Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại phường hà khánh, TP hạ long, tỉnh quảng ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––





NGUYỄN HÙNG CƢỜNG





XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƢỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH






LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––





NGUYỄN HÙNG CƢỜNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI PHƢỜNG HÀ KHÁNH, TP HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI





Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐẶNG VĂN MINH





THÁI NGUYÊN - 2014



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./


Tác giả luận văn



Nguyễn Hùng Cƣờng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ii
LỜI CÁM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đặng Văn Minh – phó giám đốc Đại học
Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,
phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi

trường tỉnh Quảng Ninh và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho
tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn



Nguyễn Hùng Cƣờng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CÁM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii
DANH MỤC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu tổng quát 2
3. Mục tiêu cụ thể 2
4. Yêu cầu 3
5. Ý nghĩa 3

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học đề tài 4
1.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 4
1.1.2. Các quy định về tài chính đất đai 5
1.2. Giá đất 6
1.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định 6
1.2.2. Giá đất thị trường 7
1.2.3. Các phương pháp xác định giá đất 9
1.3. Thị trường đất đai – Bất động sản 10
1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai – thị trường bất động sản. 10
1.3.2. Thị trường đất đai – BĐS thế giới 11
1.3.3. Thị trường đất đai – BĐS Việt Nam 12
1.4. Hệ thống thông tin địa lý 13
1.4.1. Giới thiệu về hệ thống thông tin đại lý 13
1.4.2 Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 13
1.4.3. Các thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 14
1.4.4. Cơ sở dữ liệu địa lý 15


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


iv
1.5. Tình hình ứng dụng GIS 26
1.5.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới 26
1.5.2. Tình hình ứng dụng GIS tại Việt Nam 27
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 30
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 30
2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất 30
2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho Phường. 31
2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu 31
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin 31
2.4.2. Phương pháp xử lý dữ liệu 32
2.4.3. Phương pháp bản đồ 32
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 33
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Phường Hà Khánh 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 34
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 37
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 44
3.2.1. Thực trạng quản lý 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 46
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại Phường 47
3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính 47
3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh 49
3.3.3. Công tác quản lý tài chính đất đai, tính thuế 54
3.4. Xây dựng Bản đồ giá đất cho phường Hà Khánh 54


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


v
3.4.1. Xây dựng dữ liêu không gian 54

3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất 62
3.4.3. Hoàn thiện bản đồ giá đất 65
3.4.4. Đánh giá kết quả đạt được 67
3.5. Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất 68
3.5.1. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai 68
3.5.2. Phục vụ cho thị trường bất động sản 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
1. Kết luận 75
2. Kiến nghị 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO 77
Phụ lục 1 80



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Giải nghĩa
BĐS
Bất động sản
CS
Cộng sự
CP
Chính Phủ
GIS
Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ

Hệ tọa độ
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VND
Việt Nam đồng




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Phường Hà Khánh 46
Bảng 3.2: Bảng giá đất phường Hà Khánh năm 2014 50
Bảng 3.2: Các trường thuộc tính 62
Bảng 3.3: Bảng thuộc tính đầy đủ của thửa đất 64


Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất của phường Hà Khánh năm 2013 47


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Số liệu vector được biểu thị dưới dạng điểm (Point) 18
Hình 1.2: Số liệu vector được biểu thị dưới dạng Arc 19
Hình 1.3: Số liệu vector được biểu thị dưới dạng vùng (Polygon) 19
Hình 1.4: Một số khái niệm trong cấu trúc cơ sở dữ liệu bản đồ. 20
Hình 1.5: Sự biểu thị kết quả bản đồ dưới dạng Raster 22
Hình 1.6: Sự chuyển đổi dữ liệu giữa raster và vector 23
Hình 2.1: Quy trình xây dựng bản đồ giá đất 33
Hình 3.1: Vị trí và bản đồ hiện trạng của phường Hà Khánh 34
Hình 3.2 : Bảng thể hiện giá nhà nước và giá quy định của các đoạn đường phường
Hà Khánh 53
Hình 3.3: Bản đồ phường Hà Khánh tham chiếu trên Google map 55
Hình 3.4: Hộp thoại Open Universal Data 56
Hình 3.5: Hộp thoại Universal Translator 57
Hình 3.6: Dữ liệu được chuyển sang phần mềm ArcGIS quản lý 57
Hình 3.7: Công cụ Feature to Polygon trong ArcToolbox 58
Hình 3.8: Vùng theo từng loại đất của phường Hà Khánh 59
Hình 3.9: Sơ đồ thửa đất phường Hà Khánh 60
Hình 3.10: Sơ đồ phân vùng dân cư theo các tuyến đường của phường Hà Khánh 61
Hình 3.11: Sơ đồ vùng giá theo tuyến đường Bãi Tôm và tuyến đường Cầu
Nước Mặn 62
Hình 3.12: Sơ đồ vùng giá đoạn đường Trần Phú và đường 337 cũ 62
Hình 3.13: Dữ liệu thuộc tính và không gian của bản đồ giá đất 66
Hình 3.14: Kết quả hiển thị thông tin khi đã kết nối dữ liệu 67
Hình 3.15: Cửa sổ nhập công thức tính thuế 69
Hình 3.16: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 cho người sử dụng đất phường
Hà Khánh 70

