Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi
về “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất
đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh”. Các thơng tin trích dẫn trong
luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu
trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù
hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được ai cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả Luận văn

Phạm Minh Tâm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất
và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những
kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại
trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết
ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt, người hướng dẫn
khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình hình
thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai Quận 9 và bạn bè đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để

tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật
chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.
Ngày tháng 10 năm 2017
Tác giả Luận văn

Phạm Minh Tâm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TÓM TẮT
Tác giả thực hiện đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ
CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
9, TP. HỒ CHÍ MINH” Ngoài ra, để thực hiện tốt cơ chế tài chính đối với đất đai,
luận văn kiến nghị một số nội dung có liên quan:

- Xem xét việc có nên bỏ quy định về giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu
sửa đổi theo hướng cứ giao đất là giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đối với đất
ở). Cịn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp) thì chỉ
thực hiện theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả
thời gian thuê).

- Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức trong nước thuê đất hàng năm cũng
được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê như đối với tổ chức nước
ngoài (đã được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 119 của Luật đất đai);

- Nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng

tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền
với đất thuê mà thực hiện theo cơ chế tổ chức khơng cịn nhu cầu sử dụng thì nhà nước
thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo
quy định của pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm
(vì thực tế vừa qua các trường hợp này thu đuợc lợi ích rất lớn, nhưng nhà nước chỉ
điều tiết được một phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp).

- Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức
được giao đất có thu tiền sử dụng đất bằng tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước quy định tại Điều 109 và 110 Luật đất đai; vì theo quy định tại các điều này thì
trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp bằng tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì mới có các quyền:
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp, bão lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Như vậy, các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh
doanh bất động sản được nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho
th thì sẽ khơng thực hiện được mục tiêu bảo toàn và phát triển vốn nhà nước; mà
phải sử dụng vốn vay để hoạt động.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
TÓM TẮT ............................................................................................................ iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .............................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 3
1.1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI ............................. 3
1.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................... 3
1.1.2. Vai trò đặc điểm của đất.............................................................................. 3
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ........................................................ 7
1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 7
1.2.2. Phân loại đất đai ........................................................................................ 11
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai ............................................... 12
1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ....................................................... 13
1.3.1. Khái quát chính sách tài chính đất đai ...................................................... 13
1.3.2. Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai................................... 15
1.3.3. Vai trị của chính sách đối với đất đai ....................................................... 16
1.4. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH
SÁCH ĐẤT ĐAI ................................................................................................. 18
1.4.1. Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945 ......................................... 18
1.4.2. Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988 ...................... 18
1.4.3. Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 ...................................................... 19
1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 .............................................................. 20
1.5. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH ........... 21

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v

1.5.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp .................................................................. 21
1.5.2. Thuế nhà đất .............................................................................................. 23
1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 24
1.5.4. Tiền sử dụng đất ........................................................................................ 27
1.5.5. Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước ........................................................ 29
1.5.6. Lệ phí trước bạ .......................................................................................... 31
1.6. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ
GIỚI..................................................................................................................... 32
1.6.1. Chính sách thu đối với đất ở Úc ................................................................ 32
1.6.2. Chính sách thu đối với đất ở Thụy Điển ................................................... 32
1.6.3. Chính sách thu đối với đất ở New Zealand ............................................... 33
1.6.4. Chính sách thu đối với đất ở Thượng Hải – Trung Quốc ......................... 34
CHƯƠNG 2. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 35
2.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................... 35
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 35
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 38
3.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP. HỒ CHÍ
MINH................................................................................................................... 38
3.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ............................................................... 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ..................................................................... 39
3.1.3. Thực trạng xã hội ...................................................................................... 41
3.1.4. Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................... 43
3.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ........................... 44
3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ............................................................. 45
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ
năm 2011 - 2016 .................................................................................................. 46
3.2.4. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................ 47

3.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai ... 48

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi

3.3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 ................................................................................. 49
3.3.1. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế Quận 9 ............... 50
3.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp .................................................................. 51
3.3.3. Tiền sử dụng đất .................................................................................... 51
3.3.4. Tiền thuê đất ............................................................................................ 52
3.3.5. Thuế nhà, đất ........................................................................................... 54
3.3.6. Thuế thu nhập cá nhân .......................................................................... 55
3.3.7. Lệ phí trước bạ .......................................................................................... 57
3.3.8. Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất trên địa bàn Quận 9 từ năm
2011 – 2016 ......................................................................................................... 58
3.4. NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 59
3.4.1. Thiếu tính thống nhất và đồng bộ ....................................................... 60
3.4.2. Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ........ 62
3.4.3. Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai ................................................ 63
3.4.4. Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính ............... 63
3.4.5. Nguyên nhân của những tồn tại ................................................................ 67
3.5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI
CHÍNH ĐẤT ĐAI ............................................................................................... 69
3.5.1. Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư........................................... 69
3.5.2. Cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng ....71
3.5.3. Lệ phí trướcbạ ........................................................................................... 72

3.5.4. Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá ...................................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 74
4.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 74
4.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTC

: Bộ Tài chính

CT

: Chỉ thị

DTTN

: Diện tích tựnhiên

DT

: Diện tích

ĐC

: Địa chính

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

TTg

: Thủ tướng

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân

UBTVQH

: Ủy ban thường vụ Quốc hội

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NSNN

: Ngân sách nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

KT-XH

: Kinh tế -xã hội

CN

: Công nghiệp

QH-KHSDĐ

: Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất

TNCN

: Thu nhập cán hân

TĐC

: Tái định cư

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1.Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ............................................... 22
Bảng 1.2. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh ...................... 31
Bảng 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 ..................... 40
Bảng 3.2.Giá trị sản xuất của Quận 9 ............................................................................ 41
Bảng 3.3.Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn \quận .................................... 42
Bảng 3.4.Phân bố lao động trong các ngành sản xuất ................................................... 43
Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016.................................. 45
Bảng 3.6.Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016 .......................... 46
Bảng 3.7. Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9 ..................... 47
Bảng 3.8. Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2011 –2016............................ 48
Bảng 3.9.Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 ..................................... 52
Bảng 3.10.Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2016 ....................................... 53
Bảng 3.11. Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 –
2016 ............................................................................................................................... 54
Bảng 3.12. Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 ...................... 57
Bảng 3.13.Các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn Quận 9 giai đoạn 2011-2016 ... 58
Bảng 3.14. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9.............................................. 66
Bảng 3.15. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9................................... 67

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1.Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 9
Hình 1.2.Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS ........ 11
Hình 3.1. Hình ảnh thu nhỏ của bản đồ ranh giới Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh .... 39
Hình 3.2. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 9 .................................................. 50

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành
quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách nhà nước. Trong những năm qua, chính sách tài
chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu
huy động nguồn thu ngân sách nhà nước và quản lý sử dụng đất đai trong nền kinh tế
thị trường. Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính các loại nghĩa vụ tài
chính như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, những quy định về thuế sử dụng đất,
thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường... chưa đáp
ứng với yêu cầu thực tiễn. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, nhằm điều hoà bất cập nêu
trên nhưng phương pháp xác định giá đất lại không đảm bảo được yếu tố sát với thị
trường. Kèm theo đó, Chính phủ lại ấn định khung giá trần và sàn cho các khu vực.
Các vấn đề mâu thuẫn nêu trên không chỉ không phù hợp với chức năng quan trọng

của văn bản pháp lý mà cịn ảnh hưởng đến q trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn
cuộc sống.
Từ trước đến nay, đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất đai.
Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu thuế đối
với đất đai đó là chính sách thuế. Hồ Đơng (2001) đã đưa ra phương hướng và các giải
pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam. Bạch Thị Minh Huyền (2002) đã
nghiên cứu hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam và tổng hợp
được các khả năng cũng như điều kiện áp dụng của từng loại thuế. Một số đề tài khác
nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc độ khai thác nguồn lực
tài chính từ đất đai cho mục đích cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế
đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề chính sách tài chính đất đai trong thị
trường bất động sản như Phạm Đức Phong (2003) đã nghiên cứu về chính sách tài chính
nhằm khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản phục vụ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước hoặc Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể là đưa ra các
giải pháp tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh
tế ở nước ta trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Kế thừa kết quả nghiên
cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu sâu và rộng hơn để đưa ra
giải pháp hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam.
Phần lớn các tác giả đều dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các
văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành.
Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi. Trong lĩnh vực chính sách thu đất
đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và tiếp cận chính sách thu đối với đất

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và hồn thiện chính sách thu cả nước, mà
khơng đề cập đến cơ chế thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế, khoa

học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết. Những vấn đề của
chính sách tài chính đất đai bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản
lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng trên địa bàn quận như giá bồi
thường, phương pháp định giá và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan
thu thuế. Việc này, gây khá nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất và gây khơng ít
khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế. Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp
tục đổi mới, hồn thiện chính sách tài chính đối với đất đai. Vì vậy, việc nghiên cứu
“Thực trạng và giải pháp hồn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai
trên địa bàn Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh” trong điều kiện phát triển hiện nay là hết sức
cần thiết.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm rõ được thực trạng thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn
Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phân tích được những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất,
phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản
pháp lý về chính sách tài chính đất đai.
- Đề xuất được các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực
thi chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong cơng tác định
giá đất nhằm hồn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
 Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận về chính sách đất đai, đặc biệt
trong lĩnh vực tài chính đất đai trong điều kiện hiện nay.
 Ý nghĩa thực tiễn
- Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn huyện, rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra
những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra
các quyết định sát đúng, nhằm nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất
đai trên địa bàn huyện, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trên địa
bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.

- Đề xuất sửa đổi bổ sung để hồn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ
trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai
liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự
thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật
ngữ Đất và Đất đai, ví dụ như: Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất,
phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên
cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về
đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối
tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai cũng có
nhiều cách định nghĩa khác nhau. Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh
tế biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế, xã hội. Trong nhiều tài
liệu về quản lý đất đai, các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi
nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền
sử dụng đất... Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác
nhau giữa lãnh thổ, đất và đấtđai:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc phạm trù địa lý – dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất, hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên. (Ngô Đức Cát, 2000)
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và

hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặtvới khơng gian
bên trên và bề sâu trong lịng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay
trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất
đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương
ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
1.1.2. Vai trò đặc điểm của đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với
chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một
quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong q
trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành
đất trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ
theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên
phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Ngay

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
từ khi lồi người biết tổ chức q trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố
sản xuất rất quan trọng.
Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở khơng gian bố trí lực lượng
sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông
qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật ni, do đó đất đai vừa là cơng cụ lao
động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy
đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều
kiện khơng thể thiếu được trong mọi q trình phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, các
tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối
bởi các quy luật kinh tế, xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai

thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt
động kinh tế, xã hội của con người.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính khơng gian như diện tích bề mặt, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa
hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ
hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế
bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.Trái lại, nếu đất
được sử dụng thích đáng thì sẽ khơng ngừng tốt hơn. Về mặt không gian tự nhiên, đất
đai ln ln có vị trí cố định, khơng có khả năng dịch chuyển. Đặc tính khơng thể di
dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài
sản khác.
Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ
quốc gia và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay
đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, cơng dụng
của đất.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai, là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc
tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hịa các quan hệ xã hội, được hình
thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định
thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều
hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng
giềng và với các đối tác khác. Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai.
Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian
tự nhiên, không gian kinh tế, xã hội và khơng gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

5
của vị trí trong ba khơng gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế,
xã hội vào khơng gian tâm lý.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội
thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt
động kinh tế, xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hố, từ
đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong
Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay cịn
có nhiều điều chưa có thống nhất. Hiện nay, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá
trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khơng phân
biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong
hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã
hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, khơng có giá trị vì
đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, khơng có lao động kết tinh
trong đất đai. Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hố, được xác định theo
cơng thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh
tế trường phái tân Mácxít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động
xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá
và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M
(Xagaidak, 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị,
lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá
trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết
tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của
con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong

việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của
nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên
thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng khơng
có sức mạnh mơ tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá
trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ
hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vơ hình ứng
với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người
(Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được
giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và
giá trị vơ hình ứng với vị thế đất đai.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố khơng gian (diện tích, hình dáng thửa
đất), cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Giá trị vơ hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vơ hình” của giá trị bất
động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư,
nguyện vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tơn Thất
Nguyễn Thiêm, 2005).
Quan điểm về giá trị vơ hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý
đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi cơng nhận tính siêu hình, phi
vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng,2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất
cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu

hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai.
Đất đai có vai trị rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó
mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà khơng có đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản khơng thể thiếu
trong q trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trị quan trọng của
đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xãhội.
- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư
lao động.
- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản
xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phịng quốc gia.
- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát
triển kinh tế.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự xuất hiện của Nhà nước, là quản lý
công việc của Nhà nước. Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế độ
chính trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia qua các giai đoạn
lịch sử. Ngày nay, quản lý nhà nước xét về mặt chức năng bao gồm các hoạt động lập
pháp của cơ quan lập pháp, hoạt động hành chính (chấp hành và điều hành) của Chính
phủ và hoạt động tư pháp của hệ thống tư pháp.
Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử phát
triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà nước về
đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế, từ các lý do

chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Hiện nay hoạt động quản lý nhà nước về đất
đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, bao gồm các hoạt
động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai. Theo nghĩa hẹp, đấy chỉ là hoạt động
thuần tuý mang tính hành pháp.
Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6
của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý
nhà nước nói chung, có thể khái qt hóa q trình quản lý nhà nước đối về đất đai
như sau:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất đai;
- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;
- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính
sách, pháp luật về đất đai.
Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện như
là một quy trình chính sách cơng, bao gồm các bước cơ bản: hoạch định chính sách,
thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao gồm các
giai đoạn: xây dựng chính sách, thể chế hố chính sách, thơng qua chính sách, đưa
chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách (Lê Chi Mai, 2000). Quan điểm này
tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý nhà nước đối với đất đai, theo đó quản
lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính: chính sách đất đai, cơ chế pháp lý,
cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ chế tổ chức (Trần Thanh Hùng, 2002).
Chính sách đất đai được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính ngun
tắc trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế
khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với
từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên
đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8

Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp
trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành chính
nhà nước. Trong q trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành chính nhà
nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và cơng cụ tác động lên đối tượng quản
lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành.
Thơng thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và
chính sách tác nghiệp. Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài,
thông thường trên 20 năm, thể hiện những ngun tắc quản lý có tính định tính, như
giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai. Chính sách
tác nghiệp thực hiện trong ngắn hạn 5 - 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính định
lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai,
giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như mục đích,
điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai. Mối quan hệ giữa chính sách chiến
lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa chất và lượng, giữa
nội dung và hình thức.
Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật,
kinh tế, xã hội, khoa học và công nghệ. Những căn cứ này làm cho chính sách được đề
ra trở thành một bộ phận thống nhất của tồn bộ hệ thống chính sách quản lý của nhà
nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực hiện mục tiêu
chung của quốc gia. Thông thường sau khi nhà nước ban hành một chính sách, để thực
thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế hố chính sách đó
thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế đối với việc thi hành
chính sách đó. Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nhằm xoá bỏ cơ chế kinh tế kế
hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại đạo luật mới về đất đai được
ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003,
Luật Đất đai 2013. Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá những nguyên tắc cơ
bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai được đề ra trong chính
sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý. Nói một cách khác, chính sách chiến lược
được thực hiện bằng cơ chế pháp lý. Cơ chế pháp lý, được hiểu là một hệ thống những

quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến lược trong Luật Đất đai.
Chính sách đất đai do cơ quan Trung ương đề ra và được thể chế hoá thành các
quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương.
Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp
với thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế,
xã hội. Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thơng qua
chính sách. Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi là những

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
chính sách tác nghiệp. Chính sách tác nghiệp được thực hiện bằng các cơ chế hành
chính, kinh tế và tổ chức.
- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp
đã đề ra thơng qua các biện pháp và cơng cụ hành chính, như lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc
sử dụng đất đai.
- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nhằm tổ
chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ
thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai.
- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung
quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ
chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả hoạt động của cơ chế tổ chức là hệ
thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng đất đai.
Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1.
Chính sách đất đai

Chính sách
chiến lược
Cơ chế
pháp lý

Chính sách
tác nghiệp
Cơ chế
hành chính

Cơ chế
kinh tế

Cơ chế
tổ chức
Các văn bản
dưới luật
Hệ thống sử dụng
đất đai

Hình 1.1. Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
Thuật ngữ cơ chế được sử dụng trong luận văn là một thuật ngữ chỉ sự diễn
biến nội tại của một hệ thống, trong đó có sự tương tác giữa các yếu tố hợp thành
hệ thống trong quá trình vận động của mỗi yếu tố đó, nhờ đó mà hệ thống có thể

vận hành, phát triển.
Thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi là cơ chế thị
trường, là sự tác động tổng hợp của các nhân tố thị trường, là sự tương tác giữa các
yếu tố thị trường khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng nào đó mà ta xem xét.
Trong sự tác động đồng thời đó, mỗi nhân tố của thị trường tác động vào đối tượng
theo một cách, dẫn đối tượng vận động theo một hướng. Nhưng vì có sự tác động đồng
thời của nhiều nhân tố thị trường, nên sự vận động của đối tượng là một kết quả tổng
hòa tạo ra từ sự tác động đồng thời. Q trình tổng hợp sự tác động đó chính là cơ chế
thị trường. Mỗi yếu tố cấu thành thị trường vừa là tác nhân vừa là đối tượng chịu tác
động. Sự tương tác giữa các doanh nghiệp, các hộ tiêu dùng được thể hiện trong sự
tương tác giữa các hiện tượng như giá cả, lượng cung, lượng cầu..
Khi thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực quản lý nhà nước thì gọi là cơ
chế quản lý. Theo nghĩa hẹp của từ cơ chế, cơ chế quản lý là sự tương tác giữa các
phương thức, biện pháp quản lý khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng quản lý.
Nó cũng có thể được hiểu như là sự diễn biến của q trình quản lý, trong đó có sự tác
động của từng biện pháp quản lý lên đối tượng, những kết quả tích cực và tiêu cực sẽ
xảy ra sau mỗi biện pháp đó, sự khắc phục các mặt tiêu cực mới phát sinh bằng hệ
thống các biện pháp song hành như thế nào? Với quan niệm hẹp này, cơ chế quản lý
bao gồm các nguyên tắc, các phương pháp, các biện pháp quản lý, các công cụ, được
sử dụng đồng thời lên đối tượng quản lý.
Có thể khái quát cơ chế quản lý đất đai theo nghĩa rộng trên sơ đồ 2. Theo đó cơ
chế quản lý nhà nước về đất đai trong thị trường bất động sản bao gồm: cơ chế quản lý
và cơ chế thị trường trong mối quan hệ tương tác với nhau, biểu hiện qua hệ thống sử
dụng đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
Quản lý nhà nước về đất

đai – Cơ chê quản lý

Thị trường bất động sản
Cơ chế thị trường

Hệ thống sử dụng đất

- Diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai;

- Đối tượng sử dụng;
- Quy mô sử dụng và tích tụ đất đai;
- Giá trị đầu tư vào đất đai;
- Giá trị đất đai;...

Hình 1.2. Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS
Hệ thống sử dụng đất đai trong mỗi thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội được xác
định bằng các chỉ số, như diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai, đối tượng sử dụng, quy
mô sử dụng và tích tụ đất đai, giá trị đầu tư vào đất đai, giá trị đất đai... Như vậy, để
hồn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai, cần thiết phải nghiên cứu
công tác phân loại đất, định giá đất, quy định các loại nghĩa vụ tài chính trong q
trình điều chỉnh các mối quan hệ đất đai.
1.2.2. Phân loại đất đai
Để phục vụ cho mục đích quản lý của Nhà nước, những tiêu chí cơ bản sau
được áp dụng để phân loại đất đai:
- Phân loại đất đai căn cứ vào hiện trạng SDĐ.
- Phân loại theo mục đích SDĐ.
- Phân loại đất đai kết hợp hai tiêu chí mục đích sử dụng và hiện trạng sử dụng.
Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta, tồn tại hai hệ thống phân loại đất đai
dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản lý,
kiểm kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau:

- Nguyên tắc hệ thống: Quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo mục
đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại hình sử dụng
đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong q trình sử dụng cho một mục
đích được xác định.
- Nguyên tắc phân loại tương đồng: Là ngun tắc phân loại hay cịn gọi là
phân nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng một
loại khơng quan tâm chú ý đến mối quan hệ, đến những đặc tính của hệ thống.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
Ở đây cũng cần phân biệt loại đất đai pháp lý, loại đất đai quy hoạch, loại đất
đai hiện trạng. Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát triển kinh tế,xã hội
và nó được thể chế hóa trong Luật Đất đai thì được gọi là loại đất đai pháp lý. Các loại
đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các phương án quy hoạch sử dụng đất đai thì
được gọi là loại đất đai quy hoạch. Loại đất đai quy hoạch trở thành loại đất đai hiện
trạng thông qua hoạt động đầu tư phát triển đất đai.
Do sự không thống nhất giữa lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về phân loại
đất đai, luận văn thực hiện việc nghiên cứu công tác định giá các loại đất đai trong
chính sách tài chính đất đai, đồng thời cũng xem xét giá các loại đất đai trong cơ chế
điều chỉnh các mối quan hệ tài chính đất đai.
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai
Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6
của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý
nhà nước nói chung, có thể khái qt hóa q trình quản lý nhà nước đối về đất đai
như sau:
- Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất đai cho các chủ sử dụng cụ thể.
- Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.
- Nhà nước chiếm đoạt địa tô (khả năng sinh lợi) từ đất đai.

- Nhà nước quy hoạch và quản lý đất đai theo mục đích sử dụng đất.
- Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai.
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, Nhà nước sử dụng hệ thống các công cụ
quản lý bao gồm: cơng cụ quản lý hành chính và cơng cụ quản lý tài chính. Cơng cụ
hành chính như đo đạc, lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, lập sổ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền SDĐ... và công cụ quản lý tài chính như cơng cụ kế hoạch, ngân
sách (thu, chi NSNN), giá cả, góp vốn liên doanh, cầm cố, thế chấp... đối với đất đai.
Các cơng cụ nói trên được thể hiện thông qua hệ thống pháp luật của Nhà nước.
Bộ máy quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương trong đó có cơng chức và
cơng vụ sẽ tổ chức thực hiện chính sách quản lý đất đai, thống nhất cùng tác động đến
các đối tượng quản lý (người SDĐ) nhằm thực hiện các mục tiêu cơ bản của quản lý
nhà nước đối với đất đai là: Quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và kiểm
soát thị trường đất đai. Quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế đã góp phần khuyến
khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Vì người sử dụng đất vừa phải tính tốn
hiệu quả về mặt xã hội, vừa phải tính tốn hiệu quả về mặt kinh tế - tài chính để họ chỉ
phải chi phí về đất đai là ít nhất mà thu được lợi ích cao nhất; khai thác và sử dụng hợp
lý quỹ đất đai, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên - đất đai thành nguồn tài

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
chính hiện thực, khai thác nguồn nội lực từ đất đai trở thành nguồn vốn cho đầu tư
phát triển, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinhtế - xã hội của đất nước; tạo cho việc
sử dụng đất đai có nguồn thu mới cho ngân sách Nhà nước.
1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
1.3.1. Khái qt chính sách tài chính đất đai
Tài chính thể hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã
hội. Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nẩy sinh trong phân phối các
nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các

nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội.
Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai
thác, sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình. Nguồn tài chính có thể tồn tại
dưới dạng tiền hoặc tài sản vật chất và phi vật chất. Sự vận động của các nguồn tài
chính phản ánh sự vận động của những bộ phận của cải xã hội dưới hình thức giá trị
(tiền tệ).
Nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng hữu hình hoặc vơ hình. Nguồn tài
chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại dưới hình thái giá trị và hình thái hiện vật.
Nguồn tài chính hiện vật có thể tồn tại dưới dạng bất động sản, tài nguyên, công sản,
đất đai... (gọi chung là tài sản). Nguồn tài chính dưới dạng hiện vật được gọi là nguồn
tài chính tiềm năng bởi vì chúng được coi như có một khả năng tạo ra nguồn tài chính.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, khả
năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển kinh tế
là vô cùng to lớn.
 Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”:
Tài ngun thiên nhiên là tồn bộ giá trị vật chất sẵn có trong tự nhiên, nguyên
liệu, vật liệu do tự nhiên tạo ra mà loài người có thể khai thác và sử dụng trong sản
xuất và đời sống, là những điều kiện cần thiết cho sự tồn tại của xã hội loài người. Tài
nguyên thiên nhiên được coi như “món quà” mà thiên nhiên ban tặng cho con người và
“món quà” này là một bộ phận quan trọng tạo nên sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai
là một trong những tài nguyên thiên nhiên quan trọng đó, là tài sản quý giá và có ý
nghĩa đến sự sinh tồn và phát triển của xã hội loài người, như nhà bách khoa - danh
nhân văn hóa Phan Huy Chú đã khẳng định: “Của báu một nước khơng gì bằng đất
đai, nhân dân và mọi của cải đều do đất mà ra”. Đất đai là thế mạnh và là nguồn nội
lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định và
nâng cao đời sống nhân dân của mỗi nước.
Cũng như các tài sản khác, đất đai có thể được sử dụng vào mục đích tiêu
dùng, sản xuất kinh doanh, thừa kế, biếu tặng. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

14
có thể giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... Đất đaicũng có giá cả (giá
đất), có giá trị sử dụng, như vậy có thể coi đất đai là một “hàng hóa”; tuy nhiên
“hàng hóa đất đai” là một “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những đặc điểm
riêng có của đất đai tạo nên. Vì vậy, đất đai là một nguồn tài chính hữu hình tồn tại
dưới hình thái hiện vật.
 Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng:
Dưới bất kỳ chế độ xã hội nào đất đai cũng là tài sản của một quốc gia, là tài
sản bất khả xâm phạm. Tính chất tư hữu về đất đai chỉ nằm trong giới hạn của một cá
nhân, gia đình hay một tổ chức nhất định, trong một thời gian nhất định. Giá trị sử
dụng và tính chất tư hữu về đất đai, thông qua kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho
đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng của một quốc gia để đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng thông qua chi ngân sách Nhà nước (NSNN). Xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt
là các nước kém phát triển, đang phát triển như Việt Nam là yêu cầu đầu tiên để làm
nền móng cho phát triển kinh tế, xã hội và để thu hút đầu tư. Tuy nhiên, đầu tư cơ sở
hạ tầng là một lĩnh vực cần nhiều vốn. Sử dụng quỹ đất hiện có để tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng vừa khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được số
vốn rất lớn mà NSNN khơng có khả năng trang trải.
 Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh:
Đất đai - bất động sản - tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp
liên doanh. Trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút vốn đầu tư nước
ngoài là mục tiêu hết sức quan trọng của mỗi quốc gia. Các nước chưa phát triển và
đang phát triển thì nhu cầu về vốn và chuyển giao công nghệ là rất lớn, vì thế giá trị
đất đai là nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư của các
tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước và chuyển giao cơng nghệ. Góp vốn mà tài sản
khơng mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào
nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngồi phần vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục

đích nào đó như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng... Hết thời hạn liên doanh
người sử dụng đất lại tiếp tục có quyền sử dụng đất và tiếp tục được giao dịch (mua
bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn...) trên thị trường bất động sản.
 Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển:
Đất đai là tài sản có giá trị lớn được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức
tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay
vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế
chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích của
mình như sản xuất kinh doanh, để ở.... Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh
đã được nhân đôi. Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
đích nhất định; một mặt hiện vật đất đai được tính giá trị đảm bảo cho việc huy động
vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sản xuất kinh doanh theo những mục tiêu nhất
định. Đó là một giá trị đặc biệt riêng có của tài sản đất đai mà con người có thể tận
dụng, khai thác biến đất đai thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển.
 Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN:
Bất cứ một quốc gia nào cũng sử dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với
đất đai để huy động nguồn tài chính cho NSNN. Thơng thường việc tạo lập nguồn thu
cho NSNN thơng qua các chính sách thu cơ bản như: Chính sách thu tiền bán đất (tiền
sử dụng đất), tiền cho thuê đất đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước; chính sách thuế
đối với đất đai như thuế thuế sử dụng đất (thuế tài sản, thuế thu nhập (giá trị gia tăng)
từ đất).
Đất đai là của cải quan trọng, tạo nên sự giàu có và nguồn sức mạnh của mỗi
quốc gia. Tài sản này gắn liền với lịch sử của đất nước, do bao thế hệ cha anh đã có
cơng giữ nước, dựng nước mà có và càng ngày càng tăng giá trị vì khơng ngừng được
đầu tư, cải tạo. Nguồn tài chính từ đất đai khơng bao giờ cạn. Vì đất đai là một tài sản

có giá trị lớn, là “hàng hóa đặc biệt” có thể mua đi bán lại, đưa vào tiêu dùng nhưng
không mất đi, không biến loại như những hàng hóa tiêu dùng khác. Đất đai cùng một
lúc có thể dùng vào nhiều mục đích như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để ở... vừa là
tài sản huy động vốn thơng qua thế chấp, góp vốn. Thơng qua các quan hệ về đất đai
phát sinh sự vận động của nguồn tài chính giữa nhà nước với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau. Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức
quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước. Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất
đai là một bất động sản được sử dụng để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, là tư liệu
sản xuất không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ ở cho con người... Nguồn vật lực
này có ý nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và sự tồn tại của con người. Xét về mặt
tài chính, khi phát sinh các quan hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất
đai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thơng
qua các quan hệ đó. Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính
của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là bất động sản có giá trị lớn.
1.3.2. Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
Dưới chủ nghĩa xã hội, đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý và giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Với tư
cách đại diện chủ sở hữu đất đai, với chức năng phân phối và điều tiết nền kinh tế, Nhà
nước điều tiết phần địa tô (khả năng sinh lợi) và một phần lợi nhuận trong tổng thu
nhập thuần túy do lao động tác động vào đất đai tạo ra.
Vậy, bản chất của thu NSNN từ đất đai là thu vào các nguồn lợi do sở hữu và sử
dụng đất mang lại. Nguồn lợi ở đây được hiểu là khoản thu nhập bằng tiền do sở hữu,

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
sử dụng đất, cũng có thể hiểu là những lợi ích về vật chất do việc sử dụng đất mang
lại. Nguồn thu từ đất đai trong nền kinh tế thị trường được thực hiện thông qua cơ chế
giá đất.

Hiện nay, tất cả các nước trên thế giới đều thừa nhận đất đai là hàng hóa, có thể
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các hàng hóa khác. Vấn đề
về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật đất đai 1993 và hoàn thiện
trong Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, quy định căn cứ và phương pháp xác
định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá đất đai tại các địa phương.
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong
một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung
giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng
và kinh tế, xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai.
Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.
Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định
giá đất ở địa phương mình nhằm thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất
đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá cả đất
đai trên thị trường. Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất do
Chính phủ và tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá
đất đã trở thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực
hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai, thơng qua giá đất các quan hệ đất đai
giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện
bằng các biện pháp kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất là một bộ phận của giá trị sản
phẩm thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành SDĐ vào các mục
đích: sản xuất, kinh doanh; mua bán, chuyển nhượng,... do Nhà nước thực hiện, bằng
các quy định pháp luật, nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu, gia
tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện cơng bằng xã hội.
1.3.3. Vai trị của chính sách đối với đất đai
Về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt,
quyền sử dụng đất là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên

thị trường. Tuy nhiên, các chính sách về đất đai, nhà ở lại chưa phù hợp với các yêu
cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản đã
hình thành và phát triển nhưng lại chưa có hệ thống luật pháp để quản lý, điều tiết hoạt
động nhịp nhàng, vì thế cịn mang tính tự phát, nạn đầu cơ nhà đất ngày càng trầm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma