Luận văn thạc sĩ ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn vân đình, huyện ứng hòa, TP hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ HÀ

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY
DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT THỊ TRẤN VÂN
ĐÌNH, HUYỆN ỨNG HỊA, TP HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn :

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hà

ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự
giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc TS. Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản
lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập,
thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức thị trấn
Vân Đình, huyện Ứng Hoa, TP Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi
trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hà

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan.................................................................................................................................. ii
Lời cảm ơn..................................................................................................................................... iii
Mục Lục............................................................................................................................................ iv
Danh mục bảng........................................................................................................................... vii
Danh mục hình........................................................................................................................... viii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... ix
Trích yếu luận văn........................................................................................................................ x
Thesis abstract............................................................................................................................. xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 3

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 3

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................ 4
2.1.

Tổng quan về giá đất.................................................................................................. 4

2.1.1.

Định nghĩa về đất đai.................................................................................................. 4

2.1.2.

Giá đất................................................................................................................................ 4

2.1.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.................................................................. 5

2.1.4

Cơ sở khoa học xác định giá đất......................................................................... 8

2.1.5.

Phương pháp xác định giá đất........................................................................... 11

2.2.

Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai................................................................. 14

2.2.1.

Cơ sở dữ liệu đất đai............................................................................................... 14

2.2.2.

Cơ sở dữ liệu địa chính.......................................................................................... 15

2.2.3.

Cơ sở dữ liệu về giá đất......................................................................................... 17

2.3.

Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên thế giới và ở việt nam
19

2.3.1.

Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên thế giới......................................... 19

2.3.2.

Tình hình xây dựng CSDL đất đai ở Việt Nam............................................ 22

2.3.3.

Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên địa bàn huyện Ứng Hòa......24

2.4.

Giới thiệu phần mềm ArcGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất..........25

iv


2.4.1.

Giới thiệu chung về ArcGis.................................................................................. 25

2.4.2.

Giới thiệu chung về ArcGIS Online.................................................................. 27

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................ 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu.............................................................................................. 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 30

3.4.1.

Khái quát về khu vực nghiên cứu..................................................................... 30

3.4.2.

Phân loại thửa đất...................................................................................................... 30

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai......................................................................... 30

3.4.4.

Xây dựng CSDL giá đất........................................................................................... 31

3.4.5.

Khai thác CSDL và chia sẻ thông tin giá đất............................................... 31

3.4.6.

Đánh giá hiệu quả ứng dụng CSDL giá đất thị trấn Vân Đình...........32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.....................32

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................ 32

3.5.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu.......................................................... 33
3.5.4

Phương pháp tích hợp và truyền tải thông tin.......................................... 33

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.................................................................................. 34
4.1.

Khái quát về khu vực nghiên cứu..................................................................... 34

4.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên .........................34

4.1.2.

Hiện trạng kinh tế - xã hội..................................................................................... 37

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai..................................... 38

4.2.

Phân loại thửa đất...................................................................................................... 44

4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai......................................................................... 45

4.3.1.

Xây dựng dữ liệu khơng gian đất đai nền.................................................... 46

4.3.2.

Xây dựng nhóm lớp dữ liệu địa chính............................................................ 49

4.3.3.

Trình bày và liên kết cơ sở dữ liệu................................................................... 56

4.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất......................................................................... 57

4.4.1.

Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất........................................................ 58

4.4.2.

Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể................................................................................. 63

4.4.3.

Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường......................... 71

v


4.5.

Khai thác CSDLvà chia sẻ thông tinh giá đất............................................. 71

4.5.1.

Tra cứu thơng tin........................................................................................................ 71

4.5.2.

Xác định nghĩa vụ tài chính.................................................................................. 74

4.5.3.

Cập nhật, chỉnh lý biến động............................................................................... 79

4.5.4.

Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất................................. 80

4.6.

Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Vân Đình 84

4.6.1.

Những thuận lợi trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất............84

4.6.2.

Khó khăn......................................................................................................................... 85

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................. 86
5.1.

Kết luận............................................................................................................................ 86

5.2.

Kiến nghị......................................................................................................................... 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................. 88

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình phân bố dân cư thị trấn Vân Đình năm 2016................. 38
Bảng 4.2. Bảng hiện trạng SDĐ theo MĐSD thị trấn Vân Đình năm 2016..42
Bảng 4.3. Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2011-2016.................43
Bảng 4.4. Bảng phân loại thửa đất................................................................................. 45
Bảng 4.5. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính lớp thửa đất............................................... 52
Bảng 4.6. Kiểu thông tin dữ liệu lớp tài sản gắn liền với đất..........................54
Bảng 4.7. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính tài sản gắn liền với đất........................55
Bảng 4.8. Cấu trúc dữ liệu giá đất................................................................................... 58
Bảng 4.9. Cấu trúc dữ liệu bảng giá đất...................................................................... 59
Bảng 4.10 . Cấu trúc dữ liệu bảng khung giá đất..................................................... 59
Bảng 4.11. Cấu trúc dữ liệu giá đất năm 2017............................................................ 64
Bảng 4.12. Cấu trúc bảng dữ liệu giá thị trường....................................................... 71
Bảng 4.13. Biểu tống hợp phiếu điều tra giá thị trường theo vị trí thửa đất
73

Bảng 4.14. Mức chênh lệch giá Nhà nước và giá thị trường một số thửa đất
73

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Các thành phần cốt lõi của ArcGIS Desktop......................................... 26
Hình 2.2. Cấu trúc của một GeoDatabase.................................................................... 27
Hình 2.2. Mơ hình tương tác của ArcGIS Online...................................................... 28
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Vân Đình.......................................................................... 35

Hình 4.2. Dữ liệu địa phận hành chính thị trấn Vân Đình.................................... 48
Hình 4.3. Dữ liệu thủy hệ thị trấn Vân Đình................................................................. 48
Hình 4.4. Dữ liệu giao thơng thị trấn Vân Đình......................................................... 49
Hình 4.5. Dữ liệu khơng gian lớp thửa đất.................................................................. 51
Hình 4.6. Dữ liệu tài sản gắn liền với đất thị trấn Vân Đình............................... 54
Hình 4.7. Dữ liệu đường chỉ giới quy hoạch giao thơng..................................... 56
Hình 4.8. Mơ tả mối quan hệ giữa lớp dữ liệu không gian lớp thửa đất và lớp tài
sản gắn liền với đất............................................................................................. 57
Hình 4.9. Tên các tuyến đường, phố phục vụ đề tài............................................ 624
Hình 4.10. Sơ đồ vị trí thửa đất thị trấn Vân Đình..................................................... 62
Hình 4.11. Sơ đồ đơn giá đất năm 2017 thị trấn Vân ĐìnhError! Bookmark not defined.

Hình 4.12. Vị trí các thửa đất điều tra giao dịch thực tế ....................................... 72
Hình 4.13. Kết quả tra cứu theo thửa đất...................................................................... 71
Hình 4.14. Kết quả tra cứu theo chủ sủ dụng đất..................................................... 72
Hình 4.15. Kết quả tra cứu thông tin theo yêu cầu.................................................. 73
Hình 4.16. Kết quả tra cứu dữ liệu theo khơng gian............................................... 74
Hình 4.17. Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp........................................ 75
Hình 4.18. Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp....................................................... 77
Hình 4.19. Kết quả tính thuế TNCN khi chuyển quyền SDĐ ................................ 78
Hình 4.20. Kết quả tính lệ phí trước bạ phải nộp...................................................... 79
Hình 4.21. Kết quả cập nhật biến động ranh giới thửa đất................................. 80
Hình 4.22. Nội dung dữ liệu sau khi được chia sẻ lên ArcGis online ............81
Hình 4.23. Dữ liệu bản đồ giá đất sau khi được chia sẻ lên ArcGis Online
.............................................................................................................................................................. 81

Hình 4.24. Phân quyền sử dụng và chia sẻ dữ liệu khi mời thành viên.......82
Hình 4.25. Tra cứu thơng tin theo u cầu trên ArcGis Online.......................... 83
Hình 4.26. Kết quả tra cứu thơng tin theo u cầu trên ArcGis Online ........83
Hình 4.27. Cơng cụ tính tốn trên ArcGis Online...................................................... 84

viii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐĐC
CSDL
GCN
QSDĐ
SDĐ
TN&MT
TNCN
TP
UBND

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Thị Hà
Tên luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu
giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Ứng dụng hệ thống thơng tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi

tiết đến từng thửa đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội.

Ứng dụng cơng nghệ WebGIS để ch a sẻ lên Webs te cung cấp thông
t n g á đất theo bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp; Phương pháp xây dựng
CSDL; Phương pháp WebGis (chia sẻ dữ liệu để tra cứu thông tin trên Internet).

Kết quả chính và kết luận
Luận văn đã đánh giá điều kiện tự nhiên (Vị trí địa lý, địa hình, thủy
văn, đất đai; kinh tế - xã hội); Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; Tình
hình quản lý và sử dụng đất tại địa phương.
Luận văn đã xây dựng khung hệ thống CSDL đất đai, bao gồm: CSDL khơng gian
và CSDL thuộc tính với các lớp dữ liệu: thửa đất, giao thơng, thủy hệ. CSDL địa chính
được sử dụng làm dữ liệu nền xây dựng CSDL giá đất. CSDL giá đất gồm dữ liệu giá đất
theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, dữ liệu giá cụ thể (theo phương pháp hệ
số điều chỉnh), dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường (100 thửa đất).

CSDL đã xây dựng cho phép giải quyết một số bài tốn ứng dụng: Tra cứu
thơng tin, chỉnh lý biến động, xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ; Ứng
dụng CSDL giá đất trên ArcGIS online giúp việc khám phá dữ liệu, theo dõi biến
động hiện trạng thực tế qua hệ thống bản đồ nền; Chia sẻ, cung cấp dữ liệu
nhanh chóng, tiện lợi, mọi lúc mọi nơi cho đa ngành, đa đối tượng sử dụng.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Dang Thi Ha

Thesis title: “Application of Geographic Information System on building a
land price database in town Van Dinh - Ung Hoa District – Ha Noi city”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research objectives
Application of geographic information system to build a detailed database
of land price to each land plot of Van Dinh town, Ung Hoa district, Hanoi city.

Application of WebGIS aims to sharing decent information about land
price which is Promulgated by People’s Committee of Hanoi.
Materials and methods
Method used in the thesis are method of investigation, data collection,
secondary materials and primary materials; Methods of database development;
WebGis method (sharing data for searching information on the Internet).

Main findings and conclusions
The thesis has evaluated natural conditions (geographic location,
terrain, hydrology, land, socio-economic); showing the Situation of socioeconomic development as well as local land use and management.
The thesis builds the framework of land database, including spatial
database and database Attribute with layer data: land plot, traffic, water system.
The database of land office is used as building database which is based on
database of land price. The database value consists of the land costs data
provided by the provincial People's Committee, the quantitative data (by the
adjustment coefficient), the market conversion value (100 land lots).

The database has been developed to deal with a number of application
problems: information retrieval, fluctuations, financial obligations of land

users; application of land used database on ArcGIS online enables to explore
data, control Fluctuation of the actual situation via background maps more
easily; faster and faster in sharing and providing the data, using information
convenience in any way situated multidisciplinary or multi-use.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hiện nay, khi Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, cùng với sự phát triển của xã hội thì nguồn tài nguyên đất ngày càng
trở nên quý hiếm do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy
thoái hoặc bị hủy hoại ngày càng nghiêm trọng bởi nhiều nguyên nhân tự
nhiên hoặc dưới tác động của con người. Chính vì vậy, việc quản lý, sử
dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển bền vững là mục tiêu quan trọng của mọi quốc gia.
Năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 179/2004/QĐ-TTg
về việc phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài
nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020. Trong
Quyết định đã đưa ra 4 mục tiêu chủ yếu và 7 nhiệm vụ trọng tâm. Trong đó,
việc xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên mơi trường nói chung và cơ sở dữ
liệu đất đai nói riêng là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất.
Ngày 27/8/2010, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định số 1605/QĐ-TTg
phê duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong
hoạt động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 – 2015 trong đó, giao “Bộ
Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Thông tin và truyền thông
hướng dẫn xây dựng hệ thống thông tin về tài nguyên và môi trường tại cơ
quan nhà nước cơ quan các cấp”; Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tăng cường
trao đổi, lưu trữ, xử lý văn bản điện tử trên toàn quốc. Bảo đảm tận dụng triệt

để hạ tầng kỹ thuật được trang bị để trao đổi các văn bản điện tử giữa các cơ
quan nhà nước…giảm văn bản giấy, tăng cường chia sẻ thông tin trong hoạt
động của cơ quan nhà nước, chuẩn hóa thơng tin, xây dựng các quy trình,
chuẩn nội dung tích hợp thông tin từ cấp xã, huyện, tỉnh và các Bộ và Văn
phịng Chính phủ. Từ những u cầu trên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai là nhiệm vụ được đặt lên hàng đầu đối với ngành quản lý đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (nhiều
hơn 02 nội dung so với Luật Đất đai năm 2003), bổ sung nội dung có liên quan
đến cơng tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, khẳng định vai trò quan trọng của
công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Theo Khoản 23 Điều 03 Luật Đất
đai năm 2013: cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp,

1


tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua
phương tiện điện tử; nội dung, cấu trúc cở sở dữ liệu đất đai gồm:
cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ
sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.
Ở Việt Nam, việc định giá đất đang là mối quan tâm của tồn xã hội, nhiều tỉnh
cịn gặp nhiều khó khăn trong việc ban hành giá đất cụ thể và sát với giá thực tế trên
thị trường cho địa phương mình. Trong những năm gần đây, q trình đơ thị hóa
diễn ra mạnh mẽ, giá đất trên thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí có khả
năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn
vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơng trình quan trọng
phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng.

Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là sự phát triển
nhanh chóng của cơng nghệ GIS. Hệ thống thơng tin địa lý (GIS) với nhiều chức
năng vượt trội trong thu nhận, lưu trữ, điều khiển, phân tích, và quản lý dữ liệu

sẽ là cơng cụ có hiệu quả cho việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất. Mặc dù
vậy, việc tiếp cận đến cơ sở dữ liệu liên quan đến đất đai, đặc biệt là thông tin
giá đất, của các đối tượng có nhu cầu vẫn cịn gặp nhiều khó khăn.

Huyện Ứng Hòa hiện nay, cơ sở dữ liệu về đất đai đều được quản lý
bằng phần mềm chuyên ngành như MicroStaton, VILIS nhưng tất cả thông
tin, dữ liệu về giá đất của huyện Ứng Hịa nói chung và thị trấn Vân Đình nói
riêng vẫn cịn được lưu trữ theo cách truyền thống, thủ công như: tài liệu, sổ
sách hay được lưu trữ riêng lẽ trên máy tính (dạng file word) chưa được lưu
trữ, quản lý chung bằng một phần mềm từ đầu vào đến đầu ra. Do đó, gây
khó khăn và mất thời gian cho việc tra cứu thông tin giá đất để phục vụ cho
công tác quản lý giá đất hay mua bán đất đai hay chủ sử dụng đất muốn biết
thông tin về giá trị thửa đất của mình rất hạn chế và gặp nhiều khó khăn.

Nhận thức thấy sự phát triển của công nghệ thông tin nhất là công
nghệ GIS với thế mạnh là thu thập, xử lý, lưu trữ và truy vấn dữ liệu cả
không gian và thuộc tính một cách hiệu quả. Tơi xin tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu
giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hịa, TP Hà Nội”.

1.2. MỤC TİÊU NGHİÊN CỨU
- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất chi tiết đến từng thửa đất;

2


- Ứng dụng công nghệ WebGIS để ch a sẻ lên Website cung cấp

thông tin giá đất theo bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất tại thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hịa, TP Hà Nội.
- Thửa đất và các thông tin liên quan đến thửa đất.

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hịa, TP Hà Nội.

1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Góp phần, bổ sung cơ sở lý luận về cơ sở dữ liệu đất đai nói

chung, cơ sở dữ liệu về giá đất nói riêng.
- Kết quả nghiên cứu xây dựng sơ sở dữ liệu về giá đất phục vụ

công tác quản lý, theo dõi, truy cập, khai thác và chia sẻ dữ liệu
thông tin về giá đất cùng với các ngành và người sử dụng đất góp
phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai.
Kết quả nghiên cứu có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
2.1.1. Định nghĩa về đất đai
"Đất đai" có thể hiểu là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều
thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm
thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm và khóang sản
trong lịng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ
nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác); và
các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong

lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) giữ vai trị
quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc
sống của xã hội loài người (Nguyễn Hữu Ngữ và Nguyễn Thị Hải, 2013).
Hay: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao
gồm: khí hậu, bề mặt thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, tập đồn động vật, thực
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là giá đất tới từng thửa đất, do
vậy khái niệm đất đai sẽ tìm hiểu là các thửa đất có kích thước, diện
tích cụ thể đã bao gồm cả các yếu tố mơi trường xung quanh có liên
quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thửa đất đó.
2.1.2. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Tại Khoản 19
Điều 03 Luật Đất đai năm 2013: “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất”; giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trng ương quy định;

4


+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

+ Do người sử dụng đất thỏa thuận trong quá trình thực hiện

chuyển quyền. - Đặc điểm của giá đất:
+ Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh

tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến
đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như: giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…
+ Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.
+ Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá

cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Do đất
đai có tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí, đất đai khơng phải là
sản phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản
xuất và giá đất phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu của thị trường.
+ Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố

định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai
rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1. Nhóm nhân tố thơng thường
Là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng
ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường.
Từ đó trở thành cơ sở để quyết định đến giá cụ thể cho các loại đất.
Nhóm nhân tố thơng thường bao gồm: nhân tố hành chính, nhân tố
nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế và nhân tố quốc tế.
- Nhân tố hành chính: chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả

các loại đất thông qua các văn bản luật, chính sách điều tiết vĩ mơ nền kinh tế
và đời sống xã hội. Trong đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố: chế độ sở
hữu, chế độ sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế...
- Nhân tố nhân khẩu: Các trạng thái nhân khẩu như mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình ảnh hưởng đến tình hình kinh tế

- xã hội và liên quan mật thiết với giá đất; dân số tăng nhanh, kết cấu gia đình

5


ngày càng nhỏ hay trình độ giáo dục và tố chất văn hóa nhân khẩu của một khu
vực nào đó có chi phối tới nhu cầu sử dụng đất, ảnh hưởng đến giá đất tại đó.
- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối

với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là
trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
- Nhân tố kinh tế: một số yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới nhu cầu, sức mua
của đồng tiền, khả năng thanh tốn…từ đó ảnh hưởng tới giá đất bao gồm:
+ Tình trạng phát triển kinh tế;
+ Mức độ dự trữ và đầu tư;

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ;
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của
dân cư; + Biến động vật giá;
+ Mức lãi suất.
- Nhân tố quốc tế: Trong xu thế tồn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, sự
phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc khơng thể cơ lập và tách rời với sự
phát triển của kinh tế thế giới ra. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ

này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng khơng có ngoại lệ. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.3.2. Nhóm nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm: trường học, chợ, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem

6


xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách
xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu
có loại đường giao thơng của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ
với bên ngồi, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình đường
sá và cấp hạng, tình trạng giao thơng công cộng và mật độ lưới giao thông...
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá

đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, có
thể là: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng

ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu thơng qua tính

chất sử dụng đất, phân khu chức năng, kết cấu sử dụng, những điều kiện
hạn chế sử dụng đất... (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.3.3. Nhóm nhân tố cá biệt.
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của
bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh

hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất,
đặc biệt nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và
ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu

so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ
mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát

triển q cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

7


- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất.. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.4. Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.4.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản,
có các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tơ chênh lệch được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên
như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai… được gọi là địa tơ chênh lệch I. Địa tơ chênh
lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó
có được khơng phải do cơng lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại. Chủ nghĩa tư bản thu được lợi nhuận này bằng phương
thức quảng canh vào thời kì bắt đầu khai thác nơng nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau
khi nộp cho chủ đất vẫn còn nhận được lợi nhuận bình qn.

Khác với địa tơ chênh lệch I, địa tơ chênh lệch II là một hình thái địa tơ có
được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức
là do những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ
nghĩa tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kì đã hồn tồn

làm chủ trong sản xuất nơng nghiệp. Địa tơ chênh lệch II có được do đầu tư tư
bản liên tiếp trên cùng loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.

Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các
thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư
bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất. Địa tô chênh lệch I và
địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của của địa tơ chênh lệch.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc
sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong
ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.

8


Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân,
khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng
vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất, sự
khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng),
do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ
của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến
địa tơ, dù đất đó ở đơ thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Để so sánh xây dựng
mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và
loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nơng
nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh
mức địa tơ khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu
nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để
định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.4.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất là tỷ lệ tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay
trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay
phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi
tức người cho vay có được đối với việc trì hỗn chi tiêu.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.

– Lãi suất ngân hàng mà tăng thì sức mua đất sẽ giảm, vì mang
tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có lợi nhuận.
– Lãi suất ngân hàng mà giảm thì sức mua đất sẽ tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ đất sẽ thu được lợi
nhuận lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Vì vậy nhà đầu tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản ln có lãi. Người bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

9


Tuy nhiên, nếu chỉ xét trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá
đất đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
2.1.4.3. Quan hệ cung-cầu
Đảng Nhà nước ta định hướng xây dựng nền kinh tế thị trường đinh

hướng xã hội chủ nghĩa, đó là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các
quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh,
quy luật giá trị), đồng thời đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa (có sự điều
tiết của Nhà nước). Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa thơng
thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Đất đai
cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định.
Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu
nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là
có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể
tiến hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có

thơng tin về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở

thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù
riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố
này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần
tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngồi ra khi tiến
hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái.
Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình
trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.

10


Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này
có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố
định và bất biến. Xét về tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng
cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng
lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ
lệ lãi suất của ngân hàng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.5. Phương pháp xác định giá đất
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã
đưa ra phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực
tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp
thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với
thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình

khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố
khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

Phạm vi áp dụng:
- Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định

giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất
đai như mua bán, cho thuê, thế chấp... Áp dụng rộng rãi với tất cả các khu
vực có thị trường đất đai lành mạnh, đủ thơng tin và các mẫu giao dịch.
Có tính hiện thực cao vì kết quả định giá và giá thị trường gần nhau
(Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

11


2.1.5.2. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phạm vi áp dụng trong các trường hợp khơng có đủ số liệu về giá

thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác dịnh giá
(Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.1.5.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất
đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một
loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một
số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

- Phạm vi áp dụng:
+ Chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài

sản nhà đất có thu lợi
+ Áp dụng cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ
đất trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm khơng thay đổi, suất lợi tức
hồn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là khơng có
hạn định (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.1.5.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

12


chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

- Phạm vi ứng dụng: Áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất

trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục
đích sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

+ Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;
+ Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó

chi phí xây dựng trong cơng thức cịn bao gồm cả chi phí di chuyển.
+ Định giá đất trong cơng trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá

nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất (Chính phủ nước Cộng
hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).
2.1.5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

- Phạm vi áp dụng:
+ Được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm
a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật
Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong
bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các
tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại
đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá
quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để
áp dụng cho các trường hợp như quy định trên.
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng cho trường hợp
quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất
liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử
dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số
điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu
hồi đất (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

13


2.2. TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
2.2.1. Cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu (database) là một hệ thống các thơng tin có cấu trúc
được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ thứ cấp (băng từ, đĩa từ…) nhằm thoả
mãn yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay
nhiều chương trình ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên,
thuật ngữ này thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được
hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết các dữ liệu, thường đủ lớn để
lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng. Dữ liệu này được duy trì dưới
dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu trữ trong các
hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Nguyễn Hùng Cường, 2014).
Cơ sở dữ liệu địa lý (Geodatabase) là một hoặc một bộ dữ liệu được tổ
chức chặt chẽ, linh hoạt và được lưu trữ trong bộ nhớ thích hợp, là một kho
chứa dữ liệu khơng gian và thuộc tính trong quản trị cơ sở dữ liệu (Database
Management System-DBMS). Đây là một mơ hình dữ liệu đối tượng có
hướng mơ tả các đối tượng địa lý, đối tượng thuộc tính và quan hệ giữa các
đối tượng. Geodatabase kết hợp “geo” (dữ liệu không gian) với “cơ sở dữ
liệu” (kho chứa dữ liệu) để tạo ra một kho dữ liệu trung tâm cho việc lưu trữ

và quản lý dữ liệu khơng gian. Có thể coi Database như là bộ từ điển bách
khoa tồn thư, nó có thể được thừa hưởng trong máy tính để bàn, máy chủ
hoặc điện thoại di động cho phép lưu trữ dữ liệu GIS ở vị trí trung tâm để dễ
dàng truy cập và quản lý. Dữ liệu này được lưu trữ theo mơ hình này mang
tính tồn vẹn cao. Hệ thống thơng tin địa lý sử dụng Geodatabase làm dữ liệu
của mình (Nguyễn Hùng Cường, 2014).
Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai đã đưa ra giải thích “Cơ sở dữ liệu đất đai
gồm tập hợp các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính đất đai được sắp xếp,
tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện
tử” (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ
liệu thành phần sau:
- Cơ sở dữ liệu địa chính;
- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
- Cơ sở dữ liệu giá đất;

14