Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HỐN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TIÊN DU – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã Số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hoán

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình
học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức, viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Du đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hoán

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn .................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ........................................................................................................... vii
Danh mục hình ........................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất ................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu về đất đai................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất ........................................................................................... 7

2.1.3.

Người sử dụng đất ........................................................................................... 7

2.1.4.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........................................................ 8

2.1.5.

Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................... 11

2.2.

Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới ........................ 12

2.2.1.

Thụy Điển ..................................................................................................... 12

2.2.2.

Australia ........................................................................................................ 14

2.2.3.

Trung Quốc ................................................................................................... 16

2.2.4.

Hàn Quốc ...................................................................................................... 19

2.2.5.

Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam..... 20

iii


2.3.

Thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam qua các giai đoạn ...................... 21

2.3.1.

Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ ........................... 21

2.3.2.

Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Bắc Ninh............ 34

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 38

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 38

3.4.1

Khái quát về địa bàn nghiên cứu .................................................................... 38

3.4.2

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh................. 38

3.4.3

Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ...... 38

3.4.4

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh
Bắc Ninh ....................................................................................................... 38

3.4.5

Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ....................................................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 38

3.5.1

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 38

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 39

3.5.3

Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu .............................................. 40

3.5.4.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 40

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 40

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 41
4.1.

Khái quát về địa bàn nghiên cứu .................................................................... 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 43

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du ..... 45

4.2.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Tiên Du ........................................ 47

4.2.1.

Thực trạng quản lý đất đai ............................................................................. 47

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Tiên Du........................................... 48

4.3.

Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du
giai đoạn 2011- 2015 ..................................................................................... 51

iv

4.3.1.

Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du................................................ 51

4.3.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2011-2015......................................................................... 53

4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2011-2015......................................................................... 56

4.3.4.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2011-2015......................................................................... 58

4.3.5

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2011-2015......................................................................... 60

4.4.

Đánh giá kết quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện
Tiên Du ......................................................................................................... 63

4.4.1.

Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử
dụng đất ở ...................................................................................................... 63

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ, viên chức ...................................................................... 66

4.4.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Tiên Du ............................................................................ 68

4.5.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Tiên Du ............................................................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 71
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 71

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 72

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CNH

Cơng nghiệp hóa

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

HTX

Hợp tác xã

NĐ-CP

Nghị định của chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TL

Tỉnh lộ

TTHC

Thủ tục hành chính

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của người
SDĐ tại huyện Tiên Du ............................................................................. 39
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 huyện Tiên Du .................. 49
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Tiên Du ............ 50
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2011 – 2015 ................................................................. 55
Bảng 4.4. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du
giai đoạn 2011 – 2015 ............................................................................... 57
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du
giai đoạn 2011 – 2015 ............................................................................... 59
Bảng 4.6. Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du
giai đoạn 2011 – 2015 ............................................................................... 62
Bảng 4.7. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của huyện Tiên Du

giai đoạn 2011-2015 .................................................................................. 64
Bảng 4.8. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công
việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC ........................ 65
Bảng 4.9. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất về thủ tục
hành chính................................................................................................. 67
Bảng 4.10. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất ............................................................... 67

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ................................................... 41
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Tiên Du .............................................. 48
Hình 4.3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp
QSDĐ tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. .................................................... 51
Hình 4.4. Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trên
địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011 – 2015 ............................................. 53

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Văn Hốn.
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Tiên Du – tỉnh Bắc Ninh”.
Ngành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 62.85.01.03.

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội được
thu thập tại các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Tiên Du. Phương pháp thu thập số
liệu sơ cấp: Điều tra 173 người dân đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và 21 cán bộ liên quan trực tiếp đến quyền của
người sử dụng đất. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu: Tổng hợp tình
hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ bằng phần mềm Microsoft
Office Excel 2010. Phương pháp so sánh: Số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng
địa bàn là thị trấn, xã từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng,
tiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất ở
giữa các năm điều tra về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Phương
pháp đánh giá: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thơng qua các
tiêu chí trong phiếu điều tra.
Kết quả chính và kết luận:
- Theo kết quả thống kê đất đai tính đến ngày 31/12/2015, tổng diện tích đất tự
nhiên trên địa bàn huyện là 9.568,65 ha (chiếm 100%), trong đó: Tổng diện tích đất
nơng nghiệp của tồn huyện là 3.575,29 ha (chiếm 37,36% tổng diện tích đất tự nhiên);
diện tích đất phi nơng nghiệp là 5.993,36 ha (chiếm 62,61% tổng diện tích đất tự nhiên);
diện tích đất chưa sử dụng khơng cịn. Tổng số giấy chứng nhận đã cấp trong toàn
huyện Trên địa bàn huyện Tiên Du việc cấp GCNQSD đất ở nông thôn đã cấp được
106.228 hộ đạt 96,21%, cấp GCNQSD đất ở đô thị, đã cấp 38.688 hộ, với tổng diện tích
đã cấp 768,25 ha, đạt 92,06 %.
- Trong giai đoạn 2011 – 2015, huyện Tiên Du đã tiếp nhận tổng số 2571 hồ sơ

ix

chuyển nhượng QSDĐ ở trong đó xã Hồn Sơn có số trường hợp chuyển nhượng cao
nhất với 735 trường hợp, xã Tân Chi có số trường hợp chuyển nhượng thấp nhất với 57
trường hợp. Thừa kế QSDĐ ở có 1100 trường hợp trong đó nhiều nhất là xã Phú Lâm
với 156 trường hợp, thấp nhất là xã Hiên Vân với 37 trường hợp. Tặng cho QSDĐ ở
trong giai đoạn 2011 – 2015 có 963 trường hợp trong đó nhiều nhất là xã Phú Lâm với
143 trường hợp, ít nhất là xã Tân Chi với 23 trường hợp. Trong giai đoạn nghiên cứu có
4150 hồ sơ thế chấp QSDĐ ở được đăng ký biến động tại Chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai huyện. Theo kết quả điều tra, 100% số hộ thực hiện chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, thế chấp QSDĐ ở có đầy đủ GCNQSDĐ và 100% các hộ đã thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền.
- Qua số liệu điều tra thu thập ý kiến đánh giá của HGĐ, cá nhân; cán bộ, viên
chức, có 30,64% HGĐ, cá nhân và cán bộ, viên chức đánh giá khơng hài lịng về điều
kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đăng ký QSDĐ. Đánh giá thông qua phiếu
điều tra người thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy, 34,11% HGĐ, cá nhân khơng hài
lịng về thời hạn giải quyết TTHC với lý do chủ yếu là việc trả kết quả giải quyết TTHC
chậm. Việc thiếu cán bộ, viên chức thực hiện các TTHC về QSDĐ (17/21phiếu); sự
phối hợp giữa cán bộ, viên chức của các phòng ban trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất chưa chặt chẽ (7/21 phiếu) được thể hiện qua phiếu điều tra cán bộ,
viên chức là một trong số những lý do dẫn đến tình trạng chậm giải quyết, chậm trả kết
quả giải quyết TTHC về QSDĐ theo quy định.
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất, cần thực hiện các giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai
và việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC huyện Tiên Du; cải thiện, nâng cấp các
trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Tiên
Du; tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm của
cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ.

x


THESIS ABSTRACT
Master Candidate: Nguyen Van Hoan
Thesis title: "Evaluation of the implementation of the land use rights in Tien Du district
- Bac Ninh province".
Major: Land Management sector

Code: 62.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objetives:
- Evaluation of the implementation of land use rights in Tien Du district, Bac
Ninh province;
- Propose some solutions in the implementation of land use rights in Tien Du
district, Bac Ninh province.
Research Methods: Data on natural conditions, economic - social is collected in
offices, units Tien Du district. Methods of collecting primary data: Survey of 173
people have made the transfer of land use rights at the branch office of land registration
and 21 officials directly linked to the rights of land users. Treatment methods, analysis,
and synthesis of data: To review the situation to transfer, donate, bequeath or mortgage
of land use rights in the software Microsoft Office Excel 2010. Method comparison:
The data are aggregated each object in the locality is the town, each content communal
land use rights and each year to tabulated, analyzed, comparing the survey carried out
by the land use right in the middle of five things Check on the status of implementation
of the land use rights. Assessment method: Evaluation of the implementation of the land
use rights of the criteria adopted in the questionnaire.
Main results and conclusions:
- According to the statistics of land to the date of 31/12/2015, a total area of

natural land in the district is 9568.65 hectares (100%), of which: Total land area of the
district agriculture is 3575.29 hectares (accounting for 37.36% of total natural land
area); non-agricultural land area is 5993.36 hectares (accounting for 62.61% of total
natural land area); Unused land no longer. The total number of certificates issued in the
whole district, Tien Du district on the granting of land use right certificates granted in
rural areas is 106228 households reached 96.21%, level certificates of land use rights of
land urban, 38 688 households were granted, with a total area of 768.25 hectares
granted, reaching 92.06%. In the period 2011 - 2015, Tien Du district has received a
total of 2571 records of land use right transfer in Hoan Son commune which has the
highest transfer cases with 735 cases, Tan Chi with schools where the transfer of the
lowest with 57 cases. Inheritance of land use in the 1100 case in which there is a
maximum of 156 communes Woody with cases, Van Hien commune is the lowest with

xi


37 cases. Donation of land use rights in the period 2011 - 2015 with 963 cases in which
the Phu Lam at most 143 cases, at least Tan Chi with 23 cases. During the study period
with 4150 records of land use right mortgage is registered in volatility at the branch
office of land registration district. According to a survey, 100% of them implemented
the transfer, bequeath, donate or mortgage of land use rights in full certificates of land
use rights and 100% of households have fully implemented means financial services as
licensor.
- Through the survey data collected opinions of households and individuals;
officers and employees, with 30.64% of households, individuals and officials and
officials assess the conditions are not satisfied on the basis of material serves for the
registration of land use rights. Assessed through surveys of people exercise their right to
land use showed that 34.11% of all households and individuals are unhappy about the
time limit for settling administrative procedures for reasons mainly to releasing slow
administrative procedures. The lack of staff and implementation of administrative

procedures for land use rights (17/21 votes); coordination between the officers and
employees of the departments in the implementation of land use rights is not close (7/21
votes) is expressed through the survey officers and employees is one of the reasons
leading to slow due to the settlement, the settlement results deferred administrative
procedures for land use rights as prescribed.
- To overcome the shortcomings and inadequacies in the implementation of land
use rights, to implement solutions like: To propagate and popularize the law of the land
and the implementation of land use rights; improve operational efficiency of reception
and result-solving administrative procedures Tien Du district; improving and upgrading
the equipment and facilities at agencies, administrative units Tien Du district; increased
staffing, professional training and professional, improve the sense of responsibility of
the officials and employees in performing official duties.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của
mọi q trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992 và hiến
pháp năm 2013, đất đai tiếp tục được quy định là thuộc sở hữu toàn dân. Luật
Đất đai năm 2013 đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập như: hiện tượng chuyển dịch QSDĐ
và chuyển mục đích sử dụng đất trong nông nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu

thơng tin và khơng có sự kiểm sốt của Nhà nước; thị trường giao dịch ngầm về
đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện cần thiết cho
hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng người dân không muốn nhận mà vẫn
thực hiện giao dịch ngầm; công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục
vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa
vào khung giá đất do Nhà nước quy định nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Giải
phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các cơng trình; tâm lý của
người dân ở vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất dẫn đến vấn đề nơng dân khơng có đất do chuyển
nhượng ngày càng tăng.
Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt
Nam. Pháp luật đất đai hiện hành đã hạn chế được sự can thiệp của các biện pháp
hành chính đối với các QSDĐ, cùng với các quy định coi “QSDĐ là tài sản” đã
khuyến khích, thúc đẩy ngày càng tăng các giao dịch dân sự về QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất. Tuy nhiên, cho đến nay việc thực hiện các QSDĐ trong thực
tiễn vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Để có cơ sở hồn thiện chính sách và
đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ, việc nghiên cứu
nhằm đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn
cụ thể huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh là cần thiết và rất có ý nghĩa.

1


Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau
do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người
dân ở mỗi vùng. Huyện Tiên Du là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá
xã hội của tỉnh Bắc Ninh. Huyện có q trình đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ, nhiều
khu cơng nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản

lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Trong những năm
gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng
đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá sôi động. Mặc dù vây, việc thực
hiện các thủ tục liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở cịn gặp khó khăn,
bất cập cần được nghiên cứu, đánh giá và giải quyết để việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du được thuận lợi và nhanh chóng hơn.
Xuất phát từ thực tế trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du – tỉnh Bắc Ninh”
là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tập trung nghiên cứu việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015. Đây là những quyền của người sử dụng đất ở
được thực hiện nhiều nhất trong giai đoạn nghiên cứu.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn là cơng trình nghiên cứu một cách có về việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh với những điểm
mới là chỉ rõ những tồn tại, bất cập và nguyên nhân khi thực hiện quyền của

2


người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất một số giải pháp khắc

phục phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã đưa ra được nhưng con số cụ thể về việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất ở, thông qua việc tiến hành phỏng vấn người thực hiện
quyền cũng như người thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền
của người sử dụng đất, cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền và đưa ra các
biện pháp cụ thể.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu nghiên cứu cho sinh viên, cán
bộ quan tâm đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài ra, những
biện pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn
huyện Tiên Du tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm quyền sở hữu về đất đai
Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
2005). Đối tượng của quyền sở hữu là một loại tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...) có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
2.1.1.2. Phân loại quyền sở hữu về đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền

định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng. Điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế.

4


Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được
quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch
sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường
và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy

hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử
dụng đất thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn
mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử
dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi
đất trong các trường hợp vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt
việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần
thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai.
- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và
quyết định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính
sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thơng qua chính sách thuế, tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có
đất thu hồi.

5

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
- Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất
đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, cơng
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh...
- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập
thể ổn định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên
tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.
- Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.
Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn,
hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản thuộc hình thức
sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Luật Đất đai năm 2013 lại một lần nữa khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử
dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo
vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực,
trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ

thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ), đảm bảo lợi

6


ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử
dụng đất thơng qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử
dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công
nhận quyền sử dụng đất”.
- Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng đất mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng
Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bởi vì, Nhà nước thực
hiện QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thơng qua việc xây dựng, xét duyệt
quy hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể;
Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất buộc các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử
dụng đất. Điều này có nghĩa là thơng qua q trình sử dụng đất của người sử dụng
mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, người
sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu
được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước
thơng qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa

chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất... (Phạm Phương Nam, 2013).
- QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và khơng bị hạn chế. Cịn
QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc cơng nhận QSDĐ... và phụ thuộc vào ý chí
của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần
Quang Huy, 2013).
2.1.3. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có
quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.

7


2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.4.1 Quyền của người sử dụng đất
a. Quyền chung của người sử dụng đất
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,
Luật Đất đai 2013 bao gồm:
i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
iii) Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việcbảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình;

vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
b. Quyền riêng của người sử dụng đất
Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử
dụng đất bao gồm:i) Quyền chuyển đổi, ii) chuyển nhượng, iii) cho thuê, iv) cho
thuê lại, v) thừa kế, vi) tặng cho; vii) quyền thế chấp, viii) góp vốn quyền sử
dụng đất”.
Sau đây là nội dung cụ thể của các quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi
đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện
cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong
cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi

8


chỗ ở. Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất khơng nhằm mục
đích thương mại (Phạm Phương Nam, 2013).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển
giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải
trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người
chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ
(Trần Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn

của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; việc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với
nhau theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn
bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho
thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là
một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng
thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ
nhưng khơng trực tiếp sử dụng và khơng muốn chuyển nhượng QSDĐ với những
người muốn mở rộng quy mơ sản xuất nhưng khơng muốn hoặc khơng có đủ
điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người
đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy
định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự
và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản
thừa kế . Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ
này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ
với nhau về huyết thống, hơn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế
mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ
việc nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này
sang chủ thể khác mà khơng cần có sự đền bù về mặt vật chất. Thực chất tặng

9


cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc

chuyển nhượng này có giá cả thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự
thống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp
người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ.
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng
đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và
dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh
toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
(Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để
hợp tác sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy
quyền năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện
cho HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu
hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các
quyền của người sử dụng đất:Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất khơng
có tranh chấp; quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong
thời hạn sử dụng đất.
2.1.4.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất như sau:
i, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình

cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có
liên quan.

10


ii, Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
iii, Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
iv, Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
v, Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
vi, Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
vii, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn
sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 195 Luật đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai
bao gồm:
i) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;
ii) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
iii) Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình
xây dựng;
iv) Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
v) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng
chế thi hành quyết định thu hồi đất;
vi) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất

đai tại cơ quan hành chính;
vii) Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Điều 196 Luật đất đai 2013 quy về công khai thủ tục hành chính về
đất đai:
- Nội dung cơng khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
i) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;
ii) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;

11


iii) Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;
iv) Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;
v) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính.
- Việc cơng khai về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này thực
hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả; đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục
hành chính, trang thơng tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân
dân cấp huyện.
2.2. THỰC HIỆN QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký

đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật
hóa. Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua
phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua
nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với
Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu
để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn
chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng

12