Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại toàn án nhân dân thành phố buôn ma thuột, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH HUY

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng. Các kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trên bất kỳ cơng
trình nào khác. Ngồi ra, trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình
luận, cũng như số liệu của các tác giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích
nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

Văn Thị Nguyễn Hiền


DANH MỤC VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

BLTTDS

Bộ luật tố tụng Dân sự

LĐĐ

Luật Đất đai

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

Ngân hàng NN&PTNTVN

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Việt Nam

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ ....................................................... 6
1.1. Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ ..................................................... 6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ ..................................................... 6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ ................................................ 8
1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án
......................................................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 11
1.2.2. Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án .................. 14
1.2.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ............. 15
1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa
án ..................................................................................................................... 18
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.............................................................................. 22
CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TAND THÀNH PHỐ BN MA
THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN ................. 23


2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột ......................... 23
2.1.1. Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại
TAND thành phố Buôn Ma Thuột .................................................................. 23

2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột ................................................. 25
2.2. Giải pháp hoàn thiện ................................................................................ 40
2.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ ..................................................................................................... 40
2.2.2. Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử về giải quyết tranh chấp
hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án .............................................................. 45
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.............................................................................. 51
KẾT LUẬN .................................................................................................... 52
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi nước ta bước vào giai đoạn đổi mới, chuyển sang đẩy mạnh cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế nước ta đã có nhiều chuyển biến
đáng kể: Kinh tế tăng trưởng rõ rệt, tổng thu nhập quốc dân không ngừng tăng, đời
sống của người dân ngày càng được nâng cao. Bên cạnh đó, trong cuộc sống hằng
ngày của chúng ta thì đều diễn ra các loại giao dịch khác nhau, chứa đựng rất nhiều
yếu tố phức tạp, đa dạng, nhiều chiều khiến chúng ta không thể nắm bắt và lường
trước được những khó khăn, hậu quả của nó. Và hình thức giao dịch thơng qua hợp
đồng là hình thức pháp lý được ưa chuộng nhất, hợp đồng cũng là cơ sở pháp lý
đúng đắn nhất, ghi nhận sự giao kết giữa các bên, để bảo vệ quyền lợi của các bên
khi có tranh chấp xảy ra.
Kinh tế càng phát triển, tín dụng ngân hàng càng đóng vai trị quan trọng
trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nó vừa đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt
động sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế, vừa tạo ra lợi nhuận cho các tổ chức tín
dụng. Để hoạt động t n dụng phát triển cần có nhiều biện pháp bảo đảm, trong đó có

bảo đảm tiền vay.

ục đ ch của việc áp dụng biện pháp bảo đảm là nhằm tạo thêm

quyền cho các tổ chức t n dụng, nếu khách hàng không thực hiện ngh a vụ trả nợ
khi đến hạn. Hiện nay, biện pháp bảo đảm được các tổ chức t n dụng sử dụng nhiều
nhất là thế chấp quyền sử dụng đất.
Người sở hữu quyền sử dụng đất d ng quyền sử dụng đất của mình để thế
chấp vay vốn tại các tổ chức t n dụng nhằm giúp họ giải quyết vấn đề nguồn vốn.
Các tổ chức t n dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các khoản
vay của khách hàng nhằm thu hồi tiền vay trong trường hợp khách hàng hết khả
năng trả nợ. Người sở hữu QSDĐ và tổ chức tín dụng thỏa thuận với nhau về phạm
vi thế chấp QSDĐ, có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ QSDĐ. Tuy nhiên, xung
quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vướng mắc về định giá, quản lý tài sản thế chấp,


2

xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng ngh a vụ trả nợ, từ đó phát sinh các tranh chấp.
Trong số các vụ án tranh chấp đang thụ lý, giải quyết tại Tịa án thì tranh
chấp trong hoạt động t n dụng chiếm t lệ lớn, đứng thứ hai sau tranh chấp hợp
đồng vay tài sản. Tính chất các vụ việc ngày càng phức tạp từ việc thu thập, đánh
giá chứng cứ đến việc áp dụng pháp luật vào giải quyết vụ án. Thực trạng này xuất
phát từ nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh
hưởng đến hiệu quả giải quyết tranh chấp đó là hệ thống pháp luật hiện nay còn
nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo. Bên cạnh đó cịn do yếu tố chủ quan như: Đội
ngũ những người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc
thù của các vụ tranh chấp; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình
giải quyết tranh chấp; trình độ chun mơn của một số thẩm phán cịn hạn chế...

Theo thống kê thì số lượng đơn đề nghị Tịa án xem xét vụ án theo trình tự giám
đốc thẩm ngày càng tăng và t nh chất ngày càng phức tạp1. Trong đó, phần lớn là
các vụ, việc liên quan đến tranh chấp QSDĐ, tranh chấp HĐTD mà có liên quan
đến hợp đồng thế chấp QSDĐ chiếm t lệ cao, t lệ các bản án, quyết định bị sửa,
hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật về nội dung còn nhiều.
uất phát từ thực tế trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma
Thuột, tỉnh Đắk Lắk” để nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc s . Thơng qua
nghiên cứu để hồn thành luận văn tơi có thể học hỏi thêm một số kinh nghiệm,
nâng cao kiến thức pháp luật từ đó đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp tại TAND.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về tranh chấp QSDĐ
nói chung và các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ đã có một số cơng trình như

1

Báo cáo thống kê năm 2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk.


3

sau: Luận văn Thạc s Luật học: “Giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án tại Việt
Nam” của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Luận
văn Thạc s Luật học: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ – Thực trạng và giải pháp” của
Lê Thị Thanh Huyền (2017), trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn Thạc s Luật
học “Thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” của Dương Thị Vân Anh
(2012), Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội… Bên cạnh đó cịn có các bài viết
đăng trên các tạp chí TAND, tạp chí Luật học, tạp chí Dân chủ và pháp luật...
Các cơng trình nghiên cứu, bài viết đã nghiên cứu những vấn đề liên quan

đến thế chấp QSDĐ, thế chấp tài sản, tuy nhiên chưa đi sâu nghiên cứu tổng thể
những vấn đề về lý luận và thực tiễn cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tịa án.
Vì vậy, việc nghiên nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ tại TAND là một vấn đề rất cần thiết và có ý ngh a rất quan trọng, nhất là
trong giai đoạn hiện nay khi hoạt động tín dụng đang diễn ra sơi động. Kéo theo đó
là các vụ án về tranh chấp HĐTD và cụ thể hơn là tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp.
3. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
hân t ch, đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
Bên cạnh đó tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết
các tranh chấp và xác định những bất cập, thiếu sót của pháp luật. Qua đó đề xuất
các biện pháp làm hạn chế, giảm thiểu các vụ án tranh chấp và hướng để nâng cao
hiệu quả giải quyết các vụ án góp phần xây dựng tỉnh Đắk Lắk ngày một phát triển
mạnh mẽ, giữ vững và phát triển bản sắc văn hóa, góp phần vào sự phát triển chung
của đất nước.


4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận, thủ tục và thực tiễn
xét xử về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố
Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
* Phạm vi nghiên cứu:
Trong phạm vi nghiên cứu và giới hạn cho phép của Luận văn Thạc sỹ, tác
giả sẽ tập trung phân t ch, đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết các
tranh chấp và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp

QSDĐ tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hình thành trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ ngh a

ác – Lênin, quan điểm của Đảng và Nhà nước về

hoạt động xét xử tại Tịa án nói chung và về giải quyết các tranh chấp nói riêng kết
hợp vận dụng các phương pháp khoa học như: hương pháp phân t ch, phương
pháp tổng hợp, phương pháp so sánh phápluật, phương pháp thống kê, phương pháp
tổng kết thực tiễn để thực hiện đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Kết quả của luận văn sẽ góp phần bổ sung phát triển lý luận và áp dụng pháp
luật trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tịa án. Có thể
sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo cho Thẩm phán, Thư ký, cán bộ Tòa án khi
áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp.
7. Bố cục tổng quát của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn được kết cấu thành hai chương như sau:


5

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoàn thiện.


6

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ
1.1. Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ
Việt Nam đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị
trường, tiến tới hội nhập với nền kinh tế thế giới trong đó, hoạt động ngân hàng giữ
vai trò đặc biệt quan trọng. Bởi lẽ, nó được coi là mạch máu của nền kinh tế bất cứ
mỗi quốc gia nào và tài chính - ngân hàng có lành mạnh thì nền kinh tế mới có cơ
hội cạnh tranh và phát triển. Tuy nhiên, đây cũng là l nh vực xảy ra nhiều tranh
chấp nhất trong các loại tranh chấp kinh doanh thương mại. Bởi bản chất của hoạt
động tín dụng là sự tín nhiệm lẫn nhau giữa một bên là ngân hàng và bên còn lại là
khách hàng vay tiền. Đối tượng trong quan hệ này cũng khá đặc biệt, đó là một
khoản tiền cụ thể để sử dụng vào mục đ ch xác định trong một khoản thời gian nhất
định, sau khoản thời gian đó, người vay có ngh a vụ thanh tốn cho ngân hàng cả
gốc và lãi.
Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì
cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế
chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ,…
Tùy mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là
bên vay và ngân hàng ký HĐTD để được cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để
thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong HĐTD.

1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ
Đất đai là tư liệu sản xuất khơng có gì thay thế được, đóng vai trị quan trọng
trong đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Kể
từ sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam
(12/1986), kinh tế nước ta đã chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ ngh a. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao

7

nhất đối với đất đai và Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định.
Đồng thời Nhà nước quy định quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất, trong đó
có quyền thế chấp QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà
nước bảo hộ và ghi nhận trong BLDS, LĐĐ mà theo đó người có tài sản là QSDĐ
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Trước đây, háp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 khơng có quy định về việc thế
chấp QSDĐ nhưng đến BLDS năm 1995, việc thế chấp QSDĐ đã được quy định tại
một chương riêng như là một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện ngh a vụ
dân sự. Kế thừa các quy định của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã có quy định
về hợp đồng thế chấp QSDĐ, về phạm vi thế chấp QSDĐ, quyền và ngh a vụ của
bên thế chấp, bên nhận thế chấp QSDĐ và quy định về xử lý tài sản đã thế chấp.
Đến BLDS 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc
tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự. Nhưng quy
định về thế chấp tài sản trong BLDS 2015 giảm 04 điều luật so với BLDS 2005, tuy
nhiên các quy định về thế chấp đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch
bảo đảm nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch thực hiện ngh a vụ.2.
Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính
truyền thống, phổ biến trong hoạt động tín dụng. Theo đó ngân hàng thỏa thuận với
người đi vay về việc d ng QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong
trường hợp người đi vay không trả được khoản vay và nếu không có thỏa thuận
khác giữa hai bên thì QSDĐ được xử lý để thu hồi nợ. Như vậy, thế chấp QSDĐ là
sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển
QSDĐ được pháp luật quy định, theo đó bên sử dụng đất d ng QSDĐ của mình để

2

Đỗ Thị Hải Yến, “Thế chấp QSDĐ và sự cần thiết phải có án lệ về thế chấp QSDĐ”, Tạp chí

TAND, 2017


8

bảo đảm việc thực hiện ngh a vụ dân sự. Việc thỏa thuận được thể hiện dưới dạng
hợp đồng.
Về bản chất, hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết
hợp đồng. Những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở thống nhất ý chí,
phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng. Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ
thể trở lên. Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp
tác. Mục đ ch của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt
quyền và ngh a vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp
đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, ngh a vụ giữa các bên thì khi
giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp
đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng,
thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần
phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực
hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao
dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đ ch và nội dung của giao dịch dân sự không
vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
một bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản,
đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các Ngân hàng. Trong nền kinh tế thị trường hiện
nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần
thiết. Việc quy định thế chấp QSDĐ tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là
vấn đề thiết thực và quan trọng. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản
xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động


9

kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng; đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong
xã hội qua việc những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn
vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh
toán khoản vay và tiền lãi thông qua việc thế chấp QSDĐ.
Về bản chất hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mang đầy đủ những đặc tính
chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự, đó là t nh dự phịng và
tính bảo đảm. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ cịn có những đặc trưng khác
biệt như sau:
- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “QSDĐ”. QSDĐ được hiểu
là quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước
bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp QSDĐ có thể
được thế chấp một phần hoặc toàn bộ; Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn
liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.3
QSDĐ là một loại quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi thế

chấp QSDĐ phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp
luật về đất đai quy định.
- Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp
QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Bên thế chấp là người sử dụng đất được nhà
nước, thông qua các quyết định của pháp luật, cho phép thực hiện quyền thế chấp
QSDĐ. Bên nhận thế chấp bằng QSDĐ có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.

3

Xem thêm Khoản 3 Điều 318 của BLDS năm 2015


10

- Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định là phải
lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực. Việc pháp luật quy định hợp đồng
thế chấp QSDĐ phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế
chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung mà đối tượng của hợp đồng
là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các
quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng
có giá trị.
- Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo quy
định, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan
trọng, liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ
tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc
đăng ký thế chấp tại Văn phịng đăng ký QSDĐ trước thì sẽ được ưu tiên thanh tốn
trước trong trường hợp bên thế chấp khơng trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.
- Thứ năm, theo quy định của BLDS việc phân biệt cầm cố với thế chấp tài

sản không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động sản, mà được phân
biệt ở chỗ có hay khơng việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền. Nếu chuyển
giao tài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản. Nếu khơng chuyển
giao tài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản. Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài
sản các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ.
Đối với QSDĐ pháp luật quy định người có ngh a vụ và người có quyền chỉ
được chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp QSDĐ. Đồng thời
trong hợp đồng thế chấp QSDĐ người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sử
dụng đất của mình. Các bên khơng thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp được
quản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như
tài sản thông thường khác. Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách
có hiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) khơng có nhu cầu
sử dụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho


11

xã hội, trong khi bên có ngh a vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại
khơng được quản lý và sử dụng đất. Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng
thế chấp QSDĐ.
1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại
Tòa án

1.2.1. Khái niệm
Tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là những mâu thuẫn phát sinh từ quyền
và ngh a vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (khách hàng). Đó
là những tranh chấp về chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ; quyền và ngh a vụ
của các bên; xử lý tài sản bảo đảm, … Chỉ được coi là tranh chấp khi sự xung đột,
bất đồng về quyền lợi giữa các bên đã được thể hiện ra bên ngồi thơng qua những
chứng cứ cụ thể và xác định được. Vì thế, khơng phải cứ khi nào vi phạm hợp đồng

thì khi đó có tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp
hợp đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một khoảng thời gian nhất định.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể hiểu là các hình thức,
các phương thức giải quyết các bất đồng, các tranh chấp về quyền và ngh a vụ của
các bên trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có
tranh chấp. uất phát từ những t nh chất, đặc điểm của các tranh chấp liên quan đến
hợp đồng thế chấp QSDĐ việc giải quyết những tranh chấp này cần phải đạt được
những yêu cầu nhất định.
-

ột là, tranh chấp phải được giải quyết một cách kịp thời, khẩn trương.

- Hai là, phải bảo đảm giữ được b mật của hoạt động kinh doanh cũng như
uy t n của các bên trong quan hệ tranh chấp. Cho d có tranh chấp, nhưng đây là
những tranh chấp về lợi ch kinh tế nên các bên có xu hướng tự thương lượng để
giải quyết.
- Ba là, việc giải quyết tranh chấp phải có chi phí hợp lý về thời gian, cơ hội
và chi phí tiền bạc. Mỗi bên đều có quyền cân nhắc, so sánh giữa cái được và những


12

chi phí phải bỏ ra để giải quyết tranh chấp, lợi ích kinh tế và sự ổn định quan hệ
kinh doanh để từ đó lựa chọn phương thức và đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Tranh chấp trong kinh doanh chỉ được giải quyết thỏa đáng khi các bên đã tìm ra
phương án dung hịa được các lợi ích, lợi ích kinh tế của các bên và lợi ích các mặt
của cùng một bên.
Cũng như các tranh chấp khác, các phương thức giải quyết tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tài
thương mại, tòa án. Vấn đề lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh

phải được các bên cân nhắc, lựa chọn phù hợp dựa trên các yếu tố như mục tiêu đạt
được, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ làm ăn giữa các bên, thời gian và chi
phí dành cho việc giải quyết tranh chấp. Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức
giải quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược
điểm của một phương thức để có quyết định hợp lý.
Thơng thường thì hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh thơng qua Tịa án
được tiến hành mà việc áp dụng cơ chế thương lượng và hòa giải khơng cịn có hiệu
quả. Việc tự giải quyết tranh chấp của các bên thường gặp nhiều khó khăn do nhiều
nguyên nhân khác nhau và vì vậy sự cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là Tịa án. Bởi vì, Tịa án là một cơ quan Nhà nước tiến hành
theo một thủ tục tố tụng chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranh
chấp và đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.
Việc đưa tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ra xét xử tại Tịa án có nhiều
ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định như:
Về ưu điểm:
Thứ nhất, Toà án là cơ quan nhân danh Nhà nước để giải quyết tranh chấp,
do đó phán quyết của Tồ án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của
nhà nước. Cơ quan thi hành án là một cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy,
phương tiện để thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật.


13

Thứ hai, hòa giải trong thủ tục tố tụng là một thủ tục bắt buộc nên quyền tự
định đoạt của các đương sự vẫn được đảm bảo.
Thứ ba, khi giải quyết tranh chấp tại Tồ án, việc giải quyết có thể qua nhiều
cấp xét xử, vì thế nguyên tắc nhiều cấp xét xử bảo đảm cho quyết định của Toà án
được chính xác, cơng bằng, khách quan và đúng với pháp luật.
Thứ tư, với điều kiện thực tế ở Việt Nam hiện nay, chi phí cho việc giải
quyết tranh chấp kinh tế tại Toà án thấp hơn rất nhiều so với việc nhờ đến các tổ

chức Trọng tài thương mại hay Trọng tài quốc tế. Ngồi ra, ta cịn thấy thẩm quyền
giải quyết của Toà án được mở rộng đến tất cả các ngành kinh tế. Chính vì thế, khi
xảy ra tranh chấp, người ta thường ngh đến Toà án như là nơi bao quát giải quyết
mọi vấn đề.
Về nhược điểm:
Thứ nhất, mặc dù nguyên tắc xét xử nhiều cấp đảm bảo cho quyết định của
Tồ án là chính xác, công bằng. Tuy nhiên, nguyên tắc này cũng sẽ khiến cho vụ
việc có thể bị kéo dài, trải qua nhiều cấp xét xử gây bất lợi cho đương sự. Việc dây
dưa, kéo dài vụ việc sẽ gây căng thẳng tâm lý, làm mất thời giờ, tiền bạc của các
bên tham gia tố tụng tại Tịa án.
Thứ hai, Tồ án xét xử công khai, điều này xuất phát từ bản chất của hoạt
động xét xử là bảo vệ pháp chế và duy trì cơng lý đã được pháp luật quy định, xã
hội thừa nhận. Mặt khác, hoạt động xét xử công khai của Tồ án cịn có tác dụng
răn đe, cảnh cáo những hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường
hợp, để giữ bí mật Nhà nước hoặc bí mật nghề nghiệp theo yêu cầu ch nh đáng của
đương sự, Tồ án có thể xử k n nhưng phải tuyên án công khai. Các doanh nghiệp
làm ăn trên thương trường đều khơng muốn mất uy tín khi Doanh nghiệp của mình
phải ra Tồ để giải quyết tranh chấp, nó có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh
của họ, cho nên khuyết điểm này có thể coi là lớn nhất.
Thứ ba, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng Toà án, các
bên phải nắm rõ được bản chất, vì việc giải quyết tranh chấp của Toà án phải tuân


14

thủ nghiêm ngặt các quy định mang tính hình thức của pháp luật tố tụng và đặc
điểm này đôi khi có thể gây trở ngại cho các bên tranh chấp.

1.2.2. Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án
1.2.2.1. Tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bên
nhận thế chấp QSDĐ. Trong quá trình ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, việc xem
xét tư cách chủ thể của bên thế chấp QSDĐ là một vấn đề quan trọng, nó ảnh hưởng
trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Nếu không xác định đúng, đầy
đủ tư cách chủ thể dẫn đến những sai sót khi ký kết hợp đồng, hợp đồng bị tuyên bố
vô hiệu.
1.2.2.2. Tranh chấp về hành vi vi phạm quyền, nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng
Từ thời điểm thế chấp QSDĐ phát sinh hiệu lực, các bên chủ thể trong hợp
đồng thế chấp QSDĐ phải thực hiện các quyền và ngh a vụ tương ứng. Quyền và
ngh a vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ ch nh là nội dung của hợp
đồng mà các bên đã thỏa thuận nhằm để bảo đảm ngh a vụ trả nợ của bên thế chấp
đã được xác lập trong HĐTD. Các điều khoản của các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai và ph
hợp các chuẩn mực chung của xã hội. Đây là loại tranh chấp phổ biến khi giải quyết
các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án mà người vi phạm chủ yếu là
bên thế chấp QSDĐ. Bên thế chấp QSDĐ không thực hiện đúng các ngh a vụ bảo
đảm QSDĐ là hợp pháp, khơng có tranh chấp, nếu liên quan đến người thứ ba thì
phải thông báo cho bên nhận thế chấp. Trên thực tế người nhận thế chấp khơng thể
kiểm sốt được hết nên dẫn đến tranh chấp và giải quyết rất phức tạp.
1.2.2.3. Tranh chấp về đối tượng của hợp đồng
Việc xác định đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc hết
sức quan trọng khi Tòa án giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ trong


15

trường hợp không bên thế chấp không trả được nợ vay. Khoản 3 Điều 318 của
BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với
đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài

sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, tài sản gắn liền trên đất
cũng là đối tượng thế chấp nếu các bên khơng có thỏa thuận, khi xử lý tài sản bảo
đảm ngân hàng có quyền xử lý QSDĐ thì được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với
đất.
1.2.2.4. Tranh chấp về việc xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng
Khi đến hạn thực hiện ngh a vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên
thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngh a vụ thì bên thế chấp phải
giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo thỏa thuận. Nếu bên thế
chấp không thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp sẽ
khởi kiện tại Tịa án có thẩm quyền để giải quyết.

1.2.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ
Thực tế trong những năm gần đây việc tranh chấp đất đai nói chung, tranh
chấp về các hợp đồng có đối tượng là QSDĐ nói riêng ngày càng có chiều hướng
gia tăng, năm sau cao hơn năm trước, tính chất và nội dung tranh chấp ngày càng.
Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế,
xã hội... Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn
đến nội dung tranh chấp và phương hướng giải quyết tranh chấp. Có thể thấy một số
nguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ:
- Do quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ còn có những điểm khơng
hợp lý: Trước đây theo quy định của BLDS năm 2005 thì nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp
nếu các bên có thoả thuận. Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp QSDĐ để


16

bảo đảm thực hiện ngh a vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp QSDĐ không trả
được nợ thì việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là khơng thể thực hiện được. Vì khơng
ai nhận chuyển nhượng QSDĐ khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất khơng
thuộc quyền sở hữu của mình. Về bản chất thì tài sản gắn liền với QSDĐ và đất là
một khối tài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với
quyền được sử dụng bề mặt đất.
- Do sự tác động của nền kinh tế thị trường: Hiện nay với sự bùng nổ về gia
tăng dân số thì nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh
tế thị trường thì QSDĐ đã trở thành một tài sản có giá trị đặc biệt lớn. Nền kinh tế
thị trường càng phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng
tăng. Do đó để đáp ứng nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh thì việc thế chấp
QSDĐ để vay vốn và bảo đảm ngh a vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản luôn được
các chủ thể ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh
tế thị trường, không t người bị thua lỗ trong sản xuất, kinh doanh dẫn đến bị phá
sản, khơng trả được nợ đã vay. Khi đó nhà ở, đất có thể là những tài sản cuối cùng
của họ và họ cũng không muốn mất đi những tài sản cuối cùng này, mặc dù những
tài sản này đã được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay trước đó mà nay họ
khơng thể trả được. Do vậy để giữ lại những tài sản cuối c ng này thì người vay
khơng muốn thực hiện các cam kết trong hợp đồng thế chấp QSDĐ như giao QSDĐ
cho người cho vay hoặc bán QSDĐ để thực hiện ngh a vụ trả nợ cho người cho vay.
Ngược lại người cho vay ln muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việc
cho vay. Đây ch nh là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đến
tranh chấp. Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động
nhất định đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ và đây ch nh là một trong
những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Tóm lại, dù không trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnh
hưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp


17

QSDĐ. Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thế
chấp QSDĐ được lành mạnh.
1.2.3.1. Nguyên nhân chủ quan
Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không
nhỏ tới nội dung tranh chấp. Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất
phát từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ. Ch nh
những nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ
quyết liệt và phức tạp hơn. Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải
quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có một số nguyên nhân chủ quan
sau đây:
- Ở Việt Nam, khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ ngân hàng chưa có các
chính sách hợp lý và quy trình cho vay hiệu quả, cơ chế phân tích và quản lý rủi ro
cịn hạn chế. Việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay còn hạn chế, chưa phân t ch,
đánh giá các điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay. Tổ chức tín dụng đánh giá về
biện pháp bảo đảm tiền vay còn dựa vào tài liệu do bên vay xuất trình mà chưa có
sự kiểm tra thực tiễn. Trình độ thẩm định của nhân viên ngân hàng cịn chưa cao,
nên có những sai sót và thiếu chặt chẽ dẫn đến kết quả thẩm định chưa đạt u cầu.
Hoặc có những trường hợp vì lợi ch cá nhân mà các nhân viên ngân hàng đã thẩm
định giá trị tài sản cao hơn so với thực tế, thẩm định sai tài sản thế chấp. Đến khi
phát sinh tranh chấp thì giá trị tài sản khơng đủ để thực hiện ngh a vụ hoặc tài sản
thế chấp không phải tài sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, tài sản thế chấp
đang có tranh chấp với người thứ ba.
- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thế
chấp QSDĐ: Khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu các chủ thế có ý thức tuân
thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế
chấp QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký
hợp đồng. Do đó khi có sự vi phạm về ngh a vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp QSDĐ

18

được xác định là vơ hiệu và khi đó bên nhận thế chấp khơng có bảo đảm, mặc dù họ
là người giữ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp.
Ngoài vấn đề về ý thức không tuân thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật
cịn nhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng ch nh là
nguyên nhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều
hướng gia tăng và phức tạp. Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên
thường đơn giản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ch không được bảo đảm.
- Do sự bội tín của bên thế chấp: Khi khơng cịn khả năng trả được nợ, thì
thường bên thế chấp QSDĐ không muốn thực hiện việc xử lý QSDĐ để trả nợ như
đã thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng
thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên vấn đề này sẽ khơng mấy khó khăn khi các bên xác lập
hợp đồng thế chấp QSDĐ hồn tồn tn thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên khơng tn thủ đầy đủ
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại
Tòa án
Việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án đòi hỏi
các đương sự tham gia và người tiến hành tố tụng phải tuân thủ các nguyên tắc cơ
bản sau:
Thứ nhất: Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự. Quyền
của chủ thể tranh chấp trong việc quyết định chọn phương thức giải quyết khi
đương sự có đơn yêu cầu và chỉ giải quyết các vấn đề tranh chấp trong phạm vi yêu
cầu. Có ngh a là khi tranh chấp xảy ra, các bên tranh chấp có quyền tự quyết định
việc khởi kiện, chủ động đề xuất các yêu cầu, phạm vi mức độ quyền và lợi ích cần
được bảo vệ. Thậm chí, ngay khi đưa vụ án tranh chấp ra giải quyết các bên tranh

19

chấp có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau
một cách tự nguyện không trái với pháp luật và yêu cầu đạo đức xã hội.4
Thứ hai: Các đương sự có ngh a vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh. Việc
cung cấp chứng cứ và chứng minh trong giải quyết tranh chấp là quyền và ngh a vụ
của các đương sự. Khi yêu cầu tịa án giải quyết thì đương sự phải chứng minh được
các u cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Các bên có quyền và ngh a vụ trình
bày những gì mà họ cho là cần thiết và có thể phản đối yêu cầu của người khác đối
với mình nhưng phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ. Trong q trình giải
quyết tranh chấp, Tịa án khơng bị bắt buộc thu nhập, xác minh chứng cứ mà chỉ
tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp do BLTTDS quy
định. Nguyên tắc này tạo cơ sở giải quyết nhanh chóng các vụ tranh chấp và nâng
cao trách nhiệm chứng minh của các đương sự bảo vệ lợi ích của mình.5
Thứ ba: Ngun tắc bình đẳng quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự. Đây
là nguyên tắc thể hiện quyền con người trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
ngh a Việt Nam. Khi tham gia giải quyết tranh chấp tại Tịa án, các đương sự có
quyền và ngh a vụ ngang nhau, không ai được phân biệt đối xử. Các đương sự đều
bình đẳng về quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự, có quyền đưa ra yêu cầu và
phản đối yêu cầu của bên kia cũng như thực hiện quyền và ngh a vụ cung cấp chứng
cứ nhằm bảo vệ lợi ích của mình.6
Thứ tư: Ngun tắc bảo đảm quyền bảo vệ và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Ngồi quyền tự bảo vệ cho mình, các đương sự có quyền nhờ luật sư hay người
khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình.7

4

Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

5

Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

6

Điều 8 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

7

Điều 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.