Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận cầu giấy theo tiếp cận vị thế chất lượng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ
ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ
ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Trần Quốc Bình

PGS.TS. Trần Văn Tuấn

Hà Nội, 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tú


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngồi sự nỗ lực của bản
thân, tơi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các
thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học

PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình
hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các giảng viên tại Bộ môn
Công nghệ và Thông tin Đất đai, Khoa Địa lý, Trƣ ng Đại học Khoa học Tự nhiên,
Đại học Quốc gia

à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận

văn này. Tơi cũng xin gửi l i cảm ơn tới các một số cán bộ và ngƣ i dân trên địa
bàn quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣ i thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tú


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
C ƢƠNG 1: CƠ SỞ K OA ỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN Ệ
VỚI VỊ T Ế - C ẤT LƢỢNG .................................................................................. 6
1.1. Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng ..................................................... 6
1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở .............................................................. 6
1.1.2. Quan điểm cực vị thế ............................................................................... 8
1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lƣợng ............................ 9
1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng ......... 11
1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả ................................................................ 11
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ........................................................ 12
1.2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................ 13

1.3. Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong
nghiên cứu giá đất................................................................................................. 15
1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ......................................................... 15
1.3.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ........................................................... 16
C ƢƠNG 2: QUY TRÌN N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế ĐỐI VỚI
GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ T Ị ................................................................................................ 20
2.1. Vấn đề nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ............................. 20
2.1.1. Cơ sở nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........................ 20
2.1.2. Phân loại các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị .................................... 22
2.2. Các phƣơng pháp và kỹ thuật sử dụng trong nhận dạng các cực vị thế
đối với giá đất ở đô thị .......................................................................................... 22
2.2.1. Phƣơng pháp phân tích tƣơng quan ....................................................... 22
2.2.2. Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu A P ................................................ 24
2.2.3. Phƣơng pháp phân tích mạng Network Analyst .................................... 27
2.2.4. Phƣơng pháp nội suy giá đất trong GIS ................................................. 28
2.3. Đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ............. 30
2.3.1. Sơ đồ quy trình ....................................................................................... 30
2.3.2. Các bƣớc thực hiện quy trình ................................................................. 32


C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY ..................................................................... 36
3.1. Giới thiệu chung về khu vực nghiên cứu ...................................................... 36
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên .................................................................. 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ....................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ..... 39
3.2. Nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn
quận Cầu Giấy ...................................................................................................... 42
3.2.1. Điều tra, thu thập, phân tích và xử lý dữ liệu ......................................... 42
3.2.2. Danh mục các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn

quận Cầu Giấy .................................................................................................. 51
3.2.3. Phân tích tƣơng quan và xác định các yếu tố chính ảnh hƣởng
đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy .............................................. 54
3.2.4. Xác định trọng số của từng yếu tố ......................................................... 57
3.2.5. Xác định hệ số ảnh hƣởng của các yếu tố .............................................. 58
3.2.6. Nội suy giá đất ....................................................................................... 63
3.2.7. Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........................ 64
3.2.8. Phân loại cực vị thế ................................................................................ 67
3.3. Kiểm thử thực tế và đánh giá kết quả ............................................................ 69
3.3.1. Khu vực công viên Cầu Giấy ................................................................. 69
3.3.2. Khu vực Khu đô thị mới Trung ịa - Nhân Chính ............................... 74
3.3.3. Đánh giá kết quả..................................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NG Ị .................................................................................. 81
TÀI LIỆU T AM K ẢO ........................................................................................ 83
P Ụ LỤC.................................................................................................................. 86


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trục Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng trong không gian 2 chiều ...... 8
ình 2.1. Thang điểm so sánh các chỉ tiêu ............................................................... 25
Hình 2.2. Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số ....................... 26
Hình 2.3. Minh họa kết quả phân tích Closet Facility trong Network Analyst ........ 28
ình 2.4. Phƣơng pháp nội suy giá đất ..................................................................... 29
Hình 2.5. Sơ đồ quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đơ thị ........... 31
Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy ................................................ 36
ình 3.2. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ............................. 43
ình 3.3. Dữ liệu thửa đất trên địa bàn quận Cầu Giấy sau chuẩn hóa .................... 47
ình 3.4. Dữ liệu về tim đƣ ng giao thơng trên địa bàn quận Cầu Giấy ................. 48
ình 3.5. Vị trí các điểm quan trắc mơi trƣ ng trên địa bàn nghiên cứu ................. 50
ình 3.6. Giá trị của một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trong SPSS ................... 56

Hình 3.7. Kết quả thực hiện phân tích tƣơng quan ................................................... 56
ình 3.8. Bảng thuộc tính của các thửa đất ở trên địa bàn sau khi đã gán các hệ số
ảnh hƣởng.................................................................................................................. 63
ình 3.9. Kết quả tính toán giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất ............................. 64
ình 3.10. Kết quả tính tốn giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất tại khu vực
xung quanh cơng viên Cầu Giấy ............................................................................... 65
ình 3.11. Kết quả tính toán giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất tại KĐT
Trung Hịa - Nhân Chính .......................................................................................... 66
ình 3.12. Kết quả tính các hệ số vị thế cho từng thửa đất ...................................... 67
ình 3.13. ệ số vị thế tại khu vực cơng viên Cầu Giấy ......................................... 68
ình 3.14. ệ số vị thế tại khu vực KĐT Trung òa - Nhân Chính ........................ 69
ình 3.15. Một số hình ảnh hoạt động của ngƣ i dân tại công viên Cầu Giấy ........ 70
ình 3.16. Khu đơ thị Trung ịa - Nhân Chính ...................................................... 75


