Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại toàn án nhân dân thành phố buôn ma thuột, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


Ì1

[f
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH HUY

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các


số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Các kết luận
khoa học của luận văn chưa từng được công bố trên bất kỳ cơng trình nào khác. Ngồi ra,
trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các
tác giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.

rp r _ _ • 2____1 A w
Tác giả luận văn

Văn Thị Nguyễn Hiền


DANH MỤC VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

BLTTDS

Bộ luật tố tụng Dân sự

LĐĐ

Luật Đất đai

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

Ngân hàng NN&PTNTVN

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Việt Nam

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ..................................................... 6
1.1. Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ................................................ 6
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ ................................................ 6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ ........................................... 8
1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án
11
1.2.1. Khái niệm ........................................................................................... 11
1.2.2. Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án ................ 14
1.2.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ .......... 15
1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa
án

18

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.............................................................................. 22
CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TAND THÀNH PHỐ BUÔN MA
THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .................. 23
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột ....................... 23
2.1.1. Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại


TAND thành phố Buôn Ma Thuột ................................................................. 23
2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột ................................................ 25
. Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan đến tranh chấp QSDĐ, tranh
chấp HĐTD mà có liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ chiếm t lệ cao, t lệ các
bản án, quyết định bị sửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật
về nội dung còn nhiều.
uất phát từ thực tế trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma
Thuột, tỉnh Đắk Lắk” để nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc s . Thơng qua
nghiên cứu để hồn thành luận văn tơi có thể học hỏi thêm một số kinh nghiệm, nâng
cao kiến thức pháp luật từ đó đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp tại TAND.
1. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về tranh chấp QSDĐ
nói chung và các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ đã có một số cơng trình như
sau: Luận văn Thạc s Luật học: “Giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án tại Việt
Nam” của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Luận
văn Thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ - Thực trạng và giải pháp” của Lê
Thị Thanh Huyền (2017), trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn Thạc s Luật học
“Thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” của Dương Thị Vân Anh (2012),
Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội... Bên cạnh đó cịn có các bài viết đăng trên các
tạp chí TAND, tạp chí Luật học, tạp chí Dân chủ và pháp luật...

Các cơng trình nghiên cứu, bài viết đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến
thế chấp QSDĐ, thế chấp tài sản, tuy nhiên chưa đi sâu nghiên cứu tổng thể những
vấn đề về lý luận và thực tiễn cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến
hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tịa án.
Vì vậy, việc nghiên nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp


QSDĐ tại TAND là một vấn đề rất cần thiết và có ý ngh a rất quan trọng, nhất là
trong giai đoạn hiện nay khi hoạt động tín dụng đang diễn ra sơi động. Kéo theo đó
là các vụ án về tranh chấp HĐTD và cụ thể hơn là tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp.
2. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
•7••
hân t ch, đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
Bên cạnh đó tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết các
tranh chấp và xác định những bất cập, thiếu sót của pháp luật. Qua đó đề xuất các
biện pháp làm hạn chế, giảm thiểu các vụ án tranh chấp và hướng để nâng cao hiệu
quả giải quyết các vụ án góp phần xây dựng tỉnh Đắk Lắk ngày một phát triển mạnh
mẽ, giữ vững và phát triển bản sắc văn hóa, góp phần vào sự phát triển chung của đất
nước.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận, thủ tục và thực tiễn
xét xử về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn
Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
* Phạm vi nghiên cứu:
Trong phạm vi nghiên cứu và giới hạn cho phép của Luận văn Thạc sỹ, tác
giả sẽ tập trung phân t ch, đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết các
tranh chấp và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp

QSDĐ tại Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hình thành trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm của Đảng và Nhà nước về
hoạt động xét xử tại Tịa án nói chung và về giải quyết các tranh chấp nói riêng kết
hợp vận dụng các phương pháp khoa học như: hương pháp phân t ch, phương pháp


tổng hợp, phương pháp so sánh phápluật, phương pháp thống kê, phương pháp tổng
kết thực tiễn để thực hiện đề tài.
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Kết quả của luận văn sẽ góp phần bổ sung phát triển lý luận và áp dụng pháp
luật trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án. Có thể
sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo cho Thẩm phán, Thư ký, cán bộ Tòa án khi
áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp.
6. Bố cục tổng quát của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn được kết cấu thành hai chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoàn thiện.


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ
1.1. Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ
Việt Nam đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị trường,
tiến tới hội nhập với nền kinh tế thế giới trong đó, hoạt động ngân hàng giữ vai trò

đặc biệt quan trọng. Bởi lẽ, nó được coi là mạch máu của nền kinh tế bất cứ mỗi
quốc gia nào và tài chính - ngân hàng có lành mạnh thì nền kinh tế mới có cơ hội
cạnh tranh và phát triển. Tuy nhiên, đây cũng là l nh vực xảy ra nhiều tranh chấp
nhất trong các loại tranh chấp kinh doanh thương mại. Bởi bản chất của hoạt động tín
dụng là sự tín nhiệm lẫn nhau giữa một bên là ngân hàng và bên còn lại là khách
hàng vay tiền. Đối tượng trong quan hệ này cũng khá đặc biệt, đó là một khoản tiền
cụ thể để sử dụng vào mục đ ch xác định trong một khoản thời gian nhất định, sau
khoản thời gian đó, người vay có ngh a vụ thanh tốn cho ngân hàng cả gốc và lãi.
Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì
cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ,... Tùy
mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bên
vay và ngân hàng ký HĐTD để được cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thế
chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong HĐTD.
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ
Đất đai là tư liệu sản xuất khơng có gì thay thế được, đóng vai trị quan trọng
trong đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Kể từ
sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam (12/1986),
kinh tế nước ta đã chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ ngh a. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối với
đất đai và Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất,
cho th đất và công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định. Đồng thời Nhà
nước quy định quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp


QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà
nước bảo hộ và ghi nhận trong BLDS, LĐĐ mà theo đó người có tài sản là QSDĐ
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ và không giao tài sản cho bên kia. Trước

đây, háp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 khơng có quy định về việc thế chấp
QSDĐ nhưng đến BLDS năm 1995, việc thế chấp QSDĐ đã được quy định tại một
chương riêng như là một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện ngh a vụ dân
sự. Kế thừa các quy định của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã có quy định về
hợp đồng thế chấp QSDĐ, về phạm vi thế chấp QSDĐ, quyền và ngh a vụ của bên
thế chấp, bên nhận thế chấp QSDĐ và quy định về xử lý tài sản đã thế chấp. Đến
BLDS 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc tôn
trọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự. Nhưng quy định
về thế chấp tài sản trong BLDS 2015 giảm 04 điều luật so với BLDS 2005, tuy nhiên
các quy định về thế chấp đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch bảo
đảm nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch thực hiện ngh a vụ.3.
Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính
truyền thống, phổ biến trong hoạt động tín dụng. Theo đó ngân hàng thỏa thuận với
người đi vay về việc d ng QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong
trường hợp người đi vay không trả được khoản vay và nếu khơng có thỏa thuận khác
giữa hai bên thì QSDĐ được xử lý để thu hồi nợ. Như vậy, thế chấp QSDĐ là sự thỏa
thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được
pháp luật quy định, theo đó bên sử dụng đất d ng QSDĐ của mình để bảo đảm việc
thực hiện ngh a vụ dân sự. Việc thỏa thuận được thể hiện dưới dạng hợp đồng.
Về bản chất, hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết
hợp đồng. Những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở thống nhất ý chí, phù
hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng. Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở
lên. Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục
đ ch của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và
3 Đỗ Thị Hải Yến, “Thế chấp QSDĐ và sự cần thiết phải có án lệ về thế chấp QSDĐ”, Tạp chí
TAND, 2017


ngh a vụ. Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân
sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, ngh a vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp

đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng
không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp
tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các
điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự
nguyện; mục đ ch và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
một bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản,
đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các Ngân hàng. Trong nền kinh tế thị trường hiện
nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần
thiết. Việc quy định thế chấp QSDĐ tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức
kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đề
thiết thực và quan trọng. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh
doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh
tiền tệ của Ngân hàng; đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc
những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất,
kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh tốn khoản vay và
tiền lãi thơng qua việc thế chấp QSDĐ.
Về bản chất hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mang đầy đủ những đặc tính
chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự, đó là t nh dự phịng và
tính bảo đảm. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ cịn có những đặc trưng khác biệt
như sau:
- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “QSDĐ”. QSDĐ được hiểu là

quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo
đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. QSDĐ
chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp QSDĐ có thể được thế
chấp một phần hoặc tồn bộ; Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất
thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản
thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.4
QSDĐ là một loại quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi thế chấp
QSDĐ phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về
đất đai quy định.
- Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp
QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Bên thế chấp là người sử dụng đất được nhà
nước, thông qua các quyết định của pháp luật, cho phép thực hiện quyền thế chấp
QSDĐ. Bên nhận thế chấp bằng QSDĐ có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
- Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định là phải
lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực. Việc pháp luật quy định hợp đồng thế
chấp QSDĐ phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp
tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung mà đối tượng của hợp đồng là
QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy
định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng có giá
trị.
- Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo quy
định, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan trọng,
liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng
ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký
thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trước thì sẽ được ưu tiên thanh tốn trước
4 Xem thêm Khoản 3 Điều 318 của BLDS năm 2015

trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.
- Thứ năm, theo quy định của BLDS việc phân biệt cầm cố với thế chấp tài
sản khơng phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động sản, mà được phân biệt
ở chỗ có hay khơng việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền. Nếu chuyển giao
tài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản. Nếu khơng chuyển giao
tài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản. Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài sản
các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ.
Đối với QSDĐ pháp luật quy định người có ngh a vụ và người có quyền chỉ
được chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp QSDĐ. Đồng thời
trong hợp đồng thế chấp QSDĐ người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sử
dụng đất của mình. Các bên không thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp được
quản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như tài
sản thông thường khác. Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách có
hiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) khơng có nhu cầu sử
dụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho xã
hội, trong khi bên có ngh a vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại không
được quản lý và sử dụng đất. Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấp
QSDĐ.
1.2. Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại rp
Ạ_r
Tòa án
1.2.1. Khái niệm
Tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là những mâu thuẫn phát sinh từ quyền
và ngh a vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (khách hàng). Đó là
những tranh chấp về chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ; quyền và ngh a vụ của
các bên; xử lý tài sản bảo đảm, ... Chỉ được coi là tranh chấp khi sự xung đột, bất
đồng về quyền lợi giữa các bên đã được thể hiện ra bên ngồi thơng qua những
chứng cứ cụ thể và xác định được. Vì thế, khơng phải cứ khi nào vi phạm hợp đồng

thì khi đó có tranh chấp mà đơi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp
hợp đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một khoảng thời gian nhất định.


Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể hiểu là các hình thức,
các phương thức giải quyết các bất đồng, các tranh chấp về quyền và ngh a vụ của
các bên trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh
chấp. uất phát từ những t nh chất, đặc điểm của các tranh chấp liên quan đến hợp
đồng thế chấp QSDĐ việc giải quyết những tranh chấp này cần phải đạt được những
yêu cầu nhất định.
-

ột là, tranh chấp phải được giải quyết một cách kịp thời, khẩn trương.

- Hai là, phải bảo đảm giữ được b mật của hoạt động kinh doanh cũng như uy
t n của các bên trong quan hệ tranh chấp. Cho d có tranh chấp, nhưng đây là những
tranh chấp về lợi ch kinh tế nên các bên có xu hướng tự thương lượng để giải quyết.
- Ba là, việc giải quyết tranh chấp phải có chi phí hợp lý về thời gian, cơ hội
và chi phí tiền bạc. Mỗi bên đều có quyền cân nhắc, so sánh giữa cái được và những
chi phí phải bỏ ra để giải quyết tranh chấp, lợi ích kinh tế và sự ổn định quan hệ kinh
doanh để từ đó lựa chọn phương thức và đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tranh
chấp trong kinh doanh chỉ được giải quyết thỏa đáng khi các bên đã tìm ra phương
án dung hịa được các lợi ích, lợi ích kinh tế của các bên và lợi ích các mặt của cùng
một bên.
Cũng như các tranh chấp khác, các phương thức giải quyết tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tài
thương mại, tòa án. Vấn đề lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh
phải được các bên cân nhắc, lựa chọn phù hợp dựa trên các yếu tố như mục tiêu đạt
được, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ làm ăn giữa các bên, thời gian và chi phí
dành cho việc giải quyết tranh chấp. Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải

quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm
của một phương thức để có quyết định hợp lý.
Thơng thường thì hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh thơng qua Tịa án
được tiến hành mà việc áp dụng cơ chế thương lượng và hịa giải khơng cịn có hiệu
quả. Việc tự giải quyết tranh chấp của các bên thường gặp nhiều khó khăn do nhiều
nguyên nhân khác nhau và vì vậy sự cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là Tịa án. Bởi vì, Tịa án là một cơ quan Nhà nước tiến hành


theo một thủ tục tố tụng chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranh
chấp và đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.
Việc đưa tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ra xét xử tại Tịa án có nhiều
ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định như:
Về ưu điểm:
Thứ nhất, Toà án là cơ quan nhân danh Nhà nước để giải quyết tranh chấp, do
đó phán quyết của Tồ án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà
nước. Cơ quan thi hành án là một cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy,
phương tiện để thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai, hòa giải trong thủ tục tố tụng là một thủ tục bắt buộc nên quyền tự
định đoạt của các đương sự vẫn được đảm bảo.
Thứ ba, khi giải quyết tranh chấp tại Toà án, việc giải quyết có thể qua nhiều
cấp xét xử, vì thế ngun tắc nhiều cấp xét xử bảo đảm cho quyết định của Tồ án
được chính xác, cơng bằng, khách quan và đúng với pháp luật.
Thứ tư, với điều kiện thực tế ở Việt Nam hiện nay, chi phí cho việc giải quyết
tranh chấp kinh tế tại Toà án thấp hơn rất nhiều so với việc nhờ đến các tổ chức
Trọng tài thương mại hay Trọng tài quốc tế. Ngoài ra, ta cịn thấy thẩm quyền giải
quyết của Tồ án được mở rộng đến tất cả các ngành kinh tế. Chính vì thế, khi xảy ra
tranh chấp, người ta thường ngh đến Toà án như là nơi bao quát giải quyết mọi vấn
đề.
Về nhược điểm:

Thứ nhất, mặc dù nguyên tắc xét xử nhiều cấp đảm bảo cho quyết định của
Toà án là chính xác, cơng bằng. Tuy nhiên, ngun tắc này cũng sẽ khiến cho vụ việc
có thể bị kéo dài, trải qua nhiều cấp xét xử gây bất lợi cho đương sự. Việc dây dưa,
kéo dài vụ việc sẽ gây căng thẳng tâm lý, làm mất thời giờ, tiền bạc của các bên tham
gia tố tụng tại Tịa án.
Thứ hai, Tồ án xét xử công khai, điều này xuất phát từ bản chất của hoạt
động xét xử là bảo vệ pháp chế và duy trì cơng lý đã được pháp luật quy định, xã hội
thừa nhận. Mặt khác, hoạt động xét xử cơng khai của Tồ án cịn có tác dụng răn đe,
cảnh cáo những hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, để


giữ bí mật Nhà nước hoặc bí mật nghề nghiệp theo yêu cầu ch nh đáng của đương sự,
Toà án có thể xử k n nhưng phải tun án cơng khai. Các doanh nghiệp làm ăn trên
thương trường đều không muốn mất uy tín khi Doanh nghiệp của mình phải ra Tồ
để giải quyết tranh chấp, nó có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ, cho
nên khuyết điểm này có thể coi là lớn nhất.
Thứ ba, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng Toà án, các bên
phải nắm rõ được bản chất, vì việc giải quyết tranh chấp của Toà án phải tuân thủ
nghiêm ngặt các quy định mang tính hình thức của pháp luật tố tụng và đặc điểm này
đơi khi có thể gây trở ngại cho các bên tranh chấp.
1.2.2. Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án
1.2.2.1 . Tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bên
nhận thế chấp QSDĐ. Trong quá trình ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, việc xem xét
tư cách chủ thể của bên thế chấp QSDĐ là một vấn đề quan trọng, nó ảnh hưởng trực
tiếp đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Nếu không xác định đúng, đầy đủ tư
cách chủ thể dẫn đến những sai sót khi ký kết hợp đồng, hợp đồng bị tuyên bố vô
hiệu.
1.2.2.2 . Tranh chấp về hành vi vi phạm quyền, nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng

Từ thời điểm thế chấp QSDĐ phát sinh hiệu lực, các bên chủ thể trong hợp
đồng thế chấp QSDĐ phải thực hiện các quyền và ngh a vụ tương ứng. Quyền và ngh
a vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ ch nh là nội dung của hợp đồng mà
các bên đã thỏa thuận nhằm để bảo đảm ngh a vụ trả nợ của bên thế chấp đã được
xác lập trong HĐTD. Các điều khoản của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng phải
phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai và ph hợp các chuẩn
mực chung của xã hội. Đây là loại tranh chấp phổ biến khi giải quyết các tranh chấp
hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án mà người vi phạm chủ yếu là bên thế chấp
QSDĐ. Bên thế chấp QSDĐ không thực hiện đúng các ngh a vụ bảo đảm QSDĐ là
hợp pháp, khơng có tranh chấp, nếu liên quan đến người thứ ba thì phải thông báo
cho bên nhận thế chấp. Trên thực tế người nhận thế chấp khơng thể kiểm sốt được


hết nên dẫn đến tranh chấp và giải quyết rất phức tạp.
1.2.2.3 . Tranh chấp về đối tượng của hợp đồng
Việc xác định đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc hết
sức quan trọng khi Tòa án giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ trong
trường hợp không bên thế chấp không trả được nợ vay. Khoản 3 Điều 318 của BLDS
năm 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, tài sản gắn liền trên đất cũng là
đối tượng thế chấp nếu các bên khơng có thỏa thuận, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân
hàng có quyền xử lý QSDĐ thì được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất.
1.2.2.4 . Tranh chấp về việc xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng
Khi đến hạn thực hiện ngh a vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên
thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng ngh a vụ thì bên thế chấp phải
giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo thỏa thuận. Nếu bên thế
chấp không thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp sẽ khởi
kiện tại Tịa án có thẩm quyền để giải quyết.
1.2.3. Ngun nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ

Thực tế trong những năm gần đây việc tranh chấp đất đai nói chung, tranh
chấp về các hợp đồng có đối tượng là QSDĐ nói riêng ngày càng có chiều hướng gia
tăng, năm sau cao hơn năm trước, tính chất và nội dung tranh chấp ngày càng.
Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế,
xã hội... Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn
đến nội dung tranh chấp và phương hướng giải quyết tranh chấp. Có thể thấy một số
nguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ:
- Do quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ cịn có những điểm khơng
hợp lý: Trước đây theo quy định của BLDS năm 2005 thì nhà ở, cơng trình xây dựng
khác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các


bên có thoả thuận. Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp QSDĐ để bảo đảm
thực hiện ngh a vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp QSDĐ khơng trả được nợ
thì việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là không thể thực hiện được. Vì khơng ai nhận
chuyển nhượng QSDĐ khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất khơng thuộc
quyền sở hữu của mình. Về bản chất thì tài sản gắn liền với QSDĐ và đất là một khối
tài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với quyền được
sử dụng bề mặt đất.
- Do sự tác động của nền kinh tế thị trường: Hiện nay với sự bùng nổ về gia
tăng dân số thì nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh
tế thị trường thì QSDĐ đã trở thành một tài sản có giá trị đặc biệt lớn. Nền kinh tế thị
trường càng phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng. Do
đó để đáp ứng nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh thì việc thế chấp QSDĐ để vay
vốn và bảo đảm ngh a vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản luôn được các chủ thể ưu
tiên lựa chọn. Tuy nhiên với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh tế thị trường,
không t người bị thua lỗ trong sản xuất, kinh doanh dẫn đến bị phá sản, không trả

được nợ đã vay. Khi đó nhà ở, đất có thể là những tài sản cuối cùng của họ và họ
cũng không muốn mất đi những tài sản cuối cùng này, mặc dù những tài sản này đã
được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay trước đó mà nay họ không thể trả
được. Do vậy để giữ lại những tài sản cuối c ng này thì người vay khơng muốn thực
hiện các cam kết trong hợp đồng thế chấp QSDĐ như giao QSDĐ cho người cho vay
hoặc bán QSDĐ để thực hiện ngh a vụ trả nợ cho người cho vay.
Ngược lại người cho vay luôn muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việc
cho vay. Đây ch nh là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đến
tranh chấp. Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động nhất
định đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ và đây ch nh là một trong những
nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Tóm lại, dù khơng trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnh
hưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp
QSDĐ. Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thế
chấp QSDĐ được lành mạnh.


1.2.3.1 . Nguyên nhân chủ quan
Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không
nhỏ tới nội dung tranh chấp. Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát
từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ. Ch nh những
nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ quyết
liệt và phức tạp hơn. Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có một số nguyên nhân chủ quan sau đây:
- Ở Việt Nam, khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ ngân hàng chưa có các
chính sách hợp lý và quy trình cho vay hiệu quả, cơ chế phân tích và quản lý rủi ro
cịn hạn chế. Việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay còn hạn chế, chưa phân t ch,
đánh giá các điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay. Tổ chức tín dụng đánh giá về
biện pháp bảo đảm tiền vay còn dựa vào tài liệu do bên vay xuất trình mà chưa có sự

kiểm tra thực tiễn. Trình độ thẩm định của nhân viên ngân hàng cịn chưa cao, nên có
những sai sót và thiếu chặt chẽ dẫn đến kết quả thẩm định chưa đạt u cầu. Hoặc có
những trường hợp vì lợi ch cá nhân mà các nhân viên ngân hàng đã thẩm định giá trị
tài sản cao hơn so với thực tế, thẩm định sai tài sản thế chấp. Đến khi phát sinh tranh
chấp thì giá trị tài sản khơng đủ để thực hiện ngh a vụ hoặc tài sản thế chấp không
phải tài sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, tài sản thế chấp đang có tranh
chấp với người thứ ba.
- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thế
chấp QSDĐ: Khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu các chủ thế có ý thức tuân
thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế
chấp QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký
hợp đồng. Do đó khi có sự vi phạm về ngh a vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp QSDĐ
được xác định là vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp khơng có bảo đảm, mặc dù họ
là người giữ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp.
Ngồi vấn đề về ý thức khơng tn thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật cịn
nhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng ch nh là nguyên
nhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều hướng gia


tăng và phức tạp. Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên thường đơn
giản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ch không được bảo đảm.
- Do sự bội tín của bên thế chấp: Khi khơng cịn khả năng trả được nợ, thì
thường bên thế chấp QSDĐ không muốn thực hiện việc xử lý QSDĐ để trả nợ như
đã thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ. Tuy nhiên vấn đề này sẽ khơng mấy khó khăn khi các bên xác lập hợp
đồng thế chấp QSDĐ hồn tồn tn thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định. Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình
tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại
rp Ạ _ r

Tòa án
Việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án đòi hỏi
các đương sự tham gia và người tiến hành tố tụng phải tuân thủ các nguyên tắc cơ
bản sau:
Thứ nhất: Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự. Quyền
của chủ thể tranh chấp trong việc quyết định chọn phương thức giải quyết khi đương
sự có đơn yêu cầu và chỉ giải quyết các vấn đề tranh chấp trong phạm vi yêu cầu. Có
ngh a là khi tranh chấp xảy ra, các bên tranh chấp có quyền tự quyết định việc khởi
kiện, chủ động đề xuất các yêu cầu, phạm vi mức độ quyền và lợi ích cần được bảo
vệ. Thậm chí, ngay khi đưa vụ án tranh chấp ra giải quyết các bên tranh chấp có
quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách
tự nguyện khơng trái với pháp luật và yêu cầu đạo đức xã hội.5
Thứ hai: Các đương sự có ngh a vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh. Việc
cung cấp chứng cứ và chứng minh trong giải quyết tranh chấp là quyền và ngh a vụ
của các đương sự. Khi yêu cầu tịa án giải quyết thì đương sự phải chứng minh được
các u cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Các bên có quyền và ngh a vụ trình
bày những gì mà họ cho là cần thiết và có thể phản đối yêu cầu của người khác đối
với mình nhưng phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ. Trong q trình giải
5Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015


quyết tranh chấp, Tịa án khơng bị bắt buộc thu nhập, xác minh chứng cứ mà chỉ tiến
hành xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp do BLTTDS quy định.
Nguyên tắc này tạo cơ sở giải quyết nhanh chóng các vụ tranh chấp và nâng cao
trách nhiệm chứng minh của các đương sự bảo vệ lợi ích của mình.6
Thứ ba: Nguyên tắc bình đẳng quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự. Đây là
nguyên tắc thể hiện quyền con người trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ ngh
a Việt Nam. Khi tham gia giải quyết tranh chấp tại Tịa án, các đương sự có quyền và
ngh a vụ ngang nhau, không ai được phân biệt đối xử. Các đương sự đều bình đẳng
về quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự, có quyền đưa ra yêu cầu và phản đối yêu

cầu của bên kia cũng như thực hiện quyền và ngh a vụ cung cấp chứng cứ nhằm bảo
vệ lợi ích của mình.7
Thứ tư: Nguyên tắc bảo đảm quyền bảo vệ và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Ngồi quyền tự bảo vệ cho mình, các đương sự có quyền nhờ luật sư hay người khác
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình.8
Thứ năm: Ngun tắc hồ giải. Vì đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ đầu bắt đầu phát sinh từ các tranh chấp đối với HĐTD vì vậy nó phản ảnh về
lợi ích kinh tế của các bên nên biện pháp mà các bên tiến hành để giải quyết tranh
chấp trước tiên là hoà giải và chỉ cần đến sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền khi khơng thể hồ giải được. Khi Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp,
trước tiên tồ án có trách nhiệm tiến hành hồ giải và tạo điều kiện thuận lợi để các
đương sự thoả thuận với nhau. Điều này có ngh a, tại tồ án, các đương sự vẫn có
quyền tiến hành hồ giải dưới sự hướng dẫn và cơng nhận của Tồ án.9
Thứ sáu: Nguyên tắc xét xử vụ án dân sự phải có Hội thẩm nhân dân tham
gia. Hội thẩm nhân dân là người có uy t n, được bầu hoặc cử theo quy định của pháp
luật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhằm đảm
bảo quyền và lợi ch ch nh đáng của người dân. Thẩm phán là người được bổ nhiệm
6Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
7Điều 8 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
8Điều 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
9Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.


theo quy định của pháp luật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án và giải quyết
những việc khác thuộc thẩm quyền của Tòa án. Khi xét xử vụ án, Thẩm phán và Hội
thẩm nhân dân ngang quyền với nhau, độc lập và chỉ tuân theo pháp luật mà không
chịu bất kỳ sự chi phối nào khác. Đương nhiên, họ phải chịu trách nhiệm đối với ý
kiến của mình về từng vấn đề của vụ án.10
Thứ bảy, nguyên tắc Tịa án xét xử kịp thời, cơng bằng, cơng khai.

Đây là một nguyên tắc mà trước đây Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 chưa đề
cập tới. Nguyên tắc xét xử kịp thời của Tòa án phải trong thời hạn do Bộ luật này
quy định11.
Việc Toà án tiến hành xét xử cơng khai góp phần đảm bảo rằng hoạt động xét
xử của Tòa án nhân dân là thể hiện sự dân chủ và phản ánh giá trị của cộng đồng để
tạo niềm tin cho người dân rằng trình tự cũng như kết quả của việc tố tụng là công
bằng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì Tịa án vẫn có thể tiến hành xét xử kín
trong các trường hợp đặc biệt cần giữ bí mật nhà nước, giữ gìn thuần phong mỹ tục
của dân tộc, bảo vệ người chưa thành niên hoặc giữ bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh
doanh, bí mật cá nhân, bí mật gia đình của đương sự theo yêu cầu chính đáng của họ.
Thứ tám, nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử.
Tranh tụng là hoạt động của các bên tham gia xét xử đưa ra các quan điểm
của mình và tranh luận lại để bác bỏ một phần hoặc toàn bộ quan điểm của phía bên
kia. Tranh tụng là cơ sở để Tịa án đánh giá tồn bộ nội dung vụ án và đưa ra phán
quyết cuối cùng đảm bảo tính khách quan, đúng người, đúng tội, đúng pháp luật. Xác
định tầm quan trọng của hoạt động tranh tụng tại phiên tòa “Nguyên tắc tranh tụng
trong xét xử được bảo đảm”10 12. Đây là một trong những đổi mới đáng chú ý vì lần
đầu tiên Hiến pháp đã ghi nhận nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử. Đồng
thời, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho
đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện quyền
tranh tụng trong xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm theo quy định
10Điều 11 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
11Điều 15 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 .
12Khoản 5 Điều 103 Hiến pháp năm 2013.


của Bộ luật này13. Trong quá trình xét xử, mọi tài liệu, chứng cứ phải được xem xét
đầy đủ, khách quan, tồn diện, cơng khai, trừ trường hợp khơng được công khai theo
quy định tại Khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này. Tòa án điều hành việc tranh tụng,
hỏi những vấn đề chưa rõ và căn cứ vào kết quả tranh tụng để ra bản án, quyết định.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm ngh a vụ dân sự, là một hình thức
chuyển QSDĐ, nhưng việc chuyển quyền này khơng hồn tồn. Hợp đồng thế chấp
QSDĐ là một loại hợp đồng dân sự, các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ được
quy định trong BLDS, LĐĐ và các văn bản pháp luật có liên quan. Tuy các quy định
pháp luật hiện hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu về thế chấp QSDĐ, nhưng vẫn
cịn những quy định bất cập, khơng phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trong quá
trình thực hiện và áp dụng để giải quyết tranh chấp, đồng thời cũng là một trong các
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp về thế chấp
QSDĐ nói riêng.
Q trình thực hiện HĐTD, giữa các bên phát sinh tranh chấp do rất nhiều
nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan và việc phát sinh tranh chấp liên quan đến
hợp đồng thế chấp QSDĐ là điều tất yếu có thể xảy ra. Điều quan trọng là làm thế
nào để nhận thức một cách đúng đắn và đầy đủ về tranh chấp từ đó đưa ra các biện
pháp để giải quyết, hạn chế đến mức thấp nhất hậu quả có thể xảy ra khi giải quyết
tranh chấp.
Trong Chương 1 đã nêu ra một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thế chấp
QSDĐ, phân loại các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ từ đó tìm ra nguyên nhân
phát sinh các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp
đồng thế chấp QSDĐ tại TAND. Qua đó làm cơ sở cho việc đánh giá thực tiễn giải
quyết các tranh chấp tại Tòa án.

13Điều 24 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015


CHƯƠNG 2
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BN MA THUỘT, TỈNH
••7
ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN

2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng
thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột
2.1.1. Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp
tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột
Đắk Lắk là tỉnh thuộc khu vực trung tâm của Tây Nguyên nên hầu hết dân cư
đều có nguồn gốc từ các tỉnh trong cả nước đến để làm ăn và sinh sống. Trong những
năm gần đây dân số tỉnh Đắk Lắk nói chung và thành phố Bn Ma Thuột nói riêng
đã có nhiều biến động, chủ yếu là dân di cư tự do, người lao động đến làm công nhân
thời vụ khá nhiều, đã gây những tác động xấu đến tình hình quản lý của nhà nước.
Hàng năm các cơ quan bảo vệ pháp luật của tỉnh phải giải quyết một lượng án dân
sự, hành chính, kinh tế, lao động rất lớn, đứng thứ năm toàn quốc. Số lượng án năm
sau cao hơn năm trước. Theo số liệu thống kê thì hàng năm có khoảng 5000 vụ án
dân sự, hành ch nh, kinh doanh thương mại các loại13. Đặc biệt là số lượng các loại
vụ án phải giải quyết của TAND thành phố Buôn Ma Thuột tăng về số lượng, tính
chất phức tạp của vụ việc ngày càng gia tăng cụ thể: Trong năm 2017 thụ lý: 2.949
vụ, việc và năm 2018 thụ lý 3.712 vụ, việc14.
Trong những năm gần đây, t lệ các vụ án tranh chấp về HĐTD được thụ lý
giải quyết tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột luôn chiếm t lệ lớn trong tổng số
tranh chấp về kinh doanh thương mại. Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ
một trong những đặc trưng cơ bản của hoạt động cấp tín dụng là sự chứa đựng nguy
cơ rủi ro rất lớn đối với quyền lợi của bên cho vay vì theo cam kết trong HĐTD bên

13

Báo cáo thống kê năm 2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk;

14

Báo cáo thống kê năm 2017, năm 2018 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột.

cho vay chỉ có thể địi


tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định, nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy
cơ rủi ro càng lớn, vì thế mà các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng cũng thường xảy
ra với số lượng và t lệ lớn hơn so với các hợp đồng khác được giải quyết tại Tòa án.
Khi giải quyết các tranh chấp liên quan từ HĐTD thì một trong những nguyên
nhân làm phát sinh tranh chấp dẫn đến kéo dài là tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ. Qua từng năm các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày càng tăng
về số lượng và tính chất ngày càng phức tạp hơn.
Dưới đây là số liệu thống kê các vụ án về tranh chấp kinh doanh thương mại,
về tranh chấp HĐTD và tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ của TAND thành phố
Buôn Ma Thuột trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017
Biểu đồ 2.1: Thống kê hồ sơ vụ án tranh chấp từ năm 2013 đến 2017 của
TAND thành phố Bn Ma Thuột. 14

Qua phân tích biểu đồ, ta có thể thấy được số liệu cụ thể qua các năm như
sau:
- Năm 2013, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 131 vụ án tranh chấp
kinh doanh thương mại, trong đó số vụ án về tranh chấp HĐTD là 102 vụ, số vụ án
14Báo cáo công tác thi đua, khen thưởng của TAND thành phố Buôn Ma Thuột các năm 2013, 2014,
2015, 2106, 2017.