Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ THẢO XUYÊN

XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ THẢO XUYÊN

XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn về đề tài “Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán tài sản” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu
nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hải An.
Các bản án, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, chính xác và có
nguồn gốc rõ ràng. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực
trong thơng tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu này.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thảo Xuyên


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1

Bộ luật Dân sự

BLDS

2

Luật Đất đai

LĐĐ

3

Luật Thương mại

LTM

4

Luật Kinh doanh bất động sản

LKDBĐS

5

Luật Hàng hải

LHH

6

Luật Giao thông đường bộ

LGTĐB

7

Luật Xây dựng

LXD

8

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

9

Nhà xuất bản

Nxb


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................................. 2
3. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 4
4. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 4
5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 4
6. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 4
7. Kết quả của luận văn ............................................................................................... 5
8. Bố cục luận văn ....................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI
ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
..................................................................................................................................... 6
1.1. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu...................................... 8
1.1.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu ............................................ 8
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu ............................................. 9
1.1.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu ........................................................ 11
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản ................................................................................................................ 12

1.2.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản . 12
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản .. 17


1.2.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản ..... 19
1.3. Các căn cứ xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản ................................................................................................................ 20
1.3.1. Căn cứ theo quy định pháp luật....................................................................... 20
1.3.2. Căn cứ theo thỏa thuận .................................................................................... 21
1.3.3. Căn cứ theo thời hiệu ...................................................................................... 23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 27
CHƯƠNG 2 XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN ........................................... 28
2.1. Đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu .................................... 29
2.2. Đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu ................................................ 42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 52
CHƯƠNG 3 THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................... 53
3.1. Đối với bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu ............................. 53
3.2. Đối với bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu ......................................... 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 75
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Trong bối cảnh kinh tế thị trường đang ngày càng phát triển, xu hướng chung
của các nước là tồn cầu hóa và hội nhập quốc tế. Tính đến thời điểm hiện nay, đã có
rất nhiều các hiệp định quốc tế được ký kết, một số hiệp định mà Việt Nam cũng là
thành viên như là WTO, CPTPP, EVFTA,…qua đó có thể thấy thị trường ngày càng
mở cửa, khuyến khích hợp tác cùng phát triển cả trong và ngoài nước.
Khi mối quan hệ về giao thương phát triển nhộn nhịp thì cùng lúc đó là sự ra
đời của hợp đồng. Hợp đồng được xem như một bằng chứng ghi nhận lại sự thỏa
thuận của các bên trong một giao dịch. Trong đó, hợp đồng mua bán tài sản là loại
hợp đồng thông dụng nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các
chủ thể tham gia vào thị trường. Khi nhắc đến hợp đồng mua bán tài sản chúng ta
thường quan tâm đến các vấn đề như: đối tượng của hợp đồng, giá cả và phương thức
thanh toán, thời gian thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ của các bên, địa điểm giao tài sản,
phương thức giao tài sản,... tuy nhiên, mọi người lại ít đề cập đến vấn đề chuyển
quyền sở hữu cũng như xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản.
Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
là việc xác định thời điểm chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của một bên và xác
lập quyền sở hữu tài sản của bên còn lại trong quan hệ hợp đồng để từ đó xác định rõ
trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên và cũng là cơ sở cho vấn đề chuyển rủi ro trong
quan hệ hợp đồng. Từ đó có thể thấy, khi khơng xác định rõ ràng thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ dễ dàng xảy ra nhiều hệ lụy khác
nhau và tranh chấp phát sinh là điều khơng thể tránh khỏi.
Vì vậy, để hạn chế những rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình
giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản thì các bên cần nắm rõ quy định pháp
luật cùng với đó là việc phải quy định cụ thể, chi tiết về các điều khoản trong hợp


2

đồng mua bán tài sản, nhất là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp

đồng mua bán tài sản.
Việc nghiên cứu một cách tổng quát, toàn diện những luận cứ, cơ sở khoa học
về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản theo
quy định pháp luật Việt Nam có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, là nhu cầu cấp
thiết đối với công cuộc cải cách tư pháp của Nhà nước ta. Từ đó đề xuất những giải
pháp thích hợp cho việc sửa đổi, bổ sung, hồn thiện các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán tài sản nói chung và việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản” làm luận văn thạc sĩ của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu vấn đề về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản có một số sách tham khảo, luận văn, những cơng trình khoa học như
là:
Q trình tìm kiếm tài liệu để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài, tác giả nhận
thấy liên quan đến đề tài đã có một số cơng trình nghiên cứu khoa học đã được cơng
bố, các bài viết trên tạp chí chun ngành luật nghiên cứu về đề tài như sau:
Dưới hình thức luận án, luận văn có những cơng trình:
- Lê Thị Ngọc Vân (2014), “Pháp luật Việt Nam về xác lập quyền sở hữu theo
thời hiệu”, Luận văn thạc sĩ – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đề cập
đến việc xác lập quyền sở hữu tài sản của chủ thể theo thời hiệu, chỉ ra thực trạng
trong việc xác lập quyền sở hữu và đưa ra những giải pháp, khuyến nghị cho vấn đề
này;
- Nguyễn Thị Kim Thoa (2018), “Căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản
không xác định được chủ sở hữu theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ – Đại
học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đi sâu nghiên cứu và phân tích căn cứ


3

xác lập quyền sở hữu đối với đối tượng chính là tài sản không xác định được chủ sở
hữu, tác giả không phân chia tài sản là động sản và bất động sản mà phân tích dựa
trên các quy định của Bộ luật Dân sự.
Dưới hình thức giáo trình, sách chun khảo, bình luận khoa học có những
cơng trình:
- Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), “Giáo trình pháp luật
về tài sản, quyền sở hữu tài sản và thừa kế”, PGS.TS. Lê Minh Hùng chủ biên, Nxb
Hồng Đức. Giáo trình khái quát về tài sản, chiếm hữu, quyền sở hữu tài sản, các quyền
khác đối với tài sản, bảo vệ quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản bằng Luật
dân sự, các quy định về thừa kế. Chương 2 của giáo trình quy định cụ thể, chi tiết về
quyền sở hữu tài sản;
- PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2016), “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ
luật dân sự 2015”, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã nêu ra những
điểm mới trong BLDS năm 2015 với BLDS trước đó, đánh giá những tiến bộ của
BLDS năm 2015;
- TS. Nguyễn Ngọc Điện (2016), “Giáo trình Luật dân sự - Tập 1”, Nxb Chính
trị quốc gia. Giáo trình có nội dung bao quát các quy định của BLDS Việt Nam. Trong
đó, tại chương 2 chủ yếu phân tích các quy định về quyền sở hữu, quyền năng của
quyền sở hữu và căn cứ xác lập quyền sở hữu, đồng thời đưa ra những đánh giá của
tác giả đối với các quy định này;
- PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS. Trần Thị Huệ (2015), “Bình luận khoa
học Bộ luật dân sự năm 2015”, Nxb Cơng an nhân dân. Tác phẩm đã phân tích và
chỉ ra được điểm hạn chế trong quy định của luật dân sự đối với quyền sở hữu đối với
tài sản.
Ngoài ra, trên các tạp chí chun ngành luật có các bài viết có nội dung liên
quan đến đề tài như: PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2019), “Thời điểm chuyển quyền sở hữu
bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 18/2019.


4

Tuy nhiên, cho đến nay các cơng trình nghiên cứu trên đều chưa tập trung
nghiên cứu, đánh giá thực tiễn về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong
hợp đồng mua bán tài sản, cũng như chưa đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao
hiệu quả của việc ký kết cũng như thực hiện hợp đồng mua bán tài sản.
3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về
xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản theo quy
định pháp luật Việt Nam; chỉ ra những điểm hợp lý, tiến bộ cũng như những vấn đề
còn tồn tại trong pháp luật hiện hành về vấn đề này để từ đó đề xuất những kiến nghị,
giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với thực tiễn áp dụng.
4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những lý luận khoa học và thực tiễn áp
dụng pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
5. Phạm vi nghiên cứu
Vì phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn khá rộng nên ngoài việc nghiên cứu
lý luận và luật thực định thì tác giả chỉ tập trung nghiên cứu một số loại tài sản phổ
biến và thông dụng, thường xuyên xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu, từ đó đưa ra
các kiến nghị chứ không nghiên cứu tất cả các loại tài sản hoặc những tất cả quy định
của pháp luật liên quan đến tài sản.
6. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận Mác - Lênin về chủ
nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, đồng thời sử dụng kết hợp một
số phương pháp nghiên cứu khoa học như:


5

Phương pháp phân tích: Nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về
quyền sở hữu và xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản, phân tích những bất cập để đưa ra hướng hoàn thiện.
Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp những quy định, kết quả phân tích từ đó đề
x́t giải pháp hoàn thiện pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong
hợp đồng mua bán tài sản.
Ngoài ra, luận văn cũng vận dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học khác
như: Quy nạp, diễn dịch, thống kê, so sánh, đối chiếu thực tiễn để phục vụ cho hoạt
động nghiên cứu theo yêu cầu của luận văn.
7. Kết quả của luận văn
Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản; Luận văn góp phần đánh giá
tình hình thực thi pháp luật tại Việt Nam; Luận văn đưa ra những đề xuất và luận giải
một số quan điểm, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện và thực thi pháp luật về xác
định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
8. Bố cục luận văn
Luận văn thiết kế gồm 3 phần: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Trong đó phần nội dung gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát một số vấn đề lý luận về xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
Chương 2: Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản là động sản.
Chương 3: Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản là bất động sản.


6

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM

CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
Quá trình tồn tại của xã hội lồi người ln gắn liền với sự phân hóa tài sản
trong việc chiếm giữ những của cải vật chất. Cùng với đó là sự phân chia giai cấp,
những người có quyền thế trong xã hội thấy rằng chỉ điều hành xã hội bằng phong
tục tập qn sẽ khơng có lợi cho mình nên cần phải có một bộ máy quản lý với pháp
luật là công cụ để bảo vệ sự chiếm hữu của cải vật chất cho mình và cho giai cấp
mình. Mối quan hệ giữa người với người trong q trình chiếm hữu của cải vật chất
đó làm phát sinh các quan hệ sở hữu. Các quan hệ sở hữu này tồn tại một cách khách
quan cùng với sự phát triển của xã hội. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời, địa vị của
giai cấp thống trị trong việc phân phối của cải vật chất trong xã hội được ghi nhận
bằng những quyền năng hạn chế mà Nhà nước trao cho người đang chiếm giữ của cải
vật chất đó1. Lúc này, các quan hệ sở hữu đã được điều chỉnh bằng pháp luật và hình
thành nên quyền sở hữu của các chủ thể có tài sản.
Theo Từ điển luật học, quyền sở hữu2 được định nghĩa như sau:
- Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định.
- Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại
thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khác quan).
- Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm
về: Các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền
sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác
nhau; bảo vệ quyền sở hữu.

1

TS. Nguyễn Ngọc Điện (2016), “Giáo trình Luật dân sự - Tập 1”, Nxb Chính trị quốc gia, tr.109

2

Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển luật học”, Nxb Từ điển bách khoa, tr.651-652

7

- Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (theo nghĩa
chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong
đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung.
BLDS năm 2015 quy định về quyền sở hữu tại Điều 158 như sau “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của luật”. Theo quy định này, quyền sở hữu bao hàm các quyền
năng khác. Khi một chủ thể có quyền sở hữu đối với một tài sản thì đồng nghĩa với
việc sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản đó.
Cùng với việc xác lập quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản thì các giao
dịch dân sự sẽ được hình thành thơng qua việc các chủ thể thực hiện các quyền năng
của mình. Chủ thể có quyền định đoạt tài sản của mình bằng việc mua bán hoặc tặng
cho chúng. Ví dụ như, ơng A quyết định bán chiếc đồng hồ của mình cho ơng B với
trị giá 10 triệu đồng thì giao dịch giữa ơng A và ơng B đã hình thành một hợp đồng
mua bán tài sản, và quyền sở hữu chiếc đồng hồ sẽ được chuyển từ ông A sang ông
B, tuy nhiên để đảm bảo hợp đồng này được thực hiện đúng quy định ta phải xác định
được quyền và nghĩa vụ của các bên, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng,
xác định các thỏa thuận về giao hàng, nhận hàng và thanh toán3, đồng thời phải xác
định được thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Xác định thời điểm chuyển quyền
sở hữu là một nội dung quan trọng trong một giao dịch dân sự. Do đó, để hiểu rõ hơn
về vấn đề này ta sẽ nghiên cứu cụ thể hơn về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa thời điểm
chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
sản.

3

Từ Điều 430 đến Điều 446 BLDS năm 2015: Quy định về hợp đồng mua bán tài sản.


8

1.1. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
1.1.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
Chuyển quyền sở hữu là một sự kiện pháp lý quan trọng, và là mục đích cuối
cùng của các chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự. Việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu cũng là vấn đề pháp lý phức tạp vì liên quan đến nhiều yếu tố khác như
thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời điểm chấm dứt quyền sở hữu và trong nhiều
trường hợp khác nhau với đối tượng khác nhau, chủ thể khác nhau thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong một giao dịch dân sự cũng khác nhau.
BLDS năm 2005, tại Điều 168 quy định“Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản” đến BLDS năm 2015 tại Điều 161 quy định“Thời điểm xác lập quyền sở
hữu”. Có thể nhận thấy sự thay đổi trong quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam qua
các giai đoạn. Một số chuyên gia đồng ý với sự thay đổi này, họ cho rằng về học
thuật, khái niệm chuyển quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu là hai khái niệm có
nội hàm khác nhau. Thứ nhất, khái niệm “chuyển dịch” theo từ điển tiếng Việt của
Nhà xuất bản Đà Nẵng năm 2002 là “thay đổi hay làm thay đổi vị trí trong khoảng
ngắn thể hiện trạng thái động của hiện tượng, sự vật, thể hiện sự biến đổi về chất hoặc
về lượng của sự vật, hiện tượng đó trong một khoảng thời gian rất ngắn mà khơng thể
tính tốn được bằng một đơn vị thời gian theo quy định”. Còn khái niệm “xác lập” là
lập nên trên cơ sở vững chắc, xác lập một quyền trên tài sản là sự phát sinh quyền của
một chủ thể được pháp luật bảo hộ thể hiện trạng thái tĩnh. Bởi vậy, dùng cụm từ
“thời điểm xác lập quyền sở hữu” vừa chính xác về mặt khoa học, vừa chính xác về
ngơn ngữ4.

4

Trần Thị Huệ (2016), “Những điểm nổi bậc về quyền sở hữu và những quyền khác trong Bộ luật

Dân sự năm 2015”, Tạp chí Kinh tế đối ngoại ( />

9

Mặt khác, không phải mọi trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản đều được
xác lập thông qua việc chuyển quyền sở hữu. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp
một người được xác lập sở hữu không phải thông qua việc chuyển giao từ người khác
như: Xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, gia súc, gia cầm thất lạc…Do đó, khi sử dụng
thuật ngữ “xác lập quyền sở hữu” sẽ hợp lý hơn vì nó bao gồm cả việc chuyển giao
tài sản của các chủ thể và những trường hợp khác. Có thể nói khái niệm xác lập quyền
sở hữu theo BLDS năm 2015 quy định rộng hơn, bao hàm nhiều trường hợp hơn so
với khái niệm chuyển quyền sở hữu tại BLDS năm 2005.
Căn cứ vào tính chất, đặc điểm cũng như sự thay đổi về quyền của các chủ thể
khi thực hiện các giao dịch dân sự thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được hiểu là
thời điểm chấm dứt quyền sở hữu của một bên chủ thể và là thời điểm xác lập quyền
sở hữu của bên chủ thể khác khi tài sản được chuyển giao trong một giao dịch dân
sự.
Theo quy định tại Điều 238 BLDS năm 2015: “Khi chủ sở hữu chuyển giao
quyền sở hữu của mình cho người khác thơng qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng
cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc
thơng qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể
từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”. Như vậy, thời
điểm chấm dứt quyền sở hữu tài sản của chủ thể là từ thời điểm phát sinh quyền sở
hữu của người được chuyển giao. Đồng thời, theo quy định về thời điểm xác lập
quyền sở hữu tại Điều 161 BLDS năm 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu của
chủ thể được chuyển giao tài sản.
Từ những phân tích trên, ta có thể xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là

thời điểm xác lập quyền sở hữu của chủ thể được chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
Thời điểm chuyển quyền sở hữu có các đặc điểm sau:


10

Một là, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tạo ra hai quyền đối lập
của các chủ thể, nếu một bên xác lập quyền sở hữu thì bên cịn lại sẽ chấm dứt quyền
sở hữu. Ví dụ như, ông A bán cho ông B một chiếc xe đạp trị giá 1 triệu đồng và hai
bên thỏa thuận thời điểm ông A giao xe đạp cho ông B, ông B thanh tốn tiền cho
ơng A là ngày 01/6/2020. Vậy vào thời điểm này khi hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ
của mình tức là khi ơng A đã giao xe và ơng B đã thanh tốn tiền thì ơng B là chủ thể
xác lập quyền sở hữu đối với chiếc xe đạp, cùng lúc đó ơng A là chủ thể chấm dứt
quyền sở hữu với chiếc xe đạp.
Hai là, theo Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 quy định thời điểm xác lập
quyền sở hữu, cụ thể: Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng
có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật khơng quy
định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển
giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài
sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo thứ tự sau:
- Xác định theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;
- Trường hợp luật khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các
bên;
- Trường hợp luật khơng quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì là thời
điểm tài sản được chuyển giao.
BLDS năm 2015 ưu tiên áp dụng theo các quy định của pháp luật, nếu khơng

có luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận
của các bên. Các trường hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi
phối tài sản của chủ thể. Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác
lập quyền sở hữu đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển


11

giao quyền sở hữu, tạo điều kiện cho các bên tự do thống nhất với nhau về thời điểm
cụ thể trong việc chuyển giao quyền sở hữu.
Ví dụ như: ơng A tặng cho con trai của mình là B một chiếc xe đạp (xe đạp là
động sản không phải đăng ký) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm tài sản
được chuyển giao. Vì theo Khoản 1 Điều 458 BLDS năm 2015 “Hợp đồng tặng cho
động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác” và Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 “…Trường hợp luật
không quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu
là thời điểm tài sản được chuyển giao…”. Đối tượng được tặng cho trong trường hợp
này là động sản không phải đăng ký, 2 bên chủ thể cũng không thỏa thuận thời điểm
chuyển quyền sở hữu, do đó căn cứ vào những quy định trên ta có thể xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu chiếc xe đạp từ ông A cho B là thời điểm B nhận được
chiếc xe đạp, tức là B trực tiếp chiếm hữu chiếc xe đạp này.
Pháp luật đã đưa ra những nguyên tắc cơ bản trong việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu, tạo điều kiện cho các chủ thể xác lập quyền sở hữu cũng như
chấm dứt quyền sở hữu của mình một cách hợp lý và hợp pháp.
1.1.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu
Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng, nó là
ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể có liên quan (người nhận
chuyển quyền sở hữu và người chuyển quyền sở hữu), cụ thể như sau:
Một là, kể từ thời điểm quyền sở hữu được chuyển giao thì người được xác
định là chủ sở hữu tài sản có mọi quyền năng đối với tài sản đó (quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng, quyền định đoạt). Đồng thời, chủ sở hữu còn phải gánh chịu mọi trách
nhiệm phát sinh từ việc quản lý, sử dụng tài sản đó, nếu có thiệt hại cho người khác
thì chủ sở hữu phải bồi thường do tài sản của mình gây ra.
Hai là, một trong những ý nghĩa quan trọng của việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu là để xác định ai là người chịu rủi ro về tài sản (như do thiên tai làm tài
sản bị hủy hoại), chịu trách nhiệm về tài sản (như nhà đổ làm hỏng tài sản của người


12

khác). Theo quy định tại Điều 162 BLDS năm 2015 thì: “Chủ sở hữu phải chịu rủi
ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật
này, luật khác liên quan có quy định khác”. Các Điều 603, 604, 605 BLDS năm 2015
cũng quy định chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do gia súc, cây cối, nhà cửa, cơng
trình xây dựng thuộc sở hữu của mình gây ra cho người khác.
Ba là, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng là căn cứ xác định
sự dịch chuyển của tài sản, sẽ làm tăng tổng giá trị tài sản của bên chủ thể xác lập
quyền sở hữu đối với tài sản và sẽ làm giảm tổng giá trị tài sản của bên chủ thể chấm
dứt quyền sở hữu tài sản trong một giao dịch dân sự.
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản
1.2.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản
Theo định nghĩa của Từ điển luật học thì hợp đồng mua bán tài sản5 là một
loại hợp đồng dân sự thông thường, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên
mua và nhận tiền cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và quyền
tài sản phải có thực và được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp
đồng mua bán là vật thì phải được xác định bằng giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng
và chất lượng. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản

thì phải có giấy tờ hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên
bán. Chất lượng mua bán của vật do các bên thỏa thuận, nếu đã được đăng ký cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định theo các tiêu chuẩn đã được đăng ký hoặc theo
quy định, khi không có thỏa thuận và pháp luật khơng có quy định thì xác định theo
mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại. Giá cả, phương thức

5

Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển luật học”, Nxb Từ điển bách khoa, tr.395


13

thanh toán, thời gian thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật. Giá cả cũng có thể do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.
Các bên có thể áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá. Bên bán có thể giao
tài sản trước thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Gần giống với định nghĩa của Từ điển luật học, Bộ luật Dân sự Việt Nam quy
định hợp đồng mua bán tài sản6 là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản
và trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và là hợp đồng mang tính chất
đền bù, mỗi bên trong hợp đồng mua bán tài sản đều bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đối
với bên kia, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Bên bán có nghĩa
vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản
và trả tiền cho bên bán. Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản
đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Đối với hợp đồng mua bán tài
sản ngoài việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên thì việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu khi các bên thực hiện hợp đồng là điều vô cùng quan trọng.
Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tại một

số quốc gia cũng có nhiều điểm khác nhau như là:
BLDS Campuchia7 quy định tại Khoản 1 Điều 528 “Việc chuyển giao quyền
sở hữu của đối tượng trong hợp đồng mua bán sẽ căn cứ vào các nguyên tắc chung
quy định tại Điều 133 (Thay đổi quyền về tài sản do thỏa thuận), Điều 134 (Điều kiện
phản đối thay đổi quyền về tài sản), Điều 135 (Điều kiện hiệu lực trong việc chuyển
giao quyền sở hữu bất động sản bằng thỏa thuận), Điều 160 (Xác lập quyền sở hữu
bất động sản) và Điều 187 (Xác lập quyền sở hữu động sản).

6

Điều 430 BLDS năm 2015

7

Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp, tr.81


14

Pháp luật Campuchia quy định việc chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán sẽ được xác định theo từng trường hợp cụ thể, từng loại tài sản khác nhau,
đồng thời đảm bảo những nguyên tắc chung về quyền sở hữu. Như vậy, căn cứ để xác
định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản của sẽ được
xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Quy định tại Điều 133 Luật HĐ Trung Quốc8 quy định “Quyền sở hữu đối
tượng mua bán được chuyển vào thời điểm giao vật, trừ khi pháp luật có quy định
khác hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Pháp luật về hợp đồng của Trung Quốc thì
có quy định cụ thể về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
là thời điểm giao vật, tuy nhiên trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên
có thỏa thuận khác (khơng vi phạm pháp luật) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ

được xác định theo các quy định và thỏa thuận đó. Có thể thấy, pháp luật về hợp đồng
của Trung Quốc quy định khá rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp
đồng mua bán.
Pháp luật dân sự Nhật Bản quy định cụ thể từng trường hợp đối với việc xác
lập quyền sở hữu9, và được xác định với hai đối tượng chính là động sản và bất động
sản. Đối với các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán BLDS Nhật Bản tại Điều
555 BLDS Nhật Bản quy định “Việc mua bán sẽ có hiệu lực, khi một bên đồng ý
chuyển giao quyền sở hữu cho bên kia và bên kia đồng ý thanh toán cho bên bán”.
Như vậy, BLDS Nhật Bản chỉ quy định phải có sự chuyển giao quyền sở hữu của một
bên chủ thể và đồng ý thanh tốn của chủ thể cịn lại, mà khơng đề cập đến việc

8

Tài liệu Ban Soạn thảo Luật Thương mại (sửa đổi), Bộ Thương mại, tr.23-24

( />9

tr.44-45

Điều 239 đến Điều 248 BLDS Nhật Bản, Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp,


15

chuyển quyền sở hữu như thế nào và thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định
như thế nào.
Sự khác nhau trong quy định của các quốc gia về việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu là điều dễ hiểu vì nó chịu sự ảnh hưởng khác nhau về văn hóa,
xã hội, phong tục tập quán, đặc biệt là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán cịn phải nhằm mục đích phù hợp với từng tính chất, đặc

điểm hoạt động kinh doanh của quốc gia đó. Nhưng nhìn chung, sẽ được phân chia
thành hai xu hướng đó là một số quốc gia sẽ không quy định cụ thể việc xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán mà dựa vào từng đối tượng tài
sản cụ thể sẽ quy định thời điểm thông qua pháp luật chuyên ngành, số khác sẽ quy
định trực tiếp thời điểm chuyển quyền sở hữu tại Bộ luật Dân sự. Đối với Việt Nam,
quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán thì có sự thay
đổi qua các thời kỳ.
BLDS năm 2005 quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được quy định
tại Điều 439 như sau:
“1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời
điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu
thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng
ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh
hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.”
Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản là mốc để
xác định chủ sở hữu có quyền được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.
Ngoài ra, việc xác định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu còn là căn cứ để xác
định quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản chuyển nhượng trong
quá trình thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 439 Bộ luật


16

Dân sự 2005 thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
được xác định như sau:
- Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: Thời điểm chuyển giao quyền sở
hữu là thời điểm chuyển giao tài sản nếu các bên khơng có thỏa thuận khác. Điều đó

có nghĩa là các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản có quyền được thỏa thuận
về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
- Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký
quyền sở hữu. Như vậy, với trường hợp này, các bên không được quyền thỏa thuận
về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Như vậy, trong hợp đồng mua bán tài sản phải thể hiện rõ đối tượng của hợp
đồng là tài sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch và thông tin về hiện trạng của tài sản
khi đem vào giao dịch.
Đến BLDS năm 2015 thì việc xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng được quy
định: “Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho
vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có
quyền sở hữu tài sản đó”10. Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán tài sản thì BLDS
năm 2015 lại khơng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu11, mà việc xác định
thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ được căn cứ theo
quy định của pháp luật chuyên ngành. Ví dụ như:
- Đối với hợp đồng mua bán hàng hóa, Luật Thương mại 2005 quy định “Trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền sở

10

Điều 223 BLDS năm 2015

11

Điều 430 đến Điều 454 BLDS năm 2015 Quy định các điều khoản về hợp đồng mua bán tài sản


17

hữu được chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa được chuyển
giao”12.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai 2013 quy định “Việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ,
góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”13.
Có thể thấy, BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 có những quy định mở
hơn về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
Dựa vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thể luật chuyên ngành sẽ có những quy
định phù hợp với tính chất, điều kiện phát triển của tài sản đó. Để xác định được thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản ngoài việc căn cứ vào
thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, quy định pháp luật dân sự, ta còn phải căn cứ
vào quy định của pháp luật chuyên ngành phù hợp với từng đối tượng được giao dịch
trong hợp đồng mua bán tài sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được
xác định kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (như là các tài sản được quy định phải
đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển giao kể từ thời điểm hoàn thành
thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó).
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu thì việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
có các đặc điểm sau:

12

Điều 62 LTM năm 2005

13

Điều 188 LĐĐ năm 2013


18

Một là, cũng giống với các loại hợp đồng khác, việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được áp dụng theo nguyên tắc: ưu tiên
áp dụng theo các quy định của luật chun ngành, nếu khơng có luật quy định về thời
điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên. Các trường
hợp còn lại xác định vào thời điểm tài sản được chuyển giao.
Căn cứ vào thời điểm tài sản được chuyển giao để xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu là giải pháp cuối cùng mà pháp luật đưa ra. Có thể thấy việc tuân thủ
quy định của pháp luật chuyên ngành và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong
giao dịch là đang là định hướng điều chỉnh của pháp luật hiện hành.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là một khái niệm rộng và bao hàm nhiều lĩnh
vực, nhiều đối tượng, do đó việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hợp
đồng này cũng được phân chia thành nhiều quy định khác nhau. BLDS năm 2015
phân chia tài sản bao gồm hai loại cơ bản là động sản và bất động sản14.
Tại Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể điều kiện có quyền sở hữu
đối với bất động sản và động sản như sau:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai.”
Từ các quy định trên có thể phân chia tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản
thành các nhóm tài sản sau:
- Động sản: Động sản phải đăng ký và động sản không phải đăng ký.

14

Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”


19

- Bất động sản: Bất động sản phải đăng ký và bất động sản không phải đăng
ký.
Đối với từng loại tại sản khác nhau sẽ có quy định khác nhau trong việc thực
hiện hợp đồng, như: khác nhau về hình thức hợp đồng, nghĩa thanh toán của bên mua,
nghĩa vụ giao hàng của bên bán, thời điểm chuyển rủi ro và thời điểm chuyển quyền
sở hữu. Do đó, để xác định được thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản phải xác định được loại tài sản giao dịch trong hợp đồng là động sản hay
bất động sản.
1.2.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
sản
Trong hợp đồng mua bán hàng hóa, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu có ý nghĩa sau:
Một là, hợp đồng mua bán là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân,
tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh doanh.
Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế
về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác
nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp
phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua nên việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán hàng hóa là vơ cùng quan trọng, đảm
bảo mục đích của hợp đồng được thực hiện và quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp

đồng được xác định một cách cụ thể, rõ ràng.
Ba là, cũng giống như trong bất kỳ loại giao dịch dân sự hay loại hợp đồng
nào khác, thì xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là một trong những điều kiện
quan trọng để xác định trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu đối với tài sản, và là một
trong những căn cứ để xác định thời điểm chuyển rủi ro.