Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai tại quận liên chiểu, thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THƠ DUNG

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KHAI THÁC
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở QUẬN LIÊN CHIỂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 885.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH

HUẾ - 2018

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng những số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình.
Huế, ngày 10 tháng 9 năm 2018.
Người thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Thơ Dung

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện Luận văn tơi xin chân thành cám ơn quý thầy cô
giáo Trường Đại học Nơng Lâm Huế đã nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và tạo mọi
điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn.
Tơi xin trân trọng cám ơn PGS.TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh đã hết sức tận
tình giúp đỡ, trực tiếp hướng dẫn tơi thực hiện và hồn thành Luận văn này.
Tơi xin chân thành cám ơn Lãnh đạo, các anh chị ở Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Thanh tra Thành phố,… đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình điều
tra, thu thập thông tin, số liệu và bản đồ để hồn thành Luận văn này.
Tơi xin cám ơn các đồng nghiệp, bạn bè và gia đình ln quan tâm, giúp đỡ,
động viên, tạo điều kiện tốt nhất trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện
hồn thành Luận văn.
Xin chân thành cám ơn!

Huế, ngày 10 tháng 9 năm 2018.
Người thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Thơ Dung

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đề tài này được thực hiện với mục đích là phân tích và đánh giá được tình hình
khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu, từ đó đề xuất
được những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác khai thác nguồn lực
tài chính đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Để thực hiện được mục đích đó, đề tài đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu là: phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập sơ cấp; phương pháp tham vấn người có am hiểu chun mơn;
và phương pháp phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai giai đoạn 2014 đến năm 2017 tại quận Liên Chiểu được tiến hành thơng qua
các hình thức như thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế, phí và lệ phí trong sử dụng
đất; tổng kinh phí đạt được là 263 tỷ đồng, bằng 22% tổng thu ngân sách trên địa bàn
Quận. Nguồn lực tài chính từ đất đai thu được trong năm 2014 đến năm 2017 chưa đạt
kết quả cao, nhưng cùng với các nguồn thu của ngân sách, nguồn tài chính thu được từ
đất đai đã cho phép quận Liên Chiểu gia tăng quy mô đầu tư phục vụ phát triển kinh tế
- xã hội, kết cấu hạ tầng. Có thể nói rằng, nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực
quan trọng trong cơ cấu thu ngân sách quận, vì nguồn lực này đã phát huy tác dụng
tích cực và trực tiếp trong nâng cao hiệu quả của chi đầu tư xây dựng cơ bản, chi cho
phát triển hạ tầng, cho đầu tư xây dựng các khu dân cư và giải phóng mặt bằng, phục
vụ cơng tác tái định cư và những mục tiêu đầu tư khác trên địa bàn quận Liên Chiểu,
Thành phố Đà Nẵng. Đề tài đã đề xuất được một số giải pháp phù hợp nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu
trong thời gian tới.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai.................................... 3
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ....................................... 4
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội ........ 8
1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai.............................................................................................................................. 10
1.1.5.Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai .............................. 16
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................. 17
1.2.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực tài chính của một số nước
trên thế giới ............................................................................................................... 17
1.2.2. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay ......... 19
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan............................................................... 21
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 24

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 24
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ................................................. 24
2.3.2. Phương pháp tham vấn người có am hiểu chuyên mơn ..................................... 25
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 25
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUVÀ THẢO LUẬN .................................... 26
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu ..................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 26
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu ................................................ 29
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng .................. 35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 35
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2014– 2017 ........................................................... 36
3.2.3. Tình hình quản lý đất đai của quận Liên Chiểu................................................. 38
3.2.4. Quy trình quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu ................. 44
3.3. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại quận Liên Chiểu ............... 44
3.3.1. Kết quả thu ngân sách tài chính đất đai tại quận Liên Chiểu ............................. 44
3.3.2. Phân tích kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu .......... 49
3.3.3. Đánh giá kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn quận Liên
Chiểu ......................................................................................................................... 60
3.3.4. Tình hình sử dụng nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội ................... 65
3.3.5. Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế đối với việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Quận Liên Chiểu ................... 67
3.4. Một số giải pháp nhằm phát huy hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng ..................................................... 70

3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai ........................................................................ 70
3.4.2. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch ....................... 70
3.4.3. Giải quyết về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất. ...................... 71
3.4.4. Giải pháp về tài chính và giá đất ...................................................................... 72
3.4.5. Giải pháp về thị trường bất động sản ................................................................ 72

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
3.4.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .............................................................................. 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 74
1. Kết luận ................................................................................................................. 74
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 76
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 79

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung viết tắt

1

KTTT

Kinh tế thị trường

2

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

3

SDĐ

Sử dụng đất

4

NSNN

Ngân sách nhà nước

5

SXKD

Sản xuất kinh doanh

6

GPMP

Giải phóng mặt bằng

7

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

8

UBND

Ủy ban nhân dân

9

HĐND

Hội đồng nhân dân

10

CNH

Cơng nghiệp hóa

11

HĐH

Hiện đại hóa

12

KT-XH

Kinh tế xã hội

13

GTSX

Giá trị sản xuất

14

TNCN

Thu nhập cá nhân

15

CSHT

Cơ sở hạ tầng

16

CSVC

Cơ sở vật chất

17

ĐTTC

Đầu tư tài chính

18

ANQP

An ninh quốc phòng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1

Cơ cấu kinh tế quận Liên Chiểu giai đoạn 2014 -2017 .......................... 29

Bảng 3.2.

Giá trị sản xuất nông nghiệp phân theo ngành kinh tế ........................... 31

Bảng 3.3.

Giá trị sản xuất công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp quận Liên Chiểu... 31

Bảng 3.4.

Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ quận Liên Chiểu ....................... 31

Bảng 3.5.

Diện tích, dân số, lao động quận Liên Chiểu năm 2017......................... 32

Bảng 3.6.

Số lượng trường, lớp, học sinh, giáo viên tại Quận Liên Chiểu ............. 33

Bảng 3.7:

Hiện trạng sử dụng đất của quận Liên Chiểu năm 2017 ........................ 35

Bảng 3.8:

Biến động đất đai quận Liên Chiểu giai đoạn 2014 - 2017 .................... 36

Bảng 3.9.

Tình hình đăng ký biến động đất đai đối với đất ở của quận Liên Chiểu
giai đoạn 2014 – 2017........................................................................... 42

Bảng 3.10.

Kết quả thu ngân sách, nguồn thu từ đất đai Quận Liên Chiểu giai đoạn
năm 2014-2017 ..................................................................................... 47

Bảng 3.11.

Kết quả thu tiền sử dụng đất quận Liên Chiểu giai đoạn 2014-2017 ...... 51

Bảng 3.12.

Bảng kết quả thu tiền thuê đất đai tại quận Liên Chiểu năm 2014-2017 53

Bảng 3.13.

Bảng kết quả thu tiền Thuế chuyển quyền sử dụng đất tại quận Liên
Chiểu năm 2014-2017........................................................................... 55

Bảng 3.14.

Bảng kết quả thu tiền Lệ phí trước bạ về đất đai tại quận Liên Chiểu năm
2014-2017 ............................................................................................ 57

Bảng 3.15.

Bảng tổng hợp các khoản thu phí và lệ phí từ đất đai quận Liên Chiểu
giai đoạn 2014-2017 ............................................................................. 58

Bảng 3.16.

Bảng kết quả khai thác nguồn lực tài chính thơng qua hình thức đấu giá
quận Liên Chiểu năm 2014-2017 .......................................................... 60

Bảng 3.17.

Thống kê mô tả mẫu phiếu điều tra người dân ...................................... 61

Bảng 3.18.

Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo ý kiến của người sử dụng đất
............................................................................................................. 62

Bảng 3.19.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ............................. 62

Bảng 3.20.

Khó khăn trong cơng tác thu tiền sử dụng đất theo đánh giá của cán bộ 63

Bảng 3.21.

Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất ........................................................................................................ 64

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Hình 3.1:

Vị trí địa lý quận Liên Chiểu trong Bản đồ hành chính TP Đà Nẵng ..... 26

Hình 3.2:

Tỷ trọng các loại đất trên địa bàn quận Liên Chiểu năm 2014 và 2017.. 37

Hình 3.3.

Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất so với tổng ngân sách giai đoạn
2014-2017 ............................................................................................ 48

Hình 3.4.

Tỷ lệ đóng góp các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất
đai từ năm 2014-2017 ........................................................................... 49

Hình 3.5.

Tỷ lệ đóng góp nguồn thu tiền sử dụng đất vào ngân sách quận Liên
Chiểu .................................................................................................... 51

Hình 3.6.

Tỷ lệ đóng góp nguồn thu tiền thuê đất vào ngân sách quận Liên Chiểu 54

Hình 3.7.

Tỷ lệ đóng góp nguồn thu tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất vào ngân
sách quận Liên Chiểu............................................................................ 56

Hình 3.8:

Tỷ lệ đóng góp nguồn thu tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách quận Liên
Chiểu .................................................................................................... 57

Hình 3.9.

Tỷ trọng các nguồn phí và lệ phí ........................................................... 59

Hình 3.10:

Tỷ lệ đóng góp nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất vào ngân sách
đất đai quận Liên Chiểu ........................................................................ 60

Hình 3.11.

Biểu đồ chi ngân sách giai đoạn 2014-2017 .......................................... 65

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


x

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên rất quan trọng và vô cùng quý giá của mọi quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng để tạo ra của cải vật chất phục vụ cho nhu cầu
của đời sống con người. Đất đai là nguồn tài ngun có hạn về diện tích nên việc quản
lý và sử dụng đất có hiệu quả ln là vấn đề được các Chính phủ của các quốc gia
quan tâm và bảo vệ chặt chẽ bằng hệ thống pháp luật. Thời gian qua, Việt Nam đã tăng
cường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ cho công cuộc phát triển đất
nước. Việc xác định tài chính về đất đai và giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong
công tác quản lý và sử dụng đất đai vì đây là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước và
các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp
của mình trong q trình sử dụng đất. Trong thời gian qua, Chính phủ đã ban hành
nhiều Nghị định quy định chi tiết về vấn đề tài chính đất đai và giá đất; các bộ ban
ngành Trung ương cũng đã có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, các văn
bản này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để
đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất
đai ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo điều kiện
thuận lợi cho người sử dụng đất.
Tuy vậy, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các đối tượng sử dụng đất
vẫn còn một số tồn tại, bất cập như: hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không đảm
bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn định chưa cao và chưa bao quát được hết các vấn đề
trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn, dẫn
đến bị độngtrong việc lập kế hoạch và triển khai thực hiện kế hoạch… Những hạn chế,
bất cập nêu trên đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử đụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Liên Chiểu là một quận nằm về phía Tây Bắc của thành phố Đà Nẵng, được
thành lập theo Nghị định số 07/CP ngày 23/01/1997 của Chính phủ, trên cơ sở 3 xã
Hịa Hiệp, Hòa Khánh, Hòa Minh của huyện Hòa Vang. Diện tích tự nhiên là 74,52

km 2, dân số 162.452 người (Năm 2016). Về đơn vị hành chính, quận Liên Chiểu có 5
phường: Hồ Minh, Hịa Khánh Nam, Hồ Khánh Bắc, Hồ Hiệp Nam, Hịa Hiệp Bắc.
Là một quận cơng nghiệp trẻ, phân bố dọc theo quốc lộ 1A và có đường sắt Bắc Nam
đi qua, Liên Chiểu có ưu thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, thuận lợi phát triển
giao thông vận tải, du lịch và là nơi tập trung 2 khu công nghiệp lớn của thành phố Đà
Nẵng. Với đặc thù như vậy, trong quá trình phát triển, Liên Chiểu đã có q trình khai
thác nguồn lực tài chính đất đai để phát triển kinh tế xã hội sôi nổi và thường xuyên.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
Việc phân tích, đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai nhằm
phát hiện những ưu điểm, thế mạnh cũng như những khó khăn tồn tại trong q trình
thực hiện chính sách đất đai nói chung và khai thác nguồn lực tài chính đất đai nói
riêng để làm cơ sở cho địa phương trong việc quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu
quả cao là rất cần thiết, xuất phát từ lý do nêu trên, tác giả tiến hành thực hiện đề
tài“Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai tại quận Liên Chiểu,
thành phố Đà Nẵng”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu chung
Phân tích và đánh giá được tình hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên
địa bàn quận Liên Chiểu, từ đó đề xuất được những giải pháp phù hợp nhằm nâng
cao hiệu quả công tác khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu
giai đoạn 2014 – 2017.
- Đánh giá được tình hình khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn quận
Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Đề xuất các giải pháp phát huy hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ

đất đai trong thời gian tới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở lý luận và những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất
đai, phân tích những quy định của pháp luật trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền,
lợi ích giữa Nhà nước và các đối tượng sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, từ đó xác định được những ưu điểm và
nhược điểm, đồng thời đề xuất những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có một cách
nhìn tổng quan nhất, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn nhằm nâng cao hiệu quả
huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn quận.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thơng qua
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định
và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó [5].
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành và
phát triển khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là chúng có thể được
mua bán và trao đổi trên thị trường.
1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công

nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do
công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tơ.
Địa tơ là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn của tư bản
đầu tư trong nơng nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất [5].
1.1.1.3. Đặc điểm từ nguồn lực tài chính từ đất đai
Khơng giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có
những đặc điểm riêng đó là [5]:
- Nguồn lực tài chính về đất đai ln gắn với quan hệ sở hữu về đất đai. Muốn
đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền
sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiên đề sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ
thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực
hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu
được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện
lợi ích của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ
sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính về đất đai là các hình thái
địa tơ. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế
thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất thấp,
nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ
yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chể thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó
nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng

tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó khơng ngừng vận động độc lập tương đối với các
chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được
điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa
thành hang hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay khơng. Cơ
chế thị trường (KTTT) đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ
văn minh nhân loại và cũng là mơi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn
tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến
nhất là thơng qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô người ta có thể xác định được giá cả
ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền
tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch
(bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa tơ khác
như: địa tơ hầm mỏ, địa tô đất xây dựng…; Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô
là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữ tư nhân về đất đai
là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối [30].
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi
tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ được thể hiện qua cơng thức sau đây [30]:

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản),
cịn mức địa tơ tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế dộ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau
mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt Nam
đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước
còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thơng qua quan
hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở hữu
đất đai ở nước ta. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến
pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện, chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” [5].
Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm
vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang đứng
trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ, hội nhập
để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta
đã lựa chọn: “... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và
chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững...”.
Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài
nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết
phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản
quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa “đinh, điền” vẫn là “quốc sách”, ngày nay trong
cơ chế thị trường thì “tấc đất” thực sự là “tất vàng”. Khai thác sử dụng đất đai có hiệu
quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước [5].
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, Mác và
Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở
hữu tồn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét như sau: Sự
phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy
móc nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở
thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện

pháp tất yếu này [5].
Phát triển học thuyết Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai,V.I.Lê Nin đã
xây dựng học thuyết “ về vơ sản quốc hữu hóa đất đai”. Người viết: “Quốc hữu hóa đất
đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước
được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu,
phân phối, quản lý và sử dụng đất đai” [5].
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vơ sản thực hiện
được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cở sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ
đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử
dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình
thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là:
- Thu từ tiền sử dụng đất [31]:
+ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất khơng phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang
sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.
+ Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác nguồn
lực tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;

mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, vì vậy mức thu từ giá đất thường
thấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa nhà nước (với tư cách
là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể
được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì trách
nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể được nâng cao hơn.
- Thu từ tiền cho thuê đất [31]: Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê
đất để sử dụng. Đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất
(QSDĐ) có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê
đất chỉ đươc sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định
đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước
hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền
thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu
nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Tiền
thuê đất là khoản thu ổn định , thường xuyên hằng năm và có xu hướng dần tăng lên
theo sự phát triển của nền kinh tế.
- Thu từ thuế sử dụng đất [31]: Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành
và tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế
của mỗi quốc gia. Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà
nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy
nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản , bởi vì cịn
phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại ln vận
động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất
thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số
vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
+ Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho

ngân sách nhà nước (NSNN), nhất là ngân sách địa phương;
+ Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu
quả,góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát
triển kinh tế; thông qua thuế với đất đai sẽ khuyến khích đầu tư, khai hoang, cải tạo
đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách
nhà nước;
+ Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối tượng
hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD), giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia
nói chung và tài sản đất đai nói riêng;
+ Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ, lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu,
mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản
thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hằng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân
với thuế suất. Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất
phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội.
Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ
thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động Nhà nước trong quá trình cung cấp các
dịch vụ cho quá trình định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan
hệ đất đai, ... người được nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm
nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích của việc thu thuế giá trị đất
là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp khơng sử
dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm,
tránh lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai.Thuế nhà đất
thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu thuế
suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn Chủ đất sử dụng đất khơng hiệu quả, thì phải
chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý,
phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất đai .

