- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện mđrăk, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (469 KB, 56 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------
NGUYỄN THẾ DƯƠNG
THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK,
TỈNH ĐẮK LẮK
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
----------
NGUYỄN THẾ DƯƠNG
THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK,
TỈNH ĐẮK LẮK
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107
LUẬN HỌC VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn với đề tài “Thực trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất và giải quyết tranh chấp đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân huyện M’Đrăk, tỉnh Đắk Đắk” là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tơi,
kết quả nêu trong luận văn không sao chép của bất cứ ai.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Trường đại học kinh tế - Luật,
Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh cho tơi được bảo vệ luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thế Dương
DANH MỤC VIẾT TẮT
Tòa án nhân dân
TAND
Tranh chấp đất đai
TCĐĐ
Giải quyết tranh chấp đất đai
GQTCĐĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ
Ủy ban nhân dân
UBND
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................... 2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................... 3
3.1. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................. 3
4. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 3
5. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 4
6. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 4
7. Ý nghĩa của luận văn ..................................................................................... 4
8. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 4
CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC
TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK, TỈNH
ĐẮK LẮK ........................................................................................................ 5
1.1. Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M’Đrắk ........ 5
1.2. Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện
M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk. ...................................................................................... 6
1.2.1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6
1.2.2. Giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. ................... 16
1.2.3. Giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do cấp Giấy chứng
nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sai vị trí, cấp chồng lấn, khơng đúng đối
tượng................................................................................................................ 20
1.2.4. Giải quyết tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai thửa
đất liền kề. ....................................................................................................... 27
1.2.5. Việc giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn......... 31
1.2.6. Việc giải quyết các vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất khi
GCNQSDĐ ghi cấp cho hộ gia đình. .............................................................. 34
1.2.7. Giải quyết tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất lâm nghiệp ................. 37
CHƯƠNG 2 CÁC KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT TRONG
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN M’ĐRẮK, TỈNH
ĐẮK ................................................................................................................ 40
2.1. Đối với Ủy ban nhân dân các cấp ............................................................ 40
2.2. Về phương diện lập pháp ......................................................................... 41
2.3. Về hướng dẫn thi hành pháp luật. ............................................................ 42
KẾT LUẬN .................................................................................................... 48
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là lãnh thổ, tài sản của quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước. Bằng những phương thức khác nhau, con người luôn
tác động không ngừng để tạo ra của cải vật chất, giá trị của đất. Để quản lý đất đai
phù hợp với từng thời kỳ, Quốc hội ban hành Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung qua các
thời kỳ và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đó là
khung pháp lý điều chỉnh các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai.
Quá trình sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về đất đai, khi có tranh chấp,
các chủ thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết. Xuất phát từ nhu cầu thực
tế, cần phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung trong việc quản lý, sử dụng, giải quyết
tranh chấp để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, Luật
đất đai năm 2013 đã khắc phục cơ bản những hạn chế, thiếu sót mà Luật đất đai
trước đó quy định. Tuy nhiên, quy luật của sự vận động, phát triển của xã hội, đòi
hỏi thực tiễn của người trực tiếp áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp đất đai
giữa các chủ thể là cấp thiết. Tịa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tất cả các
vụ án tranh chấp đất đai1, bao gồm tranh chấp đất đai khơng có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực tiễn, việc áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết các
tranh chấp đất đai mà một bên hoặc các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk cịn có nhiều vướng mắc, hạn
chế, khó khăn và phức tạp. Tác giả xét thấy cần thiết phải tìm hiểu, nghiên cứu
nhằm phát hiện ra những thiếu sót, bất cập quy định của pháp luật, từ đó đưa ra
những kiến nghị giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh
phù hợp.
1
Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
2
Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
huyện M’Đrăk, tỉnh Đắk Lắk” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tranh chấp đất đai là vấn đề được xã hội quan tâm nhiều, đã có nhiều cơng
trình nghiên cứu ở cấp độ như Hội thảo, Luận văn, các bài viết tham khảo của các
nhà khoa học, nghiên cứu về thực trạng của pháp luật đất đai và thực tiễn áp dụng
giải quyết tranh chấp đất đai, có thể kể đến như sau:
Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ thực tiễn tại
Tp. Đà Nẵng”, tác giả Mai Thị Tú Oanh năm 2008; Luận văn thạc sĩ “ Tranh chấp
đất đai ở vùng Tây nguyên và Tây nam bộ”, tác giả Phạm Hữu Nghị, năm 2017;
“Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp
các con đã ở riêng, bố mẹ có giao một số tài sản cho con sử dụng - một số kiến nghị
về hướng giải quyết”, tác giả Tưởng Duy Lượng đăng trên tạp chí Tịa án nhân dân
năm (2007); “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tác giả Tưởng Duy Lượng, Nhà
xuất bản Quốc gia năm (2012); “Bàn về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất”, tác giả Vũ Thị Hồng Yến đăng trên tạp chí Tịa án nhân dân (năm
2017).
Qua nghiên cứu các cơng trình nêu trên và các cơng trình nghiên cứu khác có
liên quan, đã khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều góc độ. Nhưng ở mỗi địa phương sẽ có
đặc thù riêng, tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật áp dụng vào thực tiễn
góc độ ở địa phương trong vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai. Đến nay, ở địa bàn
huyện M’Đrắk chưa có cơng trình nào nghiên cứu về vấn đề thực trạng tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
Tịa án nhân dân. Nên thực tiễn địi hỏi phải có đề tài nghiên cứu những vấn đề thực
tiễn áp dụng pháp luật có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
nhân dân huyện M’Đrắk, để có thể tìm hiểu một cách có hệ thống, cụ thể, đầy đủ
3
hơn. Từ đó, đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp
luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải pháp góp phần giải
quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai tại một địa phương, cụ thể là huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
Tìm ra những hạn chế, thiếu sót, có những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nhằm
nâng cao chất lượng, hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp
luật của Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò, vị trí của Tịa án nhân dân trong
giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đặt
trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của Bộ chính trị về cải cách tư pháp;
- Tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng
pháp luật, để chỉ ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập giữa lý luận và thực tiễn, để
đưa ra các kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật về lĩnh vực này.
4. Đối tượng nghiên cứu.
- Nghiên cứu, phân tích, luận giải những bản án sơ thẩm xét xử về tranh chấp
đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử của Tòa án
nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
nhân dân huyện M’Đrắk, trên cơ sở đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập, hạn chế và
ngun nhân của những hạn chế, từ đó tìm giải pháp để khắc phục và kiến nghị
4
hoàn thiện pháp luật.
5. Phạm vi nghiên cứu
- Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà
nước về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân.
- Hệ thống các quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất
đai, trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
6. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn xem xét, phân tích các quy định của pháp luật, đối chiếu áp dụng
trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk
để tạo ra kết quả nghiên cứu đề tài.
7. Ý nghĩa của luận văn
Luận văn đưa ra những kiến nghị củng cố, bổ sung thêm vào hệ thống các
cơng trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai. Tác giả tin tưởng
rằng, sẽ góp phần trong việc nâng cao hiệu quả, chất lượng giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất nói chung và trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk nói riêng.
8. Kết cấu của luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 02
chương:
Chương 1: Giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân
dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
Chương 2: Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong giải quyết tranh chấp
đất đai tại huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
5
CHƯƠNG 1
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK, TỈNH ĐẮK LẮK
1.1. Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M’Đrắk2
Theo số liệu thống kê của Văn phịng TAND huyện M’Đrắk thì trong 5 năm
(2013- 2017) Tịa án đã thụ lý và giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất
có GCNQSDĐ, cụ thể như sau:
Số án
Năm
xét xử
Sơ thẩm
Bản án bị
Cấp phúc thẩm
Cấp phúc thẩm
kháng
hủy án
sửa án
cáo/kháng
(Đơn vị tính: vụ/ tỷ lệ
(Đơn vị tính: vụ/ tỷ
nghị
% hủy án)
lệ % sửa án)
2013
9
07
01
14,2
04
57
2014
11
9
02
22,2
03
33,3
2015
13
10
02
22
04
60
2016
11
7
01
14,2
02
28,5
2017
15
12
00
00
05
41,6
Tổng
59
45
6
13,3
18
40
Theo số liệu thống kê trên đây, Tòa án thụ lý các vụ án tranh chấp đất đai có
GCNQSDĐ khơng nhiều nhưng tăng dần. Cụ thể, năm 2013 thụ lý 09 vụ, năm 2014
thụ lý 11 vụ, năm 2015 thụ lý 13 vụ, năm 2016 thụ lý 11 vụ, năm 2017 thụ lý 15 vụ.
Các loại tranh chấp đất đai chủ yếu là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
2
Số liệu thống kê của TAND huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk từ năm 2013 đến năm 2017.
6
sử dụng đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp về ranh giới, một phần
hoặc toàn bộ thửa đất; tranh chấp lấn chiếm đất lâm nghiệp). Ngoài ra, TAND cũng
thụ lý, giải quyết nhiều vụ tranh chấp đất đai về cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ
đòi lại đất khi vợ chồng con trai, con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn.
Kết quả giải quyết, xét xử án sơ thẩm cho thấy tỷ lệ án bị kháng cáo, kháng
nghị là khá cao. Hầu hết các vụ án đưa ra xét xử thì đều có kháng cáo, kháng nghị
hoặc kháng nghị Giám đốc thẩm. Tỷ lệ án bị sửa, hủy tỷ lệ khá cao, bình qn
53,3% (trong đó: hủy 13,3%; sửa 40%/ số án đã xét xử).
Kết quả trên, phản ánh tính chất phức tạp của các vụ án tranh chấp đất đai và
những thiếu sót, vướng mắc trong nhận thức việc áp dụng pháp luật, dẫn đến chất
lượng xét xử của cấp sơ thẩm, phúc thẩm còn nhiều hạn chế. Nguyên nhân do thu
thập, đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, xác định sai nguồn gốc đất đai tranh chấp,
thiếu người tham gia tố tụng, có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần. Các
sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra
trong quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng. Điều đó nói lên rằng trong q trình
TAND giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất cịn có những lúng túng nhất
định khi áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, đường lối chính sách của
Nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử... dẫn đến bản án, quyết định của
Tòa án còn chưa chính xác, khách quan.
1.2. Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện
M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
1.2.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến,
đa dạng, sôi động nhất hiện nay, tuy nhiên bên trong cũng ẩn chứa nhiều yếu tố
phức tạp. Bởi vì, loại giao dịch này gắn liền với tài sản có giá trị và người chuyển
nhượng cũng không phải chủ sở hữu của tài sản đó. Quyền sử dụng đất là một loại
tài sản phải đăng ký khi chuyển nhượng, nhưng nhiều trường hợp khi tiến hành
7
chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên chỉ có giấy tờ viết tay, nội dung khơng
rõ ràng, khơng có xác nhận của chính quyền địa phương. Đây là một trong những
nguyên nhân quan trọng làm cho việc giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hết sức khó khăn, lúng túng và xử lý khác nhau.
Theo khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật”. Tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“1.
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan”.
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, người dân, tổ
chức, chỉ được nhà nước giao quyền sử dụng. Để quản lý đất đai có hiệu quả, việc
quy định hình thức của hợp đồng liên quan đến đất đai phải lập thành văn bản có
cơng chứng hoặc chứng thực. Đây là một trong những điều kiện bắt buộc của hợp
đồng theo quy định của pháp luật và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời
điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử
dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, khi các chủ thể có tranh chấp hợp đồng nó cũng
là căn cứ để cơ quan có thẩm quyết giải quyết.
Thực tế trên địa bàn huyện M’Đrắk đã và đang tồn tại việc bên chuyển
8
nhượng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bên chuyển
nhượng đất cho nhau chỉ viết giấy tay với nhau, không công chứng hoặc chứng
thực, về nội dung ghi sơ sài hoặc từ ngữ không rõ ràng, khơng ghi về vị trí tứ cận
thửa đất và độ dài các cạnh, không mô tả các tài sản trên đất, không tiến hành bàn
giao đất trên thực tế…vi phạm về hình thức và cả nội dung, xảy ra khá phổ biến
trong các vụ tranh chấp. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án phải thu thập chứng cứ, vụ
án thường kéo dài thời gian, có trường hợp phải xử đi xử lại nhiều lần mà một trong
các bên vẫn khiếu nại, ảnh hưởng đến quyền lợi cho một hoặc cả các bên tranh
chấp.
Ví dụ 1: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
nguyên đơn ông Trần Bá Bình với bị đơn vợ chồng ông Y Min Byă bà H’Ră Niê.
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn (ơng Bình) trình bày: năm 1998 vợ chồng ơng Y Min Byă bà
H’Ră Niê được Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số
A 634759, theo đó vợ chồng ơng Y Min có quyền sử dụng 2.420m2 đất (trong đó,
đất thổ cư 400 m2 và 2.020m2 đất màu tại thửa 226a tọa lạc ở buôn M’Bơn, xã
EaTrang, huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
Ngày 06 tháng 4 năm 2011, vợ chồng ông Y Min viết giấy tay chuyển
nhượng đất cho ơng Bình với nội dung “ Vợ chồng Y Min bà H’Ră thống nhất bán
cho ơng Bình 6m đất mặt đường theo quốc lộ 26 được tính từ phía Bắc giáp đất gia
đình ơng Y Nghoanh KDăm với giá là 180.000.000 đồng, ơng Bình trả trước cho vợ
chồng ơng Y Min 20.000.000 đồng, số tiền còn lại đến ngày 06 tháng 12 năm 2011,
ơng Bình phải trả đủ số tiền 160.000.000 đồng cho vợ chồng ông Y Min”. Giấy
chuyển nhượng đất có bn trưởng (ơng Y Thơng ) ký làm chứng. Sau khi viết giấy
sang nhượng đất, do chưa có điều kiện xây nhà, nên ơng Bình vẫn để cho vợ chồng
ơng Y Min sử dụng diện tích đất đã chuyển nhượng cho ơng Bình.
Đến cuối năm 2011 ơng Bình trả tiếp cho vợ chồng ơng Y Min 70.000.000
đồng, nhưng vợ chồng ông Y Min không nhận, mà yêu cầu ơng Bình phải trả đủ số
9
tiền 160.000.000 đồng, nhưng ơng Bình chưa có tiền trả.
Tháng 11 năm 2012, ơng Bình khởi kiện đến Tịa án yêu cầu buộc vợ chồng
ông Y Min phải làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ơng Bình.
Bị đơn (vợ chồng ông Y Min) trình bày: sự việc nguyên đơn trình bày là
đúng, nhưng do nguyên đơn không trả số tiền còn lại theo đúng cam kết cho bị đơn,
mà còn có ý định làm GCNQSDĐ xong để bán đất cho người khác rồi mới trả tiền
cho bị đơn. Nên bị đơn không chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nữa, bị đơn trả
lại tiền đã nhận của nguyên đơn nhưng nguyên đơn khơng nhận. Bị đơn u cầu
Tịa án tun hợp đồng chuyển nhượng đất được các bên xác lập ngày 06 tháng 4
năm 2011 là vô hiệu.
Tại Bản án số 02/2013/DSST ngày 24 tháng 3 năm 2013 của Tòa án nhân
dân huyện M’Đrắk đã xử bác đơn khởi kiện của ngun đơn (ơng Bình), tun hợp
đồng chuyển nhượng đất được vợ chồng ơng Y Min và ơng Bình bên xác lập ngày
06 tháng 4 năm 2011 là vô hiệu.
Qua vụ án trên, bản thân nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng do các bên xác
lập đã vi phạm điều kiện về cả hình thức và nội dung. Hình thức chỉ viết giấy tay,
không được chứng thực; nội dung hợp đồng hai bên khơng ghi về vị trí tứ cận của lơ
đất, khơng ghi độ dài các cạnh. Ơng Bình chưa trả xong tiền sang nhượng đất cho
vợ chồng ông Y Min, và ơng Bình cũng chưa nhận đất sang nhượng. Q trình Tịa
án giải quyết vụ án, Tịa án thơng báo cho các bên thời gian 1 tháng để các bên hồn
tất hợp đồng sang nhượng đất, nhưng bị đơn khơng chấp nhận tiếp tục sang nhượng
đất cho nguyên đơn. Nguyên đơn là người không thực hiện cam kết trả số tiền
chuyển nhượng đất cho bị đơn theo đúng thời hạn, nên bị đơn từ chối tiếp tục thực
hiện hợp đồng đối với nguyên đơn là do lỗi của nguyên đơn. Do đó, Tịa án cấp sơ
thẩm tun hợp đồng vơ hiệu, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền
20.000.000 đồng.
Người viết thấy vụ án chưa được giải quyết triệt để, bởi vì đã tuyên bố hợp
10
đồng vơ hiệu thì phải giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là tất yếu.
Việc giải hậu quả của hợp đồng vơ hiệu, cịn có sự lúng túng, không thống nhất
giữa nhận thức và áp dụng pháp luật. Theo quy định của pháp luật, nguyên đơn có
quyền thay đổi, bổ sung, rút tồn bộ hay một phần nội dung đơn khởi kiện; bị đơn
có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ, một
phần yêu cầu của nguyên đơn, đây được xem là quyền định đoạt của đương sự. Do
các đương sự khơng u cầu Tịa án xem xét hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng
đất vơ hiệu, nên Tịa án không xem xét là đúng. Nhưng nếu không giải quyết hậu
quả của hợp đồng vơ hiệu thì khơng đảm bảo được quyền lợi của một hoặc cả hai
bên. Theo chúng tôi, hồ sơ vụ án và bản án phải thể hiện được việc Tịa án đã giải
thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu để
các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa vụ của mình.
Thực tiễn, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc đánh giá, xác định
mức độ lỗi và bồi thường, giải quyết không thống nhất. Việc thanh toán trả lại tiền
đã giao nhận để chuyển quyền sử dụng đất, việc tính lãi của số tiền này cũng giải
quyết khác nhau. Những cơng trình, cây cối, hoa lợi, cơng bồi bổ đất được tính tốn
và giải quyết không đơn giản, thường tranh chấp rất gay gắt.
Ví dụ 2: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
nguyên đơn ông Mạc Văn Vịnh bà Lương Thị Nhường với bị đơn ông Nông Văn
Bít bà Chu Thị Thìn.
Theo lời khai của ngun đơn: Ngày 27/11/1998 vợ chồng ông Vịnh bà
Nhường được Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Theo đó, vợ chồng ơng Vịnh có quyền sử dụng 8.925m2 đất màu (đất đồi).
Ngồi ra, vợ chồng ơng Vịnh bà Nhường tự khai hoang diện tích đất sình và đất đồi
“đồi trước nhà” chưa có GCNQSDĐ liền kề với diện tích đất mà vợ chồng Vịnh đã
được cấp GCNQSDĐ. Năm 2001 và năm 2002, vợ chồng ông Vịnh bà Nhường thỏa
thuận viết giấy chuyển nhượng đất cho ông Bít, cụ thể ba lần như sau:
- Lần 1: ngày 14/4/2001 bà Nhường viết giấy sang nhượng đất và hoa màu
11
cho ơng Bít khoảng 5 sào (5000m2) đất đồi trong thửa 226a với giá là 1.000.000
đồng. Giấy chuyển nhượng đất khơng ghi vị trí, mơ mốc ranh giới đất chuyển
nhượng.
- Lần 2: Ngày 23/5/2001 ơng Bít khơng đồng ý nhận diện tích đất chuyển
nhượng lần 1 nữa, mà đổi lấy đất quả đồi “đồi trước nhà” và mua thêm diện tích đất
sình khoảng hơn 1 sào chưa có GCNQSDĐ với giá là 5.000.000 đồng. Bà Nhường
viết với nội dung“Một đồi trước nhà và diện tích sình chia đơi theo phương thức
cắt ngang phần đất bên đường. Một phía giáp ranh với anh Vũ Văn Quang, một
phía có một sình cộc cắt chia làm mốc”. Do sơ ý, bà Nhường không viết giấy
chuyển nhượng lần 2 thay cho lần 1, và số tiền chuyển nhượng lần 1 được khấu trừ
vào lần 2, dẫn đến việc tranh chấp.
-Lần 3: Ngày 03/4/2002 vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng cho
vợ chồng ông Bít 1.000m2 có hình “L” trong thửa đất số 226a. Sau khi vợ chồng
ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng 1.000m2 trong thửa đất số 226a cho ơng Bít,
ơng Bít mượn sử dụng ln phần diện tích cịn lại trong thửa đất số 226a .
Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường yêu cầu ơng Bít trả lại diện tích đất chuyển
nhượng lần 1, bởi vì giấy chuyển nhượng lần 2 đã được thay thế lần 1.
*Theo lời khai của bị đơn thì: Vợ chồng ơng Bít bà Thìn 3 lần nhận chuyển
nhượng đất của vợ chồng ông Vịnh bà Nhường là riêng biệt, không lần nào thay thế
cho lần nào. Do vợ chồng ơng Vịnh bà Nhường chuyển nhượng đất sình cho ông
Bít không ghi vị trí, mô mốc như bà Nhường trình bày. Mà vị trí, mơ mốc ghi trong
giấy chuyển nhượng lần 2 chính là mơ mốc diện tích đất chuyển nhượng lần 1. Việc
chuyển nhượng đất lần 1 và lần 2 là riêng biệt.
-Lần 3: Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường nói diện tích đất trong thửa 226a có
GCNQSDĐ chuyển nhượng lần 1 chưa hết, nay chuyển nhượng hết cho ơng Bít, để
bà Nhường làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho ơng Bít, nhưng bà Nhường khơng làm.
Mỗi lần bà Nhường viết giấy tay chuyển nhượng đất cho ông Bít, các bên đã
12
giao đất trên thực tế và đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng đất. Vợ chồng ơng Bít bà
Thìn khơng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ơng Vịnh bà Nhường.
* Vụ án đã được Tịa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử tại bản án dân sự sơ
thẩm số 03/2012/DSST ngày 14/9/2012 và Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử
phúc thẩm tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/2013/DSPT ngày 18/4/2013. Chấp
nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại đất cho nguyên đơn diện tích
đất chuyển nhượng lần 1 với lý do việc nguyên đơn không chuyển nhượng đất cho
bị đơn ở lần 1; Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 04/2015/GĐT-DS ngày
30/10/2015 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã hủy toàn bộ Bản án dân sự
phúc thẩm số 63/2013/DSPT ngày 18/4/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và
Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2012/DS-ST ngày 14/9/2012 của Tòa án nhân dân
huyện M’Đrăk, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử sơ thẩm với
lý do cấp sơ thẩm và phúc thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, chưa làm rõ diện
tích đất các bên chuyển nhượng giữa các lần mà chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn
là chưa có cơ sở; Ngày 21/7/2016 Tịa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử tại bản án
dân sự sơ thẩm số 14/2016/DSST, ngày 30/11/2016 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk
xét xử phúc thẩm tại bản án số 188/2016/DSPT đã hủy toàn bộ bản án dân sự sơ
thẩm số 14/2016/DSST ngày 21/7/2016 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk để giải
quyết lại theo đúng quy định của pháp luật với lý do: trong thời gian Tòa án giải
quyết vụ án, nguyên đơn dùng GCNQSDĐ thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền,
Tịa án khơng đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng; Mặt khác, cấp sơ thẩm cũng
chưa thu thập chứng cứ đầy đủ theo Quyết định giám thẩm của Tòa án nhân dân cấp
cao tại Đà Nẵng.
Vụ án, đã qua 4 lần xét xử (sơ thẩm 2 lần và phúc thẩm 2 lần) và 1 lần bị Tòa
án cấp cao kháng nghị và quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm lần đầu.
Quan điểm người viết nhận thấy cịn một số hạn chế, thiếu sót của việc thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xác minh làm rõ:
* Về hình thức của hợp đồng: Do nhận thức còn hạn chế, các bên giao kết
13
hợp đồng đều chưa thực hiện hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật. Các
bên chỉ lập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực, đăng ký tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, nên hình thức hợp đồng được coi là vô hiệu. Nhưng
vụ án cụ thể này, theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, cũng như pháp luật
hiện hành thì hợp đồng này không bị vô hiệu3. Việc chuyển nhượng đất đã tiến hành
hơn 10 năm (từ năm 2001 và năm 2002) nhưng đến năm 2012 người chuyển
nhượng đất mới khởi kiện để đòi lại quyền sử dụng đất dẫn đến việc tranh chấp kéo
dài. Cần phải làm rõ từ quy định của pháp luật với thực tiễn về hình thức hợp đồng
như sau:
- Như đã nói ở trên, Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và pháp luật
hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng hoặc
chứng thực và đăng ký là bắt buộc, mới làm phát sinh hiệu lực. Nhưng trên thực tế,
tại địa bàn huyện M’Đrắk hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được người
dân viết tay chuyển nhượng cho nhau từ người này sang người khác là khơng ít.
Nếu xảy ra tranh chấp có được pháp luật cơng nhận và bảo vệ khơng, đây là vấn đề
cịn có những quan điểm khác nhau về vấn đề giải quyết. Rất nhiều vụ án, các bên
chuyển nhượng đã nhận tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất để sử dụng một
phần hoặc tồn bộ. Theo hướng dẫn của của TANDTC4 thì “bên nhận chuyển
nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không
phản đối và cũng khơng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành
chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai, thì Tồ án cơng nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà
trên một phần đất, thì Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất cịn lại, buộc
3
4
Điều 134 BLDS năm 2005; khoản 2 Điều 117, Điều 129 BLDS năm 2015.
điểm b.3 khoản b tiểu mục 2.3 mục 2 mục phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC
14
bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường
hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp
đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Để xác định
diện tích nào xây dựng nhà, trồng cây lâu năm trong diện tích tích đã chuyển
nhượng là khơng dễ. Thực tế, phần lớn Tịa án đều cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng đất có hiệu lực.
- Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, giải pháp trên đã được quy định tại
khoản 2 Điều 129 BLDS “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi
phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong
trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”. Như
vậy, hiệu lực của hợp đồng dân sự vượt rào đối với thủ tục công chứng, chứng thực
và đăng ký, miễn là các bên chứng minh được đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ hoặc
toàn bộ nghĩa vụ. Theo tác giả TS Vũ Thị Hồng Yến (Đại học luật Hà Nội)5 thì cho
rằng theo các Điều 95 Điều 167, Điều 188 của Luật đất năm 2013 và khoản 3 Điều
188 BLDS đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý. Do vậy, các bên khơng tn thủ thì vơ hiệu, nếu thực hiện
theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 thì tác dụng của cơng chứng và sức
mạnh điều chỉnh của pháp luật cũng có nguy cơ mất giá trị, mọi quan hệ sẽ trở nên
rối ren, mạnh ai người ấy thực hiện; Nhà nước chỉ chạy theo để hoàn tất thủ tục khi
chủ thể thấy cần thiết và các chủ thể khác sẽ rơi vào tình trạng mù mờ về tình trạng
pháp lý sắp giao dịch. Người viết đồng ý với quan điểm của tác giả, nhưng nếu Tịa
án khơng cơng nhận hiệu lực của giao dịch này thì trong tình hình hiện nay cịn rối
ren, mất ổn định hơn, Tòa án sẽ phải thụ lý một lượng án rất lớn để tuyên bố hợp
đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, vì giá đất hiện
5
Tạp chí Tịa án nhân dân số 15 năm 2017.
15
nay ngày càng tăng cao, chủ đất sẵn sàng chịu mọi hậu quả của tuyên bố giao dịch
hợp đồng vô hiệu mà họ vẫn có lợi.
*Về nội dung hợp đồng: do khơng tn thủ về hình thức, nên nội dung của
hợp đồng cũng thường có sự mơ hồ, có những thỏa thuận khơng mơ tả rõ ràng về:
diện tích đất, vị trí tứ cận, độ dài các cạnh, dùng từ ngữ địa phương, được hiểu theo
nhiều nghĩa, tình trạng pháp lý của thửa đất…Dẫn đến mâu thuẫn về nội dung,
người viết nêu ra một số vấn đề cần làm rõ như:
- Hiện trạng thửa đất tranh chấp có phải là tồn bộ diện tích được cấp giấy
chứng nhận hay khơng. Các đương sự không xác định được cụ thể vị trí diện tích
đất tranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ đến đâu, để xác định vị trí cố định của diện
tích đất tranh chấp. Việc xem xét thẩm định tại chỗ, sự phối hợp giữa Tịa án và cơ
quan chun mơn phải chặt chẽ, phải xác định được cụ thể diện tích cố định đất
tranh chấp, tránh việc mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau. Vụ án do không
xác định được điểm mốc chuẩn cố định, mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau
vì thửa đất đã thay đổi hiện trạng, mục đích sử dụng; ngồi diện tích đất đã được
cấp GCNQSDĐ bị đơn cịn khai phá thêm diện tích đất chưa được cấp GCNQSDĐ;
việc mơ tả diện tích đất tranh chấp khơng rõ ràng dẫn đến bản án khó thi hành cũng
là nguyên nhân bị cấp trên hủy án.
- Nội dung viết tay trong hợp đồng chuyển nhượng khơng rõ ràng trong câu
chữ, nhưng Tịa án không thận trọng làm rõ từng nội dung viết trong hợp trong các
lần chuyển nhượng. Khi thẩm định xem xét tại chỗ, Tòa án phối hợp với cơ quan
chuyên môn, không kẻ, vẽ tỷ mỷ sơ đồ từng diện tích đất chuyển nhượng, tranh
chấp mà các đương sự khai có mâu thuẫn. Vì vậy, để có căn cứ xác định giấy
chuyển nhượng giữa các lần có mối liên hệ với nhau như thế nào, có thay thế nhau
khơng, và xác định đất tranh chấp là đất chuyển nhượng hay cho mượn, khai phá
thêm thì cần phải làm rõ, để có căn cứ xác định có hay khơng có việc chuyển
nhượng thì mới đầy đủ căn cứ để phán quyết. Bản án, quyết định của Tòa án cấp
trên đã nhận định chỉ ra thiếu sót, cần phải thu thập thêm chứng cứ, nhưng cấp sơ
16
thẩm lại tiếp tục sơ sài trong việc thu thập chứng cứ; Mặt khác, cũng phải kể đến sự
thiếu trách nhiệm của tổ chức Ngân hàng, khi đương sự dùng GCNQSDĐ để thế
chấp vay tiền của Ngân hàng, Ngân hàng không kiểm tra thực trạng đất đang do
người khác sử dụng và đang có tranh chấp, nhưng Ngân hàng vẫn cho đương sự thế
chấp để vay tiền. Đây chính là những hạn chế, thiếu sót về nhận thức cũng như sai
sót khi thu thập, chứng cứ, tài liệu và đánh giá chứng cứ của Tòa án dẫn đến Bản án
sơ thẩm, phúc thẩm bị hủy nhiều lần.
1.2.2. Giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo Điều 467 BLDS năm 2005 và theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật
dân sự năm 2015 thì “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu
theo quy định của luật; Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký; nếu bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho
có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Theo Khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì
“Tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như
vậy, cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử
dụng đất cũng phải lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực và phải đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực.
Xuất phát từ tình hình thực tế, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được
chia ra trường hai hợp “Tặng cho có điều kiện và tặng cho khơng có điều kiện”, trên
cơ sở vận dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho. Người viết, chỉ đề
cập đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khơng có điều kiện. Thực tiễn, giải
quyết các tranh chấp liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất rất khó khăn,
phức tạp. Bởi vì, người dân chưa hiểu rõ trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng
đất; các ứng xử, giao dịch mang nặng tính duy tình, nhất là trong quan hệ gia đình.
Nhiều trường hợp bố mẹ bên vợ hoặc bên chồng cho vợ chồng đất để sử dụng, khi
17
vợ chồng ly hơn, bố mẹ địi lại đất.
Khi có tranh chấp xảy ra, nếu chỉ áp dụng đơn thuần các quy định của pháp
luật thì thuận lợi cho Tịa án, nhưng chưa thực sự phù hợp với thực tiễn xã hội, do
đó chưa nhận được sự đồng tình ủng hộ về mặt dư luận xã hội. Trường hợp thường
gặp trong thực tiễn xét xử là tranh chấp giữa gia đình bố mẹ chồng với con dâu, bố
mẹ vợ với con rể. Khi con cái kết hôn, cha mẹ cho vợ chồng người con một diện
tích đất để làm nhà và đất sản xuất nhưng không lập văn bản. Khi con cái ly hơn thì
mới xảy ra tranh chấp, việc xác định trường hợp nào thì được coi là đã tặng cho,
trường hợp nào thì được coi là chưa tặng cho là một trong những vấn đề có rất
nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là vấn đề tồn tại, chưa có văn bản chính
thức để áp dụng cho thấu tình đạt lý6. Quá trình giải quyết vụ án cịn có nhiều quan
điểm về vấn đề này.
Cho đến nay các quy định nếu có, chỉ mang tính chất định hướng và hướng
dẫn nghiệp vụ trong một số trường hợp như trong kết luận tại Báo cáo tổng kết
ngành Tòa án của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Đất đã được bố mẹ cho
và vợ chồng người con đã làm nhà ở trên đất đó, thành khn viên riêng thì nhà đất
là tài sản chung vợ chồng. Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn
viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm
trên một phần đất đó, khi họ ly hơn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất
là của bố mẹ”7 . Theo kết luận này thì Tịa án xem xét có việc tồn tại quan hệ tặng
cho quyền sử dụng đất trên thực tế hay khơng, thì khơng chỉ cân nhắc về mặt hình
thức tặng cho (có sự tun bố hay khơng) mà cịn cân nhắc trên cả thực tế việc sử
dụng đất của đối tượng nhận tặng cho có được thực hiện hay khơng. Thiết nghĩ, đây
6
Tưởng Duy Lượng: “Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường
hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng – Một số kiến nghị và hướng giải quyết”,
Tạp chí Tịa án nhân dân số 7 và số 8 năm 2007.
7
Tòa án nhân dân tối cao: Báo cáo tổng kết của ngành Tòa án năm 2005.
18
cũng là định hướng phù hợp để có những chỉnh sửa phù hợp về mặt pháp lý nhằm
giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất có vi phạm về hình thức và
thủ tục có thể xảy ra trên thực tế.
Ví dụ: Anh Tích và chị Thơng kết hôn với nhau năm 1998. Sau khi kết hôn,
anh chị chung sống cùng bố mẹ anh Tích ở thơn 3, xã Krơng Jing, huyện M’Đrắk,
tỉnh Đắk Lắk. Do tính tình khơng hợp nhau, năm 2015 chị Thơng khởi kiện u cầu
Tịa án giải quyết cho ly hơn, ni con. Sau khi ly hơn, anh Tích và chị Thơng khơng
thỏa thuận được về việc chia tài sản chung của vợ chồng, năm 2016 chị Thơng làm đơn
khởi kiện đến Tịa án, nội dung vụ án như sau:
Năm 2002, anh chị được bố mẹ anh Tích cho ra ở riêng trên diện tích đất
3.159m2 đã có GCNQSDĐ ở thơn 3 xã Krơng Jing, huyện M’Đrắk. Diện tích đất có
ranh giới, khn viên riêng. Anh chị đã xây nhà (nhà cấp 4) và trồng cây lâu năm.
Năm 2014 nhà nước làm đường tránh, đi qua diện tích đất bố mẹ cho anh chị, phân
ra làm hai diện tích, một bên đất có nhà xây và đất màu, một bên là đất trồng cây
lâu năm. Tiền đền bù giải phóng mặt bằng anh chị nhận, anh chị vẫn sử dụng hai
diện diện tích đất này. Từ khi bố mẹ anh Tích cho đất vợ chồng anh chị, bố mẹ anh
tích khơng làm hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất. Bố mẹ anh Tích cho rằng họ
chỉ cho vợ chồng anh chị mượn đất chứ không cho đất anh chị, nay anh chị đã ly
hơn thì phải dỡ nhà trả lại đất cho bố mẹ anh Tích. Nên xảy ra tranh chấp.
Qua các lời khai của các nhận chứng thì nhà bố mẹ anh Tích ở gần diện tích
đất vợ chồng anh Tích sử dụng, khi vợ chồng anh Tích xây nhà, bố mẹ anh Tích
thường xuyên qua lại để xem xét việc xây nhà, bố mẹ anh Tích khơng phản đối mà
cịn nói đã cho đất vợ chồng anh Tích. Vợ chồng anh Tích kê khai và nhận tiền nhà
nước đền bù tiền giải phóng mặt bằng để làm đường, bố mẹ anh Tích cũng khơng
có ý kiến gì. Ngồi ra, Tịa án cũng xác minh được bố mẹ anh Tích có nhà riêng và
anh của anh Tích đã có gia đình cũng có nhà trên diện tích đất riêng biệt. Tịa án
nhận định: diện tích đất 2.859m2 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ anh Tích, bố mẹ
anh Tích đã tặng cho chung vợ chồng anh Tích từ năm 2002, được coi là tài sản
19
chung của vợ chồng anh Tích để chia tài sản cho chị Thông. Cụ thể, tại bản án số
08/2016/HNGĐ- ST8, tuyên: chia cho chị Thông được quyền sở hữu nhà xây cùng
các cơng trình phụ trên diện tích đất 1.280m2, chị Thơng phải trả cho anh Tích 190
triệu đồng tiền chênh lệch trị giá tài sản được chia; chia cho anh Tích được quyền
sử dụng 1.579m2 .
Qua vụ án, người viết có một số quan điểm:
Về mặt lý luận: theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất phải cơng chứng, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, thời
điểm đăng ký này được hiểu như thế nào, là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng
ký thực hiện chuyển quyền hay là thời điểm một trong các bên bắt đầu thủ tục đăng
ký và nộp hồ sơ tiến hành thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận…
Ngồi việc pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời điểm đăng ký, việc
pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
chỉ phát sinh tại thời điểm đăng ký là chưa thực sự phù hợp và có thể khiến các bên
khi tham gia giao dịch lợi dụng việc hợp đồng chưa có hiệu lực để tự ý thay đổi
quyết định của mình. Như vậy, có thể thấy, nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất có hiệu lực khi thực hiện đăng ký là chưa phù hợp, vì về bản chất sau khi
thực hiện đăng ký thì về cơ bản hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, nếu chỉ tới thời
điểm đó hợp đồng mới có hiệu lực thì việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các
bên trong giao dịch tặng cho sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo vệ.
-Về mặt thực tế: việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch
tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là còn mơ hồ, chưa cụ thể và
phù hợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên trong
8
M’Đrắk.
Bản án Hôn nhân và gia đình số 08/2016/HNGĐ- ST ngày 15 tháng 9 năm 2016 của TAND huyện
