Giáo trình nghiên cứu thực trạng và một số giải pháp phát triển nhả ở đô thị hóa nước ta p2 pdf

Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
bin. n cui 1990 din tớch nh c nc ta cú khong 500
triu m
2
, trong ú ti cỏc ụ th l 81 triu m
2
, nh thuc s
hu Nh nc cú khong 26 triu m
2
(ch yu l cỏc ụ thi).
Din tớch bỡnh quõn u ngi c nc khong 7m
2
, trong ú
ụ th l 5,8m
2
/ ngi. Trong nhng nm t 1991-1995, cỏc ụ
th c nc xõy dng c 26 trium
2
nh . n cui 1995
din tớch nh ụ th nc ta cú khong 107 triu m
2
, bỡnh
quõn l 7,2 m
2
/ngi. c tớnh t 1996-2000, cỏc ụ th c
nc xõy dng c 40 triu m
2
nh . Thc t n cui 2000
c nc cú din tớch nh l 147 triu m
2

, bỡnh quõn l 7,7 m
2
/
ngi; trong ú H Ni cú 9 triu m
2
nh , bỡnh quõn l 6,8
m
2
/ngi , Thnh ph H Chớ Minh cú 33 triu m
2
nh , bỡnh
quõn l 7,8 m
2
/ngi.
Trong giai on ny Nh nc cú nhiu vn bn xoỏ
b bao cp, khuyn khớch nhõn dõn t xõy dng nh . Chớnh
sỏch u t nh cng chuyn t u t cú tớnh cht bao cp
sang chớnh sỏch to iu kin ó khi dy tim nng ca nhõn
dõn trong xõy dng nh .Vic i mi sn xut nh ụ th
Vit Nam th hin trờn hai mt: khi lng c sn xut ra
v c cu a dng ca cỏc ch th tham gia vo quỏ trỡnh sn
xut nh .Vỡ vy, trong nm 1990 ti cỏc ụ th ó cú 1/3 khi
lng nh c xõy dng bng tin ca ngi dõn. Nm 1992
vn u t xõy dng nh ca c quan xớ nghip v nhõn dõn
gp 2 ln vn ca Nh
(2) Giỏo trỡnh QLNN v t ai v nh , trang 248.
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
nc .n 1994 thỡ 70% nh l do dõn t xõy dng, t l ny
cú xu hng tng dn. iu ny lm cho qu nh tng lờn

ỏng k c v s lng v cht lng, gii quyt c mt
bc nhu cu nh ca dõn c.
Ti cỏc ụ th ln, nhiu khu nh mi ó v ang
c xõy dng theo quy hoch vi quy mụ hin i, ng b,
bao gm c cỏc dch v thng mi, th thao, vui chi gii trớ
v cỏc cụng trỡnh h tng k thut ỳng tiờu chun.ú l khu ụ
th mi nh Cụng, Linh m, khu lng Quc t Thng Long,
khu ụ th mi Trung Ho - Nhõn Chớnh( ti H Ni ), khu ụ
th mi Nam Si Gũn, An Phỳ, An Khỏnh(ti Thnh ph H
Chớ Minh), khu ụ th mi Cỏt Bi(ti Hi Phũng) Nhiu khu
tỏi nh c, khu nh cho ngi cú thu nhp thp ó v ang
c xõy dng ti mt s ụ th .Ti Thnh ph H Chớ Minh
ó gii to c hng ngn cn nh chut , ci thin mụi
trng cho thng ph v gii quyt nh mi cho dõn l mt
thnh cụng ln trong thi gian qua.
Hin ti, hu ht nh ụ th u xõy dng bng vt
liu bn, nhng cng cũn nhiu nh xõy dng tm b. Quỏ na
nh ụ th cú tui th trờn 50 nm cn c sa cha v nõng
cp. Nhiu nh nguy him thỏp nghiờng y him ho phi
phỏ i lm li. Ti Thnh ph H Ni cú hn 300.000 m
2
nh
h hng nng, trong ú cú 44 chung c cao tng b lỳn lt nguy
him.Ti Thnh ph H Chớ Minh cú hn 1.000.000 m
2
h
hng nng, trong ú cú 105 chung c cn thỏo d xõy dng
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
mi. Nhiu h sng chen chỳc trong mt nh thiu tin nghi

phc v ti thiu. C s h tng kộm cht lng lm cho i
sng dõn c ụ th gp khú khn, mụi trng b ụ nhim.
2.Nhng vn t ra:
Bờn cnh nhng thnh tu t c, vic xõy dng,
phỏt trin nh cũn bc l nhng hn ch sau õy:
*V phỏt trin nh :
Qu nh tng lờn nhng bỡnh quõn din tớch u
ngi vn thp vỡ dõn s ụ th tng nhanh. Tỡnh trng nh
trong cỏc ụ th xung cp nghiờm trng. Hin cú ti hng
triu m
2
nh ụ th cn sa cha hoc d b, nhng do
ngun vn u t ca qu nh hn hp nờn hng triu ngi
vn phi sng cht vt trong nhng cn nh ny. Nhỡn chung
chỳng ta cha cú y quy hoch ngn hn, di hn, v chi
tit, cha phõn lụ, chun b t v mt bng cho xõy dng lõu
di.Chỳng ta cha hon thnh v ban hnh chin lc phỏt trin
nh ụ th ton quc ti nm 2010 v cỏc chng trỡnh phỏt
trin nh cho ụ th ln.
*V phỏt trin v qun lý ụ th:
Chớnh sỏch to mt bng, chia t cho dõn xõy dng
nh cn c xem xột nghiờm tỳc. Ti cỏc ụ th ni tp
trung ụng dõn c, t xõy dng gim i, giỏ t ngy cng
tng. Vic th ni cho ngi dõn t do lo liu trong vic xõy
dng nh , tuy cú lm cho qu nh trong phm vi c nc
tng lờn ỏng k nhng ó lm cho kin trỳc v cnh quan ụ
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
th b nh hng nhiu, c s h tng hu nh khụng cú gỡ, gõy
ra nhiu phc tp trong vic qun lý kin trỳc v c s h tng.

Ngoi ra, do ti chớnh eo hp, c ch thu tin s dng t, chớnh
sỏch gii phúng mt bng, cỏc loi thu v phớ cha hp lý nờn
cỏc doanh nghip kinh doanh nh ch quan tõm ti cỏc d ỏn
nh hoc chi lụ bỏn t thu hi nhanh vn, m bo li
nhunm ớt quan tõm u t cỏc d ỏn ln cú kt cu h tng
ng b.
*V ngun ti chớnh cho phỏt trin nh :
Trong thi k bao cp, hng nm Nh nc dnh mt
khon vn Ngõn sỏch ỏng k cho u t phỏt trin nh . Tuy
nhiờn trong nhng nm gn õy ngun vn ny ch yu da
vo vn huy ng ca ngi dõn, vn t cú ca doanh nghip
v vn vay Ngõn hng. T ú ó hỡnh thnh nhiu t chc t
vn, n v thi cụng ngoi quc doanh, lm cho quy hoch b
phỏ v, bc l tớnh cht t phỏt, manh mỳn.
Hin nay cha cú c ch ti chớnh thớch hp cho
khuyn khớch u t phỏt trin nh , c bit l nh cho cỏc
di tng u ói v cú thu nhp thp .
*V th trng nh t:
Trờn thc t ó hỡnh thnh th trng nh v t ai
ụ th. Tuy nhiờn, Nh nc cha cú chớnh sỏch thớch hp
qun lý th trng ny, to iu kin th trng ny hot
ng lnh mnh. T nhng nm 1990- 1995, th trng nh t
hot ng rt sụi ng, nht l cỏc thnh ph cú tc tng
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
trng kinh t cao nh: Thnh ph H Chớ Minh, H Ni, Biờn
Ho, Vng Tu.Vic t ai v nh ụ th c th trng
hoỏ cựng vi vic u c ó kộo theo giỏ t tng nhanh, nht
l nhng ni sinh li ln. Trong nn kinh t th trng, vic
th trng nh t hot ng khụng lnh mnh, mt cõn i

gia cung v cu nh , s gõy khú khn cho vic gii quyt
nh cho cỏc tng lp dõn c.
III.Nhng gii phỏp nhm phỏt trin nh ụ th nc ta:
1.Quan im phỏt trin nh ụ th :
-Quyn cú ch l mt quyn c bn ca con ngi
c Nh nc cụng nhn v chm lo, thụng qua cỏc chớnh
sỏch to iu kin nhõn dõn to lp nh phự hp vi nhu
cu v kh nng kinh t ca mỡnh. Nh nc to iu kin
nhng ngi cú thu nhp thp cú th ci thin nh thụng qua
c ch chớnh sỏch to iu kin ca Nh nc. Phi ly phỏt
trin nh va gii quyt nhu cu v ch kt hp vi gii
quyt cỏc vn tn ti do lch s li trong lnh vc nh t .
-Nh l ti sn ln ca cỏ nhõn v h gia ỡnh,
nhng cng l c s vt cht to ln ca quc gia, l sn phm
hng hoỏ ca mt ngnh kinh t quan trng.Th trng nh
va gúp phn vo thc hin mc tiờu tng tng sn phm trong
nc va nõng cao mc sng nhõn dõn .Vỡ vy, Nh nc cn
to iu kin cho hot ng u t xõy dng nh phỏt
trin.Tp trung xõy dng v ban hnh ng b h thng Phỏp
lut cú ý ngha c bit quan trng bo m cho th trng bt
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
ng sn hot ng lnh mnh cú hiu qu cú s nh hng
ca Nh nc .
-Nh nc bo m khuyn khớch cỏc doanh nghip,
cỏc t chc kinh t xó hi, cỏc thnh phn kinh t v mi
ngun lc u t xõy dng cỏc cụng trỡnh nh cho nhõn dõn
ng thi to iu kin, m bo hiu qu kinh doanh cho cỏc
ch u t thc hin cụng vic xõy dng nh v m bo
cụng bng xó hi i vi nhng i tngc th hng nh

.
-Phỏt trin nh khụng th tỏch ri c ch v t ai,
ti chớnh, vt liu xõy dng, khoa hc k thut, c cu t chc
vỡ vy ũi hi s phi hp cht ch gia cỏc b, ngnh, v s
phõn cụng hp lý gia cỏc ngnh, cỏc cp chớnh quyn .
- gii quyt tt nhu cu nh phi i ụi vi vic
thc hin cú kt qu chng trỡnh k hoch hoỏ gia ỡnh .Vic
phỏt trin nh phi ỏp ng yờu cu phỏt trin bn vng, gim
thiu ti a mc ụ nhim mụi sinh , mụi trng.
2. Phng hng v mc tiờu phỏt trin nh ụ th :
2.1.Mc tiờu phỏt trin nh ụ th n nm 2010:
Mt l: Phỏt trin nh phi m bo bn vng,
qun lý c v mt kin trỳc, bo m an ton, tin nghi, kinh
t, thớch hp vi iu kin t nhiờn, mụi trng sng, gi gỡn
v phỏt huy bn sc dõn tc trong lnh vc nh .
Phn u n 2010 mi h gia ỡnh cú ch thớch
hp thụng qua vic to lp (xõy dng, mua )hoc thuờ nh
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
.Din tớch nh t bỡnh quõn t 9- 12 m
2
/ngi. Phn u
mi h dõn ti ụ th c trong mt cn h c lp. Trong
ú phi tp trung ch o thc hin u t phỏt trin nh theo
d ỏn. Trin khai thc hin tt cỏc chớnh sỏch u ói trong xõy
dng nh phc v nhu cu ca cỏn b, cụng chc viờn chc
v ngi thu nhp thp .Trong ú c bit chỳ trng nh cho
thuờ, bỏn tr gúp .
Hai l: to iu kin chm lo nh cho nhõn
dõn, cỏc ngnh cú liờn quan phi tp trung xõy dng trỡnh

Chớnh ph ban hnh ng b cỏc vn bn phỏp quy, cỏc c ch
chớnh sỏch va bo m phỏt trin nhanh qy nh, va a
cụng tỏc qun lý hot ng kinh doanh bt ng sn nh vo
n np v t hiu qu cao, bo m cỏc nguyờn tc cụng khai,
cụng bng.
Ba l: Nh nc v xó hi tip tc thc hin chớnh
sỏch nh i vi ngi cú cụng, quan tõm xõy dng nh tỡnh
thng, giỳp nhng i tng khụng th t lc to lp nh
.
2.2.Phng hng :
Chin lc phỏt trin kinh t xó hi ra Phng
hng phỏt trin ụ th l hỡnh thnh nhiu trung tõm va v
nh , phõn b hp lý; khụng tp trung dõn c quỏ ụng vo cỏc
thnh ph ln. Mt s a bn cú v trớ quan trng i vi tng
vựng ( phớa Bc l khu vc H Ni Hi Phũng-Qung Ninh ;
phớa Nam l khu vc TP H Chớ Minh Biờn Ho -B Ra
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
Vng Tu ; min Trung l Nng Dung Qut v mt s
thnh ph cng khỏc)cn thu hỳt u t ca c nc v ca
nc ngoi
Vic phỏt trin nh ti khu vc ụ th phi ỏp ng
c cỏc yờu cu sau õy:
a.Tp trung huy ng cỏc ngun lc nhm phỏt trin
qu nh gii quyt nhng bc xỳc v ch ca nhõn dõn cỏc
ụ th, c bit ti cỏc ụ th ln ang cú tc ụ th hoỏ cao
nh th ụ H Ni , TP H Chớ Minh , Hi Phũng, Hu, Vng
Tu, Nha Trang cng nh cỏc khu cụng nghip tp trung, cỏc
khu ch xut .
b.Chng trỡnh phỏt trin nh ca tng ụ th phi

thỳc y chng trỡnh phỏt trin kinh t xó hi v phc v tt
yờu cu ca quỏ trỡnh ụ th hoỏ ti cỏc a bn , khụng th
tỡnh trng thiu nh nh hng n s phỏt trin kinh t xó
hi .Chng trỡnh phỏt trin nh cn ỏp ng ch cho s
dõn tng t nhiờn v tng c hc; cho nhng h cha cú nh (
ang phi sng quỏ cht chi hoc sng tm b ti cỏc khu nh
lp xp ); nh cho cỏn b, cụng chc, viờn chc v lc lng
v trang; nh cho sinh viờn, hc sinh; nh cho ngi nc
ngoi n lm vic hoc kinh doanh; nh phc v cho vic
gii phúng mt bng, tỏi nh c; nh phc v nhu cu khỏc .
c. Do c im ca dõn c ụ th, nh phi c
u t xõy dng phong phỳ v chng loi, a dng cỏc hỡnh
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
thc cung cp nh . Nh phi c xõy dng theo quy
hoch v phi cú kt cu h tng phự hp.
Chớnh quyn ụ th phi c t chc qun lý vic
xõy dng nh theo d ỏn, khuyn khớch phỏt trin nh chung
c cao tng (c bit l ụ th ln ) nõng cõo cht lng ch
, bo v v gi gỡn cnh quan mụi trng, tit kim t xõy
dng .
d. Ti cỏc ụ th phi chỳ ý ti phỏt trin qu nh
cho thuờ v nh bỏn tr gúp mc phự hp, nhm ỏp ng
yờu cu ca h gia ỡnh cha cú iu kin xõy dng hoc
mua nh tr tin mt ln.
e.i ụi vi phỏt trin nh mi, Nh nc cú
chớnh sỏch cỏc thnh ph cú th huy ng c cỏc ngun
lc cho vic ci to, xõy dng li qu nh hin ó ht niờn
hn s dng hoc ó xung cp nghiờm trng cú nguy c xp
hoc khụng an ton. c bit l nh chung c cao tng xõy

dng thi k bao cp ti H Ni, TP H Chớ Minh, Vinh, Hi
Phũng
3. Nhng gii phỏp nhm khuyn khớch phỏt trin nh ụ
th:
3.1.Cỏc gii phỏp ln:
thc hin c cỏc mc tiờu ó ra trong giai
on hin nay cn thit phi cú cỏc gii phỏp, chớnh sỏch ng
b, trờn nguyờn tc huy ng kh nng úng gúp ca ngi cú
§Ò ¸n chuyªn ngµnh
Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh
nhu cầu nhà ở. Nhà nước tạo điều kiện và tham gia tích cực
của cộng đồng. Trong đó cần tập trung vào các lĩnh vực :
(1)Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần
nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xã hội của phát triển thị
trường bất động sản nhà ở để tập trung chỉ đạo trong giai đoạn
hiện nay. Căn cứ vào nội dung yêu cầu của định hướng phát
triển nhà ở quốc gia, chỉ đạo việc xây dựng chương trình phát
triển nhà ở của đô thị. Chương trình này được thông qua Hội
đồng nhân dân có nghị quyết trước khi Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh phê duyệt, làm cơ sở trong chương trình phát triển xã hội-
kinh tế để triển khai thực hiện và đánh giá kết quả trong từng
kỳ kế hoạch.
(2) Chỉ đạo sát sao việc triển khai công tác qui hoạch
các khu dân cư; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà
ở. Phấn đấu để việc phát triển nhà ở đô thị được thực hiện theo
dự án, từng bước khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát.
(3) Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây
dựng nhà ở. Trong đó cần chú trọng các giải pháp về công
nghệ, ứng dụng vật liệu mới để nâng cao chất lượng nhà ở.

(4) Củng cố và tăng cường năng lực của các tổ chức tư
vấn, của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở để có đủ
năng lực thực hiện yêu cầu về thiết kế, xây lắp và quản lý lĩnh
vực kinh doanh bất động sản nhà ở .
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
(5) Ban hnh ng b cỏc c ch chớnh sỏch, bo m
hiu lc thỳc y th trng bt ng sn nh hot ng cú
hiu qu, gúp phn vo s nghip phỏt trin kinh t-xó hi theo
cỏc mc tiờu Cụng nghip hoỏ-Hin i hoỏ(CNH-HH).
3.2.Cỏc gii phỏp c th:
a. Gii phỏp v qui hoch:
Trong hon cnh ca nc ta hin nay mi bt u s
nghip CNH-HH nờn vic xỏc nh mụ hỡnh ụ th thớch hp
no ú l rt khú. Mụ hỡnh thớch hp cho ụ th Vit Nam t
nay n 2010 s rt a dng; cú c tớnh l mt mụ hỡnh m, a
phng hoỏ. Tớnh m v a phng hoỏ ca cỏc n v s l
tin cho s sỏng to v t chc khụng gian kin trỳc cỏc n
v v khu ụ th theo thit k ca kin trỳc s phự hp vi
nhu cu ca xó hi ụ th trong s phỏt trin bn vng. Tu
theo qui mụ v cp ụ th, vic vn dng cu trỳc n v cng
s khỏc nhau. S khỏc nhau ny trc tiờn l do qui mụ dõn s.
Nu nh cỏc khu ụ th ln nh H Ni, thnh ph H Chớ
Minh Vic xõy dng nhng chung c cao tng l iu bt
buc ( cú th ỏp ng nhu cu ngy cng khan him t xõy
dng) thỡ ti cỏc ụ th va v nh li cho phộp xõy dng nhng
nh thp tng vỡ qui mụ xõy dng nh khụng ln, loi nh
do dõn t xõy dng vn chim mt t l cao, khụng ũi hi cụng
ngh phc tp v s khan him t xõy dng khụng gay gt.
Quy hoch cỏc khu dõn c phi tớnh n kh nng

ng b v h tng k thut v h tng xó hi. T c im lc
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
s, trỡnh phỏt trin kinh t ca ụ th nc ta, nh ụ th cú
th c xõy dng theo ph hoc xõy dng cỏc tiu khu hay
nhúm nh ng b vi cỏc cụng trỡnh phỳc li xó hi. Thc
hin nghiờm ngt vic qun lý xõy dng mi, ci to nh ti
cỏc khu ph c. Cú chng trỡnh v k hoch ci to li cỏc loi
nh ó xung cp hoc cỏc khu nh m mụi trng ti thiu
khụng dm bo .
b. Gii phỏp v kin trỳc:
Cỏc gii phỏp thit k nh cho ụ th bao gm: Gii
phỏp ci to nõng cp nh c v gii phỏp thit k mi cho
cỏc loi hỡnh nh .
* Ci to nõng cp nh c trong ụ th:
Cỏc khu nh nhiu tng c c xõy dng t nhng
nm 60-70 n nay ó xung cp v bin dng nhiu do khụng
c tu b thng xuyờn, do ci ni, ln chim cỏc khu nh
ny cn c quyt nh ci to li hay phỏ i xõy mi. Cỏc
khu nh c xem xột gi li ci to cn chỳ ý:
- Ci to tng nh trờn nguyờn tc bo m cn h c
lp, khộp kớn, din tớch theo ch tiờu qui nh cho mi h.
- Ci to ton khu chung c gii phúng cỏc phn ci
ni, ln chim ca tng h, gii phúng t dnh cho khuụn
viờn, sõn vn, bói tp th dc th thao
- i vi nh chia lụ, nh c xõy dng cỏc
khu ph t trc 1954 nm trong phm vi bo tn s cú qui