Nhưng thực tế ở nước ta hiện nay thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng
đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp.
- Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất [31]: Thuế chuyển quyền sử
dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
dụng đất là một loại thuế trực thunhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần
thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất [31]: Các nguồn thu từ thuế
và lệphí trong quản lý, sử dụng đất bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ
phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí đấu giá quyền sử dụng đất, phí khai thác
và sử dụng tài liệu về đất đai, phí giao dịch bảo đảm về đất đai; phí và lệ phí trước
bạ do giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất.
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội
Vai trò của đất đai có thể được xem xét ở nhiều góc độ; kinh tế, văn hóa, chính
trị, xã hội, giáo dục, tinh thần,… Luận văn này chỉ nghiên cứu đất đai dưới góc độ là
nguồn lực tài chính để phát triển kinh tế - xã hội.
Một là: Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện kinh
tế của Nhà nước [5].
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền
sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế
từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn lực tài chính từ đất đai thơng qua quan
hệ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là
Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế

thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà
Nhà nước huy động được từ đất đai thông qua việc giao cho các chủ thể sử dụng đất.
Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đơng. Điều đó khác hẳn
về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản.
Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính về đất đai thuộc về số ít những người sở
hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích
đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu
đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ
nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải phục vụ cho lợi
ích của nhân dân.
Hai là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách
Nhà nước [5].
Trong điều kiện hiện nay, nền kinh tế đất nước chuyển qua cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, vì vậy: cơ cấu
kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại
và dịch vụ…đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy vậy, nguồn tài chính thu
được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách nhà nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
Để có thể thực hiện tốt vai trị kinh tế của mình, Nhà nước nói chung trước hết
phải có nguồn lực tài chính. Muốn vậy cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế.
Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều
khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay
hạn chế sự năng động, phát triển của các chủ thể trong nền kinh tế.
Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ
thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách, từ đó góp phần tạo
nguồn vốn cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Ba là: nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu qủa sử
dụng đất đai [5].
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía
cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối
với chủ sở hữu. Khi đó việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu
sẽ có tác dụng làm địn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy và kích thích các chủ thể sử dụng
đất có hiệu quả hơn. Để đem lại hiệu quả cao, các chủ thể phải không ngừng nâng
cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng
đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghiac vụ tài chính đối với chủ
thể sở hữu, đó là Nhà nước.
Trong lý luận về địa tơ, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng
hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Khi đó, để có thể
thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nơng nghiệp nhà tư bản ít nhất
cũng phải thu được lợi nhuận bình qn, phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi nhuận
bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tơ.
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả
người sở hữu và người sử dụng; thông qua quan hệ về tài chính, đất đai trở nên có chủ.
Khi đã có, chủ đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng
đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Bốn là: Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường
bất động sản [5].
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động… Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ
góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các
nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị và
nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

10
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động
sản trong thời gian qua đã bộc lộ những hạn chế nhất định như: chưa nhận thức đủ về
vai trị, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài
sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất thốt
lớn cho xã hội, chưa có những giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản;
Để tạo hành lang pháp lý, bảo đảm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động
của thị trường bất động sản đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất
động sản cần phải được đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, được đăng, phát hành, phổ
biến rộng rãi, kịp thời trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tạo mọi điều kiện thuận
lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cũng như mọi
đối tượng, mọi chủ thể của thị trường bất động sản được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện
kịp thời các quy định của pháp luật về thị trường bất động sản.
Năm là: Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh [5].
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ
chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất đai, khi là tài sản để thế
chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất
đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích sản xuất
kinh doanh của mình. Như vậy vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi.
Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định;
mặt khác đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để
đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của
đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư
phát triển. Hiện nay việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn rất phổ biến và
được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.

1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai
1.1.4.1. Theo Luật Đất đai năm 2003
a. Tài chính về đất đai
Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua vào
ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật Đất đai năm 2003
gồm 7 chương với 146 điều, trong đó có 7 điều (từ điều 54 đến điều 60) đề cập đến
hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu tiếp tục cải thiện môi trường
đầu tư và huy động tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Nội dung chính
của tài chính về đất đai bao gồm: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai; giá đất;
tư vấn giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá trị

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
quyền sử dụng đất trong tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất và trong tài sản của doanh nghiệp nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất [32].
b. Về chính sách giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã banh hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188 và Nghị định 123 quy định chính sách về
giá đất như sau [15], [21]:
- Phạm vi áp dụng: Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng để
làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá tị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;

xác định giá tị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước
khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; tính
giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế; tính tiền
bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định
giá đất: Có 4 phương pháp xác định giá đất đó là: phương pháp so sánh trực tiếp được
áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá; Phương pháp thu nhập
chỉ áp dụng để định giá cho các loại đât xác định được các khoản thu nhập mang lại từ
đất; phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập
số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa
đất cần xác định giá; Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các
thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị
trường và số liệu đã tu thập, UBND tỉnh lựa chọn phuong pháp phù hợp trong các
phương pháp trên để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp
một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12

c. Về khung giá các loại đất

- Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hằng năm, lâu năm, đất
rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừng
đặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác [21].
- Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp: khung giá đất ở nơng thôn, đất ở đô thị, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất cơng trình sự nghiệp,
UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do UBND tỉnh
quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định giá đất phù hợp với tình
hình thực tế tại địa phương. Đối với đát sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở
tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND thành phố quyết định và căn
cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất cho phù hợp
với tình hình thực tế tại địa phương [21].
- Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi
núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết
định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định
mức giá đất phù hợp [21].
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND
thành phố được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm
không quá 20% so với mức tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu
của khung giá đất cùng loại. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên
thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến
động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày kể lên, trên phạm vi rộng, gây nên
chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối
thiểu trong khung giá quy định thì Bộ tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng tại
khung giá đất mới trình Chính phủ.
Giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 188 và Nghị định 123 vẫn chưa

phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường, vì vậy ngày 13/08/2009 của Chính phủ
ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định này tiếp tục

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
quy định việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: khi nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp
nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND
tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất,
thời điểm tính giá đất và giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định loại giá đất cụ thể
cho phù hợp. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn
bởi các quy định về khung giá đất theo Nghị định số 123 [25].
d. Về chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định 198); Nghị định
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị
định 17); Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 về sủa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 198 và Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Nội dung chính của Nghị định 198, Nghị định 17, Nghị định 44, Nghị định 142
Quy định thu tiền sử dụng đất như sau [16], [20], [18]:
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao
đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân;

+ Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng ổn định
lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn;
+ Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
đang sử dụng đất;
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Nội dung Nghị định 142 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với các trường
hợp [18]:
+ Nhà nước cho thê đất: Nhà nước xác định đơn giá thuê đất theo mục đích sử
dụng đất thuê, cho từng dự án cụ thể; thời gian ổn định đơn giá thuê đất (5năm); tiền
thuê đất một năm trên cơ sở diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất;
+ Chuyển từ hình thức được nhà nước giao đất sang cho thuê đất;
+ Nhà nước cho thuê mặt nước: nhà nước xác định khung giá thuê mặt nước, thời

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14
gian ổn định thuê.
e. Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa
Việc xác định giá trị của quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
năm 2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Điều
11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ sửa đổi điểm 2,
khoản 12 điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể là: Trường hợp
doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá
đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh
nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể
cho phù hợp [25].

f. Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền thuê đất và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
- Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển
quyền thuê đất: Để hướng dẫn và chỉ đạo thực hiện việc khai thác nguồn lực này,
Chính phủ đã banh hành các Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003; Nghị
định 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004, quy định các hoạt động phải chịu thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất [12], [14].
- Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Luật thuế thu
nhập cá nhân đươc Quốc hội khóa 12 thơng qua ngày 21/11/2007 và ngày
08/09/2008 của Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; để hướng dẫn cụ thể về thuế thu
nhập cá nhân đối với lĩnh vực đất đai, ngày 12 tháng 08 năm 2009, Bộ Tài Chính
ban hành Thơng tư số 161/2009/TT-BTC, hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối
với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động
sản. Thông tư này quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế
thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyên nhượng. Riêng trường hợp giá đất
theo hợp đồng chuyên nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân thành
phốquy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định để tính thuế; nếu giá
đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định thì
tính theo giá ghi trên hợp đồng [33], [24], [8].
- Đối với trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tính thuế là giá trị của
bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.
Đối với quyền sử dụng đất, giá trị được xác định căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân
thành phố quy định; đối với nhà và các cơng trình xây dựng trên đất, giá trị được xác định

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma