Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay

GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP ĐồNG THÊ' CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÊ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY
HUỲNH VÁN CHỮ(*>
Tóm tắt: Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất. Nghiên cứu và đưa ra những khó khăn, vướng mắc từ
thực tiễn tại Tỏa án nhân nhân ở Việt Nam hiện nay. Từ đó, đê'xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm
hồn thiện pháp luật vê' giải quyết tranh chấp về hợp đồng thê chấp Quyền sử dụng đất, thỗhg nhất
đường lỗi giải quyết tranh chấp vê' hợp đồng thếchấp Quyền sử dụng đất.
Từ khóa: Tranh chấp hợp đồng thếchấp quyền sử dụng đất; giao dịch bảo đảm; tòa án nhân dân.
Abstract: The article discussed legal provisions on settlement of disputes mortgage contracts of
land use rights. Difficulties and problems were analyzed from the practice of the People’s Court in
Vietnam. Recommendations and solutions were proposed to improve laws on dispute settlement on
mortgage contracts of land use rights, unifying the way to settle disputes on mortgage contracts of
land use rights.
Keywords: Dispute on mortgage contracts of land use rights; Secured transaction; The
People’s Court.
Ngày nhận bài: 15/6/2021; Ngày sửa bài: 10/7/2021; Ngày duyệt đăng bài: 27/8/2021.

Đặt vấn đề
Pháp luật về giải quyết tranh chấp về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
(QSDĐ) được điều chỉnh bởi nhiều văn
pan luật khác nhau, trong đó bao gồm
cả luật chuyên ngành như: Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật
các TCTD và các văn bản khác có liên
Ìm về giao dịch bảo đảm.... Trình tự,
L tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
! chấp quyền sử dụng đất hiện nay
Ịc điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp
t về tố tụng như: Bộ luật Tô tụng

n sự, các Nghị quyết của Hội đồng
ẩm phán hướng dẫn giải quyết các
nh chấp dân sự, thương mại. Trong
Ịm vi bài viết này, tác giả phân tích
quy định pháp luật về giải quyết
nh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại
Tịa án nhân dân.
SƠ 9-2021

1. Khái niệm và đặc điểm của
tranh chấp hợp đồng thê chấp quyển
sử dụng đất để đảm bảo khoản vay
tín dụng
Theo điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015
quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ như
sa: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản
thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có
thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ
tài sản thế chấp.”
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy
định cụ thể về khái niệm hợp đồng thế
chấp QSDĐ, tuy nhiên tại điều 500 quy
r) Tổng giám đốc Cơng ty CP Bao bì và Khống sản sô' 1.
Email:

NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI

El


GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Hộp ĐỒNG THẾ CHẤP...

định về hợp đồng về QSDĐ như sau: “Hợp
đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng
đất chuyển đổi, chuyến nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật Đất đai cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa
vụ theo hợp đồng vối người sử dụng đất.”
Như vậy, căn cứ theo quy định trên ta
có thể hiểu hợp đồng thế chấp QSDĐ đế
đảm bảo khoản vay tín dụng là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng
đất thê chấp QSDĐ cho tổ chức tín dụng
để đảm bảo khoản vay. Các bên có trách
nhiệm thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp
đồng thế chấp QSSDĐ đã ký kết.
Hiện nay, pháp luật không quy định
khái niệm tranh chấp hợp đồng, tuy nhiên
từ các tranh chấp trên thực tê thì tranh
chấp hợp đồng được hiểu là sự mâu thuẫn,
bất đồng ý kiến của các bên trong quan hệ
hợp đồng với nhau liên quan đến việc thực
hiện hay không thực hiện các quyền và

nghĩa vụ theo hợp đồng(1). Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ đế đảm bảo
khoản vay cũng chính là sự mâu thuẫn,
xung đột giữa bên thế chấp và tổ chức tín
dụng hoặc bên thứ ba trong quá trình thực
hiện hợp đồng.
Từ những phân tích trên về khái niệm
tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ,
chúng ta có thể đưa ra những đặc điểm
của tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ
để đảm bảo khoản vay như sau:
-Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ để đảm bảo khoản vay tín
dụng ln có sự tham gia của một bên
là TCTD.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ được ký kết
giữa chủ sử dụng đất và TCTD để đảm
□

NHÂN LỤC KHOA HỌC XÃ HỘI

bảo khoản vay tín dụng của bên thế chấp
tại các TCTD. Như vậy, trong tranh chấp
hợp đồng thế chấp QSDĐ để đảm bảo
khoản vay tín dụng ln có sự tham gia
của một bên là TCTD.
Khi tham gia ký kết hợp đồng, các
TCTD và khách hàng có địa vị ngang bằng
nhau tham gia thỏa thuận. Tuy nhiên,
trên thực tế hiện nay để đảm bảo quyền

lợi và hạn chế các rủi ro, các hợp đồng thế
chấp QSDĐ thường do bên cho vay là các
TCTD soạn thảo vối đội ngũ cán bộ có
trình độ chun mơn về mặt pháp lý nhất
định. Trong khi đó, chủ thể thế chấp
QSDĐ là khách hàng thường là các tổ
chức, cá nhân, trình độ chun mơn về
mặt pháp lý của họ cịn thấp và nhiều khi
khơng được chú trọng đúng mức. Vì lý do
đó nên nếu có tranh chấp xảy ra thì
thường là do bên thế chấp vi phạm nghĩa
vụ theo hợp đồng, rất hiếm gặp trường hợp
bên đi vay khởi kiện TCTD.
- Thứ hai, tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ đề đảm bảo khoản vay thường
xuất phát từ tranh chấp hợp đồng tín
dụng giữa bên vay và các TCTD
Vổi đặc thù của hoạt động tín dụng là
sự cung ứng nguồn vốn đến những tổ chức,
cá nhân có nhu cầu về vốn trên cơ sở huy
động của các tổ chức, cá nhân có thừa
nguồn vốn trong xã hội nên TCTD ln
đóng vai trị trung gian trong mối quan hệ
này. Đe giảm thiểu rủi ro trong trường
hợp bên vay không trả được nợ, thông
thường TCTD chỉ đồng ý cho bên đi vay
được vay vốh khi họ có cầm cố, thế chấp
bằng tài sản hoặc có bảo lãnh của bên thứ

(1) Sỏ Tư pháp tỉnh Tuyên Quang (2020), Pháp luật về

hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng trong
kinh doanh.
SÔ 9-2021


HUỲNH VÁN CHỮ
ba. Như vậy, trong trường hợp bên vay
không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng
tín dụng với các TCTD sẽ kéo theo các
tranh chấp đối vối hợp đồng phụ là hợp
đồng thế chấp QSDĐ như: tranh chấp về
việc định giá tài sản bảo đảm, tranh chấp
về xử lý tài sản bảo đảm,... Như vậy, có thể
thấy rằng tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ thường gắn liền trong quan hệ tín
dụng giữa TCTD và bên vay.
- Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thế chấp
QSDĐ phát sinh từ sự vi phạm hợp đồng
của một hoặc các bên, sự vi phạm này làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên
cịn lại. Vì tranh chấp đồng thế chấp
QSDĐ cũng là một loại tranh chấp hợp
đồng nên thường xuất phát từ xung đột lợi
ích về quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng.
- Thứ tư, tranh chấp hợp đồng thế
chấp QSDĐ được giải quyết dựa trên
nguyên tắc tự do thỏa thuận trong
khuôn khổ pháp luật của các bên tham
gia tranh chấp.

Pháp luật Việt Nam tôn trọng sự thỏa
thuận của các bên trong đó việc giải quyết
tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp
QSDĐ thì các bên cũng có quyền thỏa thuận
dể đạt được hiệu quả tối ưu nhất trong
thường hợp có tranh chấp xảy ra. Việc tơn
ti •ọng quyền định đoạt này có ý nghĩa vơ
củng quan trọng vì quan hệ dân sự giữa các
bẹn mang tính bình đẳng. Khi các bên tham
gia tranh chấp có thể thỏa thuận được vối
nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ diễn
ra nhanh chóng, thuận lợi hơn, đồng thời
giậm thiểu được thiệt hại về thời gian, tiền
bạc, công sức của các bên. về phía các cơ
quan tài phán, thi hành án thì việc thỏa
thuận này cũng có ý nghĩa trong việc giảm
nhẹ khối lượng, áp lực công việc.
SỐ 9-2021

2. Một số vướng mắc khi giải quyết
tranh chấp hựp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để đảm bảo khoản vay
từ thực tiển của Tòa án ở Việt Nam
hiện nay
Trong hoạt động cho vay của các Tổ
chức tín dụng hiện nay, biện pháp thế
chấp tài sản trong đó tài sản thế chấp là
QSDĐ được sử dụng rất phổ biến do chiếm
nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm
khác. Do đó, các tranh chấp về hợp đồng

thê chấp QSDĐ để đảm bảo khoản vay tại
Tòa án nhân dân hiện nay chiếm số lượng
lớn. Qua nghiên cứu thực trạng giải quyết
các vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp
tại TAND hiện nay, tác giả nhận thấy một
số bất cập trong pháp luật về hợp đồng thế
chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp về
chế định này như sau:
Thứ nhất, vướng mắc, bấp cập trong
việc xác định thành viên hộ gia đình sử
dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 hiện hành cho
phép hộ gia đình, cá nhân được thê chấp
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất(2). Trong
thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp
đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia đình việc
xác định thành viên hộ gia đình sử dụng
đất hiện nay vẫn cịn gặp nhiều khó khăn
do vẫn cịn nhiều GCNQSDĐ của hộ gia
đình chỉ thể hiện thông tin của chủ hộ
không ghi rõ tên thành viên hộ gia đình
hay căn cứ để xác định thành viên hộ gia
đình sử dụng đất.
Thực tế hiện nay các cơ quan, tổ chức
hành nghề công chứng khi thực hiện cơng
chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình sẽ dựa trên thông tin ở sổ hộ khẩu
(2> Điều 179 Luật Đất đai năm 2013; điểm a khoản 2
Điều 180 Luật Đất đai năm 2013.

NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI

a


GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Hộp ĐỒNG THẾ CHẤP...

gia đình để xác định thành viên hộ gia
đình. Tuy nhiên thực tế, việc căn cứ vào sổ
hộ khẩu không thể xác định được chính
xác thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Trong khi đó, sổ hộ khẩu với tính chất là
loại giấy tờ để quản lý về cư trú, xác định
nơi thường trú thường xuyên của một cá
nhân(3). Trên thực tế, có trường hợp, hộ gia
đình có thành viên rời q hương đi làm
ăn nơi xa một khoảng thời gian dài trước
thời điểm hộ nhận chuyển nhượng hay
được Nhà nước giao, cho th hay cơng
nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có tên
trong sổ hộ khẩu do họ không thực hiện
thủ tục tách nhân khẩu để đăng ký
thường trú tại địa phương nơi đi làm việc.
Trong khi đó cũng có trường hợp có thành
viên khơng có tên trên sổ hộ khẩu do đã
chuyển đi nơi khác và thực hiện thủ tục
tách hộ khẩu, xóa khẩu nhưng lại là
thành viên sử dụng đất do tại thời điểm
tạo lập tài sản đó, người này là thành viên
của gia đình và cịn sống chung thì vẫn là

thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.
Thứ hai, khó khăn trong việc xác định
mục đích lợi nhuận để phân biệt tranh
chấp được giải quyết bằng vụ án kinh
doanh, thương mại hay bằng vụ án dân sự
đốĩ với trường hợp Ngân hàng cho cá nhân,
hộ gia đình vay theo hợp đồng tín dụng,
theo hưống dẫn của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết số
03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 thì chỉ
cần xác định mong muốn, nhu cầu, mục
đích vay để làm gì... Mục đích lợi nhuận
khơng phụ thuộc vào cá nhân, hộ gia đình
phải đăng ký kinh doanh hay khơng, mục
đích và kết quả thực tế có lợi nhuận hay
khơng là án kinh doanh, thương mại, cịn
vay vì mục đích tiêu dùng là án dân sự.
Tuy nhiên, việc xác định mục đích lợi
NHÂN LỤC KHOA HỌC XÃ HỘI

nhuận và mục đích tiêu dùng là rất khó;
căn cứ vào đâu để xác định mục đích vay:
do đương sự trình bày, thể hiện trên hợp
đồng, chứng cứ khác...
Thứ ba, Tại Điều 301 BLDS năm 2015
có quy định: Trong trường hợp bên bảo
đảm, bên đang nắm giữ tài sản bảo đảm
không bàn giao tài sản bảo đảm theo yêu
cầu của mình thì bên nhận bảo đảm chỉ có
thể xử lý khoản nợ theo con đường Tòa án,

trừ trường hợp ngoại lệ là “luật liên quan
có quy định khác”. Tuy nhiên tại Điều 7
Nghị quyết số’ 42/2017/QH14 về thí điểm
xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có
quy định cho phép các tổ chức tín dụng
được quyền thu giữ tài sản bảo đảm để
được xử lý theo quy định(4). Trước khi tiến
(3) Nguyễn Thanh Xuân (2019), "Pháp luật đất đai và
việc giải quyết các vụ án hộ gia đình tranh chấp quyền
sử dụng đất", Tạp chí Tịa án nhân dân.
(4) Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí
điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng quy định
các trường hợp Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có
quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của
bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ
xấu khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
a) Khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo
quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự;
b) Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo
đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngồi có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của
khoản nỢ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo
đảm theo quy định của pháp luật;
c) Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được
đàng ký theo quy định của pháp luật;
d) Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp
trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết
hoặc đang được giải quyết tại Tịa án có thẩm quyền;
khơng đang bị Tịa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm

thời; khơng đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo
đảm thi hành án theo quy định của pháp luật;
đ) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi,
tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu đã hoàn thành nghĩa vụ
công khai thông tin theo quy định tại khoản 3 hoặc
khoản 4 Điều này.
SÔ 9-2021


HUỲNH VÀN CHỮ

hành thu giữ tài sản, bên nhận bảo đảm
có trách nhiệm thơng báo cho bên bảo
đảm; bên đang giữ tài sản bảo đảm và
chính quyền địa phương đồng thời phải
công khai thông tin về việc thu giữ tài
sản bảo đảm. Đây cũng là một trong
những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
trong hợp đồng thế chấp QSDĐ do trên
thực tế nhận thức pháp luật của người
dân ở nước ta cịn thấp, trong khi đó các
ngân hàng, tổ chức tín dụng thường là các
tổ chức lớn, có nhiều nguồn lực, có đội
ngũ cán bộ, nhân viên đơng đảo và được
chuẩn bị, tư vấn kĩ càng về pháp lý nên
khi người dân giao dịch vói các tổ chức
này thì thường rơi vào trạng thái yếu thế
và phải ký các hợp đồng thế chấp theo
mẫu với các điều khoản do ngân hàng
chuẩn bị từ trưóc. Tại điểm b, khoản 2,

Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 đã nêu
việc đồng ý việc bên bảo đảm đồng ý cho
tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng
nước ngồi có quyền thu giữ tài sản bảo
!tảm là một trong những điều kiện để các
Lgân hàng, tổ chức tín dụng này có quyền
hu giữ. Bên cạnh đó, trên thực tế khi bên
nhận bảo đảm thực hiện việc thu giữ tài
sản mà bên bảo đảm, bên đang trực tiếp
sử dụng, quản lý tài sản thê chấp không
địồng ý việc thu giữ này, hoặc bên thế
cnấp không đồng thời là chủ sở hữu đốì
vợi nhà, tài sản gắn khác với đất sẽ rất
pnức tạp, dẫn đến tranh chấp.
ị Thứ tư, tồn tại, hạn chế trong quá trình
giai quyết tranh chấp về hợp đồng thế
chấp QSDĐ để đảm bảo khoản vay tại Tòa
án hiện nay
Việc xác minh địa chỉ, nơi cư trú đốì vối
bên khách hàng trong vụ án tranh chấp
hợp đồng thế chấp QSDĐ đảm bảo khoản
va; . Thực tiễn khi giải quyết các vụ án
SỐ 9-2021

tranh chấp nêu trên rất nhiều trường hợp
khách hàng khơng có mặt nơi cư trú, bỏ
địa phương đi trưốc thòi điểm thụ lý. Tòa
án yêu cầu các bên cho vay là Ngân hàng
cung cấp chứng cứ: địa chỉ cư trú hiện nay
của bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan, thậm chí khách hàng chết
trong thời gian trả nợ, các Ngân hàng
muốn khởi kiện địi nợ thì phải cung cấp
được họ tên, địa chỉ các đồng thừa kế của
khách hàng.
Đội ngũ cán bộ Tồ án hiện nay cịn
thiếu về số lượng và hạn chế về năng lực
chuyên môn trong giải quyết các tranh
chấp về hợp đồng thê chấp QSDĐ. Đây là
một hạn chế ảnh hưởng rất lớn tới chất
lượng xét xử nói chung và chất lượng giải
quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ để đảm bảo khoản vay tín dụng tại
Tồ án. Hiện nay, việc ứng dụng công
nghệ thông tin vào hoạt động của Tồ án
cịn nhiều hạn chế. Q trình giải quyết
các tranh chấp còn mất nhiều thời gian,
nhiều loại chi phí trong khi đó lĩnh vực tài
chính ngân hàng là lĩnh vực nhạy cảm yêu
cầu giải quyết nhanh gọn để các bên có thể
tiến hành hoạt động bình thường.
Cơng tác thụ lý và giải quyết còn chậm,
nhiều bản án còn giải quyết chưa thoả
đáng, việc phát hiện những sai sót cịn
chưa tiến hành kịp thời để đưa ra những
giải pháp khắc phục. Số lượng bản án sơ
thẩm bị xét lại theo tủ tục phúc thẩm còn
chiếm tỷ lệ khá cao trong tổng số vụ án
thụ lý giải quyết. Nhiều vụ tranh chấp đế
kéo dài, hết thời hạn giải quyết thì thẩm

phán tìm lý do phù hợp quy định của pháp
luật để ban hành Quyết định tạm đình chỉ
giải quyết vụ án (tránh trường hợp án quá
hạn); qua nhiều lần xét xử vẫn khơng tìm
được phương án giải quyết thoả đáng, làm
NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI

□


GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Hộp ĐỒNG THẾ CHẤP...

ảnh hưởng tối quyền và lợi ích của các
bên. vẫn cịn tình trạng một sơ' bản án của
Tồ án khơng rõ ràng, gây khó khăn cho
việc đảm bảo bản án của được thi hành
đúng thịi gian và đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp cho các đương sự.
Ý thức thượng tôn pháp luật của người
dân chưa cao, pháp luật chưa nghiêm, chưa
chặt chẽ nên khách hàng của các Ngân
hàng, TCTD cứ kéo dài càng lâu càng tốt,
dẫn đến tình trạng thiệt hại cho các TCTD,
rộng hơn là nguy hiểm cho nền kinh tế, cho
cả xã hội khi các cam kết, thỏa thuận bị coi
thường, pháp luật không được coi trọng.
3. Một sô đề xuất, kiến nghị
hoàn thiện
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về hộ
gia đình sử dụng đất trong các giao dịch

liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ.
Đe bảo đảm quyền lợi cho hộ gia đình
có QSDĐ hợp pháp mà bị hạn chế quyền
vay vôn trong trường hợp nêu trên, cần
ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể cách
xác định các tiêu chí để xác lập địa vị
pháp lý của hộ gia đình, từ đó là cơ sở
tiền đề cho việc xác lập các quyền về tài
sản (trong đó có tài sản là QSDĐ) cho hộ
gia đình đó. Theo đó, cần làm rõ tiêu chí
nào đế xác định đại diện chủ hộ và tiêu
chí nào để xác định các thành viên trong
hộ gia đình? Trong trường hợp nào thì
chủ hộ được phép nhân danh hộ gia đình
trong các giao dịch dân sự nói chung và
giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng? Chủ
hộ và các thành viên phải chịu trách
nhiệm dân sự như thế nào trong trường
hợp việc xử lý tài sản thế chấp khơng đủ
để thu hồi nợ?
Đốì với các tổ chức hành nghề công
chứng khi thực hiện công chứng hợp
đồng thê chấp Quyền sử dụng đất của hộ
NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI

gia đình cần xác minh chính xác hơn
thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Theo đó, các hộ gia đình khi u cầu
cơng chứng phải có giấy/đơn xin xác
nhận của cơ quan công an hoặc UBND

cấp xã về các thành viên của hộ gia đình
mình tại thời điểm được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ
sở quan trọng để công chứng viên, người
chứng thực xác định thành viên “Hộ gia
đình sử dụng đất” khi thực hiện cơng
chứng, chứng thực của hộ gia đình tránh
bỏ sót thành viên ảnh hưởng đến giá trị
pháp lý của văn bản công chứng.
Thứ hai, cần ban hành văn bản hướng
dẫn một cách cụ thể, rõ ràng để có cơ sở
xác định đất có tranh chấp trong khi
thực hiện các giao dịch chuyển dịch
QSDĐ nói chung và hợp đồng thê chấp
QSDĐ nói riêng. Đồng thời đốì với một số
loại tranh chấp không làm thay đổi chủ
sử dụng đất như tranh chấp về mục đích
sử dụng đất, tranh chấp về bất động sản
liên kể... thì khơng đưa vào khoản 1 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời
cần làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai
được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật
Đất đai 2013. Theo đó, tranh chấp đất
đai là những tranh chấp về quyền sở
hữu, quyền sử dụng của đất và tài sản
trên đất hay bao gồm tất cả những mâu
thuẫn, bất đồng liên quan đến tài sản đó
như: mâu thuẫn của chủ sở hữu nhà đất
với người đi thuê quyền bề mặt để khai
thác, kinh doanh; mâu thuẫn, bất đồng

về lối đi liền kề với nhà đất đang là đơì
tượng được xem xét tặng cho của một số
hộ gia đình xung quanh; tranh chấp về
quyền địa dịch, về mốc giới hành chính...
Thực chất các tranh chấp này khơng làm
ảnh hưởng tới việc chuyển dịch QSDĐ và
SƠ 9-2021


HUỲNH VÁN CHỮ
hợp đồng thế chấp QSDĐ của các chủ sử
dụng. Như vậy, tác giả đề xuất cần sửa
đổi, bổ sung về điều kiện về yếu tố đất
khơng có tranh chấp tại điều 188 Luật
Đất đai năm 2013 theo hưởng quy định
rõ các loại tranh chấp đất đai ảnh hưởng
đến việc chuyển dịch QSDĐ, cịn các
tranh chấp khác khơng ảnh hưởng tới
việc xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Thứ ba, cần bãi bỏ quyền thu giữ tài
sản của các Ngân hàng, TCTD, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài tại Điều 7
Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm
xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đế
phù hợp với điều 301 BLDS năm 2015.
Theo đó, việc xử lý trường hợp bên bảo
đảm không bàn giao tài sản bảo đảm
theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm sẽ
được giải quyết thông qua con đường Tòa
án, trừ trường hợp ngoại lệ là “luật liên

quan có quy định khác”.
I Thứ tư, nâng cao chất lượng đội ngũ
cán bộ, cơng chức ngành Tịa án
Việc bồi dưỡng, nâng cao năng lực xét
xử của Tòa án nhân dân hiện nay là rất
qần thiết và giữ vai trò quyết định trong
việc nâng cao chất lượng xét xử nói
cnung. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán
bô, công chức ngành Tòa án đòi hỏi phải
diễn ra thường xuyên, liên tục để đảm
bặo tiêu chuẩn, chất lượng giải quyết vụ
áb hành chính. Thường xun mở các lốp
b d dưỡng khi có các văn bản quy phạm
pnáp luật mới được ban hành hoặc được
sửa đổi, bổ sung, văn bản hướng dẫn thi
hành văn bản quy phạm pháp luật liên
quan. Ngồi trình độ chun mơn theo
u cầu tính chất cơng việc tham gia
hoạt động xét xử địi hỏi phải có kỹ năng
và nghiệp vụ chuyên môn nhất định,
cũng như phải đáp ứng các yêu cầu khác
SÔ 9-2021

về phẩm chất đạo đức và tinh thần trách
nhiệm công tác.
Thứ năm, Tăng cường công tác tuyên
truyền, phổ biến, giải thích pháp luật
liên quan.
Thường xuyên xây dựng các chương
trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật

trên phương tiện thông tin đại chúng, tổ
chức phổ biến ở cộng đồng dân cư tại địa
phương. Xây dựng các buổi phát thanh
trên đài tại các nhà văn hóa của từng
xã, phường, tổ dân phố để mọi người
dân đều nắm bắt được các thông tin cần
truyền tải. Tuyên truyền pháp luật
thông qua công tác hịa giải, đốì thoại
trong q trình xét xử lưu động. Theo
đó, trong buổi đối thoại, hịa giải các quy
định của pháp luật tố tụng hành chính
và pháp luật chuyên mơn được các Hịa
giải viên, Đơi thoại viên phổ biến đến
các đương sự trong từng vụ án. Đồng
thịi, thơng qua việc hòa giải, đối thoại,
ngưdi tiến hành hòa giải, đối thoại cịn
có thể giải thích, nâng cao nhận thức
pháp luật cho các bên, giúp việc thi
hành pháp luật được thuận lợi. Đẩy
mạnh cơng tác thơng tin, đa dạng hóa
các hình thức tuyên truyền, phổ biến,
giáo dục pháp luật thông qua Truyền
hình Tịa án nhân dân, Báo Cơng lý,
Tạp chí Tịa án nhân dân, cổng thơng
tin điện tử của Tịa án nhân dân tối cao.
Thứ sáu, Đầu tư cơ sở vật chất, trang
thiết bị, phương tiện kỹ thuật nghiệp vụ
trong hoạt động xét xử.
Đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị,
phương tiện kỹ thuật trong hoạt động

xét xử tại TAND hiện nay là một trong
những chủ trương của chiến lược cải cách
hoạt động tư pháp đến năm 2020 theo
Nghị quyết 49-NQ/TW của Bộ chính trị
NHÂN Lực KHOA HỌC XÃ HỘI

□


GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Hộp ĐỒNG THẾ CHẤP...
Đảng Cộng sản Việt Nam. Vấn đề cần
được quan tâm hàng đầu trong việc tăng
cường cơ sở vật chất cho ngành Toàn án
là đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, phòng
ban đủ để thực hiện hoạt động xét xử
nhanh chóng, kịp thời. Thực tế tại một số
địa phương vùng sâu vùng xa hiện nay,
đặc biệt trụ sở của Tòa án nhân dân tại
các huyện khơng cịn phù hợp, tình trạng
thiếu phịng xét xử cịn xảy ra nhiều
khơng đáp ứng được nhu cầu xét xử.
Theo yêu cầu của chiến lược cải cách
hoạt động tư pháp, nâng cao hoạt động
động xét xử thì yêu cầu đặt ra là phải
hoàn hiện cơ sỏ vật chất, trang thiết bị
để đảm bảo hiệu quả tốt nhất trong q
trình giải quyết vụ án.
Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác
thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi
phạm trong hoạt động xét xử của Tòa án

nhân dân hiện nay. cần có cơ chế phối
hợp giữa các cơ quan quản lý, cơ quan
thanh tra chuyên ngành để đảm bảo tốt
công tác giám sát hoạt động xét xử tuân
theo quy định của pháp luật. Có chế tài
áp dụng riêng, rõ ràng, nghiêm minh đốì
vối những cán bộ, cơng chức ngành Tòa
án, đặc biệt là các Thẩm phán - người
trực tiếp điều hành, ra phán quyết trong
suốt quá trình xét xử vụ án.
Kết luận
Thực tiễn giải các vụ án về giải quyết
tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất để đảm bảo khoản vay tại Tòa
án ở Việt Nam trong những năm gần đây
cho thấy tỉ lệ tranh chấp còn cao, diễn
biến phức tạp, ảnh hưởng đến quyền và
lợi ích hợp pháp của các đường sự. Qua
đây, người viết đề xuất một số kiến nghị,
giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật
điều chỉnh chế định về giải quyết tranh
NHÂN LỰC KHOA HỌC XÃ HỘI

chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo khoản vay tín dụng. Bên
cạnh đó, cần nâng cao chất lượng xét xử
tại Tịa án Việt Nam thông qua việc nâng
cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành Tịa
án, tăng cường cơng tác tun truyền,
giải thích và nâng cao nhận thức pháp

luật trong thời gian tối.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
3. Luật Đất đai năm 2013.
4. Luật Tổ chức Tòa nhân dân 2014.
5. Nghị quyết số 42/2017/QH14 về
thí điểm xử lý nợ xấu của cấc tổ chức
tín dụng.
6. Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
7. Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy
định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sô'nghị
định quy định chi tiết thi hành luật đất
đai và sửa đổi, bổ sung một sô' điều của
các thông tư hướng dẫn thi hành luật
đất đai.
8. Sở tư pháp tỉnh Tuyên Quang
(2020), Pháp luật về hợp đồng và giải
quyết tranh chấp hợp đồng trong
kinh doanh.
9. Nguyễn Thanh Xuân (2019), “Pháp
luật đất đai và việc giải quyết các vụ án hộ
gia đình tranh chấp quyền sử dụng đất”,
Tạp chí Tịa án nhân dân.
SÔ 9-2021