Điều tiết lợi ích khi thu hồi đất để phát triển kinh tế tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM QUANG NGỌC

ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH KHI THU HỒI ĐẤT
ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH
••

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH -NĂM 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM QUANG NGỌC

ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH KHI THU HỒI ĐẤT
ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH
••

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH -NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Điều tiết lợi ích khi thu hồi đất để phát triển kinh
tế tại tỉnh Bình Định” là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi và dưới sự hướng dẫn
kịp thời và tận tình của Tiến sĩ Nguyễn Hải An. Các số liệu phục vụ cho việc phân
tích, đánh giá, nhận xét được thu thập đều chính xác và có nguồn gốc rõ ràng, nội
dung nghiên cứu đều trung thực, đều chưa được cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Ngồi ra, luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả khác,
cơ quan khác đều có trích dẫn và ghi rõ nguồn gốc.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô quản lý, các thầy cô trực tiếp giảng dạy
và tiến sĩ Nguyễn Hải An đã tận tình truyền đạt kiến thức và giúp đỡ trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu.

TÁC GIẢ

Phạm Quang Ngọc


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ được viết tắt

a

QĐ

Quyết định

b

UBND

Ủy ban nhân dân

c

KKT

Khu kinh tế

d

KCN

Khu công nghiệp

e

QSD

Quyền sử dụng

f

GPMB

Giải phóng mặt bằng

g

KT-XH

Kinh tế - xã hội


MỤC LỤC
Lời cam đoan
Danh mục chữ viết tắt


6

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cha ơng ta có câu “tấc đất tấc vàng” để nói lên giá trị của đất đai. Đất đai là
một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động
vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của
đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các
cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi và các cơng trình khác.
Trong q trình phát triển KT - XH của đất nước, không thể tránh khỏi việc
Nhà nước tiến hành thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, tuy
nhiên khái niệm thu hồi đất vì “lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” được định nghĩa
theo phương pháp liệt kê các trường hợp tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 rõ ràng
chưa mang tính định lượng, đặc biệt là thu hồi đất phục vụ phát triển các dự án kinh

tế.
Việc thu hồi đất ở các dự án mang tính phục vụ cộng đồng xã hội như điện,
đường, trường, trạm... rất khó nhận diện được các yếu tố lợi ích kinh tế của một
người hay một nhóm người cụ thể nào. Nhưng ở các dự án phát triển kinh tế thì yếu
tố lợi ích kinh tế hiện hữu một cách rõ ràng và có sự xung đột giữa “nhà đầu tư” “nhà dân” (hộ dân có đất bị thu hồi) và trong mối quan hệ xung đột đó khơng thể
thiếu “Nhà nước” vừa là chủ thể là đại diện cho lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,
đồng thời có vai trị điều hịa lợi ích hai bên.
Trong sự xung đột nêu trên, bên nào mạnh thì giành được nhiều lợi ích hơn,
đây quy luật tranh giành trong tự nhiên. Trong thực tế thường xuyên xảy ra hiện
tượng nhà đầu tư có thực lực tài chính và mối quan hệ nên có lợi thế để tác động, liên
kết với một số cá nhân có quyền lực trong bộ máy chính quyền để dễ dàng tiếp cận
đất đai, làm cho lợi ích của nhà đầu tư là lớn nhất. Như vậy xuất phát điểm khi thực
hiện thu hồi đất là “lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” vốn đã thiếu định lượng thì
nay cịn mập mờ hơn nữa.
Theo số liệu cơng bố của Thanh tra Chính phủ và Bộ Tài ngun và Mơi
trường, có hơn 70% khiếu kiện liên quan thu hồi đất2. Nếu điều hịa tốt lợi ích giữa
2Nhóm phóng viên Báo Nhân dân, “đại biểu Quốc hội chất vấn về đất đai, ô nhiễm”, địa chỉ:
/>

7

“nhà đầu tư” và “nhà dân” thì những con số trên không lớn đến như vậy. Từ lý thuyết
đến số liệu đều chứng minh người dân là bên yếu thế. Vậy người dân phải dựa vào
đâu để giữ lại hoặc được đền bù một cách xứng đáng với loại tài sản cha ông để lại;
tài sản cả đời lao động, tích cóp được; là cơng cụ mưu sinh cũng là thứ tài sản để
dành cho con, cháu sau này.
Ngoài việc đền bù chưa thỏa đáng, người dân tại Bình Định thường xuyên bức
xúc với những quy hoạch treo, dự án chậm tiến độ, dự án ô nhiễm, vi phạm ... ảnh
hưởng nghiêm trọng đến đời sống nhân dân, làm nhiệm vụ tiếp công dân nên tác giả
cũng hiểu được phần nào.

Pháp luật phải điều chỉnh để điều hịa lợi ích giữa các bên như thế nào đồng
thời giữ được mục tiêu “lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” khi thu hồi đất. Đây
chính là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Điều tiết lợi ích khi thu hồi đất để phát triển
kinh tế tại tỉnh Bình Định”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Từ việc phân tích pháp luật hiện hành, phân tích thực tế và áp dụng pháp luật
từ đó đưa ra được các đề xuất điều chỉnh một số quy định của pháp luật nhằm xác
định rõ vai trò của cơ quan Nhà nước, xóa bỏ các ranh giới chưa rõ ràng, cân bằng lợi
ích giữa nhà đầu tư và người dân khi xung đột lợi ích đồng thời đảm bảo sự phát triển
ổn định.
3. Phạm vi nghiên cứu
Giới hạn đề tài: Vì đề tài theo định hướng ứng dụng nên chỉ tập trung nghiên
cứu thực trạng áp dụng pháp luật về những vấn đề bất cập từ thực tiễn pháp lý; từ đó
đề xuất các giải pháp áp dụng pháp luật.
Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: Pháp luật về thu hồi đất thực hiện các dự án
phát triển kinh tế; các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, của
người dân có đất bị thu hồi và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước.
Thực trạng lợi ích của nhà đầu tư, của người dân vai trị điều hịa lợi ích của
Nhà nước hiện nay.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
nhiem.html truy cập ngày 04/8/2018


