Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

TRẦN NGỌC LÂM

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đồng Nai, năm 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

TRẦN NGỌC LÂM

MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành: 9340101

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. Ngô Quang Huân
2. TS. Mai Thanh Loan

Đồng Nai, năm 2021


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài nghiên cứu một cách thuận lợi, ngoài sự nỗ lực của bản thân
là sự giảng dạy, ự hướng dẫn, và ự giúp đỡ tận tình của q Thầy, Cơ trong suốt thời
gian tác giả theo học chương trình tiến ĩ chuyên ngành Quản trị Kinh doanh của Trường
Đại học Lạc Hồng.
Do đó, đầu tiên, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn âu ắc đến Thầy TS. Ngô Quang
Huân và Cô TS. Mai Thanh Loan, những người Thầy đã hướng dẫn, gợi ý, và cho tác giả
những lời khuyên hết sức bổ ích trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tác giả cũng xin tri ân âu ắc đến Khoa Sau Đại học Trường Đại học Lạc Hồng và
những người bạn, người thân trong gia đình đã ủng hộ trong uốt quá trình học tập.
Cuối cùng, tác giả xin cảm ơn ự động viên, chia sẻ của các Anh, Chị học viên lớp
nghiên cứu sinh ngành Quản trị Kinh doanh khóa 02 trong suốt thời gian cùng học tập và
nghiên cứu tại Trường Đại học Lạc Hồng.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả Luận án

Trần Ngọc Lâm


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan tất cả nội dung của Luận án “Mối quan hệ giữa tài chính hành
vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” hồn tồn
được hình thành, nghiên cứu và phát triển từ những quan điểm của chính cá nhân tơi
dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Ngô Quang Huân và TS. Mai Thanh Loan. Số liệu
thống kê là trung thực và nội dung, kết quả nghiên cứu của luận án này chưa từng được
công bố trong bất cứ cơng trình nào cho tới thời điểm hiện nay.

Tác giả Luận án

Trần Ngọc Lâm


ỤC ỤC
ỜI CẢ
ỜI C

N
ĐO N

ỤC ỤC
D NH

ỤC C C

ẢNG

D NH

ỤC C C H NH, S

D NH

ỤC VIẾT T T

Đ

TÓM T T LUẬN ÁN

CHƯ NG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..........................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ...............................................................................................................1
1.2 Tổng quan c c nghiên c ứu có iên quan à hoảng trống nghiên cứu ........................6
1.2.1 Tổng quan c c nghiên c ứu có liên quan ..................................................................6
1

1 1 C c nghiên cứu ngoài nước ...............................................................................6

1.2.1.2 C c nghiên cứu trong nước ............................................................................. 13
1

hoảng trống nghiên cứu ....................................................................................... 16

1.3 Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................................... 17
1

c tiêu nghiên c ứu....................................................................................................... 18
1.4.1 M c tiêu nghiên cứu tổng qu t .............................................................................. 18
1.4.2 M c tiêu nghiên cứu c thể .................................................................................... 18

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 19
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................. 19
1.5.2 Đối tượng khảo sát .................................................................................................. 19
1.5.3 Phạm vi nghiên cứu................................................................................................. 20
1 6 Phương ph p nghiên cứu ............................................................................................... 20
1.6.1 Nghiên c ứu định tính .............................................................................................. 20
1.6.2 Nghiên c ứu định ượng ........................................................................................... 20
1

C c điểm mới của nghiên cứu....................................................................................... 21

1.8 Bố c c của nghiên cứu ................................................................................................... 21
Tóm tắt Chương 1 ..................................................................................................................... 22
CHƯ NG : C SỞ

THU ẾT VÀ

H NH NGHI N CỨU ............................... 23

1 Tài ch nh hành i của nhà đầu tư trên thị trường ất động ản ................................. 23
1 1 Tài ch nh hành i ..................................................................................................... 23


2.1.1.1 Khái niệm ề tài ch nh hành i....................................................................... 23
2.1.1.2 Lịch sử hình thành lý thuyết tài ch nh hành i ............................................. 24
2.1.1.3

thuyết triển ọng Prospect Theory) ........................................................ 24

2.1.2 Các thành phần ch nh tài ch nh hành i................................................................ 28
2.1.2.1 Những ệch ạc hành i th o hướng inh nghiệm ........................................ 28
1

Những ệch ạc hành i th o ự ph thuộc khung ........................................ 33

2.1.2.3 Những ệch ạc hành i do thị trường không hiệu quả ................................ 35
2.1.3 Các thành phần tài ch nh hành i trên thị trường bất động sản ......................... 36
2.2 Hiệu quả của nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản ................................. 45
1 h i niệm, đ c điểm của nhà đầu tư c nhân ...................................................... 45
1 1 h i niệm đầu tư c nhân................................................................................ 45

1

Đ c điểm nhà đầu tư c nhân.......................................................................... 46
h i niệm hiệu quả đầu tư ..................................................................................... 46

2.2.3 Ch tiêu tài ch nh đo ường hi ệu quả đầu tư ......................................................... 47
Đo ường hiệu quả đầu tư ....................................................................................... 48
2.
2.3

Ảnh hư ng đ c t nh nhà đầu tư c nhân đến hi ệu quả đầu tư ............................ 51
ối quan hệ tài ch nh hành i à hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư trên thị trường ất

động ản.................................................................................................................................. 53
1 Ảnh hư ng tâm

ầy đàn đến hiệu quả đầu tư.................................................. 53

Ảnh hư ng tâm

ợ thua lỗ đến hiệu quả đầu tư .............................................. 55

Ảnh hư ng tâm

t ự tin th i qu đến hiệu quả đầu tư ....................................... 56

C c yếu tố mơi trường ên ngồi ảnh hư ng đến tài ch nh hành i của nhà đầu
tư trên thị trường ất động ản ........................................................................................ 57
2.3.4.1 Ảnh hư ng thông tin ất động ản đến tài ch nh hành i ........................... 57
2.3.4.2 Ảnh hư ng ị trí bất động sản đến tâm

2.3.4.3 Ảnh hư ng inh tế ĩ mô đến tâm

tự tin thái quá.................................... 62

2.3.4.4 Ảnh hư ng cầu ất động ản đến tâm
Ảnh hư ng gi cả ất động sản đến tâm
6 Ảnh hư ng cung ất động sản đến tâm
2.4

tự tin thái quá ........................... 61
tự tin thái quá.............................. 68
tài ch nh hành i ..................... 69
tự tin thái quá ........................... 69

ơ hình nghiên cứu đề xuất.......................................................................................... 69

Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 71
CHƯ NG : THIẾT Ế NGHI N CỨU ............................................................................. 72


3.1 Quy trình nghiên cứu ..................................................................................................... 72
3.1.1 Nghiên cứu định t nh .............................................................................................. 73
3.1.2 Nghiên cứu định ượng ........................................................................................... 74
3.1.2.1 Nghiên c ứu định ượng ơ ộ ......................................................................... 74
3.1.2.2 Nghiên c ứu định ượng ch nh thức ................................................................ 75
ây dựng thang đo ............................................................................................................. 78
ết quả nghiên cứu định t nh à định ượng ơ ộ ........................................................ 78
1 ết quả nghiên cứu định t nh..................................................................................... 78
1 1 Thang đo hiệu quả đầu tư .................................................................................... 79
1

Thang đo tâm

ầy đàn ..................................................................................... 80

1

Thang đo tâm

ợ thua ỗ.................................................................................. 82

1

Thang đo tâm

tự tin th i qu .......................................................................... 83

1

Thang đo thông tin ất động ản ........................................................................ 85

1 6 Thang đo ị tr

ất động ản ............................................................................... 86

1

Thang đo inh tế ĩ mô........................................................................................ 87

1

Thang đo cầu ất động ản.................................................................................. 88
ết quả nghiên cứu định ượng ơ ộ ....................................................................... 90
1 ết quả iểm định độ tin cậy Cron ach
ết quả phân t ch nhân tố h m ph

pha c c thang đo ...................... 90
........................................................ 90

Tóm tắt Chương ..................................................................................................................... 94
CHƯ NG :

ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 95

4.1 Kết quả nghiên cứu......................................................................................................... 95
1 1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu...................................................................................... 95
4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu ........................................................................... 95
4.1.2.1 Theo tỷ lệ sử d ng vốn vay............................................................................. 95
4.1.2.2 Theo loại bất động sản đầu tư......................................................................... 96
4.1.2.3 Theo kinh nghiệm đầu tư ................................................................................ 96
1

Th o m c đ ch đầu tư ...................................................................................... 98

4.1.3 Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA......................................................... 99
1
1

iểm định giả thuyết

ng mơ hình tuyến t nh S

.................................... 101

Phân t ch oot trap ............................................................................................... 102

1 6 Phân t ch đa nhóm ................................................................................................. 103


4.1.6.1 Theo tỷ lệ sử d ng vốn vay........................................................................... 103
16

Th o inh nghiệm đầu tư .............................................................................. 107

4.1.6.3 Theo m c đ ch đầu tư .................................................................................... 110
4.1.7.4 Tổng hợp kết quả phân t ch c c nhóm......................................................... 113
4.1.7 Kiểm định ự h c iệt c c iến th o đ c t nh nhà đầu tư ............................... 114
1

1 Tỷ ệ sử d ng vốn vay ................................................................................... 114

4.1.7.2 Kinh nghiệm đầu tư ....................................................................................... 114
c đ ch đầu tư.............................................................................................. 115

4.1.7.3

4.1.7.4 Tổng hợp kết quả............................................................................................ 115
Thảo uận ết quả nghiên cứu ..................................................................................... 116
1 Thảo uận ề tâm

ầy đàn ................................................................................ 116

Thảo uận ề tâm

ợ thua ỗ ............................................................................. 118

Thảo uận ề tâm

tự tin th i qu ..................................................................... 119

Thảo uận ề hiệu quả đầu tư ............................................................................... 122
Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 123
CHƯ NG :

ẾT UẬN VÀ HÀ

QUẢN T Ị ......................................................... 124

1 ết uận của nghiên cứu .............................................................................................. 124
5.2 C c hàm

quản trị........................................................................................................ 127

1 Đối ối nhà đầu tư c nhân .................................................................................. 127
5.2.1.1 Hệ quả và hàm ý về lệch lạc hành vi của nhà đầu tư c nhân trên thị trường
ất động ản ................................................................................................................. 127
1

Điều ch nh hành i nhà đầu tư c nhân nh m nâng cao hiệu quả đầu tư à

góp phần ph t triển thị trường ất động ản Tp HC

........................................... 130

Đối ới doanh nghi ệp kinh doanh bất động sản ................................................ 135
1 Gia tăng ợi thế cạnh tranh, xây dựng và phát triển thương hiệu ............. 135
ựa chọn ị tr ập dự n đầu tư xây dựng .................................................. 136
Đ nh gi tình hình thuận ợi của nền inh tế trong nước .......................... 136
5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất động sản........................................................................ 137
Đối ới c c cơ quan quản

nhà nước ............................................................... 139

1 Điều ch nh hành i cho nhà đầu tư c nhân ................................................ 139
Ch nh

ch ổn định nền inh tế ĩ mô ......................................................... 141

Ch nh

ch đất đai à nhà

đối với thị trường ất động ản ................... 141


5.2.3.4 Chính sách tiền tệ đối với thị trường ất động ản .................................... 143
Ch nh

ch ph t tri ển hệ thống cơ

hạ tầng ............................................. 147

Đóng góp c ủa đề tài...................................................................................................... 148
5.3.1 Về lý thuyết ............................................................................................................ 148
5.3.2 Về thực tiễn ............................................................................................................ 149
5.4 Hạn chế của luận n à hướng nghiên cứu tiếp theo................................................ 151
Tóm tắt Chương ................................................................................................................... 151
C NG T NH Đ C NG

C

T C GIẢ

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 2.1: DÀN

ÀI PHỎNG VẤN C C CHU

N GI

Đ

C ĐỊNH CÁC

KHÁI NIỆM VÀ TH NG ĐO NH P T ONG NGHI N CỨU ĐỊNH T NH
PHỤ LỤC 2.2: ẢNG TỔNG H P TH NG ĐO G C VÀ TH NG ĐO NH P
PHỤ LỤC 3: D NH S CH NHÀ ĐẦU TƯ TH
ĐỊNH Ư NG S

GI

HẢO S T NGHI N CỨU

Ộ

PHỤ LỤC 4: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT S BỘ
PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ KI
PHỤ LỤC 6: BẢNG CÂU HỎI

ĐỊNH T ONG ĐỊNH Ư NG S

Ộ

HẢO S T CH NH THỨC

PHỤ LỤC 7: D NH S CH NHÀ ĐẦU TƯ TH

GI

HẢO S T NGHI N CỨU

CH NH THỨC
PHỤ LỤC 8: ẾT QUẢ NGHI N CỨU ĐỊNH Ư NG CHÍNH THỨC


DANH MỤC CÁC BẢNG
ảng

1: C c yếu tố tâm

à c c yếu tố mơi trường ên ngồi t c động trực tiếp à

gi n tiếp đến hiệu quả đầu tư của NĐT c nhân ................................................................... 70
ảng 1: Thang đo đối với hiệu quả đầu tư ......................................................................... 80
ảng

: Thang đo đối với tâm

ầy đàn........................................................................... 82

ảng

: Thang đo đối với tâm

ợ thua ỗ ....................................................................... 83

ảng

: Thang đo đối với tâm

tự tin th i qu ................................................................ 84

ảng

: Thang đo đối với thông tin ĐS ........................................................................... 85

ảng 3.6: Thang đo đối với ị tr

ĐS .................................................................................. 86

ảng

: Thang đo đối với inh tế ĩ mô ............................................................................. 88

ảng

: Thang đo đối với cầu ĐS..................................................................................... 89

ảng

: Kết quả kiểm định hệ số Cron ach trong nghiên định ượng ơ ộ .............. 90

ảng 1 : Kết quả kiểm định KMO và Barlett.................................................................... 91
ảng 11: ết quả phân t ch

......................................................................................... 92

ảng 1 : Tổng hợp ết quả c c iến độc ập à thang đo ................................................ 93
ảng 1: Tỷ lệ sử d ng vốn ay mua ĐS của NĐT ......................................................... 96
ảng

: Các loại ĐS NĐT c nhân mua trên TT ĐS TP HC ................................... 96

ảng

: Kinh nghiệm của NĐT c nhân trên trên TT ĐS TP HC

ảng

: Kinh nghiệm đầu tư th o nhóm tỷ lệ sử d ng vốn vay ...................................... 97

ảng

:

c đ ch của NĐT c nhân trên trên TT ĐS TP HC .................................... 98

ảng 6:

c đ ch đầu tư th o nhóm t ỷ lệ sử d ng vốn vay............................................. 98

............................. 97

ảng

: Kết quả kiểm định sự phù hợp mơ hình ............................................................. 100

ảng

: Kết quả kiểm định thang đo ước phân t ch C

ảng

: Kết quả kiểm định sự phù hợp mơ hình trong SEM ......................................... 101

............................................ 100

ảng 1 : Hệ ố hồi quy chu n ho , chưa chu n của mơ hình nghiên cứu ................... 102
ảng 11: Ước ượng oot trap ới mẫu N 1

............................................................ 102

ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o tỷ lệ vốn vay ............. 106
ảng

1 :

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o t lệ sử d ng vốn vay .............................................................................. 106
ảng 1 : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm .............. 109
ảng

1 :

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o inh nghiệm đầu tư ................................................................................. 109


ảng 16: Bảng tính lựa chọn mơ hình trong phân t ch đa th o m c đ ch .................... 112
ảng

1 :

ảng o sánh hệ số hồi quy các mối quan hệ trong mơ hình khả biến phân

t ch đa nhóm th o m c đ ch đầu tư ....................................................................................... 112
ảng 1 : Tổng hợp ết quả hệ ố hồi quy chưa chu n hóa th o nhóm NĐT .............. 113

ảng

1 : Tổng hợp ết quả iểm định h c iệt của c c yếu tố trong mơ hình th o đ c

t nh nhà đầu tư c nhân........................................................................................................... 115
ảng 1: ảng tổng hợp đ nh gi mức độ t c đ ộng giữa c c yếu tố trong mô hình..... 125


ANH MỤC C C H NH
Hình 2.1: Hàm gi trị Tversky và Daniel Kahneman (1974) .............................................. 26
Hình 2.2: Hàm trọng ố điển hình T r y à Dani

ahn man 1

......................... 27

Hình 2.3: Sơ đồ gi thị trường th o

thuyết thị trường hiệu quả...................................... 36

Hình 2.4: Sơ đồ gi thị trường th o

thuyết tài ch nh hành i .......................................... 36

Hình 2.5: Đường cầu trái phiếu à đường cung quỹ cho vay.............................................. 65
Hình 2.6: Mơ hình nghiên cứu đề xuất................................................................................... 71
Hình 1: Quy trình nghiên cứu............................................................................................... 72
Hình 1: Kết quả phân tích nhân tố khẳng định CFA dạng chu n hóa............................. 99
Hình

: Kết quả SEM mơ hình nghiên cứu dạng chu n hóa ......................................... 101

Hình

: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử d ng vốn vay cao ho c thấp ......................................................................................... 104
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử d ng vốn vay cao ........................................................................................................... 105
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ

lệ sử d ng vốn vay thấp.......................................................................................................... 105
Hình

6: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm th o

inh nghiệm đầu tư ................................................................................................................. 107
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm có

nhiều inh nghiệm................................................................................................................... 108
Hình

: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa phân t ch nhóm có t

inh nghiệm ............................................................................................................................. 108
Hình

: Kết quả SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

m c đ ch đầu tư ....................................................................................................................... 110
Hình

1 : Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

m c đ ch inh doanh............................................................................................................... 111
Hình

11: Kết quả SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo

m c đ ch để , t ch ũy ........................................................................................................... 111


DANH MỤC C C T

HIỆU
ABC

I TT T

NỘI UNG ĐẦ Đ
u trian

u in

Cyc

Th ory -

thuyết ABC

AEC

ASEAN Economic Community - Cộng đồng kinh tế các Quốc gia Đông
Nam Á

AMOSS

Analysis of Moment Structures

ĐS

Bất động sản

BRE

Behavioural Real Estate – ất động ản hành i

CFI

Comparative Fix Index - Ch số th ch hợp so sánh.

CMIN/df

Độ phù hợp của mơ hình.

CPTPP

Comprehensive and Progressive Agreement for Trans-Pacific
Partnership - Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình
Dương

CR

Capital Return - Sự gia tăng gi trị tài sản

CV

Capital Value - Giá trị vốn

DN

Doanh nghiệp

EMH

Efficient Market Hypothesis - Thuyết thị trường hiệu quả

EVFTA

European-Vietnam Free Trade Agreement - Hiệp định thương mại tự do
Việt Nam – Châu Âu

FDI

Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

FTA

Hiệp định Thương mại tự do

GDP

Gross Domestic Product

GFI

Goodness of Fix Index –

HQĐT

Hiệu quả đầu tư

KMO

ai r-

ức độ tốt của ch số th ch hợp

y r-O in – Ch ố

O

NĐT

Nhà đầu tư

NI

Net Income - Thu nhập rịng nhận được trong năm

ODA

Official Development Assistance - Hình thức đầu tư nước ngồi, hỗ trợ
phát triển chính thức

QĐĐT

Quyết định đầu tư

RETR

Real Estate Total Return - Tổng lợi nhuận bất động sản

RMSEA

Root Mean Square Error Approximation - Xấp x lỗi trung bình bình
phương

SEM

Structural Equation Modeling - Mơ hình cấu trúc tuyến tính.

HIỆU

NỘI UNG ĐẦ Đ

SGDCK

S giao dịch chứng ho n

SPSS

Statistical Packages for Social Sciences - Gói thống kê cho các ngành
khoa học xã hội

TCHV

Tài chính hành vi

TLI

Ch ố Tuc r à

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TPP

Trans – Paciffic Partnership Agreement - Đối tác xuyên Thái Bình
Dương

TR

Total Return - Tổng lợi nhuận

TT ĐS

Thị trường bất động sản

TTCK

Thị trường chứng khốn

UM

Uti ity

USD

Đơ a

WTO

Tổ chức thương mại

YTM

Yield To Maturity -Tổng lợi nhuận của một trái phiếu thường đề cập
đến lợi tức đến ngày đ o hạn

i

argin - ợi ch iên
ỹ


TÓM T T LUẬN ÁN
Thị trường ất động ản rất quan trọng đối ới ới ự ph t triển inh tế của một
quốc gia Shuping,

un ang

Tiemei,

6

Nó à nhân tố góp phần đ y mạnh huy

động ốn đầu tư, thúc đ y ản xuất ph t triển, tăng thu ngân

ch nhà nước, góp phần ổn

định inh tế xã hội Tuy nhiên, Thị trường ất động ản cũng có rất nhiều rủi ro, ết hợp
ới điều iện tâm

, hành i của nhà đầu tư hông hợp

, à nhất à đối ới nhà đầu tư

c nhân, à đối tượng thường thiếu inh nghiệm, iến thức, ẫn ốn đầu tư Điều này dẫn
đến hiệu quả đầu tư thấp, thậm ch thua ỗ, à từ đó

ảnh hư ng đến ự ổn định, ự ph t

triển của thị trường ất động ản nói riêng à nền inh tế nói chung Ch nh ì ậy,
nghiên cứu mối quan hệ giữa tài ch nh hành i à hiệu quả đầu tư trên TT ĐS à đề tài
cần thiết à cấp

ch nh m giúp giải th ch, điều ch nh hành i nhà đầu tư tại Tp.HCM

trước một tương ai hó đo n của thị trường ất động ản tại đây
M c tiêu của nghiên cứu à x c định các yếu tố tâm

của c c nhà đầu tư c nhân

và mức độ t c động của nó đến hiệu quả đầu tư. Trên cơ ơ đó đề xuất các hàm ý quản trị
cho c c nhà đầu tư c nhân, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và cho c c cơ
quan quản

Nhà nước. Để giải quyết được m c tiêu nghiên cứu, tác giả ược khảo 09

cơng trình nghiên cứu trong nước và 20 cơng trình nghiên cứu ngồi nước để tìm ra
khoảng trống trong nghiên cứu, nghiên cứu này đã ận d ng c c
hành i – Đại diện à
(1979-1992) àm
để gia tăng cơ
quả

thuyết triển vọng của

thuyết ề tài ch nh

mo T r y à Dani

thuyết nền tảng cho nghiên cứu à ận d ng một ố

ahn man
thuyết h c

chắc chắn cho mơ hình đề xuất, c thể như: Lý thuyết thị trường hiệu

H của ama (1970); Mơ hình

hành i đầu tư của Romer (1986);

thuyết P ST của Aguilar (1967); Lý thuyết về
thuyết

C được Mises giới thiệu lần đầu tiên

năm 1 1 .
Tác giả kết hợp cả phương ph p định t nh à định ượng nh m xây dựng, au đó
kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Để kiểm định mơ hình đề xuất tác giả tiến hành
khảo

t ơ ộ với số mẫu 108 nh m x c định độ tin cậy thang đo, à h m ph c c nhân

tố EFA. Từ đó x c định bảng câu hỏi chính thức trước hi nghiên cứu định ượng ch nh
thức Trong ước nghiên cứu định ượng ch nh thức, số mẫu khảo sát được à 381 mẫu,
được phân t ch định ượng thông qua iểm định như au: phân t ch CFA, SEM, cuối
cùng iểm định ự h c iệt các biến th o đ c t nh nhà đầu tư, à cuối c ng iểm định

mức độ c c iến trên tổng thể à o ới gi trị trung ình.
Từ nghiên cứu định ượng ch nh thức, uận n đạt được một ố ết quả c thể như
sau: (1) Mức độ t c động từ cao đến thấp của c c yếu tố tâm

tài ch nh hành i của


nhà đầu tư c nhân đến hiệu quả đầu tư ần ượt như au: Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy
đàn, tâm lý tự tin th i qu

C c yếu tố Tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn t c động tiêu

cực đến hiệu quả đầu tư, trong hi yếu tố tâm lý tự tin th i qu t c động tích cực đến
hiệu quả đầu tư; (2) Các yếu tố mơi trường ên ngồi góp phần giải th ch r cho c c yếu
tố tâm

nhà đầu tư, th o đó c c yếu tố kinh tế ĩ mơ, vị trí bất động sản, cầu bất động

sản, thơng tin bất động sản có t c động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư
cá nhân. Tuy nhiên, yếu tố thông tin bất động sản có t c động tiêu cực đến các yếu tố
tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư cá nhân, nghĩa à c c nhà đầu tư cá nhân
càng sợ thua lỗ à càng bầy đàn trong tình trạng thiếu thơng tin; (3) Điều ch nh các tiêu
ch thang đo c c h i niệm trong mơ hình, đ c biệt là tiêu ch đo ường hiệu quả đầu tư
của nhà đầu tư c nhân trên thị trường ất động ản Tp.HCM, c c ch tiêu đó à: i Tỷ
uất sinh ợi cao
inh ợi cao

ãi trên ốn đầu tư an đầu

ãi trên ốn đầu tư an đầu

động sản; (iii) Hài

o mong muốn của nhà đầu tư; (ii) Tỷ uất

o tỷ uất sinh lợi chung của thị trường bất

ng ề quyết định đầu tư

ao gồm gi mua ất động ản hợp

, t nh

thanh hoản cao, à hả năng inh ời ền ững); (4) Sự h c iệt mức độ t c động của
c c yếu tố tâm

t c động đến hiệu quả đầu tư; à của yếu tố mơi trường ên ngồi đến

tâm lý của nhà đầu tư c nhân có t nh đến đ c t nh của nhà đầu tư cá nhân (Mục đích đầu
tư, kinh nghiệm đầu tư, tỉ lệ sử dụng vốn vay), c thể như: (i) Tâm

ợ thua ỗ, tâm

ầy đàn ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư; à thông tin ất động ản ảnh hư ng đến tâm
ợ thua ỗ, tâm

ầy đàn đều tiêu cực hơn đối ới nhóm nhà đầu tư c nhân có m c

đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm, tỷ ệ ử d ng ốn ay cao; (ii) Tâm
th i qu ảnh hư ng đến hiệu quả đầu tư, tâm

yếu tố:

inh tế ĩ mô, vị tr

tự tin

tự tin th i qu chịu ảnh hư ng đến c c

ất động ản, cầu ất động ản t ch cực hơn đối ới nhóm

nhà đầu tư c nhân có m c đ ch đầu tư để inh doanh, t inh nghiệm, tỷ ệ ử d ng ốn
vay cao; (5)

ức độ tâm

ầy đàn, tự tin th i qu , hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư c

nhân trên mức trung ình, riêng mức độ tâm

ợ thua ỗ của nhà đầu tư c nhân dưới

mức trung ình; (6) Đưa ra hàm ý quản trị giúp nâng cao hiệu quả đầu tư cho c c nhà
đầu tư c nhân, c c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như đưa ra hàm

ch nh

ch đối với Nhà nước nh m giúp thị trường bất động sản tại Tp.HCM nói riêng à Việt
Nam nói chung ổn định, ph t triển Cuối cùng hạn chế nghiên cứu cũng được ch ra và
đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo./.
Từ khóa: hiệu quả đầu tư bất động sản; tâm lý bầy đàn; tâm lý sợ thua lỗ; tâm lý tự tin thái

quá; bất động sản; thị trường bất động sản.


1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
G

c ương

Chương 1 trình ày tổng qu t nội dung của uận n như

do chọn đề tài, tổng quan

nghiên cứu ngoài nước à trong nước, hoảng trống nghiên cứu, câu hỏi nghiên
cứu, m c tiêu nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm i nghiên cứu, c c nội dung
ề phương ph p nghiên cứu, những đóng góp mới của uận n ề

thuyết ẫn thực

tiễn, à cuối c ng à ết cấu tổng thể nội dung của uận n
1.1 Lý do chọn đề tài
Sy

cho r ng một phần a tổng tài ản thế giới n m trong ất động ản

( ĐS). Bản thân thị trường ất động ản TT ĐS) lại có mối quan hệ liên thông
mật thiết với nhiều thị trường h c như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng,
điện gia d ng, nội thất. Những t c động của TT ĐS đối ới nền inh tế của một
quốc gia à r ràng

i

ổn, lạm ph t tăng cao

tại Việt Nam thời điểm năm

11 nền kinh tế ĩ mô ất

ột trong những nguyên nhân gây ra đó à tình trạng” đóng

ăng”, “xì hơi” của TT ĐS.
Kullmann và Siegel (2003) hẳng định đầu tư ĐS à hình thức đầu tư thường
xuyên, phổ iến của c c nhà đầu tư NĐT
cho nền inh tế tại

ỹ

à cũng à ênh huy động ốn hiệu quả

c d , tầm quan trọng à ậy nhưng c c NĐT hông úc

nào quyết định đầu tư QĐĐT đúng đắn do họ ị chi phối

i c c yếu tố thuộc ề

cảm t nh, tình cảm, cảm xúc…nói h c à NĐT hơng hợp lý, thị trường không hiệu
quả, hành i NĐT ảnh hư ng giá cả

ĐS trên thị trường cũng như ảnh hư ng đến

lợi nhuận, hiệu quả đầu tư của họ. Đây à ấn đề rất quan trọng à cần thiết,

i

hiệu quả đầu tư của NĐT có t c động qua ại ới ự ổn định à ph t triển của
TT ĐS nói riêng à nền kinh tế nói chung.
Câu hỏi đ t ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả
đầu tư c nhân trên TT ĐS dưới t c động của tâm

NĐT? Kishore (2006) quan

niệm r ng c c NĐT hành động hợp lý được x c nhận dựa trên lý thuyết tài chính
truyền thống, xem xét chính xác tất cả các thơng tin hiện có trong q trình ra quyết
định. Những người đưa ra quyết định như ậy được đ c trưng

i tính logic cân

nhắc các chi phí và lợi ch tương ứng trước hi hành động. Hành vi này phù hợp với
khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM). UM là một lý thuyết bắt nguồn từ một lý trí ra


2
quyết định giả định. Trong tài chính, UM
trường hiệu quả

cấp độ cá nhân dẫn đến giả thuyết thị

H , được giới thiệu b i Fama (1970). Theo EMH, thị trường

phản ánh tất cả các thơng tin có sẵn.

Tuy nhiên, ào cuối những năm 1
nhà

c c nghiên cứu kết luận r ng thị trường

không hiệu quả tr nên phổ biến nhiều hơn Ca

à Shi

r 1

ết luận

r ng thông tin iên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố quyết định quan trọng,
dường như hông được đưa ào định giá nhà .
Nghiên cứu m rộng của Ca

à Shi

o cơ ản, dẫn đến một kết luận: quan
dự

r 1

, ới sự bổ sung các biến dự

t iệc thay đổi giá trong một năm có thể

o ự thay đổi gi trong năm tiếp theo. Hơn nữa,

ng c ch ử d ng phương

ph p hồi quy để giải thích những thay đổi về giá nhà, trên cơ
ngun tắc cơ

dựa trên các

ản thì vẫn cịn thấp (Case và Shiller, 1990). Cutler à cộng ự

(1991) tìm thấy mối quan hệ đó tương quan t ch cực trung bình, kéo dài ít nhất ba
năm cho cả

ĐS nhà

và trang trại tại Hoa Kỳ. Kouwenberg và Zwinkels (2014)

thấy r ng dự báo lợi nhuận

ng c ch kết hợp ch

o đo ường động ượng và gi

trung bình có thể dự đo n tốt hơn hơn một loạt các mơ hình chu n. Quigley (1999)
lập luận r ng m c dù các nguyên tắc kinh tế cơ bản là quan trọng yếu tố quyết định
giá nhà, những yếu tố như ậy vẫn để lại một phần lớn không giải th ch được thay
đổi giá bất động sản C c mơ hình đơn giản về cơ ản kinh tế ch giải thích từ 10%
đến

% thay đổi giá bất động sản. Hiện tượng này được xác nhận b i Farlow
,

1 , người lập luận r ng lời giải thích hợp lý nhất cho gi nhà tăng mạnh

trong những thập kỷ gần đây hơng tìm thấy trong nguồn cung và nhu cầu cơ ản.
Cuối cùng, theo Muellbauer (2012), khoản nợ dưới chu n cuộc khủng hoảng
thế chấp năm

đưa ra một ví d chưa từng có về cách thức khuyến khích tiêu

chu n tín d ng bị nới lỏng góp phần làm thị trường quá nóng và gây ra sai lệch cơ
bản so với điều kiện ổn định thị trường

tầm ĩ mơ

ng ưu

ự thiếu sót phương

pháp trong tiếp cận thơng thường để phân tích bất động sản thương mại b ng cách
sử d ng các khung tiêu chu n, chẳng hạn như cho ay th o d ng tiền ho c tỷ lệ cho
vay theo giá trị.
Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, à ự biến động này hơng được giải thích b i
các ngun tắc cơ ản. Vì vậy, gi nhà được x c định b i hành vi của người tiêu
d ng à người đầu tư, à nhiều người trong số họ có thể được gọi à người môi giới


3
nghiệp dư D Long à cộng ự, 1990), ho c chủ nhà đ c trưng khơng có nhiều kiến
thức tài chính ho c kinh nghiệm trong giao dịch ĐS nhưng có nhiều cảm xúc khi
đầu tư vào

ĐS.

Các nghiên cứu h c iên quan đến hiệu quả thị trường với sự xuất hiện của
bùng nổ và uy tho i trong giá nhà. De Bondt (1995) nhận thấy r ng ngoài các
nguyên tắc kinh tế cơ ản, các yếu tố ề thể chế như thuế, à quy định đóng một vai
trị nhất định. Tuy nhiên, theo De Bondt (1995), các yếu tố ề thể chế một mình
khơng thể giải thích sự bùng nổ và uy tho i Đ nh gi

ề tổng thể hiệu quả trong

TT ĐS, sự biến động trong giá trị giá nhà khơng thể dễ dàng giải thích b ng các
ận động trong nền tảng kinh tế.

c d , ar o

1

lập luận r ng các yếu tố

quyết định cơ ản của giá nhà là thu nhập, lãi suất, cổ phiếu nhà đất, thay đổi nhân
kh u học, tín d ng sẵn có, và cấu trúc thuế. ar o
chóng tăng gi nhà ào đầu những năm

cũng cố gắng giải thích nhanh

, nói r ng một tỷ lệ lớn cổ đơng c c

doanh nghiệp DN đã ị thất ọng b i cổ phần à au đó chuyển tài sản của họ
sang thị trường nhà

nhà

để tìm kiếm lợi nhuận. Những phát hiện cho thấy cổ phiếu

Hoa Kỳ tăng gi trị ốn hóa lên năm nghìn tỷ đơ a trong ốn năm, tương

đương ới sự gia tăng của giá trị ốn hóa của thị trường chứng khoán vào cuối
những năm 1

Những ận động tài sản này đóng góp cho ự hiểu biết về giá nhà

tăng au năm

, nhưng hông thể giải th ch đầy đủ ề thay đổi này. Phát hiện

của Seslen (2004) cho thấy các hộ gia đình có nhiều giao dịch hơn hi gi đã tăng
ho c dự kiến s tăng, và ít có khả năng giao dịch hi gi đã giảm ho c s giảm.
Các nghiên cứu trên cho thấy TT ĐS,

một mức độ nhất định, không hiệu

quả. Sự không hiệu quả này được thể hiện b ng việc quan sát r ng giá nhà có thể dự
đo n được, liên t c đi chệch khỏi các giá trị cơ ản và quá biến động so với giá trị
cơ ản. Những chứng minh ề sự kém hiệu quả của thị trường dẫn đến một sự thay
thế tiếp cận nghiên cứu về bất động sản nổi lên. Cách tiếp cận này được gọi là bất
động sản hành vi (BRE), à một nh nh nghiên cứu của tài ch nh hành i (TCHV)
trên ĩnh ực đầu tư

ĐS

đi từ trọng tâm tài chính tân cổ điển truyền thống

đến nghiên cứu về

ĐS b ng cách giải thích những thay đổi về giá nhà với các

nguyên tắc cơ ản.

ac

à cộng ự (2003) lập luận r ng nếu mọi vấn đề bất động

sản được coi là vấn đề tài chính, các nhà khoa học bỏ lỡ cơ hội để sử d ng những
hiểu biết từ các ngành khác. Bất động sản không ch iên quan đến tài chính mà cịn


4
iên quan đến tiếp thị, quản lý, luật pháp, lập kế hoạch à c c ĩnh ực h c Những
h a cạnh này này giống nhau

chỗ chúng bắt nguồn sự tồn tại của chúng từ hành

vi của con người Do đó, c c nghiên cứu nên ượt ra ngồi dịng tiền và nên cung
cấp chỗ đứng cho các khía cạnh tâm lý của c c NĐT (Black à cộng ự, 2003).
ĐS nhà

cung cấp cho người mua th o

nghĩa đầu tư à tiêu d ng Do đó,

trọng tâm của BRE khác nhau tùy thuộc ào ự tập trung ch nh của c c nhà nghiên
cứu. Phần lớn nghiên cứu ề ất động sản tập trung vào chức năng đầu tư ề ốn
của tài sản và vai trị của qu trình định giá (Diaz, 1999). Những nghiên cứu này
nhấn mạnh đến tài chính và khía cạnh ật chất của ĐS. Một ượng nhỏ các nghiên
cứu iên quan đến hiện tượng hành vi trong chức năng tiêu d ng, có iên quan đến
xã hội và cảm xúc của chủ nhà. Và một phần nhỏ c c nghiên cứu của

trong

chức năng đầu tư, iên quan đến iệc ph t hiện c c yếu tố hành i của con người ảnh
hư ng đến mua

ĐS

ng c ch nghiên cứu h m ph c c yếu tố TCHV của NĐT

cá nhân có thể cung cấp một phần giải thích cho sự thiếu hiệu quả của thị trường à
cũng như giải thích những t c động của nó đến hiệu quả đầu tư HQĐT trên
TT ĐS. Đ

c ng

ng

ng

ng cơ

.

Với bối cảnh thực tế tại TT ĐS Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng có
lịch sử phát triển tương đối ngắn, từ sau thời điểm đổi mới năm 1

6

Trong giai đoạn 1986-2006, thành phố đã trãi qua hai đợt phát triển cao trào
của TT ĐS những năm 1

ới sự tồn tại được thừa nhận của cơ chế thị trường và

giai đoạn 2001-

hi người dân bắt đầu x m

ĐS như một ênh đầu tư ch nh

sau khi các dự án nhà

được cấp phép theo Luật đất đai ửa đổi năm 1

Giai đoạn 2006 – 2015, TT ĐS Tp.HCM có nhiều biến động, với việc Việt
Nam gia nhập

TO năm

6, đã thu hút một ượng vốn FDI rất lớn vào nhiều dự

án bất động sản thuộc phân khúc cao cấp. Cùng với tốc độ tăng trư ng kinh tế cao,
ổn định trong giai đoạn 2003 – 2007 và sự tăng trư ng nhanh về tín d ng, nguồn
vốn FDI đã có những ảnh hư ng lớn tới TT ĐS, thị trường nhà

trư ng ượt bậc trong giai đoạn từ cuối năm
Năm

có mức độ tăng

6 đến đầu năm

, cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu đã ảnh hư ng đến nền kinh tế

à gây ra đợt giảm giá

ĐS lớn à thời gian trước đó được Shi

r

đo n

đúng ự đỗ ỡ của TTCK toàn cầu dựa ào Lý thuyết tài ch nh hành i. Đến đầu
năm

11, do mức lạm phát cao cùng với cuộc khủng hoảng tài ch nh trong nước,


5
gi

ĐS giảm gi mạnh, TT ĐS rơi ào trạng th i “đóng ăng” C c NĐT âm ào

cảnh

t ốn, thiếu nợ ngân hàng à thậm ch

gian TT ĐS

ị ph t mãi tài ản,

ng nổ, c c NĐT tranh nhau tăng ốn ay đầu tư

th o iểu “ ướt óng” ngắn hạn. Từ năm

i

trong thời

ĐS để iếm ợi

15 đến nay, cùng với sự khơi ph c kinh

tế nói chung và nhiều nỗ lực trong công tác quản lý vận hành TT ĐS thì thị trường
có dấu hiệu hồi ph c à ph t triển.
Đến nay, Tp.HCM đã à trung tâm kinh tế, ch nh trị, ăn hóa, hoa học ỹ
thuật, à đơ thị đ c iệt đóng ai tr

à đầu tàu, động lực, có sức lan tỏa của vùng

kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí quan trọng của cả nước, với tốc độ tăng
trư ng ình quân đạt ,6% giai đoạn 2016-2020) và t lệ kinh tế thành phố năm
2020 chiếm gần 20% GDP cả nước, G DP ình quân đầu người tiếp t c tăng iên
t c qua c c năm đến năm

đạt 6.600 USD (gấp 1,3 lần 2015 và gấp 2,4 lần cả

nước Đồng thời, một chủ trương trọng điểm t c động đến phát triển thị trường bất
động sản Tp.HCM là quốc gia vừa đồng ý kiến cho Tp.HC

đang triển khai tổ

chức chính quyền đơ thị phù hợp với đ c điểm, tính chất của một đô thị đ c biệt, cơ
s hạ tầng, dân cư s t c động trực tiếp đến TT ĐS
nhập inh tế quốc tế âu rộng, Việt Nam
C

ên cạnh, trong ối cảnh hội

ết ới c c nước

V T , CPTPP,

triển hai tốt, à hiện nay đang có àn ống dịch chuyển ản xuất đến Việt

Nam do chiến tranh thương mại

ỹ – Trung. Do đó, c c xu thế này

động rất mạnh đến ự phát triển TT ĐS thành phố Hồ ch

cũng tác

inh nói riêng à cũng

như Việt Nam nói chung.
Về nguồn ốn đầu tư cho TT ĐS Tp HC

nói riêng à cả nước nói chung

chủ yếu đến từ nguồn ốn t n d ng ngân hàng, ình quân chiếm hoảng 70%. Ch
có 30% là vốn của các NĐT c nhân, tổ chức , DN kinh doanh
người mua nhà và các thành phần khác.

