Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.18 MB, 112 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Huế, ngày
tháng năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành
bản luận văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, PGS. TS. Huỳnh Văn
Chương, người hướng dẫn khoa học rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất
nhiều trong q trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm
Huế và Khoa Tài ngun Đất và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau đại học
đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi
trong suốt thời gian học tập tại trường và hồn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo và cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Hà Tĩnh và phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hà Tĩnh
các phòng ban của UBND thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh đã tạo điều kiện cho tơi
trong q trình thu thập số liệu, tài liệu.
Tơi cũng xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày
tháng năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TÓM TẮT
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của tỉnh Hà
Tĩnh, trong những năm vừa qua, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến
nhiều biến động về sử dụng đất. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai được đặc biệt
quan tâm chú trọng, tổ chức thực hiện theo đúng quy đinh của Luật đất đai hiện hành.
Trong những năm qua hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh đã đạt được
nhiều kết quả, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Hà
Tĩnh cịn gặp một số khó khăn, hạn chế. Việc đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp
tốt nhất nhằm khắc phục khó khăn, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
Thành phố là cần thiết, góp phần khơng nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những lý do trên, được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS.
Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”.
Bằng phương pháp thu thập số liệu, tài liệu, phân tích và xử lý số liệu về điều
kiện tự nhiên , kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn Thành phố,thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố và
các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, ý kiến đánh giá của người dân về hiệu
quả hoạt động của mơ hình VPĐKQSDĐ Thành phố cho thấy:
- Hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố đã đạt được những kết quả đáng ghi
nhận, cụ thể: Công tác cấp giấy CNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành phố được đẩy
nhanh, tính đến năm 2016, cơng tác cấp giấy CNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành
phố được 4652 giấy, trong đó: đất ở đô thị: thực hiện cấp 2132 giấy với diện tích
803,83 ha (97,32% diện tích cần cấp); đất sản xuất nơng nghiệp: thực hiện cấp 2520
giấy với diện tích 2051,2ha. (98,28% diện tích cần cấp). Cơng tác chỉnh lý biến động
về đất đai được thực hiện thường xuyên, liên tục.
Thông qua việc lấy ý kiến đánh giá của người dân về mơ hình hoạt động của
VPĐKQSDĐ, cho ta thấy ý kiến của người dân khi đến giao dịch tại VPĐKQSDĐ đều có
những nhận xét và đánh giá tích cực về mơ hình này: Thủ tục hành chính được cơng khai,
giả quyết minh bạch, khách quan, hồ sơ cơ bản giải quyết đúng thời hạn, thái độ
tiếp nhận hồ sơ của cán bộ được người dân đánh giá cơ bản tận tình, chu đáo, chưa
tận tình chu đáo 7,0%.
Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố đã tạo ra sự chuyển biến về cải
cách hành chính đối với cơng tác đăng ký đất đai. Kết quả đăng ký góp phần đảm bảo
tính minh bạch, an tồn cho các giao dịch bất động sản.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
Bên cạnh đó, hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn cịn tồn tại một số hạn chế như
cơ sở vật chất còn chưa đầy đủ, nguồn nhân lực còn thiếu, giải quyết hồ sơ một số
trường hợp cịn chậm, sai sót khơng đáng có, lúng túng trong q trình tham mưu
hướng giải quyết do chính sách pháp luật đất đai thay đổi thường xuyên, cơ sở vật
chất, kỹ thuật còn thiếu, hạn chế về trình độ chun mơn.
Từ thực trạng những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế hiệu quả hoạt
động VPĐKQSDĐ thành phố Hà tĩnh để đưa ra các giải pháp về chính sách pháp luật,
về tổ chức hoạt động, giải pháp kỹ thuật, giải pháp phát triển nguồn nhân lực cho phù
hợp để nang cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố.
Hiện nay mơ hình hoạt động của VPĐKQSDĐ Thành phố nói riêng và văn
phịng đăng ký 2 cấp nói chung trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh hoạt động đạt được nhiều
kết quả, thuận lợi về mặt hành chính do đặc thù về vị trí địa lý của từng huyện. Tuy
nhiên, về mặt chuyên môn nghiệp vụ đơi khi cịn chưa thống nhất, cùng một văn bản
nhưng mỗi địa phương hiểu văn bản và thực hiện một cách khác nhau trong quá trình
giải quyết hồ sơ, chưa thống nhất gây nên những tồn tại trên. Do đó việc thành lập
văn phịng đăng ký một cấp theo quy định hiện nay là cần thiết đảm bảo thống nhất về
chuyên môn nghiệp vụ và theo quy định của pháp luật hiện hành.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC....................................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH............................................................................................................ x
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn................................................................................. 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 3
1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai................................................................ 3
1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai.................................................. 4
1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................5
1.1.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất................................................................. 5
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................. 7
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ................................................. 7
1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận QSD đất.............................................. 11
1.2.3. Cơ sở pháp lý của việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo hai cấp.......13
1.2.4. Cơ sở pháp lý thành lập văn phòng đăng ký đất đai một cấp................................ 19
1.2.5. Khái quát về hoạt động của VPĐKQSD đất ở Việt Nam....................................... 22
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI................25
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................. 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................... 28
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................... 28
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................................. 28
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu......................................................................... 28
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu........................................................ 29
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 30
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH............30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................... 33
3.1.3. Đánh giá chung................................................................................................................. 37
3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH............................................................................. 38
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.................................................................................................... 38
3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.............40
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG VPĐKQSDĐ THÀNH PHỐ HÀ
TĨNH............................................................................................................................................... 43
3.3.1. Căn cứ pháp lý, tổ chức bộ máy, điều kiện cơ sở vật chất của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh.............................................................................. 43
3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh................................................................................................................................................. 47
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà
Tĩnh................................................................................................................................................. 54
3.3.4. Đánh giá của người dân về mơ hình hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà
Tĩnh................................................................................................................................................. 64
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố hà tĩnh........................................................................................................ 68
3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN
PHÒNG ĐANG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH..................70
3.4.1. Giải pháp về hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai........................................ 70
3.4.2. Giải pháp về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động........................................... 70
3.4.3. Giải pháp về kỹ thuật...................................................................................................... 71
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
3.4.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực...................................................................... 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 73
1. Kết Luận.................................................................................................................................... 73
2. Kiến nghị................................................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... 75
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNQSDĐ
CN-TTCN
ĐKĐĐ
HSĐC
UBND
VPĐKQSDĐ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Dân số và lao động thành phố Hà Tĩnh từ năm 2014 dến năm 2016...........35
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Tĩnh tính đến ngày 01/01/2017 .. 38
Bảng 3.3: Danh mục thủ tục hành chính liên thơng thuộc thẩm quyền của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh.................................................................... 47
Bảng 3.4: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh
giai đoạn 2012-2016.................................................................................................................... 54
Bảng 3.5: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố
Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016................................................................................................... 57
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp và xóa thế chấp từ năm 2012 đến năm
2016 trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh.................................................................................... 59
Bảng 3.7: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh...............61
Bảng 3.8: Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý đất
đai tại VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh................................................................................ 64
Bảng 3.9: Đánh giá về mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ...........65
thành phố Hà Tĩnh....................................................................................................................... 65
Bảng 3.10: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ..................................... 66
Bảng 3.11: Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ tiếp dân tại VPĐKQSDĐ
Thành phố...................................................................................................................................... 67
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh......................................... 31
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 thành phố Hà Tĩnh............................................ 40
Hình 3.3: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh.............44
Hình 3.4: Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu................................................. 51
Hình 3.5: Quy trình đăng ký biến động đất đai.................................................................... 53
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên nhờ đất, đất đai
gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ
lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định tại điều 64: Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cơng thực hiện
chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Sự hình thành của hệ thống Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSDĐ) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo
cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thơng” đã góp phần đổi mới nâng cao chất lược
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ theo hướng công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho người sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà
nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt động của VPĐKQSDĐ trong thời gian qua còn nhiều
bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ hiện vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là các khu vực đơ thị, khu vực đang phát triển
có số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất ngày càng nhiều.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Hà
Tĩnh. Trong những năm qua thành phố Hà Tĩnh đã đạt được nhiều thành tựu to lớn về
mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố, đời sống nhân dân ngày càng
được cải thiện về chất và lượng, cải cách thủ tục hành chính được các cấp, các ngành
quan tâm để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nhân dân, cơ quan, tổ chức. Sự ra đời của
VPĐKQSDĐ là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội chung trên địa
bàn và đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá nhân về thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận, các hoạt động về việc
chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án đô thị, công tác giao dịch bảo đảm,...Tuy
nhiên bên cạnh những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh cịn
gặp một số khó khăn, hạn chế, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được
yêu cầu. Việc đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
khăn, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh là cần thiết,
góp phần khơng nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những lý do trên, được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS. Huỳnh
Văn Chương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”
2. Mục tiêu nghiên cứu
a. Mục tiêu chung
Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai và hoạt động của
VPĐKQSDĐ đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh,
tỉnh Hà Tĩnh trong những năm qua và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới.
b. Mục tiêu cụ thể
-
Phân tích được hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
Đánh giá được thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh
trong những năm qua.
