Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn ThS. Luật










HîP §åNG CHUYÓN NH¦îNG BÊT §éNG S¶N
H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI


Chuyên ngành
Mã số: 60 38 01 07






Cán bộ hướng dẫn khoa học: 




-2014




Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn được công bố một phần
tại bài viết “Bình luận về Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
hình thành trong tương lai”(Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06
(262), kỳ 2 tháng 3/2014). Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!









Trang





 1
: 
      

I 8
1.1.        
 8
1.1.1. 







 8
1.1.2. 
 17
1.2.        
 27
1.3.        
 28
1.3.1. 

         
 28
1.3.2.  34
1.3.3.  40
1.3.4.  42
1.3.5.  43
1.3.6. 





 44

1.4.        
G LAI 47
1.4.1.  47
1.4.2. 




trong  49
1.4.3.  49
1.4.4. 






 50
1.4.5. 






 53
 :         

       
 55
2.1.          

 55
2.1.1. 










 Error! Bookmark not defined.
2.1.2. 









 55
2.2.        
 61

2.2.1.  61
2.2.2.  62
2.3. 
        
 63
2.3.1. 






 63

2.3.2. 




 66
: 
        

T 68
3.1.    

 68
3.2. 
 76
3.2.1.  76

3.2.2.           
 78
3.2.3. 
 78
3.2.4. 



 80
 82
DA 84






BLDS: 
TMCP: 
TNHH: 
UBND: 








STT



Trang
1


19
2


22



1





[30



 
           : Hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” 
  trong .
  trong  


 





 

 
h


2
h

 







Vật hình thành trong tương lai 

 [13, ].





, th      - 
             
- 





.
Trong  (1), (2) , 
               
 



  



 

3
              
-


  16/2010/TT-
-




             
chh

N
bbG
Theo 
về việc thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai     
16/2010/TT-           

 
y
  h
 Hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai 



4

2.1. Mục tiêu tổng quát
 

 
 h


mh


2.2. Mục tiêu cụ thể

h

3. 
 
-
-


 
               

          




5


-
-

  
 
 
""




y   
"
" 
- 
 

- 

 i
-

- 




6
-  

 

 , 










 , 












,  . 


, xL
 

               


             
, 


.











; 
















; 
 

       trong   Hợp đồng chuyển

nhượng bất động sản hình thành trong tương lai 







7






 






 




Chương 1: 
.
Chương 2: 

.
Chương 3:        h 
            
.

8
Chương 1

 

Trong cl
h
 
, l








, .
1.1.        
 

h 
h
trong 
1.1.1. 












[6, tr.363]. 




 



9

12, tr.16]. 

1.1.1.1. Bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình
            



             

   
               
 
 
  [4, tr.17].
 







 , 







 ai
: (1) 








(2) 







. 
(1) 





 :  , 







 





 . 



















 , 



















 
 

(2) 







 : 







 
 . 

, 








 :  (
, 



, 



, 



; c
); c : ; 



; 

10





;  ; t





; 
 ; c
(





 ;  , 


,  

).
1.1.1.2. Động sản vô hình và động sản hữu hình
 





h




6, tr.


[4, tr.17].  [6, tr.23].
1.1.1.3. Bất động sản hình thành trong tương lai


   
 
  

a ,  

11
"Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [13
163]. "Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở
hữu trí tuệ" [13

"Quyền về tài sản là quyền chi phối trực tiếp đối
với vật và có quyền yêu cầu mọi người phải tuân thủ đảm bảo về quyền lợi đó"
[40g.42]. Theo B
- 
- 
- 

-           

           
[40.


bundles of rights
              
. "" 
[38, pp.12].
"
" "tài sản là một tập hợp các quyền trên vật có hiệu lực chống lại
những người khác" [7, tr."nhấn mạnh rằng
quyền loại trừ (the right of exclusion) là xương sống của tập hợp các quyền
và diễn đạt ý tưởng về sự độc quyền của chủ sở hữu trên bất kỳ quyền nào
như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng…" [7, tr.


12

















, 
D 
“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [13, tr.130].
 
 
(1)     
"" 




"

",  

 2005 













(176); 









 (u 177). 



















, 










 vâ
̣
t - vâ
̣
t chất , 
(; 







a; 




 ; 
 ;  ; 
 ;  ; 






)
(2)  


, 










(: ).
(3)  

 


,  , 








/

























.
Qua    

13
 vật - vật chất 
  , 





















t



.
 

"Tất cả những tài
sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản,
đều là vật bảo đảm của chủ nợ" [25 
 
  

              

-
Tài sản sẽ có không thể mang thế chấp. Tuy nhiên, nếu những
tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm
nào mà không đủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thì người có
nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng từng tài sản mình có sau này sẽ
dùng để bảo đảm nghĩa vụ [45, pg.1099].
-
Việc thế chấp đã xác lập có thể có hiệu lực đối với những sửa
chữa, cải tạo cho bất động sản thế chấp. Trong trường hợp một
người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người
đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây
dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp phá bỏ công
trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được
chuyển sang những công trình mới xây dựng trên cùng địa điểm với
công trình bị phá bỏ [45, pg.1100].

14


 

-
-
v

-
-CP
 






Trong ,  


 


     

Tóm lại
HM;

15
B 
 .
1.1.1.4. Động sản và bất động sản
Theo  , t
          13  174, tr.79].
   

7, tr.6, tr.399]. Trong
6, tr.399].

 "có thứ tự nguyên chất là bất động sản, có thứ vì công dụng mà thành
ra bất động sản hoặc có thứ vì quyền sở dụng mà thành ra bất động sản"
[1, tr.135
:
- ;
- ;
- ;
- ;
- Q
- 
- 

"Quyền đi kiện để đòi một bất động sản"
[1, tr.137] - 




16

 
             
              
1972) [25, tr.


















07 

15, tr.152].



17
by natureby purpose)

       by law) [40   .13].   


Bất động sản tự nhiên có nghĩa là tất cả đất tự nhiên như đất
rừng, đất trống, đất được trồng, bỏ hoang hoặc đất hoang hóa, đất
ngập bởi nước chảy và các công trình xây dựng đình trệ, hoặc cải
tạo vững chắc gắn liền với một địa điểm cụ thể được tạo ra bởi con
người và không có khả năng được di chuyển [40, pp.13].
Trong kh 




  [1379]
 




- - 
-  

 

1.1.2.1. Khái lun về Hơ
̣
p đô
̀
ng













, 





 ,

18


























. 

, 

   /

 
Nam, "sự thực, các nguyên tắc tổng quát về khế ước không được nhà lập
pháp dự liệu minh thị trong cổ luật" [16, tr.
 


16, tr.

16, tr.9]. Tuy


g.
1972 - 

"không có tính cách thuần nhất" [3"tại Trung
Việt, hay nói rõ hơn tại những tỉnh thuộc quản hạt của Tòa Thượng thẩm Huế,
Tòa án áp dụng bộ Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật còn gọi là bộ Dân luật Trung"
[3"tại Nam Việt hay nói rõ hơn những nơi thuộc quyền quản hạt của
Tòa Thượng Thẩm Saigon, trước đây không có pháp chế về nghĩa vụ đã áp
dụng các điều khoản của bộ Dân luật Pháp như lý trí thành văn" [3, tr.10].



 "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một hoặc
nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việc chuyển giao một vật,
làm hoặc không làm một công việc nào đó" [21