Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland .doc

LỜI MỞ ĐẦU
Mỗi năm có rất nhiều dự án thuộc mọi ngành nghề, lĩnh vực được phê duyệt, và
chỉ 50% trong số những dự án này được coi là khả thi khi tiến hành thực hiện. Tuy
nhiên, bên cạnh những dự án hoàn thành đúng dự định, đạt được mục đích và mục tiêu
của nhà đầu tư, lại có không ít dự án bị dừng lại giữa chừng vô thời hạn hoặc “chết
yểu” ngay từ khi còn trong “trứng nước”. Từ đó có thể thấy rằng, quản lý dự án – với 4
hoạt động cơ bản được lặp lại theo chu kỳ Plan – Do – Check - Act là sự áp dụng kiến
thức, kỹ năng, kỹ thuật và công cụ vào các hoạt động của dự án để thỏa mãn yêu cầu về
thời gian, chi phí và chất lượng đóng vai trò vô cùng quan trọng, quyết định chủ yếu
đến sự thành bại của dự án.
Nhóm 4 chọn thực hiện dự án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê
Wonderland”. Với lợi thế sức trẻ, yêu thích những cái mới, các thành viên với
nhiều hoài bão và quyết tâm, cùng với kỹ năng làm việc nhóm cũng như làm việc độc
lập tốt, chúng tôi tin tưởng rằng nhóm 4 sẽ quản lý dự án một cách hiệu quả, từ đó nắm
bắt nhanh nhất những kiến thức môn học thông qua thực hành.
Là một thành viên của nhóm 4, trong phạm vi dự án “Xây dựng khu biệt thự
cao cấp cho thuê W o n der l a nd” , tôi nhận trách nhiệm về xây dựng khu biệt thự
gồm 4 khu nhà ở tiện nghi cao cấp nằm trong tổng thể xây dựng khu biệt thự, khu công
viên cây xanh và khu giải trí của dự án.
Phần I
Tổng quan về dự án
1. Tên dự án:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland.
Gọi tắt là: dự án Wonderland.
Diện tích: 40.000m2.
Địa điểm: khu đất nông nghiệp Huyện Đông Anh– Hà nội.
2. Ban quản lý dự án
Nhóm 4.
3. Chủ đầu tư:
Tập đoàn phát triển nhà đô thị Snow Nilvy.
4. Ý tưởng:

Vòng xoay cuộc sống vốn đã vội vã lại càng trở nên tất bật với những người
thành đạt. Những chuyến công tác dài ngày, những dự án thực hiện trong nhiều năm
tại Việt Nam, những người nước ngoài có khi phải mang theo cả gia đình sang để
yên tâm nghiên cứu ,làm việc …
Sau một ngày làm việc bận rộn và đầy áp lực khiến họ cảm thấy căng thẳng và
mệt mỏi. Mong muốn được thư giãn, sum họp bên gia đình và những người thân
trong một không gian yên tĩnh, thoáng đãng với đầy đủ tiện nghi cao cấp là nhu cầu
của rất nhiều người nước ngoài sống tại Việt Nam. Nhưng giữa Hà Nội chật chội và
đông đúc thế, điều đó thật khó thực hiện. Hiểu được nhu cầu cấp thiết đó, ý tưởng
về một khu biệt thự cao cấp để cho thuê đã ra đời với sự tán thành nhiệt liệt của tất
cả thành viên trong nhóm.
5. Mục đích của dự án:
 Mục đích:
- Xây dựng khu biêt thự cao cấp hứa hẹn mang lại cho khách hàng đẳng cấp
sống mới, sang trọng tiện nghi với các tiện ích hàng đầu.
- Xây dựng khu đô thị ở ngoại thành Hà Nội mang vẻ đẹp hiện đại của thủ đô
pha lẫn những nét đồng quê thơ mộng của một làng ven đô.
 Mục tiêu:
- Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước.
6. Các bên liên quan trong dự án:
- Ban quản lý dự án.
- Sở quy hoạch TP Hà Nội.
- Chủ đầu tư.
- Các đơn vị thầu.
-Ban thẩm định kiểm tra.
7. Tài nguyên của dự án:
- Thành viên thuộc ban quản lý dự án.
- Nhóm chuyên gia tư vấn.
- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án.
- Những phần mềm hỗ trợ quá trình quản lý dự án.