ĐS, vốn của

c d , nguồn ốn NĐT c nhân chiếm tỷ

trọng thấp trong tổng ố nguồn ốn đầu tư cho TT ĐS, nhưng ố ượng NĐT c
nhân à đối tượng chiếm tỷ ệ p đảo thị trường
Phần lớn NĐT c nhân trên TT ĐS thường thiếu kinh nghiệm, vốn ít nhưng
muốn lãi nhanh, thường mua
mua

n trong tình trạng thông tin hông đầy đủ dẫn đến

n th o đ m đông, đây à NĐT inh doanh

ĐS ới m c đ ch kinh doanh:

đầu cơ, “ ướt óng” à họ chiếm tỷ lệ cao về số ượng nhà đầu tư. Ch có tỷ lệ thấp
NĐT thuộc nhóm mua để

à t ch ũy tài ản. Trên thực tế, không phải tất cả hành

6
i đầu tư ĐS của NĐT inh doanh ĐS đều thất bại. Nhiều NĐT inh doanh ĐS
có sự thận trọng cao với quản lý rủi ro tốt, ử d ng ốn ay hợp

, có kinh nghiệm,

am hiểu, nhận thức, đ nh gi đúng đắn ề tình hình c c yếu tố ên ngồi của thị
trường, có đội nhóm chun nghiệp, vẫn g t hái thành công trong trung và dài hạn.
Tuy nhiên, phần lớn NĐT c nhân mất kiểm soát s
thường chịu rủi ro cao, dễ

ị “tổn thương”. Về HQĐT của NĐT c nhân trên

TT ĐS hiện nay ra sao, x c định
điều tra hảo

hó tr nh được bẫy pháp lý và

ng tiêu ch nào thì chưa có nghiên cứu nào

t.

Như ậy, hành i đầu tư tài ch nh an toàn của NĐT à rất cần thiết nh m mang
lại HQĐT cho NĐT cũng như ự ổn định, ph t triển của TT ĐS nói chung. Đ
ng

ng

c n

c

n à kết hợp xuất phát từ hoảng trống trong cơ

thuyết như đã trình ày phần trên à những nguyên nhân cho thấy ự cần thiết
đề tài “Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh”, làm cơng trình nghiên cứu để đóng góp phần
nào hệ thống
1.2 Tổng
1.2.1 Tổng

thuyết cũng như thực tiễn hiện nay.
n c c ng

n cứu có liên quan

n c c ng

1.2.1.1 C c ng

ng

ng ng

n cứ

n cứu có liên quan

n cứ ng

nư c

(1) O ong o (2016) với nghiên cứu “ Influence of Behavioural Factors On
Real Estate Performance in Kisii Town, Kenya”, tác giả đã x m x t t c động qua ại
giữa các yếu tố thuộc về TCHV với hiệu quả hoạt động của các tổ chức hành nghề
kinh doanh đầu tư ĐS tại t nh Kisii thuộc đất nước Kenya. Các biến độc lập gồm
tự tin th i qu , ph thuộc vào khung, bầy đàn, ự đại diện. Biến ph thuộc hiệu quả
hoạt động kinh doanh

ĐS “

a Estate Performance” được đ nh gi th o tiêu ch

thang đo mức độ thỏa mãn của tổ chức kinh doanh

ĐS “

o Satisfaction”

Kết quả hồi quy đa iến, số mẫu quan sát 40, cho thấy các biến độc lập có mối quan
hệ cùng chiều với biến phù thuộc, trong đó tâm

qu tự tin và bầy đàn t c động

mạnh hơn hai iến còn lại đến hiệu quả hoạt động của các tổ chức inh doanh
Nghiên cứu cho thấy 04 yếu tố thuộc ề TCHV (tâm lý tự tin th i u

ĐS
hụ

thuộc vào khung, bầy đàn tính đại diện có ảnh hư ng t ch cực đến hiệu quả hoạt
động của các tổ chức inh doanh ĐS.


7
(2) Njenga à Kagiri

1

ới nghiên cứu “Effect of Behavioral Bias on

Real Estate Prices in Kenya (A Case Of Real Estates in Kiambu County)” đã tìm ra
ảnh hư ng của các khái niệm TCHV t c động đến giá ĐS

Hạt

iam u, đất nước

Kenya. h nhất, nghiên cứu đã ph t hiện ra r ng có một mối quan hệ đ ng tin cậy
và tích cực giữa xu hướng tự tin thái quá và giá ĐS

Kenya. Th hai, nghiên cứu

phát hiện ra r ng có mối quan hệ hơng đ ng tin cậy giữa hiệu ứng bầy đàn à gi
ĐS

Kenya hay nói cách khác bầy đàn hông ảnh hư ng đến giá cả ĐS. h ba,

nghiên cứu kết luận r ng ảo tư ng đ nh cược ảnh hư ng đến giá ĐS

Kenya. h

tư, nghiên cứu phát hiện ra r ng ác cảm hối tiếc có mối quan hệ đ ng tin cậy và ảnh
hư ng đến với giá ĐS

Kenya.

Nghiên cứu cho thấy mức độ đầy đủ thông tin ảnh hư ng t ch cực đến tâm
tự tin th i qu của NĐT à tiêu cực đến tâm
có mối quan tương quan ới tâm

ợ thua ỗ Sự thay đổi gi của ĐS

tự tin th i qu của NĐT.

ư i đây là một số nghi n c u c c y u tố, trong đ c c c y u tố thuộc tài
chính hành vi c a

c nhân c ảnh hư ng đ n uy t định đầu tư

mua

cụ th như sau:
(3) D ca

1

ới nghiên cứu “The Role Of Behavioral Economics In The

Real Estate Market: Example Of Croatia “, phân tích dữ liệu của nghiên cứu đưa ra
các NĐT c nhân

Croatia thực sự bị ảnh hư ng b i c c huynh hướng của tài

ch nh hành i hi đưa ra quyết định. Nghiên cứu cho thấy xu hướng ạc quan th i
qu trong ước tính của NĐT c nhân về tương ai đ c biệt là nếu họ có một thứ gì
đó iên quan đến tài sản thì họ dự kiến nó

mang lại một lợi ch ề au

ệch ạc

n o à hành i ầy đàn cũng được chứng minh à có hiện diện Nghiên cứu cho thấy
NĐT c nhân chịu ảnh hư ng

i người h c hi đưa ra quyết định đầu tư.

Nghiên cứu cho thấy NĐT c nhân trên TT ĐS bị ảnh hư ng b i TCHV (tâm
lý sợ thua lỗ tự tin th i u

lạc uan bầy đàn tâm lý neo

hi đưa ra QĐĐT.

(4) Grover (2015) với nghiên cứu ”Study On Behavioural Factors Influencing
Investment Decision In Real Estate: A Case Study Of Udham Singh Nagar
(Uttrakhand)”, nghiên cứu tìm ra c c yếu tố thuộc về TCHV t c động đến QĐĐT
trên TT ĐS Nghiên cứu ử d ng bảng gồm 18 câu hỏi để thu thập dữ liệu từ 200
NĐT, t nh Uttrakhand thuộc đất nước Ấn Độ. Dữ liệu được phân t ch đã x c định

được 4 yếu tố thuộc về TCHV trong tổng số 7 yếu tố t c động đến quyết định của


8
NĐT. Các yếu tố thuộc về TCHV lần ượt là sợ thua lỗ, nhận thức muộn, bầy đàn,
tự tin th i qu và các yếu tố không thuộc hành i như thông tin tài ản, sự gần đúng
hợp lý, động lực thị trường.
Nghiên cứu cho thấy NĐT c nhân trên TT ĐS bị ảnh hư ng b i TCHV (tâm
lý sợ thua lỗ, nhận th c muộn, bầy đàn tự tin th i u
(5)

a

ru

à cộng

hi đưa ra QĐĐT.

ự (2014) với nghiên cứu “Behavioural Factors

Influencing Investment Decisions In The Kenyan Property Market ”, nghiên cứu các
nhận thức của NĐT ất động ản iên quan đến hành vi ra c c QĐĐT

Kenya hi

ận d ng các lý thuyết tài ch nh hành i. Nghiên cứu cho thấy r ng neo, t nh đại
diện, tự tin th i qu , ệch ạc ẳn có, ợ thua ỗ, t nh to n cảm t nh là những yếu tố
hành vi chính ảnh hư ng đến việc ra QĐĐT. Ngoài các yếu tố hành vi, giá cả và vị
trí của tài sản cũng được coi là yếu tố quan trọng hi đưa ra QĐĐT Hơn nữa, kết

quả ch ra r ng thay đổi giá

ĐS và thơng tin TT ĐS có t c động rất cao đến các

QĐĐT à hầu hết các NĐT tìm kiếm thơng tin

ĐS thơng qua kinh nghiệm trước

đó à thơng qua c c công ty ĐS.
Nghiên cứu cho thấy NĐT c nhân trên TT ĐS ị ảnh hư ng b i TCHV (tâm
lý neo tính đại diện tự tin th i u

lệch lạc s n c sợ thua lỗ tính to n cảm tính )

khi QĐĐT. Sự thay đổi gi , thơng tin, ị tr
tâm

ĐS có mối quan hệ tương quan ới

tự tin th i qu của NĐT c nhân
(6) Nata ha à Ha an

15

ới nghiên cứu “Factors That Influencing

Property Investment Decisions Among Employees In Felcra Bhd ”, có ốn biến độc
lập trong nghiên cứu này là kiến thức tài chính, thuộc t nh ị tr địa lý, nhận thức rủi
ro và lợi nhuận mong muốn t c động đến iến ph thuộc à QĐĐT. Nghiên cứu
phát hiện ra r ng kiến thức tài chính của nhân viên Felcra mang lại t c động cao

nhất đến quyết định của họ đầu tư tài ản. Trong khi, nhận thức về rủi ro cho thấy à
yếu tố có thể t c động thấp nhất đến QĐĐT tài sản. Nghiên cứu cũng ph t hiện ra
r ng tất cả các biến độc lập đã thảo luận có t c động đ ng ể và tích cực đến các
QĐĐT; (7) Sean à Hong (2014) với nghiên cứu “Factors Affecting The Purchase
Decision Of Investors In The Residential Property Market In Malaysia ”, nghiên cứu
ch ra c c yếu tố t c động QĐĐT nhà

hu dân cư tại thành phố Kuala Lumpur

thuộc đất nước Malaysia. Nghiên cứu điều tra với quy mô mẫu khảo sát là 105. Kết
quả nghiên cứu hồi quy mơ hình tuyến t nh đa iến cho thấy các yếu tố có t c động


9
cùng chiều với động cơ QĐĐT “ oti ation o prop rty in

tm nt” à mức độ tác

động từ cao đến thấp lần ượt như au: Vị trí; tài chính; thiết kế cấu trúc nhà; khu
dân cư ân cận.
Hai nghiên cứu cho thấy c c yếu tố ị tr

ĐS, inh tế ảnh hư ng đến tâm

tự tin của NĐT c nhân cũng như QĐĐT.
(8) Lowies (2012) với nghiên cứu “The Role Of Behavioural Aspects In
Investment Decision-Making By Listed Property Fund Managers In South Africa ”
nghiên cứu ết uận r ng c c ệch ạc th o hướng inh nghiệm dường như hông
ảnh hư ng đến c c QĐĐT của c c nhà quản

quỹ tài ản, tuy nhiên, nghiên cứu

cũng ph t hiện ra r ng c c ệch ạc như n o-điều ch nh, c cảm mơ hồ thì có hiện
diện Và một ph t hiện quan trọng à tâm
b ng chứng r

ràng C c nhà quản

trong quyết định mua

i

ợ thua ỗ t c động đến QĐĐT à có

quỹ cho r ng họ đã cắt ỗ à thấy hó hăn

ợ thua ỗ

Nghiên cứu cho thấy NĐT tổ chức kinh doanh trên TT ĐS ị ảnh hư ng tâm
ợ thua ỗ hi QĐĐT.
ới nghiên cứu “Factor Analysis Of Buying Property In

(9) Sumarauw (2016

Manado City”, nghiên cứu này ới m c đ ch à để tìm ra c c yếu tốđược người tiêu
d ng x m x t hi mua

ĐS

anado Phương ph p được sử d ng à

thành phố

phân t ch định ượng tuyến t nh với mẫu
các yếu tố t c động đến quyết định mua
sẳn có; Giá cả

ĐS; Vị trí

người trả lời. Nghiên cứu cũng ch ra
ĐS của c c hộ gia đình như: Điều kiện

ĐS; Hạ tầng kỹ thuật; Nhà phát triển dự án – chủ đầu

tư; và hu vực ân cận; (10) Chuan (2010

ới nghiên cứu “House Purchasing

Decisions: A Case Study Of Residents Of Klang Valley, Malaysia ”, nghiên cứu này
đã đề xuất những yếu tố marketing 7Ps ảnh hư ng đến quyết định mua nhà bao
gồm: Sản ph m đ c điểm nhà, không gian sống riêng tư à mơi trường sống xung
quanh); vị trí nhà (vị trí gần nơi àm iệc, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần
tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn è à gia đình ; gi cả (giá nhà, lãi suất
vay, chi phí vay, khả năng thanh tóan trả góp); khuyến mãi; quy trình; b ng chứng
thực tế; à con người. Kết quả cho thấy r ng quy trình, b ng chứng thực tế, sản
ph m t nh năng ên ngồi, nội thất của ngơi nhà, khơng gian sống riêng tư à mơi
trường sống xung quanh), và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan
trọng ảnh hư ng đến quyết định mua nhà.