Tìm hiểu thực trạng và đánh giá vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

B

GIÁO D C VÀ ðÀO T O

TRƯ NG ð I H C NƠNG NGHI P HÀ N I
----------

----------

PHAN TH THANH

TÌM HI U TH C TR NG VÀ ðÁNH GIÁ VAI TRÒ HO T ð NG
C A VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUY N S
THÀNH PH

D NG ð T

HÀ TĨNH, T NH HÀ TĨNH

LU N VĂN TH C SĨ NÔNG NGHI P

Chuyên ngành
Mã s

: QU N LÝ ð T ðAI
: 60.85.01.03

Ngư i hư ng d n khoa h c: PGS. TS. NGUY N THANH TRÀ

HÀ N I - 2013

L I CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, s li u và k t qu nghiên c u trong lu n văn này là
trung th c và chưa ñư c s d ng ñ b o v m t h c v nào.
Tơi xin cam đoan, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n văn này đã
đư c c m ơn và các thơng tin trích d n trong lu n văn đ u đã ñư c ch rõ
ngu n g c./.

TÁC GI

Phan Th Thanh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

i


L I C M ƠN
Trong su t quá trình h c t p và th c hi n ñ tài, tơi đã nh n đư c s
giúp đ , nh ng ý ki n đóng góp, ch b o q báu c a các th y cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trư ng, trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i.
ð có đư c k t qu nghiên c u này, ngoài s c g ng và n l c c a b n
thân, tôi cịn nh n đư c s hư ng d n chu đáo, t n tình c a PGS.TS Nguy n
Thanh Trà là ngư i hư ng d n tr c ti p tôi trong su t th i gian nghiên c u đ
tài và vi t lu n văn.
Tơi cũng nh n ñư c s giúp ñ , t o đi u ki n c a phịng Tài ngun &
Mơi trư ng thành ph Hà Tĩnh, Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t thành
ph Hà Tĩnh, các anh ch em và b n bè ñ ng nghi p, s ñ ng viên, t o m i
ñi u ki n v v t ch t, tinh th n c a gia đình và ngư i thân.
V i t m lịng chân thành, tơi xin c m ơn m i s giúp đ q báu đó!

Hà N i, ngày…. tháng…. năm 2013
Tác gi lu n văn

Phan Th Thanh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

ii


M CL C

L i cam ñoan

i

L i c m ơn

ii

M cl c

iii

Danh m c các ch vi t t t

vi

Danh m c b ng

vii

Danh m c hình

viii

PH N I ð T V N ð

1

1.1

Tính c p thi t c a ñ tài

1

1.2

M c ñích, yêu c u

3

1.2.1 M c ñích

3

1.2.2 Yêu c u

3

PH N II T NG QUAN CÁC V N ð NGHIÊN C U

4

2.1

4

Cơ s lý lu n

2.1.1 Các khái ni m v ñ t ñai, b t ñ ng s n và th trư ng b t ñ ng s n

4

2.1.2 ðăng ký ñ t ñai/ b t ñ ng s n

6

2.1.3 Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t

18

2.2

29

Cơ s th c ti n

2.2.1 Mơ hình t ch c đăng ký đ t đai, b t ñ ng s n

m t s nư c trên
29

th gi i
2.2.2 Th c tr ng tình hình ho t đ ng c a Văn phịng ðăng ký quy n s
d ng ñ t

nư c ta

35

PH N III ð I TƯ NG, PH M VI, N I DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN C U

41

3.1

ð i tư ng nghiên c u

41

3.2

Ph m vi nghiên c u

41

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

iii


3.3

N i dung nghiên c u

41

3.4

Phương pháp nghiên c u

42

3.4.1 Phương pháp ñi u tra thu th p s li u

42

3.4.2 Phương pháp th ng kê, so sánh

42

3.4.3 Phương pháp chuyên gia

42

PH N IV K T QU NGHIÊN C U

43

4.1

Khái quát v ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a thành ph Hà
Tĩnh

43

4.1.1 ði u ki n t nhiên

43

4.1.2 ði u ki n kinh t thành ph Hà Tĩnh

48

4.1.3 ði u ki n xã h i c a thành ph Hà Tĩnh

50

4.1.4 ðánh giá chung v ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a thành
ph Hà Tĩnh
4.2

55

Tình hình qu n lý, hi n tr ng s d ng ñ t trên đ a bàn thành ph
Hà Tĩnh

58

4.2.1 Tình hình qu n lý ñ t ñai

58

4.2.2 Hi n tr ng s d ng ñ t

59

4.3

Th c tr ng ho t ñ ng c a Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t
thành ph Hà Tĩnh

61

4.3.1 T ch c, cơ ch ho t đ ng c a Văn phịng ðăng ký quy n s d ng
ñ t thành ph Hà Tĩnh

61

4.3.2 K t qu ho t ñ ng c a Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t
thành ph Hà Tĩnh
4.4

69

ðánh giá chung v ho t ñ ng c a Văn phòng ðăng ký quy n s
d ng ñ t thành ph Hà Tĩnh

77

4.4.1 M c đ cơng khai th t c hành chính

77

4.4.2 Th i gian th c hi n các th t c

79

4.4.3 Thái ñ và m c ñ hư ng d n c a cán b

82

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

iv


4.4.4 Các kho n l phí ph i đóng
4.5

83

Nh ng nguyên nhân làm h n ch hi u qu ho t đ ng c a Văn
phịng đăng lý quy n s d ng đ t

84

4.5.1 Chính sách pháp lu t

84

4.5.2 Khó khăn trong cán b , cơ s v t ch t

85

4.5.3 T ch c, cơ ch ho t ñ ng

87

4.5.4 ð i tư ng gi i quy t

87

4.6

ð xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu ho t đ ng c a Văn phịng
ðăng ký quy n s d ng ñ t

88

4.6.1 Gi i pháp v chính sách pháp lu t

88

4.6.2 Gi i pháp v t ch c

89

4.6.3.Gi i pháp v b sung, ñào t o nâng cao k thu t nghi p v

90

4.6.4 Gi i pháp v ñ u tư cơ s v t ch t, k thu t

90

4.6.5 Gi i pháp v cơ ch

91

PH N 5 K T LU N VÀ ð NGH

93

5.1

K t lu n

93

5.2

ð ngh

94

5.2.1 ð i v i B Tài nguyên và Môi trư ng

94

5.2.2 ð i v i y ban nhân dân thành ph Hà Tĩnh

94

TÀI LI U THAM KH O

96

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

v


DANH M C CÁC CH

VI T T T

BðS

B t ñ ng s n

ðKðð

ðăng ký ñ t ñai

GCN

Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t

HSðC

H sơ đ a chính

SDð

S d ng đ t

VPðK

Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t

UBND

U ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trư ng

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

vi


DANH M C B NG
STT

Tên b ng

Trang

2.1

Tình hình l p VPðK các c p.