8. Thời gian thực hiện dự án:
- Thời gian thực hiện: 2 năm
- Hoàn thành vào: Tháng 3 năm 2011.
9. Chi phí: Khoảng hơn 112 tỷ đồng
Khái quát dự án
Phối cảnh tổng thể
Wonderland được xây dựng trên khu đất nông nghiệp của Huyện Đông Anh – Hà
Nội. Với tổng diện tích khoảng 4 ha Wonderland nổi lên như một điểm sáng về không
gian sống thanh bình, phảng phất đâu đây những nét mộc mạc của một làng ven đô. Không
khí thoáng đãng trong lành của làng quê như được mang vào trong từng ngôi nhà bạn. Tại
đây quý khách như được tận hưởng cuộc sống của một thiên đường bình yên và hạnh phúc.
Mô hình tổng thể gồm 3 khu:
- Khu công viên cây xanh
- Khu biệt thự.
- Khu giải trí.
++ Khu biệt thự:
+ Mẫu biệt thư:
Khu biệt thự với diện tích gần 3 ha gồm 40 biệt thự với nhiều kiểu phong phú phục vụ
mọi nhu cầu của khách hàng. Được chia làm 4 khu:
• Khu A:
Diện tích: 380 m2/căn
Gồm: 8căn

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A:

-1 Gara : 30m
2
- 3 phòng ngủ:

3x30=90

m
2

-1 Phòng khách : 60m
2
- 1 SHC: 60 m
2
-1 Bếp và phòng ăn : 40m
2
- 2 WC : 2x15 m
2
-1 Phòng ngủ : 30 m
2
- Giao thông: 30 m
2
-1 WC : 15 m
2

-Sân vườn: 150m
2
( 40% tổng diện tích đất)
Diện tích xây dựng(diện tích sàn): 1Gara + 1Phòng khách + 1Bếp và phòng ăn + 1 Phòng
ngủ + 1WC
• Khu B
Diện tích: 615.7 m2/căn
Gồm: 9 căn
Mặt bằng cắt của các biệt thự khu B:
Tầng trệt:
Sân vườn:245 m
2

Gara:90 m
2

Phòng khách: 90 m
2

Phòng ngủ: 35 m
2
Phòng bếp và phòng ăn: 70 m
2

WC: 15 m
2
Tầng 1: 2 Phòng ngủ:2x35=70 m
2
SHC: 90 m
2
2WC: 15x2= 30 m
2


Phòng ngủ: 2x35= 70 m
2
; 2WC: 15x2- 30 m
2
Phòng thờ: 25 m
2
Giao thông: 60 m
2
• Khu C

Diện tích: 280 m2/căn
Gồm: 13 căn
Tầng trệt: Sân vườn: 110 m
2
Gara: 25 m
2
;
Phòng khách:40 m
2
Bếp và phòng ăn: 30 m
2
WC: 15 m
2
Tầng 1:
Phòng ngủ: 3x30= 90 m
2
SHC: 45 m
2
WC: 2x15= 30 m
2
Giao thông: 40 m
2
• khu D
Diện tích: 490 m2/căn
Gồm: 10 căn
Tầng trệt: Sân vườn:200 m
2
Gara: 60 m
2
;

Phòng khách: 80 m
2
Bếp và phòng ăn: 40 m
2
Phòng ngủ: 40 m
WC: 15 m
2
Tầng 1:
Phòng ngủ:3x40=120 m
2
WC: 2x15= 30 m
2
SHC : 80m
2
Giao thông: 30m
2
• Bể bơi gia đình
• Phòng khách
• Phòng ngủ
• Phòng của bé
• Phòng tắm
• Bếp

• Quầy bar gia đình
Phần II:
Quản trị dự án
Người quản lý và các bên liên quan
Các bước thực hiện dự án
• Mô hình tích hợp
ban quản

lý
dự án
Ban
điều hành
Tổ chức
chính quyền
và pháp luật
khác
Các đơn vị
đấu thầu
Chủ
đầu tư
Tổ dự án và
thi công
Xác định
Và tổ chức
Lập kế hoạch
Quản lý và kiểm
soát
Kết thúc
1. Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)
1.1. Lập kế hoạch phạm vi:
Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản thiết kế, tính
bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án.
Sơ đồ cây sản phẩm:
Tích hợp
Thông tin
Thời gian
Phạm vi
Nhân lực

Chất lượng
chi phí
Wonderland
Khu A Khu B Khu C
KhuD
Rủi ro
Đấu thầu
1.2 Xác định phạm vi:
Ban quản trị dự án sẽ quyết định, chịu trách nhiệm và kiểm soát các công việc thuộc về
dự án từ khâu chuẩn bị, thực hiện và kết thúc.
Dự án được tiến hành theo các yêu cầu đã ký kết với chủ đầu tư và chịu sự tác động
trực tiếp từ các quy định của ban quản trị dự án.
Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và kết
thúc khi dự án được hoàn tất.
Cơ cấu phân tách công việc:
Stt WBS Tên công việc Ghi chú
1 Giai đoạn tiền thi công.
1.1 Thành lập ban quản lý và các phòng ban.
1.2 Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
1.3 Khảo sát thiết kế xây dựng.
1.4
Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự
toán.
1.5 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu.
1.6
Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án
phóng chống cháy nổ.
* đền bù thỏa đáng
theo đúng quy định
của pháp luật.

* Tìm ra mô hình xây
dựng phù hợp nhất
với địa hình cảnh
quan của lô đất.
* lựa chọn nhà thầu
phù hợp nhất với chi
phí thấp nhất.
1 2 Giai đoạn thi công.
3 2.1
Gia cố nền móng, san nền đào đắp đất,
chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công
trình.
6 2.2
Xây dựng hàng rào bảo vệc ở công trường
và các nhà tạm.
7 2.3
Xây dựng hạng mục nhà chính.
8 2.3.1
Xây phần móng và phần thô của khu A, B,
C, D.
9 2.3.2
Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện các
khu A, B, C, D.
* hoàn thành đúng
tiến độ theo kế
hoạch.
* Đảm bảo tiêu
chuẩn kỹ thuật khi thi
công không làm ảnh

hưởng đến vệ sinh
môi trường.
10 2.4
Xây dựng hệ thống điện nước và công trình
phụ.
11 2.4.1 Hệ thống cung cấp điện.
12 2.4.2 Hệ thống cấp và thoát nước.
13 2.4.3 Hệ thống đường giao thông.
14 2.4.4
Sân, bãi đỗ xe.
15 3
Mua sắm lắp đặt thiết bị
16 3.1 Mua sắm trang thiết bị nhà ở.
17 3.1.1 Trang thiết bị phòng khách, phòng ngủ
18 3.1.2
Trang thiết bị phòng bếp, phòng ăn, quầy
bar.
19 3.1.3 Trang thiết bị phòng giặt, phòng wc
20 3.2 Mua sắm trang thiết bị công cộng.
21 3.2.1 Máy phát điện, máy hút bụi.
22 3.2.2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
23 3.2.3 Hệ thống lọc và cấp nước.
24 3.2.4 Anten parabol và video trung tâm.
25 3.2.5 Đèn đường.
26 3.3 Lắp đặt trang thiết bị
* Trang thiết bị phải
đúng theo tiêu chuẩn
3 sao.
* Lắp đặt theo đúng
thiết kế

27 4
Giám sát đánh giá quá trình thực hiện
dự án.
28 4.1
So sánh công việc thực tế với kế hoạch của
dự án.
29 4.2
Đánh giá kết quả và điều chỉnh những công
việc cần thiết.
* Luôn luôn kiểm tra
so sánh tiến độ với kế
hoạch của dự án.
* Thông báo những
sai khác cho chủ đầu
tư
30 5 Kết thúc dự án.
31 5.1 Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án.
32 5.2 Lập biên bản bàn giao công trình.
33 2.3 Lập báo cáo thanh toán và quyết toán.
34 5.4 Thanh lý hợp đồng.
Sơ đồ phân tách công việc phần xây dựng
• Xây dựng hạng mục nhà chính
 Khu nhà A
 Khu nhà B
 Khu nhà C
 Khu nhà D
• Xây dựng hệ thống điện nước và công trình phụ
 Hệ thống cung cấp điện
 Hệ thống cấp và thoát nước
 Hệ thống đường giao thông

 Sân, bãi đỗ xe
Sơ đồ phân tách công việc phần mua sắm trang thiết bị
• Mua sắm trang thiết bị nhà ở
 Trang thiết bị phòng bếp
 Phòng ăn
 Phòng ngủ
 Phòng khách
 Phòng WC
 Quầy bar
 Phòng giặt
 Ngoài ra còn bố trí thêm:
 1 máy phát điện
 1Máy hút bụi
 1 hệ thống PCCC
 1 hệ thống cấp và lọc nước
• Lắp đặt trang thiết bị
 Điều hoà
 Máy phát điện
 Tổng đài điện thoại
 Telephone
 Hệ thống pccc
 Hệ thống cấp lọc nước
 Video trung tâm và anten parabol
2. Quản trị thời gian
2.1 Lập kế hoạch thời gian
Trong quản trị phạm vi đã xác định được công việc cần thực hiện. Khi lên kế
hoạch thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng được tương đối thời gian
và thứ tự các công việc cần thực hiện. Chúng tôi lập kế hoạch tiến độ như sau:

STT Công việc

Kế hoạch thời
gian
Giai
đoạn
khởi
đầu
1 Thành lập ban quản lý dự án và các phòng
ban.
Tháng 4/2009
2 Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tháng 4/2009
3 Khảo sát và thiết kế xây dựng. Tháng 4/2009
4 Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự
toán.
Tháng 4/2009
5
Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu.
Tháng 5/2009
6 Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án
chống cháy nổ.
Tháng 6/2009
Giai
đoạn
thi
công
7 Gia cố, làm nền móng, san nền, đào đắp đất. Tháng 8/2010
8 Xây dựng hạng mục khu nhà A. Tháng 10/2010
9 Xây dựng hạng mục khu nhà B. Tháng 1/2010
10 Xây dựng hạng mục khu nhà C. Tháng 4/2010
11 Xây dựng hạng mục khu nhà D Tháng 7/2010
12 Xây dựng khuôn viên hàng rào cổng chính

phụ của các biệt thự.
Tháng 8/2010
13 Xây dựng hệ thống cấp thoát nước và công
trình phụ
Tháng 9 /2010
14 Mua sắm & Lắp đặt trang thiết bị Tháng 10 /2010
15 Hoàn thiện và trình cơ quan thẩm định dự
án.
Tháng 12 /2010
Giai
đoạn
kết
thúc
16 Kiểm tra chất lượng xây dựng và chất lượng
thiết bị của công trình.
Tháng 1 /2011
17 Hoàn tất việc bàn giao công trình. Tháng 2/2011
18 Lập báo cáo thanh toán quyết toán. Tháng 2/2011
19
Thanh lý hợp đồng.
Đầu tháng
3/2011
2.2 Quản lý và ước tình thời gian thực hiện
Đơn vị tính: ngày
TT
Côn
g
việc
Tên công việc
Thời

gian
bi
quan
Thời
gian
lạc
quan
Thời
gian
thườn
g gặp
Thời
gian
dự tính
1
Thành lập ban quản lý dự án và các
phòng ban.
10 5 8 7
2 Thực hiện đền bù và giải phóng mặt
bằng.
80 60 70 65
3 Khảo sát và thiết kế xây dựng. 65 55 58 57
4
Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự
toán.
40 30 33 32
5 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu. 44 32 36 35
6
Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương
án chống cháy nổ.

25 18 21 20
7 Gia cố nền móng san nền, đào đắp đất. 170 155 162 159
8 Xây dựng khu A. 130 115 125 120
9 Xây dựng khu B. 155 140 150 144
10 Xây dựng khu C. 150 135 140 138
11 Xây dựng khu D. 140 128 125 130
12
Xây dựng khuôn viên , cổng chính cổng
phụ của các biệt thự.
85 70 80 74
13 Xây dựng hệ thống thoát nước và công
trình phụ.
80 65 75 70
14 Mua sắm và lắp đặt trang thiết bị. 90 78 84 81
15 Hoàn thiện và trình cơ quan thẩm định
dự án.
45 38 42 40
16 Kiểm tra chất lượng xây dựng và chất
lượng thiế bị của công trình.
18 13 16 14
17 Hoàn tất việc bàn giao công trình. 10 7 9 8
18 Lập báo cáo thanh toán và quyết toán. 15 12 14 13
19 Thanh lý hợp đồng. 7 4 6 5
Khi những thay đổi xảy ra các nhà quản lý cần xác định rõ nguyên nhân, tìm ra
các biện pháp khắc phục sự thay đổi đó đồng thời nhà quản lý cần lập dự phòng cho những
thay đổi có thể xảy ra để có hướng khắc phục hiệu quả nhất.
Sơ đồ Gantt
T
T Công việc
start finish

Dur
atio
n
Năm 2009 Năm 2010
Năm
2011
Quý
II
Quý
III
Quý
IV
Quý
I
Quý
II
Quý
III
Quý
IV
Quý
I
1
Đền bù giải phóng mặt
bằng
8/4/09
13/6/0
9
65

2
Khảo sát thiết kế xây
dựng.
8/4/09
27/5/0
9
57

3
Thẩm định phế duyệt thiết
kế và tổng dự toán.
27/5/0
9
27/6/0
9
32

4
Tập kết vật liệu và chuẩn
bị các phương án phòng
chống cháy nổ
1/7/09
21/7/0
9
20

5
Gia cố nền móng, san nền
đắp đất.
21/7/0

9
9/12/0
9
159

6 Xây dựng khuA
1/10/0
9
9/2/10 120

7 Xây dựng khu B 1/1/10
27/5/1
0
144

8 Xây dựng khu C 1/4/10
25/8/1
0
138

9 Xây dựng khu D 1/9/10
6/11/1
0
130

1
0
Xây khuôn viên cổng
chính phụ.
6/9/10

23/11/
10
74

1
1
Xây bể bơi.
1/10/1
0
25/11/
10
55

1
2
Xây vườn hoa.
1/12/1
0
26/1/1
1
60

1
3
Xây khuôn viên và công
trình phụ.
7/12/1
0
4/2/11 70
1

4
Mua sắm lắp đặt trang
thiết bị.
7/12/1
0
12/2/1
1
81

1
5
Hoàn thiện và trình cơ
thẩm định
1/1/11 2/2/11 40
1
6
Kiểm tra chất lượng công
trình.
12/2/1
1
2/3/11 14
1
7
Hoàn tất việc bàn giao
công trình.
29/2/1
1
10/3/1
1
24