8

Về không gian: Đề tài được khảo sát, số liệu thực tế tại Khu kinh tế Nhơn
Hội, các khu, cụm cơng nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Định và một số ví dụ điển hình
tại địa phương khác.
Thời gian: trong năm 2018 và trước đó
Nội dung: Ngồi phần mở đầu, đề tài có kết cấu 2 chương được trình bày ở

các phần tiếp theo.
4. Phương pháp nghiên cứu
Cách tiếp cận: Tiếp cận hệ thống từ phân tích khoa học pháp lý đến thực tiễn
áp dụng.
Thu thập thông tin:
Thông tin sơ cấp thông qua các vụ việc khiếu kiện của người dân bị thu hồi
đất, các vụ việc tranh chấp, số liệu và cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.
Thông tin thứ cấp thông qua các báo cáo, các tài liệu chuyên đề, phương tiện
thông tin đại chúng.
5. Bố cục và nội dung cơ bản của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn được
chia thành hai chương, gồm:
Chương 1. Điều tiết lợi ích về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi thu hồi
đất để phát triển kinh tế.
Chương 2. Điều tiết lợi ích xung đột của các chủ thể khi thu hồi đất để phát
triển kinh tế.tại tỉnh Bình Định
CHƯƠNG 1
ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ
KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ
- Khái niệm thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ)
của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
(SDĐ) vi phạm pháp luật đất đai.
- Khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế: Thu hồi đất có nhiều trường hợp
như: thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất do vi


9

phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp chấm dứt QSDĐ như người SDĐ
tự nguyện trả lại đất... Trên thực tế, khi đề cập đến vấn đề cân bằng lợi ích khi

Nhà nước thu hồi đất, chúng ta thường nhắc đến trường hợp Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện các dự án đầu tư nhằm ổn định và phát triển đất nước. Đó là
trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.
- Khái niệm điều tiết lợi ích: Điều tiết lợi ích nói chung là việc phân chia một
lợi ích cho các chủ thể có cân nhắc đến sự tương xứng và cơng bằng. Điều tiết
lợi ích trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước, thông qua
pháp luật, cơ chế, chính sách để xác định các loại lợi ích trong q trình thu
hồi đất đối với các nhóm chủ thể; từ đó có những giải pháp bù đắp thiệt hại;
cân nhắc giữa yếu tố “lợi” và “bất lợi” trong một dự án dưới nhiều góc độ về
kinh tế, xã hội, mơi trường; cân bằng giữa lợi ích các chủ thể khi một dự án
hoàn thành. Đây là cơ sở để xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá dự án, thực
hiện tốt hơn cơng bằng xã hội3.
1.1.

Vai trị điều tiết lợi ích của Nhà nước đối với các chủ thể

Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước thu lại quyền sử dụng đất đã trao, có nhiều trường hợp thu hồi đất, tuy nhiên khi
nhắc đến vấn đề cân bằng, điều tiết lợi ích, chúng ta thường nhắc đến trường hợp
Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT - XH vì yếu tố lợi ích và xung đột lợi ích sẽ
trở nên rõ ràng khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho
chủ thể khác.
Khi nhà nước lấy tư liệu sản xuất của chủ thể này sau đó giao cho chủ thể
khác thì bắt buộc nhà nước phải điều tiết lợi ích của các chủ thể nhằm tránh hoặc
giảm thiểu xung đột để duy trì sự ổn định và trật tự xã hội.
Điều tiết lợi ích khơng chỉ là là việc phân bổ những điều có ích, có lợi dựa
trên ngun tắc cơng bằng mà cịn bao gồm cả sự cân nhắc hạn chế hoặc bù đắp
những điều bất lợi cho các chủ thể4.
3 Phan Trung Hiền: Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học

Cần Thơ 2017 (tr.147)
'
'
'
4 Phan Trung Hiền: Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học Cần


10

Vai trị điều tiết lợi ích của các cơ quan quản lý nhà nước thể hiện bằng công
cụ pháp luật. Trong đó mục đích thu hồi đất, cơ chế xác định giá đất thiếu các yếu tố
cân bằng lợi ích hiện nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Đó là nguyên
nhân dẫn đến nạn chạy dự án, “lách luật”, khiếu kiện vì bất cơng bằng trong giải
quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là vấn đề căng thẳng.
Mục đích thu hồi đất chưa minh bạch
Tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm “thu hồi đất để phát triển KT
- XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng” và sau đó liệt kê các trường hợp thu hồi đất... .
Về mặt logic, Điều 62 Luật Đất đai xem như đã xác định được ngoại diên
bằng phương pháp liệt kê (tức là xác định được đầy đủ các phần tử thuộc khái niệm).
Tuy nhiên đây là 1 khái niệm nửa vời vì khơng có nội hàm, cụ thể: thế nào là “thu hồi
đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng” thì Luật chưa định nghĩa
được, khơng có bất kỳ tiêu chí cụ thể nào ngồi các cụm từ chung chung được nêu
ngay trong tên của khái niệm.
Khơng nhiều thì ít, bất kỳ dự án nào cũng có động lực thúc đầy phát triển KT XH. Xuất phát từ các yếu tố như phát triển hạ tầng, tạo việc làm, giải quyết an sinh,
thúc đẩy cạnh tranh, huy động nguồn lực... và đơn giản nhất như nộp thuế cho ngân
sách cũng là động lực phát triển kinh tế xã hội. Mà đã là phát triển kinh tế xã hội thì
cũng góp phần mang lại lợi ích quốc gia (đây chính là mối quan hệ giữa dân giàu và
nước mạnh). Như vậy nội hàm của khái niệm thu hồi đất để phát triển KT - XH vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng” có thể hiểu đúng với mọi dự án.

Xin được lấy một ví dụ về vụ việc thu hồi đất của người dân ở các cưỡng chế
12 hộ dân để giao đất cho FLC Thanh Hóa5.
Ngày 12/12/2014, Dự án FLC Villas Sầm Sơn” được đổi tên trong giấy chứng
nhận đầu tư thành “Dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn”, để có thêm 2
chữ “đơ thị” cho phù hợp với lý do áp dụng Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Ngay trong ngày Chủ tịch UBND thị xã Sầm Sơn gửi công văn tới UBND
Thơ 2017 (tr.147) định nghĩa: Điều tiết lợi ích là việc phân chia một lợi ích cho các chủ thể có cân
nhắc đến sự tương xứng và công bằng
5 />truy cập ngày 28/6/2018


11

tỉnh đề nghị “xem xét chỉ đạo Thị xã cụ thể hình thức Nhà nước thu hồi đất” để xây
dựng dự án đô thị sinh thái do FLC làm chủ đầu tư.
Ngày 19/12/2014, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường ký công văn số
5716/STNMT-QLĐĐ tham mưu cho UBND tỉnh Thanh Hóa: “Căn cứ quy định tại
điểm d, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013, dự án Khu đô thị du lịch sinh thái FLC
Sầm Sơn là dự án xây dựng khu đô thị mới, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Kết quả ra đời Quyết định số 77/QĐ - UBND ngày 06/01/2015 thu hồi đất của
các hộ dân phường Trung Sơn, Bắc Sơn, Trường Sơn và xã Quảng Cư, thị xã Sầm
Sơn và Quyết định số 2695/QĐ-UBND ngày 29/7/2015 của UBND thị xã Sầm Sơn
phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án.
Như vậy từ một dự án villas chỉ có hoạt động phân lơ, xây biệt thự cho th
hoặc bán để mang lợi nhuận cho Công ty Cổ phần tập đồn FLC, FLC muốn có đất
thì phải thực hiện cơ chế thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng đất theo
Điều 73 Luật Đất đai. Nhưng chính quyền tỉnh Thanh Hóa, Thị xã Sầm Sơn lại nhìn
nhận đây là dự án vì lợi ích quốc gia, cơng cộng, để rồi sau đó bộ máy chính quyền
tiến hành thu hồi, cưỡng chế để lấy đất của người dân giao cho FLC.

Cách làm này mang lại lợi ích cho Nhà đầu tư 1 khoản chênh lệch khá lớn là
hiệu số tiền giữa một bên là phải thỏa thuận mua bán với người dân và một bên được
nhà nước giao đất (từ q trình thu hồi đất, thậm chí là cưỡng chế theo giá nhà nước
ban hành). Cách làm này Nhà nước khơng được lợi, thậm chí là thiệt hại khi phải
thực hiện quy trình thu hồi, thậm chí là cưỡng chế đất rồi giao đất. Và rõ ràng lợi ích
của người dân bị xâm phạm khi không được thỏa thuận về giá.
Khi mục đích thu hồi đất mơ hồ và có khả năng phù hợp với mọi dự án thì phụ
thuộc vào từng cá nhân, tổ chức với nhiều yếu tố tác động khác nhau, ví dụ trình độ
kiến thức, lý luận ... khác nhau thì cách hiểu của mỗi người khác nhau. Tuy nhiên,
nguy hiểm nhất đó là việc hiểu khái niệm trên theo góc độ lợi ích cá nhân.
Góc nhìn của nhà đầu tư: để được chấp thuận đầu tư, bất kỳ bản báo cáo đánh
giá hiệu quả kinh tế xã hội hoặc đề xuất dự án đầu tư nào đều được nhà đầu tư viết
thật hay thật đẹp về phần hiệu quả và nói tránh, nói giảm về hậu quả. Để dự án được


12

dễ dàng chấp thuận, hầu hết nhà đầu tư xu hướng tiếp cận những người có thẩm
quyền để “tạo mối quan hệ” và lôi kéo theo cách nâng quan điểm về hiệu quả phát
triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhưng khi triển khai, vận hành dự án
thì rõ ràng đặt trên hết là lợi nhuận, là lợi ích của chủ đầu tư.
Góc nhìn của cơ quan quản lý nhà nước, khơng có thước đo và tiêu chí cụ thể
để đánh giá chính xác lợi ích quốc gia, công cộng khi xem xét dự án đầu tư, dẫn đến
bất cập như sau:
+ Phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, tại
Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai thì các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp
thuận cũng bao hàm quá rộng. Đặc biệt các dự án khu đô thị mới, tác giả không thể
kể hết được các đại gia bất động sản với hàng loạt khu đô thị mọc lên như nấm, với
các hạng mục phục vụ cộng đồng thì ít mà quỹ đất chủ yếu hướng vào phân lô bán
nền để thu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nguy cơ người dân bị thu hồi đất với giá rẻ mạt

trở nên thường trực tại các khu vực có giá bất động sản cao.
+ Những người có thẩm quyền liệu có đủ trình độ, đạo đức để nhìn nhận đúng
mực mà lựa chọn lợi ích quốc gia, công cộng hay là họ sẽ lựa chọn những lợi ích cá
nhân do Nhà đầu tư '“biếu, tặng” để ưu ái, nhìn nhận sự việc khác đi.
Khi nhà đầu tư, dễ dàng được chấp thuận dự án, dễ dàng tiếp cận đất đai bao
nhiêu thì người dân cũng dễ dàng bị thu hồi đất bấy nhiêu, họ có thể bị thu hồi tư liệu
sản xuất, di dời chỗ ở, bị xâm phạm lợi ích bất cứ khi nào mà khái niệm thu hồi đất
để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng chưa được pháp luật định nghĩa
minh bạch.
Cơ chế xác định giá đất chưa hợp lý
Tại KKT Nhơn Hội và các KCN trên địa bàn tỉnh, từ năm 2015 đến 2017 đã
tiếp nhận 345 khiếu nại trong lĩnh vực đền bù GPMB, trong đó có 254 đơn có nội
dung khiếu nại về chính sách bồi thường, hỗ trợ - chủ yếu là giá thấp6.
Theo khoản 3 Điều 112 Luật Đất đai 2013, Giá đất (giá trị QSD đất trên đơn
vị diện tích) của Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Giá
6 Báo cáo số 61/BC-BQL ngày 11/05/2018 của Ban Quản lý KKT tỉnh Bình Định về chấp hành pháp luật thanh
tra, tiếp công dân, khiếu nạo, tố cáo, phòng chống tham nhũng và quản lý đầu tư xây dựng (từ 01/01/2015 đến
31/12/2017), phụ lục 05


13

đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các
giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSD
đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng
tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Thực tế cho thấy, điểm khó
nhất vẫn là dường như khơng thể thống kê được chính xác số tiền chuyển nhượng bất
động sản do người giao dịch luôn hạ thấp giá thể hiện trong hợp đồng để được giảm
các khoản thuế, phí... mặt khác thị trường đất đai ở nước ta nói chung và Bình Định
nói riêng là thị trường chưa hoàn chỉnh và nhiều biến động 7, biến động tăng liên tục

với cấp số nhân khi Bình Định khi liên tục thu hút được các dự án du lịch có quy mơ
lớn, hạ tầng du lịch ngày càng hồn thiện.
Quy trình ban hành giá đất cơ bản như sau: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá
trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư
vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả xác định giá đất, cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng
cấp quyết định.
Theo khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, việc thẩm định phương án
giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành
lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: Chủ tịch UBND cấp
tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội
đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có
đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các
thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, theo pháp luật nước ta, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị
trực thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá và tổ chức thẩm định lại giá đất đã
được tư vấn. Do đó, các tổ chức tư vấn giá đất sẽ có các hạn chế như sau:
7 truy cập

ngày 26/8/2018


14

về phương diện hành chính, các cơ quan hành chính nhà nước, đứng đầu là
Chủ tịch UBND cấp tỉnh, là chủ thể quản lý việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động

của tổ chức tư vấn xác định giá đất...
về phương diện kinh tế - kinh doanh, cơ quan hành chính nhà nước là khách
hàng chủ yếu và gần như duy nhất phải phục vụ liên quan đến hoạt động bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư. Trong khi đó, một doanh nghiệp muốn tồn tại thì phải làm hài
lịng “khách hàng”.
về phương diện cơng khai, minh bạch, khơng có cơ chế nào để người dân
giám sát tính xác thực của việc định giá đất này trong khi việc định giá đất ảnh hưởng
đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của họ đã được Nhà
nước trao.
Như vậy, chủ thể định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền
bồi thường cũng là các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính nhà nước. Thực
tế cho thấy, số tiền bồi thường nhiều hay ít tùy thuộc chủ yếu vào việc xác định giá
đất tính bồi thường. Kết quả là giá đất được xác định có khả năng khó tuân thủ
nguyên tắc “độc lập, khách quan” theo khoản 3 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013. Nói
cách khác, dù có quy trình chi tiết và có sự tham mưu của nhiều cơ quan, song giá đất
cụ thể vẫn được xác định bởi cơ quan hành chính nhà nước dưới sự chủ trì của lãnh
đạo UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, ý chí của UBND cùng với các cơ quan hành chính
nhà nước chịu trách nhiệm tham mưu gần như không thể phù hợp với giá thị trường.
Trên thực tế, “giá thị trường phải là giá trị thực của hàng hóa được giao dịch thành
công tại 1 thời điểm”, mà không phải là giá đất thơng qua cách nhìn của cơ quan
hành chính nhà nước.
Từ các phân tích trên, tác giả đưa ra kiến nghị hồn thiện pháp luật về vai trị
điều tiết lợi ích của Nhà nước như sau:
Thứ nhất, hồn thiện quy định về mục đích thu hồi đất
Hoạt động thu hồi đất vì mục đích KT - XH là mang lại giá trị lợi nhuận, giá trị
kinh tế mới cho các chủ thể tham gia quan hệ này. Trong những lợi ích đó thì người
được hưởng lợi đầu tiên là chủ đầu tư cịn lợi ích chung của cộng đồng, xã hội được
xem như hệ quả. Ví dụ khi thu hồi đất thực hiện các dự án là nhà ở sẽ tạo ra lợi ích

15

chung là quỹ nhà cho xã hội, nhưng lợi nhuận của chủ đầu tư là yếu tố được đặt lên
cân nhắc đầu tiên.
Trong khi đó thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì lợi ích chung của xã
hội, của cộng đồng được đặt lên đầu tiên, có tính quyết định.
Nhìn sang láng giềng của chúng ta là Trung Quốc, pháp luật đất đai cũng tương
đồng là chế độ cơng hữu nên lợi ích cơng là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu
hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm
quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công
gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan
nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng, năng lượng; kết cấu hạ tầng cơng cộng;
cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi
trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp
luật8.
Về khái niệm “thu hồi đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, cơng
cộng” phải được định nghĩa theo những tiêu chí cụ thể theo hướng kiểm sốt quyền
lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực này, trong đó khơng thể
mập mờ gộp chung các dự án phát triển kinh tế với các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng. Tiêu chí của 2 loại dự án này phải có sự khác nhau.
Trên cơ sở minh bạch tiêu chí của 2 loại dự án này, làm cơ sở để phân định
loại dự án nào chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng đất;
loại dự án nào được nhà nước thu hồi đất, giao đất. Chấm dứt tình trạng “lách luật”
thu hồi đất của người dân theo giá nhà nước nhưng bản chất vì lợi nhuận tư nhân.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về cơ chế xác định giá đất:
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất
trước khi ban hành. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng
định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ, đây là
điểm tiến bộ vượt bậc so với Luật Đất đai 2003 vì tính tiên liệu và bao qt hơn.

Tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
8 292298/
truy cập ngày 29/7/2018


16

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ
thể.
Về mặt lý thuyết, quy trình trên đã có sự tham gia của “nhân dân” khi xây
dựng bảng giá đất thơng qua hình thức dân chủ đại diện là Hội đồng nhân dân, hoặc ý
kiến tham gia của đơn vị tư vấn giá đất. Tuy nhiên ý chí khi thơng qua bảng giá đất
của cán bộ Hội đồng nhân dân, của đơn vị tư vấn khơng phải là ý chí của nhân dân.
Do đó trước khi xây dựng bảng giá đất (5 năm/lần) tại kỳ họp tiếp xúc cử tri bắt buộc
phải có nội dung lấy ý kiến nhân dân về giá đất tại địa phương, giá đất tại khu vực,
địa phương phải do cử tri tại khu vực, địa phương đó tham gia biểu quyết tán thành.
Trên cơ sở ý kiến tham gia của người dân tại kỳ họp tiếp xúc cử tri, Hội đồng xác
định giá đất ban hành bảng giá đất với mức dung sai hợp lý (nếu cần thiết) so với giá
đất đã được biểu quyết tại kỳ họp tiếp xúc cử tri.
Chính bản người dân được trực tiếp tham gia xây dựng giá đất thì sau này áp
thuế, phí chuyển nhượng hoặc đền bù, GPMB cũng phần nào thỏa mãn nguyện vọng
của chính họ.
1.2.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Theo Điều 5 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư
kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm: tự chủ đầu tư, kinh

doanh; lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, phương thức huy động vốn, địa
bàn, quy mô đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án, tự quyết định về hoạt động đầu tư,
kinh doanh đã đăng ký... .
Quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư; thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; hưởng các ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật
Đầu tưvà các quy định khác của pháp luật có liên quan; ... thực hiện các quyền khác
theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư ngoài việc được quy định theo Pháp luật
Đầu tư còn được quy định tại rất nhiều các luật chuyên nghành như: Luật doanh
nghiệp, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ mơi trường, . Nhưng nhìn chung


17

đều thể hiện quan điểm của thu hút, huy động nguồn lực xã hội để phát triển kinh tế
và tạo điều kiện về môi trường hoạt động kinh doanh thuận lợi cho nhà đầu tư trong
phạm vi, khuôn khổ pháp luật.
Ngoài việc được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định từ Điều 15 đến Điều 21
Luật Đầu tư. Những năm gần đây các tỉnh thành, địa phương đua nhau mời gọi nhà
đầu tư với việc xây dựng, ban hành chính sách ưu đãi chỉ nhìn nhận vào mặt tích cực,
ví dụ: giúp phát triển kinh tế địa phương, vùng miền, tăng vốn vào 1 ngành nghề
được chú trọng.... Tuy nhiên, kèm theo đó ln có các yếu tố bất lợi như giảm thu
ngân sách; giảm lượng đầu tư ở nơi khác hoặc tác động tiêu cực về môi trường, cạnh
tranh thì thường khơng được đề cập trong q trình xây dựng chính sách 9.
Việc xây dựng chính sách chỉ nhìn nhận vào mặt tích cực, có lợi dẫn đến nhà
đầu tư có thể tiếp cận đất đai dễ dàng, ví dụ:
Theo Quyết định số 141/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nhơn Hội thì “Các
dự án đầu tư vào KKT Nhơn Hội được hưởng các ưu đãi áp dụng đối với địa bàn có
điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn”.

Sẽ khơng có gì đáng nói nếu như sau đó ngân sách nhà nước bỏ ra những con
số không hề nhỏ để cải thiện hạ tầng từ đó điều kiện KT - XH tại KKT Nhơn Hội
biến chuyển không ngừng, cụ thể:
Cầu Nhơn Hội là cây cầu nối liền thành phố Quy Nhơn với Bán đảo Nhơn
Hội. Cầu được khánh thành năm 2006. Thời điểm đó, đây là cây cầu vượt biển dài
nhất Việt Nam, với tổng số vốn đầu tư khoảng 582 tỷ đồng 10; Đường trục Khu kinh tế
có Quy mơ mặt cắt ngang 80m, dài 15km được đầu tư vớn số vốn gần 400 tỷ đồng,
khánh thành năm 2008; bên cạnh đó là chi phí GPMB và hàng loạt các đường nhánh,
các cơng trình hạ tầng khác như cây xanh, chiếu sáng, điện, cấp nước, thu gom xử lý
nước thải... được đầu tư hoàn toàn bằng vốn ngân sách. Thời điểm đó, đây là những
con số khơng hề nhỏ so với tổng thu ngân sách tỉnh Bình Định năm 2006 chỉ có
9 cao/chinh-sach-va-thuc-trang-uu-dai-dau-tu-tai-viet-nam truy cập ngày
24/6/2018
10 bao cao nghien cuu kha thi 2 du an cau vuot dam thi nai/c/13526403.epi truy cập
ngày 24/7/2018


18

1.200 tỷ đồng11.
Sau này, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của
Chính phủ về hướng dẫn Luật Đầu tư vẫn đưa Khu kinh tế, khu công nghệ cao vào
danh mục địa bàn KT - XH khó khăn mặc dù Khu kinh tế Nhơn Hội đến trung tâm
TP. Quy Nhơn (đô thị loại I) chỉ cách nhau chưa đến 10km.
Như vậy mục đích ban đầu của việc ưu đãi đầu tư là huy động nguồn vốn tư
nhân để cải thiện điều kiện KT - XH khơng cịn mang nhiều ý nghĩa khi chính Nhà
nước đã tự bỏ vốn để cải thiện hạ tầng. Theo tác giả, yếu tố thu hút nhà đầu tư xuất
phát từ hoàn thiện hạ tầng là đủ, hợp lý và đúng bản chất là nhằm phát triển KT-XH ở
địa bàn khó khăn.
Từ các phân tích trên, tác giả đưa ra kiến nghị hồn thiện pháp luật về ưu đãi

đầu tư như sau:
Việc ưu đãi đầu tư đối với các vùng có điều kiện KT - XH khó khăn là một
chủ trương đúng đắn nhằm huy động vốn tư nhân để phát triển kinh tế địa phương,
tuy nhiên Nghị định 118/2015/NĐ-CP còn quy định một cách máy móc khi đưa các
vùng đã được nhà nước đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, các vùng điều kiện KT - XH
khơng thực khó khăn vào danh mục ưu đãi đầu tư. Chính sách chưa phù hợp tình
hình thực tế.
Yếu tố thu hút nhà đầu tư xuất phát từ hồn thiện cơ sở hạ tầng là đủ, khơng
nên để Ngân sách mất tiền 2 lần: lần thứ nhất là tiền đầu tư hạ tầng và lần thứ hai là
nguồn thu từ việc ưu đãi thuế, tiền thuê đất. Cần rà sốt và loại bỏ các vùng, địa
phương khơng thực sự khó khăn hoặc đã hồn thiện hạ tầng ra khỏi danh mục ưu đãi
đầu tư, tránh ưu đãi tràn lan.
Về tổng quan, khi xây dựng chính sách thu hút đầu tư cần tiến tới đặt ra
nguyên tắc rằng nếu đề xuất chính sách ưu đãi đầu tư nào mà không thể hiện đầy đủ
và rõ nét các tác động tiêu cực thì phải được hạn chế trong quá trình thẩm định, thẩm
tra và thông qua.
1.3.

Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi

Người sử dụng đất có nghĩa vụ trao trả lại đất cho Nhà nước; được nhận đền
11 />cleId=10001553 truy cập ngày 24/7/2018


19

bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên cơ sở
pháp luật như hỗ trợ ổn định đời sống, tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp sau
khi bị thu hồi đất (đất nông nghiệp hoặc đất ở kết hợp kinh doanh).
Ngồi việc bị thiệt thịi khi khơng được tham gia xây dựng bảng giá đất như

đã nêu ở trên, một số quyền lợi chính đáng của người dân chưa được pháp luật quy
định, cụ thể:
Hỗ trợ chuyển đổi việc làm chưa đầy đủ, tồn diện:
Khi nói đến hỗ trợ chuyển đổi việc làm đa số những người làm chính sách đều
hướng đến chủ thể bị thu hồi đất sản xuất là người nông dân trực tiếp sản xuất, hoặc
hộ gia đình kinh doanh dịch vụ (kết hợp đất ở)12.
Bản thân tôi nhận thấy cụm từ “ hỗ trợ chuyển đổi việc làm” chưa phát huy
đúng bản chất khi chỉ hướng đến đối tượng là người nông dân bị thu hồi đất sản xuất
hoặc hộ gia đình kinh doanh dịch vụ. Còn những đối tượng khác cũng bị mất việc
làm khi trả lại đất cho nhà nước thì chưa được quan tâm, cụ thể: người ngư dân có
“đất ở” sát bờ biển khi di chuyển đến khu tái định cư rất khó đưa thuyền đi đánh bắt
thủy hải sản.
Người ngư dân cũng bị mất việc làm hoặc lợi thế việc làm như trước đây bị
mất đi, ví dụ: Theo Phương án tổng thể GPMB&TĐC Dự án Khu du lịch Vinpearl
Quy Nhơn thì có 131 hộ dân, 650 nhân khẩu tại thôn Hải Giang (nằm sát theo chiều
dọc bãi biển Hải Giang) bị ảnh hường thì có đến 102 hộ sống phụ thuộc về kinh tế
hoặc phụ thuộc một phần vào việc đánh bắt thủy hải sản gần bờ bằng ghe thuyền nhỏ
trên vùng biển liền kề. Khi phải di chuyển đến Khu tái định cư Nhơn Phước cách xa
ngư trường cũ, vùng biển gần nhất có thể đánh bắt thủy hải sản (hạn chế) cũng gần
15km, việc di chuyển ghe thuyền với khoảng cách xa (đi - về 30km) dẫn đến mất
thêm chi phí và thời gian, việc đánh bắt kém hiệu quả nên rất nhiều hộ gia đình đã bỏ
nghề, muốn tồn tại phải tìm việc làm khác.
Bản chất của hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm nếu như đúng ý nghĩa
phải hướng đến tất cả những đối tượng bị mất việc làm hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng
đến việc làm, mất sinh kế khi giao trả đất cho nhà nước ngay cả khi đó là đất ở
12 Điều 2 Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chính sách hỗ
trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất


20

(khơng kinh doanh dịch vụ) mà vẫn có những ưu thế khác để sản xuất.
Đối với người ngư dân, biển chính là tư liệu sản xuất, những người này vì lợi
ích chung của đất nước mà lâm vào hồn cảnh khơng cịn tư liệu sản xuất. Nhà nước
phải có trách nhiệm, chính sách cụ thể hơn để tạo lại việc làm, ổn định đời sống cho
họ.
Cũng qua ví dụ ở trên, có thể thấy việc bố trí tái định cư cho các hộ dân ở thôn
Hải Giang chưa thực hợp lý đối với nghề nghiệp khai thác thủy hải sản của họ dẫn
đến thất nghiệp.
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về các tiêu chí của khu tái định cư,
cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều
kiện phong tục, tập quán của từng vùng miền. Trước khi xây dựng Khu tái định cư
phải đảm bảo tiêu chí quan trọng đó là lấy ý kiến cộng đồng dân cư1.
Tuy nhiên công tác này vẫn do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng phối hợp với UBND xã thực hiện. Có sự hạn chế như người làm công tác
tái định cư thường là các viên chức chưa được trang bị kiến thức cần thiết và thiếu cả
động lực hoàn thành nhiệm vụ trong việc thu thập thông tin từ cộng đồng dân cư, họ
chỉ làm việc trong giờ hành chính và cịn làm nhiều cơng việc khác, nói chung là
thiếu tính chun nghiệp. Lề lối làm việc nhiều khi thiếu minh bạch dẫn đến chất
lượng tổng hợp ý kiến cộng đồng dân cư còn thấp.
Từ các phân tích trên, tác giả đưa ra kiến nghị hồn thiện pháp luật về quyền
lợi ích của người bị thu hồi đất như sau:
-

Việc hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia định, cá
nhân khi thu hồi đất phải được pháp luật nhìn nhận toàn diện hơn, phải hướng
đến đúng đối tượng là người bị mất việc làm, mất sinh kế do bị thu hồi đất. Để
bảo đảm quyền lợi của người dân, chính quyền địa phương hoặc đại biểu quốc
hội cần đề xuất Quốc hội mở rộng các đối tượng được hưởng chính sách hỗ
trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm tại theo tiêu chí tồn diện hơn đó là

hướng đến các đối tượng bị mất tư liệu sản xuất. Bổ sung điểm b khoản 2
Điều 83 và Điều 84 Luật đất đai 2013 để làm cơ sở cho các địa phương xem
xét ban hành chính sách, quyết định hỗ trợ các đối tượng khác cũng bị mất


21

việc làm do thu hồi đất.
-

Trước khi xây dựng Khu tái định cư cần áp dụng điều tra xã hội học, đây là
cơng cụ hữu ích trong trường hợp động chạm đến lợi ích số đơng người dân,
vì vậy cần được tiến hành bởi chuyên gia tư vấn chuyên ngành, có nghiệp vụ.
Để tăng tính chun nghiệp trong tổ chức tái định cư, cũng cần sử dụng dịch
vụ tư vấn chuyên nghiệp dưới sự chỉ đạo và giám sát của Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, thay thế phương thức giao nhiệm vụ cho tổ chức
dịch vụ công của Nhà nước.

12

Khoản 2 Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong mối quan hệ lợi ích của các chủ thể khi thu hồi đất, Luật Đất đai 2013
so với Luật Đất đai 2003 thực sự đã có những tiến bộ đáng kể đó là bảo đảm quyền
lợi của người có đất bị thu hồi: điều chỉnh giá đất sát hơn với giá thị trường; tăng
cường tính cơng khai, minh bạch; mở rộng dân chủ khi đưa ra cơ chế đối thoại giữa
cơ quan thu hồi đất với người dân; quy định các giải pháp mang tính hỗ trợ người bị

thu hồi đất như: ổn định sản xuất, kinh doanh, chuyển đổi việc làm 13 ... từ đó giảm
thiểu các loại đơn thư khiếu nại, kiến nghị và tăng cường niềm tin của nhân dân, công
tác thu hồi đất để phát triển kinh tế có những biến chuyển tích cực.
Tuy nhiên cần khắc phục một số nhược điểm và hoàn thiện các quy định pháp
luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất dựa trên một số định hướng sau:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật thu hồi đất phải bảo đảm giải quyết hài hịa lợi
ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của người bị thu hồi đất. Đặc
biệt phải làm rõ và minh bạch 2 khái niệm “thu hồi đất để phát triển KT - XH” vì
“lợi ích quốc gia, cơng cộng”, xem đây là tiêu chí quyết định, xun suốt quá trình
13
16946-article.html truy cập ngày 02/6/2018


22

từ thu hồi đất đến quá trình thực hiện dự án.
Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất bằng hình thức dân chủ trực tiếp.
Chính người dân chứ không ai khác là đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi giá đất từ
việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, cho đến khi chuyển nhượng đất,
khi bị thu hồi đất... do đó phải có sự tham gia ý kiến trực tiếp của nhân dân khi xây
dựng giá đất.
Thứ ba, hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải được quan tâm đến
đối tượng mất việc làm đúng như tên gọi; trước khi thu hồi đất, trước khi bố trí tái
định cư cần có tổ chức chuyên nghiệp điều tra xã hội học để đánh giá toàn diện và
các yếu tố bền vững về kinh tế, xã hội và mơi trường, an ninh, hịa thuận... vì tái định
cư khơng chỉ đơn giản là giao cho người dân 1 mảnh đất làm nơi trú ngụ.

Thứ
tư,
hồn

thiện
pháp
luật
về
bồi
thường
khi
Nhà
thu
hồi
phải
đất
điều
cần
chỉnh
có
sự
một
thống
số
quy
nhất,
định
khơng
của
chỉ
luật
là
chun
Luật

đất
ngành
đai
khác
mà
cịn
như
Luật
hạn
chế
đầu
nguy
tư,
Luật
cơ
tham
Phịng
nhũng
chống
trong
tham
mối
nhũng
quan
(minh
hệ
cơng
bạch
-nước
thơng

tin,
tư ...)
địa
phương
...
đối
cùng
với
với
người
đó
là
cóhồn
đất
thiện
bị
thu
chính
hồi.
sách
hỗ
trợ
của


CHƯƠNG 2
ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH XUNG ĐỘT KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN
KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH
Được kỳ vọng là động lực phát triển kinh tế Bình Định, Khu kinh tế Nhơn
Hội với tổng diện tích quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là 14.308 ha

(bao gồm cả diện tích mặt nước biển, núi đồi hiểm trở). Ngồi ra, trên địa bàn tỉnh
cịn được quy hoạch 6 Khu công nghiệp tập trung với nhiều ngành nghề cơng nghiệp
và nhiều Dự án sản xuất có quy mơ khá lớn đang đã và đang đầu tư, sản xuất kinh
doanh với tổng diện tích hơn 1.500ha.
Để có được mặt bằng, lũy kế đến tháng 4/2018 Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh
Bình Định đã thu hồi đất và bố trí tái định cư cho gần 1.800 hộ gia đình và 52 tổ
chức với diện tích 4.600ha.
Tính đến thời điểm tháng 4/2018 tại KKT Nhơn Hội đã giao 2.667,2ha cho
các nhà đầu tư với 67 dự án đăng ký đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng
41.301 tỷ đồng, vốn thực hiện đạt khoảng 10.986 tỷ đồng. Nhiều dự án đầu tư khu du
lịch và công nghiệp đang đẩy mạnh triển khai xây dựng.
Bên cạnh Khu kinh tế Nhơn Hội, trên địa bàn tỉnh còn được quy hoạch 6 Khu
công nghiệp tập trung với nhiều ngành nghề công nghiệp và nhiều Dự án sản xuất có
quy mơ khá lớn đang đầu tư sản xuất kinh doanh. Trong đó tại KCN Phú Tài, KCN
Long Mỹ và Khu công nghiệp Nhơn Hịa tổng diện tích 3 KCN này là 630,8 ha đã
được lấp đầy hoàn toàn với 226 dự án đầu tư, tổng vốn đăng ký 11.856 tỷ đồng, lũy
kế thực hiện 7.421 tỷ đồng. Các KCN Bình Nghi, KCN Hịa Hội và Khu cơng nghiệp
Cát Trinh (đang kêu gọi đầu tư hạ tầng) với tổng diện tích 854,8 ha đang tích cực
triển khai đầu tư hạ tầng, GPMB để phục vụ thu hút đầu tư.
Những lợi thế riêng biệt của khu vực, trong đó Khu kinh tế Nhơn Hội đóng
góp lớn cho ngành kinh doanh dịch vụ du lịch với 21 Dự án du lịch biển dọc theo
tuyến du lịch biển Nhơn Lý - Cát Tiến với tổng vốn đầu tư đăng ký 23.098 tỷ đồng
chiếm tỷ trọng 60,13% dự án đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội đã góp phần nâng
tầm du lịch Bình Định trên bản đồ trong nước và quốc tế, lượng du khách hơn 3,7


triệu lượt người (du khách quốc tế là 264.470 lượt người) trong năm 2017.
Về công nghiệp, KCN Phú Tài và Long Mỹ với thế mạnh của ngành chế biến
lâm sản, chế biến đá Granite và đan nhựa giả mây với hơn 174 Dự án đã đi vào hoạt
động đã góp phần đưa Bình Định vào “top” đầu trong cả nước về lĩnh vực này. Bên

cạnh đó, Khu cơng nghiệp Nhơn Hòa với lợi thế nằm trên trục Quốc lộ 19, cửa ngõ
Tây nguyên đã trở thành thủ phủ của ngành sản xuất thức ăn chăn nuôi trong cả nước
với 12 nhà máy tại KCN này với tổng công suất sản xuất khoảng 2 triệu tấn sản
phẩm/năm.
Với gần 300 dự án đang triển khai hoạt động trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn
Hội và các KCN với tổng quy mô vốn đăng ký hơn 53.000 tỷ đồng, đang giải quyết
việc làm cho gần 20.000 lao động, doanh thu công nghiệp 11 tháng/2017 đạt hơn
21.720 tỷ đồng tăng 23,2% so với cùng kỳ 2016 (21.720/17.618 tỷ đồng), giá trị kim
ngạch xuất khẩu 11 tháng đạt 211,683 triệu USD tăng 1,65% so với cùng kỳ
(211,6/192,4 triệu USD). Với sự tăng trưởng đều về giá trị sản xuất công nghiệp và
kim ngạch xuất khẩu qua từng năm, có thể nói Khu kinh tế và các KCN chính là
nguồn động lực kinh tế của tỉnh14.
Theo đánh giá chung, mục tiêu thu hút các nhà đầu tư trong nước và quốc tế
để lấp đầy các KCN mới hình thành trong và ngồi KKT Nhơn Hội nhằm tạo ra sản
phẩm hàng hóa, dịch vụ, tạo việc làm, tăng thu ngân sách... chưa mang lại hiệu quả
cao. Vốn đầu tư thực hiện của các dự án chiếm tỷ trọng thấp so với vốn đăng ký (tại
KKT Nhơn Hội đến nay chỉ đạt 10.986 tỉ đồng, chiếm khoảng 27% so với tổng vốn
đăng ký), việc làm cho người dân chưa nhiều, mức lương bình qn cịn thấp (4,4
triệu/tháng) .
Có rất nhiều nguyên nhân làm cho hiệu quả về kinh tế - xã hội chưa cao như:
việc thu hút đầu tư vào các KCN trong KKT Nhơn Hội thời gian qua gặp nhiều khó
khăn; kinh tế thế giới và trong nước biến động bất thường; việc giải quyết tháo gỡ
khó khăn, vướng mắc liên quan đến chính sách vĩ mơ của Nhà nước như thuế, đất
đai, môi trường. cho doanh nghiệp cịn một số hạn chế, do các chính sách này phụ
thuộc vào sự điều chỉnh vĩ mô của Quốc hội, Chính phủ..
14
Lê Văn Hịa, “động lực phát triển của tỉnh Bình Định”, địa chỉ: cua-tinh-binh-dinh-68270.html truy cập ngày 24/6/2018


Tuy nhiên, còn phải kể đến nguyên nhân năng lực tài chính của Nhà đầu tư

cịn hạn chế nên chậm triển khai hoặc kéo dài thời gian xây dựng, có tư tưởng bao
chiếm đất, đầu cơ để chờ sang nhượng. . Đây là nguyên nhân chủ quan, có thể hạn
chế và khắc phục được, tác giả sẽ phân tích dưới đây:

2.1. Về xử lý hậu quả dự án không đúng tiến độ, sai chủ trương đầu tư
Trong những năm gần đây, Bình Định chú trọng phát triển du lịch là ngành cơng
nghiệp khơng khói. Với quyết tâm thu hút đầu tư của chính quyền địa phương, nhà
đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai, đặc biệt là các vùng đất ven biển với các bãi biển
đẹp. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng có năng lực và mục đích thực hiện
dự án. Hiện tượng chiếm đất nhằm chuyển nhượng dự án trong thời gian du lịch nghỉ
dưỡng ven biển đang sốt như hiện nay có thể nhận diện được từ việc nhà đầu tư chây
ì nhiều năm trong việc xây dựng các hạng mục của dự án -> gây lãng phí đất đai,
người dân mất đất sản xuất, trong một số trường hợp người dân quay trở lại nơi cũ
canh tác gây phức tạp tình hình trật tự.
Có thể thấy hậu quả và sự mất cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và nhân dân
qua 2 ví dụ dưới đây:
Dự án Khu du lịch khách sạn và nghỉ dưỡng Vĩnh Hội khởi công rầm rộ tháng
12/2007 với vốn đăng ký 250 triệu USD, dự án do Công ty TNHH MTV du lịch và
khách sạn Việt - Mỹ làm chủ, bao phủ tồn bộ thơn Vĩnh Hội với 324 ha đất ven
biển. Trên thực tế, Doanh nghiệp này chỉ làm rất ít như thi cơng dở dang đoạn nắn
đường ĐT639, bảo vệ diện tích đất được bàn giao, làm vườn ươm, chăm sóc cây
xanh.
Khoảng 100 hộ dân thơn Vĩnh Hội, xã Cát Hải, huyện Phù Cát phải chấp nhận
rời bỏ quê cha đất tổ, chuyển sang khu tái định cư ở xã Cát Tiến kề bên, 21 gia đình
đầu tiên, chủ yếu là cán bộ, đảng viên được lựa chọn cho đợt đầu tiên.
Hơn 10 năm đã trôi qua, không chỉ 21 hộ “đồng thuận cao” mà cả thôn Vĩnh
Hội không một ai biết tương lai đi, ở ra sao”. Hàng trăm héc ta thu hồi cho dự án
khiến cơn khát đất sản xuất mỗi năm một trầm trọng hơn. Nhà cửa dột nát, hư hỏng
không được xây mới. Con cái lớn lên, dựng vợ gả chồng không cách nào tìm được
mảnh đất an cư, có nhiều hộ gia đình có 4-5 cặp vợ chồng, con cháu sống chung