Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THÀNH MINH CHÁNH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THÀNH MINH CHÁNH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH - 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố
đúng theo quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân
tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Các
kết quả này chưa từng nghiên công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN THÀNH MINH CHÁNH


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tài sản hình thành trong tương lai

TSHTTTL

Bộ luật dân sư 2015

BLDS

Tổ chức tín dụng

TCTD

Ngân hàng nhà nước

NHNN

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu............................................................................................. 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 5
6. Kết cấu đề tài ......................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ............................................................................................................ 6
1.1. Tổng quan về tài sản hình thành trong tương lai................................................. 6
1.1.1. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai ............................................... 6
1.1.2. Đặc điểm về tài sản hình thành trong tương lai ............................................... 7
1.1.3. Phân loại về tài sản hình thành trong tương lai ................................................ 8
1.2. Khái quát về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .................................... 9
1.2.1. Khái quát về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................. 9
1.2.2. Đặc điểm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............................... 10
1.2.3. Vai trị về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ................................... 11
1.3. Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .................................. 13
1.3.1. Khái quát pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............... 13
1.3.2. Chủ thể của quan hệ pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
................................................................................................................................ 13
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 15


CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI ........................................................................................................................ 16
2.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai tại các ngân hàng thương mại ................................................................... 16

2.2. Thực tiễn áp dụng quy định về trình tự, thủ tục thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai tại các ngân hàng thương mại ................................................................... 19
2.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thời hạn thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai tại các ngân hàng thương mại ............................................................................. 20
2.4. Thực tiễn áp dụng quy định về phạm vi thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai tại các ngân hàng thương mại ............................................................................. 22
2.5. Thực tiễn áp dụng quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm trong thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ................................. 24
2.6. Thực tiễn áp dụng quy định điều kiện xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL tại
các ngân hàng thương mại ....................................................................................... 27
2.7. Thực tiễn áp dụng quy định biện pháp xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL tại
các ngân hàng thương mại ....................................................................................... 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 39
CHƯƠNG 3 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 40
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai .................................................................................................................. 40
3.1.1. Hồn thiện hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai nhằm khắc phục những bất cập, bảo đảm nhu cầu phát triển của nền
kinh tế - xã hội......................................................................................................... 40


3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải gắn
với thực thi pháp luật ............................................................................................... 40
3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. 41
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 53
KẾT LUẬN ................................................................................................................
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................
PHỤ LỤC ...................................................................................................................

1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, ngày càng nhiều các giao dịch dân sự,
kinh tế - thương mại được xác lập. Nhu cầu vay vốn của cá nhân, pháp nhân để
pháp triển kinh doanh là rất lớn. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng thì
biện pháp thế chấp tài sản ngày càng đóng vai trị quan trọng và ngày càng phong
phú, trong đó có cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng cũng như đảm bảo hệ thống
ngân hàng hoạt động một cách hiệu quả, an toàn và ổn định thì bảo đảm đảm tiền
vay là biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn
và thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất hiện nay. Trong đó,
tài sản hình thành trong tương lai là điển hình dùng để thế chấp và bảo đảm cho
nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay các quy
định pháp luật hiện nay về loại tài sản này còn chưa rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ
hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản hiện
nay nói chung, cũng như các tranh chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai nói chung là do quy định của Bộ luật Dân sự, các Luật chuyên
ngành và các văn bản hướng dẫn về vấn đề này còn chưa cụ thể. Do vậy nhằm tạo
hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn, sự phát triển của nền
kinh tế thị trường Việt Nam. Với mong muốn góp phần tìm ra các giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành
trong tương lai của các tổ chức tín dụng trên thực tế, cũng như xây dựng cơ sở lý
luận và thực tiễn cho việc khắc phục những bất cập đó nên đã chọn đề tài “Thực
tiễn áp dụng pháp luật Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” làm đề tài
nghiên cứu luận văn thạc sỹ của mình.

2

2. Tình hình nghiên cứu
Nhìn chung, có khá ít nghiên cứu ở Việt Nam có đối tượng nghiên cứu là các
quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai. Dưới góc độ pháp lý
đây là một lĩnh vực khá mới mẻ bởi vì văn bản pháp luật về vấn đề này rất ít và đa
số các văn bản ban hành trước khi Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, Luật đất
đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014 và Bộ luật dân sự năm 2015; Do đó, rất ít cơng
trình nghiên cứu về tài sản hình thành trong tương lai. Có một số cơng trình nghiên
cứu đã được thực hiện trong giai đoạn vừa qua như:
Sách chuyên khảo “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định
của Bộ luật dân sự năm 2015” do TS.Vũ Thị Hồng Yến chủ biên, Nxb Chính trị
Quốc gia sự thật, 2017. Nội dung tác giả đã đề cập một cách có hệ thống về tài sản
thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, chỉ ra những bất cập và giải pháp hoàn thiện về
tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
Sách chuyên khảo: "Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng" do TS.Lê Thị Thu Thủy làm chủ biên, Nxb Tư pháp, 2006. Nội dung
tác giả đã đề cập một cách có hệ thống, các biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng, chỉ ra những thiếu sót và hướng khắc phục, hoàn thiện pháp luật về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp
luật Việt Nam hiện hành, luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Nội dung
tác giả đã đề cập một cách có hệ thống về tài sản thế chấp và tài sản thế chấp là nhà
ở hình thành trong tương lai, từ đó chỉ ra những bất cập và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Nguyễn Thanh Thuý (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Nội dung tác
giả đã đề cập một cách tổng thể, có hệ thống về nhà ở hình thành trong tương lai và

thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời đánh giá các quy định và thực


3

tiễn áp dụng để đưa ra hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai.
Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành
trong tương lai, luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Nội dung tác giả đã
đề cập một cách có hệ thống về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong
tương lai và đánh giá các quy định về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành
trong tương lai để đưa ra giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch dân
sự đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Ngồi ra, cịn có một số bài viết, bài nghiên cứu về thực trạng và phương
hướng hồn thiện pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai được đăng tải trên
các phương tiện thông tin đại chúng trong thời gian gần đây.
Có thể thấy, các nghiên cứu đối với pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai chỉ mới bắt đầu nghiên cứu. Vì vậy, tác giả cho rằng, việc nghiên
cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” là hết
sức cần thiết để chỉ ra bất cập khắc phục cũng như đưa ra những kiến nghị và giải
pháp khắc phục những bất cập đó nhằm hồn thiện pháp luật về thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai hiện nay.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài về “Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai” đề cập lý luận và tập trung phân tích đánh giá những tác
động của các văn bản pháp luật hiện hành về tài sản hình thành trong tương lai.
Trên cơ sở đó đưa ra nhữngkiến nghị và giải pháp hồn thiện để điều chỉnh chính
sách nhằm tháo gỡ những nút thắt hiện nay, với mục tiêu thúc đẩy hoạt động thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai tương xứng với tiềm năng và là “trợ thủ đắc
lực” cho phát triển tài chính tồn diện tại Việt Nam.

4

Nhiệm vụ nghiên cứu: Luận văn tập trung giải quyết các nội dung chủ yếu
sau đây:
Một là, làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai, từ đó chỉ ra những bất cập và thiếu sót trong các quy
định pháp luật về vấn đề này tại Việt Nam hiện nay.
Hai là, đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa các quy
định của pháp luật hiện hành để điều chỉnh có hiệu quả hơn đối với hoạt động thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam nhằm nâng cao vai trò của hoạt
động tín dụng cũng như hiệu quả của các biện pháp bảo đảm tín dụng phù hợp với
thực tiễn hiện nay và sự vận động phát triển của xã hội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Tất cả các quy định pháp luật liên quan đến tài sản
hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; Các hợp
đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai
chủ yếu là các tài sản hình thành từ vốn vay và các tranh chấp xảy ra khi xử lý tài
sản hình thành trong tương lai trên thực tế liên quan đến vấn đề này.
Phạm vi nghiên cứu: Trong khuôn khổ của Luận văn Thạc sĩ Luật học, trên
cơ sở tiếp thu và kế thừa những kết quả đã đạt được trong các cơng trình nghiên cứu
trước đây, tác giả tập trung nghiên cứu đề tài trong phạm vi là các quy định của
pháp luật tại Việt Nam về “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”. Thời gian
nghiên cứu được xác định chủ yếu từ năm 2010 – thời điểm Luật các tổ chức tín
dụng năm 2010 ban hành cho đến nay (2018).


5

5. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong từng chương cụ thể
như sau:
Tại Chương 1 được sử dụng các phương pháp nghiên cứu là hệ thống, phân
tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của pháp luật về
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Tại Chương 2 được sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, quy
nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại.
Tại Chương 3 được sử dụng phương pháp tư duy logic để bình luận và đưa ra
kiến nghị hồn thiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai.
6. Kết cấu đề tài
Ngồi phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại.
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai ở Việt Nam.


6

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Tổng quan về tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là một thuật ngữ pháp lý sử dụng phổ biến, thông dụng trong đời sống.
Theo từ điển Tiếng Việt thì tài sản được hiểu là “Của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá trị đối với chủ sở hữu”1; Theo Legal-dictionary thì “Asset: Real or Personal
property, whether tangible or intangible, that has financial value and can be used for
the payment of itsowner's debts”2, nghĩa là tài sản gồm động sản và bất động sản, là
mọi thứ hữu hình hay vơ hình có giá trị tài chính và có thể sử dụng để thanh tốn.
Cịn theo Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa thì “Tài sản có thể được hiểu là bất cứ thứ gì có
giá trị, một khái niệm rộng và không giới hạn, luôn được bồi đắp thêm bởi những
giá trị mới mà con người nhận thức ra”3. Như vậy, khái niệm tài sản được xem dưới
nhiều khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình và tài sản vơ hình, động sản và bất
động sản.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản4 cịn TSHTTTL được hiểu là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã
hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao
dịch5. Như vậy, TSHTTTL là tài sản chưa có, chưa xác lập quyền sở hữu cho bên
thế chấp nhưng chắc chắn sẽ có, sẽ xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp trước

1

Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr. 884.

2

Theo The legal-dictionary, “Asset”, xem tại: />truy cập ngày 20 tháng 7 năm 2018.
3

Phạm Duy Nghĩa (2004),Chuyên khảo luật kinh tế, (Chương trình sau đại học), Nxb.Đại học Quốc
gia Hà Nội, Hà Nội, tr. 88.
4

Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.

5

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015.


7

hoặc vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Ví dụ, con thuyền sẽ đóng theo một hợp
đồng đóng thuyền đã có hiệu lực hay dự án xây dựng sẽ hình thành theo bản vẽ thiết
kế, tiến độ đã phê duyệt.

1.1.2. Đặc điểm về tài sản hình thành trong tương lai
Dựa vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu thì
TSHTTTL loại tài sản “chưa có thật” và thuộc sở hữu của bên thế chấp tài sản sau
thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Thứ nhất, TSHTTTL là loại tài sản “chưa có thực”6: TSHTTTL là tài sản chưa
có, chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch
nhưng chắc chắn sẽ có, sẽ xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp trong tương lai.
Chính vì TSHTTTL là loại tài sản “chưa có thực” nên tính rủi ro của giao dịch dân
sự có đối tượng là TSHTTTL cao hơn rất nhiều so với giao dịch dân sự có đối
tượng là tài sản thông thường.
Thứ hai, TSHTTTL thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết7: Thông thường, các tài sản đưa
vào tham gia giao dịch thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Nhưng
TSHTTTL có đặc thù riêng là quyền sở hữu của chủ thể chỉ được xác lập sau đó và
chính điều này cũng góp phần làm tăng rủi ro của TSHTTTL khi tham gia vào giao
dịch dân sự.
Thứ ba, vốn vay là một phần cấu tạo nên TSHTTTL. Dựa trên tiêu chí nguồn

vốn thì TSHTTTL được hình thành chủ yếu từ nguồn vốn vay. Do đó, TSHTTTL
có độ rủi ro cao nên bên nhận thế chấp cần đánh giá chính xác hiệu quả mang lại
của bên thế chấp khi cho vay.

6

Nguyễn Thanh Thuý (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam,
luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr. 18.
7

Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai, luận văn
thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr. 18.


8

Từ những đặc điểm nêu trên, cho thấy để hạn chế rủi ro cho các vấn đề liên
quan đến giao dịch dân sự có đối tượng là TSHTTTL thì cần có quy định pháp luật
điều chỉnh riêng so với loại tài sản thông thường để đảm bảo quyền và lợi ích của
các bên tham gia giao dịch dân sự có đối tượng là TSHTTTL.

1.1.3. Phân loại về tài sản hình thành trong tương lai
a) Căn cứ vào tính chất vật lý của TSHTTTL thì có thể phân loại thành
TSHTTTL hữu hình và TSHTTTL vơ hình8. TSHTTTL hữu hình cịn được hiểu là
vật, là tài sản có thể biết được thơng qua các giác quan tiếp xúc như cầm, nắm, sờ
thấy chúng như tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. TSHTTTL vơ hình cịn
được hiểu là quyền, chính là các thông tin, tri thức hiểu biết, các quyền như quyền
địi nợ hình thành trong tương lai.
Việc phân loại này giúp các chủ thể xác định được các yếu tố cần thiết khi xác
lập hợp đồng thế chấp, đồng thời sự phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định

phương thức xử lý thích hợp với từng loại tài sản thế chấp. Chẳng hạn, đối với
TSHTTTL hữu hình thì có thể bán đấu giá hoặc nhận chính tài sản để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ, còn đối với TSHTTTL vơ hình như quyền địi nợ thì thực
hiện quyền u cầu thanh tốn đối với bên có nghĩa vụ phải trả nợ9.
b) Căn cứ vào đặc tính di dời của tài sản, TSHTTTL có thể phân loại thành tài
sản là bất động sản và tài sản là động sản10.TSHTTTL là bất động sản là những tài
sản mang tính bất động, khơng thể chuyển dịch đi nơi khác bao gồm nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác. Ngược lại, TSHTTTL là động

8

Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện
hành, luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr. 12.
9

Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân
sự năm 2015, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, tr. 33.
10

Tuấn Đạo Thanh & Phạm Thu Hằng, “Bàn về tài sản hình thành trong tương lai trong lĩnh vực giao

dịch bảo đảm”, xem tại: truy cập ngày 31 tháng 05 năm 2017.


9

sản là những tài sản không phải là bất động sản11, có thể dịch chuyển đi nơi khác
như phương tiện giao thông vận tải cơ giới: tàu bay, tàu biển, ô tô, mô tô, hàng tồn
kho, dây chuyền sản xuất…
Việc phân loại này giúp các chủ thể xác định TSHTTTL là động sản hay bất

động sản để khi xác lập hợp đồng thế chấp, đồng thời sự phân loại này có ý nghĩa
trong việc xác định phương thức xử lý thích hợp với từng loại tài sản thế chấp. Đặc
biệt, nếu các chủ thể đề cao tính an tồn của giao dịch thế chấp thì TSHTTTL là bất
động sản được ưu tiên lựa chọn, ngược lại lựa chọn TSHTTTL là động sản là đối
tượng thế chấp nếu đề cao tính kinh tế12.
c) Căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản, TSHTTTL có thể phân loại thành
tài sản đã hình thành và tài sản đang trong giai đoạn hình thành. TSHTTTL đã hình
thành, tức là tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp tài sản đó đã hình thành như ơ
tơ, nhà ở….TSHTTTL đang trong giai đoạn hình thành, tức là tại thời điểm ký kết
hợp đồng thế chấp tài sản đó chưa hình thành như quyền địi nợ, dự án đầu tư, xây
dựng…
Việc phân loại này giúp các chủ thể xác định được các yếu tố cần thiết khi xác
lập hợp đồng thế chấp, đồng thời sự phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định
phương thức xử lý thích hợp với từng loại tài sản thế chấp. Nếu các chủ thể đề cao
tính an tồn của giao dịch thế chấp thì TSHTTTL đã hình thành được ưu tiên lựa
chọn.
1.2. Khái quát về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

1.2.1. Khái quát về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Trong hợp đồng tín dụng của TCTD, biện pháp bảo đảm đóng vai trị rất quan
trọng trong việc đảm bảo khả năng thu hồi vốn, nhằm giảm rủi ro thất thoát nguồn

11
12

Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015.

Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân
sự năm 2015, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, tr. 34.

10

vốn tín dụng trong trường hợp bên vay khơng có khả năng trả nợ thì TCTD có thể
xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Các TCTD thường lựa chọn các biện pháp bảo
đảm phổ biến hiện nay như thế chấp tài sản của bên vay, cầm cố tài sản của bên
vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba13…; Trong đó, thế chấp tài sản là biện
pháp thường được các TCTD ưu tiên lựa chọn. Do đó, thế chấp tài sản đóng vai trị
quan trọng trong phịng ngừa rủi ro tín dụng trong trường hợp bên thế chấp khơng
thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì TCTD có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Như vậy, thế chấp tài sản chính là sự thoả thuận giữa các bên tham gia quan hệ
tín dụng. Theo đó, bên thế chấp đem tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp
cho TCTD để bảo đảm khoản vay.
Do đó, thế chấp TSHTTTL có thể được hiểu là việc TCTD nhận chính
TSHTTTL từ vốn vay của bên thế chấp để đảm bảo tiền vay, nhằm hạn chế rủi ro và
tạo cơ sở pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho bên thế chấp vay vốn.

1.2.2. Đặc điểm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp TSHTTTL vừa mang đặc điểm chung của thế chấp tài sản thông
thường là không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp vừa là một biện pháp
bảo đảm tín dụng vừa mang đặc điểm riêng là “tài sản chưa có thực” tại thời điểm
giao kết nên thế chấp TSHTTTL luôn tiềm ẩn rủi ro cao hơn thế chấp tài sản thông
thường14.
a) Thế chấp TSHTTTL khơng có sự chuyển giao tài sản cho TCTD:
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho
TCTD mà bên thế chấp sẽ trực tiếp quản lý, sử dụng. Tức là tài sản thế chấp vẫn
thuộc quyền chiếm hữu của bên thế chấp, khơng có sự chuyển giao tài sản nhưng
vẫn đảm bảo quyền và lợi ích của các bên chủ thể.

13

14

Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, NXB Giáo dục Việt Nam, tr. 119-120.

Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng,
Nxb Tư pháp, tr. 369.


11

Đối với bên thế chấp vẫn chiếm hữu và sử dụng tài sản thế chấp để khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, được đầu tư để làm tăng giá trị
của tài sản thế chấp.
Đối với TCTD không giữ tài sản thế chấp nhưng TCTD vẫn đảm bảo được lợi
ích của mình thơng qua việc đăng ký thế chấp và việc TCTD sẽ nhận, bảo quản giấy
tờ chứng minh quyền tài sản (như giấy chứng nhận đăng ký xe…) và có quyền xem
xét, kiểm tra thường xuyên hoặc định kỳ.
b) Thế chấp TSHTTTL là một biện pháp bảo đảm tín dụng:
Giá trị tài sản thế chấp thường lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm nhằm thúc giục
bên thế chấp trả nợ, đồng thời đảm bảo khả năng thu hồi nợ của TCTD khi giá thị
trường của tài sản đảm bảo sụt giảm và khả năng thanh khoản giảm.
Tài sản có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự phải có đầy đủ cơ sở pháp lý
để TCTD có quyền xử lý tài sản.Tức là, tài sản có thể “bán” được, có thể chuyển
dịch quyền sở hữu cho người khác để khấu trừ cho phần nghĩa vụ của bên thế chấp.
c) Thế chấp TSHTTTL luôn tiềm ẩn rủi ro hơn thế chấp tài sản thông thường:
Tài sản hình thành trong tương lai có đặc thù riêng là “tài sản chưa có thực”.
Tức là, tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp tài sản chưa có, chưa xác lập quyền
sở hữu cho bên thế chấp nhưng trong tương lai chắc chắn sẽ có, sẽ xác lập quyền sở
hữu cho bên thế chấp trước hoặc vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Điều này dẫn
tới những rủi ro như tài sản có thể khơng được hình thành trên thực tế, hoặc tài sản

được hình thành nhưng không được công nhận quyền sở hữu cho bên thế chấp.

1.2.3. Vai trò về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Vai trị chính của thế chấp TSHTTTL chính là thúc đẩy lưu thơng dân sự. Bởi
vì thế chấp TSHTTTL là một giải pháp giúp cho các cá nhân, tổ chức khơng đủ
tiềm lực tài chính để mua tài sản ngay tại thời điểm đó vẫn được sử dụng tài sản
theo đúng lựa chọn của mình để phục vụ cho mục đích riêng như sinh hoạt, sản
xuất, kinh doanh và được toàn quyền sở hữu sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài


12

chính. Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa dạng hóa dịch vụ trong sản xuất, kinh
doanh thương mại trong nền kinh tế Việt Nam ngày càng nhiều hợp đồng thế chấp
TSHTTTL được giao kết. Đây chính là sự minh chứng cho thấy thế chấp TSHTTTL
đã từng bước đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của người dân Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay15.
Có thể thấy, thế chấp TSHTTTL với vai trị thúc đẩy lưu thơng dân sự thì thế
chấp TSHTTTL có ý nghĩa to lớn với các TCTD, với các cá nhân, tổ chức và với
nền kinh tế:
Một là, TCTD hoạt động chủ yếu từ hoạt động huy động vốn và cung ứng các
dịch vụ tài chính, trong đó nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ quan trọng mang lại lợi
ích cao cho các TCTD16. Hiện nay, thị trường cho vay TSHTTTL còn khá mới mẻ
nhưng tiềm năng rất lớn khi mà nhu cầu mua sắm, phục vụ cho con người ngày
càng cao. Việc các TCTD nhận chính TSHTTTL để đảm bảo cho khoản vay là biện
pháp nhằm góp phần hạn chế các rủi ro cho hoạt động tín dụng của TCTD, tạo cơ sở
pháp lý để các TCTD thu hồi khoản nợ của bên thế chấp. Qua đó, các TCTD tránh
được rủi ro trong hoạt động cho vay của mình do việc thu lỗ, phá sản của bên thế
chấp.
Hai là, giúp bên thế chấp là các cá nhân, tổ chức có thể tiếp cận nguồn vốn

của TCTD để mua tài sản khi không đủ tiềm lực tài chính. Đồng thời, giúp các cá
nhân, tổ chức có trách nhiệm, cẩn trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của
mình và sẽ phải thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đối với TCTD bởi tài sản của mình
đang thế chấp để đảm bảo khoản vay đó..
Ba là, thế chấp TSHTTTL với tư cách là biện pháp bảo đảm tín dụng, có vai
trị quan trọng trong bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên chủ
thể trong quan hệ tín dụng. Trong quan hệ tín dụng, các bên thỏa thuận với nhau

15

Lê Thị Thu Thủy, tlđd, tr. 232-233.

16

Khoản 12 Điều 4 Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010.


13

tồn bộ quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản như quyền sử dụng, quyền giữ
giấy tờ về tài sản… Đó chính là những thỏa thuận tự nguyện, buộc các bên phải
thực hiện, không bên nào được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên kia và
ngược lại. Việc tuân thủ các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng thế chấp sẽ giúp
các bên tránh được những tranh chấp xảy ra.
Thế chấp TSHTTTL tạo sự giao nhau giữa cung và cầu, giúp các cá nhân, tổ
chức tiếp cận nguồn vốn của TCTD, qua đó kích thích hoạt động tín dụng để phát
triển sản xuất và phục vụ tiêu dùng góp phần tạo địn bẩy trong lưu thơng tiền tệ
thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước.
1.3. Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

1.3.1. Khái quát pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp TSHTTTL hiện nay chưa có quy định rõ ràng trong pháp luật hiện
hành nhưng chúng ta có thể căn cứ vào quy định về thế chấp tài sản17 để đưa ra khái
niệm về thế chấp TSHTTTL như sau: Thế chấp TSHTTTL là việc bên thế chấp
dùng TSHTTTL là những tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm nghĩa
vụ được xác lập hoặc giao dịch đảm bảo được giao kết nhưng trong tương lai tài sản
đó sẽ thuộc sở hữu của bên thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên
nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

1.3.2. Chủ thể của quan hệ pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai
Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của quan hệ pháp luật về thế
chấp TSHTTTL bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp:
a) Chủ thể của bên thế chấp là các cá nhân, tổ chức Việt Nam và nước ngồi
có nhu cầu vay vốn, có đủ điều kiện vay vốn tại TCTD theo quy định của NHNN về

17

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.


14

“Điều kiện vay vốn”18 thì khi đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự
theo quy định của pháp luật dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của
pháp luật; Mục đích vay vốn hợp pháp được hiểu là nguồn vốn vay sẽ được sử dụng
cho những hoạt động mà pháp luật không cấm; Có phương án sử dụng vốn khả thi;
Có khả năng tài chính để trả nợ; Và thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay
theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của NHNN. Ngoài ra, bên thế chấp còn
phải đáp ứng các điều kiện khác của TCTD như đang trong độ tuổi lao động, mức

thu nhập….
b) Chủ thể của bên nhận thế chấp thông thường là các TCTD có đầy đủ điều
kiện do pháp luật quy định. Theo quy định của NHNN, một TCTD muốn được thực
hiện hoạt động ngân hàng tại Việt Nam phải đầy đủ điều kiện được NHNN cấp
phép19 như về vốn điều lệ tối thiểu bằng vốn pháp định; Chủ sở hữu là pháp nhân
đang hoạt động hợp pháp, nếu là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và
đủ khả năng tài chính để góp vốn; Có điều lệ phù hợp với quy định của pháp luật;
Người quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn
theo quy định và có đề án thành lập, phương án kinh doanh khả thi, không gây ảnh
hưởng đến sự an toàn, ổn định của hệ thống TCTD, không tạo ra sự độc quyền hoặc
hạn chế cạnh tranh không lành mạnh trong hệ thống TCTD.

18

Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016.

19

Điều 20 Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010.


15

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt, nó khơng hiện
hữu tại thời điểm hiện tại mà nó chỉ hình thành trong khoản thời gian thuộc về
tương lai. Nó mang đầy đủ các đặc điểm của một loại tài sản nhưng về mặt hình thái
thì tại thời điểm hiện tại thì nó vẫn chưa tồn tại, hay chỉ là có căn cứ, cơ sở để kết
luận rằng trong tương lai tài sản này chắc chắn hình thành.
Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản luật khác đã tạo nên những sắc diện

mới cho giao dịch dân sự nói chung trong đó có giao dịch thế chấp và đặc biệt là thế
chấp TSHTTTL được mở rộng về phạm vi cũng như đối tượng của TSHTTTL. Tuy
nhiên, các quy định về TSHTTTL còn dựa vào quy định chung về tài sản thơng
thường khác. Do đó, để đáp ứng được u cầu về tính an tồn của nguồn vốn vay và
tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ các TCTD
nhằm phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh cũng như góp phần vào sự
phát triển của nền kinh tế Việt Nam thì cần có nhiều văn bản hướng dẫn riêng đối
với TSHTTTL trong quan hệ thế chấp.


16

CHƯƠNG 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai tại các ngân hàng thương mại
a) Đối với bên thế chấp:
Theo Thơng tư 39/2016/TT-NHNNvề “Điều kiện vay vốn”20thì bên thế chấp
cần đáp ứng: Là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp
luật dân sự hoặc là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất
hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự; Có mục
đích vay vốn hợp pháp tức là nguồn vốn vay sẽ được sử dụng cho những hoạt động
mà pháp luật khơng cấm; Có phương án sử dụng vốn khả thi; Có khả năng tài chính
để trả nợ; và Trường hợp khách hàng vay vốn của ngân hàng theo thoả thuận về lãi
suất cho vay ngắn hạn, thì khách hàng được ngân hàng đánh giá là có tình hình tài
chính minh bạch, lành mạnh.
Theo Thơng tư 39/2016/TT-NHNN về “Điều kiện vay vốn” thì so với Quyết
định 1627/2001/QĐ-NHNN21, Thơng tư 39/2016/TT-NHNN về cơ bản kế thừa quy

định về điều kiện vay và có thay đổi là “Bổ sung thêm đối tượng cá nhân được vay
vốn là cá nhân từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành
vi dân sự”. Và so với Nghị định số 178/1999/NĐ-CP “bắt buộc vốn tự có”22 thì
Thơng tư 39/2016/ TT-NHNN cũng không quy định mức vốn tự có khi thế chấp tài
sản, điều này có thể lý giải đơn giản nhất là vì ngân hàng cũng là một doanh nghiệp
hoạt động kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp và các quy định đặc
trưng của ngành ngân hàng nên quyền cho vay là của ngân hàng, ngân hàng cho vay
20

Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016.

21

Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001.

22

Điểm d Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999.


17

trên cơ sở phương án kinh doanh khả thi, có lãi, có thể trả nợ thì ngân hàng cho vay
nên việc quyết định cho vay hay không là quyền của ngân hàng và ngân hàng chịu
trách nhiệm về việc cho vay đó. Tuy nhiên, đối với tài sản thế chấp là TSHTTTL là
một loại tài sản đặc biệt khi cá nhân, tổ chức khơng có đủ điều kiện và uy tín để vay
vốn mà khơng thể cầm cố, thế chấp tài sản thì thường mới áp dụng hình thức bảo
đảm này. Do đó, để gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm rủi ro tín dụng thì cần có
quy định riêng về hạn mức cho vay đối với loại tài sản bảo đảm này.
b) Đối với tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp:

Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành chỉ riêng đối với TSHTTTL là
dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại
Luật nhà ở23 vàThơng tư 39/2016/TT-NHNNvề điều kiện thế chấp. Cịn đối với các
TSHTTTL khác pháp luật chưa quy định riêng mà quy định chung tại BLDS về
điều kiện cơ bản của tài sản thế chấp24:
Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tức là, chỉ có chủ
sở hữu tài sản mới có quyền định đoạt tài sản và bảo đảm việc xử lý tài sản khi có
tranh chấp xảy ra. Bởi vì: (i) chỉ có chủ sở hữu mới có quyền bán, chuyển nhượng
hoặc đưa tài sản vào tham gia giao dịch dân sự hoặc dùng tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ; (ii) khi xử lý tài sản thế chấp thì nếu tài sản khơng thuộc sở hữu của
bên thế chấp thì sẽ không thể chuyển giao tài sản cho người mua khi không đảm
bảo về quyền sở hữu sẽ dẫn đến tranh chấp.
Đối chiếu với quy định trên thì TSHTTTL khơng đáp ứng được yêu cầu của
một tài sản bảo đảm (TSHTTTL là tài sản “chưa có thực”), tức là tại thời điểm giao
kết hợp đồng thế chấp tài sản chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng chưa có quyền sở
hữu của bên thế chấp và khi đó tài sản chưa thuộc quyền định đoạt của bên thế chấp

23

Điều 148 Luật nhà ở năm 2014.

24

Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015.


18

dẫn đến ngân hàng không thể xử lý tài sản được khi có tranh chấp xảy ra25. Trên
thực tế, mặc dù khơng có quy định riêng về thế chấp TSHTTTL chỉ là quy định mở,

chung chung khiến cho ngân hàng vốn được pháp luật bảo vệ lại trở thành bên yếu
thế khi có tranh chấp xảy ra.
c) Mơ tả tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp:
Tài sản thế chấp có thể mơ tả chung nhưng phải xác định được và theo Nghị
định 163/2006/NĐ-CP thì việc mơ tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng
đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm26. Chính vì thế, giao dịch ảo đảm vẫn có giá trị
pháp lý nếu tài sản được mô tả không cụ thể. Tuy nhiên, theo Nghị định
102/2017/NĐ-CP thì Cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm có thể từ chối đăng ký
biện pháp bảo đảm khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với
thông tin được lưu trữ tại Cơ quan đăng ký27. Do đó, mặc dù TSHTTTL khơng bắt
buộc mô tả chi tiết chỉ cần mô tả chung nhưng do TSHTTTL ít nhiều thiếu tính chắc
chắn nên để bảo vệ quyền lợi tốt hơn của ngân hàng cần quy định về các yếu tố tối
thiểu phải được mô tả về TSHTTTL khi thế chấp so với tài sản khác để làm sao
thuận lợi cho việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện vừa đảm bảo cho việc
xử lý tài sản thế chấp28. Chẳng hạn, quyền đòi nợ tương lai, các yếu tố tối thiểu có
thể là các yếu tố cho phép xác định quyền đòi nợ như bên có nghĩa vụ trả nợ, địa
điểm thanh tốn, số nợ hoặc việc xác định số nợ và thời hạn trả nợ (nếu có).

25

Luật Dương Gia (2015), “Quy định về tài sản hình thành trong tương lai”, xem tại:
truy cập ngày 01 tháng 06 năm
2017.
26

Khoản 2 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.

27

Điểm b Khoản 1 Điều 15 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017.

28

Bùi Đức Giang, “Giao dịch bảo đảm có đối tượng là tài sản tương lai”,xem tại:
truy
cập ngày 01 tháng 06 năm 2017.