Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ HÀ

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ HÀ

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lương Văn Hinh

THÁI NGUYÊN - 2020

i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và
trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Thái Ngun, ngày ... tháng 8 năm 2020
Tác giả luận văn

Phan Thị Hà


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà
khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng
nghiệp và nhân dân địa phương.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Lương Văn Hinh đã
trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo - Trường Đại học Nơng lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Chương, Hội đồng
Bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày ... tháng 8 năm 2020
Học viên

Phan Thị Hà


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu ........................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.......................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu ....................................................... 9
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 10
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 10
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 15
1.2.3. Cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Nghệ An.................... 19
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22

2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
2.1.3. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.2.1. Đánh giá tổng quan về công tác GPMB huyện Thanh Chương giai
đoạn 2014 -2018 .............................................................................................. 22


iv
2.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác bồi thường GPMB tại 02 dự
án là Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường giao thông từ
trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ đoạn qua xã
Thanh Liên ...................................................................................................... 23
2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng bằng của
dự án tới đời sống của người dân. ................................................................... 23
2.2.4. Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp ................... 23
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23
2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ......... 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác GPMB tại huyện
Thanh Chương ................................................................................................. 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ..................................................................... 28
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Chương ............ 32
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 34
3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 34
3.3. Đánh giá thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh
Chương giai đoạn 2014 -2018 ......................................................................... 40
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án

nghiên cứu ....................................................................................................... 42
3.4.1. Giới thiệu về 02 Dự án .......................................................................... 42
3.4.2. Tổng hợp, đánh giá quá trình thực hiện và kết quả thực hiện việc
bồi thường, hỗ trợ của 2 Dự án nghiên cứu .................................................... 43
3.5. Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường
533 đoạn đi từ thị trấn Dùng đến xã Thanh Liên huyện, tỉnh Nghệ An ......... 57


v
3.6. Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân
có đất bị thu hồi ............................................................................................... 60
3.6.1. Dự án 1 .................................................................................................. 60
3.6.2. Dự án 2 .................................................................................................. 64
3.7. Đánh giá các giải pháp đẩy nhanh tiến độ gpmb thực hiện các dự án
và đảm bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi ....................................... 68
3.7.1. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB .................................. 68
3.7.2. Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân có đất sau khi bị thu hồi .... 69
3.7.3. Giải pháp tổ chức thực hiện .................................................................. 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71
1. Kết luận ....................................................................................................... 71
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 77


vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BT

Bồi thường

BT GPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa

DA

Dự án

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HT

Hỗ trợ

KT-XH

Kinh tế- xã hội

NN &PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018.............................. 33
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ....................... 34
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện
Thanh Chương, giai đoạn 2014 -2018 .......................................... 41
Bảng 3.4. Thực trạng thu hồi đất dự án 1........................................................ 45
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 1 ...................................... 46
Bảng 3.6. Thực trạng thu hồi đất khi thực hiện dự án 2 ................................. 49
Bảng 3.7. Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 2 ...................................... 51

Bảng 3.8. Đơn giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 02 Dự án.............. 53
Bảng 3.9. Đơn giá tài sản trên đất tại Dự án 2 (Dự án Xây dựng Đường
giao từ trung tâm huyện đi Bản vẽ đoạn qua xã Thanh Liên.)...... 54
Bảng 3.10. Tiến độ thực hiện công tác BTGPMB Dự án theo kế hoạch ........ 59
Bảng 3.11. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường ............................................. 61
Bảng 3.12. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............. 62
Bảng 3.13. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất ............................ 63
Bảng 3.14. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường ............................................. 65
Bảng 3.15. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............. 66
Bảng 3.16. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất ............................ 67


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ huyện Thanh Chương ........................................................... 27


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với quá trình cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa(CNH-HĐH), đơ thị hóa
(ĐTH) là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Thực tiễn cho thấy
đi kèm với quá trình trên là hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng
cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã thay
đổi nhanh chóng theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại và văn minh.
Thực hiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An đến năm 2020 hướng đến mục tiêu xây dựng huyện Thanh
Chương trở thành huyện khá trong các huyện miền Tây của Tỉnh. Huyện Thanh
Chương đang phải tập trung mọi nguồn lực để đẩy nhanh phát triển hệ thống hạ

tầng đơ thị, hạ tầng kinh tế nhằm góp phần cải thiện môi trường đầu tư. Đồng
nghĩa với việc các cấp chính quyền phải đẩy nhanh cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng tận dụng lợi thế để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong thời gian
qua việc thực hiện chính sách bồi thường của Nhà nước tại địa phương vẫn cịn có
những bất cập, tồn tại, khó khăn ảnh hưởng đến tiến độ GPMB nói riêng cũng như
sự phát triển kinh tế xã hội của huyện Thanh Chương nói chung.
Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một địa phương vững mạnh
của Miền tây Nghệ An, huyện Thanh Chương là một trong những địa bàn trong
những năm vừa qua cũng đã có nhiều dự án triển khai thực hiện, để thấy được
những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đạt hiệu quả nhanh
chóng trong thời gian tới và công tác GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố
thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường
vừa giải quyết được các vấn đề xã hội, đồng thời để tiếp tục hồn thiện chính sách
bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi cần phải có nghiên
cứu chuyên sâu về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trên cơ sở đó đánh giá
đúng, khách quan công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng; nắm rõ bản


2
chất của các vấn đề bất cập. Vì vậy, được sự nhất trí của Trường Đại học Nơng
Lâm, Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
Thầy giáo PGS.TS Lương Văn Hinh, tôi thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên
điạ bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu
- Đánh giá tổng quan về hoạt động bồi thường, GPMB của huyện Thanh
Chương giai đoạn 2014 -2018;
- Đánh giá công tác bồi thường, GPMB Dự án xây dựng nhà máy may xuất
khẩu VENTURE và Dự án đường 533 đoạn từ thị trấn Dùng đi Thanh Liên của

huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá tác động của việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự
án nghiên cứu đến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
- Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải đối với công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Chương trong thời
gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề cịn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu bật những hạn chế và
nguyên nhân làm ảnh hưởng đến cơng tác. Từ đó có những định hướng trong
Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp
lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng
a. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Theo Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật

về đất đai
- Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
b. Hỗ trợ
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Luật Đất đai 2013,
Điều 3)
c, Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở
mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có
đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây
dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
1.1.1.2. Một số yếu tố chính tác động đến cơng tác giải phóng mặt bằng
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay
còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác
BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề
đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh cơng tác quản lý Nhà nước về


4
đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết
sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh
hưởng khơng nhỏ đến q trình thực hiện công tác GPMB, BT khi nhà nước thu
hồi đất. (Trang thông tin điện tử quanlynhanuoc.vn, cơ quan nghiên cứu ngôn
luận của Học viện Hành chính quốc gia mục “Thực tiễn và kinh nghiệm”)
1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chinh phủ đã ba
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm

1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng
ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định,
thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng
rất lớn đến cơng tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế; trong
khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân cịn hạn chế, cùng với đó là
việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, khơng cơng khai, cơng bằng ở các
địa phương chính là ngun nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
đến tiến độ GPMB. (Theo Luận văn Thạc sỹ:Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh
giá thực trạng bồi thường GPMB 2014).


5
2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện khơng thể thiếu
được trong mọi q trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải
pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của
nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các
quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.

Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng
nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hố về công bằng, dân chủ, văn
minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà
nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường . (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá
thực trạng bồi thường GPMB 2014).
3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng


6
nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền
sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng
tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở huyện Thanh Chương
vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà cơng tác
bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. (Theo Luận văn Thạc sỹ:
Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường GPMB 2014).
4) Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, huyện(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định
(căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


7
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định

giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và
cơng bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc
về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật
Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480
đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu
nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp
bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc
giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi
thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu
tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. (Theo Luận
văn Thạc sỹ: Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường
GPMB 2014).
5) Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất


8
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai

thơng qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.( Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Hoàng
Minh (2009) Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.)
1.1.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
GPMB là q trình mang tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các
tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến cơng
tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng,
từng khu vực.
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB ln gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị
trường ln biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau.
Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng
không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người
dân ln có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá
trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh,
người dân xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB...


9
đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án.

Thứ hai, đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ
yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất
phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp cịn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa đầy đủ, hợp pháp. (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Hoàng Minh
(2009) Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.)
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
Nhằm cụ thể hóa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy
định tại Điều 26, khoản 3 Luật Đất Đai 2013 “ Khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư theo quy định của pháp luật”. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
hướng dẫn thi hành như:
Nghị định Chính phủ Số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25-5-2007 về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải
quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,


10
tái định cư.

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nhiều thông tư
hướng dẫn.
Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Các văn bản pháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thể
hiện được tính khả thi trong q trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi
thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước.
1.1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2016 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành giá xây dựng mới của nhà, công trình làm cơ sở
xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2017
trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 15/05/2013 của UBND tỉnh
Nghệ An về việc ban hành bảng đơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu và di
chuyển mồ mả trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2016 của
UBND tỉnh Nghệ An về ban hành xây dựng mới của nhà, cơng trình làm cơ
sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
năm 2017 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan

11
trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước
trên thế giới đang cố gắng khơng ngừng trong việc hồn thiện chính sách pháp
luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của cơ quan
quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho chúng ta có cái
nhìn tổng qt hơn về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
* Trung Quốc:
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu nên lợi ích cơng là điều
kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp.
Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính
quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích cơng gồm:
Đất phục vụ cho qn sự - quốc phịng; các cơ quan nhà nước và các cơ
quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng, năng lượng; kết cấu hạ
tầng cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng điểm
quốc gia, bảo vệ mơi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích cơng cộng
khác theo quy định của pháp luật.
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc
thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù,
trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho
những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất.
Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo

12
tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ
số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo
giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:
- Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà
mới và nhà cũ;
- Hai là, giá đất tiêu chuẩn;
- Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho
dân ở nơng thơn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị
và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường
bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các
tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá.
Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất
linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau:
tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài
sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành cơng nhất định trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:
- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng
buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát
triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những

13
người tái định cư.
- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ
trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn.
Bên cạnh những thành cơng như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn
đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt
bằng trước khi xây xong nhà tái định cư. (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm
2012, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai)
* Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện
theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực
hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi
đất về phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất
bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục
Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các
trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ
nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực
hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành
xây dựng các cơng trình cơng cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất
phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện
bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các

vùng nông thôn vào đô thị, thủ đơ Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu


14
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu
hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình
với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách
nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được
phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở (Bộ Tài
nguyên và Môi trường năm 2012, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và
pháp luật đất đai)
* Australia (Úc)
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai.
Theo luật của Australia có hai loại thu đất gồm thu đất bắt buộc và thu
đất tự nguyện:
- Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và
căn cứ vào giá đất thị trường, không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả

thuận và không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
- Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác.


15
Thơng thường, nhà nước có được đất đai thơng qua đàm phán.
Nguyên tắc bồi thường: Giá bồi thường xác định theo giá thị trường của
mảnh đất đó; giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu cao hơn giá trị thị trường của
mảnh đất
Mức bồi thường: Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại,
được quyết định với các cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ
quan định giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có
thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định.
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các
loại đất, công trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Về tái định cư: Không quy định cụ thể, chủ sở hữu phải tự tìm nhà mới.
(Bộ Tài nguyên và Mơi trường năm 2012, Kinh nghiệm nước ngồi về
quản lý và pháp luật đất đai)
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay
1.2.2.1. Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển
kinh tế.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ
lợi ích quốc gia, cơng cộng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo hướng thu
hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất so với trước đây. Bổ sung chế tài Nhà
nước thu hồi đất không bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp vi phạm không
đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng. Về "cơ chế sử dụng đất sản xuất,
kinh doanh”, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng; để có đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải thỏa
thuận với người sử dụng đất thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước chủ