Luận văn thạc sĩ đánh giá hoạt động của mô hình một cửa trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại địa bàn thành phố quảng ngãi

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

HUNH PHỈÅNG

ÂẠNH GIẠ HOẢT ĩNG CUA M HầNH MĩT CặA
TRONG VIC GIAI QUYT CAẽC TH TỦC HNH CHÊNH
LIÃN QUAN ÂÃÚN ÂÁÚT ÂAI TẢI ÂËA BN THNH PHÄÚ
QUNG NGI

LÛN VÀN THẢC SÉ KHOA HC NÄNG NGHIP
Chuyón ngaỡnh: Quaớn lyù õỏỳt õai
Maợ sọỳ: 60.85.01.03
NGặèI HặẽNG DN KHOA HOÜC
PGS.TS. HÄÖ KIÃÛT

HUẾ - 2015

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và
tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Huỳnh Phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành khóa học và đề tài nghiên cứu tôi đã nhận
được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, q báu của q Thầy,
Cơ trong Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa Tài nguyên đất và
Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau đại học – Trường
Đại học Nơng lâm Huế. Xin gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn
chân thành và tình cảm q mến nhất.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt, người
hướng dẫn khoa học, Thầy đã nhiệt tình hướng dẫn tơi trong
suốt q trình thực hiện và hồn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất
đai thuộc Sở TN&MT, Phòng TN&MT thành phố Quảng Ngãi,
Chi cục Thống kê thành phố, công chức địa chính các xã,
phường thuộc thành phố Quảng Ngãi, các hộ gia đình, cá nhân
thuộc nhóm hộ điều tra trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã
giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thiện đề tài này.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và
đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tơi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
TP.Quảng Ngãi, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Huỳnh Phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................................................................. I
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................................... II
MỤC LỤC........................................................................................................................................................ III
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................................... VII
DANH MỤC BẢNG BIỂU.................................................................................................................... VIII
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ......................................................................................................... IX
MỞ ĐẦU............................................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài..................................................................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................................ 5
1.1. Cải cách thủ tục hành chính và sự cần thiết phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành
chính...................................................................................................................................................................... 5
1.1.1. Các khái niệm về thủ tục hành chính............................................................................................ 5
1.1.2. Nguyên tắc xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính.......................................................... 6
1.1.3. Sự cần thiết phải tiếp tục đẩy mạnh thủ tục hành chính........................................................ 7
1.2. Cơ chế một cửa......................................................................................................................................... 7

1.2.1. Khái niệm................................................................................................................................................ 7
1.2.2. Nguyên tắc thực hiện cơ chế “Một cửa”..................................................................................... 8
1.2.3. Phạm vi và quy trình thực hiện cơ chế “Một cửa”.................................................................. 9
1.3. Tổng quan về vấn đề đăng ký đất đai............................................................................................ 10
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản....................................................................................................... 10
1.3.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản...................................................................... 11
1.3.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam....................................................... 12
1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất........................................................................................ 16
1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSD đất............................................. 16
1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSD đất................................................................ 19
1.5. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước........................................... 22

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv
1.5.1. Trung Quốc.......................................................................................................................................... 22
1.5.2. Australia: Đăng ký quyền theo hệ thống Toren...................................................................... 25
1.5.3. Cộng hòa pháp.................................................................................................................................... 26
CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................................................................................ 28
2.1. Mục tiêu cụ thể....................................................................................................................................... 28
2.2. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................................................... 28
2.3. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................................................. 28
2.3.1. Phạm vi thời gian............................................................................................................................... 28
2.3.2. Phạm vi không gian.......................................................................................................................... 28
2.3.3. Phạm vi nội dung:.............................................................................................................................. 28
2.4. Nội dung nghiên cứu............................................................................................................................ 29
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Quảng Ngãi....................................... 29
2.4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của

thành phố Quảng Ngãi................................................................................................................................. 29
2.4.3. Thực trạng hoạt động của mơ hình “Một cửa hiện đại” thành phố Quảng Ngãi.......29
2.4.4. Đánh giá hoạt động của mơ hình “Một cửa hiện đại” liên quan đến thủ tục hành
chính về đất đai............................................................................................................................................... 29
2.4.5. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của “Một cửa hiện đại” thành phố
Quảng Ngãi....................................................................................................................................................... 29
2.4.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của “Một cửa hiện đại”.............29
2.5. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................................................... 29
2.5.1. Phương pháp điều tra....................................................................................................................... 29
2.5.2. Phương pháp so sánh........................................................................................................................ 30
2.5.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu...................................................................... 30
2.5.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan....................................................................... 30
2.5.5. Phương pháp chuyên gia................................................................................................................. 31
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................................... 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Quảng Ngãi........................................... 32
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên.......................................................................................................... 32

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................................................................ 35
3.2. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................................................... 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................................................... 41
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai................................................................................................................ 46
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của mơ hình “Một cửa” thành phố Quảng Ngãi.........53
3.3.1. Tổ chức bộ máy của mô hình “Một cửa” thành phố Quảng Ngãi................................... 53
3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi. . .61
3.3.3. Kết quả thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.............................................. 65
3.4. Đánh giá hoạt động của mơ hình “Một cửa hiện đại” liên quan đến thủ tục hành

chính về đất đai............................................................................................................................................... 82
3.4.1. Mức độ cơng khai thủ tục hành chính........................................................................................ 83
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính............................................................................. 84
3.4.3. Đánh giá thái độ tiếp nhận và trả hồ sơ..................................................................................... 85
3.4.4. Các khoản lệ phí phải đóng............................................................................................................ 88
3.5. Ngun nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của mô hình “Một cửa” và VPĐKĐ
thành phố Quảng Ngãi................................................................................................................................. 89
3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai.......................................................................................................... 89
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ....................................................................................................................... 91
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động............................................................................................................. 92
3.5.4. Đối tượng giải quyết......................................................................................................................... 92
3.6. Đề xuất một số giải pháp.................................................................................................................... 93
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật............................................................................................... 93
3.6.2. Giải pháp về tổ chức......................................................................................................................... 93
3.6.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ................................................................................................. 94
3.6.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật............................................................................. 94
3.6.5. Giải pháp về nhân lực...................................................................................................................... 94
3.6.6. Giải pháp về cơ chế........................................................................................................................... 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................................... 96
1. Kết luận......................................................................................................................................................... 96
2. Kiến nghị...................................................................................................................................................... 97

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................................ 100
PHỤ LỤC....................................................................................................................................................... 103

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

CÓ NGHĨA LÀ

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKĐĐCN

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

TSKGLVĐ

Tài sản khác gắn liền với đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKTC

Đăng ký thế chấp

CĐCL

Cấp đổi, cấp lại

CQSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất

CLBĐ

Chỉnh lý biến động

CMĐKXP

Chuyển mục đích khơng xin phép

CMĐCXP

Chuyển mục đích có xin phép

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố năm 2014.......................... 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố năm 2014..................43
Bảng 3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố năm 2014......................................... 45

Bảng 3.4. Số lượng nhân sự tại Bộ phận “Một cửa hiện đại”................................................. 57
Bảng 3.5. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (theo
Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 của UBND tỉnh Quảng
Ngãi)....................................................................................................................................... 62
Bảng 3.6. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (theo Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)................................. 64
Bảng 3.7. Tình hình cấp GCN của thành phố Quảng Ngãi từ năm 2010 - 31/3/2014 .. 66
Bảng 3.8. Tình hình cấp GCN của thành phố từ ngày 31/3/2014 – 31/12/2014.............67
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng ký
thế chấp và xóa thế chấp................................................................................................. 71
Bảng 3.10. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Quảng Ngãi........................73
Bảng 3.11. Tình hình thành lập hồ sơ địa chính của thành phố Quảng Ngãi (theo Chỉ
thị 299/TTg của Chính phủ).......................................................................................... 76
Bảng 3.12. Tình hình thành lập hồ sơ địa chính của thành phố sau năm 1993................78
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho chi cục thuế thành phố
từ năm 2010 - 2014........................................................................................................... 80
Bảng 3.14. Kết quả cung cấp thông tin cho tổ chức, cá nhân................................................. 81
Bảng 3.15. Mức độ công khai thủ tục hành chính....................................................................... 83
Bảng 3.16. Đánh giá tiến độ giải quyết thủ tục hành chính..................................................... 83
Bảng 3.17. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ................................................................................ 86
Bảng 3.18. Đánh giá mức độ hướng dẫn làm hồ sơ khi giải quyết các thủ tục hành
chính....................................................................................................................................... 87
Bảng 3.19. Các khoản thu phí và lệ phí phải đóng..................................................................... 88

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1. Mơ hình tổ chức và quy trình giải quyết theo cơ chế “một cửa”.........................611
Hình 3.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu...................................................................................................... 32
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi...................................................... 35
Hình 3.3. Cơ cấu ngành nghề thành phố Quảng Ngãi năm 2014................................................. 37
Hình 3.4. Cơ cấu đất đai năm 2014 của thành phố Quảng Ngãi.................................................. 41
Hình 3.5. Trụ sở của Bộ phận Một cửa UBND thành phố Quảng Ngãi.................................. 55
Hình 3.6. Người dân đến giao dịch tại Bộ phận Một cửa hiện đại.............................................. 55
Hình 3.7. Người dân thực hiện thủ tục tại Bộ phận “Một cửa hiện đại”................................... 56

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1
MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần
đây tình hình khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về giải quyết các thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp tính chất, mức độ, nhất là
các vùng đơ thị hóa mạnh mẽ. Các thủ tục hành chính phổ biến là cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất;
chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất; tách thửa đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; khiếu nại, tố cáo về quyết định hành chính và hành vi hành
chính trong q trình thực hiện các thủ tục...có thể liệt kê rất nguyên nhân dẫn đến
như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót; các trình tự, thủ tục ban hành chồng chéo
lẫn nhau; vấn đề tham nhũng, nhũng nhiễu, nhiêu khê đối với một số cán bộ, công
chức, viên chức; đất đai từ chổ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có
giá trị cao, thậm chí nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến cao.

Với mục đích thủ tục hành chính đơn giản, cơng khai và minh bạch nhằm đáp
ứng yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số
38/CP ngày 04-5-1994 về cải cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết
cơng việc của công dân và tổ chức. Tiếp đến, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một
loạt các quy định về cải cách thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý cơ bản cho việc
triển khai thực hiện cải cách thủ tục hành chính như Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg
với Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001-2010; Quyết
định số 181/2003/QĐ-TTg về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại cơ
quan nhà nước ở địa phương và gần đây nhất là Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg về
Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa”, cơ chế “một cửa liên thông” tại cơ
quan hành chính nhà nước tại địa phương.
Tuy nhiên, trong q trình hồn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhà nước đã
cố gắng hoàn thiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo hướng nhanh
gọn, để ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai
ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, như Luật đất đai năm 2003 qui định
trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ theo hướng “Một cửa” tại VPĐKQSD đất thuộc
Phịng Tài ngun và Mơi trường hoặc UBND cấp xã, nhưng trong q trình thực hiện
vẫn khơng đáp ứng được yêu cầu giải quyết các thủ tục hành chính theo qui trình đã
đưa ra. Nhằm đảm bảo chất lượng thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất chung, ngày 17/4/2012 Chính phủ ban
hành Quyết định số 477/QĐ-TTg phê duyệt Đề án thí điểm kiện tồn Văn phịng đăng
ký quyền sử dụng đất từ hai cấp thành một cấp và mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2
trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại 04 tỉnh Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng,
Đồng Nai. Qua kết quả thử nghiệm 2 năm đã thể hiện nhiều ưu điểm nổi bật của mơ
hình Văn phịng đăng ký một cấp so với trước đây, cụ thể là hoạt động đăng ký, cấp

giấy chứng nhận đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, có tính chun
nghiệp hơn.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung
ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được
thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường và
ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phịng Tài ngun và Mơi trường; tổ
chức dịch vụ cơng về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ (Điều 24). Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá
trị pháp lý như nhau” (Điều 95).
Có thể khẳng định rằng, sự hình thành hệ thống Văn phịng đăng ký đất đai một
cấp thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường có các Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh
cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”,
“một cửa liên thơng” đã đổi mới và nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian
và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả góp phần nâng cao hiệu
lực quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, từ khi được thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai vẫn còn nhiều bất cập và lúng túng mà nguyên nhân chủ yếu là chưa có văn bản
của Trung ương và UBND tỉnh hướng dẫn cụ thể về cơ cấu tổ chức và hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai, dẫn đến việc thực hiện các các thủ tục về đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động không đảm bảo thời gian qui định, dẫn đến
phát sinh tố cáo, khiếu nại, khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi hành chính
của cán bộ, cơng chức, viên chức và đặc biệt làm giảm lòng tin của người dân đối với
đường lối, chính sách, pháp luật của nhà nước.
Thành phố Quảng Ngãi là Trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh Quảng
Ngãi với 10 xã, phường, từ ngày 1/7/2014 đã sáp nhập thêm 13 xã là khu vực kinh tế
phát triển với nhiều ngành nghề đa dạng, với hệ thống đường giao thông Quốc lộ 1A
và đường sắt Bắc - Nam chạy qua là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh, liên kết
thành phố với các huyện trong tỉnh và thành phố khác trong cả nước.

Bộ phận “Một cửa hiện đại” và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được
hình thành là một mốc son quan trọng, đánh dấu q trình cơng khai, minh bạch các
thủ tục hành chính và đảm bảo quyền lợi của hộ gia đình cá nhân trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3
đất, chuyển quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất ... Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện vẫn tồn tại những khó khăn nhất định như các thủ tục hành
chính giải quyết khơng đúng thời gian qui định, gây phiền hà, bức xúc trong dư luận xã
hội. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các qui định của pháp luật đất đai;
trình tự, thủ tục giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai; thực trạng hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất qua những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất
những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai và hồn thiện
thủ tục hành chính về đất đai theo hướng “Một cửa” hiện đại nhằm nâng cao hiệu quả
công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh thành phố Quảng Ngãi nói riêng nhằm tạo niềm tin của nhân dân đối với đường
lối, chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thời đảm bảo sự phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố Quảng Ngãi.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của giảng viên
PGS.TS Hồ Kiệt, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hoạt động của mơ hình
một cửa trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại địa
bàn thành phố Quảng Ngãi”.
2.

Mục đích của đề tài

Phân tích, đánh giá thực trạng giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực

đất đai theo mơ hình “Một cửa’ đang vận hành tại UBND thành phố Quảng Ngãi, qua
đó đề xuất các giải pháp hồn thiện pháp luật đất đai và cải cách thủ tục hành chính
theo cơ chế “Một cửa” phục vụ quản lý và điều hành hoạt động mơ hình đăng ký đất
đai ở địa phương hiện nay.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần tạo cơ sở lý luận trong nghiên cứu cải cách các thủ tục hành
chính và mơ hình “Một cửa” trong lĩnh vực đất đai.
Làm tài liệu tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật
trong q trình xây dựng, hồn thiện pháp luật đất đai nói chung và cải cách thủ tục
hành chính nói riêng ở nước ta.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Làm cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trong việc cải cách các thủ tục
hành chính về đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của hộ gia đình, cá nhân.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4
Làm một tài liệu hữu ích cho cơ quan chuyên mơn có giải pháp tốt hơn trong
vấn đề giải quyết thủ tục hành chính và ổn định tình hình chính trị - xã hội trên địa bàn
thành phố Quảng Ngãi.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh thành phố Quảng Ngãi thấy được những mặc làm tốt để phát huy và khắc phục
mặt còn hạn chế.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

5
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cải cách thủ tục hành chính và sự cần thiết phải đẩy mạnh cải cách thủ tục
hành chính
1.1.1. Các khái niệm về thủ tục hành chính
Trong hoạt động quản lý nói chung và trong hoạt động của cơ quan nhà nước nói
riêng, để giải quyết được bất cứ cơng việc nào cũng đều cần có những thủ tục phù hợp,
theo quan niệm chung cho rằng: Thủ tục có nghĩa là phương thức, cách thức giải quyết
cơng việc theo một trình tự nhất định, một thể lệ thống nhất [11.Tr 5]. Cũng có thể
hiểu thủ tục là những quy tắc, chế độ, phép tắc hay quy định để giải quyết công việc.
Hoạt động quản lý Nhà nước cần phải tuân theo những quy tắc pháp lý, quy định
và trình tự, thủ tục, cách thức khi sử dụng thẩm quyền của từng cơ quan để giải quyết
cơng việc. Thủ tục hành chính là một loại thủ tục gắn với hoạt động của cơ quan hành
chính Nhà nước. Có rất nhiều quan niệm khác nhau về thủ tục hành chính dựa trên
những góc nhìn khác nhau, nhưng có thể hiểu một cách chung nhất: “Thủ tục hành
chính là một loại quy phạm pháp luật quy định trình tự về thời gian, về khơng gian khi
thực hiện một thẩm quyền nhất định của bộ máy nhà nước, là cách thức giải quyết
công việc của các cơ quan hành chính nhà nước trong mối quan hệ với các cơ quan, tổ
chức và cá nhân công dân” [11.Tr 6 ].
Thủ tục hành chính là bộ phận cơ bản của thể chế hành chính Nhà nước, là cơng
cụ của cơ quan hành chính Nhà nước được sử dụng để giải quyết công việc cho công
dân, tổ chức, là cơ sở để xác định tính hợp pháp của quá trình thực hiện. Do vậy, thủ
tục hành chính đơn giản, thuận tiện, cơng khai và dân chủ sẽ góp phần tăng cường hiệu
lực, hiệu quả hoạt động của bộ máy hành chính Nhà nước, rút ngắn khoảng cách giữa
Nhà nước và nhân dân, củng cố sức mạnh Nhà nước, lòng tin của nhân dân và góp
phần phát triển kinh tế - xã hội.
Cải cách thủ tục hành chính là một bộ phận của cải cách thể chế hành chính Nhà
nước, nhằm xây dựng và thực thi thủ tục hành chính theo những chuẩn mực nhất định.
Đơn giản, gọn nhẹ, vận hành nhịp nhàng; hoạt động theo đúng quy trình, quy phạm
thích ứng với từng loại đối tượng, từng loại cơng việc, phù hợp với điều kiện thực tế

và đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cải cách
thủ tục hành chính thực chất là cải cách trình tự, thủ tục thực hiện thẩm quyền hành
chính trong mối liên hệ tới quyền và nghĩa vụ của công dân, tổ chức và trong nội bộ cơ
quan hành chính Nhà nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6
Mục tiêu và yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính là phải đạt được sự chuyển
biến căn bản trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc của công dân, tổ chức. Cụ
thể là phải phát hiện và xóa bỏ những thủ tục hành chính thiếu tính đồng bộ, chồng
chéo, rườm rà, phức tạp đã và đang gây trở ngại trong việc tiếp nhận và xử lý công
việc giữa cơ quan nhà nước với nhau và giữa cơ quan nhà nước với tổ chức, công dân;
xây dựng và thực hiện các thủ tục hành chính giải quyết công việc đơn giản, rõ ràng,
thống nhất, đúng pháp luật và công khai; vừa tạo thuận tiện cho cá nhân, tổ chức có
u cầu giải quyết cơng việc; vừa có tác dụng ngăn chặn cửa quyền, sách nhiễu, tham
nhũng của một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước; đồng thời đảm bảo được trách
nhiệm quản lý Nhà nước, giữ vững được kỷ cương, pháp luật.
1.1.2. Nguyên tắc xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính
Nguyên tắc xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính là những nguyên lý,
những tư tưởng chỉ đạo cơ bản, có tính chất xuất phát điểm thể hiện tính tồn diện, tính
linh hoạt và có ý nghĩa bao trùm quyết định nội dung và hiệu quả của việc xây dựng và
thực hiện thủ tục hành chính.
Hiện nay, trong chỉ đạo cải cách nền hành chính nhà nước ở nước ta, cải cách
thủ tục hành chính được coi là khâu đột phá với mục tiêu đặt ra là nhanh chóng khắc
phục những khâu yếu kém, những khuyết điểm của quá trình điều hành trong các cơ
quan liên quan trực tiếp đến đời sống và hoạt động của tổ chức, công dân, nhất là trong
giai đoạn hội nhập và theo xu thế tồn cầu hóa như trong giai đoạn hiện nay. Để đảm
bảo đạt được những mục tiêu trên thì cần phải kịp thời xây dựng và hoàn thiện hệ

thống pháp luật, nhất là hệ thống thủ tục hành chính, cần phải được xây dựng sao cho
phù hợp với thực tế và nhu cầu phát triển khách quan kinh tế - xã hội của đất nước,
nhưng vẫn đảm bảo được yêu cầu quản lý Nhà nước, đồng thời tạo được mơi trường
pháp lý thơng thống thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Qua nghiên cứu, các nhà
nghiên cứu đã thừa nhận việc xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính cần phải tuân
thủ một số nguyên tắc sau:
1.1.2.1. Nguyên tắc xây dựng thủ tục hành chính
Nguyên tắc phù hợp với Pháp chế Xã hội chủ nghĩa, phù hợp với luật pháp
hiện hành của Nhà nước ta, có tính hệ thống nhằm đạt được một công cụ quản lý hữu
hiệu cho bộ máy Nhà nước.
Nguyên tắc phù hợp với thực tế, phù hợp với nhu cầu khách quan của sự phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Nguyên tắc thủ tục hành chính phải đơn giản, dễ hiểu, cơng khai và thuận lợi
cho việc thực hiện.
-

Nguyên tắc đảm bảo tính hệ thống.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
1.1.2.2. Nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính
Thủ tục hành chính được thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc được ghi nhận
trong Hiến pháp, Luật và các văn bản pháp quy. Các nguyên tắc đó bao gồm:
Chỉ có cơ quan Nhà nước do pháp luật quy định mới được thực hiện các thủ
tục hành chính nhất định và phải thực hiện đúng trình tự với những phương tiện, biện
pháp và hình thức được pháp luật cho phép.
Khi thực hiện thủ tục hành chính phải đảm bảo chính xác, khách quan, cơng
minh.

-

Thủ tục hành chính được thực hiện cơng khai.

-

Các bên tham gia thủ tục hành chính bình đẳng trước pháp luật.

-

Thủ tục hành chính được thực hiện đơn giản, tiết kiệm.

Những nguyên tắc trên đây có liên quan chặt chẽ với nhau trong một thể thống
nhất để đảm bảo tính hữu hiệu, hiệu quả trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với
nhau và giữa cơ quan nhà nước với tổ chức công dân trong việc phối kết hợp giải
quyết công việc của tổ chức, cá nhân. Như vậy, để cải cách thủ tục hành chính đạt hiệu
quả cao là khâu đột phá của cải cách nền hành chính quốc gia thì thủ tục hành chính
phải đảm bảo xây dựng và thực hiện theo các nguyên tắc trên.
1.1.3. Sự cần thiết phải tiếp tục đẩy mạnh thủ tục hành chính
Trước hết, xuất phát từ vai trị của thủ tục hành chính đối với Nhà nước và Nhân
dân. Thủ tục hành chính có một ý nghĩa to lớn trong việc thực hiện các lợi ích xã hội,
nó đảm bảo kết hợp hài hịa lợi ích cá nhân, tập thể và Nhà nước cũng như quyền ưu
tiên các lợi ích. Nếu bỏ qua thủ tục hành chính thì trong nhiều trường hợp quyết định
hành chính có thể bị vơ hiệu hóa. Với vai trị là một bộ phận quan trọng của thể chế
hành chính, là một trong những mục tiêu mà cải cách hành chính nhà nước đặt ra trong
chương trình cải cách tổng thể hành chính Nhà nước. Thủ tục hành chính là cơng cụ để
cơ quan hành chính nhà nước thực hiện chức năng, thẩm quyền, trách nhiệm. Tùy vào
sự phát triển kinh tế xã hội của từng thời kỳ mà thủ tục hành chính phải thích ứng kịp
thời phục vụ hoạt động quản lý.
1.2. Cơ chế một cửa

1.2.1. Khái niệm
Yêu cầu chung của cải cách thủ tục hành chính là giảm bớt thủ tục hành chính
rườm rà và phức tạp, chồng chéo dễ bị lợi dụng để tham nhũng, gây khó khăn và cản
trở việc giải quyết công việc chung, làm ảnh hưởng đến quan hệ giữa Nhà nước với
các tổ chức, công dân [4. Tr 1]. Cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” là một giải
pháp đổi mới về phương thức làm việc của cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
các cấp, nhằm tạo chuyển biến cơ bản trong quan hệ giữa cơ quan hành chính nhà
nước với các tổ chức, cơng dân.
Nhận rõ mục đích, ý nghĩa và tầm quan trọng của cơng tác cải cách thủ tục hành
chính, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 38/CP ngày 4-5-1994 về cải cách một
bước thủ tục hành chính mà mục tiêu quan trọng là hướng đến việc giải quyết tốt hơn
các công việc của công dân, tổ chức, đặc biệt là cộng đồng doanh nghiệp. Thực hiện
Nghị quyết 38/CP của Chính phủ, cơ chế “Một cửa” đã ra đời và được thí điểm rộng
rãi trên cả nước. “Cơ chế “một cửa” là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, cá
nhân bao gồm cả tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của một
cơ quan hành chính nhà nước, từ hướng dẫn, tiếp nhận giấy tờ, hồ sơ, giải quyết đến
trả kết quả được thực hiện tại một đầu mối duy nhất là Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của cơ quan hành chính nhà nước đó” [8. Tr 1]. Việc cải cách theo hướng đơn
giản hóa thủ tục hành chính gắn với việc thực hiện cơ chế “Một cửa”, được triển khai
mạnh trong quá trình thực hiện Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước
giai đoạn 2001–2010. Theo chủ trương đó, Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 4-92003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa”
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương ra đời, đã tạo ra một cách thức giải
quyết công việc hiệu quả cho công dân, tổ chức, đã thể chế hóa mối quan hệ giữa
chính quyền và công dân thông qua việc thực hiện cơ chế “Một cửa”.
Nếu việc thực hiện cơ chế “một cửa” tạo nên đột phá đầu tiên trong cải cách thủ

tục hành chính trong những năm qua thì bước đột phá tiếp theo là thực hiện cơ chế
“Một cửa liên thông”, theo Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22-6-2007 của Thủ
tướng Chính phủ, ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa”, “Một cửa liên thơng”
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Quyết định này đã quy định nhiều nội
dung mới, có tính hồn thiện hơn nhằm thay đổi phương thức làm việc của cơ quan
hành chính nhà nước các cấp ở địa phương, giảm phiền hà, nâng cao hiệu lực, hiệu quả
quản lý nhà nước, đem lại lợi ích cho người dân và doanh nghiệp. “Một cửa liên
thông” là một hình thức của cơ chế “Một cửa” ở một mức độ phát triển cao hơn. Thực
chất, “Cơ chế “một cửa” liên thông” là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, cá
nhân thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của nhiều cơ quan hành chính nhà nước cùng
cấp hoặc giữa các cấp hành chính từ hướng dẫn, tiếp nhận giấy tờ, hồ sơ giải quyết
đến trả kết quả được thực hiện tại một đầu mối là bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
của một cơ quan hành chính nhà nước” [8. Tr 1].
1.2.2. Nguyên tắc thực hiện cơ chế “Một cửa”
Việc tuân thủ các nguyên tắc này khi thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo
cơ chế “Một cửa” là rất cần thiết và không thể thiếu nhằm đảm bảo thống nhất, chính
xác và hiệu quả cơ chế “Một cửa” tại tất cả các cơ quan hành chính nhà nước. Các
nguyên tắc [8. Tr 1] đó là:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
Thứ nhất, thủ tục hành chính đơn giản, rõ ràng, đúng pháp luật.
Thứ hai, công khai các thủ tục hành chính, mức thu phí, lệ phí, giấy tờ, hồ sơ và
thời gian giải quyết công việc của tổ chức, cá nhân.
Thứ ba, Nhận yêu cầu và trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.
Thứ tư, Bảo đảm giải quyết cơng việc nhanh chóng, thuận tiện cho tổ chức, cá nhân.
Thứ năm, Đảm bảo sự phối hợp giải quyết công việc giữa các bộ phận, cơ quan
hành chính nhà nước để giải quyết cơng việc của tổ chức, cá nhân.

1.2.3. Phạm vi và quy trình thực hiện cơ chế “Một cửa”
Cơ chế “Một cửa” được áp dụng đối với các cơ quan quy định tại khoản 1 Điều
3 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg, ngày 22-6-2007 của
Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ các quy định của
pháp luật và tình hình thực tế của địa phương quyết định những loại công việc thực
hiện theo cơ chế “Một cửa”, “Một cửa liên thông” để giải quyết một số lĩnh vực công
việc liên quan trực tiếp tới tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật cùng thuộc
trách nhiệm, thẩm quyền của nhiều cơ quan hành chính nhà nước.
*

Quy trình giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa [8. Tr 5]

Tổ chức, cá nhân có u cầu giải quyết cơng việc được quy định áp dụng cơ
chế “Một cửa”, “Một cửa liên thông” liên hệ, nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của một cơ quan hành chính nhà nước theo quy định.
CB, CC làm việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm xem xét
hồ sơ của tổ chức, cá nhân:
+
Trường hợp yêu cầu của tổ chức, cá nhân khơng thuộc thẩm quyền giải quyết
thì hướng dẫn để tổ chức, cá nhân đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết;
+
Trường hợp hồ sơ chưa đúng, chưa đủ theo quy định thì hướng dẫn cụ thể một
lần, đầy đủ để tổ chức, cá nhân bổ sung, hoàn chỉnh.
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả căn cứ vào tính chất cơng việc có trách nhiệm
xem xét, xử lý theo quy trình sau:
+

Trình lãnh đạo trực tiếp để giải quyết theo trách nhiệm thẩm quyền;

+

Trực tiếp liên hệ với các cơ quan liên quan để giải quyết hồ sơ. Các cơ quan
liên quan có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, giải quyết theo thẩm quyền, đúng thời gian
quy định;
Nhận kết quả, trả lại cho tổ chức, cá nhân, thu phí, lệ phí theo quy định của
pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10
1.3. Tổng quan về vấn đề đăng ký đất đai
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Các
quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này thể hiện rõ:
Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký
đất đai;
Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ
liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.3.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
-

Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+

Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;

+
Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu
nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+

Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+

Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+

Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;

+

Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

-

Lợi ích đối với cơng dân:

+

Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+

Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+

Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [30].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
1.3.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa
đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất
đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản
lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có
các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn
và với một chi phí thấp.
1.3.2.2. Ngun tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
-

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

-

Nguyên tắc đồng thuận;

-

Nguyên tắc công khai;

-

Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn giản, bất biến về pháp lý [30].
1.3.2.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ
với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định
nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống
đăng ký [14].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không
được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các thơng tin đăng
ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo
sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô tả
thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số
nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký
2

để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính
được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [30]
1.3.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a)

Đăng ký văn tự giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao
dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung
quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không
đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp
đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha
và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên
như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ
thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch

điển hình đã được cải tiến và tự động hố để nâng cao độ an tồn pháp lý và hiệu quả
hoạt động. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [30]
b) Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [30].
1.3.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam
1.3.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nơng
nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13
1.3.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993
Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng
đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban
nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ
sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng
vào sổ địa chính” [19].
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển

biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai
theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.3.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến 2003
a)

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước cịn cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất [20].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp
luật thừa nhận là loại hàng hố nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động,
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là
khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp
pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b)
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

14
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
a)
Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng
ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất” [21].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử
dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp
pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định của
pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động.
Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong q trình sử dụng
do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử
dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa
vụ’’ [21].
1.3.3.5. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay
+
Trên cơ sở kế thừa Luật đất đai năm 2003, nhằm khắc phục những hạn chế,

bất cập Luật đất đai năm 2013 ra đời, tại Điều 95 quy định: Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bao
gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
-

Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.

-

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
-

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.

-

Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi như:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
-

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

-

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

-

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

-

Chuyển mục đích sử dụng đất;

-

Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;

Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
-

Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

-

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm