Luận văn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện krông pắc, tỉnh đăk lăk

u

lí
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HOÀNG KIM KHÁNH

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
••
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG PẮC,
••'

TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

HOÀNG KIM KHÁNH

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
••
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG PẮC,

••7
TỈNH ĐẮK LẮK
Chun ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS-TS DƯƠNG ANH SƠN

TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu trong luận văn là
trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố
trên bất kỳ cơng trình nào khác. Ngồi ra, trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh
giá, bình luận, cũng như số liệu, bản án của cơ quan Tòa án nơi bản thân cơng tác.

TÁC GIẢ

HỒNG KIM KHÁNH


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC

Trang
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................1
1.

do lựa chọn đ tài ......................................................................................1

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................3
5.

ngh a của đ tài ..........................................................................................3

6. Kết cấu đ tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRƠNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK..............................5
••7
1.1. Tổng quan v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất tại
địa bàn huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk ăk mà Tòa án thụ l giải quyết trong
những năm gần đây . ................................................................................................5
1.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng
đất Tòa án nhân dân trên địa bàn huyện Krông Pắk, tỉnh Đăk ăk ..................6
1.2.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô
hiệu do đất chuyển nhượng không đúng với mục đích sử dụng được cấp
7
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành về
thủ

tục pháp lý theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn xảy ra tranh chấp 12
1.2.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vẫn đang thế chấp cho tổ chức tín dụng ................................18
1.2.4. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra
khi các bên khơng tn thủ nội dung và hình thức của hợp đồng..........21
1.2.5.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra do

diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích thực
tế

30

1.3. Một số khó khăn, vướng mắc, tồn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất trong thực tiễn...........................................30
1.3.1. Yếu tố khách quan và đặc thù vùng Tây Nguyên .......................37
1.3.2. Quy định của pháp luật về thời gian để các bên thực hiện hình
thức hợp đồng khi đã khởi kiện ra Tịa án ............................................37
1.3.3. Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất do khi các bên ký hợp đồng, không đề cập đến tài sản gắn liền với đất
38
1.3.4. Trường hợp đối tượng hợp đồng bị Cơ quan thi hành án dân sự kê
biên, bán đấu giá cho người thứ ba mua ngay tình ..............................38
1.3.5. Xác minh, thu thập chứng cứ tại cơ quan quản lý hồ sơ liên quan
đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất .......................................39
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẦN KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
................................................................................................................................. 42
2.1. Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật v đất đai .............................................42

2.2. Hiện đại hóa phương thức và phương tiện hoạt động công sở.................42
2.3. Giải pháp chung v ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật liên
quan đến chuyển nhượng quy n sử dụng đất ...........................................................43
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................


1

LỜI NÓI ĐẦU
1 L o ự họn tài
Đất đai là nguồn tài ngun thiên nhiên vơ cùng qu giá, có vai trò to lớn trong
sự nghiệp phát triển của mỗi quốc gia. Đối với nước ta, khi chuyển sang n n kinh tế
thị trường và nhất là những năm gần đây, tình trạng tranh chấp đất đai đang ngày
càng gia tăng và diễn biến phức tạp, phổ biến là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quy n sử dụng đất. Đặc biệt là ở những vùng Tây Nguyên vốn có quỹ đất rộng lớn và
đại đa số dân di cư tự do làm kinh tế mới từ các vùng, mi n trong cả nước đến đây
lập nghiệp, sinh sống. Mặt khác sự hiểu biết pháp luật trong quần chúng nhân dân
nơi đây còn rất hạn chế, dân bản địa là người dân tộc thiểu số, chủ yếu là người dân
tộc Ê Đê, còn lại là dân di cư tự do ở nơi khác đến. Vì vậy các giao dịch v mua bán,
chuyển nhượng nhà, đất trong địa bàn diễn ra rất phức tạp và thường xẩy ra tranh
chấp. Bên cạnh đó pháp luật đi u chỉnh các giao dịch dân sự v đất đai thì cịn nhi u
thiếu sót, bất cập, các văn bản hướng dẫn đơi lúc lại có sự chồng chéo nên đã ảnh
hưởng trực tiếp đến việc phát triển kinh tế cũng như nhu cầu sinh sống của người
dân nơi đây nói riêng và cả nước nói chung.
Và có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể là tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất hiện nay là loại việc khó khăn,
phức tạp nhất trong cơng tác giải quyết án tranh chấp dân sự và kinh tế nói chung tại
Tịa án nhân dân huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk ăk. Do đó việc nghiên cứu giải quyết
tranh hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất trong những năm gần đây là rất

cần thiết. Trên cơ sở đó nhằm đ xuất những kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung
chính sách pháp luật cho phù hợp, để bảo vệ quy n và lợi ích hợp pháp cho cá nhân,
tổ chức trong các giao dịch dân sự trong l nh vực đất đai và cũng là việc làm có ngh
a quan trọng và thiết thực trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
nhân dân hiện nay. Với nhận thức như vậy, nên cá nhân tôi lựa chọn đ n tài “Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử tại Tòa án
nhân dân huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk ăk” để làm luận văn thạc sỹ luật học của mình.


2

2 Mụ í h và nhiệm vụ nghiên ứu
- Mục đích nghiên cứu luận văn là làm sáng tỏ những vấn đ l luận và thực tiễn
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất thông qua hoạt
động xét xử tại Tịa án huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk trong những năm gần đây. Qua
đó đ xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật v giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất có hiệu quả, cũng như
việc đáp ứng được tình hình kinh tế - chính trị trong giai đoạn hiện nay.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ sau đây:
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật v giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quy n sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp tại Tịa án. Từ đó, chỉ ra những khó khăn, vướng mắc và một số vấn đ cịn tồn
tại, bất cập trong q trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất hiện nay qua thực tiễn xét xử tại Tòa án huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk.
- uận văn có nhiệm vụ đ ra những yêu cầu chung, nhằm nâng cao hiệu quả
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, đồng thời kiến
nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu
quả thực thi phấp luật.
3 Phạm vi nghiên ứu
Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai là vấn

đ rộng, được đi u chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, uật Kinh doanh bất động
sản... Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật v l nh vực đất đai có những
quy định chưa thống nhất. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy
n sử dụng đất cũng rất phức tạp, phát sinh từ nhi u nguyên nhân khác nhau, mỗi chủ
thể, mỗi loại đất cũng rất khác nhau, đã tác động đến nhi u tầng lớp nhân dân và các
thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội... Vì vậy, trong khn khổ một Luận văn,
tác giả chỉ đ cập đến một số vấn đ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất qua thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk
trong những năm gần đây.
4 . Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đ tài, luận văn đã sử dụng các phương


3

pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của chủ ngh a mác - ê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan
điểm, đường lối của Đảng v xây dựng n n kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp thống kê, thu thập
kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có.
5 ngh

tài
Khi hồn thành luận văn, có thể coi là cơng trình nghiên cứu thực tiễn ở phạm

vi một huyện của vùng Tây Nguyên qua việc giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất. Thông qua việc phân tích đánh giá các
quy định của pháp luật và thực tiễn để nhận diện các nguyên nhân dẫn đến việc tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, qua đó làm cơ sở cho các kiến
nghị góp phần hồn thiện pháp luật đất đai. Ngồi ra luận văn còn giúp bản thân tác

giả nâng cao v nhận thức, l luận và kinh nghiệm thực tiễn đối với nhiệm vụ chuyên
môn trong công tác xét xử v l nh vực tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất. Đồng thời có thể làm tài liệu tham khảo cho các đồng nghiệp, để từ đó vận
dụng vào thực tiễn, nhằm bảo đảm tính cơng bằng và bảo vệ quy n và lợi ích hợp
pháp đối với những giao dịch dân sự v chuyển nhượng quy n sử dụng đất.
6 K t ấu tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 2 chương:
Chương 1: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất tại tịa án nhân dân huyện Krơng Pắk, tỉnh Đắk ắk
Chương 2: Một số giải pháp cần kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật v giao
dịch chuyển nhượng quy n sử dụng đất.


CHƯƠNG 1
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK
1.1. Tổng quan về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng
ất tại ị bàn huyện Krông Pắ , tỉnh Đăk Lăk mà Tò án thụ giải quy t trong những
năm gần ây.
Trong những năm gần đây tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quy n sử dụng đất không chỉ có xu hướng tăng v số lượng mà tính chất vụ việc cũng
ngày càng trở nên phức tạp. Tranh chấp này trên địa bàn huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk
ăk diễn ra phức tạp và phổ biến. Theo số liệu thống kê của Tịa án nhân dân huyện
Krơng Păc thì tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án trong những năm gần đây
có xu hướng tăng. Tính từ năm 2011 đến năm 2017 đã thụ l 276 vụ tranh chấp v quy
n sử dụng đất. Cụ thể, số liệu qua các năm như sau:
Số vụ án thụ

Số vụ án giải

lý

quy t

Số vụ án hư
• •
Ầ
giải quy t

2011

27

27

0

02

2012

32

32

0

03

2013

34

34

0

04

2014

46

46

0

05

2015

38

38

0

06

2016

48

48

0

2017

51

51

03

STT

NĂM

01

07
*?

r

r

rr
267
264
03
Tổng số
Trong q trình giải quyết tranh chấp, v cơ bản Tịa án nhân dân huyện Krông
Pắc đã áp dụng thống nhất các quy định của uật Đất đai, Luật nhà ở, Bộ luật Dân sự,
Bộ Luật tố tụng dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan, cũng như các


Nghị quyết hướng dẫn của Tòa án nhân dân Tối cao trong công tác xét xử các vụ án v
tranh chấp hợp đồng v chuyển nhượng quy n sử dụng đất. Vì vậy phần lớn các bản
án, quyết định của Tịa án là có căn cứ pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế, được
nhân dân đồng tình, đồng thời ít bị kháng cáo, kháng nghị và bảo đảm hiệu lực thi
hành. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã nêu trên, thì cơng tác xét xử cũng
gặp những khó khăn, vướng mắc và hạn chế nhất định, đó là: T lệ các bản án, quyết
định bị hu , bị sửa vẫn cịn tồn tại. Có một số vụ án tranh chấp quy n sử dụng đất phải
qua nhi u cấp xét xử, do việc thu thập các tài liệu, chứng cứ không đầy đủ, đánh giá
chứng cứ thiếu khách quan, toàn diện, lúng túng khi áp dụng pháp luật của Thẩm
phán. Hoặc có trường hợp xác định sai tư cách, thiếu người tham gia tố tụng dẫn đến
bị Toà án cấp trên phải hu hoặc sửa án của Toà án cấp dưới. Khi áp dụng pháp luật để
giải quyết vụ án cũng chưa thật sự chú trọng đến những vấn đ v đạo đức xã hội, tập
quán của người dân trên địa bàn, để bảo vệ quy n và lợi ích một cách hiệu quả, thấu
tình đạt l hơn. Đặc biệt, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quy n sử dụng đất xảy ra trên địa bàn huyện, thì việc thu thập chứng cứ cịn
gặp rất nhi u khó khăn. Trình độ dân trí nơi đây cịn thấp kém, sự hiểu biết v pháp
luật còn rất hạn chế, nên nhi u lúc họ bất hợp tác, thậm chí chống đối quyết liệt,
khơng tham gia tố tụng tại Tòa án...
1.2. Thực tiễn xét xử, giải quy ết tranh chấp hợp đ ồng chuyển nhượng quy
n sử dụng ấti tại Tò án nhân ân trên ị bàn huyện Krơng Pắc

Q trình trực tiếp tham gia hoạt động xét xử các án dân sự nói chung và các án
v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất nói riêng trên địa bàn
huyện Krơng Pắc, tôi nhận thấy các tranh chấp v hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất được biểu hiện ở những dạng cụ thể, thường gặp, đó là:
1.2.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng đất bị vô
hiệu d o đ ất chuyển nhượng không đ úng với mục đ ích sử d ụng đ ược cấp.
Trên thực tế, có thể do các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất thiếu sự hiểu biết cần thiết v pháp luật, nhưng cũng có những trường hợp vì
trốn tránh ngh a vụ nộp thuế, vì mục đích khác hoặc bên nhận chuyển nhượng sử


dụng đất khơng đúng mục đích mà pháp luật quy định, nên khi phát sinh tranh chấp,
thì một trong các bên đã khởi kiện để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng.
Ví dụ: Bản án số: 13/2016/DSST, ngày 26, 27/7/2016 của Tịa án nhân dân
huyện Krơng Pắc xét xử “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất”
giữa: Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Kỳ. Bị đơn: Bà Võ Thị Tám và Ơng ê Văn Dũng.
Người có quy n lợi, ngh a vụ liên quan: Chị Cao Thị Tường An; Chị Cao Thị Mỹ
Nhung; Chị Cao Thị Mỹ Hà; Chị Cao Thị Ki u iên; Chị Cao Thị Hải Hồ; Chị Cao Thị
Ngọc Trâm; Chị Nguyễn Thị Hoa; Anh Cao Minh Tuấn.
Nội dung vụ án: Ngày 02/05/2010 vợ chồng ông Cao Nghị, bà Nguyễn Thị
Kỳ k hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất cho ông ê Văn Dũng, bà Võ Thị
Tám với diện tích đất chuyển nhượng 175m2, chi u ngang theo mặt đường Quốc lộ 26
là 5m, chi u dài là 35m, đất tọa lạc tại thôn Phước Lộc 1, xã Ea Phê, huyện Krông
Păc, tỉnh Đắk Lắk, thuộc tờ bản đồ số 41, thửa đất số 59 theo giấy chứng nhận quy n
sử dụng đất số AP 758495 ngày 31/7/2009 đứng tên hộ ông Cao Nghị. Diện tích đất
chuyển nhượng có tứ cận: Phía Đơng giáp đất ơng Cao Nghị, phía Tây giáp đường
vào nhà ông Két, phía Nam giáp đường quốc lộ 26, phía Bắc giáp vườn cà phê nhà
ông Két. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm
mươi triệu đồng chẵn). Theo giấy nhận ti n đ ngày 02/5/2010 ông Dũng, bà Tám giao
cho ông Cao Nghị 100.000.000đ ti n ứng trước v việc mua lô đất thổ cư, ông Dũng

bà Tám hẹn đến ngày 20/12/2010 sẽ trả tiếp số ti n 100 triệu đồng, số ti n cịn lại 50
triệu đồng khi nào ơng Nghị giao giấy chứng nhận quy n sử dụng đất thì ơng Dũng,
bà Tám sẽ giao đủ. Khi giao nhận số ti n đặt cọc các bên thoả thuận ông Dũng, bà
Tám chỉ được quy n làm l u tạm bợ, khi nào nhận được giấy chứng nhận quy n sử
dụng đất thì mới được làm nhà ở kiên cố. Đến ngày 10/11/2010 ông Nghị chết. Ngày
20/12/2010 bà Tám, ông Dũng không giao số ti n chuyển nhượng như các bên đã
thoả thuận. Bà Kỳ đã nhi u yêu cầu bà Tám, ông Dũng trả ti n để gia đình làm thủ tục
chuyển nhượng nhưng ông Dũng, bà Tám không đồng và khiếu nại đến Ủy ban nhân
dân (sau đây viết tắt là: UBND) xã Ea Phê làm việc. Sau đó gia đình bà Kỳ đến
UBND xã Ea Phê để làm thủ tục chuyển nhượng quy n sử dụng đất cho ông Dũng, bà


Tám nhưng UBND xã Ea Phê từ chối thực hiện vì l do giấy chứng nhận quy n sử
dụng đất số AP 758495 ngày 31/7/2009 đứng tên hộ ông Cao Nghị, diện tích 1830 m2
được cấp mục đích sử dụng là đất trồng lúa trong khi đó hai bên thỏa thuận chuyển
nhượng diện tích 175 m2 là đất thổ cư. Vì vậy khơng thể hồn tất thủ tục chuyển
nhượng đất cho bà Tám, ông Dũng được. Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quy n
sử dụng đất giữa ông Cao Nghị, bà Nguyễn Thị Kỳ với vợ chồng ông ê Văn Dũng, bà
Võ Thị Tám vi phạm v hình thức và nội dung nên bà Nguyễn Thị Kỳ làm đơn khởi
kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng
đất giữa ông Cao Nghị, bà Nguyễn Thị Kỳ với ông ê Văn Dũng và bà Nguyễn Thị
Tám, ngày 02/5/2010 vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp l của hợp đồng vô hiệu theo
quy định của pháp luật. do bà Kỳ không chấp nhận việc tiếp tục thực hiện hợp đồng
vì diện tích đất hai bên chuyển nhượng được UBND huyện Krông Pắc cấp giấy
chứng nhận quy n sử dụng đất mục đích sử dụng là đất trồng lúa, tuy nhiên hai bên
lại thỏa thuận chuyển nhượng là đất thổ cư, nên việc tiếp tục thực hiện hợp đồng là
không thể thực hiện được.
Vợ chồng ông ê Văn Dũng, bà Võ Thị Tám không đồng với yêu cầu của vợ
chồng ông Nghị, bà K và cho rằng: Đã nhi u lần vợ chồng ông bà u cầu ơng Nghị,
bà Kỳ hồn tất các thủ tục sang tên đất thổ cư cho gia đình ơng, nhưng ông Nghị, bà

Kỳ không chịu thực hiện. Nay ông Dũng, bà Tám đ nghị Tịa án khơng chấp nhận
u cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì theo bị đơn thì mặc dù hợp đồng chuyển
nhượng quy n sử dụng đất xác lập ngày 02/05/2010 giữa hai bên tuy không được
cơng chứng chứng thực tại các cơ quan có thẩm quy n nhưng kể từ khi nhận chuyển
nhượng quy n sử dụng đất trên, thì gia đình phía bị đơn đã sinh sống, trồng cây, xây
dựng nhà ở kiên cố và sử dụng ổn định hơn 05 năm nay mà ngun đơn khơng phản
đối gì, cũng khơng bị cơ quan nhà nước có thẩm quy n xử l vi phạm hành chính trong
l nh vực đất đai. Vì vậy ngun đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất xác lập ngày 02/05/2010 là hồn tồn khơng có cơ sở pháp l . Mặt khác đây
là chỗ ở duy nhất của gia đình ơng Dũng, bà Tám, đồng thời cũng là nơi để gia đình
ơng bà bn bán nước mía, làm ăn, sinh sống, chứ ngồi ra khơng có nguồn thu nhập


nào khác.
Trong q trình Tịa án giải quyết vụ án thì vợ chồng ơng Nghị, bà Tám làm
đơn u cầu phản tố đ nghị Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Kỳ và các con của bà Kỳ tiếp
tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất ngày 02/5/2010, gia đình
ơng Dũng, bà Tám sẽ có trách nhiệm giao đủ số ti n cịn lại 150.000.000đ gia đình bà
Kỳ. Nếu trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vơ hiệu thì u
cầu Tịa án buộc bà Nguyễn Thị Kỳ, ông Nghị cùng các con họ phải bồi thường cho
gia đình ơng Dũng, bà Tám theo giá thị trường v đất thổ cư và giá trị tài sản trên đất
tại thời điểm.
Tòa án đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tung và tổ chức hịa giải giữa
ngun đơn, bị đơn và người có quy n lợi, ngh a vụ liên quan, nhưng họ không thống
nhất được kiến, nên các bên đ nghị Tòa án xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quy n sủ dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hội đồng xét xử đã nhận định: Ngày 31/7/2009 hộ ông Cao Nghị được UBND
huyện Krông Pắc cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất số AP 758495 tại thửa đất
số 59, tờ bản đồ số 41, địa chỉ lô đất tại thôn Phước Lộc 1, xã Ea Phê, huyện Krông
Pắc, tổng diện tích đất được cấp là 1.830 m2, mục đích sử dụng là đất trồng lúa. Ngày

02/5/2010 vợ chồng ông Nghị, bà Kỳ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất cho vợ chồng ông Dũng, bà Tám diện tích đất chuyển nhượng là 175 m2, có
tứ cận: Phía Đơng giáp đất cịn lại của ơng Cao Nghị, phía Tây giáp đường liên xóm,
phía Nam giáp hành lang giao thơng đường quốc lộ 26, phía Bắc giáp đất ông Két.
Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 250.000.000đ. Ngày 02/5/2010 bà Võ Thị
Tám giao cho ông Cao nghị số ti n 100.000.000đ, trong giấy giao nhận ti n ông Nghị
và bà Tám thỏa thuận: Ông Nghị chuyển nhượng cho bà Tám 175 m2 đất thổ cư, việc
chuyển nhượng giữa các bên là vi phạm Khoản 2 Đi u 74 của Luật đất đai năm 2003.
Khoản 2 Đi u 74 của Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Người sử dụng đất chuyên
trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất, không được chuyển
sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, ni trồng thủy sản và
mục đích phi nơng nghiệp nếu khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quy n cho


phép”.Như vậy việc ông Cao Nghị, bà Nguyễn Thị Kỳ k hợp đồng chuyển nhượng
đất cho bà Võ Thị Tám diện tích 175 m2 đất trồng lúa thành đất thổ cư khi chưa được
sự cho phép của các cơ quan có thẩm quy n là vi phạm Khoản 2 Đi u 74 của Luật đất
đai năm 2003.
Do các bên chuyển nhượng quy n sử dụng đất không đúng với mục đích đất
được UBND huyện Krơng Pắc cấp nên ngày 31/12/2015 Tịa án đã tiến hành xác
minh thì được ơng Hồng Ngọc Hùng, cán bộ địa chính xã Ea Phê cung cấp “diện
tích đất 1830 m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất quy hoạch đến
năm 2020, nhưng khơng nằm trong kế hoạch chuyển mục đích sử dụng thành đất ở
do mục đích sử dụng đất được cấp là đất trồng lúa”. Ngoài ra theo biên bản xem xét
thẩm định tại chỗ ngày 31/12/2015 ông Cao Nghị, bà Nguyễn Thị Kỳ giao đất trên
thực địa cho bà Tám, ơng Dũng chỉ có 147 m2. Như vậy diện tích giao đất trên thực
tế và trong hợp đồng chuyển nhượng đất không đúng với nhau. Từ những căn cứ trên
cho thấy việc chuyển nhượng đất giữa các bên là vi phạm quy định nội dung của hợp
đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất được quy định tại Đi u 698 của Bộ luật dân
sự. Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất giữa ông Cao Nghị, bà

Nguyễn Thị Kỳ và ông ê Văn Dũng, bà Võ Thị Tám ngày 02/5/2010 vi phạm v hình
thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, do đó bà Nguyễn
Thị Kỳ yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất ngày
02/5/2010 vơ hiệu là có căn cứ pháp luật, cần chấp nhận.
Xét v lỗi của các bên trong hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Đi u 699 của
Bộ luật dân sự quy định ngh a vụ của bên chuyển nhượng quy n sử dụng đất thì:
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất,
vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; Giao giấy tờ có liên quan đến quy
n sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Trong quá trình xác lập hợp đồng ông
Cao Nghị, bà Nguyễn Thị Kỳ biết diện tích đất 175 m2 được UBND huyện Krơng
Pắc cấp mục đích trồng lúa nước nhưng khi xác lập hợp đồng ông Nghị, bà Kỳ thỏa
thuận chuyển nhượng cho ông Dũng, bà Tám đất thổ cư khơng đúng với mục đích sử
dụng đất được cấp nên không thể thực hiện được hợp đồng. Lỗi hoàn toàn thuộc v


ông Nghị, bà Kỳ do đó áp dụng Đi u 137 của Bộ luật dân sự để buộc các bên trả lại
cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể bà Võ Thị Tám, ông ê Văn Dũng trả lại cho bà
Nguyễn Thị Kỳ diện tích đất 147 m2( diện tích thực tế bà Tám, ơng Dũng sử dụng) có
vị trí tứ cận như sau: Phía Đơng giáp đất cịn lại của ơng Cao Nghị cạnh dài 29.4m,
phía Tây giáp đường liên xóm cạnh dài 29.4m, phía Nam giáp đất hành lang giao
thơng đường quốc lộ 26 cạnh dài 5m, phía Bắc giáp đất ơng Két cạnh dài 5m. Tại
phiên tịa ông Hoàng Minh Vui (đại diện theo ủy quy n của bà Nguyễn Thị Kỳ) xác
định bà Kỳ đồng trả cho ông Dũng, bà Tám số ti n 100.000.000đ nên Hội đồng xét
xử buộc bà Nguyễn Thị Kỳ trả cho ông Dũng, bà Tám số ti n 100.000.000đ. Đối với
căn nhà xây cấp 4 có diện tích 41.65 m2 n n láng xi măng, trên lợp tôn, tường xây
gạch không tô được bà Tám xây dựng vào năm 2010, trong đó có 28.18 m2, trong nhà
có hệ thống điện, hệ thống nước sạch và phần mái hiên 16.66 m2, 01 cây trứng cá, 01
cây xanh nằm phía trước căn nhà được bà Tám xây dựng và trồng trên hành lang giao
thông thuộc quốc lộ 26 nên không thuộc thẩm quy n giải quyết của Tịa án, do đó Hội
đồng xét xử kiến nghị UBND xã EaPhê xem xét giải quyết theo thẩm quy n. Cịn lại

13.47 m2 phía sau căn nhà nằm trong giấy chứng nhận quy n sử dụng đất được cấp và
nằm trên diện tích 147 m2 các bên chuyển nhượng, do diện tích 13.47 m2 (rộng 4,9 m,
dài 2.74m) của căn nhà gắn li n với 28.18 m2 nhà cấp 4 nằm trên hành lang an toàn
giao thơng khơng có giá trị sử dụng nên cần buộc bà Tám, ông Dũng tháo giỡ.
Như vậy, qua vụ án cụ thể mà tác giải nêu trên đây, thì giữa nguyên đơn và bị
đơn đã thỏa thuận thực hiện một giao dịch dân sự v việc thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quy n sử dụng đất. Trong trường hợp này, đối tượng của hợp đồng là diện
tích 175m2 đất trồng lúa, nhưng hai bên vẫn lập hợp đồng chuyển nhượng và ghi
trong hợp đồng là đất thổ cư, đồng thời bên nhận chuyển nhượng đã giao một phần ti
n cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển
nhượng quản lý sử dụng, làm nhà ở.Tuy nhiên, các bên không tiếp tục thực hiện được
hợp đồng, bởi l do khách quan (không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quy n).
Quan điểm của tác giả là đồng tình với phán quyết của Hội đồng xét xử v việc tuyên
bố hợp đồng vô hiệu, nhưng khơng đồng tình với việc giải quyết hậu quả của hợp


đồng vô hiệu. Bởi lẽ, Hội đồng xét xử đã nhận định bị đơn biết đất nguyên đơn
chuyển nhượng là đất trồng lúa mà vẫn nhận chuyển theo đất thổ cư, nên lỗi hồn
tồn thuộc v phía bị đơn. Nhưng ở đây Hội đồng xét xử cũng cần xem xét việc
nguyên đơn được cơ quan có thẩm quy n cấp quy n sử dụng đất nơng nghiệp, mục
đích là trồng lúa. Vậy l do gì nguyên đơn lại chuyển nhượng một phần đất này cho bị
đơn và hai bên ghi vào hợp đồng là chuyển nhượng đất thổ cư ? Theo kiến của tác giả
thì cần xem xét v việc các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất một cách toàn diện, khách quan, ngh a vụ các bên cung cấp thông tin trước
khi thực hiện giao dịch có chính xác hay chưa, có sự lừa dối hay ép buộc gì
khơng.Từ đó, mới xác định được lỗi của các bên.
1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất đã hoàn thành v thủ tục
pháp l theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn xảy ra tranh chấp.
Đây là dạng tranh chấp chủ yếu các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất cho
nhau để cấn trừ ngh a vụ trả nợ cho hợp đồng vay tài sản trước đó, mà thường thì bên

chuyển nhượng khơng có khả năng thực hiện của ngh a vụ của hợp đồng vay tài sản
trước đó, nên đã chấp nhận chuyển nhượng quy n sử dụng đất cho bên kia. Đối với
loại tranh chấp này có tính chất phức tạp, việc giải quyết thường mất nhi u thời gian.
Bởi xét v hình thức và nội dung của hợp đồng khi các bên tham gia k kết hợp đồng đ
u tự nguyện và đã hoàn tất thủ tục pháp l theo quy định của pháp luật. Khi đến công
chứng, chứng thực hợp đồng các bên thống nhất ghi giá trị chuyển nhượng ít hơn rất
nhi u so với giá thực tế, với mục đích để giảm bớt thuế, vấn đ này thường xảy ra phổ
biến. Tuy nhiên, khi các bên thanh tốn ti n cho nhau thì ngồi hợp đồng cơng chứng,
các bên còn lập thêm một hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thự tế, hình thức thanh
tốn ti n cụ thể và cùng k tay với nhau, nhưng cũng có trường hợp bên nhận chuyển
nhượng lại không yêu cầu bên chuyển nhượng viết giấy khi nhận ti n, bởi do tin
tưởng, hoặc họ hiểu rằng: khi hai bên đã ra cơng chứng, cùng nhau lên Văn phịng
đăng k quy n sử dụng đất để là thủ tục sang tên thì coi như hợp đồng chuyển nhượng
đã thực hiện xong. Vì vậy, đã có trường hợp bên chuyển nhượng đã khởi kiện ra Tòa
án để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất với l do họ cho rằng


bên nhận chuyển nhượng chưa trả đủ ti n cho bên chuyển nhượng.
Ví dụ: Bản án số: 01/2016/DSST, ngày 04/01/2016 của Tịa án nhân dân
huyện Krơng Pắc xét xử “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất”
giữa: Ngun đơn ơng L ê Kim Tuyến, bà H’Bích Niê với bị đơn bà Tạ Thị Hiên,
Người có quy n lợi, ngh a vụ liên quan phía bị đơn ơng Nguyễn Văn Chung. Nội
dung vụ án như sau:
Nguyên đơn trình bày: Vào ngày 27/5/2014 tại Văn phịng cơng chứng Đại An
(số 38 Ngô Quy n, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk) vợ chồng ông ê Kim
Tuyến và bà H„Bích Niê lập hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất cho bà Tạ
Thị Hiên như sau:Quy n sử dụng đất số: AN 07913, thửa đất số 60C, tờ bản đồ số 29,
diện tích 5954 m2, đựơc UBND huyện Krông Pắc cấp cho bà H’Bái Niê vào ngày
07/4/2009. Sau đó vợ chồng bà H’Bích Niê, ơng L ê Kim Tuyến đựơc thừa kế lại lô
đất nà và đựơc UBND huyện krông Pắc xác nhận vào ngày 6/6/2011; Quy n sử dụng

đất số: BN 196856, thửa đất số 256, tờ bản đồ số 33, diện tích 1616 m 2, đựơc UBND
huyện Krơng Pắc cấp cho vợ chồng bà H’Bích Niê, ông L ê Kim Tuyến vào ngày
06/8/2013. Hai bên thoả thuận giá chuyển nhượng của hai quy n sử dụng đất nói trên
là: 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng), nhưng để giảm bớt thuế nên các bên
thống nhất ghi trong hợp đồng với giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng (Hai trăm
triệu đồng). Sau khi vợ chồng bà H„Bích, ơng Tuyến làm xong thủ tục đăng k quy n
sử dụng đất sang tên cho bà Hiên, thì vợ chồng ơng Tuyến, bà H’Bích đã thơng báo
cho bà Hiên biết và u cầu bà Hiên giao số tiền 800.000.000 đồng (tám trăm triệu
đồng), cho vợ chồng ơng Tuyến, bà H’Bích như hai bên đã thoả thuận. Tuy nhiên từ
đó cho đến nay bà Hiên vẫn không giao ti n cho vợ chồng ơng Tuyến, bà H’Bích.Vì
vậy, nay vợ chồng ơng Tuyến, bà H’Bích khởi kiện u cầu Tồ án giải quyết để
tun bố hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất đã k kết vào ngày 27/5/2014
nêu trên vô hiệu, với l do là bà Tạ Thị Hiên đã không thực hiện nghĩa vụ giao tiền
cho vợ chồng ông Tuyến, bà H’Bích.
Bị đơn trình bày trình bày: Ngày 19/5/2014, bà có cho bà H’Bích Niê trú tại
bn Pal, xã Ea ng, huyện Krông Pắc, tỉnh Đắk Lắk vay số ti n là 300.000.000


đồng (ba trăm triệu đồng) và có thế chấp hai quy n sử dụng đất cho bà là: Quy n sử
dụng đất số: AN 07913, thửa đất số 60C, tờ bản đồ số 29, diện tích 5954 m 2, đựơc
UBND huyện Krông Pắc cấp cho bà H’Bái Niê vào ngày 07/4/2009. Sau đó vợ
chồng ơng Tuyến, bà H’Bích đựơc thừa kế mãnh đất trên, đựơc UBND huyện krông
Pắc xác nhận vào ngày 6/6/2011.Quy n sử dụng đất số: BN 196856, thửa đất số 256,
tờ bản đồ số 33, diện tích 1616 m 2, đựơc UBND huyện Krông Pắc cấp cho vợ chồng
ơng Tuyến và bà H’Bích vào ngày 06/8/2013.Sau đó hai bên thoả thuận là: vợ chồng
bà H’Bích Niê, ơng L ê Kim Tuyến chuyển nhượng hai lơ đất nói trên cho bà Hiên
với giá 800.000.000đồng (tám trăm triệu đồng). Đến ngày 27/5/2014, tại văn Phịng
cơng chứng Đại An (số 38 Ngô Quy n, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk), vợ
chồng ơng Tuyến, bà Bích đã lập hợp đồng chuyển nhượng hai quy n sử dụng đất
trên cho bà Hiên với giá chuyển nhượng thực tế là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu

đồng). Tuy nhiên để giảm bớt thuế thì các bên thống nhất với nhau chỉ ghi trong hợp
đồng giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Cùng ngày hơm
đó tại ghế chờ cơng chứng, bà Hiên đã giao cho vợ ơng ơng Tuyến, bà Bích số ti n
500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng), cộng với số ti n 300.000.000 đồng (ba trăm
triệu đồng) mà bà H’ Bích cịn nợ bà Hiên chưa trả. Nên tổng cộng là 800.000.000
đồng (tám trăm triệu đồng), bà Hiên đã trả đủ cho vợ chồng bà H’ Bích, ơng Tuyến.
Sau đó hai bên cùng đi làm thủ tục chuyển nhượng. Đến ngày 6/6/2014, hai Giấy
chứng nhận quy n sử dụng đất nêu trên đã được sang tên cho bà Hiên. Khi có hai quy
n quy n sử dụng đất trên, tại nhà bà Hiên, bà H’bích đã mượn Quyền sử dụng đất nói
trên để đi liên hệ ngân hàng vay tiền giúp bà Hiên, thì bà Hiên đồng ý và đưa cho bà
H’Bích giữ hai bản gốc, cịn bà chỉ giữ lại bản phô tô hai Giấy chứng nhận quy n sử
dụng đất. Sau này bà Hiên có địi nhưng bà H’Bích vẫn khơng trả lại cho bà. Nay ơng
Tuyến, bà H’Bích khởi kiện u cầu hu hợp đồng nói trên thì quan điểm của bà Hiên
là khơng đồng . do bà đã hoàn thành xong ngh a vụ giao ti n như thoả thuận trong
hợp đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày trình bày: Ơng Chung là
chồng của bà Tạ Thị Hiên. Ông Chung xác nhận những gì vợ ơng trình bày là đúng.


Nay ơng Tuyến, bà H’Bích khởi kiện u cầu huỷ hợp đồng giữa họ với vợ ơng nói
trên thì quan điểm của ông là không đồng . do bà Hiên đã hoàn thành xong ngh a vụ
giao ti n như thoả thuận trong hợp đồng. Ơng Chung đ nghị Tồ án giải quyết theo
quy định của pháp luật.
Hội đồng xét xử sơ thẩm đã nhận định: Quy n sử dụng đất số: AN 07913, thửa
đất số 60C, tờ bản đồ số 29, diện tích 5954 m 2, đựơc UBND huyện Krông Pắc cấp
cho bà H’Bái Niê vào ngày 07/4/2009. Sau đó vợ chồng bà H’Bích, ơng Tuyến thừa
kế, đã đựơc UBND huyện krông Pắc xác nhận vào ngày 6/6/2011. Quy n sử dụng đất
số: BN 196856, thửa đất số 256, tờ bản đồ số 33, diện tích 1616 m 2, đựơc UBND
huyện Krơng Pắc cấp cho vợ chồng bà H’Bích, ông Tuyến vào ngày 06/8/2013.Theo
giá chuyển nhượng thực tế mà hai bên thoả thuận với nhau bằng miệng thì hai quy n

sử dụng đất nói trên là: 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng), nhưng để giảm bớt
thuế nên các bên thống nhất ghi trong hợp đồng công chứng với giá chuyển nhượng
là: 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Sau đó các bên đã làm xong thủ tục đăng
k quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào Đi u 80 Bộ luật Tố tụng
dân sự, cần xác định đây là những tình tiết, sự kiện mà các đương sự đã thừa nhận
nên không phải chứng minh.
Xét yêu cầu hu hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất của vợ chồng bà
H’Bích Niê và ơng L ê Kim Tuyến, với lý do là bà Tạ Thị Hiên chưa thanh tốn tiền
cho bà H’Bích và ơng Tuyến như hai bên đã thoả thuận sang nhượng hai lơ đất nói
trên, ngồi ra khơng cịn l do nào khác là chưa có cơ sở. Bởi lẽ, v hình thức và nội
dung Hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất được thực hiện ngày 27/5/2014 tại
Văn phịng cơng chứng Đại An, số 38 Ngô Quy n, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk ăk
như sau: Các bên thực hiện giao dịch dân sự là tự nguyện, khơng có sự ép buộc hay
lừa dối. Việc thực hiện giao dịch là cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi, năng lực
pháp luật dân sự. Hai lô đất sang nhượng thoả mãn đi u kiện mà pháp luật quy định.
Mặt khác tại khoản 3 Đi u 2 trong hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất nêu
rõ: “Việc thanh toán số ti n nêu tại khoản 1 Đi u này do hai bên tự thực hiện và chịu
trách nhiệm trước pháp luật”. Nay nguyên đơn cho rằng bị đơn chưa trả ti n, mặc dù


nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng đất. Cịn bị đơn thì
cho rằng đã thanh toán đủ ti n cho nguyên đơn tại thời điểm công chứng hợp đồng.
Tuy nhiên cả hai bên đ u khơng có chứng cứ gì để chứng minh cho u cầu của mình
là có căn cứ pháp l , nên Hội đồng xét xử xét thấy khơng có cơ sơ để chấp nhận. Căn
cứ vào Đi u 689, 690, 691, 692 Bộ luật dân sự thì Hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất thực hiện ngày 27/5/2014 giữa: Bên chuyển nhượng ơng L ê Kim Tuyến, bà
H’Bích Niê với bên nhận chuyển nhượng bà Tạ Thị Hiên là đúng trình tự quy định
của pháp luật và hợp đồng đã hồn thành và đã có hiệu lực của việc chuyển quy n sử
dụng đất. Do vậy cần bác yêu cầu của nguyên đơn v việc hu hợp đồng chuyển
nhượng quy n sử dụng đất nói trên.

Trường hợp nguyên đơn có chứng cứ để chứng minh việc bị đơn chưa giao ti
n cho ngun đơn, thì ngun đơn có quy n yêu cầu bị đơn phải thanh toán ti n theo
quy định của pháp luật.
Đối với vụ án này, sau khi xét xử sơ thẩm nguyên đơn kháng cáo, Tòa án cấp
phúc thẩm đã xét xử và chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, đồng thời nhận định do
bên nhận chuyển nhượng quy n sử dụng đất không chứng minh được việc đã thanh
toán ti n cho bên chuyển nhượng, nên sửa ngược lại án sơ thẩm và tuyên hợp đồng
chuyển nhượng quy n sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu. Tuy nhiên, hiện nay bản án
phúc thẩm đã bị Viện kiểm sát cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị theo trình tự giám
đốc thẩm để hủy bản án phúc thẩm và xét xử phúc thẩm lại theo hướng công nhận
hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất đã hoàn thành như bản án sơ thẩm đã
tuyên.
Quan điểm của tác giả đối với vụ án nêu trên: đồng tình với bản án sơ thẩm đã
tuyên và đồng tình với kháng nghị giám đốc thẩm của Viện kiểm sát cấp cao tại Đà
Nẵng, đó là khơng chấp nhận u cầu khởi kiện của nguyên đơn v việc hủy hợp đồng
chuyển nhượng. Bởi theo tác giả thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất tuân thủ việc cơng
chứng, chứng thực và đăng k vào sổ địa chính tại Chi nhánh văn phòng đăng k đất
đai. Đồng thời bên nhận chuyển nhượng đã đứng tên trong giấy chứng nhận quy n sử


dụng đất, nên cần xác định hợp đồng đã hoàn thành. Do vậy việc Tòa án cấp phúc
thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu là thiếu cơ sơ pháp l .


1.2.3. Chuyển nhượng quyền sử d ụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử d ụng
ất vẫn ng th hấp ho tổ hứ tín ụng
Trong thực tế, có nhi u trường hợp mà các bên tham gia k kết và thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, mặc dù bên nhận chuyển nhượng biết
bên chuyển nhượng đang thế chấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất cho tổ chức tín

dụng hoặc cá nhân khác nhằm để bảo đảm ngh a vụ cho hợp đồng vay tài sản khác
mà bên chuyển nhượng đang thực hiện, nhưng vẫn tiến hành giao dịch, và lập hợp
đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất mà không cần tuân thủ đi u kiện hình thức
của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Đây chính là một trong những nguyên
nhân cơ bản để dẫn đến tranh chấp khi bên chuyển nhượng khơng có khả năng trả nợ
theo hợp đồng vay tài sản khác và tài sản thế chấp là quy n sử dụng đất sẽ bị xử l
theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Bản án số 40/2012/DSST ngày 23/10/2012 v tranh chấp “Hợp đồng
chuyển nhượng quy n sử dụng đất” giữa: Nguyên đơn ông Phạm Văn Qúy, bà Võ Thị
Hoa với đồng bị đơn ông Nguyễn Văn Nh , bà Hồ Hồng Dạ Thảo.
Ngun đơn trình bày: Ngày 17 tháng 01 năm 2009 giữa vợ chồng ông và vợ
chồng ông Nguyễn Văn Nh , bà Hồ Hịang Dạ Thảo có xác lập hợp đồng chuyển
nhượng quy n sử dụng đất. Theo đó vợ chồng ơng Nh bà Thảo chuyển nhượng cho
vợ chồng ơng Qu 01 lơ đất diện tích 119m 2 tại Tổ dân phố 12, Thị trấn Phước an,
huyện Krơng Păk, tỉnh Đăk ăk có các vị trí tiếp giáp như sau: Đông giáp đường Trần
Hưng Đạo dài 7m; Nam giáp đất vợ chồng ông( Phạm Văn Qu ) dài 17m; Tây giáp
đất ông Phạm Văn Qu dài 7m và Bắc giáp phần đất còn lại của vợ chồng ông Nguyễn
Văn Nh . Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 280.000.000đ; V hình thức hợp
đồng hai bên chỉ viết giấy tay có xác nhận của Ban tự quản khối 12 Thị trấn Phước
An, huyện Krông Păk. Sau khi hai bên thống nhất nội dung chuyển nhượng vợ chồng
ông Qu đã trả cho vợ chồng ông Nh 2 lần ti n tổng cộng 255.000.000đ, số ti n còn lại
là 25.000.000đ hai bên giao ước miệng lúc nào vợ chồng ông Nh làm xong thủ tục
đăng k chuyển quy n sử dụng đất sang vợ chồng ơng Qu thì vợ chồng ông Qu sẽ trả
cho vợ chồng ông Nh , vì lúc này giấy tờ đất vợ chồng ông Nh đang thế chấp vay


vốn Tại Quỹ tín dụng Trung Ương. Sau khi trả ti n thì vợ chồng tơi đã nhận sử dụng
diện tích đất nói trên từ đó đến nay. Trong q trình sử dụng vợ chồng ơng Qu đã tơn
tạo đỗ đất nâng n n khoảng 10m3 đất và xây hàng rào lưới B40 và làm sân phơi láng
xi măng trên tồn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng tổng giá trị khỏang

20.000.000đ. Nhưng đến nay vợ chồng ông Nguyễn Văn Nh chưa làm xong thủ tục
chuyển quy n sử dụng đất qua vợ chồng ơng Qu vì l do tại thời điểm chuyển nhượng
vợ chồng ông Nh đã thế chấp quy n sử dụng đất cho người khác. Nguyên đơn ông
Phạm Văn Qu yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất
nói trên.
Đồng bị đơn trình bày: Ơng bà đồng với kiến của ngun đơn v thời gian và
nội dung hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn và
thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất nói trên do các bên k kết trên
cơ sở hai bên đ u tự nguyện, diện tích đất chuyển nhượng là một phần nằm trong lô
đất đã được UBND huyện Krông Păk cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất số AD
575176 ngày 04 tháng 11 năm 2005 đứng tên ông Nguyễn Văn Nh , bà Hồ Hoàng Dạ
Thảo. Hiện nay bị đơn đã nhận của của nguyên đơn 255.000.000đ và đã giao đủ diện
tích đất cho nguyên đơn sử dụng. Số ti n còn lại là 25.000.000đ hai bên thỏa thuận
miệng lúc nào vợ chồng tôi làm đầy đủ thủ tục đăng k chuyển quy n sử dụng đất sang
tên ơng Qu , bà Hoa thì vợ chồng ơng Qu bà Hoa có ngh a vụ thanh toán. Nguyên
nhân bị đơn chưa làm được thủ tục chuyển nhượng là do tại thời điểm chuyển
nhượng vợ chồng ông Nh đã thế chấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất vay vốn
Ngân Hàng Nông Nghiệp phường Thành Nhất, TP Bn Ma Thuột, đến ngày
20/01/2009 xóa thế chấp và thế chấp lại cho Quỹ tín dụng nhân dân Trung ương, sau
đó thế chấp cho vợ chồng ơng Phạm Hùng Cường bà Trương Thị Thu Thủy.
Nguyện vọng của bị đơn là tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n
sử dụng đất hai bên đã k kết.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Phạm Hùng Cường,
bà Trương Thị Thu Thủy trình bày: Ngày 27 tháng 4 năm 2009 vợ chồng ông Nh , bà
Thảo thế chấp cho vợ chồng tôi quy n sử dụng đất và tài sản trên đất theo giấy chứng


nhận quy n sử dụng đất số AD 575176 ngày 04 tháng 11 năm 2005 do UBND huyện
Krông Păk cấp cho ơng Nguyễn Văn Nh , bà Hồ Hồng Dạ Thảo tại phịng cơng
chứng số 2 huyện Krơng Păk để vay vợ chồng tôi 1.100.000.000đ. Hiện nay ông Qu

khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nh Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất giữa vợ chồng ông Nh với vợ chồng ơng Qu thì vợ chồng ơng Cường bà
Thủy khơng đồng . Vì, diện tích 119m2 đất các bên chuyển nhượng nói trên nằm trên
diện tích đất 297,5m2 theo giấy chứng nhận quy n sử dụng đất số AD 575176 ngày
04 tháng 11 năm 2005 do UBND huyện Krông Păk cấp cho ông Nguyễn Văn Nh , bà
Hồ Hoàng Dạ Thảo đã thế chấp cho vợ chồng ông nên ông không đồng việc chuyển
nhượng quy n sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn.
Nhận định của Hội đồng xét xử: Xét thấy Hợp đồng Chuyển nhượng quy n sử
dụng đất lập ngày 17 tháng 01 năm 2009 giữa vợ chồng ông Phạm Văn Qu bà Võ Thị
Hoa với vợ chồng ông Nguyễn Văn Nh , bà Hồ Hoàng Dạ Thảo mặc dù các bên k kết
trên cơ sở tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quy n sử
dụng đất không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên các bên
chưa hoàn thành v mặt thủ tục: chưa qua công chứng, chứng thực và chưa làm thủ
tục đăng k quy n sử dụng đất theo quy định của pháp luật, là vi phạm khoản 2 đi u
122, khoản 2 đi u 124, đi u 134, 689, 692 và đi u 697 của Bộ luật dân sự và đi u 127
Luật đất đai. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Ngày 17 tháng 01
năm 2009 giữa ngun đơn và bị đơn khơng có hiệu lực pháp luật. Nên Hội đồng xét
xử xét thấy không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn v việc công nhận
hợp đồng chuyển nhượng Quy n sử dụng đất là có căn cứ pháp luật. Xét v lỗi của các
bên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất ngày 17 tháng 01 năm 2009
bị vô hiệu thì v phía ngun đơn vợ chồng ơng Qu bà Hoa khi thực hiện việc chuyển
nhượng thì vợ chồng ông đ u biết diện tích đất chuyển nhượng đã bị vợ chồng ông
Nh thế chấp cho người khác nhưng vẫn đồng chuyển nhượng. Vì vậy vợ chồng Ơng
Qu phải chịu lỗi 20%. Nguyên nhân các bên không thực hiện được thủ tục chuyển
nhượng quy n sử dụng đất lỗi chính thuộc v vợ chồng ơng Nh và bà Thảo là đất đã
thế chấp nhưng vẫn chuyển nhượng, sau đó tiếp tục thế chấp qua nhi u người khác


nên phải chịu lỗi 80%. Do hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất bị vô hiệu
nên cần áp dụng đi u 137 của Bộ luật dân sự để buộc vợ chồng ơng Nh , bà Thảo

hồn trả cho vợ chồng ông Qu bà Hoa 255.000.000đ là ti n đã nhận của ông Qu từ
Hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất và Bồi thường thiệt hại trượt giá 80%
giá trị lô đất là: (420.000.000đ - 280.000.000đ) = 140.000.000đ x 80%
=112.000.000đ .Vợ chồng ông Nh được tiếp tục sử dụng 122,5 m2 đất của hợp đồng
chuyển nhượng ngày 17 tháng 01 năm 2009 và được quy n sở hữu Các tài sản trên
đất gồm: 17,5m hàng rào lưới B40, chân xây gạch ( Đã trừ phần tường rào do ông qu
xây dựng lấn mốc lộ giới ); 07 trụ sắt V cao 1,5 m và 122,5 m2 sân phơi láng xi
măng ( đã trừ phần diện tích xây dựng lấn mốc lộ giới).Xét v đất đổ n n và sân phơi ,
hàng rào do Vợ chồng ông Qu làm năm 2009, do diện tích đất nói trên được giao lại
cho vợ chồng ông Nh quản l , sử dụng nên buộc vợ chồng ơng Nh có trách nhiệm
thanh tốn giá trị các khoản sau cho vợ chồng ơng Qu : 17.5 m hàng rào lưới B40
chân xây gạch có giá: 17,5m x 128.552đ/m = 2.249.660đ; 07 trụ sắt V cao 1,5 m có
giá: 416.500đ; Sân phơi láng xi măng diện tích 122,5m2 x 82.000.000đ x 90% =
9.040.500đ ; Ti n công đổ đất nâng n n là 10m3 có giá: 700.000đ; Tổng cộng là:
12.406.660đ.
1.2.4. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng đất xảy ra
khi á bên khơng tn th nội ung và hình thứ hợp ồng
Do khơng tn thủ hình thức, mặc dù việc chuyển nhượng hai bên đã thực
hiện bằng giấy viết tay và đã qua nhi u năm người nhận chuyển nhượng quản l sử
dụng, sau đó người nhận chuyển nhượng đã qua đời, thì các đồng thừa kế với bên
chuyển nhượng xảy ra tranh chấp. Các đồng thừa kế của bên nhận chuyển nhượng
yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn tất thủ tục v hình thức của hợp đồng. Trong
q trình Tịa án thụ l giải quyết vụ kiện thì tiếp tục phát sinh thêm các yêu cầu phản
tố bên phía bị đơn, bên chuyển nhượng cho rằng khi hai bên thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng chỉ có người vợ đứng ra giao dịch, cịn người chồng là đồng sở hữu
thì khơng k vào hợp đồng chuyển nhượng...Vì vậy mà yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất vô hiệu. Đây cũng là một trong những dạng