-
Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Các kết quả khoa học thu được từ đề tài này sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn góp
phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ và hồn thiện qui
trình cấp giấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể giúp cho chính quyền các cấp cũng như
các ban ngành liên quan của thành phố Hà Tĩnh nắm bắt thông tin liên quan đến thực
trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh để thấy rõ được những kết quả
đạt được và những tồn tại hạn chế trong thời gian qua, từ đó đề xuất được các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tạo điều kiện giao dịch thuận lợi
cho người sử dụng đất, thực hiện tốt công tác cải cách hành chính.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai
a. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với
một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [17].
Việc đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được
nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính, đem lại những lợi lợi ích khơng chỉ cho người sử dụng mà cả
cho nhà nước và xã hội, nó có đặc điểm sau:
Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ
có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký quyền sử dụng đất;
b. Khái niệm giấy CNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất [17].
c. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính đóng vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai. Ở nước ta, hồ sơ địa chính được lập ở tất cả các đơn vị hành chính, từ
cấp tỉnh đến cấp xã, trải qua các thời kỳ lịch sử khác nhau. Hồ sơ địa chính được lập
ra thông qua việc sử dụng nhiều phương tiện khoa học kỹ thuật khác nhau. Do đó, hồ
sơ địa chính ở mỗi thời kỳ lại mang những đặc điểm riêng, đánh dấu sự phát triển
trong khoa học kỹ thuật đo đạc bản đồ,
Theo Điều 96 Luật đất đai năm 2013: “Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu
dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay
đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” [17].
1.1.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất
đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố
giá trị và yếu tố sử dụng.
Yếu tố hình học là thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa
đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong phạm vi
địa phương và cũng có thể trên phạm vi tồn quốc thơng qua các hoạt động địa chính
như khảo sát, đo đạc, lập các loại bản đồ đất đai,... Do mang tính chất kỹ thuật chuyên
ngành nên các hoạt động này phải được thực hiện bởi những người đã được đào tạo
chun mơn và có kinh nghiệm. Đồng thời do tính phức tạp, địi hỏi sự chính xác khi
xác định ranh giới đất đai, cần có sự hỗ trợ của các phương tiện, thiết bị kỹ thuật với
chi phí cao và được tiến hành trên diện rộng nên hoạt động địa chính thường chủ yếu
là do Nhà nước đảm trách. Các sổ địa chính (hay sổ đăng ký đất đai) hoặc các loại bản
đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính sẽ chứa đựng thơng tin về đặc điểm
hình học, vật lý của các thửa đất (như hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, tọa độ trên
bản đồ…). Mỗi thửa đất được đánh dấu bởi những số hiệu, tọa độ thống nhất phục vụ
cho việc tra cứu của người có nhu cầu [22].
Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một hoặc
một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó. Để được sự thừa nhận
và bảo vệ của pháp luật, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký đất đai nhằm
xác lập và công bố quyền sử dụng, hưởng lợi của mình đối với những diện tích đất đai
xác định [22].
Định giá đất đai (xác định giá trị quyền sử dụng đất) là yếu tố thứ ba cần thiết
phải có trong hệ thống thơng tin đất đai được đăng ký với vai trị cũng khơng kém
phần quan trọng. Việc định giá có thể được tiến hành riêng cho diện tích đất và cũng
có thể cho cả bất động sản gắn liền trên đất. Xét trên phương diện quản lý, xác định
và ghi nhận giá trị đất đai trong hệ thống đăng ký đất đai là một phần quan trọng của
hoạt động địa chính và là trách nhiệm của cán bộ đảm nhận công tác này. Mục đích
của nó là hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Thông qua hoạt động điều tra, khảo
sát, đo đạc,… nắm bắt những đặc điểm của đất đai, Nhà nước có thể định ra và áp
dụng các mức thu khác nhau tương ứng với giá trị sinh lợi của từng diện tích đất nhất
định, là cơ sở tính tốn bồi thường cho người có đất khi Nhà nước thu hồi đất. Nó là
cơ sở để Nhà nước xây dựng phương án bồi thường và áp dụng mức giá bồi thường
cụ thể phù hợp với giá trị của đất đai [22].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
Một số yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là
mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong
mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. Đây chính là trụ cột thơng tin quan trọng
thứ tư trong hệ thống đăng ký đất đai xét từ phương diện sử dụng đất. Mục đích sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Như vậy, có thể thấy yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và mục đích sử dụng của
đất đai là bốn yếu tố thông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ
thống đăng ký đất đai. Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này
được tiến hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau. Những đặc điểm
hình học của đất đai được xác định thơng qua các hoạt động địa chính do cơ quan
quản lý đất đai thực hiện. Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng
đất tiến hành tại cơ quan tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm cơ quan
chuyên môn về định giá đất, dịch vụ tư vấn giá đất theo quy định. Hoạt động lập quy
hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa
phương, mặc dù có sự khác nhau nhưng bốn yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác
lẫn nhau [22].
1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [17].
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng. Thông qua việc đăng ký đất đai để
Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp cho người
sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện
thường xuyên, liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng
sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật.
1.1.4. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [17].
a.Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau
đây:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa
đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chưa đăng ký.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào Sổ địa chính, được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy
định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều
kiện cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết
định xử lý theo quy định của Chính phủ [17].
b. Đăng ký biến động
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
-
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
-
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
-
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
-
Chuyển mục đích sử dụng đất;
-
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
-
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
-
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Khi đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy CNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp [17].
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho lồi người, nó gắn liền với
lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ
một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong những vấn đề được
quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ
vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi
chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị và hiện nay là phục vụ cho mục đích phát
triển kinh tế, xã hội của đất nước.
1.2.1.1. Giai đoạn trước khi có luật đất đai
Dưới thời phong kiến, hoạt động đo đạc được tiến hành, lập thành tập bản đồ
quốc gia - bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490. Từ thế
kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII với sự biến động chính trị phức tạp, sự quan
tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống. Hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu là kế
thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê.
Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay
đổi. Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt đo đạc ruộng
đất lớn và lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu. Sổ địa bạ được lập
thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng
năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần [21].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
Dưới thời Pháp thuộc, hệ thống pháp luật đất đai của thời kỳ nàu Pháp đã thay
thế luật Gia Long. Trước hết là sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai, do chính sách
cai trị của thực dân Pháp nên trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa
khác nhau: Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ, chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi
thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ, chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ [21].
Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền. Miền Nam Việt Nam đặt dưới sự
cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ ủng hộ. Ngày 05/10/1954, Nha Địa
chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ. Ở mỗi tỉnh
có Ty Địa chính. Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng được thành lập tại Huế và Đà
Lạt. Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực
dân Pháp [21].
Phong trào cải cách ruộng đất được phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật
cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân –
phong kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Phục vụ cho công
cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũng được điều chỉnh. Năm 1958, Sở
Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết
định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nơng nghiệp phụ trách đổi tên
thành ngành quản lý ruộng đất.
Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống nhất
được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội
đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn
lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết
kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất [21].
Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố, xây
dựng bộ máy, từ những năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở
lại. Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành: Quyết
định 201-CP ngày 01/07/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác
quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên cơ sở
các quy định của Chính Phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành nhiều quy định
về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến
hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ.
Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh
giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã
với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác
nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp
giấy chứng nhận [21].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
Tài liệu cơ bản của hồ sơ đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa, sổ đăng ký ruộng đất
và sổ mục kê đất, được lưu giữ một bộ tại xã và một bộ tại huyện đê theo dõi, quản lý
biến động đất đai. Thông tin đất đai chủ yếu là hình thể đường ranh giới thửa đất trên bản
đồ, chủ sử dụng hoặc sở hữu, số hiệu thửa đất, tờ bản đồ, diện tích… Việc đo đạc, đăng
ký đất đai khơng được tiến hành một cách chính xác và thống nhất mà thực hiện bằng
nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương. Nơi có bản
đồ giải thửa thì đo đạc chỉnh lý, bổ sung. Nơi chưa có hoặc đã có bản đồ giải thửa nhưng
việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng
phương tiện thô sơ hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký. Do đó, quyền sử
dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xác định.
Ở giai đoạn này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm
kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Công tác cấp giấy CNQSDĐ cũng chưa được
thực hiện [21].
1.2.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hànhQuyết định 201/ĐKTK
ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy CNQSDĐ và Thông tư
302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy
CNQSDĐ. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất
trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt
trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số
vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg cịn có
q nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong q trình đổi mới. Vì vậy,
cơng việc triển khai cấp giấy CNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc
và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định
nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấy CNQSDĐ tạm thời [21].
