đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN MINH CÔNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.ĐÀM XUÂN HOÀN

HÀ NỘI – NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả

Nguyễn Minh Công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ
quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Trắc địa bản đồ, các thầy cô giáo
khoa Quản lý đất đai, Ban đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ dẫn tận
tình của TS. Đàm Xuân Hoàn, người hướng dẫn khoa học, đã giúp tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và
các phòng Tài nguyên và môi trường, phòng Tài chính kế toán, Ban quản lý dự án
xây dựng huyện Tiên Du, các lãnh đạo và nhân dân của thị trấn Lim, xã Đại Đồng,
xã Tân Chi đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến
khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài.
Tự đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp
đỡ, động viên quý báu và kịp thời đó!
Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình, biểu

vii

Danh mục các chữ viết tắt và kí hiệu

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích

2

3

Yêu cầu:

3

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

4

1.1

Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản

4

1.1.1

Bất động sản

4

1.1.2

Thị trường bất động sản

5

1.1.3

Một số khái niệm khác

6

1.2

Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới

7

1.2.1

Khái quát về giá đất trên thế giới

7

1.2.2

Khái quát về định giá đất và BĐS

7

1.2.3

Đấu giá đất của một số nước

8

1.3

Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam

11

1.3.1

Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

11

1.3.2

Thực trạng và những thành tựu của thị trường BĐS Việt Nam

13

1.3.3

Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam

14

1.4

Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

15

1.4.1

Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

15

1.4.2

Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

16

1.4.3

Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ

20

1.4.4

Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

26

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.1.1

Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

33

2.2

Nội dung nghiên cứu

33

2.3

Các phương pháp nghiên cứu

34

Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

36

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tiên Du - tỉnh
Bắc Ninh

36

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

39

3.1.3

Tình hình quản lý và sử dụng đất

44

3.1.4

Đánh giá chung

49

3.2

Khái quát về đấu giá quyền SDĐ huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

50

3.2.1

Các văn bản về đấu giá quyền SDĐ

50

3.2.2

Quy chế đấu giá quyền SDĐ

51

3.2.3

Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

57

3.3

Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tiên Du

58

3.3.1

Dự án đấu giá quyền SDĐ tại xã Tân Chi

58

3.3.2

Dự án đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Lim

61

3.3.3

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
thôn Đại Vi, xã Đại Đồng

64

3.3.4

Nhận xét chung

67

3.4

Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tiên Du

69

3.5

Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ

73

3.5.1

Một số ưu điểm của công tác đấu giá quyền SDĐ

73

3.5.2

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ

76

3.5.3

Một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

78

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80

Kết luận:

80

Kiến nghị

82

TÀI LIỆU THAM KHẢO

83

PHỤ LỤC

85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT

TÊN BẢNG

TRANG

3.1

Diện tích các loại đất phân bổ của huyện Tiên Du tính đến 01/01/2014

47

3.2

Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2013 của huyện Tiên Du

48

3.3

Kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Tân Chi, huyện Tiên Du

60

3.4

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại xã Tân Chi

60

3.5

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Lim

63

3.6

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ 137 lô theo quy hoạch tại xã
Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

3. 7

66

Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án trên
địa bàn huyện Tiên Du

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

69

Page vi


DANH MỤC HÌNH, BIỂU
STT

TÊN HÌNH

TRANG

3.1

Vị trí địa lý huyện Tiên Du

36

3.2

Con đường vào thôn Chi Đống–xã Tân Chi được mở rộng, nâng cấp

71

3.3

Trường Mầm non Đại Đồng 1 và trường THCS Đại Đồng sử dụng
nguồn kinh phí từ tiền thu của dự án đấu giá để xây dựng, cải tạo

STT

TÊN BIỂU

71

TRANG

3.1

Cơ cấu kinh tế huyện Tiên Du

39

3.2

Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2013

46

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu
BĐS
CN-TTCN-XD

Giải thích
Bất động sản
Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HTX

Hợp tác xã

NXB

Nhà xuất bản

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị

trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực
tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương,
nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phápt triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phụ vụ quá trình phát triển đất
nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử
dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy
tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội
phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước”. Đó có thể coi là bước
đi quan trọng để tùng bước chính thức hóa và đưa thị trường bất động sản vào hoạt
động lành mạnh.
Những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng
CSHT theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền SDĐ. Công tác đấu giá quyền
SDĐ đó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá
đất theo thị trường đó xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền SDĐ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Tiên Du là một huyện nằm phía Nam thành phố Bắc Ninh và phía Đông của
thị xã Từ Sơn, 2 trung tâm kinh tế của tỉnh Bắc Ninh. Là một huyện đang chuyển

mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa. Trên dịa bàn huyện
trong những năm gần đây đã có những dự án xây dựng các khu đô thị mới và các
khu công nghiệp hiện đại.
Mặc dù đô thị hóa nông thôn là một quá trình phát triển tất yếu nhưng để
đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược đúng quy hoạch
kiến trúc và đảm bảo tính bền vững mỹ quan lại là một bài toán khồng dễ. Khó khăn
thứ nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ
tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, bưu chính, viễn thông ... xây dựng các cơ
sợ hạ tầng xã hội (các cơ sở y tế, giáo dục, văn hóa ...) rất eo hẹp. Tiếp đến là vấn đề
giải quyết nhu cầu tăng đột biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển mục
đích sử dụng đất tự phát , hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lem
nhem, lộn xộn ...
Huyện Tiên Du đã được sự nhất trí của UBND tỉnh Bắc Ninh thực hiện công
tác đấu giá quyền SDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ
tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá quyền SDĐ các khu đất
nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư ... cũng đã góp phần quan trọng trong sự
phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông
thôn với xây dựng nông thôn mới.
Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác
đấu giá quyền SDĐ, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh”.
2. Mục đích
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ nhằm nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu:
- Các số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, trung thực và khách quan.
- Phải phân tích,đánh giá và đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại:
BĐS và động sản. BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác
là nó không thể di dời được (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ
thống địa chính CPLAR, 2001).

1.1.1. Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản 1
có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:
1) Đất đai;
2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
2) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các
bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá

trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp
điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Như vậy, BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác, ví dụ như
Trung Quốc quy định BĐS được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ (Chu
Văn Thỉnh, 2000).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Ở nước ta không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS
nguyên nhân do nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Các loại BĐS được đưa
vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về
đất đai;
- Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật.
Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất,
cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những
điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không có
quyền sở hữu riêng mà ”đất đai... thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai không phải

là hàng hoá. Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền SDĐ một số loại đất và của
một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá
và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử
dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn (Nguyễn Văn Xa, 2004).
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua
trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là
nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa
lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật
giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Paul A.Samuelson
and William D.Nordhaus, 2002).

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế
(Đoàn Văn Trường, 2000).
1.1.3. Một số khái niệm khác
+ Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được chấp nhận.
+ Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,
nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
+ Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
+ Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
+ Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.
+ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.
+ Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
+ Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh BĐS.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên
sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên
thực tế); theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một
đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không
hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị
trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà
nước. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và BĐS
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài
sản thống nhất và gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và
định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được
nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển
thành bộ luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng
nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói
chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết (Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền
sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một số năm nhất định và
việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng
quyền SDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với
chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc
xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp
huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những
điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp

huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ
quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức
đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng
CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời
hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây
dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDĐ; nếu
sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDĐ mà không bồi
thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ
quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian
khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung
Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức

Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai
Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS,
định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lớp kế hoạch
đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS... (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh
hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân
không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê
nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm
định giá Australia (AVO) thực hiện (Chu Văn Thỉnh, 2000).
4. Một số nước trong khu vực ASEAN
a- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới

có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.
b- Indonesia : Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được
gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
c- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp
qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính
sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua
các ngân hàng.
d- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động
kinh doanh BĐS (Cục Quản lý nhà-Bộ Xây dựng, 2004).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách đất đai có sự khác nhau nhiều đối với mỗi nước, mỗi khu vực
trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn liền với đất ở hầu hết
các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có
những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong
cơ chế thị trường BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa
học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu
được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn, khu
vực phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác sử dụng một cách ngày càng
hiệu quả hơn.
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS Việt Nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình
hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 5 giai đoạn sau đây:
1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bọc lột (Chu Văn Thỉnh, 2000). Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ
bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, giá đất đó được hình thành trong giai đoạn này.
2. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức
sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và
tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua
bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình
“Công hữu hoá đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi
và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở gia đình hoặc nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình
thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
3. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và
điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi

chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được
SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt
Nam thừa nhận ở Việt Nam không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là
nhà để ở (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) (mặc dù trên thực tế thị
trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị
trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các
công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
4. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển
của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai
đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là
lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định
pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định
tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993).
5. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về ”giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


quan đã thực sự ”cởi trói” và tạo điều kiện hình thành ”giá đất”. Công tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với
các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ

cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
1.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường BĐS Việt Nam
Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ
tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn 1993-1999
(tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 20002006(tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 20042006) và 2007 đến nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu
2008 đến nay). Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo. Trong những năm
qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. Thị
trường BĐS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường
nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất
phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các khu kinh
tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BĐS thương mại, du lịch(các văn phòng cho
thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…);
phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng, có thể nói là tất cả
các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị
trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào
cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô
thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng
thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô
thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô
thị tại Việt Nam.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền
kinh tế.
Thứ năm, thị trường BĐS có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ
thông tin; thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng
khoán; thị trường lao động...
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BĐS Việt Nam dựa trên một
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDĐ.
Thứ bảy, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang
chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện.
Thứ tám, thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp
hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi
đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những
sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.
Thứ chín, thị trường BĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền
kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
1.3.3. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam
Thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo
xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và
trong tương lai là rất lớn. Tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực,
nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu
tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu
đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh
quan đô thị, nhiều khu công nghiệp được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của
nền kinh tế. Thị trường BĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và
nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt
Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường BĐS, những cơ chế,
chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển
hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu
quả của thị trường BĐS thông qua các sàn.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần
quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô
và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ đó
khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị
trường BĐS ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi đất
đai là nguồn vốn, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc
biệt. Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành
Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị
trường BĐS. Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển
của thị trường BĐS đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện. Trong các quan điểm
này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người SDĐ
được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các
đối tượng cụ thể.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ
khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan
đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất

đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền SDĐ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ
về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về
việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có
quan hệ liên kết.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá
tài sản...

Theo các quy định này, giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá
quyền SDĐ là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa
đất khi tham gia đấu giá.
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT ở
Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thị trường. Đất
đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16