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Giá trị RI ứng với từng số lƣợng chỉ tiêu n .............................................. 27
Bảng 2.2. ệ số phân khoảng khoảng cách đến khu đô thị lân cận.......................... 34
Bảng 3.1. Thống kê số lƣợng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ........................ 44
Bảng 3.2. Kết quả quan trắc phân tích một số mẫu khơng khí ven các trục
giao thơng chính quận Cầu Giấy năm 2018 .............................................................. 49
Bảng 3.3. Đề xuất các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị .................................. 52
Bảng 3.4. Thiết kế cơ sở dữ liệu trong SPSS ............................................................ 54
Bảng 3.5. Trọng số của nhóm vị thế và nhóm chất lƣợng ........................................ 57
Bảng 3.6. Trọng số các yếu tố trong nhóm vị thế ..................................................... 57
Bảng 3.7. Trọng số các yếu tố trong nhóm chất lƣợng ............................................. 58
Bảng 3.8. Ma trận trọng số chung của các yếu tố ..................................................... 58
Bảng 3.9. ệ số vị trí cho từng khu vực ................................................................... 59
Bảng 3.10. ệ số về diện tích cho từng khu vực ...................................................... 59
Bảng 3.11. ệ số về hình dáng ................................................................................. 60

Bảng 3.12. ệ số cấp đƣ ng ..................................................................................... 60
Bảng 3.13. ệ số đối với các yếu tố về khoảng cách ............................................... 61
Bảng 3.14. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận ........................................... 71
Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của công viên Cầu Giấy tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ................................. 72
Bảng 3.16. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá công viên Cầu Giấy
là địa điểm mang tính biểu tƣợng về mơi trƣ ng của quận ...................................... 73
Bảng 3.17. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại khu vực công viên Cầu Giấy
về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 74
Bảng 3.18. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của KĐT Trung ịa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận .......................... 76
Bảng 3.19. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ............... 77
Bảng 3.20. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá sức hút của KĐT
Trung Hòa - Nhân Chính .......................................................................................... 78
Bảng 3.21. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại KĐT Trung òa - Nhân Chính
về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 78


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình đơ thị hóa tại các địa phƣơng đang diễn ra ngày càng nhanh chóng
và mạnh mẽ. Điều này làm cho đất đai biến động đáng kể và nhu cầu về giao dịch
đất đai ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất ở
đơ thị nói riêng đang ngày càng đƣợc quan tâm tại nhiều khu vực trong đó có quận
Cầu Giấy. Nằm ở phía tây của Thủ đô à Nội, sau hơn 20 năm trƣởng thành và phát
huy tiềm năng vốn có, quận Cầu Giấy đã từng bƣớc chuyển mình và trở thành một
trong những quận nội thành phát triển nhất thủ đô. Đây cũng là khu vực đô thị mới
trọng yếu của thủ đô theo quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030,

tầm nhìn đền năm 2050 [27]. Đơ thị phát triển kéo theo dân số ngày càng tăng cao,
đồng nghĩa với việc áp lực mua bán nhà đất của ngƣ i dân ngày càng lớn. Bên cạnh
loại giá đất theo Khung giá Nhà nƣớc ban hành thì giá đất thị trƣ ng là một trong
những nguồn thông tin đầu vào quan trọng cho các giao dịch cũng nhƣ trong công
tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do vậy, việc xác định giá đất đóng vai trị quan
trọng. Cơng tác định giá đất cần phải mang tính khách quan, trung thực và phản ánh
đúng giá trị thị trƣ ng. Nhƣ vậy mới đảm bảo tính cơng bằng xã hội và quyền lợi
chính đáng cho các bên liên quan.
Hiện nay có nhiều cách tiếp cận khác nhau đối với cơng việc định giá. Dù
theo cách tiếp cận nào thì các tác giả đều cần phải xác định, phân tích và định lƣợng
các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Có rất nhiều các yếu tố ảnh hƣởng đến giá của một
thửa đất nhƣ: vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý, các yếu tố về môi trƣ ng,
quy hoạch,... Nhiều nghiên cứu trƣớc đây muốn tập trung đến cách xác định các hệ
số ảnh hƣởng, mức độ tự động hóa trong việc định giá hàng loạt hoặc áp dụng một
số mơ hình tốn học mà phổ biến là hàm hồi quy để xác định giá đất. Tại Việt Nam,
việc định giá đất đôi khi vẫn bị ảnh hƣởng nhiều về các chỉ dẫn mang tính hành
chính. Giá thị trƣ ng và giá do Nhà nƣớc quy định thƣ ng có sự chênh lệch khá
lớn, dẫn đến nhiều bất cập, nhất là trong cơng tác giải phóng mặt bằng cũng nhƣ cản
1


trở sự hình thành của một thị trƣ ng bất động sản lành mạnh. Phƣơng pháp định giá
bất động sản dựa theo hàm hồi quy tuy đã thể hiện đƣợc mức độ ảnh hƣởng của các
yếu tố tới giá đất nhƣng vẫn cịn hạn chế do thƣ ng mang tính cục bộ trong một
vùng hay một tuyến đƣ ng giới hạn mà không gắn liền với các thông số đặc trƣng
của cấu trúc đô thị cụ thể [8]. Do vậy, cần có những hƣớng tiếp cận mới nhằm phát
triển những phƣơng pháp định giá truyền thống và nâng cao hiệu quả của công tác
định giá đất.
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely từ năm 2000 tại Đại học tổng hợp London đã đƣa ra đƣợc những định

hƣớng xây dựng cơ sở khoa học và phƣơng pháp định giá bất động sản phù hợp với
cơ chế thị trƣ ng [21]. Lý thuyết này cho rằng giá trị của nhà ở/bất động sản bao
gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. Vị thế nơi ở là tổ hợp thuộc
tính, thƣ ng là phi vật thể, đƣợc dùng để thể hiện sự mong muốn về mặt xã hội gắn
với nhà ở một địa điểm xác định và thƣ ng đƣợc đo đếm một cách gián tiếp. Chất
lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm đƣợc, tạo nên cơ sở cho việc sử
dụng bình thƣ ng một nơi ở. Lý thuyết cũng khẳng định các đô thị có cấu trúc (đa)
cực. Trong đó có một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại
vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng.
Các khu dân cƣ trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm lớn liên tục và
ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế.
Xác định cực vị thế là một bƣớc quan trọng trong phƣơng pháp định giá đất
theo tiếp cận Vị thế - Chất lƣợng. Chỉ ra đƣợc các cực vị thế sẽ giúp giải thích rõ
hơn các yếu tố tác động đến giá đất cũng nhƣ làm tăng hiệu quả của công tác định
giá đất truyền thống. Xuất phát từ những thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề
tài luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị
tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở
đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị thế - chất lƣợng.
2


3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với
vị thế - chất lƣợng.
- Nghiên cứu cơ sở cho việc nhận dạng, phân loại các cực vị thế và đề xuất
quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị;
- Áp dụng thử nghiệm quy trình trên để nhận dạng các cực vị thế đối với giá
đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy.

4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên phạm vi quận Cầu
Giấy và một số khu vực tiếp giáp với quận Cầu Giấy, thành phố à Nội.
Phạm vi khoa học: Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học giá đất trong mối quan
hệ với vị thế - chất lƣợng. Luận văn tập trung nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh
hƣởng đến giá đất theo tiếp cận vị thế chất lƣợng; đƣa ra một số tiêu chí cho việc
nhận dạng các cực vị thế và từ đó đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với
giá đất ở đô thị.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu: đƣợc áp dụng nhằm tổng hợp và
phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài. Tài liệu đƣợc lấy từ nhiều
nguồn khác nhau nhƣ các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng Internet,...
- Phương pháp điều tra xã hội học: Nhằm thu thập các thông tin về giá đất
giao dịch trên thị trƣ ng cũng nhƣ các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Các thông tin
này đƣợc thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra với các câu hỏi liên quan đến
đặc điểm thửa đất, nhà và các cơng trình gắn liền với đất; các thơng tin về chủ sử
dụng,... và đặc biệt là giá giao dịch trên thị trƣ ng. Phƣơng pháp điều tra đƣợc
thiết kế theo các tuyến đƣ ng phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị
trí: vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đƣ ng, phố đƣợc quy định trong
bảng giá đất do Nhà nƣớc quy định; vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với
ngõ có độ rộng từ 3.5 m trở lên; vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ
có độ rộng từ 2 m đến dƣới 3.5 m; vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với
3


ngõ có độ rộng dƣới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu 1-3 mẫu. Sau khi điều
tra khảo sát và loại bỏ những phiếu có chất lƣợng thông tin thấp, tổng số mẫu
phiếu điều tra đƣợc sử dụng để phân tích là 452 phiếu. Bên cạnh đó, cơng tác thực
địa giúp thu thập thêm các thơng tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu
vực nghiên cứu.

- Phương pháp phân tích tương quan: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để xác
định mối liên hệ của các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất là chặt chẽ hay khơng chặt
chẽ, từ đó sẽ sàng lọc sơ bộ đƣợc các yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá đất. Phân tích
tƣơng quan đƣợc thực hiện trong phần mềm SPSS. Để có thể lựa chọn đƣợc những
biến độc lập (các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất) nào có tƣơng quan chặt đến biến phụ
thuộc (giá đất) cần căn cứ vào giá trị significant (độ tin cậy) của kiểm định Pearson.
Nếu giá trị Sig. nhỏ hơn 5% thì có thể coi hai biến có tƣơng quan với nhau (tƣơng
đƣơng độ tin cậy > 95%).
- Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu: Sau khi xác định những yếu tố chính
ảnh hƣởng chính đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu, phƣơng pháp phân tích đa chỉ
tiêu sẽ đƣợc sử dụng nhằm xác định trọng số cho các yếu tố. Các yếu tố này đƣợc
phân thành 2 nhóm là nhóm yếu tố về vị thế và nhóm yếu tố về chất lƣợng.
- Phương pháp phân tích mạng: Trong các yếu tố tác động đến giá đất ở đô
thị, các yếu tố về khoảng cách từ thửa đất đến các đối tƣợng kinh tế - xã hội chiếm
số lƣợng tƣơng đối lớn và thƣ ng có ảnh hƣởng đáng kể đến giá đất. Thơng thƣ ng
sẽ có hai loại giá trị khoảng cách là: Khoảng cách đo theo đƣ ng chim bay (khoảng
cách Euclid) và khoảng cách đo theo mạng lƣới giao thông. Trong luận văn, một số
yếu tố tác động đến giá của thửa đất là: khoảng cách đến trƣ ng học gần nhất,
khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách đến khu đô thị gần nhất,... Các
yếu tố khoảng cách này đều đƣợc sử dụng kết quả đo lƣ ng theo đƣ ng giao thơng.
Để tính toán tự động các giá trị này, tác giả sử dụng công cụ Closet Facility trong
phần mở rộng Network Analyst của phần mềm ArcGIS.
- Phương pháp nội suy: Đây là phƣơng pháp ƣớc lƣợng giá trị chƣa biết dựa
vào những giá trị đã biết. Trên thực tế, số lƣợng giao dịch thu thập đƣợc chỉ chiếm
số lƣợng rất nhỏ so với tổng số lƣợng thửa đất giao dịch tại mỗi khu vực. Vì vậy,
4


muốn ƣớc tính đƣợc giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã
biết. Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong

không gian thì thƣ ng có khả năng giống nhau hơn là các điểm cách xa nhau trong
không gian.
- Phương pháp bản đồ và GIS: nhằm phân tích và trực quan hóa các dữ liệu
khơng gian. Sau khi tính tốn giá thị trƣ ng cho các thửa đất, việc trực quan hóa kết
quả tính tốn trên bản đồ sẽ giúp tác giả dễ dàng nghiên cứu sự phân bố các khoảng
giá đất trên địa bàn nghiên cứu để từ đó có nhận định sơ bộ về cực vị thế đối với giá
đất ở đô thị.
- Phương pháp thử nghiệm thực tế đƣợc áp dụng nhằm kiểm chứng kết quả
nghiên cứu. Trong quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đơ thị, sau
khi đã có kết quả nhận dạng sơ bộ các cực vị thế, đề tài tham khảo các nguồn tài
liệu có liên quan kết hợp điều tra, khảo sát ý kiến ngƣ i dân tại khu vực đƣợc cho là
có yếu tố tạo cực vị thế để có nhận định chính xác hơn cũng nhƣ có đánh giá toàn
diện hơn.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với Vị thế - Chất lƣợng.
Chƣơng 2: Quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị.
Chƣơng 3: Thử nghiệm nhận dạng các cực vị thế trên địa bàn quận Cầu Giấy.

5


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VỊ THẾ - CHẤT LƢỢNG
1.1. Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát
triển và công bố vào năm 2000 tại Vƣơng quốc Anh trên tạp chí Đơ thị học dƣới
tiêu đề “Vị thế, chất lƣợng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí
dân cƣ đơ thị”. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, sự thay đổi trong các khu dân cƣ
đơ thị có thể đƣợc quan niệm nhƣ bao gồm một chuyển dịch đồng th i dọc theo hai

chiều: Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở.
1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở
1.1.1.1. Vị thế nơi ở
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tơn giáo, chất
lƣợng mơi trƣ ng,... phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện th i của một xã hội nhất
định, và theo đó, nó có liên quan chặt chẽ với các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là
chiều th i gian [21]. Vị thế nơi ở có bản chất vơ hình vì nó tồn tại trong tâm tƣ,
nguyện vọng, ƣớc muốn của con ngƣ i, làm cho vị thế rất khó định hình, thƣ ng chỉ
đo đếm đƣợc thơng qua các yếu tố vật thể hữu hình trung gian là biểu tƣợng của vị
thế, mà trong mối quan hệ với các biểu tƣợng đấy có sự say đổi trong hành vi ứng
xử của con ngƣ i. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì việc định lƣợng vị thế có
thể đƣợc tiến hành, hoặc thơng qua việc đại diện (proxy), bằng một quá trình sắp
xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng
cách ƣớc tính các giá cả “suy ra” (implicit) của các thuộc tính liên quan tới vị thế,
thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, nhƣ kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969;
Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986). Khái niệm về vị thế bổ sung cho khái niệm về vị
trí đất đai. Vị thế là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí và
làm cho vị trí cho vai trị quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tƣ phát triển bất
động sản [21]. Cần phân biệt vị trí trong khơng gian tự nhiên, vị trí trong khơng
6


gian kinh tế - xã hội và vị trí trong khơng gian tâm lý. Vị thế ở đây chính là phản
ánh các vị trí trong khơng gian tự nhiên và không gian kinh tế - xã hội và trong
không gian tâm lý. Nhƣ vậy có thể nói, vị thế là khái niệm đầy đủ và rộng hơn vị trí.
1.1.1.2. Chất lượng nhà ở
Chất lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý hữu hình đo đếm đƣợc, nhƣ
diện tích sàn, số lƣợng phòng tắm, số tầng cao,... Thêm vào đó, có thể tính đến các
chỉ số chất lƣợng sản phẩm nhƣ độ bền, tính tƣơng thích với một cơng nghệ xây

dựng hiện có,... Các thành phần này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nhà ở.
Thông thƣ ng, những đặc tính này hay đƣợc thống kê trong các số liệu về điều kiện
nhà ở và có thể có các tiêu chuẩn nhất định. Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi
địa điểm khác nhau có thể khơng giống nhau và có thể thay đổi qua mỗi giai đoạn
phát triển của xã hội [21].
1.1.1.3. Mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở
Có thể nói rằng mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở là quan hệ
biện chứng. Chất lƣợng nhà ở đáp ứng nhu cầu vật chất, vị thế nơi ở đáp ứng nhu
cầu tinh thần con ngƣ i. Tại mỗi địa điểm khác nhau thì tiêu chí vật lý về nhà ở và
tiêu chí chủ quan về vị thế cũng khác nhau, nhƣng hai thành phần về vị thế và chất
lƣợng thì ln có mối quan hệ đặc trƣng không thể tách r i: có thể là đối nghịch
nhau hay tƣơng thích với nhau.
Hình 1.1 thể hiện mối quan hệ giữa Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng.
Trục O - CL thể hiện chất lƣợng nhà ở, trong khi trục O - VN thể hiện vị thế nơi ở.
Tại các điểm trên trục O - VN, có một ngƣỡng, hoặc một mức độ chất lƣợng nhà ở
chấp nhận đƣợc mà dƣới nó nhà ở có thể đƣợc xếp hạng là kém phẩm chất hay
khơng mong muốn [21]. Quỹ tích những điểm đó tạo thành một đƣ ng gọi là đƣ ng
ngƣỡng. Đƣ ng này chia toàn bộ quỹ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu
vực phía trên ngƣỡng đƣợc gọi là “ vùng mong muốn”; khu vực phía dƣới đƣợc gọi
là “vùng khơng mong muốn”. Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nƣớc hay thành
phố) có một đƣ ng ngƣỡng chất lƣợng mang tính đặc thù có thể đem so sánh với
các đƣ ng ngƣỡng khác.
7


Hình 1.1. Trục Vị thế - Chất lượng và đường ngưỡng trong không gian 2 chiều
Tại mức giá nhà thấp hơn, thì ngƣ i ta sẽ quan tâm nhiều đến chất lƣợng nhà
ở mà ít quan tâm đến vị thế nơi ở và ngƣợc lại ở những mức giá nhà cao hơn, vị thế
nơi ở lại là yếu tố đƣợc chú trọng quan tâm hơn.

ơn nữa nhà và đất thƣ ng gắn

liền với nhau, do đó ta có thể nói đối với những thửa đất có vị thế cao thì giá đất
cũng sẽ cao, nhƣng có những khu vực mà yếu tố vị thế khơng đƣợc đánh giá cao thì
ngƣ i ta quan tâm đến có thể là đặc tính vật lý của thửa đất hay các yếu tố môi
trƣ ng xung quanh tác động đến giá đất.
1.1.2. Quan điểm cực vị thế
Theo quan điểm của lý thuyết vị thế - chất lƣợng, các mẫu hình vị trí dân cƣ
của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc (đa) cực. Trong đó một hay nhiều
cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công
nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Các khu dân cƣ trong các thành phố
tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một
hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế
mong muốn và một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc [21].
Ngoài ra, theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, cực vị thế khơng cố định, bất
biến mà có thể thay đổi (hoặc dịch chuyển) theo th i gian. Khi các cực vị thế di
chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay
đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong
8


muốn. Từ đó, một số khu nhà ở thƣ ng rất đƣợc ƣa chuộng có thể trở nên ít đƣợc ƣa
chuộng hơn hoặc ngƣợc lại.
1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng
Những hƣớng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở/
bất động sản của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng có thể đƣợc chia thành ba nhóm [10]:
- Ở nhóm thứ nhất: Lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử
dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng nhƣ quan hệ hỗ trợ giữa
chúng, đƣợc phân tích một cách đồng th i, với áp dụng những kỹ thuật đo lƣ ng
kinh tế hedonic (heodnic price index). Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã chứng minh

rằng, các phân khúc thị trƣ ng nhà ở khác nhau có các thuộc tính tƣơng đồng với
phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng th i của hai phạm trù này là
một quá trình phi tuyến. Q trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể
tính tốn đƣợc đƣ ng (mặt) ngƣỡng của giá nhà và BĐS, cũng nhƣ xác lập quan hệ
toán học giữa các thành phần vị thế và chất lƣợng của nhà ở/ BĐS. Các hiểu biết
này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng trong mặt chính sách đô thị, bao gồm:
+ Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phƣơng pháp thống
kê để phân tích thị trƣ ng nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đƣa ra các chính sách
đơ thị;
+ Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đơ thị lớn, phát triển
nhanh;
+ Xác định vị trí và thứ bậc mỗi đơ thị trong hệ thống cạnh tranh đơ thị
tồn cầu;
+ Tính tốn và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá
nhà/BĐS, khi biết một trong hai thành phần. Ví dụ, có thể xác định rõ mức chất
lƣợng phù hợp của một chƣơng trình nhà ở đƣợc hoạch định trên một địa điểm có
giá trị vị thế cho trƣớc, hay ngƣợc lại, mức vị thế phù hợp với một chƣơng trình có
các thơng số chất lƣợng định trƣớc.
- Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trị quyết định của hai phạm trù
giá trị vị thế và chất lƣợng trong khi phân tích mơ hình hóa sự hình thành giá nhà
9


ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích (trục) của mơ hình này, trong đó
chiều kích vị thế, hay trục vị thế trùng hƣớng với khoảng cách ngắn nhất đến (các)
trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận đƣợc một khơng gian
Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng
cách hiệu chỉnh vị thế. Bằng cách này, lần đầu tiên về mặt học thuật, cấu trúc không
gian ba chiều trừu tƣợng của thị trƣ ng hà ở có thể đƣợc lồng ghép với cấu trúc
khơng gian ba chiều (Cartesian) của các đô thị đơn cực hay đa cực, các hệ quá hữu

ích dẫn đến các khả năng:
+ Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy tiềm năng vị thế, hay
các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc khơng gian đơ thị;
+ Chú trọng sự khác biệt trong tƣơng quan về Vị thế - Chất lƣợng các khu
vực cũng nhƣ các phân khúc thị trƣ ng nhà ở đô thị (nhà ở thƣơng mại và nhà ở xã
hội), nhằm tìm ra các mơ thức phát triển thích hợp.
- Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lƣợng liên
quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật
thể. Phạm trù giá trị vật thể (gồm các đại lƣợng đo đếm đƣợc, nhƣ diện tích sàn, số
tầng cao,...) của nhà ở và BĐS bao gi cũng có qn tình lớn hơn so với phạm trù
giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách kiến trúc, khoảng cách đến hay sự lân cận
đối với các trung tâm vị thế mới,...). Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận
thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, phạm trù phi vật thể sẽ có xu hƣớng thay đổi
nhanh hơn. Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng quan trọng nhƣ:
+ Giải thích và dự báo hiện tƣợng bong bóng thị trƣ ng nhà ở, thể hiện sự
bành trƣớng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lƣợng thay đổi
chậm vì có qn tính q lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trƣ ng hợp bong
bóng tồn cục hay bong bóng cục bộ.
+ Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực
nhất định (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trƣ ng thứ bậc về chất
lƣợng) của thị trƣ ng giá nhà ở khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng
cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lƣợng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vƣợt qua một
giá trị nhất định.
10


1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng
1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả
Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác nhau. Theo quan điểm kinh tế học
chính trị Mác xít, giá trị là lao động của con ngƣ i và xã hội kết tinh trong hàng

hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong
đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng
hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi,
giá trị trao đổi là hình thức biểu thị của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền
của giá trị [6].
Đất đai là một dạng hàng hóa đặc biệt. Theo quan điểm kinh tế thị trƣ ng,
đất đai có giá trị sử dụng đƣợc trao đổi trên thị trƣ ng, nên nó có giá trị trao đổi.
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ
khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ
hình [6]. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tƣ, chi phí, giá thành sản xuất
hàng hố đó, giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con ngƣ i.
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai đƣợc giải thích một cách thuyết phục
hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lƣợng của thửa đất và giá trị vơ hình
ứng với vị thế của đất đai. Giá trị trao đổi của đất đai có hai thành phần: giá trị sử
dụng (hữu hình) và giá trị (vơ hình). Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, là vị trí
khơng gian (định vị) có các tính chất nhƣ diện tích phân bố, địa chất, địa hình, địa
mạo và sinh thái cùng các quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì nhiêu của đất kết hợp
với giá trị đầu tƣ trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị sử dụng
này thƣ ng đƣợc biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ [8].
Giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai. Đây là đại lƣợng vơ hình phụ
thuộc vào thị hiếu, tƣ tƣởng và tâm lý của ngƣ i tiêu dùng trên thị trƣ ng. Quan
điểm về vị thế của đất đai này có thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của xã hội
hay có thể phụ thuộc vào từng nhóm đối tƣợng khác nhau. Trong trƣ ng hợp vị thế
đất đai là nhƣ nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình, tức là giá thành sản phẩm hay giá cả. Nhƣ vậy quan điểm này phù hợp với
quan điểm kinh tế chính trị và kinh tế thị trƣ ng về giá trị. Những quan điểm này là
trƣ ng hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lƣợng [8].
11

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất
1.2.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất đai [12].
Trên thực tế ln tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá
đất thị trƣ ng. Giá đất thị trƣ ng đƣợc hình thành trên cơ sở thỏa thuận của bên sở
hữu đất và các bên khác có liên quan (thƣ ng là các giao dịch thành công trên thực
tế); giá đất Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá thị trƣ ng nhằm phục vụ cho các mục
đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Hai loại giá đất nói trên có quan
hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế
thị trƣ ng, trong đó giá đất Nhà nƣớc quy định thƣ ng ở trạng thái tĩnh tƣơng đối
cịn giá thị trƣ ng ln ở trạng thái động. Giá đất thị trƣ ng chịu sự tác động của
nhiều yếu tố khác nhau và trong cơng tác định giá đất thƣ ng khó xác định đầy đủ
các yếu tố tác động đến giá đất.
1.2.2.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai vốn có tính đặc thù khơng nhƣ các hàng hóa thơng thƣ ng khác,
vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thƣ ng là có những đặc tính tự thân [14].
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trƣ ng có tính khu vực, giá cả thị trƣ ng của đất rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng: ngồi ra, trong cùng một
thành phố, vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa,
tính cá biệt rất rõ ràng, vì vậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất
khác nhau.
- Không giống nhau về cơ sở giá cả: àng hóa thơng thƣ ng có tính di động.
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai khơng có tính di động, cái có
thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của mảnh
đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai.
- Khơng giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa khác nhìn chung
biểu thị bằng giá cả. Nhƣng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả cịn có thể biểu thị
bằng tiền thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống nhƣ mối quan hệ

12


lợi tức với tƣ bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hồn vốn là có thể từ khoản này để
tính ra khoản kia.
- Khơng giống nhau về thời gian hình thành:

àng hóa thơng thƣ ng có thể

tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh; mà chúng lại có một thị trƣ ng tƣơng đối hồn chỉnh,
giá cả hình thành dễ dàng trong th i gian ngắn; cịn đất đai tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trƣ ng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu
dài từ quá khứ đến tƣơng lai, th i gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau,
khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trƣ ng, tiến
hành phân tích cụ thể.
- Giá cả đất đai khơng phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai là vật tự nhiên, không
phải là sản vật lao động của con ngƣ i, cho nên không có giá cả cũng khơng gọi là
giá thành sản xuất. Cái chủ yếu mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và
tài sản, cần phải nói rằng, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do tính lũng
đoạn quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất tạo nên.
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc
độ tăng giá hàng hóa thơng thƣ ng. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo
thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ;
mà đồng th i sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên,
thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tƣ bản toàn xã hội đƣợc nâng cao khiến cho tỷ suất
lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá
đất có trạng thái tăng lên.
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, giá trị của bất kỳ bất động sản nào cũng
bao gồm 2 thành phần là: thành phần về vị thế và thành phần về chất lƣợng. Điều
này hoàn tồn có thể áp dụng trong việc xác định các nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất.
1.2.3.1. Nhân tố về vị thế
Đối với thành phần vị thế, dựa theo tiêu chí phát triển bền vững thì có thể
chia thành 3 nhóm chính là thành phần vị thế về kinh tế, thành phần vị thế về môi
trƣ ng và thành phần vị thế về xã hội.
13


a) Vị thế về kinh tế
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc
xếp hạng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Ngoài ra, vị trí
của thửa đất nằm đầu đƣ ng hay góc phố đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.
- Các yếu tố liên quan đến tính thuận lợi cho kinh doanh, bn bán: Các yếu
tố này có thể là khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến các khu vực đông dân cƣ,
mặt đƣ ng lớn, thửa đất giáp 2 mặt phố,...
b) Vị thế về xã hội
- Yếu tố về khoảng cách: Khoảng cách từ thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ
thể trong khu đất nhƣ: cách bao xa để đến bến xe, trƣ ng học, công viên, bách hóa,
trung tâm thƣơng mại,... Điều này sẽ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của ngƣ i dân cũng
nhƣ đƣợc hƣởng lợi từ các tiện tích đi kèm.
- Điều kiện giao thơng: Điều kiện giao thơng có ảnh hƣởng đến giá đất chủ
yếu có loại hình giao thơng của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với
bên ngồi, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thơng, tình hình đƣ ng sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông,...
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hƣởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đƣ ng
nƣớc ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nƣớc sƣởi ấm cho đến nhà trẻ, trƣ ng
học, cơng viên, bệnh viện,... Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly,...
c) Vị thế về môi trường
Chất lƣợng môi trƣ ng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trƣ ng
nhân văn và môi trƣ ng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣ ng tự nhiên nhƣ:
địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng ồn,... cho đến các
điều kiện môi trƣ ng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo
dục và mức thu nhập,... ở khu vực.
14


1.2.3.2. Nhân tố về chất lượng
Nhân tố về chất lƣợng thƣ ng có thể đo đếm trực tiếp thơng qua đặc điểm
của thửa đất nhƣ:
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không
dễ dàng sử dụng, nên ảnh hƣởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất
và cũng ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hình dáng: mảnh đất đẹp nhất là vng vắn hoặc hình thang “nở hậu” theo
thị hiếu, cịn các dạng nhƣ tam giác, hình thang “thóp hậu”, hình bình hành, hình
bất quy tắc,... đều khơng thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Độ dốc: q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh
hƣởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất,...

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định th i gian đƣợc sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của thửa đất: Nhân tố này ảnh đóng vai trị quan trọng
và cũng trực tiếp ảnh hƣởng tới giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hƣởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực,...
1.3. Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong
nghiên cứu giá đất
1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã làm thay đổi quan niệm truyền thống về sự
hình thành dân cƣ đơ thị theo lý thuyết chi phi nhà ở / chi phí đi lại của William
15


Alonso [10,11]. Sự đánh đổi đó là yếu tố vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở, trong đó
yếu tố vị thế có vai trị quyết định vì nó là yếu tố tổng hòa các quan hệ xã hội, thể
hiện nhu cầu tinh thần, giao tiếp của con ngƣ i.
Năm 2011, tổ chức SUME, chuyên nghiên cứu về sự phát triển đô thị bền
vững của của cộng đồng châu Âu đã có một dự án lớn với mục tiêu giảm thiểu
không gian, năng lƣợng và sự tiêu thụ nguyên liệu của khu vực đô thị thông qua
những chiến lƣợng cải tạo và quy hoạch đô thị. Các luận điểm của lý thuyết Vị thế Chất lƣợng đƣợc công nhận là những xuất phát điểm cho nghiên cứu của dự án. Một
điều quan trọng là yếu tố Vị thế có vai trị quyết định trong việc hình thành và
chuyển dịch dân cƣ, từ đó dẫn đến sự phân vùng đất đai đƣợc đề cập nghiên cứu
trong dự án phát triển bền vững này [22].
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cũng đang nhận đƣợc nhiều sự quan tâm của
nhiều nhà khoa học trên thế giới. Tác giả Moon-Jeong Kim đã ứng dụng lý thuyết
để phân tích sự lựa chọn nhà giữa các hộ gia đình có trẻ em trong độ tuổi đi học và
nhóm gia đình có ngƣ i lớn hơn 50 tuổi ở các mức thu nhập khác nhau (thu nhập
cao, thu nhập thấp và thu nhập trung bình) trên địa bàn thành phố Franklin, bang

Ohio nƣớc Mỹ. Nghiên cứu đã sử dụng 15 biến số với 487 mẫu điều tra trên địa bàn
nghiên cứu. Một nghiên cứu khác của Wang Jun, đại học Hồng Kơng đã tìm hiểu và
phân tích về phong cách sống và sự lựa chọn nơi ở tại Thƣợng Hải. Kết quả nghiên
cứu đã xác định 3 nhóm lựa chọn vị trí nơi ở là (1) chỉ gần nơi làm việc, (2) gần nơi
làm việc và trung tâm dịch vụ lớn, và (3) là chỉ gần các trung tâm dịch vụ. Nghiên
cứu cũng đã phân tích chi tiết đặc điểm của từng nhóm về nơi ở thơng quan phân
tích chỉ số các biến liên quan [20].
Nhìn chung, lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đang ngày càng đƣợc khẳng định
trong các lý thuyết về đô thị học và đƣợc ứng dụng trong các nghiên cứu về sự lựa
chọn nhà ở trong các khu dân cƣ đô thị. Tuy nhiên, những hƣớng nghiên cứu về xác
định các cực vị thế đối với giá đất ở vẫn cịn hạn chế.
1.3.2. Tình hình nghiên cứu trong nước
Tại Việt Nam, lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đang đƣợc quan tâm và sử dụng
nhiều trong một số lĩnh vực khác nhau và đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
16


Năm 2014, một chƣơng trình nghiên cứu khoa học về “Điều tra khảo sát thu
thập số liệu và tính tốn chỉ số giá nhà và bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế Chất lƣợng” trong khuôn khổ hoạt động của Ban chỉ đạo Chƣơng trình Nhà nƣớc về
Nhà ở và bất động sản đã đƣợc triển khai. Mục tiêu của dự án là xây dựng ra một hệ
thống chỉ số đáng tin cậy, ổn định và bảo đảm đƣợc thực hiện thông suốt, nhằm cung
cấp các công cụ theo dõi thị trƣ ng nhà ở và bất động sản. Từ đó, nhóm tác giả đề
xuất các giải pháp nhằm tạo điều kiện để đƣa ra các chính sách hỗ trợ thị trƣ ng nhà
ở và bất động sản hoạt động một cách hiệu quả. Trên cơ sở lý luận của lý thuyết Vị
thế - Chất lƣợng, dự án đã thực hiện cuộc khảo sát với 1000 mẫu thống kê các hộ gia
đình trên địa bàn Hà Nội. Dự án sử dụng 245 loại biến số để phân tích dựa trên hàm
hồi quy Hedonic. Kết quả phân tích thể hiện đƣợc sự phân đoạn của thị trƣ ng nhà ở
Hà Nội với bốn phân khúc là: phân khúc địa lý không gian, phân khúc chất lƣợng môi
trƣ ng, phân khúc tiện nghi và phân khúc vốn con ngƣ i. Đối với phân khúc địa lý,
nhóm tác giả đã đề xuất các cực vị thế là Hồ Gƣơm, ồ Tây và khu vực Trung Hịa Nhân Chính. Các cực vị thế là nơi có các đỉnh cao nhất của các giá trị xã hội đƣợc

thừa nhận rộng rãi. Việc phân bố dân cƣ đơ thị theo các vịng đồng tâm xung quanh
các cực vị thế này. Ở phân khúc thị trƣ ng khác, dựa trên các biến số liên quan tiến
hành phần tích thống kê để đƣa ra hàm hồi quy tƣơng ứng. Các phân khúc thị trƣ ng
khác nhau dựa trên các mức tƣơng tác khác nhau giữa các thành phần vị thế và chất
lƣợng, trong đó thành phần vị thế chiếm ƣu thế ở các phân khúc tiện nghi cao [11].
Ngoài ra, một số các nghiên cứu khác cũng đƣợc thực hiện thông qua nghiên
cứu thực tế thị trƣ ng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, nhóm tác
giả đã nghiên cứu về “Phƣơng pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế
- Chất lƣợng” tại 3 quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1 với 350 mẫu điều tra. Quy
trình thực hiện là [8]:
Bƣớc 1: Thu thập giá thị trƣ ng;
Bƣớc 2: Phân tích các biến số để thành lập phƣơng trình hồi quy;
Bƣớc 3: Định nghĩa các cực vị thế;
Bƣớc 4: Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh khoảng cách vị thế;
Bƣớc 5: Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số
đƣợc tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở.
17