Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện một số dự án phát triển kinh tế xã hội tại thành phố nha trang

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả Luận văn

Nguyễn Hoàng Lương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa học và đề tài nghiên cứu tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ quý báu của Quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa Tài
ngun và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Huế, xin gửi tới Q Thầy, Cơ lịng biết ơn chân thành và tình cảm q
mến nhất.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy giáo PGS. TS Huỳnh Văn Chương,
người hướng dẫn khoa học, Thầy đã nhiệt tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình
hồn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Trung tâm Phát triển quỹ
đất thành phố Nha Trang, Phòng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Thống kê;
Phịng Quản lý đơ thị, Phịng Tài chính –Kế hoạch, Hội đồng bồi thường hỗ trợ và
tái định cư thành phố Nha Trang, Ủy ban nhân nhân phường Vĩnh Nguyên, phường

Vĩnh Trường, xã Vĩnh Thái, Công ty Cổ phần Vinpearl Nha Trang, các hộ gia đình,
cá nhân thuộc các nhóm hộ điều tra tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đã
giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành đề tài này.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
góp ý, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.

Huế, ngày

tháng 6 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng Lương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TĨM TẮT
Đề tài nghiên cứu: “Đánh giá cơng tác thu hồi đất để thực hiện một số dự án
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Nha Trang” được tiến hành tại các xã, phường
có người dân bị thu hồi đất gồm phường Vĩnh Nguyên, phường Vĩnh Trường và xã
Vĩnh Thái thuộc thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa; trong thời gian từ tháng
09/2015 đến tháng 05/2016, nhằm đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cũng như khảo sát những ảnh
hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống người dân, từ đó giúp cho cơ quan quản lý
nhà nước có những giải pháp thực hiện chính sách thu hồi đất và chính sách hỗ trợ
mới, hợp lý hơn, đạt sự đồng thuận cao của nhân dân, cũng như cải thiện đời sống cho
người dân có đất bị thu hồi.

Số liệu sơ cấp được thu thập từ điều tra phỏng vấn trực tiếp 95 hộ dân có đất bị
thu hồi tại dự án Khu du lịch sinh thái đảo Hòn Một và hơn 40 hộ dân tại dự án Khu tái
định cư Đất Lành bằng bảng câu hỏi soạn sẵn, đồng thời phỏng vấn trực tiếp 10 nhà
chức trách tại địa phương với các câu hỏi mở dẫn dắt vấn đề theo hướng thu được
thông tin mong muốn. Số liệu thứ cấp được thu thập từ các văn bản về thể chế, chính
sách, các số liệu thống kê, các báo cáo liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất. Nghiên cứu sử dụng thống kê mô tả, thống kê so
sánh trong xử lý và phân tích số liệu để làm rõ tính hiệu quả của việc thu hồi đất thực
hiện 02 dự án cũng như tác động của nó đến đời sống người dân bị thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu cho thấy: Phần lớn người dân bị thu hồi đất (90% ở dự án Khu
du lịch sinh thái đảo Hòn Một và 59,7% ở dự án Khu tái định cư Đất Lành) đánh giá chính
sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà địa phương đã áp dụng là tương đối tốt. Thu nhập
và đời sống người dân sau thu hồi đất cơ bản đã có sự thay đổi tích cực, nhiều hộ gia đình
có thu nhập khá hơn (65% hộ ở Vĩnh Trường và 35,63% hộ ở Vĩnh Thái); nhiều gia đình
có nhà cửa khang trang hơn, mua sắm được các tài sản có giá trị phục vụ cho cuộc sống;
điều kiện tiếp cận cơ sở hạ tầng phúc lợi xã hội cũng dễ dàng và thuận tiện hơn. Cơ cấu
việc làm của người dân có sự chuyển đổi mạnh từ lao động nơng nghiệp sang các ngành
nghề phi nơng nghiệp, chỉ cịn 11,2% hộ (Vĩnh Nguyên, Vĩnh Trường) và 24,5% hộ (Đất
Lành, Vĩnh Thái) có số lao động tham gia vào nơng nghiệp ở

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv

mức cao. Do thiếu định hướng, khơng có dự án để chuyển đổi nghề nghiệp cho người
dân khi thu hồi đất nên tỷ lệ lao động có việc làm khơng ổn định sau thu hồi đất còn
chiếm khá cao (4,6% ở Vĩnh Nguyên, Vĩnh Trường và 16,7% ở Đất Lành, Vĩnh Thái).
Bên cạnh những mặt tích cực, thì mặt trái của quá trình thu hồi đất, tái định cư là tình
hình an ninh trật tự trên địa bàn có nhiều diễn biến phức tạp với nhiều tệ nạn xã hội gia

tăng; bên cạnh đó điều kiện mơi trường tự nhiên xung quanh các dự án trở nên ô nhiễm
hơn ảnh hưởng đến sức khỏe, đời sống của người dân xung quanh. Đồng thời kết quả
nghiên cứu cũng ghi nhận được những ý kiến của người dân xung quanh các vấn đề
bất cập trong quá trình thu hồi đất thực hiện 02 dự án như giá đất bồi thường, công tác
tái định cư cho người dân, cũng như các vấn đề về sự cơng bằng xã hội trong q trình
thực hiện 02 dự án.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC.................................................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU....................................................................................................... ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ............................................................................................................... x
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH......................................................................................................... xi
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.................................................................................. 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1.................................................................................................................................................. 4

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu................................................................................. 4
1.1.1. Khái quát về đất đai...................................................................................................................... 4
1.1.2. Thu hồi đất, Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...................................................... 6
1.1.3. Sinh kế............................................................................................................................................... 6
1.1.4. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư...................................................................................... 8
1.1.5. Những nội dung cơ bản của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...................9
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu................................................................................... 14
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất của một số nước trên thế giới.................................... 14
1.2.2. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam........................................................................ 20
1.3. Những thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện công tác GPMB.................26

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi

1.3.1. Những mặt đạt được................................................................................................................... 26
1.3.2. Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc.................................................................. 26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................................. 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................... 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................................................ 29
2.2.1 Phạm vi thời gian.......................................................................................................................... 29
2.2.2. Phạm vi không gian.................................................................................................................... 29
2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................... 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 30
2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu................................................................................................... 30
2.4.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa............................................................................. 30

2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu, tài liệu.............................................. 30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................................... 31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố Nha Trang. ............31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................................................... 31
3.1.2. Các nguồn tài nguyên................................................................................................................ 33
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................................................. 37
3.2. Tìm hiểu việc thực hiện chính sách thu hồi đất, tình hình quản lý nhà nước về đất
đai tại thành phố Nha Trang................................................................................................................ 45
3.2.1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai............................................................................................................................................... 45
3.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................................................... 45
3.2.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng........46
3.2.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.................................................................................................................................... 47
3.3. Khái quát chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB trên địa bàn thành
phố Nha Trang thị xã Cửa Lị.............................................................................................................. 47
3.2.1. Tình hình chung........................................................................................................................... 47
3.2.2. Cơng tác bồi thường, GPMB tại thành phố Nha Trang từ năm 2010 đến năm 2014
....................................................................................................................................... 48

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii

3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB và tác động của việc thu
hồi đất tại thành phố Nha Trang......................................................................................................... 49
3.3.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng vấn ..........................49
3.3.2. Khái quát 02 nhóm dự án......................................................................................................... 50
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi thu hồi đất tại thành

phố Nha Trang.......................................................................................................................................... 52
3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB đến sinh kế của các
hộ dân bị thu hồi đất............................................................................................................................... 61
3.4.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ tại 02 dự án.............................................................................................................. 62
3.4.2. Ảnh hưởng của các chính sách bồi thường, GPMB đến sinh kế của người dân 63

3.5. Đề xuất một số giải pháp............................................................................................................. 74
3.5.1. Giải pháp về chính sách............................................................................................................ 74
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện.............................................................................................. 74
3.5.3. Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi....................................... 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 78
1. Kết luận.................................................................................................................................................. 78
1.1. Về thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC......................................................... 78
1.2. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đến sinh kế
của người dân bị thu hồi đất................................................................................................................ 78
2. Kiến nghị............................................................................................................................................... 79
2.1. Kiến nghị đối với người dân....................................................................................................... 79
2.2. Kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước...................................................................................... 79
2.2.1. Đối với cấp trung ương............................................................................................................. 79
2.2.2. Đối với cấp địa phương............................................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 82

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


Chữ viết tắt
BAH
CNH
ĐTH

FAO
GCNQSDĐ
GDP
GPMB
GT
HĐBT
HĐH
HSĐC
NN
SX
TĐC
TL
TTCN
UBND
Unesco
WB

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2006 và năm 2009........................................ 50
Bảng 3.2: Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2010................................................................... 51
Bảng 3.3: Tổng hợp về đối tượng, diện tích và đơn giá bồi thường của 02 dự án..........56
Bảng 3.4: Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về đất của 02 dự án.......................................... 57
Bảng 3.5: Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối và hoa màu. . .59
Bảng 3.6: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án................................... 59
Bảng 3.7: Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân

tại 02 dự án................................................................................................................................................. 63
Bảng 3.8: Diện tích đất NN bình qn/lao động của các hộ bị thu hồi đất ở 2 dự án .. 64

Bảng 3.9: Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án............................................. 67
Bảng 3.10: Thu nhập bình quân của người dân ở 2 dự án...................................................... 67
Bảng 3.11: Ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án.................................. 68
Bảng 3.12: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án I..............................70
Bảng 3.13: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án II............................. 71
Bảng 3.14: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất................................... 73
Bảng 3.15: Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi đất...........................73

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Độ tuổi của lao động nông nghiệp bị thu hồi đất............................................... 65
Biểu đồ 3.2: Trình độ học vấn của người dân ở 2 dự án........................................................... 66
Biểu đồ 3.3: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có đất bị thu hồi ở 2 dự án......69

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


xi

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế)...................................................................... 7

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Với đặc thù đất đai mang tính chất là loại hàng hóa đặc biệt, có vị trí cố định, số
lượng khơng đổi nên việc bảo vệ, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đã và đang được
các nước trên thế giới đánh giá đúng tầm quan trọng thông qua Hiến pháp mà cụ thể là
tại Luật cũng như các văn bản dưới Luật. Gần đây văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ XI nêu rõ “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai nhằm đảm bảo
hài hịa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của nhà đầu tư, tạo
điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn đất đai cho sự phát triển; khắc phục
tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”.
Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp qui định “ Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá
nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phịng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi
đất phải công khai minh bạch và được bồi thường theo qui định của pháp luật”. Trong
những năm qua, để đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa nước ta đã và
đang nỗ lực triển khai thực hiện nhiều dự án đầu tư nhằm xây dựng, hoàn thiện cơ sở
hạ tầng làm nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tất cả những cơng
trình này địi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là
rất lớn. Để có đất cho mục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân,
theo quy định tại Điều 62, Mục 1, Chương VI của Luật đất đai 2013. Khi thu hồi đất
theo Mục 1, Chương VI của Luật đất đai 2013, Nhà nước phải bồi thường, tái định cư
cho người có đất bị thu hồi.
Như vậy, cơng tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư là
điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Việc làm này cịn có
ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống
vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số

47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định cụ thể hóa về chính sách bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng chung cho tất cả các dự án trong cả nước
hoặc cho từng dự án cụ thể với tình hình thực tế tại địa phương.
Cùng với sự phát triển của đất nước, Khánh Hòa - một tỉnh thuộc khu vực miền
Trung đang bước vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh, trong đó có sự đóng góp
phát triển của thành phố Nha Trang nói riêng. Nha Trang được Thủ tướng chính phủ
Việt Nam cơng nhận là đơ thị loại 1 vào ngày 22 tháng 4 năm 2009. Đây là một trong
các đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh của Việt Nam. Nha Trang được mệnh danh là hòn ngọc
biển Đông, Viên ngọc xanh giá trị thiên nhiên, sắc đẹp cũng như khí hậu của nó. Song
việc hiện nay đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, hiệu quả, đang phấn đấu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2

đuổi kịp, vượt qua mức trung bình cả Tỉnh. Tiếp tục xây dựng Nha Trang từng bước
trở thành một thành phố du lịch - dịch vụ; phát triển kinh tế biển; trọng tâm kinh tế - xã
hội khu vực trung tâm của Tỉnh và phấn đấu đến năm 2020, cơ bản đạt các tiêu chí của
một đơ thị loại I trực thuộc Trung Ương.
Với định hướng phát triển Kinh tế - Xã hội nêu trên thì cơng tác thu hồi giải
phóng mặt bằng, phải diễn ra liên tục, khơng tránh những vướng mắc và tồn tại. Chính
vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất diễn ra trong thời gian qua, nhằm
điều tra, tìm hiểu thực trạng, tình hình quản lý và ngun nhân gây khó khăn cản trở,
để đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng, đồng thời để đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính trên địa bàn thành
phố Nha Trang – tỉnh Khánh Hòa là việc làm rất cần thiết.
Xuất phát từ những lý do trên tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác thu hồi đất để thực hiện một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thành
phố Nha Trang”.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình quản lý, làm rõ một số vấn đề về công tác thu hồi đất để thực
hiện một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Nha Trang – tỉnh Khánh Hòa
và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải quyết tốt hơn
mối quan hệ hài hịa giữa lợi ích nhà nước và lợi ích người bị thu hồi đất.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Tìm hiểu việc thực hiện chính sách thu hồi đất, tình hình quản lý nhà nước về
đất đai tại thành phố Nha Trang.
Làm rõ các hình thức thực hiện pháp luật về thu hồi đất của một số dự án phát
triển kinh tế - xã hội tại thành phố Nha Trang.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất nhằm giải
quyết tốt hơn mối quan hệ hài hịa giữa lợi ích nhà nước và lợi ích người bị thu hồi đất
trên địa bàn thành phố Nha Trang trong thời gian tới.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ và bước đầu hồn thiện những chính sách của nhà nước và địa
phương về cơng tác thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng
khi thực hiện dự án phát triển kinh tế -xã hội.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3

1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thấy rõ thực trạng công tác thu hồi đất từ đó góp phần đưa ra những chính
sách hợp lý để hồn thiện hệ thống Luật đất đai.
Là cơ sở nghiên cứu cho các dự án khác trên địa bàn thành phố Nha Trang nói
riêng và tỉnh Khánh Hịa nói chung.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu.
1.1.1. Khái quát về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai (land)
Theo V.V Đơccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngồi của đá bị biến đổi một
cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí
hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nơng hóa Liên Xơ (cũ) - V.R Villiam
(1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể
sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [7].
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông lâm nghiệp [9].
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố
gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi
của đất do hoạt động con người [17].
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái Đất
tương đối tơi xốp do các loại đá phong hố ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc
được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, khơng khí và sinh vật lên đá mẹ
[44]. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đất [26].
Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất đai được
các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau.

Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất
(soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng. Thổ
nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển),
sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo
nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là khơng
gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [16]. Trong quản
lý nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land).

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5

1.1.1.2. Phân loại đất (land/soil classification)
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loại
đất khác nhau. Ở Việt Nam, đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đất
theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng [16].
a. Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất) mục đích nhằm xây dựng
bản đồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [16]:
•

Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

•

Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

•

Phân loại đất theo FAO - UNESCO

Ở
Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại đất
theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệ
thống phân loại đất theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất theo phương
pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại đất [7].
b.

Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)

Ở
Việt Nam, Luật đất đai đầu tiên (1987) quy định đất đai được phân làm 5 loại
theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng
và đất chưa sử dụng. Luật đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại theo
mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị,
đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [42].
Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 được vừa theo
mục đích sử dụng, lại theo địa bàn gây nên sự chồng chéo. Để khắc phục tình trạng
này, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 quy định căn cứ theo mục đích
sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN, nhóm đất phi NN, nhóm đất
chưa sử dụng [43]. Loại đất, mục đích sử dụng đất của mỗi thửa đất được xác định
theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc theo hiện trạng sử dụng đất [9].
Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên
cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, ni trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo
vệ, phát triển rừng. Nhóm đất NN được phân làm các phân nhóm gồm đất sản xuất
NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất NN khác [5], [10]
Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng khơng thuộc nhóm

đất NN. Nhóm đất phi NN bao gồm đất ở, đất chuyên dùng, đất tơn giáo tín ngưỡng,
đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sơng ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng và

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6

đất phi NN khác [5], [10]. Trong các phân nhóm của nhóm đất NN, phi NN lại được
chia thành nhiều loại đất khác nhau.
Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi
đá khơng có rừng cây [5], [10].
Như vậy, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3 loại: Đất
NN, đất phi NN và đất chưa sử dụng. Với tốc độ CNH, ĐTH ngày càng cao như hiện
nay, đất NN ln có xu hướng chuyển sang đất phi NN với diện tích lớn.
1.1.2. Thu hồi đất, Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
*
Thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai.
*
Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến hành các
bước theo đúng qui định của pháp luật nhằm mục đích lấy được mặt bằng khu đất cần
sử dụng cho các mục đích trên gọi là giải toả [29].
*
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
*

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
*
Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [29].
Đối với các dự án tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành
phân lô theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ
bị giải tỏa sau khi đã thi cơng hạ tầng cơ sở thì được gọi là TĐC tại chỗ. Việc bố trí lại
đất TĐC tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Giải toả, bồi thường và bố trí TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế
là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, chương II Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.1.3. Sinh kế
Khái niệm sinh kế có thể được hiểu và sử dụng theo nhiều cách khác nhau.
Theo một định nghĩa được chấp nhận rộng rãi thì “Sinh kế bao gồm các khả năng, các
tài sản (bao gồm cả các nguồn lực vật chất và xã hội) và các hoạt động cần thiết để

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7

kiếm sống”[45]. Một sinh kế bền vững khi nó có khả năng ứng phó và phục hồi khi bị
tác động hay có thể thúc đẩy các khả năng và tài sản ở cả thời điểm hiện tại và trong
tương lai trong khi khơng làm xói mịn nền tảng nguồn lực tự nhiên.[47], [48].
Sinh kế cũng có thể được mơ tả như tổng hợp của nguồn lực và năng lực liên
quan tới các quyết định và hoạt động của một người hoặc một nhóm người nhằm cố
gắng kiếm sống và đạt được các mục tiêu và mơ ước của mình. Tiêu chí sinh kế bền

vững gồm: an tồn lương thực, cải thiện điều kiện môi trường tự nhiên, cải thiện điều
kiện môi trường cộng đồng - xã hội, cải thiện điều kiện vật chất, được bảo vệ tránh rủi
ro và các cú sốc [27].
Sinh kế bền vững có thể được mơ tả là: Chống đỡ được với những cú sốc và áp
lực bên ngồi, khơng phụ thuộc vào các hỗ trợ từ bên ngồi, được thích nghi hố để
duy trì được sức sản xuất lâu dài của nguồn tài nguyên thiên nhiên và bền vững mà
không làm suy yếu và ảnh huởng tới các giải pháp sinh kế của những người khác.[27].
Để đảm bảo sinh kế bền vững, một cộng đồng, một hộ gia đình, một cá nhân
cần có năm tài sản ( vốn) gồm [27], [45], [46]:

Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế)
(Nguồn: [47])
Vốn tự nhiên (natural capital): Vốn tự nhiên là tất cả những nguyên vật liệu tự
nhiên để tạo dựng sinh kế như đất đai, rừng, nước và đồng cỏ. Khung sinh kế bền vững
coi đất đai là một tài sản tự nhiên rất quan trọng đối với sinh kế nơng thơn. Đất đai
đóng một vị trí quan trọng về nhiều mặt và tạo cơ sở để người nông dân tiếp cận các
loại tài sản khác và sự lựa chọn những sinh kế thay thế [47].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8

Vốn con người (human capital): Nguồn vốn con người biểu hiện gồm kỹ năng,
kiến thức, khả năng lao động và sức khoẻ của con người. Các yếu tố này giúp cho con
người có thể theo đuổi những chiến lược tìm kiếm thu nhập khác nhau và đạt những
mục tiêu sinh kế của họ. Ở mức độ gia đình, nguồn vốn con người được coi là số
lượng và chất lượng lao động hiện có. Vốn con người là một yếu tố cấu thành nên kế
sinh nhai. Nó được coi là nền tảng hay phương tiện để đạt được mục tiêu thu nhập. Cải
thiện phương thức tiếp cận với giáo dục, thông tin, công nghệ, nâng cao dinh dưỡng và

sức khoẻ sẽ góp phần làm phát triển nguồn vốn con người [47].
Vốn xã hội (social capital): Quan hệ họ hàng, bạn bè, xã hội kể cả các mối
quan hệ với cơ quan, tổ chức mà một người có thể dựa vào đó để mở rộng các giải
pháp sinh kế. Nguồn vốn xã hội được xem xét trong khung sinh kế bền vững đó là
những nguồn lực xã hội dựa trên những gì mà con người đã đặt ra để theo đuổi mục
tiêu sinh kế của mình [47].
Vốn tài chính (financial capital): Vốn tài chính biểu thị các nguồn lực tài
chính mà con người sử dụng để đạt được mục tiêu sinh kế của mình như tiền mặt từ
thu nhập hay tiền tiết kiệm có thể sử dụng làm vốn luân chuyển. Có hai nguồn vốn tài
chính chủ yếu: là vốn sẵn có và dòng tiền vào thường xuyên [47].
Vốn vật chất (physical capital): Gồm tài sản tư nhân như gia súc hay công cụ
canh tác nhằm hỗ trợ sinh kế để sản xuất hiệu quả hơn, tài sản công cộng như đường
sá, cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện...cơ sở hạ tầng là môi trường vật
chất giúp con người tiếp nhận được với nhu cầu thiết yếu của họ và đạt năng suất cao
hơn. Những yếu tố của cơ sở hạ tầng thường có ý nghĩa cho sinh kế bền vững: Vận
chuyển, nơi cư trú, cấp và thoát nước, cung cấp năng lượng và tiếp cận thông tin [47].
Những tài sản sinh kế có mối quan hệ với nhau theo nhiều cách khác nhau, là
phương tiện tạo ra sinh kế tích cực. Việc sở hữu một loại tài sản giúp người dân từ đó
có thể tạo thêm các loại tài sản khác. Ví dụ: người dân dùng tiền (nguồn vốn tài chính)
để mua sắm vật dụng sản xuất và tiêu dùng (nguồn vốn vật chất) [47].
1.1.4. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư
*

Dự án

Là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một
khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài
chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thoả mãn nhu cầu
của đối tượng mà dự án hướng đến được của chủ đầu tư.
*

Dự án đầu tư

Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những
kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9

Về mặt quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục
tiêu nhất định trong tương lai.
Theo Luật đầu tư (Luật 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005): Dự án đầu tư là tập
hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn
cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
*

Phân loại dự án đầu tư.

Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại dự án đầu tư. Tuy nhiên, các
quan điểm điều dựa trên những cơ sở, căn cứ chung như:
Quy mô đầu tư: dự án đầu tư lớn, dự án đầu tư vừa và nhỏ;
Nguồn vốn đầu tư: dự án đầu tư vốn trong nước, dự án đầu tư vốn nước ngồi,
dự án đầu tư cơng, dự án đầu tư tư nhân

Mục đích đầu tư: dự án đầu tư sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư cơng trình
cơng cộng (có kinh doanh, không kinh doanh), dự án đầu tư kinh doanh vốn…
Mục đích sử dụng đất: dự án đầu tư xây dựng khu dân cư (dự án đất ở); dự án
đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư cơng
trình phục vụ sản xuất kinh doanh (dự án sản xuất); dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng: giao thông, điện , nước, thủy lợi…; dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng cộng:
cơng viên, trường học, y tế…
Tuy nhiên, dù phân loại như thế nào thì nhìn chung tất các các dự án đều sử
dụng đất ngoại trừ dự án đầu tư kinh doanh vốn. Do đó, bất kỳ dự án nào có dự án sử
dụng đất cũng bao gồm: phần đầu tư xây dựng cơng trình và đưa cơng trình vào khai
thác sử dụng hoặc phần đầu tư xây dựng cơng trình và đầu tư trang thiết bị đưa vào
hoạt động sản xuất kinh doanh.
1.1.5. Những nội dung cơ bản của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.5.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
*
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
*
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

*
Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [29].

Đối với các dự án tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành
phân lô theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ
bị giải tỏa sau khi đã thi cơng hạ tầng cơ sở thì được gọi là TĐC tại chỗ. Việc bố trí lại
đất TĐC tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Giải toả, bồi thường và bố trí TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế
là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, chương II Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1.1.5.2. Điều kiện để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà
có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà
chưa được cấp.
2.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khơng
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3.
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11

4.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5.
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

1.1.5.3. Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
-

Người sử dụng đất.

-

Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

1.1.5.4. Thẩm quyền thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a)
Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b)

Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau
đây: a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b)
Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12

3.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1
và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy
quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
1.1.5.5. Trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1.
Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm
đếm được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến
đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại
chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu
dân cư nơi có đất thu hồi;
b)
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra,
khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
c)
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện
tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư;

d)
Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi khơng phối hợp
với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo
sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ
chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử
dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường
hợp người có đất thu hồi khơng chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức
thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a)
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13

có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình
thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm
yết cơng khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện
Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện

những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng
hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến
không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với
trường hợp cịn có ý kiến khơng đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
hồn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
b)
Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3.
Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a)
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết
định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong
cùng một ngày;
b)
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối
hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ
trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường,
hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã
thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
c)
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
d)

Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không
chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14

bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi
đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
4.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản
lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất của một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc

Ở
Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu
tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu
vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Theo quy
định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ
mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phịng, an

ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào
mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ
chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm
quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất
khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra
quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu
tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào
sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do
người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải
nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp
luật đất đai Trung Quốc cịn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu
hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất
nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm