Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN HỒNG

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Quang Học

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Hoàng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đối với Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Quang
Học, người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho
tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới các thầy, cơ giáo trong Khoa Quản lý đất
đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là các thầy, cô giáo trong Bộ Quy hoạch đất
đai đã tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng Tài nguyên và
Mơi trường Thành phố Thái Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Hoàng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình và sơ đồ ............................................................................................. vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ................................................................................. 4
2.1.

Khái quát về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng .......................... 4

2.1.1.

Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ......................... 4

2.1.2.

Lý luận chung về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng .............................................................................................. 4

2.1.3.

Những nội dung chính khi nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng .................................................................... 5

2.2.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở một số
nước trên thế giới và ở việt nam ....................................................................... 5

2.2.1.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở một
số nước trên thế giới ...................................................................................... 6

2.2.2.

Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại Việt Nam ....................... 13

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 20
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 20

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 20

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 20

3.4.

Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 20

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 22

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 24
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố thái bình,
tỉnh thái bình ................................................................................................ 24
iii


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên........................................................................................ 24

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ............................................................. 28

4.1.3.

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .............................................................. 29

4.1.4.

Phát triển Không gian Đô thị ........................................................................ 31

4.1.5.

Đánh giái chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.................................. 32

4.2.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố thái bình ............. 34

4.3.

Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng đến năm 2020 tại thành phố thái bình ...................................................... 36

4.3.1.

Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đến năm
2020 tại thành phố Thái Bình ....................................................................... 36

4.3.2.

So sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất tương đồng giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình ...... 51

4.3.3.

So sánh vị trí, diện tích các dự án, cơng trình cụ thể trong quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng .................................................................. 53

4.3.4.

Phân tích, so sánh về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng ............................................................................................ 57

4.4.

Xác định những bất cập và đề xuất một số giải pháp khắc phục tồn tại,
vướng mắc giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở thành
phố thái bình ................................................................................................ 60

4.4.1.

Những bất cập trong việc áp dụng các văn bản pháp quy .............................. 60

4.4.2.

Những bất cập về nội dung quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng ...................................................................................................... 60

4.4.3.

Những bất cập về quản lý, tổ chức thực hiện của hai quy hoạch .................. 62

4.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng ................................................................................ 63

Phần 5. Kết kuận và đề nghị .................................................................................... 69
5.1.

Kết luận ...................................................................................................... 69

5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 70

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 72

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BXD

Bộ Xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KH

Kế hoạch

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QH

Quy hoạch

QL

Quốc lộ

TDTT

Thể dục thể thao

TL

Tỉnh lộ

TƯ

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ..................................... 34
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất .................................... 35
Bảng 4.3. So sánh thời kỳ (thời hạn) lập quy hoạch theo quy định ............................. 38
Bảng 4.4. So sánh về hệ thống phân loại quy hoạch theo không gian ......................... 39
Bảng 4.5. So sánh quy định về thẩm định và phê duyệt quy hoạch ............................ 43
Bảng 4.6. Hệ thống phân loại đất trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tại
thành phố Thái Bình .................................................................................. 48

Bảng 4.7. Hệ thống phân loại đất trong quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại
thành phố Thái Bình .................................................................................. 49
Bảng 4.8. So sánh cơ cấu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình ....................................... 51
Bảng 4.9. So sánh một số loại đất tương đồng trong quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng đến năm 2020 thành phố Thái Bình ........................... 52
Bàng 4.10. So sánh diện tích một số cơng trình cụ thể được xác định trong quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại thành
phố Thái Bình ........................................................................................... 54
Bảng 4.11. Một số dự án có sự sai khác về mặt vị trí giữa quy hoạch sử dụng đât
và quy hoạch xây dựng tại thành phố Thái Bình ........................................ 57
Bảng 4.12. Mối quan hệ giữa nội dung trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng ................................................................................................... 58

vi


DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Thái Bình ..................................................................24
Hình 4.2. Đường giao thơng thành phố Thái Bình........................................................29
Hình 4.3. Biểu đồ so sánh một số chỉ tiêu sử dụng đất .................................................53

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Hồng
Tên luận văn: “Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu:
- Nghiên cứu và đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng trên cơ sở quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện hai loại
quy hoạch; xác định những nội dung thống nhất và những điểm còn bất cập, chồng chéo
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;
- Đề xuất một số giải pháp để hạn chế những bất cập trong mối quan hệ giữa quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu:
- Thu thập các tài liệu, số liệu điều tra phục vụ nhu cầu nghiên cứu:
+ Tài liệu, số liệu về các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Bình có liên quan đến cơng tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;
+ Tài liệu, số liệu, bản đồ về hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất,
bản đồ quy hoạch xây dựng đến năm 2020 của thành phố Thái Bình, thực trạng cơng tác
lập, thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở thành phố Thái Bình;
+ Các quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Bình, thành phố Thái Bình có liên quan
đến công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
Phương pháp so sánh:
- So sánh các quy định của pháp luật về không gian, thời gian, hệ thống phân loại
đất, các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội áp dụng trong hai loại quy hoạch;
- So sánh kết quả lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình.
Phương pháp phân tích, tổng hợp:
Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu các nội dung:
- Đánh giá tổng quan công tác quy hoạch trong và ngồi nước; đánh giá thực trạng
cơng tác quy hoạch đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình;

viii


- Phân tích tác động qua lại và phát hiện sự bất cập giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng;
- Xác định vai trị, vị trí và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của hai loại quy hoạch.
Kết quả và kết luận
- Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đến năm 2020 cơ bản thống nhất
với quy hoạch chung phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Bình.
- Xét trong cùng một thời gian quy hoạch đến năm 2020, quy hoạch sử dụng đất
được lập trên diện tích 6770,85 ha chiếm 100% diện tích tự nhiên còn quy hoạch xây
dựng chỉ được lập trên diện tích 2715,9 ha chiếm 40,6 % diện tích đất tự nhiên.
- Giữa hai loại quy hoạch chưa có sự thống nhất về quy trình, nội dung và thẩm
quyền trong việc lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch; khơng có sự
đồng bộ về hệ thống phân loại đất, các chỉ tiêu sử dụng đất. Một số cơng trình cụ thể đã
được xác định trong hai loại quy hoạch nhưng ranh giới, diện tích khơng đồng nhất gây
khó khăn, vướng mắc trong q trình thu hồi đất, giao đất để thực hiện dự án.
- Cách thức quản lý, thực hiện quy hoạch quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng tại thành phố Thái Bình chưa đồng bộ. Việc phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai
(phịng Tài ngun và Mơi trường) với cơ quan quản lý đơ thị (phịng Quản lý đơ thị) ở
thành phố Thái Bình chưa thật chặt chẽ, chưa đạt hiệu quả như mong muốn. Do đó, các cơ
quan chức năng tại thành phố Thái Bình cần có một quy chế phối hợp chung và kế hoạch
thực hiện quy hoạch cụ thể để nâng cao hiệu quả, chất lượng của hai loại quy hoạch.

ix


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Tran Hoang
Thesis title: "Research on the relationship between the land use plan and construction
plan in Thai Binh city, Thai Binh provine”
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Research and evaluate the relationship between land use planning and
construction planning on the basis of the process of formulation, appraisal, approval and
implementation planning are two types; determine the content and the points agreed
inadequate, overlap between land use planning and construction planning;
- Propose a solution to limit the number of gaps in the relationship between land
use planning and construction planning.
Materials and Methods
Survey methods, data collection:
- Gathering the documents, the survey data to serve the research:
+ Documents and data on natural conditions, economic - social of Thai Binh city
which is related to the land use plan and construction plan;
+ Documents, data and maps on the land use status and the land use plan map, the
construction planning map until 2020 of Thai Binh city, the situation of elaboration and
implementation of zoning the land use plan and building in the Thai Binh city;
+ The regulations of the State, Thai Binh province, Thai Binh city which is related to
the planning of the land use plan and construction.
Comparison Methods:
- Comparison of the provisions of the laws of space, time, land classification
system, the indicator of economic development - social development which are applied
in the two types of plan;
- Comparing the results of formulation and implementation of the land use plan

and the plan builds until 2020 in the Thai Binh city.
Analysis, synthesis methods:
Using the analysis method, synthesis to study the contents:

x


- Assessing the overview planning in domestic and abroad; Assessing the status
of the planning until 2020 in the Thai Binh city;
- Analysing mutual interactions and detecting the conflict between the land use
plan and construction plan;
- Define the roles, positions and responsibilities of the land use plan, the
construction plan and proposing some solutions to improve the efficiency of the two
types of plan.
Main findings and conclusions
- The land use plan and plan builds until 2020 basically, which is agreed with the
general planning of economic development - social development of Thai Binh City.
- Time of use land plan until 2020, the land use plan is established on an area of
6770.85 hectares, accounting for 100% of the natural area but the plan to build only is
established on the area of 2715.9 hectares, accounting for 40.6% of the natural land.
- Between the two types of plan no consensus on the process, content and
competence in the formulation, appraisal, approval and implementation planning; no
synchronisation of soil classification systems, the land use criterion. Some specific
projects have been identified in the two types of the plan but the boundaries,
inhomogeneous area which is caused difficulties and obstacles in the process of land
acquisition, allocation of land implements the project.
- How to manage and implement the planning the land use plan and construction
plan in the Thai Binh city is not uniform. The coordination between land management
agencies (Department of Natural Resources and Environment) with urban management
agencies (urban management department) in the Thai Binh city is not strict, not as

effective as desired. Therefore, the authorities in the Thai Binh city needs a general
coordination regulations and plans to implement a specific plan to improve the
efficiency and quality of the two types of plan.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quy hoạch là sự chuyển hóa ý chí, ý tưởng thành hành động nhằm tạo ra
những kết quả để đạt được mục tiêu nhất định. Một cách khái quát, quy hoạch
được hiểu như là phương án tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội
như tổ chức không gian lãnh thổ, hệ thống kết cấu hạ tầng, phân bố các điểm dân
cư đô thị và nông thôn, bố trí các khu cơng nghiệp và các cơng trình chủ yếu,
phân bổ sử dụng đất, phát triển hệ thống đô thị, phát triển các ngành… của một
lãnh thổ nhất định cho một thời kỳ nhất định.
Trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nước ta hiện nay, cơng tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về quản lý
và sử dụng đất nhưng cũng còn nhiều vấn đề cần tiếp tục giải quyết. Trên một địa
bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính thường có nhiều loại quy hoạch, mà hầu hết
các quy hoạch đó đều gắn với việc quản lý và sử dụng đất. Do đặc điểm, chức
năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau, nên việc lập quy
hoạch của các ngành cũng có nội dung khác nhau. Việc khai thác, sử dụng đất
trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo vệ môi trường sinh thái
và các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội để đảm bảo được các mục tiêu phát
triển của ngành đề ra. Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa tính tốn
đầy đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý,
khai thác của mỗi ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của
ngành khác.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là hai loại quy hoạch có tính

thực tiễn cao, được lấy làm căn cứ để thực hiện các dự án, cơng trình trong thực
tế. Vì vậy, cần nghiên cứu, xem xét giữa hai loại quy hoạch này có mối quan hệ
với nhau như thế nào về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Cả hai loại quy hoạch này
đều có vai trị, vị trí và tầm quan trọng trong q trình phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi vùng, mỗi địa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với
nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của mỗi loại quy hoạch.
Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng để đánh giá sự ảnh hưởng, tác động qua lại lẫn nhau
giữa hai loại quy hoạch này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo đảm sự thống
nhất giữa hai loại quy hoạch.
1


Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau mà
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng thường không được lập đồng
bộ với nhau cả về thời gian và không gian, nhiều nội dung còn trùng lặp, mâu
thuẫn, chồng chéo lẫn nhau, gây khó khăn cho cơng tác lập, thực hiện, kiểm tra,
đánh giá công tác quy hoạch.
Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch, khắc phục được các mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và nâng cao
hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm rõ nội dung và bản
chất mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các
cơ quan Nhà nước trong cơng tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng nói riêng.
Thái Bình là thành phố mới được công nhận từ năm 2004, hiện đang là đô
thị loại II trực thuộc tỉnh, trong những năm gần đây, công tác quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng ngày càng được chú trọng, nâng cao hiệu quả để tiến
tới phát triển thành đô thị loại I và cao hơn. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những khó

khăn nhất định, quy hoạch cịn chồng chéo, chưa có sự thống nhất, bổ trợ cho
nhau giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Xuất phát từ tình hình
đó, việc thực hiện đề tài: "nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng trên địa bàn thành phố Thái Bình" là rất cần thiết và
có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu và đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng trên cơ sở quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
hai loại quy hoạch; xác định những nội dung thống nhất và những điểm còn bất
cập, chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;
- Đề xuất một số giải pháp để hạn chế những bất cập trong mối quan hệ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình;
- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
2


1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Chỉ rõ những điểm thống nhất và những bất cập, chồng chéo giữa quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đến năm 2020 tại thành phố Thái
Bình, từ đó đưa ra một số giải pháp để cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau hơn, tháo gỡ những khó khăn
trong q trình triển khai thực hiện hai loại quy hoạch.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH
XÂY DỰNG
2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
- Khái nhiệm quy hoạch sử dụng đất: Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013,
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ
mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị
hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
- Khái niệm quy hoạch xây dựng: Theo Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014,
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu
chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
tạo lập mơi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm
kết hợp hài hịa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường, ứng phó với
biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch
xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mơ hình và thuyết minh.
2.1.2. Lý luận chung về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng
Về mặt lý luận, các loại quy hoạch, các cấp quy hoạch ln có quan hệ
mật thiết với nhau, hỗ trợ lẫn nhau, là cơ sở và tiền đề của nhau, thống nhất
với nhau, cùng hướng tới các mục tiêu chung là phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước, của mỗi vùng, mỗi địa phương. Trong đó, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội là quy hoạch có tính định hướng chung, là căn cứ để lập
và thực hiện các loại quy hoạch khác. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng đều phải căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và
phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời, có
tác dụng hỗ trợ và bổ sung cho quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
(Đồn Cơng Quỳ và cs., 2005).

Mối quan hệ hữu cơ giữa các loại quy hoạch xuất phát từ yêu cầu khách
quan của quá trình phát triển. Mục tiêu chung của các quy hoạch đều là mục tiêu

4


phát triển, xét đến cùng đều nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều căn cứ vào quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, đều nhằm đạt mục tiêu chung của sự phát triển,
cùng có đối tượng chính là đất đai và bố trí sử dụng đất. Mối quan hệ giữa hai
loại quy hoạch này hình thành một cách khách quan, một nhu cầu tất yếu của quá
trình phát triển. Việc giải quyết đúng đắn mối quan hệ này cũng là một yêu cầu
khách quan nhằm làm cho các quy hoạch có sự thống nhất, đồng bộ, làm cơ sở
cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong công tác quy hoạch thì mới
có thể đem lại hiệu quả cao (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2005).
2.1.3. Những nội dung chính khi nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng
Nghiên cứu sự thống nhất hay mâu thuẫn, chồng chéo giữa hai loại quy
hoạch về các mặt:
- Về thời gian, không gian lập quy hoạch: Thể hiện ở thời điểm lập quy
hoạch, thời hạn quy hoạch (kỳ quy hoạch), phạm vi lãnh thổ quy hoạch của quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng;
- Về nội dung quy hoạch: Thể hiện ở việc xác định mục tiêu, việc dự báo
các chỉ tiêu, các phương án sử dụng đất, tổ chức không gian lãnh thổ trong một
phạm vi nhất định;
- Về quá trình thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện hai loại quy hoạch:
Thể hiện ở sự thích ứng, phù hợp lẫn nhau về quy trình thẩm định, phê duyệt,
thực hiện quy hoạch, nội dung và cách thức tiến hành giám sát và kiểm tra việc
thực hiện quy hoạch; sự phân công và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong việc lập, tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch.

2.2. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH
XÂY DỰNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
2.2.1. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
một số nước trên thế giới
Trên thế giới, công tác quy hoạch thường gắn với việc quản lý hành chính
và quản lý đất đai. Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể thiếu và
rất đắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai. Tùy theo chế
độ chính trị, chế độ kinh tế, xã hội, tùy theo những điều kiện kinh tế - xã hội cụ
thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, đặc điểm, mức độ rất khác
5


nhau. Mỗi loại quy hoạch có những mục tiêu cụ thể khác nhau nhưng tất cả các
quy hoạch đều hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường
trên quan điểm phát triển bền vững.
Đối với quy hoạch phát triển theo lãnh thổ, đa số các nước trên thế giới
khơng có sự phân biệt rõ ràng về các loại quy hoạch: phát triển kinh tế - xã hội,
sử dụng đất, xây dựng mà đa số các quy hoạch lãnh thổ thường mang tính bao
quát, đáp ứng nhu cầu phát triển chung về nhiều mặt.
Việc giải quyết mối quan hệ giữa các loại quy hoạch là một vấn đề khá
phức tạp và khó khăn, địi hỏi Chính phủ của mỗi nước phải có những chính sách
đúng đắn, phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu, thảo luận một cách khoa học và
đầy đủ. Và chỉ khi giải quyết tốt các mối quan hệ này thì mới bảo đảm được tính
khả thi, tính hiệu quả của các quy hoạch. Hầu hết các nước trên thế giới đều rất
coi trọng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị. Các quy hoạch
này một mặt đáp ứng nhu cầu phát triển chung, mặt khác đáp ứng yêu cầu khai
thác, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, phát triển các đô thị theo xu hướng
phát triển các không gian chức năng đô thị nhằm nâng cao các điều kiện sống của
con người.
2.2.1.1. Quy hoạch ở Cộng hịa Liên bang Đức

Quy hoạch khơng gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là loại
quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của tồn bộ lãnh
thổ. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là bộ phận của quy
hoạch khơng gian, do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương
ứng với cấp quận (Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, 2008).
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở Đức thể hiện trong quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng
lãnh thổ. Trong đó, mỗi loại quy hoạch có mục tiêu riêng như xây dựng tối ưu
các cơ sở hạ tầng, quy mô đô thị, sử dụng đất nông lâm nghiệp, khu an dưỡng
nghỉ ngơi, cảnh quan… nhưng đều nhằm đạt mục tiêu chung: vì ấm no, vì lợi ích
dân tộc, vì an tồn lương thực quốc gia, vì sự sử dụng tối ưu các nguồn tài
nguyên, bảo vệ môi sinh, phát triển đồng bộ và bền vững. Các mục tiêu riêng của
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng không phải lúc nào cũng đồng bộ,
thống nhất với nhau mà nhiều khi còn đối kháng nhau, mâu thuẫn nhau. Điều đó
địi hỏi người làm quy hoạch phải nắm vững mối quan hệ giữa các mục tiêu đó,

6


phải suy nghĩ, tìm phương án giải quyết hoặc giảm bớt các mâu thuẫn đối kháng
đó (Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, 2008).
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao gồm
quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện việc sắp
xếp (cấu tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện pháp hạ tầng
không gian lớn; xác định những khu vực dự phòng, những vùng ưu tiên. Để thực
hiện các nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động của quy hoạch lãnh
thổ, chương trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của quy hoạch lãnh thổ là
xây dựng những chương trình và kế hoạch phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự khơng gian lãnh thổ: Xác định ranh
giới giữa các vùng đô thị, vùng nơng thơn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá các

điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế
hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực
tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính
như vậy là nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các
kế hoạch. Các dữ liệu được thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống
thơng tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung
ương xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của việc quy hoạch lãnh thổ
(Hội quy hoạch phát triển đơ thị Việt Nam, 2008).
Tại Cộng hịa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc quy
hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng chương trình
phát triển lãnh thổ khơng mang tính cưỡng bức và thường được hội nhập vào “kế
hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát
triển tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu vực lớn
trung bình, một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại. Quy hoạch
vùng quan tâm đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với việc bảo tồn và
duy trì mơi trường. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh thái làm cho
quy hoạch vùng trở thành công cụ đặc biệt cho quy hoạch tổng thể. Hoạt động
quan trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết lập kế hoạch vùng, thường được
7


gọi là “kế hoạch trật tự không gian của vùng”. Các nội dung hoạt động của quy
hoạch vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch vùng
phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục tiêu
chung về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở khu

vực dân cư và nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống dân cư;
dự tính dân số cho vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí sử
dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng
cho quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi
vùng về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy
hoạch thủ đơ Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung
tâm Berlin, là một công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó
đặt vấn đề khơng những là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác
nhau, mà còn phải cải tạo lại các hệ thống thiết bị và giao thông trên và dưới
mặt đất cho cả vùng Berlin: hệ thống cống rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu
điện ngầm, xe lửa, xe điện, xe hơi... Thành công của quy hoạch tái thiết thủ đô
Berlin là đã tạo nên bộ mặt mới của thành phố, trở thành một thủ đơ hiện đại,
xứng đáng với vị trí của nước Đức ở châu Âu và trên thế giới (Hội quy hoạch
phát triển đô thị Việt Nam, 2008).
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Cộng hòa Liên
bang Đức là các quy hoạch bộ phận trong hệ thống quy hoạch lãnh thổ và quy
hoạch vùng. Vì vậy, mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này có sự thống nhất về
khơng gian và thời gian quy hoạch; cơ bản phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau
về nội dung quy hoạch. Những mâu thuẫn, đối kháng lẫn nhau về mục tiêu và nội
dung giữa hai loại quy hoạch được điều chỉnh, được hạn chế nhằm đạt mục tiêu
chung là phát triển mọi mặt kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường.
2.2.1.2. Quy hoạch ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mơ
hình địa lý – hành chính:
8

- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đơ thị nhỏ (Lê Quốc Khánh, 2005).
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn có
địa bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ tại
địa phương. Các cơng ty và tập đồn sản xuất hàng hố và dịch vụ quy mơ lớn
địi hỏi có mơ hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều hành và
phối hợp hoạt động các văn phòng và nhà máy trên tồn quốc bố trí gần các vùng
tiêu thụ, nguyên – nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có nhiều thể chế
đảm bảo mức độ phi tập trung hố cao. Nhờ đó mỗi địa phương có tồn quyền
đưa ra các quyết định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau.
Trong đó, quy hoạch phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng trong ranh giới địa
phương đó. Các yếu tố trên có ảnh hưởng quyết định tới sử dụng đất cũng như
quy hoạch sử dụng đất (Lê Quốc Khánh, 2005).
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ là bộ phận của quy
hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng
chính: Thứ nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả kinh tế thuần t, thường dựa trên
việc đưa ra các mơ hình tốn và kinh tế định lượng rất phức tạp để phân tích
hoạt động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng đầu tư hữu hiệu nhất; thứ hai,
nghiên cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển kinh tế - xã hội hơn là
nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần t; xu hướng quy hoạch này mang tính cơng
bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên chú ý nhiều hơn đến yếu tố
môi trường và phát triển bền vững nên hay được áp dụng trong thực tế hơn (Lê
Quốc Khánh, 2005).
Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy hoạch
cấp vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở quy mơ
lớn, cịn quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là quy hoạch phối

hợp phát triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn xung quanh.
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đồn cơng nghiệp và dịch
vụ lớn hoạt động xun quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh tranh
thúc đẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đồn cơng nghiệp thường
9


rất chi tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với quy hoạch
phát triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng mạnh tới quy
hoạch phát triển địa phương, trong đó kể cả quy hoạch sử dụng đất. Trên thực tế,
các địa phương thường phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây dựng văn
phòng hay nhà máy trên đất của mình, qua đó tạo cơng việc cho lao động địa
phương và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương. Nhưng một điều dễ thấy là
do bị yếu tố lợi nhuận chi phối, các quy hoạch ngành của các doanh nghiệp lớn
khơng nhất thiết đặt lợi ích phát triển của mỗi địa phương lên ưu tiên hàng đầu.
Ngoài ra, các quy hoạch ngành thường có xuất phát điểm và thời hạn quy hoạch
rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra nhiều vấn đề khi phối hợp chúng trên một quy
hoạch phát triển chung (Lê Quốc Khánh, 2005).
Như vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
ở Mỹ thực chất thể hiện chủ yếu ở mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng ngành
của các tập đoàn kinh tế với quy hoạch sử dụng đất của chính quyền các địa
phương. Các quy hoạch này được thống nhất trong quy hoạch phát triển chung là
quy hoạch vùng nhưng giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ
trong thực tế thường vẫn có những mâu thuẫn nảy sinh cần giải quyết mà nguyên
nhân chính là do quyền lợi chính trị, kinh tế của các chủ thể thực hiện quy hoạch
rất khác nhau. Thực tế ở Mỹ, mỗi địa phương có một hệ thống rất phức tạp các
cơ quan quy hoạch, đưa ra nhiều biện pháp quy hoạch chồng chéo trên địa bàn
địa phương. Chỉ có các dự án ngành như giao thơng, thủy lợi - thủy điện, truyền
tải điện,... hoặc các dự án phát triển tổng hợp (bao gồm cả hạ tầng xã hội như
giáo dục, y tế...) trong đó Chính phủ Liên bang giúp đỡ tài chính cho các chính

quyền địa phương nhằm mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan - mới có
sức hấp dẫn và có thể hiện thực hoá tốt.
2.2.1.3. Quy hoạch ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nơng thơn
và đơ thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung Quốc
hiện nay chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này. Quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc là các quy hoạch độc lập nhưng có mối liên
hệ chặt chẽ với nhau, tương đối thống nhất với nhau Lý Phong (2007).
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu tiên vào
năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội dung quy
hoạch qua các lần dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

10


Quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc được triển khai với các nhiệm vụ:
đẩy mạnh việc sử dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên thiên
nhiên, môi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất bền vững; phát triển kinh tế; đẩy
mạnh việc quản lý nhà nước. Mục tiêu cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất của
Trung Quốc là:
- Định rõ việc sử dụng đất hợp lý để giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng đất cũng
như chi phí kinh tế xã hội;
- Bảo vệ đất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di sản
văn hoá và thiên nhiên;
- Đất sử dụng cho mục đích cơng được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đô thị, cải thiện khu vực sinh sống
của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng đất
có hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết định và quản lý nhà nước Lý Phong (2007).

Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy hoạch
tổng thể (bắt buộc theo luật mang tính chiến lược, tồn diện, quy định chính
sách); quy hoạch chuyên ngành mang tính chuyên đề, đặc thù; quy hoạch chi tiết,
quy hoạch bố trí trên thực địa.
Quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Quy
hoạch nơng thơn và đơ thị. Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển
chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm. Trong thời gian
qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng
và nhà đất, quản lý thị trường bất động sản.
Luật Quy hoạch nông thôn và đô thị của Trung Quốc nhấn mạnh các điểm
chính sau:
- Trong khu vực quy hoạch khơng được chiếm dụng đất nông nghiệp để xây
dựng doanh nghiệp, cơ sở cơng cộng, cơng trình cơng cộng và khu nhà ở.
- Khi khảo sát thiết kế và thực hiện quy hoạch, phải bảo vệ nguồn tài
nguyên và di sản văn hóa lịch sử, bảo đảm duy trì bản sắc địa phương, bản sắc
dân tộc và phong cách truyền thống. Trong quá trình khai thác và xây dựng khu
phố mới, phải bảo vệ nguồn tài nguyên và môi trường sinh thái, thể hiện đặc thù

11


địa phương. Khi sửa chữa khu phố cũ, phải bảo vệ di sản văn hóa và phong cách
truyền thống.
- Nghiêm cấm bất kỳ đơn vị và cá nhân tùy tiện thay đổi quy hoạch. Trước
khi sửa đổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch phải tổng kết tình hình
thực hiện quy hoạch ban đầu đồng thời báo cáo lên cơ quan phê duyệt.
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức năng,
bảo đảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của thành phố.

- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những nội
dung mang tính bắt buộc. Bất cứ đơn vị và cá nhân nào đều khơng được điều
chỉnh những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy hoạch cụ
thể mà đã được phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa đổi quy hoạch chung sử dụng
đất đai, quy hoạch chung thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị trấn.
- Quy hoạch xây dựng phải gắn liền với quy hoạch 5 năm phát triển kinh tế
xã hội và quy hoạch thời gian vừa và dài ngành bất động sản.
- Quy mô sử dụng đất đai trong quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng
xã và quy hoạch thị trấn không được vượt quá quy mô sử dụng đất đai được xác
định trong quy hoạch chung sử dụng đất đai.
- Quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn phải
coi phạm vi bảo hộ đồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung mang
tính bắt buộc… Lý Phong (2007).
Như vậy, giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của Trung
Quốc có sự thống nhất cơ bản về mục tiêu, nội dung quy hoạch. Quy mô sử dụng
đất của quy hoạch xây dựng phải phù hợp với quy mô được xác định trong quy
hoạch sử dụng đất đai. Việc quản lý thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được quy
định tương đối chặt chẽ, thể hiện ở các khía cạnh: các quy hoạch phải xác định
những nội dung có tính bắt buộc; quy định chặt chẽ những trường hợp được phép
thay đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên tắc bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn
tài nguyên, di sản văn hóa, bảo vệ mơi trường…
Các quy định về quy hoạch và quản lý quy hoạch ở Trung Quốc là một

12


trong những nhân tố chính bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong mối quan hệ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
2.2.2. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại Việt Nam

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, quy hoạch đã và đang trở
thành một công cụ khơng thể thiếu trong việc cụ thể hóa đường lối, chính sách,
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta, nhất là trong thời kỳ
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng chủ nghĩa xã hội hiện nay.
Theo phạm vi và tính chất quy hoạch, các loại hình quy hoạch ở nước ta
hiện nay có thể phân thành hai loại chính: quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
chuyên ngành. Các quy hoạch mang tính tổng thể được thực hiện cho cả nước,
theo vùng kinh tế và theo đơn vị hành chính các cấp như quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Các quy
hoạch ngành nhằm phát triển các ngành có thể được thực hiện trên phạm vi cả
nước hay một khu vực cụ thể phục vụ cho việc phát triển của mỗi ngành như:
nông nghiệp, thủy lợi, điện, năng lượng… theo nguyên tắc quy hoạch ngành lấy
căn cứ và phải phù hợp với quy hoạch lãnh thổ.
Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách,
quy định pháp luật về công tác quy hoạch nhằm tổ chức lập và thực hiện quy
hoạch tốt hơn, nâng cao chất lượng quy hoạch, nâng cao tính hiệu quả và tính khả
thi của các loại quy hoạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn cơng tác quy hoạch có
nhiều vấn đề nảy sinh đòi hỏi phải nghiên cứu, giải quyết. Một vấn đề nổi lên là
việc xác định đúng đắn mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy luật và
những đòi hỏi khách quan của thực tiễn là rất quan trọng; trong đó mối quan hệ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đang trở nên bức thiết cần
sớm được nghiên cứu giải quyết.
2.2.2.1. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Việt Nam từ năm
1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993
a. Quy hoạch sử dụng đất
- Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra
cơ bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được
các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông
lâm sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều

13