Hình 3.17: Dữ liệu không gian và thuộc tính 71
Hình 3.18: Tìm thửa đất theo yêu cầu 72
Hình 3.19: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính 73


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực
lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS còn là tài sản lớn của hộ gia đình (Luật đất đai, 2003)[13]. Trong nền kinh tế
thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển kinh tế gia đình. Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây
dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động (Nguyễn Thanh Trà,
2005)[11]… còn nhiều khó khăn. Nhằm đáp ứng giải quyết các vấn đề khó khăn
trong quản lý đất đai, luật đất đai năm 2013 đã được ra đời, chủ yếu đề cập tới
phương pháp xác định khung giá đất đai sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở
giải quyết nhưng bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt là quản lý tài
chính về đất đai.
Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có thu lệ
phí của chủ sử dụng. Ví dụ như việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất… đặc biệt là những hoạt động trên thị trường bất
động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho ngân sách nhà nước. Trong
khi đó thị trường bất động sản luôn là vấn đề bức xúc của nhà quản lý, cũng như
của người tham gia trực tiếp vào hoạt động giao dịch. Người giao dịch luôn trong

tình trạng thiếu thông tin, hoặc thông tin không chính xác trên thị trường. Nhà quản
lý còn nhiều khó khăn, theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có
liên quan đến nhà đất trong giai đoạn 1996 – 2000 là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù đây
mới chiếm 30% các giao dịch, trong khi còn 70% chưa thể kiểm soát được (Tổng
cục quản lý đất đai, 2009)[9]. Trong khi nếu thực hiện chính sách pháp luật về giao
dịch đất đai chính thức cần đăng kí, thực hiện nghĩa vụ và cơ chế giao dịch theo giá
thị trường thì hằng năm thị trường BĐS sẽ cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


2
(Lê Quang Trí, 2001)[8]. Như vậy hàng năm đã mất một nguồn thu ngân sách rất
lớn từ thị trường quan trọng này.
Nhìn vào thực tế thị trường BĐS nước ta, bài toán đặt ra cần đảm bảo trong
công tác tính thuế và tận thu cho nguồn ngân sách nhà nước. Để giải quyết được vấn
đề nêu trên ngoài thực hiện các chính sách của nhà nước về giao dịch đất đai phải
thông qua đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế thì chúng ta cần có một bảng giá đất
sát với giá trị sử dụng của thửa đất, đồng thời bám sát với giá thị trường và có khả
năng cập nhật giá đất nhanh chóng. Để đáp ứng yêu cầu trên thì xác định vùng sử
dụng đất có cùng giá đất là hiệu quả nhất. (Lê Quang Trí, 2001)[8].
Trong khi đó công nghệ GIS và viễn thám (RS) rất phát triển, là công cụ rất
đắc lực hỗ trợ việc quản lý tài nguyên nói chung. Tài nguyên đất đai cũng vậy với
công cụ hỗ trợ mạnh mẽ trên mà đã giải quyết được không ít vấn đề gặp phải trong
công tác quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này (Mẫn Quang Huy,
1999)[4], (Võ Quang Minh, 2005)[10].
Phường Hà Khánh nằm trên tuyến đường nhánh từ ngã tư Loong Toòng theo
đường 337 đi vào, được chia thành 5 khu phố đánh số từ 1 đến 6 ,tại đây đang có
nhiều dự án thi công nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông. Vậy nên giá đất sẽ có

nhiều biến chuyển trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định nghiên cứu đề
tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại Phường
Hà Khánh, TP Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu tổng quát
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính, phục vụ cho quá trình quản lý tài chính về đất đai tại
Phường Hà Khánh.
3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và nghiên cứu cấu trúc của cơ sở
dữ liệu số.
- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và sử dụng ArcGIS để xây dựng cơ
sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


3
- Xây dựng cơ sở dữ liệu theo giá đất qua dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính trên địa bàn xã Hà Khánh.
4. Yêu cầu
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu
thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS
- Lập được bản đồ giá đất Phường
5. Ý nghĩa
- Ý nghĩa trong thực tiễn: là cơ sở cho quá trình định giá đất cho địa bàn,
thành lập được bản đồ giá đất tại Phường Hà Khánh năm 2013. Là công cụ mạnh

mẽ cho công tác quản lý tài chính đất đai nói riêng, công tác quản lý đất đai nói
chung để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng
nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học đề tài
1.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. Lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [13].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


5
1.1.2. Các quy định về tài chính đất đai
Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và
giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so
với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa
đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định
nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng
thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất [13].
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy
định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai
thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba
nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai.
- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất
Như vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các
nghĩa vụ tài chính như sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu
tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho
phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất
đai năm 2003.

+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến
động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Nộp lệ phí trước bạn nhà đất
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác
thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi).
- Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất
Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm:
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp
+ Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


6
+ Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước
+ Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói
đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp.
+ Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử dụng
đất đai.
- Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ
trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những năm tiếp theo
khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu
nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền
sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh
trong quản lý và sử dụng đất đai [13].

1.2. Giá đất
1.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


7
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoặc thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất
đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy

định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ
thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết
định [17], [18].
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt
hại cho Nhà nước.
1.2.2. Giá đất thị trường
2.2.2.1. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng không có nghĩa
là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau. Lý do là giá cả
ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu.
Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát theo tình hình


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


8
cung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả
hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô [11].
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện của tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị trường
lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay thấp hơn giá
trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc,

từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến
kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất, chất lượng [8].
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường
xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
2.2.2.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của hàng
hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa.
Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người
sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị trường là giá bán quyền
sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người
bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời
điểm xác định. Xét vè phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là
mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian
xác định [9], [11].
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua
- Mục đích của người mua và bán đất
- Nhu cầu về đất đai của thị trường
- Tác động của môi trường sống và xã hội


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


9
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

1.2.3. Các phương pháp xác định giá đất
Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể
được hướng dẫn thi hành:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự ( về loại đất , diện tích đất, thửa đất,
hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được ấp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được
với các loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp này chủ yếu áp
dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất [8], [11].
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất
trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập
sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần xác định giá[8], [11].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


10
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản. Phương
pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do
thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá
chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp [8], [11].
1.3. Thị trƣờng đất đai – Bất động sản
1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai – thị trường bất động sản.
- Thị trường là tập hợp những người mua và những người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các
hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng
quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi
hàng hóa [11].
- Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta.
- Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất không thể di dời tháo giỡ,
chẳng hạn như nhà cửa, đất đai. Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự

về BĐS tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định, đó là thị
trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê,
thế chấp [11].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


11
1.3.2. Thị trường đất đai – BĐS thế giới
Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia
và quốc tế. Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc tế chủ yếu để giúp
người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá.
Trên thực tế không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan
xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất.
Trên thế giới các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị
trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở cho kinh tế chính trị cho
sự vận hành của nền kinh tế, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với
việc mua bán ruộng đất chứ không giới hạn hành chính đối với thị trường đất
đai. Tại nơi đó có những trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những
nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế
hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thế áp dụng các hình thức can
thiệp vào thị trường đất đai [7].
Trong lịch sử, cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều
công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính
phủ Nhật Bản đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình
trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 – 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc

gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà đất giảm tới 40%
làm các ngân hàng Nhật kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp
cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989 – 1990 đã làm cho khối giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch
trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết
quả là Chính Phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được
tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới [7].


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


12
1.3.3. Thị trường đất đai – BĐS Việt Nam
Thực trạng thị tường đất đai – BĐS Việt Nam được hình thành và đang
trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham
gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của
thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của
thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị
trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều
đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi người đều
có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển Có thể nói
không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá
nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là
nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc
nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng
hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân

biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức
xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông
tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở
thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như
trong thời gian qua [7], [11].
Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao
hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác. Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần,
giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần. Nhiều cơ quan
quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích
giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


13
“Năm 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được lợi
nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường bất động sản”.Đây là nhận định được
ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam đưa ra tại
buổi Hội thảo dự báo được tổ chức định kỳ hàng năm[3].
Theo CBRE (CB Richard Ellis), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản sẽ tăng đáng kể trong năm 2012 khi các nhà đầu tư đổ xô vào. Nguyên nhân là
do Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.
Theo đó, trong năm 2011, trên thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện sự
tăng trưởng số lượng những hợp đồng đầu tư tổ chức với một số giao dịch nổi trội
thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài. CBRE cho rằng những giao dịch này sẽ
mở đường cho nhiều hoạt động hơn nữa trong một vài năm tới, và năm 2012 cũng
không là ngoại lệ [8].
1.4. Hệ thống thông tin địa lý

1.4.1. Giới thiệu về hệ thống thông tin đại lý
Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh mẽ kỹ
thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các mô hình toán
học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mới như dữ liệu
viễn thám. Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đó đóng một vai trò
quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản
đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả đều
được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu. Hiện nay, GIS đang được sử dụng rộng rãi ở
các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý nguồn tài nguyên
thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô thị [1].
1.4.2 Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý (GIS)
Có rất nhiều định nghĩa về “hệ thống thông tin địa lý” mà chúng ta có thể
tham khảo như sau:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


14
Theo Ducker định nghĩa: GIS là trường hợp đặc biệt của hệ thống thông tin ở
ơ sở dữ liệu bao gồm sự quan sát các đặc trưng phân bố không gian, các hoạt động
sự kiện có thể được xác định trong khoảng không như đường, điểm, vùng [20].
Theo Goodchid định nghĩa: GIS là một hệ thống sử dụng cơ sở dữ liệu để trả
lời các câu hỏi về bản chất đại lý cảu các thực thể địa lý.
Theo Aronoff định nghĩa, GIS một hệ thống gồm các chức năng: Nhập dữ
liệu, quản lý và lưu trữ dữ liệu, xuất dữ liệu.
Hệ thống địa lý – GIS là một hệ thống quản lý thông tin không gian được
phát triển dựa trên cơ sở công nghệ máy tính với mục đích lưu trữ, cập nhật, quản
lý, hợp nhất, mô hình hóa, phân tích và miêu tả được nhiều loại dữ liệu.
Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS)

được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các
thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ
trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý , xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không
gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích
của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy
hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ
dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính [21].
1.4.3. Các thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý
GIS được cấu thành bởi 5 thành tố chính sau:
- Dữ liệu (Data): đây là thành phần quan trọng nhất của GIS, GIS có 2 loại
dữ liệu.
- Phần cứng (Hardware): Bao gồm máy tính và các thiết bị ngoại vi
- Phần mềm (Software): Bao gồm nhiều modul, công cụ để thực hiện các
chức năng:
+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.
+ Xử lý sơ bộ dữ liệu.
+ Lưu trữ và truy cập dữ liệu.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


15
+ Tìm kiếm và phân tích không gian.
+ Hiển thị đồ hoạ và tương tác.
- Con người (People): yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn tới việc quản
lý, xây dựng và phát triển các ứng dụng. Một dụ án GIS chỉ thành công khi nó được
quản lý tốt và con người tại mỗi công đoạn phải có kỹ năng thành thạo.
- Phương pháp (Method): để hệ thống GIS thành công phụ thuộc vào phương
pháp sử dụng để thiết kế hệ thống [10].

1.4.4. Cơ sở dữ liệu địa lý
Cơ sở dữ liệu (database): là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu
trữ trên các thiết bị lưu trữ thứ cấp (băng từ, đĩa từ…) nhằm thoả mãn yêu cầu khai
thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng
với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công
nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết
các dữ liệu, thường đủ lớn để lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng. Dữ liệu
này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu
trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu [2], [10].