(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố tuy hòa, tỉnh phú yên

i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi
về “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú n”. Các thơng tin trích dẫn trong luận văn
đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận
văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực
tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Bích Dy

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ii

LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi
những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập tại trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy,
Cơ lịng biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ, người
hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q
trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: UBND thành phố

Tuy Hòa, Chi cục thuế thành phố và đội thuế các phường xã, Phịng Tài chính kế
hoạch thành phố, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tuy Hòa, Chi cục
thống kế thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố và bạn bè đã giúp đỡ tận
tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật
chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.
Tuy Hịa, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Bích Dy

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii

TĨM TẮT

Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên ".
Mục đích của đề tài nhằm đánh giá được tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua. Qua đó, nêu bật
được thực trạng việc thực hiện, sự hiểu biết về chính sách liên quan đến nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất, những thuận lợi khó khăn của cán bộ thực hiện nhiệm
vụ thu cũng như việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số
liệu (số liệu thứ cấp, sơ cấp), tài liệu; phương pháp so sánh; phương pháp xử lý số
liệu và phân tích.
Kết quả nghiên cứu cho thấy các khoản thu nghĩa vụ tài chính (NVTC) đất đai của
người sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hòa giai đoạn 2012-2016 đạt được

nhiều kết quả nổi bật, đóng một vai trị hết sức quan trọng trong nguồn thu ngân sách của
địa phương và không ngừng tăng lên qua các năm, chiếm tỷ trọng từ 28,45% đến 34,77%
tổng thu ngân sách giai đoạn 2012-2016. Trong đó, tiền sử dụng đất có tỷ trọng lớn nhất,
chiếm từ 34,77% đến 50,08% trong các khoản thu từ đất đai, việc tăng nguồn thu từ tiền
sử dụng đất chủ yếu dựa vào nguồn thu từ bán đấu giá quyền sử dụng đất và chuyển mục
đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Tuy nhiên, theo kết quả điều tra và đánh giá của cán bộ, người sử dụng đất
(SDĐ) chưa nắm rõ văn bản pháp luật, văn bản còn chồng chéo, NVTC vượt khả
năng của một số hộ, tình trạng nộp chậm và chưa nhận thơng báo nộp tiền vẫn cịn,
gây khơng ít khó khăn trong cơng tác quản lý tài chính đất đai của cơ quan Nhà nước
Từ kết quả nghiên cứu về Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên đề tài đã đề xuất
một số giải pháp cần thiết để tăng cường quản lý việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất nhằm khai thác có hiệu quả nguồn thu từ đất đai phục vụ phát triển
kinh tế xã hội trong thời gian đến.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT....................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG................................................................................................................. viii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ................................................................................................ ix
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU................................................................................................... 2
2.1. Mục đích chung...................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể....................................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.......................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.................................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN................................................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn lực tài chính từ đất đai................................................... 4
1.1.2. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai............................. 7
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội cuả
thành phố Tuy Hòa......................................................................................................................... 9
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai................................. 12
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN........................................................................................................... 13
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.......................................................... 13
1.2.2. Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất........................................................... 16
Nghĩa vụ của người sử dụng đất............................................................................................... 16
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI................. 27

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.......................................................................................... 28

2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................................. 28
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................................. 28
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu......................................................... 28
2.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu................................................... 30
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 32
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ- XÃ HỘI CUẢ THÀNH PHỐ
TUY HÒA...................................................................................................................................... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 32
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội................................................................................................ 35
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ TUY HÒA........................................................................................................................... 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.................................................................................................... 40
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2012 – 2016................................................................... 43
3.2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai........................................................................ 45
3.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUY HÒA GIAI ĐOẠN 2012-2016
53
3.3.1. Tổ chức Nhà nước quản lý và quy trình thực hiện tài chính về đất đai...............53
3.3.2. Tình hình khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Tuy
Hòa.................................................................................................................................................. 58
3.3.3. Kết quả thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố giai đoạn 2012-2016................................................................................................ 60
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN NGHĨA VỤ TÀI
CHÍNH ĐẤT ĐAI........................................................................................................................ 75
3.4.1. Giữ vững tỷ lệ gia tăng dân số....................................................................................... 76
3.4.2. Đối với từng loại nghĩa vụ tài chính đất đai tại thành phố...................................... 76
3.4.3. Giải quyết tình trạng nợ nghĩa vụ tài chính đất đai.................................................. 77

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

vi

3.4.4. Nâng cao hiểu biết pháp luật cho người sử dụng đất............................................... 77
3.4.5. Giải quyết những khó khăn, vướng mắc của người sử dụng đất........................... 78
3.4.6. Xử lý kịp thời hành vi vi phạm thuế............................................................................ 78
3.4.7. Cải cách thủ tục hành chính......................................................................................... 28
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................................... 81
1. KẾT LUẬN............................................................................................................................... 81
2. KIẾN NGHỊ.............................................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................................... 84
PHỤ LỤC....................................................................................................................................... 87

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun mơi trường

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NNPTNT

Nơng nghiệp phát triển Nông thôn

NSNN

Ngân sách nhà nước

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

UBND

Ủy ban nhân dân

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QL

Quốc lộ

KTXH

Kinh tế - xã hội

SDĐ

Sử dụng đất

SDĐPNN

Sử dụng đất phi nông nghiệp

STT

Số thứ tự

TTg

Thủ tướng

TT

Thông tư

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Các đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Tuy Hịa.................................... 32
Bảng 3.2. Quy mơ và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2012 – 2016.......................35
Bảng 3.3. Tình hình dân số, lao động và việc làm............................................................... 40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuy Hòa năm 2016............................. 41
Bảng 3.5. Thống kê diện tích đất đai năm 2016 theo mục đích sử dụng phân theo đơn
vị hành chính................................................................................................................................. 42
Bảng 3.6. Biến động đất đai của thành phố Tuy Hòa giai đoạn 2012- 2016.................43
Bảng 3.7. Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất.....................56
Bảng 3.8. Những vướng mắc theo đánh giá của người sử dụng đất................................ 57
Bảng 3.9. Các khoản thu NVTC đất đai giai đoạn 2012 - 2016....................................... 58
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất (thuế SDĐPNN) tại thành phố Tuy
Hòa giai đoạn 2012- 2016.......................................................................................................... 61

Bảng 3.11. Thuận lợi trong công tác thu thuế nhà đất (thuế SDĐPNN) theo đánh giá
của cán bộ...................................................................................................................................... 61
Bảng 3.12. Thực hiện thuế nhà đất (thuế SDĐPNN) của người sử dụng đất................62
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại

thành phố Tuy Hòa giai đoạn 2012- 2016.............................................................................. 63
Bảng 3.14. Thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ..................................... 64
Bảng 3.15. Thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ . 64

Bảng 3.16. Khó khăn của cán bộ thực hiện thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.........65
Bảng 3.17. Kết quả thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất tại thành phố Tuy Hòa giai
đoạn 2012- 2016.......................................................................................................................... 67
Bảng 3.18. Kết quả thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất tại thành phố Tuy Hòa giai
đoạn 2012 - 2016......................................................................................................................... 68
Bảng 3.19. Thuận lợi trong công tác thu tiền sử dụng đất................................................. 69
Bảng 3.20. Khó khăn trong cơng tác thu tiền sử dụng đất theo đánh giá của cán bộ..70
Bảng 3.21. Thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất của người SDĐ.................................... 70
Bảng 3.22. Sự hiểu biết về chính sách tài chính đất đai của người SDĐ.......................71
Bảng 3.23. Kết quả thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước bạ tại thành phố Tuy Hòa giai
đoạn 2012 - 2016......................................................................................................................... 72
Bảng 3.24. Khó khăn trong thu lệ phí trước bạ theo đánh giá của cán bộ...................... 73
Bảng 3.25. Thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước bạ của người sử dụng đất.......................... 74

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại thành phố Tuy Hịa................................ 13
Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC đất đai tại thành phố Tuy Hịa............................. 14
Hình 3.1. Sơ đồ địa bàn nghiên cứu........................................................................................ 33
Hình 3.2. Quan hệ cơng tác giữa các cơ quan về NVTC đất đai...................................... 53

Biểu đồ 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2012 – 2016.................. 36
Biểu đồ 3.2. Tình hình nguồn thu NVTC từ đất đai giai đoạn 2012-2016.....................59
Biểu đồ 3.3. Các khoản thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách của thành phố Tuy
Hòa giai đoạn 2012-2016........................................................................................................... 59

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt; đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sở
hữu tồn dân về đất đai có quyền phân phối, điều tiết lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ
cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của tồn xã hội qua các cơng cụ về chính
sách tài chính về đất đai như: chính sách về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử phạt vi
phạm hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đối với mỗi
quốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt là ở
những nước đang phát triển.
Nhằm thực hiện “Chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020”, đưa
nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hiện đại, tốc độ tăng trưởng GDP bình
quân đạt 7-8%/năm, thu nhập bình qn đạt 3.000USD/người/năm, địi hỏi vốn đầu tư
giai đoạn tới phải đạt 33,5 - 35% GDP hàng năm. Tuy nhiên, trong điều kiện việc tăng
thu NSNN hiện tại và những năm tiếp theo được dự báo ở mức không cao, thì việc
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có vai trị quan trọng trong sự nghiệp CNH HĐH đất nước.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các

đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật khơng đảm bảo tính đồng bộ, nhất qn, ổn định chưa cao và
chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá
khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và
mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai
thực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà
nước từ đất đai.
Thành phố Tuy Hòa là trung tâm tỉnh lỵ Phú n, là trung tâm chính trị, kinh tế,
văn hóa, khoa học kỹ thuật, y tế, giáo dục của tỉnh nên được tập trung các nguồn lực để
đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đồng thời cũng là nơi tập trung nguồn lực con người
để phát triển kinh tế xã hội và ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật. Với vị trí thuận lợi
có QL1A, QL25, có đường sắt Bắc –Nam, có đường biển…. là đầu mối giao thông đến
các vùng miền ở khu vực kinh tế Trung Bộ, Tây Nguyên và cả nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2

Thành phố Tuy Hịa có các điều kiện thuận lợi để phát triển đô thị như về mặt
đất đai, xung quanh thành phố là vùng nông thôn thuộc các huyện lân cận đây có thể
coi là nguồn đất dự trữ để phát triển đô thị trong tương lai hoặc là vành đai xanh cho
đô thị. Các điều kiện khác như nguồn nước, nguồn tài nguyên thiên nhiên dồi dào, đa
dạng thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội .
Với lợi thế này, thành phố Tuy Hịa có thể đẩy mạnh lưu thơng hàng hóa, phát
triển sản xuất, mở mang du lịch, thu hút lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, các
huyện lân cận đến sinh sống, làm việc và đầu tư. Quá trình phát triển và cơ cấu kinh
tế chuyển dịch nhanh, q trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ cao khiến cho hoạt động
giao dịch nhà đất trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi, biến động về sử dụng đất diễn ra

thường xuyên, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng có những thay đổi cơ
bản. Bởi những vấn đề trên, công tác quản lý việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai của người sử dụng đất đang được địa phương quan tâm.
Để góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về tài chính đất đai, tơi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú n”.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
2.1. Mục đích chung
Đánh giá được tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và
đề xuất được các giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước về thực hiện nghĩa vụ tài
chính đất đai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy
Hịa;
Đánh giá được tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hòa;
Đề xuất được các giải pháp cần thiết để tăng cường quản lý việc thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực tài
chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội (KT-XH) trên địa bàn.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở lý luận góp phần làm rõ những
vấn đề liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, phân tích
những quy định của pháp luật trong việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất; đề
xuất sửa đổi, bổ sung để hồn thiện một số chính sách đất đai liên quan đến người sử

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3

dụng đất trong thời gian đến, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành
các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đánh giá được thực trạng việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách trên
địa bàn thành phố Tuy Hòa thời gian qua. Từ đó, rút ra được những ưu và nhược
điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có
được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các giải pháp hợp lý, nâng cao trách nhiệm
của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, góp phần quản lý tốt
nguồn thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát
triển của xã hội lồi người, thơng qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người có
thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội, lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội,
các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác
nhau. Do đó, vị trí, vai trị của các nguồn lực là rất khác nhau [40] .
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,... Theo
nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực

đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học cơng nghệ,... hay cách hiểu tương tự
là vốn, lao động, đất đai, tri thức [40] .
Theo Phạm Ngọc Dũng – Đinh Xuân Hạng: Nguồn lực tài chính được hiểu là
các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh
tế có thể huy động để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển KTXH của đất nước. Khi nói tới nguồn lực tài chính, người ta quan tâm nó có xuất xứ từ
đâu, thuộc sở hữu của ai [23].
Nguồn lực tài chính hiểu một cách khái quát nhất là khối lượng giá trị dưới hình
thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản
ánh các mối quan hệ KT-XH trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng
tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội
[40].
Nguồn lực tài chính được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, nó tùy thuộc
vào nguồn gốc hình thành và các chủ thể thực hiện.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân
phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thơng qua hiện vật. Nguồn lực tài
chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể
thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thơng qua các nguồn lực tài chính mà những
chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận
động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh tốn. Nguồn lực tài
chính là sự vận động của tiền tệ.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5

Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận
động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác
nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Lịch sử phát triển của loài người đã làm thay đổi căn bản các phương thức sử

dụng, khai thác nguồn lực từ đất đai. Từ vị thế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu
trong sản xuất nông nghiệp thì đất đai ngày càng được nhìn nhận ở những vị trí, vai
trị khác nhau, nhất là vai trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh
tế quốc tế sâu rộng. Đất đai xuất hiện như là một loại hàng hóa đặc biệt, được xem là
vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển [2].
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể trong xã
hội mà đặc trưng là biểu hiện của quan hệ phân phối, tuy nhiên, bản chất của sự phân
phối là phân phối giá trị, do đó, nó chỉ xuất hiện trong điều kiện nền kinh tế thị trường
vì nền kinh tế thị trường mới có khả năng biến đổi nguồn lực này trở thành hàng hóa.
1.1.1.1. Nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thơng
qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất
định và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó [40].
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành
và phát triển khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là chúng có thể
được mua bán và trao đổi trên thị trường.
1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt nguyên lý, những gì khơng phải là sản phẩm của sự hao phí lao động
trừu tượng của con người tạo ra thì chúng khơng có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có
thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là
phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền kinh tế thị trường thì chúng có vai trị trong
việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các
nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy [40].
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thơng
thường chúng khơng có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều
kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai không là
nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khốc áo là điều kiện
cho q trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích từ chúng miễn là
phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem
đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác;

thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6

lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn
thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là
những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị
để hình thành các quỹ tiền tệ thơng qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó là
quan hệ phát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu
đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện
trước mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của
quan hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình thái tiền, khơng phải là tơ hiện
vật hay tơ lao dịch [40].
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,
nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do
quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với kiến
trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân
đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và
thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các
quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở
hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải
phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội [40].
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ
đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta. Quan hệ đất đai
tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát

sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành
viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên
trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các
nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai
thuộc sở hữu tồn dân [40].
Về mặt hình thức biểu hiện trên thực tế, nguồn lực tài chính từ đất đai được
hình thành thơng qua các khoản thu tài chính liên quan đến đất của chủ sở hữu đất đai
với các chủ thể sử dụng đất. Có nhiều hình thức thu và huy động nguồn lực tài chính
từ đất đai, về cơ bản gồm các nguồn thu như: Thu từ giao quyền sử dụng đất, tiền thuê
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thu từ các khoản thuế liên quan đến đất, có thể
có hình thức đổi quyền sử dụng đất lấy cơ sở hạ tầng.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7

1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Khơng giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai
có những đặc điểm riêng, đó là:
Nguồn lực tài chính từ đất đai ln gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Muốn đất
đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở
hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ
thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực
hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu
được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực
hiện lợi ích của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành
chế độ sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các
hình thái địa tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế

của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [40].
Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế
kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất
cịn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên mơn hóa chưa sâu sắc, do đó các
quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội
chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó,
nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng
tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải khơng ngừng vận động độc lập tương đối với các
chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều
đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng
hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay khơng. Cơ chế kinh tế thị
trường (KTTT) đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh
nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các
chủ thể trong xã hội [40].
1.1.2. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất là thông
qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác định những
quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triển của các
chủ thể quản lý.
Trong mối quan hệ giá cả ruộng đất, mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của
ngân hàng thể hiện qua công thức cơ bản sau:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8

Mức địa tô

Giá cả ruộng đất =

Kx

Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng
Ở
các nước tư bản, giá cả ruộng đất được xem là giá bán đất, còn mức địa tô
tương ứng với mỗi giờ thuê đất .
Về cơ bản, việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
là chủ thể sở hữu về đất đai thực hiện các biện pháp quản lý của mình nhằm đảm bảo
quyền, lợi ích của mình từ đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho
nên việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên
là Nhà nước và một bên là các chủ thể khác của xã hội được giao QSDĐ theo quy
định của pháp luật.
Khoản 1, điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định “Đất đai, tài nguyên, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý, tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý” [35]. Từ đó, Nhà nước thống nhất quản lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
và nhất là các chính sách tài chính về đất đai trong phạm vi của cả nước nhằm phục
vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Chủ nghĩa Mác – Lênin chỉ rõ, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
C.Mác và Ăngghen thấy rằng, cùng với sự phát triển của KT-XH, quá trình tập trung dân
cư, sự xuất hiện của máy móc…. Làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành một
quy luật khách quan, tất yếu. V.I.Lênin đã xây dựng học thuyết “về vơ sản quốc hữu

hóa đất đai” như sau:
“Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu Nhà nước, quyền sở

hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các
luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai...” [20].
Có thể thấy rằng, luận điểm của các nhà kinh điển là cơ sở quan trọng để giai cấp
vô sản thực hiện các giải pháp quản lý của mình để huy động được các nguồn lực tài
chính từ đất đai thơng qua sự chuyển hóa từ lợi ích của một nhóm chủ thể (sở hữu tư
nhân về đất đai) sang hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho số đơng
chủ thể (sở hữu tồn dân). Điều này làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH của quốc gia đó.
Trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang đứng trước xu hướng tồn cầu hóa và tự do
hóa thương mại một cách sâu rộng, đất đai càng có một vị thế hết sức quan trọng. Đảng
và Nhà nước ta khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9

lực quan trọng để phát triển đất nước...”[36] . Vì vậy, việc khai thác tốt nguồn lực nội
tại của đất nước là một nhu cầu tất yếu khách quan, trong đó, việc khai thác tốt nguồn
lực tài chính từ đất đai là yêu cầu cấp bách hiện nay.
1.1.3. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội
cuả thành phố Tuy Hòa
Vai trị của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa,
chính trị, xã hội, giáo dục, tinh thần… Luận văn này chỉ nghiên cứu đất đai dưới góc
độ là nguồn lực tài chính để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Tuy Hịa.
Một là: Lợi ích kinh tế của Nhà nước thể hiện qua kết quả của việc huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền
sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh
tế từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất đai thơng qua quan

hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực
chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh
tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền
mà Nhà nước huy động được từ đất đai thông qua việc giao cho các chủ thể sử dụng
đất.
Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đơng. Điều đó khác
hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước
Tư bản. Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những
người sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực
tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế
độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho
nên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải
phục vụ cho lợi ích của nhân dân.
Hai là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách
nhà nước
Trong điều kiện hiện nay, nền kinh tế đất nước chuyển sang cơ chế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, vì vậy:
cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng,
thương mại và dịch vụ...đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy vậy, nguồn
tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách nhà
nước. Mặt khác, đất đai được xem là một tài sản có thể góp vốn, việc thu hút đầu tư
nước ngoài là mục tiêu quan trọng của quốc gia, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

trở thành nguồn lực quan trọng để góp vốn liên doanh. Trong q trình góp vốn, đất

đai khơng mất đi, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì đất đai
càng tăng giá trị của nó [2].
Nguồn thu từ đất đai có ý nghĩa xác lập chế độ sở hữu đất đai toàn dân, khoản thu
này cần được mở thành một tài khoản đặc biệt trong ngân sách nhà nước vì khả năng vốn
hóa rất lớn. Nếu toàn bộ được đầu tư trở lại cho đất đai để làm tăng “địa tô chênh lệch”
bằng một hệ thống cơ chế hoạch toán ngân sách hợp lý từ Trung ương đến địa phương.
Điều đáng lưu ý là cho đến nay, khoản thu này chưa ngang tầm với tiềm năng do hệ thống
điều hành thu chưa đồng bộ (hệ thống pháp lý, tổ chức, bộ máy, con người...) và khơng
được hoạch tốn riêng lẽ nên khơng thể đánh giá đúng hiệu quả cũng như khai thác triệt
để. Đây là nguồn nội lực mà bằng cơ chế thị trường có thể huy động tối đa để đóng góp
có ý nghĩa cho sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội [2].

Ba là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đai
Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh
khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với
chủ sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có
tác dụng làm địn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy và kích thích các chủ thể sử dụng đất có
hiệu quả hơn. Để đem lại hiệu quả cao, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu
quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt
khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu,
đó là Nhà nước.
Trong lý luận về địa tơ, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng
hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp. Khi đó, để có thể
thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nơng nghiệp nhà tư bản ít nhất
cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi nhuận
bình qn là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tô.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, việc huy động các nguồn lực tài chính từ các
chủ sử dụng đất là hết sức cần thiết và phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế
thị trường. Việc kiểm soát người sử dụng đất thơng qua nghĩa vụ tài chính là phương

tiện và công cụ hữu hiệu nhằm tăng cường ngân sách quốc gia, đồng thời kiểm sát
hoạt động của thị trường BĐS, mặt khác là động lực để chủ sử dụng đất nâng cao
trách nhiệm của mình trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Báo cáo Chính trị
của Ban chấp hành Trung ương Đảng trình tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI
đã chỉ rõ “Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được
giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11

hiệu quả, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các
nguồn lực của Nhà nước” [24].
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả
người sở hữu và người sử dụng; thông qua quan hệ về tài chính, đất đai trở nên có
chủ. Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử
dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Bốn là: Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường
bất động sản (BĐS)
Nguồn lực tài chính từ đất đai là một trong những thành tố quan trọng trong
ngân sách nhà nước để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH, trong đó có nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về thị trường BĐS.
Để tăng cường đầu tư trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước phải thành lập một
cơ chế thị trường về đất đai có thể vận hành một cách có hiệu lực và hiệu quả, Nhà
nước cần phải quyết định giá trị của BĐS khi định giá đất và BĐS cho việc thu thuế,
khi tính tốn việc đền bù đất thu hồi cho mục đích của Nhà nước và khi cho thuê BĐS
của Nhà nước [2]. Việc tạo ra một cơ quan định giá có thể đảm bảo việc định giá đất
và BĐS thỏa mãn được nhu cầu và khả năng điều tiết, quản lý của Nhà nước, từ đó
tác động tích cực hay tiêu cực lên hoạt động của thị trường BĐS.

Để tạo hành lang pháp lý, bảo đảm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt
động của thị trường bất động sản đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến thị
trường bất động sản cần phải được đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, được đăng,
phát hành, phổ biến rộng rãi, kịp thời trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tạo
mọi điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản cũng như mọi đối tượng, mọi chủ thể của thị trường bất động sản được tiếp
cận, nắm bắt và thực hiện kịp thời các quy định của pháp luật về thị trường bất động
sản.
Năm là: Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức
tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay
vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp
thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh của
mình. Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi. Một mặt là hiện
vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai
được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12

đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt
của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu
tư phát triển. Hiện nay, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ
biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Có thể nói rằng nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan
trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội trên địa

bàn thành phố Tuy Hòa.
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai
Có rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan tác động trực tiếp đến nguồn lực tài
chính từ đất đai, tuy nhiên, có thể thống kê những nhân tố chủ yếu sau:
-

Về quy mô (số lượng và chất lượng) của đất đai.

-

Đặc điểm địa vật lý, thổ nhưỡng và mơi trường đất.

-

Vị trí về khơng gian và thời gian của đất.

Trình độ phát triển của nền kinh tế hay điều kiện KT-XH của quốc gia, vùng,
lãnh thổ.
Bên cạnh những vấn đề trên, còn một yếu tố hết sức quan trọng là sự tác động
của yếu tố chính trị, xã hội, hay nói cách khác là chế độ xã hội đó tác động lên thơng
qua các chính sách của Nhà nước về đất đai.
Nói đến chính sách đất đai là tổng thể các quan điểm, chủ trương, đường lối,
phương pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm
thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn [5].
Theo tác giả Nguyễn Văn Sửu thì: Chính sách đất đai là tất cả các phương thức
hành động, bao gồm cả Hiến pháp, Luật, văn bản dưới luật và các quy định cũng như
biện pháp và hành động khác được các cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện
nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ và sự vận hành của đất đai trong thực tiễn [37].
Trong bất kỳ một điều kiện nào thì chính sách và pháp luật của Nhà nước ln
tác động có tính quyết định đến sự phát triển nói chung và nguồn lực tài chính từ đất

đai nói riêng, ngồi chế độ sở hữu được quy định thì vấn đề quản lý Nhà nước về đất
đai và tài chính từ đất đai sẽ có tác động hai mặt lên khả năng phát huy hiệu quả của
nguồn lực này, hay nói đúng hơn, một khi chính sách đó phù hợp với quy luật phát
triển thì tất yếu phát huy được hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai và ngược lại.
Trong thực tiễn của quá trình phát triển, chính sách đất đai phải thường xuyên
được thay đổi, đổi mới nhằm đáp ứng được quy luật phát triển, trong đó có sự vận
động và phát triển của tài nguyên đất đai. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã đề ra
chiến lược phát triển KT-XH giai đoạn 2011-2020 đã chỉ rõ “Hoàn chỉnh hệ thống

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13

pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của người
sử dụng đất, của người giao lại QSDĐ và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử
dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và
tham nhũng đất đai” [24].
Bên cạnh đó, chính sách về đất đai là cơng cụ hữu hiệu nhằm điều chỉnh những
vấn đề mang tính tiêu cực xảy ra trong thị trường BĐS và khả năng huy động nguồn
lực tài chính, những vấn đề phát sinh trong cơ chế kinh tế thị trường như đầu cơ đất,
thiếu minh bạch thơng tin về đất... Do đó, vấn đề sử dụng nguồn lực tài chính từ đất
đai cho phù hợp, có định hướng là tác nhân tích cực giúp cho việc huy động nguồn
lực từ đất đai có hiệu quả hơn.
Nếu chính sách là cơ sở pháp lý để thực hiện việc huy động và sử dụng nguồn
lực tài chính từ đất đai thì tính hiệu quả của chính sách ấy địi hỏi phải được thực hiện
thơng qua bộ máy hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước. Nghĩa là liên quan
đến đội ngũ cán bộ thực hiện huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên
địa bàn huyện. Với ý nghĩa đó thì con người tham gia vào q trình quản lý có ý nghĩa
quyết định đến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn

thành phố có đạt hiệu quả cao hay khơng. Chính vì vậy, nhân tố chủ quan ảnh hưởng
đến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố
Tuy Hịa, ngồi chủ trương, chính sách của nhà nước, cịn phải quan tâm đến nhân tố
con người.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai
a. Quy trình áp dụng đối với thuế thu thường xuyên - thuế sử dụng đất phi nơng

nghiệp
NVTC mà người SDĐ phải đóng thường xuyên hàng năm là thuế SDĐ phi
nông nghiệp. Quy trình thực hiện cụ thể bằng hình sau:

- Hộ gia đình
HHHH
- Cá nhân

Chi cục thuế thành phố Tuy Hịa
Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại thành phố Tuy Hòa


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14

Giải thích quy trình:
(1)

Hộ gia đình, cá nhân kê khai nộp thuế theo mẫu tại Đội thuế xã, phường, thị trấn.

(2)
Nếu nộp tại thơn, khu phố thì trưởng thơn, khu phố trưởng sẽ tổng hợp
chuyển hồ sơ lên Đội thuế xã, phường sau đó hồ sơ chuyển cho bộ phận Địa chính
của Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ của
người SDĐ nộp, xác nhận vào các nội dung đơn kê khai của người sử dụng đất và
chuyển lại cho đội thuế xã, phường tổng hợp chuyển lên Chi cục thuế thành phố..
(3)
Chi cục thuế xác định và ghi cụ thể khoản tiền mà người SDĐ phải thực
hiện trên tờ "Thông báo nộp tiền" và chuyển về cho Đội thuế xã, phường.
(4)
Đội thuế xã, thị trấn trao "Thông báo nộp tiền" cho người SDĐ để người
SDĐ nộp tiền vào NSNN. Người SDĐ sau khi nhận được "Thơng báo nộp tiền" có
nghĩa vụ nộp thuế tại Đội thuế xã, phường hoặc nộp tại kho bạc Nhà nước.
b. Quy trình áp dụng đối với NVTC phát sinh khi có nhu cầu SDĐ
NVTC mà người SDĐ phải đóng khi có nhu cầu SDĐ bao gồm: Tiền SDĐ,
thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ.
Để cải cách thủ tục hành chính khi người SDĐ thực hiện NVTC liên quan đất
đai, liên BTC và BTNMT tiếp tục có Thơng tư Liên tịch số 88/2016/TTLT-BTCBTNMT ngày 22/6/2016 thay thế Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT
ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính - Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

- Kho bạc nhà nước

(6)thành phố (hoặc các
chi nhánh ngân hàng
được ủy quyền thu)

(5)
(3)

(4)
Ghi chú:

Chi cục thuế thành phố
Tuy Hịa

Hồ sơ đi
Hồ sơ về

Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC đất đai tại thành phố Tuy Hòa


PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm