Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện vĩnh thạnh, tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN VĂN TÍN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN VĂN TÍN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH

Chun ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. HỒ CHÍ MINH – 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi, các số liệu
thống kê, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính thực tiễn, chính xác, trung
thực và tin cậy. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng
trình nghiên cứu nào khác, tơi đã hồn thành tất cả các mơn học theo chương trình và
thực hiện tất cả các nghĩa vụ về tài chính theo quy định của Trường đại học kinh tế Luật Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh.
Vậy tơi viết lời cam đoan này đề nghị Trường Đại học kinh tế - Luật Đại học
Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh để tơi có thể bảo vệ luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN VĂN TÍN


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .....................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................3
3. Mục đích nghiên cứu ...............................................................................................4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................5
6. Bố cục ......................................................................................................................6
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................7
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ...............................7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất............................................................................7

1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................7
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............8
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................8
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................8
1.3. Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................................9
1.3.1. Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .9
1.3.1.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................9
1.3.1.2. Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng ..................................................10
1.3.1.3. Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng ................................11


1.3.2. Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................12
1.3.2.1. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..12
1.3.2.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...13
1.4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu tại
Tịa án ........................................................................................................................13
1.4.1. Căn cứ pháp pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu tại Tịa án .......................................................................13
1.4.2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu
tại Tịa án ...................................................................................................................18
1.4.3. So sánh hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng ..............................................21
1.5. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................22
CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT..............................................................................................................31

2.1. Giới thiệu chung về địa giới hành chính của huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định
...................................................................................................................................31
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định ...............................................32
2.3. Tóm tắt một số diễn biến chính của Bản án số 01 .............................................36
2.3.1. Bình luận bản án số 01 ....................................................................................37
2.3.2. Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004
của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ....................................................37


2.4. Tóm tắt một số diễn biến chính của Bản án 02 ..................................................39
2.4.1. Bình luận Bản án số 02 ...................................................................................40
2.4.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện ý chí của các chủ thể
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................42
2.5. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................43
KẾT LUẬN ..............................................................................................................45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức
tạp, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Tranh chấp đất
đai cũng vì thế mà diễn ra ngày một nhiều, gay gắt hơn và nóng hơn tại nhiều địa
phương trong cả nước nói chung và huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định nói riêng.
Các đương sự trong tranh chấp thường quyết liệt, gay gắt, kéo dài,...Nguyên nhân

của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp
thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giao dịch hay
không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các
quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình
thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi
sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan
trọng góp phần hồn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án,
nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam quy định nhiều phương thức giải quyết tranh chấp đất
đai, trong đó, Tịa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai với những cơ chế hữu hiệu và trình tự tố tụng riêng biệt. Những năm qua, do
nhiều nguyên nhân khác nhau các tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia
tăng. Tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều với tính chất và mức
độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình
Định đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng. Mỗi năm, Tòa án nhân
dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng trăm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Nhìn chung, ngành Tịa án đã giải quyết thành cơng một số


2

lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chất lượng
xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ
chức xã hội và công dân. Tuy nhiên, cũng phải nhận thức rằng, vì nhiều lý do khác
nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem
lại hiệu quả như mong muốn. Số lượng lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng
điều này bắt nguồn từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan như: quản lý nhà

nước về đất đai cịn yếu kém, trình độ chun mơn một số Thẩm phán còn hạn
chế... Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đang tồn tại,
là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản không thuộc thẩm quyền sử dụng hợp pháp
của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cầm của pháp
luật, hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật,… xâm
phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm
trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội và đặc biệt gây nhiều khó khăn, vướng mắc
trong q trình giải quyết tranh chấp tại Tịa. Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu
lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau,
gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp
đồng vơ hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của Cơ quan có
thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất hiện hành để giải quyết tại Tòa án nhân dân nhằm phát hiện ra những hạn
chế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị,
các giải pháp giúp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp,
góp phần tiếp tục hồn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay là việc làm
mang ý nghĩa to lớn. Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng


3

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực
hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Thực tiễn
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân

dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số cơng trình nghiên cứu ở
nhiêu cấp độ như luận văn, bài viết tham luận của các nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu về thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá, kiến nghị giải
pháp làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung.
Trong đó có một số cơng trình luận văn thạc sĩ như Thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn
thành phố Hà Nội, của tác giải Nguyễn Bá Thắng, Thành phố Hà Nội, năm 2012;
Luận văn thạc sĩ Luật học về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Nguyễn Viết Tuấn (2006); Trần Anh
Tuấn (2006), "Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất"….
Các cơng trình đã nghiên cứu, khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn
trong việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nghiên cứu ở góc độ địa bàn riêng biệt không
nghiên cứu áp dụng ở địa bàn huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định. Cho đến nay, trên
địa bàn tỉnh Bình Định chưa có cơng trình nghiên cứu về đề tài giải quyết tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. Do vậy, đòi hỏi
phải có sự nghiên cứu có một cách có hệ thống, cụ thể, đầy đủ, rõ ràng, để có luận
cứ khoa học cho việc đưa ra những kiến nghị, các pháp nhằm hoàn thiện quy định
pháp luật và giải pháp góp phần giải quyết có hiệu quả loại tranh chấp này trên địa


4

bàn huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định. Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài nghiên cứu
về Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
3. Mục đích nghiên cứu
Làm sáng tỏ những vấn đề chung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Cụ thể, nghiên cứu làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, khái
niệm chuyển quyền sử dụng đất và khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, từ đó phân tích đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phân tích một vài tình huống pháp lý trong các bản án của Tòa án, đánh giá
thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh
Bình Định. Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nhằm góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nâng cao hiệu quả, tính đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh
Bình Định.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Là quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh
Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phạm vi nghiên cứu:
Do tính chất phức tạp và nội hàm rộng lớn của đề tài nên luận văn chỉ tập
trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu cụ thể:


5

Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà
nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa

án từ khi thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986 đến nay;
Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án nói riêng từ năm 1986 đến nay và
nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình
Định nói riêng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng,
Nhà nước về đất đai.Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp
thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, cụ thể:
Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu để
đưa ra đánh giá về tình hình nghiên cứu của luận văn và thực tiễn tranh chấp đất đai
tại Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất
cả các chương của luận văn, cụ thể được sử dụng để phân tích các quy định của
pháp luật, phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp đất đai và
giải quyết tranh chấp đất đai, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân
huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp
góp phần hồn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong việc so
sánh các quy định của pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau.


6

Kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các

cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham
khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
6. Bố cục
Cấu trúc và nội dung của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục và phần mục lục, luận văn được cấu
trúc gồm 2 chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh và hướng hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


7

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản cơng, thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao
của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình
thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận
quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp
pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho các chủ
thể khác được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một
cách hợp pháp thơng qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển giao quyền đó cho
người khác. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao
gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển quyền sử
dụng đất. Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ”
nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban
hành các quy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng
đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo.

1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,


8

tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất1. Hay nói cách
khác, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp trong
hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới khi hai chủ thể
này đáp ứng đủ và đúng các điều kiện mà pháp luật quy định.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện
quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền,

nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất2.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước
quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải
thơng qua chủ thể quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà
nước. Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định, điều kiện chuyển đổi đối
với từng loại đất là khác nhau, điều kiện với từng chủ thể chuyển nhượng, nhận
chuyển nhượng là khác nhau, điều kiện với loại hình sử dụng đất khác nhau là
khác nhau.

1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một là đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản tương
ứng mà hai bên chuyển giao cho nhau.

1

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015

2


9

Hai là hợp đồng làm chấm dứt tư cách sử dụng của một bên và tạo lập cho
bên kia quyền sử dụng mới.
Ba là chỉ có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, quyền sở hữu đất vẫn thuộc
Toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý.

Bốn là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất
đai, phải lập thành văn bản và tuân theo các quy định về thủ tục theo quy định pháp
luật.
Năm là các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện các
nghĩa vụ trong khi thực hiện hợp đồng và ngay cả sau khi hoàn tất hợp đồng để
chấm dứt cũng như làm phát sinh quyền sử dụng đất đai của mình.
1.3. Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

1.3.1. Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

1.3.1.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người
chuyển nhượng phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có quyền
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như pháp luật đất đai đã quy định. Tùy
thuộc vào việc chủ thể chuyển quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất theo
hình thức nào (giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất), tùy thuộc vào loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các
loại đất cụ thể), căn cứ vào chủ thể nhận quyền sử dụng đất là ai (cá nhân, hộ gia
đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngồi…), xem xét
đến hình thức trả tiền thuê đất và còn căn cứ cả vào việc đất đang sử dụng có thuộc
vào các trường hợp không được sử dụng hay không mà pháp luật quy định cho chủ
thể có quyền sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay


10

không và được chuyển nhượng trong trường hợp cụ thể nào. Trường hợp tổ chức, cá

nhân sử dụng đất tại cảng hàng khơng, sân bay thì khơng được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất3; cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất4.
Thứ hai, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có quyền ký kết
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người ký kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải là người theo quy định pháp luật dân sự và pháp
luật đất đai có quyền ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
như: người đại diện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền có nội dung ủy
quyền phù hợp với việc ký kết hợp đồng. Để biết được người ký kết có thẩm quyền
ký kết hay khơng ta dựa vào các quy định của pháp luật dân sự về chế định đại diện
được đề cập trong Bộ luật dân sự năm 2015 để xác định người này có thẩm quyền
ký kết hay khơng nhằm tránh những hậu quả có thể xảy ra do người ký kết khơng có
thẩm quyền ký kết hợp đồng. Trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử
dụng đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc người được ủy
quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Trường hợp văn bản giao dịch
về quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên
trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự,
trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung
cư5.

1.3.1.2. Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng
Theo pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có thể nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp pháp luật cấm không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số trường hợp mà người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển
3

Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013
Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013

5
Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai
4


11

nhượng quyền sử dụng đất như: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình,
cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu khơng
sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó6.

1.3.1.3. Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật phức tạp và ẩn
chứa nhiều rủi ro pháp lý, để hạn chế những hậu quả xấu có thể xảy ra, pháp luật
Việt Nam đã quy định những điều kiện cần có của quyền sử dụng đất để có thể đưa
quyền sử dụng đất vào quan hệ chuyển nhượng:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất7, hay có thể
xem Giấy chứng nhận này là căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ

hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp. Để quan hệ chuyển nhượng ổn định, minh bạch thì
đất chuyển nhượng khơng được trong tình trạng đang có tranh chấp, quy định này là
phù hợp vì các quan hệ tranh chấp đất đai vốn đã phức tạp, không thể chồng chéo
thêm các tranh chấp khác vào nữa.
6
7

Điều 191 Luật Đất đai
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai


12

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Quy định này
nhằm đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng thực hiện được quyền lợi của mình
và hạn chế sự phức tạp trong việc chuyển nhượng và sau khi đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất xong.
Quyền sử dụng đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Khi thời hạn sử dụng đất
kết thúc thì cũng là lúc quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất chấm dứt, vì vậy
mà chủ thể sử dụng khơng còn các quyền năng ban đầu, do vậy mà việc không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng quy định pháp luật.
Ngồi ra, do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật mà pháp luật đất đai
quy định cụ thể một số trường hợp quyền sử dụng đất không được phép chuyển
nhượng hoặc các điều kiện đặc biệt, các chủ thể muốn giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất phải tuân theo các quy định này.

1.3.2. Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

1.3.2.1. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Khơng giống các giao dịch dân sự thông thường khác, việc chuyển quyền sử
dụng đất được thực hiện thơng qua hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập
thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, về đất đai và
quy định khác của pháp luật có liên quan8. Theo quy định pháp luật đất đai thì hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên tham gia giao dịch là tổ chức
kinh doanh bất động sản thì việc cơng chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo
yêu cầu của các bên còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên
chủ thể không là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng phải được cơng
chứng hoặc chứng thực9.

8
9

Điều 502 Bộ luật dân sự 2015
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai


13

1.3.2.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Pháp luật đất đai không quy định cụ thể một hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bao gồm những nội dung gì, tuy nhiên theo quy định của Bộ luật dân sự
năm 2015 thì nội dung thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có
liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy
định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan.”10
Đây là những nội dung cần thiết để tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, những yếu tố này giúp cho việc thực hiện hợp đồng được tiến hành
thuận lợi, hạn chế những nguy cơ tranh chấp của các chủ thể về sau.
1.4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vơ hiệu tại Tịa án

1.4.1. Căn cứ pháp pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án
Qua thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng
được giao kết các bên phát hiện ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp
đồng. Việc xin hủy hợp đồng thường là do bên có lợi xin hủy hợp đồng. Nếu các
bên tranh chấp về tính có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng,
một bên u cầu cơng nhận hợp đồng) thì Tịa án sẽ căn cứ vào các yếu tố cấu thành
nên hợp đồng mà xác định xem hợp đồng có hiệu lực hay không.
10

Điều 501 Bộ luật dân sự 2015


14

Thứ nhất, về hình thức hợp đồng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về
hình thức đã được nêu ở tiểu mục 1.3.2.1 đã trình bày ở trên.
Đối với trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác lập trước ngày 01/01/2006 thì có hai trường hợp cần chú ý:

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức khác
với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hoặc hợp đồng được thực hiện xong
trước ngày Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực mà có tranh chấp thì sẽ khơng áp
dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết, như vậy lúc này ta sẽ
chỉ áp dụng cách giải quyết được nêu trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong
việc giải quyết các vụ án dân sự, hơn nhân và gia đình ngày 10 tháng 08 năm 2004.
Trường hợp thứ hai, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức phù hợp
với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân
sự này, như vậy sẽ xảy ra tình trạng có hai hướng giải quyết cho cùng một tình
huống, một là áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, hai là áp dụng Điều 129 Bộ
luật dân sự năm 2015. Ở đây, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP căn cứ vào việc hợp
đồng có đáp ứng đúng điều kiện về hình thức theo pháp luật tại thời điểm tạo lập
hợp đồng hay không, căn cứ vào thời điểm xảy ra tranh chấp, xem xét đến bên nhận
chuyển nhượng đã nhận đất hay chưa, các điều kiện của hợp đồng đã được thực
hiện hay chưa mà đưa ra việc hủy hay công nhận hợp đồng. Còn theo quy định tại
Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trường hợp pháp luật quy định hình thức hợp
đồng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì vơ hiệu
trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng
văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,
Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.


15

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định
bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,

Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này,
các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy trong trường hợp này, sẽ có sự chồng chéo pháp luật, nếu áp dụng
cùng lúc cả Bộ luật dân sự và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm
phán thì cuối cùng Tịa án sẽ tuyên như thế nào?
Không những thế, nếu như trường hợp áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luật
dân sự mà khơng có u cầu của một trong các bên của hợp đồng thì Tịa án có
quyền quy định thời hạn để các bên thực hiện hình thức hợp đồng không, hay sẽ
tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay. Qua nghiên cứu tài liệu chuyên khảo dường như
hướng đi: “việc các bên không thực hiện hợp đồng bằng hình thức bắt buộc khơng
đương nhiên làm cho hợp đồng vơ hiệu. Tịa án khơng được “quyết định hợp đồng
vơ hiệu ngay” được Tòa án nhân dân tối cao ưu tiên trong xét xử thực tiễn. Khi
chưa được công chứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng khơng vơ hiệu
nhưng cũng không được công nhận giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, trong Bộ luật dân
sự cũng khơng hề có quy định nào chỉ rõ rằng nếu khơng tn thủ hình thức bắt
buộc thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Từ đây, ta thấy hướng giải quyết buộc các
bên đáp ứng quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời gian nhất định mà
không tuyên vô hiệu ngay là hướng đi hợp lý cho xét xử các vi phạm về hình thức
của hợp đồng.
Tuy nhiên, có một vấn đề cịn chưa được quy định rõ trong pháp luật đó là
thời hạn ấn định để các bên thực hiện lại đúng hình thức của hợp đồng là trong bao
lâu. Về vấn đề này, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao đối với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa tuân thủ hình thức thì: “Tùy từng


16

trường hợp cụ thể mà ấn định trong thời hạn tối thiểu một tháng nhưng tối đa không
quá hai tháng”11.
Một vấn đề cũng cần chú ý nữa là về cách hiểu của cụm từ “theo yêu cầu của

một hoặc các bên” được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì nên hiểu đây phải
là yêu cầu buộc bên kia thực hiện hình thức bắt buộc hay hiểu theo nghĩa chỉ cần
một bên yêu cầu thực hiện hợp đồng là đủ mà không cần là yêu cầu buộc thực hiện
đúng hình thức theo quy định pháp luật. Theo quan điểm của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại
thì: “… khi các bên u cầu Tịa án giải quyết tranh chấp thì có thể suy luận rằng ở
đây một bên yêu cầu thực hiện hợp đồng. Và việc yêu cầu thực hiện hợp đồng chứa
đựng ý định thực hiện hình thức hợp đồng. Do đó, việc yêu cầu giải quyết tranh
chấp đã hàm chứa ý định của một bên yêu cầu thực hiện hình thức theo quy định
của pháp luật.”12.Nếu hiểu theo ý này thì chỉ cần có u cầu thực hiện hợp đồng của
một bên thì Tịa án đã có thể áp dụng hướng giải quyết tại Điều 129 Bộ luật dân sự
được nêu.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp về các điều kiện của chủ thể thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đưa ra phán quyết rằng hợp đồng có vơ hiệu hay khơng, ta cần căn cứ vào
điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
đúng quy định pháp luật khơng, xác định xem bên bán có quyền sử dụng đất không.
Nếu người đứng ra chuyển nhượng không phải là người có quyền chuyển nhượng
thì người đó có được ủy quyền hợp pháp không. Hậu quả của giao dịch dân sự do
người khơng có quyền đại diện xác lập được xử lý theo quy định tại Điều 142 Bộ
luật dân sự năm 2015 và hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập
vượt quá phạm vi đại diện được xử lý theo quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự
năm 2015.

11

Giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao số 16/1999/KHXX ngày 1/2/1999 về một số vấn đề hình sự,
dân sự, kinh tế, lao động, hành chính và tố tụng
12
Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc
gia, tr. 328

17

Thứ ba, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.
Những nội dung về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trong hợp đồng
có đúng quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở tiểu mục 1.3.1.3 sẽ là căn cứ
quan trọng để quyết định hợp đồng có vơ hiệu hay khơng. Nếu quyền sử dụng đất
không đáp ứng đúng và đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng mà các bên vẫn thực
hiện giao dịch chuyển nhượng thì sẽ là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật, lúc
này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu và thường
là vơ hiệu tồn bộ hợp đồng.
Thứ tư, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Ngoài việc cân nhắc các yếu tố của hợp đồng đã nêu ở trên thì việc nghiên
cứu các điều khoản, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng như: có đủ các thỏa
thuận như Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định hay khơng, nếu đã đủ thì các thỏa
thuận có phù hợp với quy định pháp luật dân sự khơng, thời điểm xác lập hợp đồng,
thỏa thuận đó có tự nguyện khơng. Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có giả tạo
khơng. Quyền và nghĩa vụ các bên. Đối tượng mua bán đã được xác định rõ ràng
trong hợp đồng chưa. Hợp đồng có thỏa thuận về điều kiện, thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng khơng. Có thuộc loại hợp đồng có điều kiện và điều kiện đó đã diễn
ra chưa. Các bên thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào.
Trường hợp mà hợp đồng soạn thảo sơ sài, không chặt chẽ, Tòa án sẽ xác
định nội dung của hợp đồng mà không tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay. Các yếu tố
có thể dùng để xác định nội dung của hợp đồng như: căn cứ vào chính hợp đồng có
tranh chấp, những dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết và cịn có thể dựa vào
những dữ liệu có trước khi hợp đồng được tạo lập; việc phối hợp các yếu tố với
nhau là hết sức cần thiết để xác định những nội dung thỏa thuận không rõ ràng của
các bên. Ngồi ra, việc giải thích nội dung hợp đồng còn dựa theo những nguyên tắc

được quy định tại Điều 404 Bộ luật dân sự năm 2015, nhưng tùy vào quan điểm của


18

Thẩm phán mà áp dụng quy định này hay không và áp dụng như thế nào vào vụ
việc cụ thể trên thực tiễn.
Ngoài ra, để đưa ra phán quyết hợp pháp và hợp lý thì cũng cần quan tâm
đến các yếu tố như:thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch
vơ hiệu, chủ thể nào vi phạm thỏa thuận, mức độ vi phạm, lỗi thuộc về ai, mức độ
lỗi của mỗi bên, bên nhận chuyển nhượng có tu sửa gì khơng, có thiệt hại gì phát
sinh nếu hợp đồng vô hiệu và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo
hướng nào, nếu có việc sau khi mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyển
nhượng một phần cho người khác thì phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc
chuyển nhượng này, phải nghiên cứu yêu cầu của bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng tiếp theo để việc giải quyết vụ án được tồn diện.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thực tế xét xử của Tịa án là mn hình mn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có
tranh chấp biểu hiện của vi phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng
phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này.

1.4.2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vơ hiệu tại Tịa án
- Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tùy
từng trường hợp Tịa án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến
Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và
trong Bộ luật dân sự năm 2015 các trường hợp hợp đồng vô hiệu khi vi phạm quy
định tại Điều 123 đến Điều 129 để xác định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

- Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Việc xác định lỗi,
xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a
và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày


19

16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng
pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình”.
- Xác định thiệt hại. Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vơ hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm:
+ Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng
ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất;
+ Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá
trị quyền sử dụng đất, giá trị cơng trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất.
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có
thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường
thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì
thiệt hại cịn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên
thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt
hại khác, nếu có.
Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án phải tiến hành định giá giá trị
quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
+ Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và
giá trị thiệt hại, thì Tịa án u cầu cơ quan chun mơn định giá hoặc ra quyết định
thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị
trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất
vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử
dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị

trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp
pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương
vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Tịa án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân
quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử