(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện sơn tịnh, tỉnh quảng ngãi

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và
tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.

Tác giả Luận văn

Vy Hồng Tin

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

Lời Cảm Ơn
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu,
ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp
quý báu của nhiều cá nhân, đơn vị và tập thể đã tạo
điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn.
Luận văn này được hoàn thành dưới sự hướng dẫn
tận tình và chu đáo của PGS.TS. Nguyễn Minh Hiếu.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc
đến Thầy, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ,
động viên tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ
của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường

cùng các Thầy, Cô giáo Khoa Tài Nguyên và Môi
trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện đề tài nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND
huyện Sơn Tịnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Sơn Tịnh, Chi cục Thống kê, Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Sơn Tịnh, UBND xã Tịnh Phong,
UBND xã Tịnh Hà cùng các Thôn trưởng, trưởng xóm và
bà con nhân dân tại 2 địa phương đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn này.
Tôi xin gởi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và
đồng nghiệp đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi
trong q trình thực hiện đề tài nghiên cứu.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Huế, ngày 25 tháng 6

năm 2015
Tác
giả

luận văn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

Vy Hồng Tin

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất4
1.1.2. Đặc điểm của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng .............................. 4
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................................................ 6
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội .......................................................................... 9
1.2. Cơ sở thực tiễn về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, h ỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................. 11
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư của
các tổ chức tài trợ (WB và ADB) .................................................................. 11
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải tỏa và bố trí tái định cư của một số quốc gia
trên thế giới .................................................................................................. 12
1.2.3. Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của Việt
Nam qua các thời kỳ ..................................................................................... 17
1.2.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................... 22
Chương 2. MỤC TIÊU, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 24
2.1. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể ................................................................... 24
2.2. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu ............................................................... 24
2.2.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 24
2.2.2. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................... 24

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................... 25
2.4.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra (số liệu sơ cấp) .. 25
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ..................................................................... 27
2.4.4. Phương pháp bản đồ ............................................................................ 27
2.4.5. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu, tài liệu ................................... 27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 28
3.1. Khái quát về địa điểm nghiên cứu .......................................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Sơn Tịnh ................... 31
3.1.3. Lợi thế của huyện Sơn Tịnh trong q trình cơng nghiệp hóa .............. 33
3.1.4. Khái qt thực trạng cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa
bàn huyện Sơn Tịnh ...................................................................................... 34
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và biến động đất đai trên đị a bàn huyện
Sơn Tịnh ....................................................................................................... 36
3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Sơn Tịnh ................ 36
3.2.2. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Sơn Tịnh .................... 43
3.3. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái định cư áp dụng ở 2 dự án là Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ

Vsip Quảng Ngãi (giai đoạn 1A) và Đường Cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi
(đoạn qua xã Tịnh Hà) .................................................................................. 47
3.3.1. Các văn bản, chính sách liên quan đến cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án .................................................... 47
3.3.2. Xác định đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường tại 2
dự án nghiên cứu .......................................................................................... 48
3.3.3. Khái quát chung về 2 dự án nghiên cứu ............................................... 51
3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện tại 2 dự án................................................. 54
3.3.5. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án ....... 54
3.3.6. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án .......... 63
3.3.7. Sơ lược về kết quả đều tra, phỏng vấn tại 2 dự án ................................ 65

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
3.4. Ảnh hưởng của các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đời
sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi ở 2 dự án trên .................... 69
3.4.1. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ ....................................... 69
3.4.2. Tác động đến thu nhập, đời sống và việc làm của các hộ dân ............... 71
3.5. Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Sơn Tịnh ................................................................. 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77
1. Kết luận .................................................................................................... 77
2. Kiến nghị .................................................................................................. 77
2.1. Kiến nghị đối với người dân ................................................................... 77
2.2. Kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước ...................................................... 78
2.2.1. Đối với tỉnh Quảng Ngãi ..................................................................... 78
2.2.2. Đối với huyện Sơn Tịnh, UBND xã Tịnh Phong và UBND xã Tịnh Hà 79
2.2.3. Đối với các nhà đầu tư dự án ............................................................... 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 82
PHỤ LỤC .................................................................................................... 86

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii
MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

STT

Ký hiệu

1

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

CP

Chính phủ

3

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hố - hiện đại hố

4

đ

Đồng

5

GTSX

Giá trị sản xuất

6

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

HSĐC

Hồ sơ địa chính

8

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

9

KT-XH

Kinh tế - xã hội

10

LĐ

Lao động

11

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

12

WB

Ngân hàng thế giới

13

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

14

QĐ-UBND

Quyết định Uỷ ban nhân dân

15

QL

Quốc lộ

16

TĐC

Tái định cư

17

TB-UBND

Thông báo Uỷ ban nhân dân

18

TT-BTC

Thơng tư Bộ Tài Chính

19

TT-BTNMT

Thơng tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

20

VEC

Tổng công ty đầu tư và Phát triển đường cao tốc Việt Nam

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Sơn Tịnh giai đoạn 2008 – 2013 ................................31
Bảng 3.2. Tổng hợp một số dự án trọng điểm trên địa bàn huyện Sơn Tịnh từ năm
2010 - 2014 ....................................................................................................................34
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đo đạc, lập bản đồ trên địa bàn huyện Sơn Tịnh ...........38
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Sơn Tịnh năm 2013 ......................................44
Bảng 3.5. Biến động đất đai của huyện Sơn Tịnh giai đoạn 2007 – 2013 ...................46
Bảng 3.6. Tổng hợp đối tượng được bồi thường và khơng được bồi thường ...............50
Bảng 3.7. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án I...................55
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án I ............................................56
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án II .................59
Bảng 3.10. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án II .........................................60

Bảng 3.11. Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân
ở Dự án I ........................................................................................................................65
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất tại Dự án I ..................................................................66
Bảng 3.13. Tổng hợp quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ tại Dự án I .........................................................................................67
Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân
tại Dự án II .....................................................................................................................67
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất tại Dự án II ................................................................68
Bảng 3.16. Tổng hợp quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và tái định cư tại Dự án II .................................................................69
Bảng 3.17. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc 2 dự án ............................70
Bảng 3.18. Thu nhập bình quân của người dân tại 2 dự án nghiên cứu ........................71
Bảng 3.19. Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án trước và sau khi thu
hồi đất ............................................................................................................................72
Bảng 3.20. Tổng hợp ý kiến của người dân về sự thay đổi thu nhập ở 2 dự án ............73
Bảng 3.21. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất ............................73
Bảng 3.22. Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi đất ......................74

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 - Sơ đồ địa bàn nghiên cứu .............................................................................28
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Sơn Tịnh năm 2013 .................................32
Hình 3.3. Diện tích cơ cấu sử dụng đất huyện Sơn Tịnh năm 2013..............................43
Hình 3.4. Xu thế biến động các loại đất qua các giai đoạn ..........................................46

Hình 3.5. Bản đồ quy hoạch Khu Cơng ngiệp - Đơ thị - Dịch vụ VSip Quảng Ngãi. ..51
Hình 3.6. Phối cảnh tổng thể Khu Công ngiệp - Đô thị - Dịch vụ VSip Quảng Ngãi. .52
Hình 3.7. Mặt bằng Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ VSip Quảng Ngãi ................58
Hình 3.8. Khu tái định cư Đồng Cây Sung tại thôn Ngân Giang, xã Tịnh Hà ..............63

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là điều kiện tối thiểu
đảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển. Trong quá trình
đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong
đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước,
nhiều dự án như các khu cơng nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư...đang
được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và
mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó
quyết định đến hiệu quả trong cơng tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngồi nước
và ảnh hưởng đến cả tiến trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây
kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa
học, xã hội... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội
cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia...
là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du

lịch... Đến nay cả nước ta đã có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế, nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng
các cơng trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo... Nhà nước phải thu hồi
đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi
thường giữ vị trí hết sức quan trọng và là yếu tố có tính quyết định trong tồn bộ q
trình bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua cơng tác GPMB gặp rất
nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những
tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về
đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB và tái định cư thực hiện một cách có hiệu quả.
Với những lợi thế đặc biệt về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, nhân lực… Cùng
với sự phát triển của cả nước, trong những năm qua huyện Sơn Tịnh đã có những bước
chuyển mình đạt được những thành tựu vượt bậc và ngày càng khẳng định vị thế của
mình. Trong quá trình thực hiện CNH-HĐH của huyện, cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư được xác định là công việc của cả hệ thống

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
chính trị theo hướng tổ chức Đảng tập trung lãnh đạo, chính quyền tiếp tục triển khai,
các đồn thể tích cực vận động tuyên truyền nhân dân thực hiện. Huyện Sơn Tịnh đã
có những cách làm riêng của mình, chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức bồi
thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch bàn
giao đất cho nhà đầu tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển các khu đô thị, đường giao thông
nhằm xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng, kinh tế - xã hội, các cơng trình cơng cộng…
Q trình đó đi liền với việc thu hồi đất của một bộ phận dân cư, chủ yếu là các xã,
vùng có điều kiện giao thơng thuận lợi, có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Giải
quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người dân bị thu hồi đất

là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền và tồn xã hội không chỉ riêng ở huyện Sơn
Tịnh mà một số địa phương khác trong cả nước cũng đang gặp phải những khó khăn
trong việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái
định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện giai
đoạn 2007 - 2014.
Để đánh giá đúng thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ảnh
hưởng đến tiến độ triển khai các dự án trên địa bàn huyện, tôi tiến hành thực hiện đề
tài: “Nghiên cứu thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên
địa bàn huyện Sơn Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải
phóng bằng một số dự án trên địa bàn huyện Sơn Tịnh giai đoạn 2007 - 2014.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó
khăn trong q trình thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận về việc hồn
thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện theo hướng hiện
đại, từ đó có thể vận dụng vào một số địa phương khác.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ thực trạng và chỉ ra những vấn đề bất
cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Tịnh giúp
cho các nhà quản lý điều chỉnh các vấn đề liên quan.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là nguồn tài liệu giúp cho cơ quan quản lý Nhà
nước trên địa bàn tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến công tác thu hồi

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

3
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư một cách kịp thời, chính
xác và đầy đủ, phục vụ quản lý tài nguyên đất đạt hiệu quả. Đồng thời, đây còn là
nguồn tài liệu tham khảo cho các học viên cao học khóa sau.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật này [18].
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [18].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới [18].
- Tái định cư:
Tái định cư trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di
chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi ở mới thông qua các
hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản
xuất tại khu tái định cư.
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định
197/2004/NĐ-CP mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí đất tái định cư bằng một
trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [10].
Tái định cư là một bộ phận khơng thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án Tái định cư cũng được coi là dự án phát triển và phải
được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.2. Đặc điểm của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết
các chủ đầu tư cần phải GPMB. Đó là cơng việc trọng tâm và hết sức quan trọng.
Cơng việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Ngày nay, cơng việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá
trị và khan hiếm. Bên cạnh đó cơng tác GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân,
tập thể và của tồn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì cơng tác GPMB cũng có
nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy, cần phải có những phương pháp hợp lý để thực
hiện cơng tác này. Tuy nhiên, cơng tác BTGPMB mang tính đa dạng và phức tạp:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên KT-XH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực đô thị,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến q
trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB có những đặc trưng nhất định. Đối
với khu vực thành phố mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, bn bán
nhỏ... q trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của
nó. Cịn đối với khu vực nơng thơn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nơng nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó, GPMB và giá đất tính
bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt [20].
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong

đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống
nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó
tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho th. Trước tình hình đó đã dẫn đến
cơng tác tun truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây
trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây
khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường [20].
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết
được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây
dựng nhà trái phép nhưng lại khơng được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến việc
phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu...
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà
nước có những khoản cách khá xa so với giá thị trường cho nên việc triển khai thực
hiện cũng không được sự đồng thuận của những người dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù riêng
biệt do đó cơng tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6

1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
a. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hệ thống HSĐC và GCNQSD đất có
liên quan mật thiết với cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, là một trong những yếu tố
quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức
bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Trong cơng tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng
ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường,
GPMB đã gặp nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
cơng tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho q
trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong tương lai.
Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất đai để giải quyết
những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc phục những nhược điểm
do lịch sử để lại.
Công tác bồi thường, GPMB có liên quan mật thiết với cơng tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt. Từ đó mới lập phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng
cịn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
c. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường,
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này. Hạn mức được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng, tình trạng
quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác bồi thường.
Theo báo cáo của Bộ Tài ngun và mơi trường tính từ ngày 01/7/2004 đến
ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho th là 1.081.011 ha, trong đó diện
tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất
không thu tiền là 334.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện
tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
d. Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao, đáp ứng được yêu
cầu quản lý Nhà nước và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập kỷ qua có
nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng ngừng được sửa

đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003
cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với một hệ thống quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng,
đề cập đến mọi quan hệ trong lĩnh vực đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình
thành trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi
mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phịng, an
ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất
đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính
chất chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng
túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong việc thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi

hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho thấy UBND các
cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về các quy
định của pháp luật nói chung chưa cao, ở cấp cơ sở cịn yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng
có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến pháp luật của các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm chưa thật sự sát
sao, tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành
quy định pháp luật trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính,
Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp
thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
e. Yếu tố giá đất và định giá đất
* Giá đất
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [18].
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính
phủ) và được cơng bố cơng khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn quyền sử dụng đất [18].
- Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh
các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
* Định giá đất
- Là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất đai bằng
hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia một thị trường nhất
định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông
thường nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không
gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã
hội. Cho nên định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác
định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực
tiếp và phương pháp thu thập.
- Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003, việc xác định giá đất phải đảm bảo
nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất
và gây ảnh hưởng đến q trình thực hiện cơng tác bồi thường GPMB [18].
f. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua,
người bán, người mơi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch
về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản,... theo các quy
định của Nhà nước.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua
hoặc thuê đất, cơng trình trên đất mà khơng bắt buộc phải thơng qua chính sách tái
định cư của Nhà nước.
Tuy nhiên, giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động
bởi giá cả của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một

trong những nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và
cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người.
1.1.4. Tác động của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống xã hội
a. Phát triển cơ sở hạ tầng
Trong những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng KT-XH được cải tạo nâng cấp
hoặc xây dựng mới đồng bộ đã đáp ứng một phần sự chuyển đổi kinh tế, nâng cao chất
lượng cuộc sống cho nhân dân, từng bước làm thay đổi bộ mặt khu vực đô thị và nông
thôn ở nước ta. Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được chú trọng, công tác bồi
thường, GPMB các dự án đã có nhiều chuyển biến rõ rệt, kịp thời điều chỉnh, bổ sung

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
về cơ chế chính sách, các phương án bồi thường, GPMB được lập khoa học, hợp lý với
số lượng dự án GPMB hoàn thành năm sau cao hơn năm trước tạo được nhiều động
lực cho sự phát triển.
Cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng KT-XH, nhiều vấn đề phức tạp đã nảy
sinh, trong đó cơng tác bồi thường, GPMB là một vấn đề rất nhạy cảm cần được quan
tâm, do đụng chạm đến lợi ích của một bộ phận nhân dân, do khối lượng GPMB lớn,
sự thay đổi về giá và trình độ dân trí ngày càng nâng cao…
Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành bồi thường,
GPMB:
+ Bồi thường, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các cơng
trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án gây ra thiệt
cho nhà đầu tư trong đầu tư xây dựng. Ngược lại, bồi thường, GPMB đúng tiến độ sẽ
tiết kiệm được thời gian, kinh phí, sớm thực hiện dự án để đưa vào sử dụng mang lại
hiệu quả cao.
+ Bồi thường, GPMB được thực hiện tốt sẽ tiết kiệm được thời gian, tiết giảm

chi phí, nhà đầu tư có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư cho các dự án khác.
GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, mất nhiều thời gian khơng kịp hồn
thành tiến độ dự án làm xoay vịng vốn chậm gây khó khăn rất lớn cho nhà đầu tư. Đối
với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư, nhiều
dự án mất cơ hội kinh doanh hoặc hiệu quả kinh doanh thấp. Đối với dự án đầu tư
không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra
lãng phí lớn và ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình.
Thực tế ở nước ta hiện nay cịn tồn đọng lại nhiều dự án do nhà đầu tư thiếu
vốn; do khơng giải phóng được mặt bằng hoặc GPMB bị ngắt qng, một phần vì
chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chưa thực sự đồng bộ,
mặt khác các cấp, các ngành tại địa phương nơi có dự án triển khai chưa có sự quan
tâm cũng như sự ủng hộ của người dân trong vùng dự án gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây
cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ
của nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng tại Việt Nam.
b. Đời sống xã hội
Công tác bồi thường, GPMB đạt hiệu quả tốt sẽ góp phần cải thiện môi trường
đầu tư, khai thác được các nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển. Cơ sở hạ tầng KTXH ở nước ta trong thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu
khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự
thành cơng bước đầu của công cuộc CNH–HĐH đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển,
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác
bồi thường, GPMB đóng vai trị khơng nhỏ để các dự án phát huy được hiệu quả.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
1.2. Cơ sở thực tiễn về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư của các tổ
chức tài trợ (WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các tổ
chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải
đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt
hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của
việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo người bị thu hồi đất khơng
gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống,
nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực hiện được phương châm đó thì trong
cơng tác bồi thường, GPMB và TĐC phải thực hiện chính sách phát triển con người là
trung tâm chứ khơng phải chính sách bồi thường vật chất. Từ quan điểm đó chính sách
bồi thường cơng bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như khơng có dự án
được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi
được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án.
Tuy vậy, các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước
Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay khơng hợp pháp trong chính sách bồi thường, TĐC là
một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp dụng
chính sách tái định cư của ADB. Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về
đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được
mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng
tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư
hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở
rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không
được bồi thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối
với từng trường hợp cụ thể [10], [11].
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, GPMB và TĐC bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành cơng trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa
triển khai thi cơng, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi cơng trước tránh lấn
chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình cịn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây

dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, TĐC của dự án cho các hộ nông

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
dân mà cịn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ
trong suốt q trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác TĐC. Ở Việt Nam, thực
tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là
quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, TĐC ra sao
hầu như không trả lời ngay được.
- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện
dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là
khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động
TĐC có được triển khai đúng khơng? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết,
sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng
mắc nảy sinh.
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập về
TĐC. Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác khá mới mẻ ở
Việt Nam và ít cá nhân quen với cơng việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng cịn theo
chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn cịn hạn chế.
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải tỏa và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên
thế giới
a. Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố có diện tích 682 km2 và dân số 3,4
triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé nhưng có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá
thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã
hội và chỉnh trang đô thị.
+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo
trước cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định
giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao
gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Những yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: Giá trị bất động sản tăng
do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại cơng trình
cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi có thể
nhìn vào nhà…). Nhà nước sẽ tăng đền bù cơng trình cắt manh mún mảnh đất hiện
hữu; Chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
địi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu
đi; Đòi bồi thường cho việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,
trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vịng 2 năm cơng bố giải tỏa mà cố
ý xây dựng nhà lớn, đẹp để đòi đền bù; đòi tiền đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ
đất); hoạt động kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để đền
bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp.
Ngồi ra, sự gia tăng giá đất trong vịng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công
cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần cịn lại trả khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách
về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài các yếu tố nêu trên, Nhà nước Singapore cịn có chính sách hỗ trợ khác
đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất
động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết
định giá trị đề bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có
thể đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư
nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi, chính sách đền bù
công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân. Do đó, tạo được sự đồng thuận cao trong xã
hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

14
Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải tỏa: Có chính sách hỗ
trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi
chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số
lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ
kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ
vào thu nhập thực tế trước đó; Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi
giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường
rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới; Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn cơng
ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận
tiện); Khơng có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để
xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau
và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử
dụng phải thơng qua các cơ quan Nhà nước. Nhà nước đóng vai trị trung gian giữa
người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và
không để ảnh hướng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát
triển kinh tế nói chung.
Ở Singapore, tính bình qn tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu
tư một dự án (trong khi đó), tỷ lệ này ở Việt Nam có thể lên đến 70 – 80%). Kiểm soát
tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc
lợi công cộng đạt được thành công tại Singapore [24].
b. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất
cao. Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn
toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như
không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khơng có
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng
tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với cơng việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
chính thị trường đó. Đối với đất nơng nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của
đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều
kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính
sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định cư được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh. Trong
quá trình đền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi
không đạt được thống nhất. Khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước
tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng
Hải được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với
“Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngơi nhà bị tháo dỡ” [1].
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá

tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời [1].
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền
quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị
di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để
tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng
được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [1].
c. Thái Lan
Khơng có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất đai
nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ
sở hạ tầng, quốc phịng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải
tạo đất đai và các mục đích cơng cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những
người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù
phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên
các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của
ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích cơng cộng, quốc
phịng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô
thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích cơng cộng. Luật qui

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản
bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành
đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt dự
án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính tốn đền bù TĐC, trình tự đàm
phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ:
Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án đền

bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ
tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy
thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [1].
d. Hàn Quốc
Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một
là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất”
đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi mục đích thương
lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc
và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975, dựa vào
luật Bồi thường GPMB trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường, GPMB cho đến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng
không đạt được thoả thuận thì luật “sung cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại q trình này và đơi khi trùng lặp cho
nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến
nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai
đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ
định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa
theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa vào lợi
nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma