Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố yên bái tỉnh yên bái

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ TUẤN TÚ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI – TỈNH YÊN BÁI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Tú

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình, trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn
sâu sắc đến PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn
tôi thực hiện đề tài nghiên cứu của mình.
Xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo, người đã đem lại cho
tôi những kiến thức bổ trợ vô cùng hữu ích trong thời gian học tập tại trường. Xin gửi lời
cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, bộ môn Quản lý đất đai,
Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình học tập.
Cảm ơn UBND tỉnh Yên Bái đã cấp kinh phí nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu đề
xuất các giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái” Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên
chức UBND thành phố Yên Bái, Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh n Bái, Phịng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Yên
Bái đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã ln bên tơi,
động viên và khuyến khích tơi trong q trình thực hiện đề tài nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày tháng
Tác giả luận văn

Vũ Tuấn Tú

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn................................................................................................................................... ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh sách chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng......................................................................................................................... vii
Danh mục hình......................................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................. viii
Thesis abstract............................................................................................................................. x
Phần 1. Mở đầu......................................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................... 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học, ý nghĩa thực tiễn ................................. 3
1.4.1. Những đóng góp mới.................................................................................................. 3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học......................................................................................................... 3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn......................................................................................................... 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.
Cơ sở khoa học của phát triển quỹ đất..................................................................... 4
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất................................................ 4
2.1.2. Vai trò của phát triển quỹ đất..................................................................................... 9
2.1.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất.............................................. 9
2.2.

Phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới...................................................... 15
2.2.1. Australia...................................................................................................................... 15
2.2.2. Hàn Quốc.................................................................................................................... 18
2.2.3. Trung Quốc................................................................................................................. 21
2.3.
Công tác phát triển quỹ đất ở Việt Nam................................................................. 24
2.3.1. Chủ trương về lập quỹ đất........................................................................................ 24
2.3.2. Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất theo Luật Đất đai
năm 2003.................................................................................................................... 25
2.3.3. Quy định pháp luật liên quan đến phát triển quỹ đất khi Luật Đất đai năm
2013 có hiệu lực........................................................................................................ 26
2.3.4. Hình thức phát triển quỹ đất.................................................................................... 27
2.3.5. Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam........................................................... 29
2.3.6. Công tác phát triển quỹ đất của tỉnh Yên Bái....................................................... 31
2.3.7. Nhận xét chung và hướng nghiên cứu của đề tài................................................. 31

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...............................................................
3.1.
Địa điểm nghiên cứu .................................................
3.2.
Thời gian nghiên cứu ................................................
3.3.
Đối tượng nghiên cứu ...............................................
3.4.
Nội dung nghiên cứu ................................................
3.4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Y

3.4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Y
3.4.3.
Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yên B
3.4.4.
Đánh giá công tác phát triển quỹ đất tại thành phố
3.4.5.
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển quỹ đấ
3.5.
Phương pháp nghiên cứu..........................................
3.5.1.
Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp ..
3.5.2.
Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ....
3.5.3.
Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu
Phần 4. Kết quả và thảo luận ...............................................................................................
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Y
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên .....................................................
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................
4.1.3.
Đánh giá ảnh hưởng về điều kiện tự nhiên, kinh
triển quỹ đất giai đoạn 2011 – 2015 ........................
4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành
2011 – 2015 ...............................................................
4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ..........................................
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Yên Bái .....
4.2.3.
Biến động đất đai của thành phố Yên Bái giai đo
4.3.
Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yê
2015 ...........................................................................
4.3.1.
Khái quát chung công tác phát triển quỹ đất của t
4.3.2.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu d
4.3.3.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng trụ sở
4.3.4.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng công
4.3.5.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích Quố
4.3.6.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh
4.3.7.
Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích cơng
4.4.
Đánh giá công tác phát triển quỹ đất tại thành phố
4.4.1.
Đánh giá chung .........................................................

iv

4.4.2.

Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến phát triển quỹ đất thành phố
Yên Bái
70
4.4.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến kinh tế - xã hội
tại thành phố Yên Bái 75
4.5.
Đề xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất .................................. 79
4.5.1. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách................................................................... 79
4.5.2. Nhóm giải pháp về tài chính.................................................................................... 80
4.5.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................... 80
Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 82
5.1.
Kết luận....................................................................................................................... 82
5.2.
Kiến nghị..................................................................................................................... 83
Tài liệu tham khảo.................................................................................................................... 84
Phụ lục........................................................................................................................................ 87

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

CNH – HĐH

Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

NSNN

Ngân sách nhà nước

PNN

Phi nơng nghiệp

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3.

Diện tích đất được tạo lập theo hình thức thỏa thuận ..................................... 28

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Yên Bái năm 2015 ............................ 55
Biến động sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 – 2015 .......56
Kết quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái giai
đoạn 2011 – 2015
58
Bảng 4.4. Kết quả công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư của
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015
59
Bảng 4.5. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan của thành phố Yên
Bái giai đoạn 2011 – 2015
61
Bảng 4.6. Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng công trình sự nghiệp của thành
phố Yên Bái giai đoạn 2011 – 2015
63
Bảng 4.7. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích Quốc phịng - An ninh
của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 – 2015 64
Bảng 4.8. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 – 2015 66
Bảng 4.9. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích cơng cộng của thành phố
n Bái giai đoạn 2011 – 2015 68
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất
tại thành phố Yên Bái 71
Bảng 4.11. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất
tại thành phố Yên Bái 73
Bảng 4.12. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất
tại thành phố Yên Bái 74
Bảng 4.13. Ảnh hưởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố Yên Bái
76

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái................................................. 40

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Tuấn Tú
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái trong giai đoạn 2011 - 2015. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác phát triển
quỹ đất trên địa bàn thành phố Yên Bái.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
1/ Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu về
thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái tại 17 phường, xã và các cơ quan liên quan.
2/ Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra thông tin với 3 đối
tượng là hộ gia đình, tổ chức và cán bộ trực tiếp tham gia vào công tác phát triển quỹ
đất tại thành phố Yên Bái với tổng số phiếu điều tra là 430 phiếu (hộ gia đình 370
phiếu, tổ chức 30 phiếu, cán bộ 30 phiếu).
3/ Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu: Sử dụng phần mềm
EXCEL để phân tích thông tin, tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp thu thập được. Sử dụng
phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mơ tả) để thống kê đặc tính

của các đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo nhóm đối tượng, tính trung bình
trọng số, tần suất xuất hiện.... Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá các
nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ: Rất lớn, lớn, trung bình,
nhỏ và rất nhỏ.
Kết quả
1/ Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái;
2/ Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015;

3/ Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái trong giai đoạn
2011 - 2015;
4/ Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái;
5/ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác phát triển quỹ đất.

viii


Kết luận chính
1/ Thành phố n Bái có diện tích tự nhiên là 10.678,1 ha bao gồm 17 đơn vị
hành chính với 9 phường, 8 xã; dân số thành phố năm 2015 có 99.830 người. Là trung
tâm kinh tế, văn hố, xã hội, chính trị, an ninh quốc phịng của cả tỉnh và khu vực lân
cận.
2/ Trong giai đoạn 2011 – 2015, công tác quản lý đất đai của thành phố đạt
được những kết quả tốt, về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các
nhiệm vụ quản lý đất đai đi vào nề nếp. Tình hình biến động đất đai tại thành phố diễn
ra theo chiều hướng giảm diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi nơng
nghiệp, khai thác tối đa phần diện tích chưa sử dụng.
3/ Trong 5 năm từ 2011 đến 2015, trên địa bàn thành phố Yên Bái đã triển khai
69 dự án thu hồi đất với tổng diện tích 491,70 ha, liên quan tới 4.662 hộ dân để phát
triển quỹ đất. Trong đó có đến 28 dự án phục vụ mục đích cơng cộng với diện tích thu
hồi là 283,38 ha; 12 dự án xây dựng các cơng trình sự nghiệp với diện tích là 55,07ha;

12 dự án khu tái định cư với diện tích là 27,29 ha.
4/ Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra : Trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính
và quy hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội là tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái;
Thông qua điều tra 430 công chức, viên chức, tổ chức và người dân thì có đến 56,98%
số lượng người được hỏi cho rằng đời sống văn hóa tinh thần được nâng lên, 42,33%
cho rằng thu nhập của người dân tăng, 51,40% cho rằng cơ sở hạ tầng tốt hơn, 37,67%
cho rằng môi trường sống không thay đổi đặc biệt công tác phát triển quỹ đất chưa
mang lại cơ hội việc làm như người dân mong muốn (có 65,12% số lượng người được
hỏi cho rằng cơ hội việc làm cho người dân là như cũ).
5/ Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái – tỉnh
Yên Bái trong giai đoạn 2011 – 2015 chúng tơi đề xuất một số nhóm giải pháp về cơ
chế chính sách, cơ chế tài chính và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm thúc đẩy
công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Tuan Tu
Thesis title: "Assessment of present status of land fund development in Yen Bai City,

Yen Bai"
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Purpose of the research
Assess the status of land reserve development in the city of Yen Bai, Yen Bai

during 2011 – 2015 period. Propose solutions to enhance the development of land
reserve in Yen Bai province.
Research methodology
1/ Method of secondary data collection and investigation: Collect documents
and data on the situation of the land created to serve socio-economic development in
Yen Bai City, Yen Bai province from 17 wards and relevant agencies.
2/ Method of primary data collection and investigation: Conduct survey with
03 subjects such as households, organizations and officials who directly involved in
the development of land reserve in the city of Yen Bai with a total of 430 surveys (370
for households, 30 for organizations, 30 for officials).
3/ Method for processing, analyzing and synthesizing data: Use EXCEL
software to analyze collected information, primary and secondary documents. Use
quantitative and qualitative (descriptive statistics) analysis in SPSS to characterize
respondents in groups. Form statistics by regions, by target groups, by average weight,
by occurrence, etc. Use Likert scale (Likert, 1932) to assess factors affecting land
development under 5 levels: very large, large, medium, small and very small.
Main results
1/ Natural, socio-economic conditions of Yen Bai city;
2/ Status of land management and land use in Yen Bai city during 2011 – 2015
period;
3/ Present status of land fund development of Yen Bai city during 2011 – 2015
period;
4/ Influence of land fund development in socio - economic development;
5/ Given implications to improve the effectiveness of development land fund
Yen Bai city.

x


Conclusions

1/ Yen Bai city has a natural area of 10.678,1 ha, including 17 administrative
units with 9 wards and 8 communes; the city's population by 2015 was 99,830 people.
Yen Bai city is the center of economy, culture, society, politics, security and defense of
the province regional neighborhood.
2/ During 2011-2015 period, the land management of Yen Bai city achieved
good results, basically formed the management system and implemented land
management tasks into order, thus created favorable conditions for land management
the following years. The fluctuation of land in the city occurs on the principle of
reducing agricultural land, increasing non-agricultural land, and exploiting maximally
unused area.
3/ In the 5 years from 2011 to 2015, Yen Bai city implemented 69 land recovery
projects with a total area of 491.70 hectares, involving 4662 households to develop land
reserve. In which more than 28 projects serve public purposes with an area of 283.38
hectares; 12 projects serve city administration facility with an area of 55.07 hectares. 12
projects serve resettlement of the displaced households with an area of 27.29 hectares.

4/ The research also points out: among 3 factor groups policy, finance, and
planning, the investment attracting policy, land prices and socio – economic
development master plans impact largely to land reserve development in Yen Bai city;
Through the survey of 430 officials, organizations and citizens, up to 56,98% of the
respondents said that cultural and spiritual life are raised, 42,33% said that their
income increased, 51,40% said that there had been better infrastructure, 37,67% said
there was no change in habitats, especially land reserve development had not brought
job opportunities as the people desired (65,12% of respondents said that job
opportunities for them were the same).
5/ From the assessment of the current status of land reserve development in
Yen Bai city - Yen Bai Province in 2011-2015 period, we propose some solutions on
policy, financing and planning mechanisms, land use plan to promote the development
of land reserve for the city in the near future.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phịng. Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái
sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có
hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan
trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.
Đất nước ta đang trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa với
sự phát triển mạnh mẽ của khoa học, kỹ thuật, kéo theo đó là sự phát triển dân số và
đơ thị. Thực tế đó là q trình sử dụng đất cũng như sự phát triển đô thị, đất ở, xây
dựng cơ sở hạ tầng, giao thông dịch vụ ngày càng tăng, gây áp lực đối với quỹ đất
hiện tại. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác phát
triển quỹ đất nói riêng được thực hiện theo Hiến pháp và pháp luật, góp phần vào việc
ổn định kinh tế - xã hội. Song bên cạnh đó cịn chưa được đồng bộ, việc sử dụng đất
đai chưa hợp lý, chưa tiết kiệm, chưa đúng mục đích đã làm giảm giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá này. Do vậy yêu cầu cấp thiết được đặt ra là hoàn thiện cơ cấu tổ chức
của trung tâm phát triển quỹ đất, đánh giá đúng hiện trạng, tiềm năng đất đai hiện có
để có đề xuất hướng đi đúng đắn trong công tác phát triển quỹ đất tại các địa phương
trên cả nước.
Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật
của tỉnh Yên Bái, là trung tâm động lực vùng Tây Bắc, có vị trí quan trọng trong đầu
mối giao thông huyết mạch vùng Tây Bắc với trung du Bắc Bộ. Đồng thời là một
trong các trung tâm dịch vụ xã hội và dịch vụ du lịch của các tỉnh trong tiểu vùng
trung du, miền núi phía bắc. Với các điều kiện về giao thông thuận lợi với tuyến
đường cao tốc xuyên Á nối Hải Phòng – Hà Nội – Lào Cai – Vân Nam (Trung Quốc),

nguồn tài ngun phong phú, chính sách đầu tư có nhiều thuận lợi… Thành phố Yên
Bái đang là một khu vực có nhiều điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội.
Để thực hiện phương án quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2020 đã
được phê duyệt của thành phố thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan

1


trọng, góp phần tạo quỹ đất sạch phục vụ cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô
thị, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử dụng hiệu
quả các loại đất, giúp thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát triển quỹ đất của
thành phố hiện cịn nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của các tổ chức có
chức năng phát triển quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ được giao, chưa
đạt hiệu quả như mong đợi, việc bố trí tái định cư phải di dời chỗ ở chưa kịp thời,
chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự
án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập. Các dự án
nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có thêm các khoản hỗ trợ cho người dân
có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu hồi chỉ thực hiện đúng chính sách
hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình trạng như vậy là do việc xác
định giá đất chưa tính hết giá trị của đất, không thỏa mãn yêu cầu của người dân bị
thu hồi đất; công tác lập và xét duyệt các khu quy hoạch chưa đảm bảo hiệu quả về
kinh tế - xã hội, đảm bảo thời gian, nguồn vốn đầu tư để thực hiện các dự án đúng
tiến độ quy định; nguồn vốn phục vụ cho công tác phát triển quỹ đất còn hạn chế …
Xuất phát từ tầm quan trọng đó, được sự nhất trí của khoa Quản lý đất đai –
Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà,
chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại
thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái”, nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất những giải
pháp thích hợp để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất cho những năm tiếp theo của thành
phố.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá được thực trạng, khả năng phát triển quỹ đất của thành phố Yên
Bái – tỉnh Yên Bái.
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất của
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015.
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển quỹ đất của thành phố Yên Bái –
tỉnh Yên Bái.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
-

Không gian: Địa bàn thành phố Yên Bái – tỉnh Yên Bái;

-

Thời gian: Từ năm 2011 – 2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Nghiên cứu đã chỉ ra trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính và quy hoạch
thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
xã hội có mức tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại thành phố Yên Bái. Đồng
thời nghiên cứu cũng chỉ ra được sự ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến
kinh tế xã hội, môi trường của thành phố thông qua 5 yếu tố là thu nhập người dân,
đời sống tinh thần, cơ sở hạ tầng, môi trường sống và việc làm.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
-

Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất

thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất.
-

Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác phát triển

quỹ đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
-

Luận văn này có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo nhằm nâng cao hiệu quả

của công tác phát triển quỹ đất, đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
có liên quan đến việc phát triển quỹ đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội
của tỉnh và thành phố Yên Bái.
-

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học

viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác phát triển
quỹ đất trên địa bàn các tỉnh ở Việt Nam.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai

Trong nền sản xuất, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện cần để tổ chức sản xuất và duy trì sự sống đối với mọi sinh vật trên trái đất. Từ
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng”.
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và
khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước
hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, ...) (Hội nghị quốc tế về môi trường
tại Rio de Janerio, 2003).
Đất đai là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên
trái đất (Land administration guidelines, 1996).
Đất đai: là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc
tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị
sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua
bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm,
tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai thuộc sở
hữu tồn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là
chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất
nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; trong mơ hình
kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn được xem như là
một hàng hóa đặc biệt vì có thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn hóa thành tài chính
cho đầu tư, phát triển. (Phan Văn Thọ, 2012).

4

2.1.1.2. Quỹ phát triển đất
a. Khái niệm
Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Quỹ phát triển đất là tổ chức tài
chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí phát sinh
trong q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư
cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế
toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt
động theo quy định của pháp luật. Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của
địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và
huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật (Chính phủ nước
CHXHCNVN, 2014).
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển
đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức
phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư phát triển quỹ đất, quỹ nhà tái
định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội,
giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, mơi trường và các nhu
cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề
nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các cơng trình hạ tầng tại
địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào
khu tái định cư...
b. Kinh phí hoạt động của quỹ phát triển đất
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất bao
gồm:

Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện
nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây dựng
theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;

5


-

Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát triển

và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
-

Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả đất có tài sản

gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh;
-

Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có sử dụng đất theo quy

định về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất và quy
định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; lãi được chia từ các hoạt động liên doanh,
liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng; các khoản thu từ thực hiện hoạt động dịch vụ
theo hợp đồng ký kết và quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt động sự
nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

-

Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để thực

hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
-

Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.

Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương án,

dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
-

Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

-

Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực hiện
các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ khoa học và
công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;... nhưng mục chi chủ yếu là chi cho
việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Nội vụ, Bộ
Tài chính, 2015).
Để có nguồn tài chính ổn định cung cấp cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện nhiệm vụ tạo lập quỹ đất, năm 2010 Chính phủ đã ban hành Quyết định số
40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế mẫu về quản
lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.

Đến Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục quy định Quỹ phát triển đất của
địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát
triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải

6


phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất
được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của
pháp luật. Đồng thời chính phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được
ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự tốn ngân sách địa phương, được cấp khi
bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn khác
(gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ
chức, cá nhân trong nước và nước ngồi theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy
thác theo quy định của pháp luật).
Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và
các tổ chức khác để thực hiện việc phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Số tiền Quý đã ứng cho Tổ chức
phát triển quỹ đất thực hiện phát triển quỹ đất sạch để cho thuê thông qua hình thức
đấu giá chia thành ba trường hợp để hồn trả vào Quỹ phát triển đất như sau: thứ nhất
đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất mà khơng được miễn, giảm
tiền th đất thì việc hồn trả số tiền để thực hiện phát triển quỹ đất sạch cho Quỹ
phát triển đất do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân
sách nhà nước; thứ hai đối với trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất được
miễn, giảm toàn bộ tiền thuê đất thì người được Nhà nước cho thuê đất phải thực hiện
hoàn trả số tiền để thực hiện phát triển quỹ đất (tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) vào ngân sách nhà
nước và được tính vào vốn đầu tư của dự án; trường hợp thứ ba là đối với trường hợp
người được Nhà nước cho thuê đất được miễn, giảm một phần tiền thuê đất thì người

được Nhà nước cho thuê đất phải hoàn trả số tiền để phát triển quỹ đất (tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt) vào ngân sách nhà nước và được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp, số tiền
cịn lại nếu có được tính vào vốn đầu tư của dự án. Đối với trường hợp người được
Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và
người được Nhà nước cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng
mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được trừ
số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt, mức trừ
không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp, đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng cịn lại nếu có được tính vào vốn đầu tư của dự án. Tư tự như vậy, đối với việc
hoàn trả tiền thực hiện phát triển quỹ đất vào Quỹ phát triển đất đối với trường hợp
người sử dụng đất được Nhà nước giao đất.

7


Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chính sách về nguồn
tài chính phục vụ phát triển quỹ đất ngày một cụ thể hơn. Có thể thấy rằng, pháp luật
đất đai năm 2003 chưa có các quy định rõ ràng về việc hoàn vốn để phát triển quỹ đất
thì đến pháp luật đất đai năm 2013, những nội dung này đã được cụ thể hơn đối với
từng trường hợp.
2.1.1.3. Phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình phát triển
quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất đai sử dụng
vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phịng và
mơi trường.
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về quy
mơ, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu cầu sử
dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất sạch” đáp
ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng. (Đào Cơng Hịa và cs.,

2007).
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ
đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm
bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị
trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích).
Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự trữ đất
đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu
cầu sử dụng cho mục tiêu cơng ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa
ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Trong q trình
quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng
kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm
thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên
các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tn thủ pháp luật và quy trình có
liên quan đến sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu cơng ích và nhu cầu của thị trường đất
đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và
hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thơng qua các hình thức đấu giá, đấu
thầu hoặc rao giá.

8


Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện
việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính của việc
phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, đảm bảo
việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất từ tài nguyên đất đai
quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất
đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thơng qua 2 hình thức chủ yếu

là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; hoặc
hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận chuyển
nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Vai trò của phát triển quỹ đất
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên
trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông, lâm nghiệp”. Tuy nhiên đất đai lại có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển
được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mơ theo khơng gian và chịu
sự chi phối của các yếu tố môi trường có đất. Mặt khác, đất đai khơng giống các hàng
hóa có thể sản sinh qua q trình sản xuất, đất đai là có hạn và giá trị của đất đai ở các
vị trí khác nhau lại khơng giống nhau. Giá trị của đất đai thể hiện ở mức độ khan
hiếm của nó tại các vị trí khác nhau.
Trên thực tế việc sử dụng đất đai tại nhiều địa phương chưa đạt hiệu quả cao,
việc tập trung các diện tích đất chưa đạt hiệu quả đó để phục vụ cho mục đích phát
triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các cơng trình, các dự án nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, góp phần vào phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng là rất cần thiết.
2.1.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Yếu tố cơ chế, chính sách
Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam được ghi rõ tại Hiến pháp Nước Cộng hòa
xã hội chủ Việt Nam qua các thời kỳ khác nhau. Hiến pháp là đạo luật cơ bản và cao
nhất của một nước, nó thể hiện ý chí, nguyện vọng của tuyệt đại đa số nhân dân nước
đó. Hiến pháp được coi là đạo luật cơ bản, các quy định của Hiến pháp là căn cứ pháp
lý để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước. Tại Việt Nam, qua các thời
kỳ đã có năm (5) lần ban hành Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992 và

9

2013).Tuy nhiên, đến Hiến pháp năm 1980 mới công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Xét về hệ thống Luật qua các thời kỳ thì
tại nước ta đã ban hành 5 Luật, từ Luật Cải cách ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1987,
1993, 2003, 2013. Qua mỗi thời kỳ phát triển thì Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ
sung để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước. Bắt đầu từ Luật Đất đai 2003
thì chính thức quy định công tác phát triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ
chức, hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất.
Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu hổi đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng việc quy định cụ thể các quyền đối với
người sử dụng đất trong Luật Đất đai như quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp đã
tạo điều kiện để người sử dụng đất tham gia dễ dàng hơn vào các quan hệ giao dịch
bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này là cơ sở để
thúc đẩy công tác phát triển quỹ đất trong cả nước.
Trong thời gian qua, công tác phát triển quỹ đất tại các địa phương đã có nhiều
tiến bộ, góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng đất. Hiện có hai hình thức phát
triển quỹ đất: Một là Nhà nước đứng ra thu hồi và giao lại mặt bằng cho các chủ đầu
tư; Hai là các chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với chủ sử dụng đất, hình thức này thực
tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai hình thức phát triển quỹ đất này tuy có
phương thức thực hiện khác nhau nhưng đều phải đáp ứng các yêu cầu sau:
-

Nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế- xã hội,

giữ vững an ninh chính trị, quốc phịng và mơi trường của đất nước;
- Đảm bảo hài hịa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư và Nhà nước;
Trong một nhà nước pháp quyền, mọi hoạt động của người dân đều phải nằm
trong khn khổ của luật pháp thì việc ban hành các cơ chế, chính sách chi tiết và cụ
thể là rất cần thiết. Nếu thiếu đi các chủ trương, cơ chế, chính sách pháp luật thì việc
thu hồi đất phục vụ công tác phát triển quỹ đất sẽ không thể thực hiện được. Vậy nên

để đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước thì các cơ chế, chính sách pháp luật của
Nhà nước cũng phải thay đổi để phù hợp với từng giai đoạn khác nhau.
2.1.3.2 Yếu tố tài chính
Tài chính là yếu tố khơng thể thiếu trong công tác phát triển quỹ đất và là yếu
tố tác động trực tiếp, chủ yếu tới kết quả thực hiện. Tài chính được nhắc đến

10


chủ yếu thơng qua khía cạnh về giá đất tính bồi thường khi thực hiện thu hồi đất,
ngoài ra việc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp cũng là một hình
thức hay giúp các nhà đầu tư tiếp cận được mặt bằng xây dựng đồng thời giảm thiểu
được chi phí đầu tư ban đầu.
Trong thời gian qua những quy định về giá đất từng bước hình thành và khơng
ngừng hồn thiện khung pháp lý phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà
nước, là công cụ giúp cho Nhà nước giải quyết quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường
gắn với hiệu quả, khả thi trên nhiều khía cạnh như: cải thiện mơi trường đầu tư, giải
quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhà đầu tư; bảo đảm
chính sách phát triển kinh tế với ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước; khai thác
nguồn lực đất đai để biến nguồn lực tiềm năng thành nguồn lực tài chính, nguồn vốn
cho đầu tư phát triển và là cơng cụ có tác động trực tiếp, quan trọng đến công tác phát
triển quỹ đất tại Việt Nam.
Giá đất được nêu trong Luật Đất đai 2013 là giá trị quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất; là công cụ để Nhà nước xác định thu nghĩa vụ tài chính về
đất đai; giá đất giúp cho giao dịch dân sự về đất đai thành công. Đặc biệt giá đất có
vai trị quan trọng trong cơng tác phát triển quỹ đất, thể hiện rõ nét ở một số điểm sau:
Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt
động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến
tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với
công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi

ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tư với lợi ích của người sử
dụng đất đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhạn tiến độ dự án đầu tư. Để đẩy nhanh
được tiến độ công tác phát triển quỹ đất thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường
giá trị hợp lý cho những người có đất hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi cơng
việc làm hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống. Như vậy, Nhà nước
vừa phải giải quyết vấn đề phát triển quỹ đất vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho
những người dân có đất thu hồi; chính sách về giá đất sẽ có vai trị giải quyết tốt
những vấn đề đặt ra. Vì vậy, Nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để
tại điều kiện đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất, đặc biệt là đối với hình thức Nhà nước
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất
trong q trình phát triển quỹ đất. Giá đất nói chung và giá đất trong

11


phát triển quỹ đất nói riêng là một loại cơng cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực
hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng
thời giá đất cịn có tác dụng định hướng thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, giá
đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan, đó là quy luật
cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Tuy nhiên, Nhà nước cũng đưa ra
những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường
vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng. Một trong những chính sách phải kể đến
là yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được
xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò
quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn
dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính trị pháp lý, cả về phương
diện quản lý kinh tế.
Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nước thu hồi,
người dân có đất thu hồi thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ

tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và
bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông nghiệp. Nên việc bồi
thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể
tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện
cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất
để tính bồi thường thiệt hại cho người có đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ
bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu
kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên
bị ảnh hưởng, khiếu kiện về quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, cơng bằng xã hội
khơng cịn, tất cả các điều này dẫn đến mất ổn định xã hội.
Đối với công tác phát triển quỹ đất thông qua hình thức tự thỏa thuận vì mục
đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt bằng thực
hiện dự án đầu tư với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực
hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất về nhiều vấn đề,
trong đó có giá đất. Nhiều trường hợp người có đất giao giá quá cao khiến cho các
nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và tốn khá nhiều chi phí cho việc phát
triển quỹ đất. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn đẩy nhanh
tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng khơng thỏa thuận được giá đất với người có đất
nên nhiều dự án bị kéo dài tiến độ. Cho nên, mức giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu
để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như thanh tốn
giá trị tương ứng cho người có đất để ổn định cuộc sống.

12


Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định theo Luật Đất đai 2013 là một
trong 9 quyền của người sử dụng đất, đây là hình thức hợp tác đầu tư hay tuy nhiên
thường bị vướng mắc ở khâu xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào
doanh nghiệp. Giá trị đưa ra thỏa thuận phải tính tốn có khoa học, được cả doanh
nghiệp và người sử dụng đất chấp nhận. Nếu tính giá trị quyền sử dụng đất cao,

doanh nghiệp khó chấp nhận do làm chi phí sản xuất tăng lên; nếu tính giá trị quyền
sử dụng đất thấp, người có quyền sử dụng đất sẽ khơng chấp nhận. Việc tính giá trị
quyền sử dụng đất để góp vốn có thể tính căn cứ vào mức lợi nhuận trung bình hàng
năm mà người sử dụng đất thu được, theo đó sẽ có 2 giá song hành được đưa ra để
xác định giá trị quyền sử dụng đất là: Giá định mức (giá pháp định) và giá lợi tức (giá
kinh doanh). Tuy nhiên cách tính và mức giá nêu trên chỉ là căn cứ để tham khảo, giá
cuối cùng vấn phải là giá thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất trên cơ
sở phương án sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt và không trái với các
văn bản của Nhà nước về những quy định này. Loại giá này rất linh hoạt nhưng việc
áp dụng nó cần phải kèm theo những điều kiện chặt chẽ để đảm bảo tính hợp pháp,
tránh gây ra những thiệt thòi của người sử dụng đất làm phát sinh khiếu kiện sau này
(Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).
Việc xác định giá đất hợp lý trong cơng tác phát triển quỹ đất sẽ góp phần hạn
chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành phát triển quỹ đất, nhà
đầu tư thỏa thuận để có đất. Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ
biến trong gai đoạn hiện nay. Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả
cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình
cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều này khẳng
định được vai trị của yếu tố tài chính trong thực hiện cơng tác phát triển quỹ đất dưới
mọi hình thức.
2.1.3.3. Yếu tố quy hoạch
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là luận chứng phát triển kinh tế
- xã hội và tổ chức không gian các hoạt động kinh tế- xã hội hợp lý trên một lãnh thổ
trong một thời gian xác định.
Luật Xây dựng năm 2014 (Điều 3) có nêu: Quy hoạch xây dựng là việc tổ
chức không gian đô thị và điểm dân cư nơng thơn, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các
vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hồ giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng,
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi

13