 – 1993
Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa, chính quyền vừa mới hình thành đã có nhiều chính sách quan tâm đến
quản lý ruộng đất phục vụ lợi ích của người dân lao động. Năm 1946, chủ tịch Hồ
Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất Ngày 14/7/1949, ký Sắc
lệnh 78 SL giảm tô, ngày 12/4/1953 Hồ Chí Minh ban hành Sắc lệnh số 150 SL về
Cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp và địa chủ phản động chia
lại cho nông dân nghèo. Do chính quyền vừa mới thành lập bộ máy tổ chức chưa
chặt chẽ, trong khi đó cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp đang diễn ra nên vấn
đề trước mắt phải giải quyết là tận dụng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp, cứu
đói, hỗ trợ cho cuộc kháng chiến. Nên vấn đề mua bán ruộng đất thuộc sở hữu tư

nhân chưa được quan tâm, chỉ quy định không được cầm hoặc bán công điền, công
thổ tại sắc lệnh 87/Sl ngày 5/3/1952.
Năm 1953 quốc hội thông qua luật cải cách ruộng đất. Sau 3 năm tiến hành
đến tháng 7 năm 1956 cuộc cải cách ruộng đất cơ bản hoàn thành ở miền Bắc. Cuộc
cải cách đã phân chia lại ruộng đất công bằng cho đa số nông dân miền Bắc, xóa bỏ
giai cấp địa chủ phong kiến, các chứng thư pháp lý cũ về ruộng đất bị hủy bỏ. Nhờ
đó, người nông dân từ thân phận người nô lệ, người làm thuê đã trở thành người chủ
sở hữu đối với đất đai. Pháp luật cho phép người nông dân được chia ruộng đất, có
quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, giai đoạn này đất
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 16 SVTH: Nguyễn Chiến Công

đai chủ yếu là đất nông nghiệp và cây trồng chủ yếu là lúa nên đất không có giá trị
kinh tế cao nên việc mua bán, cầm cố ruộng đất diễn ra không nhiều.
Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm: Sở hữu
Nhà nước; sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (của người lao động riêng
lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước đã bảo hộ quyền sở hữu về đất đai. Cụ thể như sau:
“Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp
luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân”
9
. Hình thức sở hữu
tập thể phát triển do ảnh hưởng phong trào hợp tác hóa nông nghiệp. Năm 1960
phong trào hợp tác xã nông nghiệp phát triển rầm rộ trên quy mô toàn miền bắc, đến
cuối 1960, miền Bắc có trên 85 % hộ nông dân với 70 % ruộng đất vào hợp tác xã
nông nghiệp, hơn 87 % thợ thủ công, 45 % người buôn bán nhỏ vào hợp tác xã
10
. Do
hình thức sở hữu tập thể phát triển nên sở hữu tư nhân dần bị thu hẹp dẫn đến việc

mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra đơn lẻ.
Ngày 18 tháng 12 năm 1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980 quy định:
Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân “Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết
kiệm”
11
. Kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động xã hội, mọi thứ trong đó có đất đai
đều được cấp phát. Do cơ chế tập trung bao cấp dẫn đến việc mua bán, chuyển
nhượng đất đai không diễn ra.
Luật Đất đai 1987 ra đời là văn bản luật đầu tiên quy định cụ thể, chi tiết về
chế độ quản lý đất đai, nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Luật này vẫn
được xây dựng trên cách nhìn của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, đất đai được xác
định là tài sản của toàn dân Nhà nước giao đất, ghi nhận các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
nhưng nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
 Ở giai đoạn này việc mua bán ruộng đất được thừa nhận nhưng trên thực tế
không phát triển, do đất nước trong tình hình vừa xây dựng vừa kháng chiến, khắc
phục những hậu quả trong và sau chiến tranh thêm vào đó phải chịu sự tác động
mạnh mẽ của cơ chế bao cấp đời sống người dân gặp khó khăn việc mua bán ruộng
đất không phát triển. Hình thức mua bán ruộng đất được thực hiện thông qua khế ước
có thị thực “Trong các làng, quyền thị thực các giấy tờ, trước do hương chức trong
làng thi hành, nay thuộc UBND của làng. Ở các thành phố, quyền thị thực trước do



9
Điều 12 Hiến pháp 1959
10
min-bc-
u-tranh-chng quc-m-va-chinh-quyn-sai-gon min-nam-1954 1965&catid=80:su&Itemid=116, [truy cập

6/9/2013]
11
Điều 20 Hiến pháp 1980
ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN
CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 17 SVTH: Nguyễn Chiến Công

Trưởng phố hay Hộ phố thi hành, nay cũng thuộc về UBND hàng phố. Chủ tịch
UBND sẽ phụ trách việc thị thực này, và phải đề cử một hay là hai Uỷ viên để thay
mình khi vắng mặt, hoặc khi chính mình là người đương sự có giấy cần đem thị thực,
hoặc khi người đương sự đối với mình có thân thuộc về trực hệ như cha mẹ, ông bà,
vân vân, hay bàng hệ bày vai, chú bác, cô dì, anh em ruột và anh em thúc bá, hay là
đối với mình là bố mẹ nuôi hay con nuôi. Riêng ở các thành phố, chữ thị thực của Uỷ
ban các phố phải có thêm UBND thị xã chứng nhận. Chủ tịch UBND thị xã sẽ phụ
trách việc chứng nhận này, hoặc cử một uỷ viên phụ trách thay mình
12
Việc mua bán
ruộng đất phải đóng thuế trước bạ “Người phải nộp thuế là người mua nhà cửa,
ruộng đất, hoặc người được nhận nhà cửa ruộng đất của người khác cho hay đổi cho
mình. Đối với các việc đổi chác, người nhận được nhà cửa, ruộng đất nào thì phải
đóng thuế trước bạ vào nhà cửa, ruộng đất ấy”
13


Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt quyền sử
dụng đất của mình thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Luật đất đai 1993 đã trao cho người sử dụng đất

quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình, làm thỏa mãn nhu cầu của
người sử dụng đất góp phần quan trọng việc mở rộng quyền của người sử dụng đất
thức đẩy sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Tuy nhiên quyền tự định đoạt này
vẫn nằm trong khuôn khổ được pháp luật quy định Luật đất đai năm 2003 trên cơ sở
của Hiến pháp 1992 đã cụ thể hóa quyền sở hữu toàn dân về đất đai
14
:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất);
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
+ Định giá đất.


12
Điều thứ nhất SL/59 của chủ tịch nước về việc ấn định các thể lệ về thị thực các loại giấy tờ
13
Điều 2 SL/85 về việc ban hành thể lệ trước bạ về việc mua bán, cho và đổi nhà, cửa, ruộng đất do Chủ tịch
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ban hành
14
Điều 5 Luật Đất đai năm 2003