1.2.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003
Sau Luật Đất đai năm 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, với sự thừa
nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất
nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy CNQSDĐ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi
phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số
điều Luật đất đai khơng cịn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
khố X ngày 29/06/2001 đã thơng qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm
1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001), công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức
được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công
tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này [21].
1.2.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: Đăng ký quyền sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ. Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [15].
-
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
+
Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy CNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+
Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất [17].
Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ’’ [16].
Theo Điều 95 Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính [17].
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sử
dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng. Thông qua việc đăng ký đất đai để Nhà nước
thực hiện quản lý đất đai và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất
yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như :
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
xuyên, liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện
trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình theo pháp luật.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào Sổ địa chính, được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy
định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều
kiện cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết
định xử lý theo quy định của Chính phủ. [17]
1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận QSD đất
-
Theo Luật Đất đai năm 1987
Luật Đất đai 1987 được quy định chi tiết tại Quyết định 201-QĐ/ĐKTK năm
1989 ban hành Quy định cấp giấy CNQSDĐ của Tổng cục Quản lý ruộng đất thì tên
gọi sổ đỏ là giấy CNQSDĐ với nội dung và hình thức của “sổ đỏ” được quy định như
sau: Giấy CNQSD đất do tổng cục quản lý ruộng đất phát hành, sử dụng chung cho tổ
chức và cá nhân, có kích thước 19x27,0cm với nội dung sau:
Trang 1 mặt chính của giấy chứng nhận gồm quốc huy, và dòng chữ “Giấy
CNQSDĐ”, số sêri giấy chứng nhận, dấu của tổng cục quản lý ruộng đất.
Trang 2 và 3 là phần chính của giấy chứng nhận ghi rõ tên người sử dụng đất,
số hiệu thửa đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; chữ ký của chủ tịch
UBND, dấu của UBND tỉnh hoặc huyện.
Trang 4: ghi những thay đổi sau khi cấp giấy CNQSDĐ, những điều cần lưu ý
khi được câp giấy chứng nhận.
-
Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành vào ngày 15/10/1993, các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 khơng có quy định nào mới về mẫu giấy
CNQSDĐ.
-
Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004 hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai năm 2003 về mẫu giấy
CNQSDĐ như sau: Giấy CNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo
một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất.
Giấy CNQSDĐ là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x
265 mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu
đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy CNQSDĐ" mầu vàng, số phát hành của giấy
chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài ngun và Mơi trường; đối với bản lưu thì
trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dịng chữ "Giấy CNQSDĐ" mầu đen, số phát
hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau: Nền được in hoa văn trống
đồng màu vàng tơ ram 35%; Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban
nhân dân cấp giấy CNQSDĐ; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất
được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú; Trang 3 được in chữ, in hình hoặc
viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký giấy CNQSDĐ và
chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và
dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay
đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy CNQSDĐ.
Trường hợp trang 4 của giấy CNQSDĐ hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang
bổ sung giấy CNQSDĐ có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu
thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng
của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của
giấy chứng nhận;
Giấy CNQSDĐ cấp theo từng thửa đất gồm hai bản, một bản cấp cho người sử
dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan tài
nguyên và môi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy
CNQSDĐ [1].
Quyết định 24 hết hiệu lực ngày 15/08/2006 và được thay thế bằng Quyết định
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành về giấy CNQSDĐ , theo đó quy định về mẫu sổ đỏ như sau: Mẫu giấy
CNQSDĐ ban hành theo Quyết định này được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả
nước đối với mọi loại đất (không thay đổi so với Mẫu giấy CNQSDĐ đã ban hành
kèm theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Quyết định 08 hết hiệu lực ngày 10/12/2009 và được thay thế bởi Thông tư
17/2009/TT-BTNMT về giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất do Bộ Tài ngun và Mơi trường ban hành 21/10/2009, theo đó quy định: Giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được
áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm,
có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy CNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất,
chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận
gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu
nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó, có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch [5].
Như vậy, để đáp ứng nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất và
phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước ta đã có nhiều lần thay đổi mẫu giấy
CNQSDĐ để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước.
1.2.3. Cơ sở pháp lý của việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo hai cấp
1.2.3.1 Cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước đã ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương đối đầy đủ.
Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động.
Điều 64 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện
chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” và quy định các trường hợp được
đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [15].
Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần
thiết; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường [11].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
