(Luận văn thạc sĩ) đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh phú yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (746.54 KB, 105 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
VÕ VĂN HỒNG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ, 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
VÕ VĂN HỒNG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TẠI TỈNH PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. HỒNG THỊ THÁI HỊA
HUẾ, 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018
Tác giả luận văn
Võ Văn Hoàng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp tơi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất
nhiều từ Thầy, Cô giáo trong Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa
Tài nguyên đất và Môi trường - Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học. Tơi xin
gửi lời cám ơn trân trọng và lòng biết ơn đến q Thầy, Cơ giáo.
Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Cơ giáo PGS. TS. Hồng Thị
Thái Hòa, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu
và hồn thành luận văn.
Xin gửi lời cảm ơn đến Lãnh đạo và tập thể cán bộ nơi tôi đang công tác, Sở
tài nguyên và mơi trường Phú n, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng
Đăng ký đất đai, các tổ chức, cá nhân, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ tơi trong quá
trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Trong quá trình thực hiện đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự
thơng cảm và ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn đọc.
Tôi trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn
Võ Văn Hoàng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của của mơi trường sống. Vì vậy để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục
đích và quản lý đất đai có hiệu quả thì hoạt động đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa
chính là khơng thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, đề tài “Đánh giá
hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên” được thực hiện.
Các phương pháp nghiên cứu gồm: phương pháp điều tra, thu thập số liệu gồm
thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp, phương pháp phân tích so sánh, phương pháp
chuyên gia, phương pháp phân tích tổng hợp số liệu.
Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác quản lý đất đai của thành phố từ năm
2013 trở về trước vẫn còn nhiều bất cập. Từ 2013 đến nay, nhờ có Luật đất đai ra đời
và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có hiệu lực đã làm cho công tác quản lý và sử
dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của
thành phố.
Hoạt động đăng ký đất đai của địa bàn tỉnh Phú Yên đã cơ bản hoàn thành đối với
một số loại đất chính như đất ở đơ thị, đất lâm nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp và đất
nuôi trồng thủy sản, đất tín ngưỡng. Tuy nhiên cũng đã tạo cơ sở khá hồn chỉnh hồ sơ
địa chính, tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai Tỉnh ngày càng được tốt hơn, góp
phần nâng cao đời sống kinh tế xã hội, bổ sung thêm kinh nghiệm và trình độ chun
mơn cho các cán bộ địa chính trong tồn thành phố, giúp Tỉnh nắm chắc được quỹ đất để
quản lý và xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả hơn nữa.
Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và nhất là đăng ký biến động
đất đai trên địa bàn thành phố còn gặp một số khó khăn do một số ngun nhân chính
như: quy hoạch đô thị chưa ổn định và chồng chéo ở một số khu vực, tình trạng nhảy
dù, lấn chiếm đất cơng, xây dựng khơng phép vẫn cịn diễn ra,...
Đề tài đưa ra một số kiến nghị đối với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú
Yên: Cần xem xét, quan tâm hơn nữa kiến nghị về công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của cấp dưới, tạo mọi điều kiện thuận lợi để cấp dưới hồn
thành tốt hơn nhiệm vụ của mình. Đối với phịng Tài ngun và Mơi trường: Cần có
sự chỉ đạo đồng thời phối hợp chặt chẽ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện
tốt hơn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ.......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI...................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung....................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thế....................................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.......................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI....................................................................................... 4
1.1.1. Pháp luật đất đai.................................................................................................................. 4
1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản........................................... 5
1.1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 12
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI................................................................................ 16
1.2.1. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế
giới.................................................................................................................................................. 16
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
1.2.2. Thực trạng hoạt động đăng ký đất đai ở Việt Nam................................................... 21
1.3. CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI................................ 24
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......26
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.......................................................................................... 26
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................................ 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................................. 26
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu........................................................................ 26
2.4.2. Phương pháp phân tích, so sánh................................................................................... 28
2.4.3. Phương pháp chuyên gia................................................................................................ 28
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu................................................................... 28
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 29
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH PHÚ YÊN........................................................................................ 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội.................................................................................................. 33
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Phú Yên........................................... 37
3.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN...49
3.2.1. Sơ lược về VPĐK đất đai tại tỉnh Phú Yên................................................................ 49
3.2.2. Kết quả hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên................................................ 52
3.2.3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đăng ký đất đai tại
tỉnh phú yên................................................................................................................................... 72
3.2.3.2. Hạn chế........................................................................................................................... 73
3.2.3.3. Nguyên nhân.................................................................................................................. 74
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
3.3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN............................................................................................. 76
3.3.1. Về cơ cấu tổ chức............................................................................................................. 76
3.3.2. Về lực lượng nhân sự...................................................................................................... 77
3.3.3. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính............................................. 78
3.3.4. Về phía các cấp chính quyền......................................................................................... 78
CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 81
4.1. Kết luận.................................................................................................................................. 81
4.2. Kiến nghị............................................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... 84
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng dụng đất tỉnh Phú Yên năm 2016 theo đơn vị hành
chính............................................................................................................................................... 44
Bảng 3.2. Tình hình biến động các loại đất đai năm 2013 - 2016.................................... 45
Bảng 3.3. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký, cấp giấy CNQSD đất cho hộ gia đình, cá
nhân năm 2016 của hệ thống Văn phịng Đăng ký đất đai 01 cấp................................... 53
Bảng 3.4. Tình hình lập sổ sách hồ sơ địa chính tỉnh Phú Yên......................................... 56
Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất năm 2016............................................... 64
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Yên.......................65
Bảng 3.7. Đánh giá tình hình giải quyết hồ sơ đúng hẹn, trễ hẹn cúa hệ thống văn
phòng đăng ký đất đai 01 cấp từ 01/7/2016 đến 01/7/2017............................................... 69
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Bản đồ địa lý tỉnh Phú Yên..................................................................................... 29
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu......................................... 61
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước đều quan tâm tới đất đai và quản
lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của
công dân đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính.
Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã
hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát
giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với
cơng dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích
đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực,
với hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các
cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính
trong cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ
chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh
bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịch. Tuy
nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai
được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông
tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương,
nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực cịn yếu.
Do có nhiều chức năng, nên việc sử dụng đất ln nảy sinh nhiều mâu thuẩn. Vì
vậy để điều hịa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẩn trong việc sử dụng đất thì cơng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
tác cấp giấy là rất quan trọng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng
nhận pháp lý nó giúp người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp của
mình. Mặt khác nền kinh tế ngày càng phát triển, việc sử dụng đất để ở, để sản suất
kinh doanh ngày càng tăng mà diện tích đất có giới hạn và cố định khơng di chuyển.
Việc sử dụng đất của con người ngày càng tăng làm cho diện tích đất trống ngày càng
bị thu hẹp muốn có được mặt bằng thuận lợi để ở hoặc để sản xuất thì con người phải
cạnh tranh lẫn nhau làm bộc lộ tính tăng trị của đất đai làm cho đất đai ngày càng quý
hiếm hơn và có giá trị hơn. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất, việc quản lý và sử dụng đất đai thì cơ quan nhà nước phải quản lý đất đai chặt chẽ
đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và đến từng thửa đất vì vậy bắt buộc tất cả
các thửa đất phải có giấy chứng nhận trong cả nước. Mọi quyền lợi của người sử dụng
đất đều thể hiện đầy đủ trên giấy chứng nhận đồng thời thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất người dân có thể thực hiện nghĩa vụ của mình trong công cuộc xây
dựng đất nước đồng thời được nhà nước bảo hộ khi có tranh chấp, xâm phạm đến
quyền lợi của người sử dụng đất.
Vì vậy để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quản lý đất đai có hiệu quả
thì hoạt động đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa chính là khơng thể thiếu trong quản lý
nhà nước về đất đai. Trong thực tế công tác quản lý nhà nước về đất đai đang gặp nhiều
khó khăn, cịn nhiều bất cập trong cơng tác cấp giấy. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một phần quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, đề tài
“Đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên” được thực hiện.
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được tình hình hoạt động đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Yên,
trên cơ sở đó đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai
trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thế
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên.
- Phân tích được những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác đăng ký đất đai tại
tỉnh Phú Yên.
- Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh
Phú Yên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc quản lý, sử dụng đất đai và làm
sáng tỏ cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký đất
đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần hiện đại hóa được cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ
tục hành chính trong cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản
lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cung cấp thông tin về đất đai
trên địa bàn tỉnh Phú Yên. Các giải pháp đưa ra sẽ là cơ sở giúp cho các cơ quan chức
năng của địa phương trong việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất nông nghiệp
của mình. Cung cấp tài liệu tham khảo cho sinh viên, giảng viên trong quá trình học
tập và giảng dạy.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Pháp luật đất đai
Các văn bản pháp luật liên quan đến tổ chức và hoạt động đăng ký đất đai như sau:
Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ
chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[1].
Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường (2005), Thông tư liên tịch số
30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính[2].
Chính phủ (2008), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ban hành quy chế thực hiện
một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương[3].
Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2009, Đánh giá tình hình hoạt động của Văn
phịng Đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước[4].
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013[5].
Căn cứ Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
sốt thủ tục hành chính và Nghị định số 48/2013/NĐ-CP ngày 14/5/2013 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định liên quan đến kiểm sốt thủ tục
hành chính[6].
Căn cứ Thơng tư số 05/2014/TT-BTP ngày 07/02/2014 của Bộ trưởng Bộ Tư
pháp hướng dẫn cơng bố, niêm yết thủ tục hành chính và báo cáo về tình hình, kết
quả thực hiện kiểm sốt thủ tục hành chính[7].
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai[8].
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất[9].
Căn cứ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[10].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi
trường Quy định về hồ sơ địa chính[11].
Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về bản đồ địa chính[12].
Cơng văn số 3490/BTNMT-TCQLĐĐ, ngày 19 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Mơi trường về việc kiện tồn hệ thống Văn phịng Đăng ký một cấp trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[13].
Công văn số 5705/BTNMT-TCCB, ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm
phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[14].
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường[15].
Căn cứ Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04
tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính về
Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu, tổ chức và cơ chế hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[16].
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015[17].
Căn cứ Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý
nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường[18].
Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ
Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai[19].
1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản
a. Đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại, là nguồn lực đặc biệt và
quan trọng đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu trong sản
xuất nói chung và sản xuất nơng nghiệp nói riêng, là một thành phần quan trọng của
mơi trường sống, có hạn về số lượng.
Trong khi đó xã hội lồi người ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng,
q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa diễn ra trên thế giới ngày càng
nhanh, nhu cầu về đất đai ngày một lớn, biến động sử dụng đất ngày càng nhiều.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
Mặc dù biến động sử dụng đất diễn ra ở từng khu vực, nhưng lại có tác động
chung đến vấn đề của toàn xã hội, khu vực và thế giới. Do đó, những hiểu biết về
nguyên nhân, cũng như ảnh hưởng của biến động sử dụng đất có vai trị quan trọng.
Từ năm 1972, cộng đồng các nhà khoa học quốc tế đã nhận thấy tác động to
lớn của việc biến động sử dụng đất trên toàn thế giới, nên đã kêu gọi phải nghiên cứu.
Từ đó, nhiều nghiên cứu về biến động sử dụng đất đã được tiến hành ở nhiều quốc gia
phát triển và đang phát triển.
Việt Nam cũng nằm trong áp lực chung về dân số và phát triển kinh tế - xã hội,
nên tình hình biến động sử dụng đất đang diễn ra ngày càng phức tạp và khó kiểm
sốt, sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, nhất là đất phi
nông nghiệp cho các hoạt động phát triển, đã tạo ra sự biến động lớn từ nhóm đất sản
xuất nơng nghiệp sang nhóm đất phi nơng nghiệp. Đã làm cho quỹ đất nơng nghiệp
suy giảm nhanh chóng về chất lượng cũng như số lượng. Trong khi đó, diện tích đất
nơng nghiệp bình qn trên đầu người của nước ta rất thấp, xếp vào nhóm thấp nhất
thế giới; đến nay có thể nói nước ta cơ bản vẫn là một nước nơng nghiệp.
Vì vậy việc nghiên cứu biến động sử dụng đất để quản lý, sử dụng quỹ đất
nông nghiệp một cách hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa phát triển kinh
tế và bảo vệ mơi trường, ổn định xã hội, bảo đảm an ninh lương thực là nhiệm vụ đặt
ra cho các nhà quản lý, các nhà khoa học và toàn xã hội.
b. Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng
đất. c. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
- Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu cơng trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp
luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị
pháp lý và khơng phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng
nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này.
- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
d. Vai trị của cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm
bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
đ. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử
dụng đất và lợi ích của tồn xã hội
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Thơng
qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện
việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà nước quản lý, ngăn cấm các
hành vi lấn chiếm, sử dụng đất khơng đúng mục đích, kém hiệu quả. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất khi bị tranh chấp, xâm phạm giúp người sử dụng đất yên tâm đầu
tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất
đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai, người sử dụng đất hợp pháp là người có
đầy đủ các giấy tờ do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ.
Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quyết
định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cơng tác
bồi thuờng, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
Bên cạnh đó, thơng qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định
các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài
chính…đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của tồn xã hội.
e. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất
đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông
tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các
thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai, nhờ đó nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong
phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và mọi biến động đất đai theo pháp luật, nắm
chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
h. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng, có mối
quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
Như chúng ta đã biết, đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội
dung khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất: là cơ
sở pháp lý cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện đúng
thủ tục, đối tượng, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Công tác điều tra, đo đạc: là cơ sở khoa học để xác định đặc điểm tự nhiên
như vị trí, hình thể, diện tích… thửa đất phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Định hướng cho việc giao đất,
đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả
- Cơng tác giao đất, cho th đất: Cơ sở pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc
hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất: Xác định trách nhiệm tài chính của
người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc hồn thành tốt nhiệm vụ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ là tiền đề, là cơ sở để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về
đất đai nêu trên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
h. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị truờng bất động
sản phát triển bền vững
Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đang diễn ra
với tốc độ khá nhanh góp phần tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên cho đến nay, trên thị
trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua
bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh và nhà nước
bị thất thu một khoản lớn. Để điều chỉnh thị trường này hoạt động lành mạnh thì cơng
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, tạo cơ sở pháp
lý vững chắc, đảm bảo công bằng trong xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị
trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động
thế chấp vay vốn.
Tóm lại, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơng việc có vai
trò rất quan trọng, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Cơ sở xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Các văn bản pháp luật về đất đai
Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất
đai. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật về
đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng nhận, thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng như các chế tài pháp lý trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cịn có các thơng tư hướng
dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục
đích sử dụng khác nhau. Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ đất và xây dựng chính sách
sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả. Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất
đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy mô đất đai của các đối tượng
sử dụng. Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, là cơ sở quan trọng
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quy định.
c. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Một trong những căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các
giấy tờ về quyền sử dụng đất như: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;Giấy tờ về quyền sử dụng
đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;Các loại
giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính
phủ; Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết quả
hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật; Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15
tháng 1 năm 1993;Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ vào những giấy tờ này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
d. Tình hình sử dụng đất đai
Thơng qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết được thửa đất đó có sử dụng
đúng mục đích hay khơng, có theo đúng quy hoạch hay khơng và có xãy ra tranh
chấp, khiếu nại khơng... Đó là một trong những điều kiện để cơ quan có thẩm quyền
xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định những đối tượng được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
15
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng
đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký
hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Khơng có tranh chấp;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
