Kê biên tài sản để thi hành án trong xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN KHẮC TÍN

KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN TRONG XỬ LÝ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA CÁC NGÂN HÀNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN KHẮC TÍN

KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN TRONG XỬ LÝ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA CÁC NGÂN HÀNG

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học thực sự của
cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hải An. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực
và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tơi xin chịu trách nhiệm về
nghiên cứu của mình.
TÁC GIẢ

NGUYỄN KHẮC TÍN


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết thường

Chữ viết tắt

1

Bộ luật Dân sự năm 2015 (Bộ luật số

BLDS năm 2015

91/2015/QH13) ngày 24/11/2015
2

Chấp hành viên

CHV

3

Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ

Luật THADS năm

sung) năm 2014

2014

4

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

5

Thi hành án

THA

6

Thi hành án dân sự

THADS

7

Tòa án nhân dân

TAND

8

Ủy ban nhân dân

UBND


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................4
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................5
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................5
6. Kết cấu luận văn ......................................................................................................6
CHƯƠNG 1: KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI
HÀNH ÁN ..................................................................................................................7
1.1. Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất không đăng ký giao dịch bảo đảm ....7
1.2. Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất đã đăng ký giao dịch bảo đảm ........19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................25
CHƯƠNG 2: XỬ LÝ TÀI SẢN ĐÃ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH .........................26
2.1. Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án là quyền sử dụng đất ............................27
2.2. Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án là vốn góp ............................................34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................42
KẾT LUẬN ..............................................................................................................44
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thi hành án dân sự, cưỡng chế thi hành án là một trong những biện pháp
nhằm đảm bảo hiệu lực thi hành các bản án, quyết định của Tòa án. Kê biên, xử lý tài
sản nói chung, quyền sử dụng đất và vốn góp nói riêng là một trong những biện pháp
cưỡng chế đó.
Tuy nhiên, qua thực tiễn cơng tác kê biên, xử lý tài sản đối với quyền sử dụng
đất, vốn góp cho thấy các cơ quan thi hành án dân sự gặp phải những khó khăn, vướng
mắc. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho số lượng việc thi hành án dân sự
trong cả nước hiện nay còn tồn đọng rất cao.
Nguyên nhân của thực trạng trên là do quy định của Luật thi hành án dân sự
và các văn bản hướng dẫn vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp, còn nhiều bất cập,
vướng mắc, như:
- Xác định tài sản chung là quyền sử dụng đất cấp cho hộ của người phải thi
hành án để kê biên. Nội dung này chưa có sự thống nhất giữa các văn bản luật và
hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến q trình áp dụng vào thực tiễn cịn
nhiều quan điểm khác nhau.
- Thủ tục xử lý tài sản quyền sử dụng đất, vốn góp sau khi đã kê biên để thi
hành án dân sự. Thực tiễn cho thấy việc xử lý tài sản này rất khó khăn, phức tạp nhất

là khâu chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người nhận tài sản là ngân hàng hoặc xử
lý phần vốn góp là cổ phần nhưng có giá trị âm. Đây là một trong những nguyên nhân
làm cho Chấp hành viên thường có nhiều sai sót, vi phạm về trình tự, thủ tục dẫn đến
phát sinh khiếu nại, tố cáo kéo dài.
Luật THADS năm 2014 và một số văn bản khác như Luật Đất đai năm 2013,
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chưa đồng bộ, thống nhất dẫn đến có nhiều quan
điểm khác nhau trong áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến quá trình kê biên, xử lý tài
sản bị kéo dài, không đảm bảo quyền lợi của người được và người phải thi hành án.


2

Ngồi ra do cơng tác phối hợp của các cơ quan có liên quan chưa được kịp
thời, việc thi hành án hoặc đang áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất, vốn
góp thì bị kháng nghị dẫn đến đình chỉ và phải chờ kết quả giải quyết của Tịa án thì
mới có thể tiếp tục thực hiện nhưng phía Tịa án lại chậm giải quyết.
Trước tình hình trên, cần có một giải pháp cụ thể và hiệu quả nhất nhằm tháo
gỡ khó khăn, vướng mắc, góp phần hồn thiện các quy định về thi hành án dân sự nói
chung, cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất, vốn góp nói riêng.
Từ đó giúp giải quyết một cách có hiệu quả lượng việc thi hành án tồn đọng, tăng
cường hiệu quả của công tác thi hành án dân sự. Từ những thực trạng trên, tác giả
chọn đề tài “Kê biên tài sản để thi hành án trong xử lý tài sản bảo đảm tại các Ngân
hàng” làm luận văn tốt nghiệp Cao học Luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quá trình tìm kiếm tài liệu để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài, tác giả nhận
thấy liên quan đến kê biên quyền sử dụng đất có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa
học đã được công bố, các bài viết trên tạp chí chuyên ngành luật nghiên cứu ở những
mức độ, phạm vi và dưới những hình thức khác nhau, tuy nhiên nghiên cứu sâu về
vấn đề kê biên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình và
việc xử lý tài sản sau khi đã kê biên trong việc xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân

hàng thì rất hạn chế. Dưới hình thức sách chuyên khảo, giáo trình, luận văn thạc sỹ
luật học, các bài báo được đăng trên các tạp chí có những cơng trình tiêu biểu sau
đây:
- Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm
2015, Nhà xuất bản Hồng Đức. Nội dung của sách chuyên khảo có đề cập đến một
loại sở hữu chung đặc thù đó là sở hữu chung của vợ chồng và của các thành viên
trong hộ gia đình. Trong phần này tác giả đã chỉ ra được những điểm mới, cũng như
sự thay đổi của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã góp phần hồn thiện quy định pháp luật,
phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên nội dung sách chuyên khảo chỉ làm rõ các vấn đề
pháp lý mà Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trong đó có vấn đề về tài sản chung


3

của vợ chồng và của hộ gia đình nhưng khơng đi sâu vào cụ thể tài sản chung là quyền
sử dụng đất và trong thực tiễn quyền sử dụng đất khi được kê biên sẽ xác định tài sản
của người phải thi hành án với người khác như thế nào.Vì vậy trong nghiên cứu của
mình, tác giả cần làm rõ những vấn đề này.
- Nguyễn Văn Tiến (2015),“Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”, Luận văn thạc sỹ, Trường
Đại học Quốc gia Hà Nội. Nội dung luận văn nghiên cứu các vấn đề pháp lý cũng
như chỉ ra những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về kê biên quyền sử dụng
đất nói chung mà chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề kê biên quyền sử dụng đất trong
xử lý tài sản bảo đảm của tại các ngân hàng.
- Phạm Công Ý (2017), “Áp dụng điều luật nào trong kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác để thi hành án”, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, số 9. Nội dung bài viết đã chỉ ra được sự chưa thống nhất
hợp lý giữa luật và nghị định hướng dẫn về vấn đề kê biên, xử lý tài sản của người
phải thi hành án trong khối tài sản chung, dẫn tới khó khăn trong q trình áp dụng
vào thực tiễn. Từ đó tác giả đưa ra quan điểm cá nhân và đề xuất kiến nghị có văn

bản hướng dẫn thống nhất trong cách áp dụng về cùng một vấn đề. Tuy nhiên nội
dung bài viết cũng chưa chỉ rõ khi tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
bị kê biên để thi hành án trong xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng, thì hướng xử
lý cũng như xác định tài sản của người thi hành án trong khối tài sản chung như thế
nào.
- Hồ Quân Chính - Hồng Thị Thanh Hoa (2018), “Kê biên, xử lý tài sản thuộc
sở hữu chung của người phải thi hành án - Một số vấn đề từ thực tiễn”, Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật, số tháng 8. Bài viết đã chỉ ra những vấn đề cần lưu ý khi kê biên,
xử lý tài sản chung của người phải thi hành án và phân tích một số bất cập của quy
định pháp luật hiện hành về vấn đề này, từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục.
Nhìn chung các cơng trình nghiên cứu trên chỉ đi sâu vào nghiên cứu chế độ
pháp lý về kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất để thi hành án. Mà không đi sâu


4

vào việc nghiên cứu vấn đề pháp lý đối với kê biên quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
chung của hộ gia đình cũng như việc xử lý tài sản sau khi đã kê để thi hành án trong
xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng. Với công trình nghiên cứu của mình, tác giả
sẽ đi sâu vào nghiên cứu chế độ pháp lý về kê biên quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
chung của hộ gia đình trong việc xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng và việc xử
lý các loại tài sản bảo đảm sau khi đã kê biên để thi hành án dân sự, cũng như phân
tích, đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, để chỉ
ra những điểm bất cập của pháp luật hiện hành, từ đó có đề xuất giải pháp, kiến nghị
nhằm hồn thiện pháp luật, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong áp dụng pháp
luật, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự trong thời gian tới.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở pháp luật về kê biên tài sản để thi hành án trong xử lý tài sản bảo
đảm tại các ngân hàng thương mại, luận văn nhằm làm rõ các vấn đề phát sinh trong
thực tiễn về kê biên là QSDĐ có hoặc khơng có đăng ký giao dịch bảo đảm và thực

tiễn xử lý tài sản sau khi đã kê biên là QSDĐ và phần vốn góp của người phải thi
hành án, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật và rút ra những kinh nghiệm
nhằm góp phần hồn thiện pháp luật cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của
người phải thi hành án.
Từ mục đích nghiên cứu nói trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm
vụ cụ thể như sau:
- Phân tích những quy định của pháp luật kê biên tài sản là QSDĐ khơng có
đăng ký bảo đảm thuộc sở hữu chung để thi hành án và QSDĐ của bên thứ ba thế
chấp để đảm bảo nghĩa vụ của bên vay nhưng không thế chấp tài sản trên đất.
- Từ thực tiễn áp dụng pháp luật về kê biên QSDĐ, vốn góp để thi hành án
trong xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại, phân tích và đánh giá
những hạn chế của quy định pháp luật hiện hành.


5

- Kiến nghị pháp luật, từ đó đề xuất các giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện
quy định của pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ và vốn góp để thi hành án
trong xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định về kê biên quyền sử dụng đất có đăng
ký, khơng có đăng ký giao dịch bảo đảm, và xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án
dân sự được quy định trong Luật Thi hành án dân sự năm 2014, Nghị định
62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự. Tuy nhiên, để làm rõ hơn một
số vấn đề liên quan đến đề tài, vì vậy tác giả có sử dụng: Luật Đất đai năm 2013, Luật
Doanh nghiệp năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Hơn nhân và Gia đình năm
2014. Đặc biệt là nghiên cứu các bản án, quyết định của Tòa án các cấp, các hồ sơ vụ
việc thi hành án về kê biên quyền sử dụng đất, vốn góp nhằm thu thập thơng tin số
liệu để từ đó có sự so sánh, đối chiếu quy định của pháp luật về vấn đề này cũng như

đường lối giải quyết kê biên quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự hiện nay.
Thơng qua đó tác giả sẽ có sự đánh giá chung để từ đó đề xuất những kiến
nghị, giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về thi hành án dân sự phù hợp với
tình hình thực tế hiện nay nhằm có sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật khi
giải quyết kê biên xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất và vốn góp để thi hành án
dân sự.
5. Phương pháp nghiên cứu
Kết cấu của luận văn được chia làm hai chương tương ứng hai nội dung của
đề tài là cơ sở pháp lý trong xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án
để kê biên và xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất, vốn góp sau khi đã kê biên để
thi hành án dân sự, từng chương sẽ giải quyết dứt điểm một vấn đề. Do vậy, ở mỗi
chương tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, cụ thể:
- Phương pháp so sánh: Được sử dụng chủ yếu ở mục 1.1 và mục 1.2 của
Chương 1 để so sánh và làm rõ vấn đề về tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử


6

dụng đất để thi hành án dân sự và Quyền sử dụng đất của bên thứ ba thế chấp để đảm
bảo nghĩa vụ của bên vay nhưng không thế chấp tài sản trên đất được quy định trong
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thi hành án dân sự năm 2014,
Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
- Phương pháp phân tích, phương pháp logic: Được sử dụng chủ yếu ở mục
1.1, mục 1.2 của Chương 1 và mục 2.1, mục 2.2 của Chương 2 nhằm làm rõ các quy
định còn bất cập, chưa rõ ràng.
- Phương pháp chứng minh: Được sử dụng để chứng minh cho từng nhận định
của tác giả.
- Phương pháp tổng hợp được tác giả sử dụng để rút lại vấn đề, đưa ra quan
điểm cá nhân về từng vấn đề, phương pháp này được sử dụng ở tiểu mục, ở phần kết
luận của từng chương và kết luận của Luận văn.

6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần nội dung, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn gồm hai chương như sau:
Chương 1. Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất để thi hành án.
Chương 2. Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án.


7

CHƯƠNG 1:
KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN
Kê biên xử lý tài sản của người phải THA là một biện pháp cưỡng chế
THA, do Cơ quan THADS áp dụng khi người phải THA có nghĩa vụ thanh tốn
tiền theo bản án, quyết định của Tòa án, được áp dụng trong trường hợp người
phải THA có điều kiện thi hành mà khơng tự nguyện thi hành trong thời hạn do
CHV ấn định hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải THA chuyển dịch
tài sản cho người khác tẩu tán, hủy hoại tài sản.
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng các quy phạm pháp luật về kê biên tài sản
THADS vào thực tiễn tổ chức THA vẫn cịn có nhiều vướng mắc pháp luật, gây khó
khăn trong việc THA. Đặc biệt đối với tài sản là QSDĐ thì việc kê biên cịn khó khăn,
phúc tạp hơn và thời gian THA luôn kéo dài gây thiệt hại cho người được thi hành.
Trong chương này, tác giả xin nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong thực
tiễn qua đó kiến nghị đề xuất trong việc kê biên QSDĐ khơng có đăng ký giao dịch
bảo đảm và có đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.1. Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất không đăng ký giao dịch
bảo đảm
Trong thực tiễn THADS thì việc cưỡng chế đối với tài sản là QSDĐ diễn ra
rất phổ biến, vì đất đai là loại tài sản có giá trị và có cơ chế quản lý khá chặt chẽ. Nó
là loại tài sản đặc biệt và thường được làm tài sản bảo đảm trong các hợp đồng tín
dụng. Để xử lý tài sản là QSDĐ để THA thì luật quy định chỉ kê biên, xử lý QSDĐ

của người phải THA khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải có căn cứ khẳng định QSDĐ là tài sản của người phải THA
hoặc là tài sản chung của người phải THA với người khác. Căn cứ này chính là Giấy
chứng nhận QSDĐ được cấp cho người phải THA hoặc cấp cho người là đồng sở
hữu với người phải THA (hộ gia đình, vợ chồng,...). Trường hợp khơng có Giấy
chứng nhận QSDĐ thì phải thuộc trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận


8

QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật
Đất đai năm 20131.
Thứ hai, QSDĐ phải thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy
định của pháp luật về đất đai. Theo quy định thì khơng phải mọi trường hợp người có
QSDĐ đều được chuyển QSDĐ và khơng phải ai cũng được nhận chuyển nhượng
QSDĐ. Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các
điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

1

Điều 99 Luật Thi hành án dân sự năm 2013: “Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền
sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình,
hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.


9

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất
khơng có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm THA; Trong thời hạn sử
dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ cịn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngồi ra, theo quy định tại Điều 175, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì đối
với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển
nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... bằng QSDĐ mà chỉ được thực hiện các hoạt
động liên quan đến tài sản trên đất. Do vậy, trong trường hợp này CHV chỉ được kê
biên tài sản trên đất mà không được kê biên, bán đấu giá QSDĐ.
Do vậy, CHV cần thực hiện việc xác minh nguồn gốc và hồ sơ pháp lý trước
khi kê biên tài sản là QSDĐ để đảm bảo đủ các điều kiện cần thiết. Tuy nhiên, QSDĐ
bị xử lý kê biên trong THADS có thể là tài sản riêng, cũng có thể là tài sản chung của
người phải THA với người khác vì vậy CHV cịn phải xác định đúng chủ sở hữu, sử
dụng tài sản là QSDĐ bị kê biên. Theo quy định của pháp luật cũng như thực tiễn đều
cho thấy việc kê biên xử lý tài sản là QSDĐ thuộc sở hữu chung của người phải THA
với người khác để THA thường rất khó khăn, phức tạp, đặc biệt đó lại là QSDĐ cấp
cho hộ gia đình. Đây cũng là vấn đề mà các CHV thường có nhiều sai sót, vi phạm
dẫn đến phát sinh khiếu nại, tố cáo.
Theo đó, khi đã có đủ cơ sở xác định đó là tài sản chung của người phải THA
với người khác thì trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế THA đối với tài sản chung,
CHV phải căn cứ vào Điều 74 Luật THADS để giải quyết.


10

Điều 74 Luật THADS năm 2014, trường hợp chưa xác định được phần quyền
sở hữu tài sản, phần QSDĐ của người phải THA trong khối tài sản chung để THA
thì CHV phải thông báo cho người phải THA và những người có quyền sở hữu chung
đối với tài sản, QSDĐ biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu
Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự
Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thơng báo mà các bên khơng có
thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm quy định tại Điều 6 của Luật này hoặc thỏa thuận
không được và không u cầu Tịa án giải quyết thì CHV thơng báo cho người được
THA có quyền u cầu Tịa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần QSDĐ của

người phải THA trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo mà người được THA
không yêu cầu Tịa án giải quyết thì CHV u cầu Tịa án xác định phần quyền sở
hữu tài sản, phần QSDĐ của người phải THA trong khối tài sản chung theo thủ tục
tố tụng dân sự.
CHV xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án.2
Sau khi đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung trong khối
tài sản chung, CHV dựa trên việc xác định phần sở hữu, sử dụng đã được phân chia
để kê biên xử lý tài sản theo quy định của pháp luật.
Đối với tài sản chung có thể chia được thì CHV áp dụng biện pháp cưỡng chế
phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của người phải THA.3
Đối với tài sản chung không thể chia được hoặc nếu việc phân chia làm giảm
đáng kể giá trị của tài sản thì CHV có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn

2

Khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2014

3

Điểm a Khoản 2 Điều 74 Luật Thi hành án Dân sự năm 2014.


11

bộ tài sản và thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền
sở hữu của họ.4
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc xác định phần sở hữu của các chủ sở hữu
chung trong khối tài sản chung là QSDĐ hầu hết chỉ được xác định dựa trên tỷ lệ
phần sở hữu tài sản mỗi người được sở hữu, mà rất khó để xác định trên thực tế. Để

thấy rõ thực tiễn xác định, phân chia, xử lý tài sản chung để THA khó khăn, phức tạp
như thế nào tác giả đưa các tình huống thực tế xảy ra như sau:
Tình huống thứ nhất, căn cứ Bản án số 326/2011/DSPT ngày 18/8/2011 của
Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang có hiệu lực pháp luật và đơn yêu cầu THA của
người được THA, Chi cục THADS huyện Cai Lậy thụ lý đưa ra thi hành theo quyết
định thi hành án số 2139/QĐ-CCTHA ngày 09/9/2011 (nay chuyển giao cho Chi cục
THADS thị xã Cai Lậy). Nội dung quyết định: “... Buộc bà Nguyễn Thị Giỏi trả cho
bà Nguyễn Thị Sáu số tiền 180.151.220 đồng. Kể từ ngày bên được THA có đơn yêu
cầu THA, nếu bên phải THA chậm trả thì hàng tháng cịn phải chịu thêm tiền lãi theo
lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước qui định tương ứng với số tiền và thời gian
chậm THA...”5.
Qua xác minh điều kiện thi hành, kết quả xác minh cho thấy bà Nguyễn Thị
Giỏi khơng cịn tài sản nào ngồi QSDĐ diện tích 457m2 và căn nhà trên đất tọa lạc
tại khu phố Mỹ Thuận, phường Nhị Mỹ, thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang là tài sản
chung của hộ gia đình gồm có 06 người do bà Nguyễn Thị Giỏi đứng tên chủ sở hữu.
Do bà Giỏi không thi hành đối với các khoản tiền nói trên, nên Chi cục THADS ra
quyết định cưỡng chế, kê biên tài sản và thông báo cho các thành viên trong hộ gia
đình của bà Giỏi trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thơng báo có quyền
khởi kiện để yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung.

4

Điểm b Khoản 2 Điều 74 Luật Thi hành án Dân sự năm 2014.

5

Hồ sơ thi hành án dân sự của Chi cục THADS thị xã Cai Lậy.


12

Đến khi hết thời hạn quy định mà bà Giỏi và các thành viên trong hộ bà Giỏi vẫn
không thực hiện quyền khởi kiện, nên Chi cục THADS thông báo cho Sáu được quyền
làm đơn yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của người phải THA (bà Nguyễn Thị
Giỏi) trong khối tài sản chung để đảm bảo THA, nhưng bà Sáu không làm đơn yêu
cầu nên CHV Chi cục THADS đã làm đơn yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu, sử
dụng của bà Giỏi trong khối tài sản chung để bảo đảm THA theo pháp luật. Theo đó,
Tịa án đã chấp nhận u cầu của CHV và quyết định như sau: “Xác định bà Nguyễn
Thị Giỏi có 1/6 quyền sở hữu, sử dụng trong khối tài sản chung đối với thửa đất diện
tích 457m2 và căn nhà trên đất tọa lạc tại khu phố Mỹ Thuận, phường Nhị Mỹ, thị xã
Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.”6
Căn cứ Quyết định giải quyết việc dân sự của Tòa án, CHV đã tiến hành xác
định QSDĐ bị kê biên có diện tích 68,67m2 nằm trong 457m2 (diện tích đo thực địa
là 412m2, giảm 21m2 do trừ giao thông) tương ứng 1/6 khối tài sản chung và 14m2
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở. Theo đó, diện tích mặt tiền hướng Nam
giáp với Quốc lộ 1A là 4 m, chiều dài khoản 17m, đất nằm góc bên trái từ Quốc lộ
1A nhìn vào7.
Ngày 05/01/2016, Chi cục THADS thị xã Cai Lậy ký hợp đồng bán đấu giá
tài sản trên tại Công ty TNHH Dịch vụ - Bán đấu giá tài sản Hồng Vũ và được ơng
Nguyễn Minh Hòa mua với giá 150.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 11/03/2016 bà
Nguyễn Thị Giỏi đã có đơn khiếu nại gửi đến Chi cục THADS và Phịng Tài ngun
và Mơi trường thị xã Cai Lậy, nội dung đơn khiếu nại như sau:
“....Trong quyết định số 01/2014 ngày 29/9/2014 của Tòa án không định vị rõ
1/6 của tôi là ở đâu trên thửa đất và gia đình chúng tơi chưa định vị 1/6 của tôi là ở

6

Quyết định giải quyết việc dân sự số 01/2014/QĐST-VDS ngày 29/9/2014 của TAND thị xã Cai

7

Hồ sơ thi hành án dân sự thị xã Cai Lậy

Lậy


13

đâu mà Phịng Tài ngun và Mơi trường đo vẽ, định vị như vậy là trái với quy định
của pháp luật thiệt hại quyền lợi cho gia đình tơi...”8.
Ngày 15/4/2016, Chi cục THADS thị xã Cai Lậy ban hành Quyết định số
03/QĐ-CCTHADS về việc giải quyết khiếu nại của bà Nguyễn Thị Giỏi theo đó chấp
nhận tồn bộ nội dung đơn khiếu nại. Đồng thời, Chi cục THADS đã đề nghị hủy kết
quả bán đấu giá 05/01/2016 và được tổ chức bán đấu giá, người mua được tài sản
đồng ý.
Ngày 23/6/2017, Chi cục THADS thị xã Cai Lậy ra thông báo về việc xác định
vị trí quyền sở hữu, sử dụng trong khối tài sản chung để THA với nội dung yêu cầu
bà Nguyễn Thị Giỏi và các đồng sở hữu tài sản chung tự xác định thỏa thuận vị trí
quyền sở hữu, sử dụng 1/6 trong khối tài sản chung là tương ứng diện tích 68,67m2.
Ngày 24/01/2018, Chi cục THADS thị xã Cai Lậy đã tiến hành kê biên phần đất do
bà Giỏi và các đồng sở hữu tài sản tự thỏa thuận vị trí, đất nằm góc bên trái từ Quốc
lộ 1A nhìn vào, có mặt tiền ngang 1m dài khoảng 20m, nối tiếp ngang 2m dài 16m,
nở hậu 3m. Với vị trí đất đã kê biên như trên, đến nay mặc dù đã giảm giá nhiều lần
nhưng vẫn khơng có người mua.
Tình huống thứ hai, trong vụ án tranh chấp “Tài sản là QSDĐ bị cưỡng chế để
thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản9” giữa nguyên đơn là Lê Văn Vững, Lê
Văn Dướt, Lê Quốc Văn, Lê Thị Mộng Trinh, Lê Thị Diễm, Lê Thị Diệu và Lê Thị
Đào với bị đơn Lê Văn Tê, Trương Thị Thặng. Nội dung vụ án, Anh Vững và các
đồng nguyên đơn là con ruột của bị đơn là ơng Tê và bà Thặng. Hộ gia đình có thừa
đất 406 diện tích là 13.523m2 tọa lạc tại ấp 2, xã Tân Thanh, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền

Giang do ơng Lê Văn Tê đại diện hộ gia đình đứng tên QSDĐ, nguồn gốc đất là do
cha mẹ anh Vững là ông Tê và bà Thặng thừa kế từ ông nội và bà nội. Do ông Tê, bà

8

Hồ sơ Thi hành án Dân sự thị xã Cai Lậy

9

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang


14

Thặng nợ nhiều người nên Chi cục THADS huyện Cái Bè đã kê biên bán đấu giá diện
tích là 11.103,9m2 nằm trong thừa đất của gia đình. Nay anh Vững và các đồng
nguyên đơn yêu cầu xác định tài sản chung trong hộ bị cưỡng chế để THA với diện
tích là 13.523m2 để chia thành 9 phần, mỗi người nhận là 1.502,55m2, trong đó 02
phần giao cho ơng Tê và bà Thặng, cịn lại 07 thì u cầu cộng dồn giao cho anh
Vững quản lý, yêu cầu nhận hiện vật; yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu
giá ngày 01/4/2013 và kết quả bán đấu giá ngày 18/3/2013; riêng cây trồng trên đất
và căn nhà tự thỏa thuận khơng u cầu Tịa án giải quyết.10. Bị đơn ông Lê Văn Tê
và Bà Trương Thị Thặng đồng ý yêu cầu của các nguyên đơn, chia tài sản chung mỗi
phần 1.502,5m2.
Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gồm: Chi cục THADS huyện
Cái Bè, Công ty TNHH dịch vụ bán đấu giá Hoàng Vũ và người mua được tài sản
đấu giá đều không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về hủy kết quả bán đấu
giá và chia tài sản chung.

Nhận định của Tòa sơ thẩm, đối với yêu cầu của các nguyên đơn yêu cầu xác
định phần diện tích 13.523m2 là tài sản chung là có cơ sở pháp lý như theo quy định
tại Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 212 Bộ luật Dân sự hiện hành. Từ
những căn cứ trên có cơ sở để xác định tài sản là QSDĐ bị cưỡng chế THA có diện
tích 13.523m2 để chia 09 phần cho 09 thành viên trong gia đình của ông Lê Văn Tê,
cụ thể mỗi người nhận một phần là 1.502,55m2, theo yêu cầu và thống nhất của
nguyên đơn và bị đơn thì ơng Lê Văn Tê và bà Trương Thị Thặng được sử dụng phần
diện tích là 3.005,1m2 (đo thực tế là 3.069,5m2), phần diện tích cịn lại giao cho 07
thành viên cịn lại trong gia đình.11

10

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang
11

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang


15

Quan điểm của Tòa phúc thẩm, cùng quan điểm với Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa
án nhân dân tỉnh Tiền Giang nhận định: “Theo Giấy chứng nhận QSDĐ số 1278
QSDĐ/ngày 30/3/1999 và Giấy chứng nhận QSDĐ số H01246 cấp lại ngày 30/6/2008
thì thừa đất 406 được UBND huyện Cái Bè cấp cho hộ ông Lê Văn Tê. Theo xác
nhận của Công an xã Tân Thanh, huyện Cái Bè và sổ hộ khẩu gia đình hộ ơng Lê Văn
Tê ngày 30/3/2000 gồm ông Tê, Bà Thặng và 07 nguyên đơn. Như vậy ơng Tê, bà

Thặng và 07 ngun đơn đều có quyền sử dụng đối với thừa đất 406...”12.
Tuy nhiên, cấp phúc thẩm lại quyết định: “Hủy bản án dân sự sơ thẩm số
183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền
Giang13” vì những sai sót như: xác định sai quan hệ tranh chấp, chưa xem xét xử lý
hậu quả và bồi thường thiệt hại do kết quả bán đấu giá tài sản bị vô hiệu và đặc biệt
cấp phúc thẩm nhận định việc phân chia QSDĐ của cấp sơ thẩm như sau: “Việc án
sơ thẩm giải quyết chia QSDĐ trong hộ không phù hợp với quy định pháp luật, cũng
như thực tế, vì theo quyết định xác định phần của ông Tê và bà Thặng được quyền sử
dụng phần diện tích đất 3.005,1m2 (đo đạc thực tế là 3.069,5m2) theo sơ đồ đo đạc thì
nằm giữa bị bao bọc hồn tồn bởi diện tích các anh Vững, Dướt, Văn, chị Trinh,
Diễm, Diệu, Đào được quyền sử dụng phần diện tích 10.517,9m2 (đo đạc thực tế là
10.780,8m2) nằm trong diện tích 13.523m2, khơng lối đi. Việc giải quyết chia như
vậy là vi phạm nghiêm trọng vì bản án sau khi xét xử có hiệu lực pháp luật khơng có
khả năng thi hành.”14.

12

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang
13

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang
14

Bản án số 183/2018/DS-ST ngày 15/10/2018 v/v tranh chấp “Tài sản là quyền sử dụng đất bị cưỡng

chế để thi hành án; Hủy kết quả bán đấu giá tài sản” của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang

16

Quan điểm của tác giả, từ hai tình huống nếu trên có thể thấy việc kê biên
QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình có một số vướng mắc như sau:
Thứ nhất, việc xác định phần sở hữu của người phải THA trong khối tài sản
chung trước hết được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa các đồng sở hữu
chung15 hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Trường hợp các
đồng sở hữu không thỏa thuận được việc phân chia quyền sở hữu trong khối tài sản
chung thì trách nhiệm và thời hạn để những người có quyền và nghĩa vụ liên quan
(người đồng sở hữu, người được THA, CHV) thực hiện việc yêu cầu Tòa án xác định
quyền sở hữu của người phải THA trong khối tài sản chung được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 74 THADS và Khoản 9 Điều 27 Bộ luật tố tụng dân sự năm
201516.
Có thể thấy từ hai tình huống nêu trên, Tịa án dễ dàng xác định được phần sở
hữu chung của các đương sự là diện tích QSDĐ. Tuy nhiên, để định vị được phần
diện tích đất trên là tương đối khó khăn đối với Tịa án nếu các đương sự khơng thỏa
thuận được với nhau về vị trí đất của người phải THA, kể cả trường hợp phân chia
không làm giảm giá trị của thửa đất. Vì để kê biên thì CHV phải xác định được phần
đất của người phải THA ở vị trí nào, tứ cận ra sao. Mặc dù khi phân chia người phải
THA và các đồng sở hữu đều có diện tích phần đất như nhau, nhưng rõ ràng trên thực
tế vị trí của từng thửa đất được phân chia sẽ có giá trị khác nhau. Do vậy, nếu CHV

15

Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Sở hữu chung của các thành viên gia đình. (2) Việc

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa
thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu

của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp khơng có thỏa thuận thì áp dụng quy định về
sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại
Điều 213 của Bộ luật này.”
16

Khoản 9 Điều 27 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015: “Những yêu cầu về dân sự thuộc thẩm quyền

giải quyết của Tòa án. (9) Yêu cầu xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phân chia tài sản chung để
thi hành án và yêu cầu khác theo quy định của Luật thi hành án dân sự.”


17

tự thực hiện việc định vị, xác định tứ cận dựa trên Quyết định, Bản án của Tòa án đã
xác định phần diện tích của người được THA được chia thì sẽ dẫn đến việc khiếu nại
của người phải THA và các đồng sở hữu. Mặt khác, nếu giao cho người phải THA
và các đồng sở hữu tự thỏa thuận vị trí, tứ cận của phần đất thì sẽ dẫn đến việc kê
biên QSDĐ khơng có khả năng thi hành, vì người phải THA và các đồng sở hữu đều
mong muốn tài sản chung của họ cịn ngun vẹn, khơng bị phân chia để THA.
Thứ hai, đối với quy định CHV yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu,
sử dụng tài sản theo thủ tục tố tụng dân sự khi chủ sở hữu, sử dụng tài sản chung và
người được THA khơng khởi kiện, có thể thấy trong việc xử lý tài sản chung thì người
có quyền lợi và nghĩa vụ trực tiếp về tài sản trong việc THA là các đương sự và những
người có chung quyền sở hữu với người phải THA. Do đó, trách nhiệm khởi kiện yêu
cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu, sử dụng thiết nghĩ chỉ nên quy định cho
đương sự và những người có chung quyền sở hữu với người phải THA. Đặc biệt là
người được THA, vì việc khởi kiện này nhằm mục đích để giải quyết nhanh việc
THA, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Việc quy định CHV có trách nhiệm u cầu Tịa án xác định phần quyền sở

hữu, sử dụng tài sản theo thủ tục tố tụng dân sự khi các bên liên quan không khởi
kiện sẽ dẫn đến một số hệ lụy và các vấn đề phát sinh như tư cách tham gia tố tụng,
trách nhiệm có liên quan trong trường hợp bản án, quyết định giải quyết tiếp theo ở
các giai đoạn phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm…
Từ những nguyên nhân này, tác giả đưa ra một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, về cơ chế giải quyết. Trong thực tế, để việc THA thuận lợi, đặc biệt
là việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung, để các đương sự tự nguyện hợp tác với
nhau thì trước tiên CHV phải là người am hiểu pháp luật, tổ chức thi hành vụ việc
chặt chẽ, đúng quy trình, kiểm tra đối chiếu tài sản trước khi kê biên, xác định rõ
ràng, chi tiết tài sản khi kê biên, hạn chế đến mức thấp nhất sai sót từ khâu tống đạt
đến khâu kê biên, định giá, bán đấu giá tài sản... nhất là tài sản gắn liền với đất nên
rất cần sự cẩn thận từ ban đầu của CHV. Ngoài ra, CHV phải am hiểu phong tục tập


18

quán, có kỹ năng vận động, dân vận trong THA. Để làm được điều này, CHV phải là
một cán bộ, một Đảng viên gần dân, thấu hiểu quần chúng, tôn trọng, chia sẻ tâm tư
nguyện vọng người dân, cương quyết và công bằng để động viên, thuyết phục họ tự
nguyện THA nói chung và tự nguyện thỏa thuận giao tài sản cho người trúng đấu giá
nói riêng. CHV cũng cần phải có mối quan hệ tốt, phối hợp tốt, hiệu quả với các bộ
phận, các ngành hữu quan để hỗ trợ tốt nhất trong việc thi hành vụ việc. Từ đó, CHV
tích lũy được có kỹ năng tốt nhất để thi hành vụ việc được dứt điểm.
Thứ hai, về sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật:
Một là, bổ sung thêm những quy định riêng về trình tự, thủ tục cho việc xác
định vị trí QSDĐ được phân chia cho người phải THA theo Bản án, Quyết định của
Tòa án hoặc trao quyền cho người được thi hành thay mặt cho người phải THA được
quyền thỏa thuận với các đồng sở hữu về việc xác định vị trí phần diện tích đất được
chia nhằm đảm bảo việc THA được thực hiện dựa trên lợi ích của đương sự.
Hai là, khi sửa đổi, bổ sung Luật THADS và các quy định khác có liên quan,

những quy định trên cần cân nhắc để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, theo hướng khơng
trao quyền khởi kiện u cầu Tịa án phân chia tài sản này cho CHV, đồng thời cũng
không nên quy định CHV có thẩm quyền xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu tài
sản trong khối tài sản chung, vì đây là một trong những thẩm quyền đặc trưng của
Tịa án.
Thứ ba, về cơng tác tun truyền pháp luật. Cần tăng cường, đẩy mạnh tuyên
truyền pháp luật trong lĩnh vực này để người dân hiểu, chấp hành và từ đó tạo thuận
lợi cho việc THA.
Để khắc phục các nguyên nhân chủ quan, các Cơ quan THADS phải tiếp tục
tăng cường công tác kiểm tra đối với hoạt động kê biên tài sản là QSDĐ đặc biệt là
QSDĐ cấp cho hộ gia đình tại các tỉnh, thành phố để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh,
xử lý và phòng ngừa vi phạm của CHV, công chức THA. Đồng thời nâng cao trách
nhiệm, trình độ của CHV trong quá trình tổ chức THA. Thực tiễn cho thấy, đối với
những vụ việc CHV thực hiện tốt trình tự, thủ tục ngay từ đầu thì sẽ tác động tích cực


19

đến việc xử lý tài sản sau khi đã kê biên và ngược lại, nếu CHV sai phạm hay có thiếu
sót sẽ dẫn đến khiếu nại, thậm chí chống đối quyết liệt từ đương sự. Các Cơ quan
THADS cần tranh thủ sự chỉ đạo của Ban Chỉ đạo cũng như cấp ủy, chính quyền địa
phương, đặc biệt là đối với các vụ việc phức tạp, có giá trị lớn.
Khơng những thế, phải tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến các
quy định của pháp luật về THADS theo hướng đa dạng hóa về hình thức và phong
phú về nội dung, qua đó nâng cao nhận thức pháp luật cho nhân dân, giúp họ nắm
được và chấp hành nghiêm chỉnh các quy định pháp luật nói chung và pháp luật về
THADS nói riêng.
1.2. Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất đã đăng ký giao dịch bảo
đảm
Hoạt động cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một

khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn
trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh tốn, bảo lãnh
ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác. Nguồn vốn mà các ngân hàng cho
khách hàng vay khơng hồn tồn là nguồn vốn tự có của các ngân hàng mà phần lớn
là nguồn vốn do ngân hàng huy động. Nhiệm vụ của ngân hàng trong hoạt động tín
dụng là bảo tồn và phát triển nguồn vốn đã huy động được để hoàn trả vốn và lãi
cho người gửi tiền. Để bảo đảm được yêu cầu này, khi cho vay các ngân hàng phải
có cơ chế phịng ngừa rủi ro, kể cả việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Vì thế, kê biên xử lý tài sản bảo đảm là nợ xấu hiện nay không chỉ là nhiệm
vụ ưu tiên hàng đầu trong hoạt động của mỗi ngân hàng, mà cịn là nhiệm vụ trọng
tâm trong q trình tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, hiệu quả của việc xử lý nợ xấu
hiện nay chưa cao một phần do những vướng mắc, khó khăn trong q trình xử lý tài
sản bảo đảm. Mà điển hình ở đây đó là kê biên tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
của người thứ ba nhưng không thế chấp chấp tài sản trên đất.
Theo BLDS năm 2015 về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ mà không thế chấp
tài sản gắn liền với đất như sau: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài


20

sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa
vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được
chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”17.
Cịn Luật THADS năm 2014 quy định: “Khi kê biên tài sản là cơng trình xây
dựng gắn liền với đất phải kê biên cả QSDĐ, trừ trường hợp QSDĐ không được kê

biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm
giảm đáng kể giá trị tài sản đó”18.
Ngồi ra Điều 111 Luật THADS năm 2014 cũng quy định đối với trường hợp
kê biên QSDĐ: “Khi kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu
của người phải thi hành án thì kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài
sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì CHV chỉ kê biên QSDĐ và thơng báo
cho người có tài sản gắn liền với đất”.
Mặc dù các quy định trên của Luật THADS năm 2014 đã hướng dẫn cụ thể
các trường hợp kê biên tài sản là QSDĐ nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể trường hợp
xử lý tài sản bảo đảm THA của người thứ ba trong trường hợp thế chấp QSDĐ mà
không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Do đó, CHV đã lúng túng khi áp dụng quy
định trên trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba.

17

Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015

18

Điều 94 Luật Thi hành án dân sự năm 2014