35

4.1

Di n tích cơ c u đ t ñai ñ n ngày 31/12/2012 c a thành ph Hà Tĩnh

44

4.2

Các lo i đ t chính c a thành ph Hà Tĩnh

47

4.3

Hi n tr ng phân b dân cư thành ph Hà Tĩnh

52

4.4

Cơ c u lao ñ ng làm vi c trong ngành c a toàn thành ph

53

4.5

Hi n tr ng s d ng ñ t thành ph Hà Tĩnh ñ n ngày 31/12/2012

60

4.6

Ti n ñ c p GCN c a thành ph Hà Tĩnh 2008 - 2012

70

4.7

Hi n tr ng h th ng b n ñ ñ a chính thành ph Hà Tĩnh

73

4.8

T ng h p hi n tr ng h th ng b n ñ ñ a chính thành ph Hà Tĩnh

74

4.9

Tình hình l p h sơ ñ a chính c a thành ph Hà Tĩnh

75

4.10 T ng h p tình hình l p h sơ đ a chính c a thành ph Hà Tĩnh

75

4.11 M c đ cơng khai th t c hành chính

78

4.12 ðánh giá c a ngư i dân v

ti n ñ

gi i quy t h

sơ c a

VPðKQSDð thành ph Hà Tĩnh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

80

vii


DANH M C HÌNH
STT

Tên hình

Trang

2.1

V trí c a VPðK 1 c p trong h th ng qu n lý ñ t ñai.

4.1

Ngư i dân ñ n giao d ch t i B ph n ti p nh n h sơ và tr k t
qu thành ph Hà Tĩnh

4.2

28
59

B ph n ti p nh n và tr k t qu c a Văn phịng ðăng ký QSD đ t
thành ph Hà Tĩnh

68

4.3

Tr s b ph n ti p nh n h sơ và tr k t qu

77

4.4

Máy tra c u thông tin th t c hành chính Văn phịng ðăng ký
QSD ñ t c a thành ph Hà Tĩnh.

4.5

79

Cán b th lý h sơ trư c gi ti p công dân Văn phịng ðăng ký
quy n s d ng đ t thành ph Hà Tĩnh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

81

viii


PH N I
ð TV Nð
1.1. Tính c p thi t c a ñ tài
ð t ñai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là tư li u s n xu t đ c
bi t khơng có gì thay th ñư c c a m i qu c gia nhưng l i là tài nguyên có h n,
là thành ph n quan tr ng hàng ñ u c a môi trư ng s ng, là cơ s không gian
cho m i quá trình s n xu t, là ñ a bàn phân b dân cư, là cơ s đ xây d ng các
cơng trình kinh t , văn hố, xã h i và an ninh qu c phịng. ð t ñai là ñi u ki n
v t ch t chung ñ i v i m i ngành s n xu t nông- lâm nghi p và ho t ñ ng c a
con ngư i.
ð t ñai là s n ph m c a t nhiên có gi i h n v không gian nhưng l i

vô h n v th i gian n u ñư c s d ng h p lý, c i t o b i dư ng thư ng xun
thì giá tr mà đ t mang l i càng tăng.
ð t ñai theo th i gian không t sinh ra v s lư ng nhưng nhu c u s
d ng ñ t l i ngày càng l n do s gia tăng nhanh chóng c a dân s và dư i s
tác ñ ng m nh m c a q trình đơ th hố đã và ñang làm cho các quan h
ñ t ñai tr nên r t ph c t p.
Vi t Nam là m t nư c ñ t ch t, ngư i ñông, dân s tăng nhanh làm
cho các nhu c u s d ng ñ t ngày càng tăng, nên gây ra áp l c khơng nh đ n
đ t đai. Vì v y, u c u đ t ra là qu n lý, s d ng qu ñ t h t s c ti t ki m,
h p lý trên cơ s hi u qu , b n v ng và cân ñ i qu ñ t cho phát tri n các
ngành công nghi p, xây d ng cơ s h t ng, t ng bư c ñáp ng quá trình phát
tri n chung c a đ t nư c là yêu c u r t c p thi t. Trong các n i dung qu n lý
Nhà nư c v đ t đai thì cơng tác đăng ký đ t ñai là m t n i dung r t quan
tr ng, là công c c a Nhà nư c ñ b o v l i ích Nhà nư c, l i ích c ng đ ng
cũng như l i ích ngư i s d ng ñ t.
M t nguyên t c cơ b n c a h th ng ñăng ký ñ t ñai là ñ m b o tính
Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

1


pháp lý, liên quan đ n tính tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a d
li u đ a chính. Tuy nhiên trong th c ti n
ñư c qu n lý

Vi t Nam h sơ đ a chính v đ t ñai

nhi u c p khác nhau, có nhi u khác bi t gi a thông tin trên s

sách và trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. M c dù đã có nh ng chuy n

bi n quan tr ng trong xác l p th t c pháp lý v ñ t ñai, nhưng v n còn nhi u
b t c p khi tri n khai vi c ñăng ký quy n s d ng ñ t

c p ñ a phương.

H th ng ñăng ký ñ t ñai hi n t i c a Vi t Nam ñang ch u m t s c ép
ngày càng l n t yêu c u h tr s phát tri n c a th trư ng b t đ ng s n và
cung c p khn kh pháp lý ñ nư c ta tăng thu hút ñ u tư. Vi c c p gi y
ch ng nh n quy n s d ng ñ t ñang t ng bư c hoàn thành nhưng nhu c u
giao d ch đ t đai thì ngày càng cao địi h i cơng tác đăng ký đ t đai ph i ñư c
quan tâm hơn.
T khi th c hi n Lu t ð t ñai năm 2003 cùng v i vi c th c hi n c i
cách hành chính theo cơ ch “m t c a”, các c p, các ngành đã có nhi u n l c
trong v êc đơn gi n hố các th t c hành chính liên quan ñ n lĩnh v c ñ t ñai
ñ i v i các ñ i tư ng s d ng ñ t.Vi c ñăng ký ñ t ñai, c p gi y ch ng nh n
ñư c th c hi n công khai, minh b ch hơn, gi m th i gian và chi phí cho t
ch c, cơng dân có nhu c u giao d ch. Cơng ngh thơng tin và trình đ c a cán
b làm vi c t i cơ quan ðăng ký ñ t ñai các c p ñư c t ng bư c nâng cao đã
phát huy thành qu c i cách hành chính trong lĩnh v c này. Tuy nhiên, vi c
cung ng các d ch v v ñăng ký, c p gi y ch ng nh n nhà ñ t v n là m t
trong nh ng v n ñ h t s c b c xúc c a nhân dân, ñ c bi t là t i các đơ th .
Hà Tĩnh là m t t nh thu c vùng duyên h i B c mi n Trung, có 12 đơn v hành
chính c p huy n, 362 đơn v hành chính c p xã;
Năm 2007, Thành ph Hà Tĩnh đã ñư c công nh n là thành ph lo i 3
thu c t nh Hà Tĩnh. Thành ph Hà Tĩnh là trung tâm chính tr , kinh t , văn
hóa c a t nh. Vì v y, đ gi và phát huy v th này thì địi h i cơng tác qu n
lý Nhà nư c v ñ t ñai v cơng tác đăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

2

d ng đ t đư c Văn phịng đăng ký ñ t ñai thành ph Hà Tĩnh th c hi n t t và
dành s quan tâm thích đáng.
Xu t phát t th c ti n trên, tôi ti n hành nghiên c u đ tài: "Tìm hi u
th c tr ng và đánh giá vai trị ho t đ ng c a Văn phòng ðăng ký quy n s
d ng ñ t thành ph Hà Tĩnh, t nh Hà Tĩnh"
1.2. M c đích, u c u
1.2.1. M c đích
- Nghiên c u cơ s lý lu n và th c ti n v ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n
và ho t ñ ng c a Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t.
- ðánh giá th c tr ng và vai trị ho t đ ng c a Văn phịng ðăng ký
quy n s d ng ñ t thành ph Hà Tĩnh, t nh Hà Tĩnh.
- ð xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu ho t ñ ng c a Văn phòng
ðăng ký quy n s d ng ñ t thành ph Hà Tĩnh, t nh Hà Tĩnh.
1.2.2. Yêu c u
- N m v ng nh ng quy ñ nh c a Nhà nư c, c a ngành và c a t nh Hà
Tĩnh ñ i v i qu n lý hành chính Nhà nư c v ñ t ñai nh m ñánh giá ñúng
th c tr ng vai trị ho t đ ng c a Văn phịng ðăng ký quy n s d ng đ t trong
ph m vi nghiên c u.
- Các s li u ñi u tra thu th p ph i ñ m b o tính chính xác, tin c y,
ph n ánh trung th c, khách quan.
- ð tài ph i ñ m b o tính khoa h c và th c ti n.
- ðánh giá ưu, như c ñi m ñ làm căn c ñ ra gi i pháp, ki n ngh đ
xu t ph i phù h p tình hình th c t c a ñ a phương.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

3

PH N II
T NG QUAN CÁC V N ð NGHIÊN C U
2.1. Cơ s lý lu n
2.1.1 Các khái ni m v ñ t ñai, b t ñ ng s n và th trư ng b t ñ ng s n
2.1.1.1 ð t ñai
ð t ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia quý giá, là tư li u s n
xu t ñ c bi t, là môi trư ng s ng c a con ngư i, là thành ph n quan tr ng
hàng ñ u c a mơi trư ng s ng, là đ a bàn phân b dân cư, xây d ng kinh t ,
văn hoá, xã h i và an ninh qu c phịng. Nhu c u s d ng đ t khơng ng ng gia
tăng; m i ngành, m i ngư i, m i sinh v t ñ u c n ñ n ñ t trong các ho t ñ ng
s ng c a mình. T i m t th i đi m, trên m t v trí l i ch có th xác l p đư c
m t m c đích s d ng. Tuy ñ t ñai là h u h n nhưng Lê Nin nói: s c s n xu t
c a nó thì vơ h n n u con ngư i bi t s d ng nó m t cách h p lý và khoa h c.
Do có mâu thu n gi a tính h u h n v di n tích v i nhu c u s d ng đ t và
tính vĩnh c u v kh năng s n xu t như v y nên c n ph i có s s p x p, phân
b theo ch quan c a Nhà nư c nh m t o m t tr t t thích h p cho vi c s
d ng ngu n tài nguyên không th tái t o này là môi trư ng s ng c a con
ngư i. ðây là ngu n tài nguyên có gi i h n v s lư ng, c đ nh v v trí
khơng gian, khơng th di chuy n theo ý mu n ch quan c a con ngư i.
ð t ñai xu t hi n, t n t i ngồi ý chí và nh n th c c a con ngư i; Là
s n ph m c a t nhiên, có trư c lao đ ng, là ñi u ki n t nhiên c a lao ñ ng.
Ch khi tham gia vào ho t ñ ng s n xu t c a xã h i, dư i tác ñ ng c a lao
ñ ng ñ t ñai m i tr thành tư li u s n xu t.
Hi n pháp năm 1992 c a nư c c ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam qui
ñ nh rõ t ði u 17 r ng: “ð t đai, r ng núi, sơng h , ngu n nư c, tài ngun
trong lịng đ t, ngu n l i

vùng bi n, th m l c ñ a và vùng tr i, ph n v n và

tài s n do Nhà nư c ñ u tư vào các xí ngh p; cơng trình thu c các ngành và
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

4


lĩnh v c kinh t , văn hoá, xã h i, khoa h c, k thu t, ngo i giao, qu c phòng,
an ninh cùng các tài tài s n khác mà pháp lu t quy ñ nh là c a Nhà nư c, ñ u
thu c s h u tồn dân [14].
ð t đai có nh ng tính ch t đ c trưng khi n nó khơng gi ng v i tư li u
s n xu t nào khác. ðó là ngu n tài nguyên có gi i h n v di n tích nhưng vơ
h n v th i gian s d ng. Vì v y, đ i v i qu c gia nào trên th gi i, s d ng
đ t m t cách khơn ngoan là h t s c c n thi t cho s phát tri n b n v ng và
cho l i ích c a chính b n thân con ngư i chúng ta.
2.1.1.2. B t ñ ng s n
Trong lĩnh v c kinh t và pháp lý, tài s n ñư c chia thành 2 lo i: B t
ñ ng s n và ñ ng s n; M c dù tiêu chí phân lo i BðS c a các nư c có khác
nhau, nhưng đ u th ng nh t BðS g m ñ t ñai và nh ng tài s n g n li n v i ñ t
ñai. ð t ñai là BðS theo pháp lu t v ch ñ s h u

nư c ta thì ñ t ñai khơng

có quy n s h u riêng mà ch là quy n s h u toàn dân, do v y đ t đai khơng
ph i là hàng hố. Ch có quy n s d ng ñ t, c th hơn là quy n s d ng ñ t
m t s lo i ñ t và c a m t s ñ i tư ng c th và trong nh ng ñi u ki n c th
m i ñư c coi là hàng hố và đư c đưa vào lưu thơng th trư ng BðS.
Vi t Nam t i ði u 174 B lu t dân s 2005 c a nư c Cơng hịa xã
h i ch nghĩa Vi t Nam ñã quy ñ nh “BðS là các tài s n khơng th di d i
đư c bao g m: ð t đai; Nhà ; Cơng trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k
c tài s n g n li n v i nhà , cơng trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n

li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh’’ [13].
2.1.1.3. Th trư ng B t ñ ng s n [11]
Th trư ng b t ñ ng s n là v n đ “nóng” thu hút đư c s chú ý và
quan tâm c a t t c các t ng l p trong xã h i nh t là trong th i ñi m ñ t nư c
ñang h i nh p và phát tri n theo xu hư ng cơng nghi p hố hi n đ i hoá
Th trư ng BðS là m t b ph n c u thành quan tr ng c a n n kinh t .
Th trư ng BðS có th đư c hi u theo c nghĩa r ng và nghĩa h p. Th trư ng
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

5


hi u theo nghĩa r ng là ch các hi n tư ng kinh t ñư c ph n ánh thơng qua
trao đ i và lưu thơng hàng hố cùng quan h kinh t và m i liên k t kinh t
gi a ngư i v i ngư i ñ t đó liên k t h v i nhau. Th trư ng hi u theo nghĩa
h p là nơi di n ra các ho t đ ng có liên quan tr c ti p ñ n giao d ch BðS.
Th trư ng BðS ch u s chi ph i b i các quy lu t kinh t hàng hoá;
Quy lu t giá tr ; Quy lu t cung c u và theo mơ hình chung c a th trư ng
hàng hố v i 3 y u t xác đ nh là s n ph m, s lư ng và giá c .
Ph m vi ho t ñ ng c a th trư ng BðS do pháp lu t c a m i nư c quy
đ nh nên khơng đ ng nh t. Ví d : Pháp lu t Australia quy ñ nh không ñư c
quy n ñư c h n ch mua, bán, th ch p, thuê BðS và t t c các lo i ñ t, BðS
ñ u ñư c mua, bán, cho thuê, th ch p; Pháp lu t Trung Qu c quy ñ nh giao
d ch BðS bao g m chuy n như ng BðS, th ch p BðS và cho thuê nhà.
Ch c năng c a th trư ng BðS là ñưa ngư i mua và ngư i bán BðS
ñ n v i nhau; xác ñ nh giá c cho các BðS giao d ch; Phân ph i BðS theo
quy lu t cung c u; phát tri n BðS trên cơ s tính c nh tranh c a th trư ng.
2.1.2. ðăng ký ñ t ñai/ b t ñ ng s n
2.1.2.1. Khái quát v ñăng ký ñ t ñai
a) Khái ni m:

ð t ñai là tài s n vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban t ng cho lồi
ngư i, nó g n li n v i l ch s ñ u tranh sinh t n ngàn ñ i c a m i qu c gia,
m i dân t c. Tr i qua 66 năm hình thành và phát tri n v i nhi u giai ño n l ch
s khác nhau cũng như v i cơ c u t ch c, tên g i khác nhau, ngành qu n lý
ñ t ñai nói chung và Cơng tác đăng ký đ t đai nói riêng ngày càng đư c c ng
c và hồn thi n trên cơ s lu t ñ nh.
Trong th c t đ i s ng xã h i có r t nhi u cơng vi c ph i đăng ký khi
phát sinh các s vi c (sinh t , k t hôn, nuôi con nuôi…), ho c phát sinh nhu
c u s h u, nhu c u s d ng tài s n (ñăng ký nhà , xe…), khi phát sinh các
nhu c u khác: ðăng ký lao ñ ng, nghĩa v quân s , ñăng ký lao ñ ng, mua
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

6


bán tài s n…trong các vi c ñăng ký trên có nh ng vi c ph i đăng ký v i cơ
quan Nhà nư c, song cũng có vi c ñăng ký theo t nguy n c a ngư i có nhu
c u. ðăng ký thư ng đư c hi u là công vi c c a m t cơ quan Nhà nư c ho c
m t t ch c, cá nhân nào đó th c hi n vi c ghi nh n hay xác nh n v m t s
vi c hay m t tài s n nh m ñ m b o quy n l i và nghĩa v c a ngư i ñư c
ñăng ký cũng như t ch c cá nhân ñ ng ra th c hi n vi c ñăng ký.
Theo ði u 46 Lu t ð t ñai 2003 và ði u 696 B lu t dân s : Vi c ñăng
ký ñư c th c hi n đ i v i tồn b ñ t ñai và trên ph m vi c nư c (g m c ñ t
chưa giao quy n s d ng) và là yêu c u b t bu c m i ñ i tư ng s d ng ñ t
ph i th c hi n trong m i trư ng h p: ðang s d ng ñ t chưa ñăng ký, m i
ñư c Nhà nư c giao ñ t, cho thuê ñ t s d ng, ñư c Nhà nư c cho phép thay
ñ i m c ñích s d ng, chuy n quy n s d ng ñ t ho c thay ñ i nh ng n i
dung quy n s d ng ñ t ñã ñăng ký khác [16].
ðăng ký ñ t ñai th c ch t là q trình th c hi n cơng vi c nh m thi t
l p h sơ ñ a chính đ y đ cho tồn b đ t ñai trong ph m vi ñ a gi i hành

chính t ng xã, phư ng, th tr n trong c nư c và c p gi y ch ng nh n cho
nh ng ngư i s d ng ñ t, ch s h u tài s n h p pháp và ñ ñi u ki n làm cơ
s ñ Nhà nư c qu n ch t , n m chác tồn b đ t đai và tài s n g n li n v i
ñ t theo quy ho ch và pháp lu t.
Trong q trình s d ng đ t s ln có nh ng thay đ i khi ngư i s
d ng ñ t th c hi n các quy n s d ng ñ t c a mình (chuy n đ i, chuy n
như ng, cho th, th a k , th ch p,…). Chính vì v y, ngư i s d ng ñ t c n
ñ n cơ quan Nhà nư c ñ ñăng ký s bi n ñ i v th a ñ t mà mình đang s
d ng, giúp Nhà nư c qu n lý t t hơn qu đ t trong tồn qu c cũng như ñ
b o v các quy n l i h p pháp c a mình.
ðăng ký quy n s d ng ñ t là nghĩa v và trách nhi m c a t ng ch s
d ng và cơ quan Nhà nư c làm nhi m v qu n lý đ t đai.
Tóm l i, đăng ký đ t đai là m t th t c hành chính thi t l p h sơ ñ a
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

7


chính đ y đ và c p gi y ch ng nh n cho ngư i s d ng ñ t h p pháp nh m
xác l p m i quan h pháp lý ñ y ñ gi a Nhà nư c v i ngư i s d ng ñ t,
làm cơ s ñ Nhà nư c qu n lý ch t ch ñ t ñai theo pháp lu t và b o v
quy n l i h p pháp c a ngư i s d ng ñ t
Tuy nhiên, ñăng ký ñ t ñai không ch d ng l i

vi c hồn thành l p h

sơ đ a chính và c p gi y ch ng nh n ban ñ u. Quá trình v n ñ ng, phát tri n
c a ñ i s ng, kinh t , xã h i t t y u d n t i s bi n ñ ng ñ t ñai ngày càng ña
d ng dư i nhi u hình th c khác nhau như: giao ñ t, cho thuê ñ t, thu h i ñ t,
chuy n ñ i, chuy n như ng, th a k , th ch p quy n s d ng đ t...Vì v y,

đăng ký đ t ñai ph i th c hi n thư ng xuyên, liên t c

m i nơi, m i lúc ñ

ñ m b o cho h sơ đ a chính ln ph n ánh ñúng, k p th i hi n tr ng s d ng
ñ t và ñ m b o cho ngư i s d ng ñ t ñư c th c hi n các quy n c a mình
theo pháp lu t. Theo quy mơ và m c đ ph c t p c a công vi c v ñăng ký
ñ t trong t ng th i kỳ, ñăng ký ñ t ñư c chia thành hai giai ño n.
Giai ño n 1: ñăng ký ñ t ban ñ u ñư c t ch c th c hi n l n ñ u tiên
trên ph m vi c nư c ñ thi t l p h th ng h sơ đ a chính ban đ u cho tồn
b đ t ñai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t cho t t c các ch s
d ng ñ ñi u ki n.
Giai ño n 2: ñăng ký bi n ñ ng ñ t ñai th c hi n

nh ng ñ a phương

đã hồn thành đăng ký đ t ban đ u cho m i trư ng h p có nhu c u thay ñ i
n i dung c a h sơ ñ a chính ñã thi t l p.
b) ð c ñi m, vai trò c a ñăng ký ñ t ñai
+) ð c ñi m:
- ðăng ký ñ t ñai là m t n i dung mang tính đ c thù c a qu n lý
Nhà nư c v ñ t đai, tính đ c thù th hi n

các m t :

M t là, ñăng ký ñ t ñai là m t th t c hành chính b t bu c ñ i v i m i
ngư i s d ng ñ t nh m thi t l p m i quan h ràng bu c v pháp lý gi a Nhà
nư c và nh ng ngư i s d ng ñ t cùng thi hành Lu t ð t ñai.
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

8


M c dù m i qu c gia, m i ch ñ xã h i khác nhau trên th gi i, có
nh ng hình th c s h u đ t ñai khác nhau, nhưng ñ u quy ñ nh b t bu c
ngư i có đ t s d ng ph i ñăng ký ñ ch u s qu n lý th ng nh t c a Nhà
nư c theo pháp lu t.
Hai là, ñăng ký ñ t ñai là công vi c c a c b máy Nhà nư c

các c p,

do h th ng t ch c ngành đ a chính tr c ti p th c hi n.
Ch có ngành ð a chính v i l c lư ng chun mơn đơng đ o, n m v ng
m c đích, u c u đăng ký đ t đai, n m v ng chính sách, pháp Lu t ð t đai
m i có kh năng th c hi n ñ ng b các n i dung, nhi m v c a qu n lý Nhà
nư c v ñ t ñai. ð ng th i ð a chính là ngành duy nh t k th a, qu n lý và
tr c ti p khai thác s d ng h sơ đ a chính trong qu n lý bi n đ ng đ t đai, vì
v y m i có th t ch c, ch đ o và th c hi n nhi m v ñăng ký ñ t có ch t
lư ng, đáp ng đư c đ y đ , chính xác các thơng tin theo u c u qu n lý
Nhà nư c v ñ t ñai.
- ðăng ký ñ t ñai th c hi n v i m t ñ i tư ng ñ c bi t là đ t đai
Khác v i cơng vi c ñăng ký khác, ñ t ñai thu c quy n s h u toàn dân,
do Nhà nư c th ng nh t qu n lý, ngư i ñư c ñăng ký đ t ch có quy n s
d ng, đ ng th i ph i có nghĩa v đ i v i Nhà nư c trong vi c s d ng đ t
đư c giao, do đó, đăng ký đ t ñai ñ i v i ngư i s d ng ñ t ch là ñăng ký
quy n s d ng ñ t ñai.
Theo pháp Lu t ð t ñai hi n hành, Nhà nư c th c hi n vi c giao quy n
s d ng ñ t dư i hai hình th c giao đ t và cho thê đ t. Hình th c giao đ t hay
cho thuê ñ t ch áp d ng ñ i v i m t s lo i ñ i tư ng và s d ng vào m t s
m c đích c th . T ng lo i ñ i tư ng s d ng, t ng m c đích s d ng có

nh ng quy n và nghĩa v s d ng khác nhau. Vì v y, vi c đăng ký ñ t ñai
ph i tuân th nghiêm ng t các quy ñ nh c a pháp lu t và xác ñ nh c th các
quy n và nghĩa v mà ngư i s d ng ñ t ph i ñăng ký.
ð t ñai thư ng có quan h g n bó (khơng th tách r i) v i các lo i tài
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

9


s n c ñ nh trên ñ t như: nhà c a và các lo i cơng trình trên đ t, cây lâu
năm,...Các lo i tài s n này cùng v i đ t đai hình thành trên đơn v b t ñ ng s n.
Trong nhi u trư ng h p các lo i tài s n này không thu c quy n s h u Nhà
nư c mà thu c quy n s h u c a các t ch c hay cá nhân. Do v y, ñ ñ m b o
quy n l i c a ngư i s h u tài s n trên ñ t cũng như quy n s h u ñ t c a Nhà
nư c, khi ñăng ký ñ t chúng ta khơng th khơng tính đ n đ c đi m này.
- ðăng ký ñ t ñai ph i ñư c t ch c th c hi n theo ph m vi hành
chính t ng xã, phư ng, th tr n.
Vi t Nam, b máy Nhà nư c ñư c t ch c thành 04 c p : Trung
ương, t nh, huy n, xã. Trong đó c p xã là đ u m i quan h ti p xúc gi a Nhà
nư c v i nhân dân, tr c ti p qu n lý tồn b đ t đai trong đ a gi i hành chính
xã. Vi c t ch c ñăng ký ñ t ñai theo ph m vi t ng xã s ñ m b o :
- T o ñi u ki n thu n l i nh t cho ngư i s d ng ñ t th c hi n ñăng ký
ñ t ñai ñ y ñ , th hi n ñúng b n ch t c a Nhà nư c xã h i ch nghĩa: “Nhà
nư c c a dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và s hi u bi t v l ch s , th c tr ng tình hình s
d ng ñ t

ñ a phương c a ñ i ngũ cán b xã, làm ch d a tin c y ñ các c p

có th m quy n xét duy t ñăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t

theo ñúng quy ñ nh c a pháp lu t.
- Góp ph n nâng cao tinh th n trách nhi m, nh n th c pháp Lu t ð t
ñai cho cán b xã.
- Giúp cán b đ a chính xã n m v ng và khai thác có hi u qu h th ng
h sơ đ a chính.
+) Vai trị:

- ðăng ký đ t ñai là cơ s ñ b o v ch ñ s h u toàn dân ñ i v i
ñ t ñai
nư c ta, ñ t ñai thu c s h u toàn dân do Nhà nư c th ng nh t qu n
lý nh m ñ m b o vi c s d ng ñ t ñ y ñ , h p lý, ti t ki m và có hi u qu
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

10


cao nh t. Nhà nư c ch giao quy n s d ng ñ t cho các t ch c, h gia đình
cá nhân. Ngư i s d ng đ t ñư c hư ng quy n l i và có trách nhi m th c
hi n nghĩa v s d ng ñ t theo quy ñ nh c a pháp lu t.
B o v ch ñ s h u tồn dân v đ t đai th c ch t là vi c b o v l i
ích h p pháp c a ngư i s d ng ñ t, ñ ng th i giám sát h trong vi c th c
hi n các nghĩa v s d ng ñ t theo pháp lu t nh m ñ m b o l i ích c a Nhà
nư c và l i ích chung c a tồn xã h i trong s d ng đ t.
Thơng qua vi c l p h sơ đ a chính và c p gi y ch ng nh n quy n s
d ng ñ t, ñăng ký ñ t ñai quy ñ nh trách nhi m pháp lý gi a cơ quan Nhà nư c
v qu n lý ñ t ñai và ngư i s d ng ñ t trong vi c ch p hành pháp Lu t ð t
đai. H sơ đ a chính và gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cung c p thơng tin
đ y ñ nh t và là cơ s pháp lý ch t ch ñ xác ñ nh các quy n c a ngư i s
d ng ñ t ñư c b o v khi b tranh ch p, xâm ph m; cũng như xác ñ nh các
nghĩa v mà ngư i s d ng ñ t ph i tuân th theo pháp lu t, như nghĩa v tài

chính v s d ng ñ t, nghĩa v b o v và s d ng đ t đai có hi u qu ,...
- ðăng ký ñ t ñai là ñi u ki n ñ m b o ñ Nhà nư c qu n lý ch t ch
tồn b qu đ t trong ph m vi lãnh th ; ñ m b o cho ñ t ñai s d ng ñ y
ñ , h p lý, ti t ki m và có hi u qu cao nh t.
ð i tư ng c a qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai là tồn b di n tích các lo i
đ t trong ph m vi lãnh th c a các c p hành chính. Vì v y, Nhà nư c mu n
qu n lý ch t ch tồn b đ t đai thì trư c h t ph i n m ch c các thông tin theo
yêu c u c a qu n lý đ t.
Theo h th ng chính sách đ t ñai hi n nay và chi n lư c phát tri n
ngành đ a chính, các thơng tin c n thi t ph c v cho qu n lý Nhà nư c v
đ t đai g m có:
- ð i v i ñ t ñai Nhà nư c ñã giao quy n s d ng đ t, các thơng tin
c n bi t g m: tên ch s d ng, v trí, hình th , kích thư c (góc, c nh), di n
tích, h ng đ t, m c ñích s d ng, th i h n s d ng, nh ng ràng bu c v
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

11


quy n s d ng, nh ng thay ñ i trong q trình s d ng đ t và cơ s pháp lý.
- ð i v i ñ t chưa giao quy n s d ng, các thông tin c n bi t g m: v trí,
hình th , di n tích, lo i đ t (th m th c v t ho c tr ng thái t nhiên b m t đ t).
T t c các thơng tin trên ph i ñư c th hi n chi ti t t i t ng th a ñ t.
ðây là ñơn v nh nh t ch a đ ng các thơng tin v tình hình t nhiên, kinh t ,
xã h i và pháp lý c a ñ t theo yêu c u qu n lý Nhà nư c v ñ t đai.
V i nh ng u c u v thơng tin đ t đai đó qua vi c th c hi n ñăng ký
ñ t ñai, thi t l p h sơ đ a chính đ y đ , chi ti t t i t ng th a ñ t trên cơ s
th c hi n ñ ng b các n i dung: ño ñ c l p b n ñ ñ a chính, quy ho ch s
d ng ñ t, giao ñ t, cho thuê ñ t,... phân h ng và ñ nh giá ñ t, Nhà nư c m i
th c s qu n lý đư c tình hình đ t đai trong tồn b ph m vi lãnh th hành

chính các c p và th c hi n qu n lý ch t ch m i bi n ñ ng ñ t ñai theo ñúng
pháp lu t.
- ðăng ký ñ t dai là m t n i dung quan tr ng có quan h h u cơ v i
các n i dung, nhi m v khác c a qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai
ðăng ký ñ t ñai s thi t l p nên h th ng h sơ đ a chính và c p gi y
ch ng nh n quy n s d ng ñ t v i ñ y ñ các thông tin v t nhiên, kinh t ,
xã h i c a t ng th a ñ t. H th ng các thơng tin đó chính là s n ph m k th a
t vi c th c hi n các n i dung, nhi m v qu n lý Nhà nư c khác như:
- Xây d ng và ban hành các văn b n pháp quy v qu n lý và s d ng
ñ t. Các văn b n pháp quy v qu n lý và s d ng ñ t là cơ s pháp lý cho vi c
ñăng ký th c hi n ñúng th t c, ñúng ñ i tư ng, ñúng quy n và nghĩa v s
d ng đ t;
- Cơng tác đi u tra, đo ñ c: k t qu ñi u tra, ño ñ c là cơ s khoa h c
cho vi c xác đ nh v trí, hình th , kích thư c, di n tích, lo i đ t và tên ch
đang th c t s d ng ñ t ñ ph c v yêu c u t ch c kê khai ñăng ký;
- Công tác quy ho ch và k ho ch s d ng ñ t: k t qu quy ho ch và
l p k ho ch s d ng ñ t s là căn c khoa h c ñ nh hư ng cho vi c giao ñ t
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

12


ñ ñ m b o vi c s d ng qu ñ t m t cách n ñ nh h p lý, có hi u qu cao.
Vì v y thơng qua vi c giao ñ t, quy ho ch và l p k ho ch s d ng ñ t có tác
đ ng gián ti p t i đăng ký ñ t ñai ñ ñ m b o cho vi c thi t l p m t h th ng
h sơ đ a chính ban đ u đơn gi n, n đ nh (ít bi n đ ng) và ti t ki m. Quy
ho ch và k ho ch s d ng ñ t cũng tr c ti p nh hư ng đ n đăng ký đ t đai,
vì thi u quy ho ch s d ng đ t thì s khơng gi i quy t tri t đ các trư ng h p
s d ng đ t có ngu n g c không rõ ràng, b t h p pháp, do v y s khơng hồn
thành nhanh g n, d t ñi m nhi m v ñăng ký ñ t ban đ u;

- Cơng tác giao đ t, cho th đ t: Chính ph ho c UBND các c p có
th m quy n ra quy t đ nh giao ñ t, cho thuê ñ t. ðây là bư c t o t p cơ s
pháp lý ban ñ u ñ ngư i ñư c giao ñ t hay thuê ñ t th c hi n các nghĩa v
tài chính và các cơ quan ch c năng t ch c bàn giao đ t ngồi th c đ a; ch
sau khi ngư i ñư c giao ñ t, thuê ñ t ñã ñăng ký và ñư c c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t m i chính th c có s ràng bu c trách nhi m pháp lý
gi a ngư i s d ng đ t và Nhà nư c. Vì v y, quy t ñ nh giao ñ t, cho thuê
ñ t là cơ s pháp lý cao nh t ñ xác ñ nh quy n (ngu n g c) h p pháp c a
ngư i s d ng ñ t khi đăng ký;
- Cơng tác phân h ng và ñ nh giá ñ t: k t qu phân h ng và ñ nh giá ñ t
là cơ s cho vi c xác đ nh trách nhi m tài chính c a ngư i s d ng ñ t trư c
và sau khi ñăng ký c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t; ñ ng th i là cơ s
ñ xác ñ nh trách nhi m c a ngư i s d ng đ t trong q trình s d ng;
- Cơng tác thanh tra, gi i quy t tranh ch p ñ t đai: trong q trình th c
hi n đăng ký ñ t ñai ban ñ u, công tác thanh tra và gi i quy t tranh ch p ñ t
ñai có vai trị quan tr ng giúp xác đ nh ñúng ñ i tư ng ñư c ñăng ký (trong
nh ng trư ng h p có ngu n g c s d ng ph c t p), x lý tri t ñ nh ng t n
t i c a l ch s trong quan h s d ng ñ t, ch m d t tình tr ng s d ng ñ t
ngoài s sách, ngoài s qu n lý c a Nhà nư c.
Do v y, ñ ñ m b o th c hi n ñăng ký ñ t ñai v i ch t lư ng cao nh t,
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

13


ñáp ng ñư c các yêu c u k thu t, pháp lý c a h sơ đ a chính và gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t, trư c h t địi h i ph i th c hi n ñ ng b các n i
dung: xây d ng và ban hành ñ y ñ các văn b n v chính sách ñ t ñai; ño ñ c
l p b n ñ ñ a chính, quy ho ch s d ng đ t; phân h ng và ñ nh giá ñ t; thanh
tra x lý vi ph m và gi i quy t tranh ch p đ t đai,...

Ngư c l i, hồn thành t t nhi m v ñăng ký ñ t ñai khơng ch t o ti n
đ mà cịn là cơ s h t s c c n thi t cho vi c tri n khai th c hi n t t t t c các
n i dung, nhi m v qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai. K t qu ñăng ký ñ t cung
c p nh ng thơng tin đ y đ , chính xác th c tr ng tình hình s d ng đ t ñ
ñánh giá và ñ xu t, b sung ho c ñi u ch nh các ch trương, chính sách,
chi n lư c qu n lý và s d ng ñ t. H sơ đ a chính cịn là căn c ñ y ñ , tin
c y nh t cho công tác thanh tra và gi i quy t tranh ch p đ t đai, cơng tác quy
ho ch và k ho ch s d ng đ t, cơng tác giao ñ t và thu h i ñ t, công tác
ph n h ng và đ nh giá đ t, cơng tác th ng kê đ t đai. Thơng qua đăng ký ñ t
ñai, ch t lư ng tài li u ño ñ c s ñư c nâng cao do nh ng sai sót t n t i đư c
ngư i s d ng phát hi n và ñư c ch nh lý hồn thi n. K t qu đo đ c và th ng
kê ñ t ñai ñư c pháp lý hóa g n v i quy n c a ngư i s d ng đ t.
c) L i ích (ñ i v i Nhà nư c và xã h i)
ðăng ký đ t đai là m t cơng c c a Nhà nư c ñ b o v l i ích Nhà
nư c, l i ích c ng đ ng cũng như l i ích cơng dân. Trong đó l i ích đ i v i
Nhà nư c và xã h i ñư c th hi n trong các lĩnh v c sau:
+ Ph c v thu thu s d ng ñ t, thu tài s n, thu s n xu t nông nghi p,
thu chuy n như ng.
+ Giám sát giao d ch ñ t ñai, h tr ho t ñ ng c a th trư ng BðS;
+ Ph c v quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t, giao ñ t, thu h i ñ t.
+ Cung c p tư li u ph c v các chương trình c i cách đ t đai, b n thân
vi c tri n khai m t h th ng ñăng ký ñ t ñai cũng là m t c i cách pháp lu t;
+ ð m b o an ninh kinh t , tr t t xã h i;
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

14


ðăng ký quy n s d ng ñ t cũng ñem l i nh ng l i ích ñ i v i công
dân như sau:

+ Tăng cư ng s an tồn v ch quy n đ i v i BðS;
+ Khuy n khích đ u tư cá nhân;
+ M r ng kh năng vay v n xã h i.
2.1.2.2. Cơ s ñăng ký ñ t ñai/ b t ñ ng s n
a) H sơ ñ t ñai/ b t ñ ng s n
H sơ ñ t ñai và BðS (H sơ đ a chính) là tài li u ch a đ ng thơng tin
liên quan t i thu c tính, ch quy n và ch th có quy n đ i v i ñ t ñai, BðS.
H sơ ñ t ñai, BðS ñư c l p ñ ph c v cho l i ích c a Nhà nư c và ph c v
quy n l i c a công dân.
1. ð i v i Nhà nư c: ð th c hi n vi c thu thu cũng như ñ m b o cho vi c
qu n lý, giám sát, s d ng và phát tri n ñ t ñai m t cách h p lý và hi u qu .
2. ð i v i công dân: Vi c l p h sơ ñ m b o cho ngư i s h u, ngư i
s d ng có các quy n thích h p đ h có th giao d ch m t cách thu n l i,
nhanh chóng, an tồn và v i m t chi phí th p.
b) Nguyên t c ñăng ký ñ t ñai/ b t ñ ng s n
ðăng ký ñ t ñai, BðS d a trên nh ng nguyên t c sau:
- Nguyên t c ñăng nh p h sơ;
- Nguyên t c ñ ng thu n;
- Nguyên t c công khai;
- Nguyên t c chuyên bi t hoá;
Các nguyên t c này giúp cho h sơ ñăng ký ñ t ñai, BðS ñư c cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý c a thơng tin đư c pháp lu t b o v .
ð i tư ng ñăng ký ñư c xác ñ nh m t cách rõ ràng, ñơn nghĩa, b t bi n v
pháp lý.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

15

c) ðơn v ñăng ký - th a ñ t
ðơn v ñăng ký ñ t ñai là th a ñ t. Th a ñ t ñư c hi u là m t ph n b
m t trái đ t, có th li n m nh ho c không li n m nh, ñư c coi là m t th c th
ñơn nh t và ñ c l p ñ ñăng ký vào h th ng h sơ v i tư cách là m t đ i tư ng
đăng ký có m t s hi u nh n bi t duy nh t. Vi c ñ nh nghĩa m t cách rõ ràng
ñơn v ñăng ký là v n ñ quan tr ng c t lõi trong t ng h th ng ñăng ký [10].
Trong các h th ng ñăng ký giao d ch c ñi n, ñơn v ñăng ký - th a
đ t khơng đư c xác đ nh m t cách ñ ng nh t, ñúng hơn là khơng có quy đ nh,
các thơng tin đăng ký đư c ghi vào s m t cách ñ c l p theo t ng v giao
d ch. Trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch, n i dung mơ t ranh gi i th a
đ t ch y u b ng l i, có th kèm theo sơ đ ho c khơng.
Các h th ng đăng ký giao d ch nâng cao đã có địi h i cao hơn v n i
dung mơ t th a đ t, khơng ch b ng l i mà cịn địi h i có sơ đ ho c b n đ
v i h th ng mã s nh n d ng th a đ t khơng trùng l p.
V i h th ng đ a chính đa m c tiêu

Châu Âu, vi c ñăng ký quy n và

ñăng ký ñ thu thu không ph i là m c tiêu duy nh t, quy mơ th a đ t có th
t hàng ch c m2 cho ñ n hàng ngàn ha ñư c xác ñ nh trên b n ñ ñ a chính,
h th ng b n đ đ a chính đư c l p theo m t h to ñ th ng nh t trong ph m
vi toàn qu c.
2.1.2.3. ðăng ký pháp lý ñ t ñai/ b t ñ ng s n
a) ðăng ký văn t giao d ch
Giao d ch ñ t ñai là phương th c mà các quy n, l i ích và nghĩa v liên
quan đ n ñ t ñai ñư c chuy n t ch th này sang ch th khác, bao g m th
ch p, nghĩa v , cho thuê, quy t ñ nh phê chu n, tuyên b ban t ng, văn ki n
phong t ng, tuyên b t b quy n l i, gi y sang như ng và b t c s b o ñ m
quy n nào khác.
Trên th c t các giao d ch pháp lý v BðS r t đa d ng trong khn kh

các phương th c chuy n giao quy n. ðó có th là m t giao d ch thuê nhà ñơn
Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………

16