Đánh giá hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh quảng trị từ khi hoạt động theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRẦN VĂN CHÍNH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ TỪ KHI HOẠT ĐỘNG THEO MƠ HÌNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRẦN VĂN CHÍNH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ TỪ KHI HOẠT ĐỘNG THEO MƠ HÌNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2019

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Văn Chính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, trước tiên tôi xin cảm ơn Trường Đại học
Nông Lâm Huế, Khoa Tài ngun đất và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào
tạo sau đại học của nhà trường đã quan tâm tạo mọi điều kiện cho tơi hồn thành

bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS-TS Huỳnh Văn Chương đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị; Văn
phòng Đăng ký đất đai tỉnh và các Chi nhánh huyện, thị xã, thành phố đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Văn Chính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, q trình đơ thị hố
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày
một tăng lên. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết ln được chính quyền tỉnh chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số huyện
diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao. Hệ thống hồ sơ
đất đai chưa thơng nhất.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho hoạt động về đăng ký quyền sử dụng đất và
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời
Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện
nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền,

nhân dân cả nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực
hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện
nay. Với ý nghĩa đó, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mơ hình Văn phịng Đăng
ký đất đai một cấp" là cần thiết để góp phần vào hồn thiện hệ thống hồ sơ đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như
điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên
gia, phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hiệu quả từ lỏng lẻo về
quản lý đất đai đang được từ từ hoàn thiện của tỉnh Quảng Trị trong những năm gần
đây là khá tốt. Tính đến 31/12/2018 toàn tỉnh đã cấp được 310.333 GCN với diện tích
123.354,9 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy vậy vẫn còn tồn đọng 5.146 thửa đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 22.677,22 ha, trong
đó 2.393 thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận với diện tích
14.090,81 ha và 2.753 thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với diện tích
8.586,41 ha.
Do vậy để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
tỉnh Quảng Trị cần tăng cường và hoàn chỉnh bộ máy tài nguyên và môi trường các
cấp đặc biệt là Văn phịng ĐKĐĐ; đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật
về đất đai cho người sử dụng đất; tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất
đai để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN.................................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................... 3
2.1. MỤC TIÊU CHUNG ................................................................................... 3
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ................................................................................... 3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................... 3
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC .............................................................................. 3
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN .............................................................................. 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 5
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 5
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản ........................... 5
1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản ................................. 13
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................... 20
1.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................... 20
1.2.2. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
......................................................................................................................... 29
1.2.3. Thực trạng tổ chúc và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở nước ta
hiện nay ............................................................................................................ 33
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................ 37

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

v

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 39
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................... 39
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................................................... 39
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 39
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 39
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ....................................... 39
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................... 40
2.4.3. Phương pháp tổng hợp phân tích thơng tin.............................................. 40
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 41
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ TÌNH
HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................ 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị ................................. 41
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị ............................... 57
3.2. THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ .................................................................. 69
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ............ 69
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ......... 71
3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ......... 75
3.3. ĐÁNH GIÁ VỀ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ .................................................................. 82
3.3.1. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 82
3.3.2. Mối quan hệ phối hợp với các đơn vị liên quan ...................................... 84
3.3.3. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ..................................................... 84
3.3.4. Thời gian thực hiện các thủ tục ............................................................... 85
3.3.5. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ............................................... 86
3.3.6. Các khoản lệ phí phải đóng..................................................................... 87
3.3.7. Nhận xét chung....................................................................................... 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

3.4. NGUYÊN NHÂN LÀM HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ.................................................................................. 96
3.4.1. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Quảng Trị ............................................................................................ 96
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ........................................................................ 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 100
1. KẾT LUẬN ................................................................................................ 100
2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 103

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Có nghĩa là

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

BĐS

Bất động sản

CSDL

Cơ sở dữ liệu

ĐKTKĐĐ

Đăng ký thống kê đất đai

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐGHC

Địa giới hành chính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTVT

Giao thơng Vận tải

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HĐND

Hội đồng nhân dân

NN-PTNT

Nông nghiệp-Phát triển Nông thôn

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Trị năm 2017 .................................................................................................... 57
Bảng 3.2. Biến động đất đai của tỉnh Quảng Trị năm 2017 so với kiểm kê năm
2014 và kiểm kê năm 2010 ............................................................................... 60
Bảng 3.3. Nguồn thu của Văn phòng Đăng ký đất đai ...................................... 78
Bảng 3.4.Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp biến động79
Bảng 3.5. Kết quả thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà, tài sản gắn liền với đất ....................................................................... 87
Bảng 3.6. Tình hình thu lệ phí và kinh phí thực hiện chi cơng tác thu lệ phí đăng
ký giao dịch bảo đảm ....................................................................................... 89
Bảng 3.7. Kết quả thu Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ........................ 90
Bảng 3.8. Kết quả thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mơ tả thị trường bất động sản ............................................................. 8
Hình 1.2. Bảng mơ tả các khái niệm về thị trường bất động sản ......................... 9
Hình 3.1. Bản đồ vị trí địa lý tỉnh Quảng Trị .................................................... 41
Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của tỉnh Quảng Trị năm 2017 ............... 59
Hình 3.3. Nguồn thu của Văn phịng Đăng ký đất đai....................................... 78
Hình 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp biến động 80
Hình 3.5. Kết quả thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà, tài sản gắn liền với đất ....................................................................... 88
Hình 3.6. Tình hình thu lệ phí và kinh phí thực hiện chi cơng tác thu lệ phí đăng
ký giao dịch bảo đảm ....................................................................................... 89
Hình 3.7. Kết quả thu Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ......................... 91
Hình 3.8. Kết quả thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khố IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; pháp luật về đất đai với vai trị điều tiết những
quan hệ có liên quan đến đất đai đã có những quy định đổi mới nhằm phát huy nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn từ đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo

đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ mơi
trường…, trong đó có nội dung đổi mới quan trọng công tác quản lý nhà nước về đất
đai, hình thành Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (cấp tỉnh và cấp huyện)
là đơn vị sự nghiệp nhà nước thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và
các dịch vụ cơng về đất đai.
Qua gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khoá IX, Luật Đất đai năm 2003, hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được
hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo
đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và
phát triển nhanh. Bên cạnh kết quả đạt được, cơng tác quản lý nhà nước về đất đai cịn
nhiều hạn chế; theo đánh giá của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa XI tại Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến
năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: “Nguồn
lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu quả thấp; tham
nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không
ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" cịn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố
cáo, tranh chấp về đất đai cịn diễn biến phức tạp”.
Nguyên nhân của những vấn đề trên xuất phát từ nhiều lý do như quy định pháp
luật chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi, ý thức chấp hành pháp luật của người dân
chưa cao... song cốt lõi của vấn đề là năng lực tổ chức quản lý của hệ thống cơ quan có
thẩm quyền về quản lý đất đai còn yếu kém, chưa đáp ứng được chức năng, nhiệm vụ
được giao, thậm chí có sự chồng chéo trong thẩm quyền dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm,
buông lỏng quản lý; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp được hình thành
mặc dù đã đóng góp rất lớn trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng
ký đất đai, xây dựng, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, thực

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
hiện dịch vụ công về đất đai, cải cách thủ tục hành chính nhưng vẫn cịn nhiều tồn tại
hạn chế như tổ chức bộ máy cịn cồng kềnh, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa cấp
tỉnh và cấp huyện; việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, cịn thơ sơ;
cơ sở dữ liệu địa chính chưa được quan tâm triển khai xây dựng đúng mức, các biến
động về đất đai chưa được cập nhật quản lý thường xuyên, việc cung cấp thông tin đất
đai chưa được chính xác, kịp thời, thủ tục hành chính trong đăng ký, cấp giấy còn
rườm rà, phức tạp...
Trước thực tế đó, để có thể tiến hành hiện đại hóa cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai, khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tiến
tới chuẩn hố hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình của các
nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, từ đó vận hành hệ thống
thơng tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực
hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
đai ln được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin
trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản, cần thiết phải có sự nghiên cứu đánh
giá về lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất, qua đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho việc xây dựng
hoàn thiện tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là những
gì tác giả tập trung nghiên cứu.
Hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh được thành
lập từ năm 2005 theo Luật Đất đai năm 2003, bao gồm Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và 09 Văn phịng Đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện/thành phố trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi
trường với tổng số lượng viên chức và người lao động 122 người. Mơ hình tổ chức và
hoạt động chủ yếu thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMTBNV- BTC ngày 15/03/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Nội vụ, Bộ
Tài chính về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính.

Sau một thời gian hoạt động, mơ hình Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất 2
cấp (tỉnh và huyện/thành phố) đã bộc lộ nhiều hạn chế: Do hệ thống Văn phòng đăng
ký ở hai cấp nên hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, địi hỏi
chi phí lớn hơn cho việc lập và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn
liền với đất. Hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc. Sự
phối hợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (giữa Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện/thành phố) thiếu chặt chẽ dẫn đến việc thực hiện nhiệm vụ của hệ thống
Văn phòng đăng ký kém hiệu lực, hiệu quả. Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa
chính phức tạp và trùng lặp hoặc bỏ sót do yêu cầu phải đảm bảo sự thống nhất nội
dung hồ sơ địa chính ở các cấp…

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
Để khắc phục những hạn chế trên và xây dựng một hệ thống đất đai theo hướng
thống nhất, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số
447/QĐ-TTg về việc phê duyệt đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường. Trong đó,
bốn đơn vị được lựa chọn để thí điểm mơ hình Văn phịng đăng ký một cấp là tỉnh Hà
Nam (Thí điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng);
Thành phố Hải Phịng (Thí điểm trong phạm vi quận Ngơ Quyền và huyện Thủy
Nguyên); thành phố Đà Nẵng (Thí điểm trong phạm vi toàn Thành phố là 06 quận, 02
huyện); tỉnh Đồng Nai (Thí điểm trong phạm vi tồn tỉnh) [1].
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị (trước đây là Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất Quảng Trị) là một trong số đơn vị trong cả nước thực hiện mơ hình
Văn phịng Đăng ký đất đai một cấp đúng theo tiến độ quy định.
Bằng kinh nghiệm làm việc tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị và sự
tìm tịi, nghiên cứu của bản thân, đặc biệt là sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS

Huỳnh Văn Chương tôi chọn đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mơ hình Văn phịng Đăng ký
đất đai một cấp" làm đề tài nghiên cứu.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Quảng Trị để đề xuất được những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả tổ chức
và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Quảng Trị để làm rõ những mặt tích cực, xác định những tồn tại, hạn chế cần
khắc phục;
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên đại bàn tỉnh Quảng Trị.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận, các quy định
của pháp luật về tổ chức và hoạt động của hệ tống Văn phòng Đăng ký đất đai tại Việt
Nam và hồn thiện quy trình về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Qua đề nghiên cứu sẽ chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm của hệ thống Văn
phòng đăng ký theo mơ hình 02 cấp, những mặt tồn tại của hệ thống này để từ đó tiếp
tục cải tiến, khắc phục để hoàn thiện từ thể chế, tổ chức hoạt động đến khâu quản lý,

điều hành, phối hợp cơng tác nhằm đảm bảo hệ thống văn phịng ngày càng phát triển,
đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các tổ chức, cá nhân. Việc nghiên cứu này cũng chỉ ra
được những thuận lợi, bất cập, hạn chế của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị
và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiện quả hoạt động, góp phần hiện đại hóa
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ tục hành chính trong công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính, cung cấp thơng tin về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. Đây cũng
là mục đích chung của ngành Tài ngun và mơi trường trong thời kỳ mới của đất
nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính
tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh
hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động
vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người [2].
Đặc điểm đất đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng
trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống
kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ
ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,...
Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng
và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái
định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người

trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng,
dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng
với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)".
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như cuộc sống của xã hội lồi người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trị quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng
khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của lồi
người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao
thơng, thuỷ lợi, cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp ngun liệu cho ngành cơng
nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ...
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo
sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về
tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho

các mục đích tiêu dùng.
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
đai như ngày nay.
a. Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Tùy thuộc vào thái độ của con
người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn
hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất ln
mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật
mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh
thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của
độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và
phát triển.
b. Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con
người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên
hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng
và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái
định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người
trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
1.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những
gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các
cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ [3].
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Theo VOER (Thư viện học liệu mở online của Việt Nam): Từ khi thực hiện

chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu
tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ
phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường
các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy
nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát
triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường
BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có
sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với
các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mơ hình, một
tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng
tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật
đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức

theo một ý đồ nhất định. Có thể mơ tả thị trường BĐS theo mơ hình sau:

Hình 1.1. Mô tả thị trường bất động sản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản
là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất
đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy
nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng
hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất
mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên
BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hố BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm
này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo
quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ
thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS
hơn là khái niệm có tính khái qt. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý
của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu
hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu
sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước [4].

Hình 1.2. Bảng mô tả các khái niệm về thị trường bất động sản

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Đối với Việt Nam, TTBĐS chính thức được hình thành từ nãm 1993, sau khi
Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996, lần đầu tiên khái
niệm ‘Thị trường hất động sản” được chính thức để cập trong văn kiện Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VIII. Việc phát triển một TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mơ hình
kinh tế – xã hội là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế.
Theo nội dung, có thể quan niệm: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu
thơng hàng hố và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là
giải quyết các quan hệ.
Dựa trên các phân tích lý luận đã trình bày ở trên, các chuyên gia kinh tế cũng
như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm khác nhau về TTBĐS như:
Khái niệm 1: TTBĐS lă nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
Khái niệm 3: TTBĐS đồng nhất với thị trường nhà, đất. Khái niệm này khá phổ
biến ở nước ta, tuy nhiên quan niệm như thế là khơng đầy đủ vì nhà, đất chỉ là một bộ
phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của TTBĐS.
Khái niệm 4: TTBĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như mơi giới, tư vấn) giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nưốc đối với TTBĐS có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS.

Khái niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể của thị trường, qua đó
giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của TTBĐS, tuy nhiên lại vẫn chưa có
tính khái qt, mà mang nặng tính liệt kê.
Khái niệm 5: TTBĐS là nơi tiến hành tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
(gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…)
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Khái niệm 6: Theo nghĩa rộng TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ
BĐS được trao đổi.
Khái niệm này cho rằng: TTBĐS không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan
đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Như vậy, khái niệm tổng quan về TTBĐS, được hiểu:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
TTBĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi
diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan (như trung gian, mơi giới, tư vấn…) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó
vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.
Ngày nay TTBĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn
định xã hội và thúc đẩy nển kinh tế đất nưốc trong hiện tại và tương lai.
b. Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường bất động theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố
xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước quy

định nên cũng không đồng nhất.
c. Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cơ
bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật.
- Thị trường bất động sản ln có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường khơng hồn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d. Chức năng của thị trường Bất động sản
Theo Chuyên gia Quantri.vn: Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị
trường, làm cho thị trường bất động sản có các chức năng dưới đây:
* Phân phối tài ngun và lợi ích của bất động sản. Vì tài nguyên đất đai có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu
cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất
động sản thông qua cơ chế giá cả.
* Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Sự biến động của
cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức sau
đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động

sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định,
trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do
vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì
cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thơi. Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là
tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung. Chẳng hạn tại các đô thị
lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng
dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu
xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá
thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng khơng có thang máy.
Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện
cung mới mẻ này.
e. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả bất động sản - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển bất động sản;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán bất động sản và quyền của người mua được
mua bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

13
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
bất động sản của người bán; nghĩa vụ tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa bất động sản của người bán với các bất động sản liền kề cũng như
sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước;
1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [5].
Theo quy định của luật đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người
sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Có 02 hình thức chính đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất
đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện
tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp gồm đất được giao, cho
thuê để sử dụng; đất đang sử dụng hoặc được giao quản lý và nhà ở, tài sản gắn liền
đất nhưng chưa đăng ký.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động
đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng
nhận đã cấp.
Hiện nay, đăng ký lần đầu đang được Nhà nước thực hiện với nhiều cải cách
hành chính về cấp GCNQSDĐ. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có
quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do cho thuê, cho tặng, chủ sở hữu đổi tên,
thay đổi về diện tích, số hiệu địa chỉ thửa đất, quyền sử dụng chung cho cả vợ chồng;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
thay đổi do chia tách quyền sử dụng đất chung của một nhóm người, thay đổi tài sản
gắn liền, mục đích, thời hạn sử dụng…
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước
chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của
tồn xã hội trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất
đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp,
xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai
có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ
tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa
chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết
gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma