(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thấp tầng và dự án sở chỉ huy bộ tư lệnh hải quân tại huyện gia lâm, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.15 MB, 135 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN VĂN ĐÔNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN NHÀ Ở
THẤP TẦNG VÀ DỰ ÁN SỞ CHỈ HUY BỘ TƯ LỆNH
HẢI QUÂN TẠI HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017
LỜI CAM ĐOAN
-
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
-
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Đông
i
LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành được nội dung luận văn này, tôi đã nhận được sự chỉ
bảo, giúp đỡ rất tận tình của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời, sự giúp đỡ, động viên
của các thầy cô giáo trong bộ môn Trắc địa bản đồ, các thầy cô giáo Khoa Quản
lý đất đai, Ban Đào tạo. Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời và những ý kiến đóng
góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai.
Tôi xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Gia
Lâm, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Ban Bồi thường giải phóng mặt
bằng, Chi cục thống kê huyện Gia Lâm, chính quyền các xã Ninh Hiệp,
Đa Tốn và xã Đông Dư, cùng các hộ gia đình, cá nhân có liên quan đã
tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp động
viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng
năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Đông
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan.......................................................................................................................... i
Lời cám ơn.............................................................................................................................. ii
Mục lục..................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................... vii
Danh mục hình................................................................................................................... viii
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................ 2
1.2.1.
Mục đích của đề tài.............................................................................................. 2
1.2.2.
Yêu cầu...................................................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...3
Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu..............................................................4
2.1.
Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 4
2.1.1.
Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................4
2.1.2
Đặc điểm, nguyên tắc bồi thường giải phóng mặt bằng....................5
2.1.3.
Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........6
2.2.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước và một số tổ chức
trên thế giới............................................................................................................ 8
2.2.1.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới. 8
2.2.2.
Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Việt Nam. 15
2.2.3.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)......................................................... 16
2.2.4.
Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Việt Nam. 17
2.3.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của việt nam qua các thời kỳ. 18
2.3.1.
Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực............18
2.3.2.
Giai đoạn Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực........................................ 19
2.3.3.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực........................................ 21
2.3.4.
Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay........24
iii
2.4.
Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................... 30
2.4.1.
Các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành.
30
2.4.2.
Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban
hành......................................................................................................................... 31
2.5.
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất
của Việt Nam hiện nay..................................................................................... 33
2.5.1.
Cả nước.................................................................................................................. 33
2.5.2.
Thành phố Đà Nẵng........................................................................................... 34
2.5.3.
Thành phố Hồ Chí Minh................................................................................... 36
2.5.4.
Thành phố Hà Nội............................................................................................... 38
2.5.5.
Nhận xét công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cả nước . 39
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu................................................... 43
3.1.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 43
3.2.
Thời gian nghiên cứu....................................................................................... 43
3.3.
Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 43
3.4.
Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 43
3.4.1.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu....................................................... 43
3.4.2.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu.................................... 44
3.4.3.
Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu............................. 45
3.4.4.
Phương pháp phân tích, so sánh............................................................... 46
Phần 4. Kết quả và thảo luận........................................................................................ 47
4.1.
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm
47
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên.............................................................................................. 47
4.1.2.
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội........................................................ 48
4.1.3.
Dân số lao động, việc làm.............................................................................. 48
4.1.4.
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ......................49
4.2.
Thực trạng quản lý, sử dụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
huyện Gia Lâm.................................................................................................... 51
4.2.1.
Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Lâm......................... 51
4.2.2.
Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn huyện Gia Lâm.......................................................................... 56
iv
4.3.
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2 dự
án nghiên cứu..................................................................................................... 69
4.3.1.
Khái quát về các dự án nghiên cứu........................................................... 69
4.3.2.
Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ............................... 79
4.3.3.
Công tác bồi thường, hỗ trợ về đất tại 02 dự án nghiên cứu........83
4.3.4.
Bồi thường tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự án nghiên cứu
...
87
4.3.5.
Việc thực hiện chính sách hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu ...............91
4.3.6.
Việc thực hiện chính sách tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu ...95
4.3.7.
Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư 02 Dự án
95
4.4.
Một số tồn tại, nguyên nhân và giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải
phóng mặt bằng từ 02 dự án nghiên cứu............................................... 96
4.4.1.
Tồn tại và nguyên nhân................................................................................... 96
4.4.2.
Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại huyện Gia Lâm98
Phần 5. Kết luận và kiến nghị.....................................................................................101
5. 1.
Kết luận................................................................................................................. 101
5.2.
Kiến nghị.............................................................................................................. 102
Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 103
Phụ lục.................................................................................................................................. 105
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BT, HT, TĐC
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
BHXH
Bảo hiểm xã hội
CNH
Công nghiệp hóa
GCN
Giấy chứng nhận
GPMB
Giải phóng mặt bằng
PTQĐ
Phát triển quỹ đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TP
Thành phố
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2016....................... 52
Bảng 4.2. Kết quả GPMB huyện Gia Lâm năm giai đoạn 2012-2016.........57
Bảng 4.3. Tổng hợp Bồi thường hỗ trợ GPMB tại 02 Dự án......................... 71
Bảng 4.4. Chính sách bồi thường hỗ trợ dự án nhà ở thấp tầng...............74
Bảng 4.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ dự án Sở chỉ huy Bộ tư lệnh Hải Quân
77
Bảng 4.6. Bảng đối tượng được bồi thường và không được bồi thường
80
Bảng 4.7. Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và không
được bồi thường......................................................................................... 82
Bảng 4.8. Bảng đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án................................... 83
Bảng 4.9. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất........................................................... 85
Bảng 4.10. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án 86
Bảng 4.11. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu trên đất bị thu hồi tại 02 dự án.................................................... 90
Bảng 4.12.Ý kiến của người có đất trong việc xác định giá bồi thường cây
trồng,
cơng trình, trên đất tại dự án................................................................. 90
Bảng 4.13. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ
trợ....................................................................................................................... 94
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí Dự án 1 và Dự án 2 tại huyện Gia Lâm, TP Hà Nội . .3
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Gia Lâm, TP Hà Nội................................................. 47
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2016.......................................... 48
Hình 4.3. Hiện trạng đã GPMB dự án 1 (nhà ở thấp tầng) .............................. 72
Hình 4.4. Phối cảnh tổng thể mặt bằng dự án 1.................................................. 73
Hình 4.5. Sơ đồ mặt bằng dự án 2............................................................................. 76
Hình 4.6. Hiện trạng khu đất đã GPMB dự án 2................................................... 76
viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên tác giả: Nguyễn Văn Đơng
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng dự án Nhà ở thấp tầng và dự án Sở chỉ huy Bộ Tư lệnh
Hải Quân tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp
Việt Nam Mục đích nghiên cứu luận văn
Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất đối với 02 dự án:
-
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt
bằng khi thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Qua phương pháp thu thập thông tin, dữ liệu từ các phòng, ban, đơn vị
tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, điều tra, phỏng vấn trực tiếp người dân bị
thu hồi đất. Từ đó đánh giá việc thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất hiện tại; đưa ra những giải pháp góp phần thực hiện tốt chính
sách bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Kết quả chính và kết luận
1.
Gia Lâm là huyện ngoại thành Hà Nội nằm ở cửa ngõ phía Đơng
Bắc của thành phố Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên 11.472,99 ha. Năm
2016, kinh tế duy trì mức ổn định và có bước phát triển. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế 11%. Tính đến 31/12/2016, tồn huyện có 250.121 người.
Thu nhập bình quân đầu người ước đạt 33,5 triệu đồng/người/năm.
2.
Công tác GPMB giai đoạn từ 2012 – 2016 của huyện Gia Lâm
Trong giai đoạn từ năm 2012 – 2016 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã
triển khai 126 dự án có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng,
diện tích thu hồi 1.436,33ha, bố trí 984 suất tái định cư.
3. Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 Dự án nghiên cứu :
Dự án xây dựng Nhà ở thấp tầng tại xã Ninh Hiệp, Diện tích thu hồi là 44.012 m2
với tổng kinh phí bồi thường là 19.753.247.269 đồng liên quan đến 176 hộ dân và 01 tổ
chức (UBND xã). Dự án xây dựng sở chỉ huy Bộ tư lệnh Hải quân tại xã Đông
ix
Dư, Đa Tốn với diện tích thu hồi là 365.126 m2 liên quan đến 527 hộ dân có đất
nơng nghiệp, 9 hộ có đất ở và 02 tổ chức (UBND xã), đã có 527/527 hộ dân có
đất nơng nghiệp bị thu hồi đã nhận tiền và bàn giao mặt bằng với tổng số tiền
là 275.640.714.300 đồng, còn lai 9 hộ dân với tổng diện tích 884m2 đất ở bị thu
hồi đang thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định.
4.
Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tai 02 dự án nghiên cứu.
Về xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án được xác
định một cách, tỷ mỷ, chính xác 100% số phiếu đồng ý về đối tượng
được bồi thường và không được bồi thương, hỗ trợ.
-
Bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp: Đối với giá bồi thường, hỗ trợ
đất nông nghiệp tại dự án Nhà ở thấp tầng tại xã Ninh Hiệp có 64/64 hộ chiếm
100% số hộ không đồng thuận, tại dự án Sở chỉ huy Bộ tư lệnh Hải Quân có
63/84 hộ chiếm 75% số hộ không đồng thuận, đa số họ cho rằng giá bồi thường
hỗ trợ theo quy định là quá thấp so với giá thị trường khoảng 8,9 đến 14,8 lần.
-
Bồi thường, hỗ trợ về cơng trình, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu trên
đất: 100% số hộ được hỏi đồng thuận với đơn giá bồi thường về cơng trình, vật
kiến trúc, bồi thường cây trồng hoa màu trên đất tại thời điểm thu hồi.
-
Về khoản hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ
tiền thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: Đa số các hộ hài lòng với các khoản hỗ trợ này.
5.
Để góp phần hồn thiện hơn cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất cần thực hiện các giải pháp sau:
Tiếp tục hoàn thiện về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất; tăng cường công tác quản lý đất đai; Cụ thể hóa việc cơng khai dân
chủ về việc triển khai dự án cũng như số liệu phương án BTHT của người bị
thu hồi đất; Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động; Cụ thể hóa từng
bước, từng quy trình trong việc tổ chức thực hiện và nâng năng lực chuyên
môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
x
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Dong
Thesis title: “Assessment on the implementation of the compensation
policy for ground clearance for the projects building low-rise housing
area and Navy Command Headquarter in Gia Lam district, Hanoi".
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organigation: Vietnam National University of
Agriculture Purpose of the thesis study
To assess the implementation of the compensation and support
policies when the State recovers land for 02 projects:
-
To propose some solutions to improve the efficiency of ground clearance
due to recovering land for project implementation in Gia Lam district, Hanoi.
Research Methodology
Through the methods of collecting information and data from the departments
and units in Gia Lam District, Hanoi, investigations, interviews directly people whose
land is recovered. Since then evaluate the implementation of the compensation, the
State supports the current land acquisition; offering solutions that contribute to better
implementation of compensation policies, supported on Gia Lam District.
Main results and conclusions
1.
Gia Lam is a suburban north-eastern district of Hanoi city with a total
natural area of 11,472.99 hectares. In 2016, the economy developed stably with
the growth rate of 11%. Up to 31/12/2016, the district had 250,121 people whose
income per capita is estimated at 33.5 million dong.
2. The ground clearance in Gia Lam district in period of 2012 - 2016
In the period from 2012 to 2016, Gia Lam district implemented 126
projects relating to compensation for ground clearance with recovered
land area of 1,436.33 ha and held 984 resettlements.
3. The compensation and resettlement support in the two researched projects:
The project of building low-rise housing area in Ninh Hiep commune has the
recovered land area of 44,012 m2 with a total compensation cost of VND19,753,247,269
for 176 households and 1 organization (the Commune People's Committee). The
construction project of the Navy Command Headquarter in Dong Du,
xi
Da Ton Communes with the recovered area of 365,126 m2 for 527 households having
agricultural land, 9 households having housing land 02 organizations (commune
People's Committee ). In which, there were 527/527 households having agricultural land
who gave land and received the total compensation money amount of VND
275,640,714,300, but the remaining 9 households having total housing land area of 884
m2 who have been being recovered for clearance according to the regulations.
4.
The implementation of the policy on compensation and resettlement
support when the State recovers land of the two researched projects.
-
The determination of beneficiaries of compensation and support of the projects
is carried out thoroughly and exactly with 100% of the agreeing votes on the
compensated subjects as well as the ones whose won’t be compensated and supported.
-
The compensation and support cost for agricultural land: For price for
compensation and support for the agricultural in the project building low-rise
housing area in Ninh Hiep commune, 64 out of 64 households (100%) disagreed; in
the project building The Navy Command Headquarters, 63/84 households
(accounting for 75%) disagreed. Most of them claimed that the regulated
compensated price was about 8.9 to 14, 8 times lower than the market price.
The compensation and support cost for works, architectural
objects, trees and crops on the land: 100% of questioned households
agreed with the compensated price at the time of land recovery.
The support cost for stabilizing life, changing and searching jobs
as well as bonus for quick progress of land handover: The majority of
households were satisfied with these allowances.
5.
In order to improve the compensation and resettlement support when
the State recovers land, the following measures should be implemented:
Continuing to improve the policy on compensation and support for the land
recovered by the State; Strengthening the land management; Specifying the publicity of
the project implementation as well as the data of the compensation and support scheme
for recovered land owners; Strengthening the propaganda; specifying each step and
each process in organizing the project as well as enhancing the professional capacity of
officials performing the work of compensation and resettlement support.
xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa,
an ninh, quốc phịng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Nhằm phục vụ cho công cuộc đổi mới và phát triển, thực hiện sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự án đầu tư xây
dựng, cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất, đô
thị mới, chỉnh trang đô thị, mở rộng khu dân cư... đang được triển khai xây
dựng một cách mạnh mẽ. Để phục vụ cho các mục đích này, Nhà nước phải
thu hồi đất của người đang sử dụng và một trong những vấn đề được quan
tâm hàng đầu là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà Nước thu
hồi đất để thực hiện dự án. Làm thế nào để đảm bảo lợi ích giữa Người dân
– Nhà Nước – Nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của quốc gia?
Việc triển khai thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp. Nó liên
quan trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản, nó
tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội hiện nay.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhận thức của người dân ngày
một cao, giá trị sinh lời của đất ngày càng tăng cùng với tốc độ phát triển kinh tế thì
việc giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch triển khai dự án theo đúng tiến độ
ngày càng trở nên cấp thiết và quan trọng bởi khơng có đất sạch thì khơng thể triển
khai dự án theo đúng tiến độ đề ra. Tuy nhiên vì quyền lợi của người dân và vì nhận
thức ln phải có lợi cho mình của người dân lúc nào cũng đòi hỏi phải được bồi
thường thỏa đáng nên nếu việc giải phóng mặt bằng khơng theo quy định của pháp
luật, không tuân theo đúng chế độ chính sách của Nhà nước thì cơ quan thực hiện
việc giải phóng mặt bằng sẽ khơng bao giờ đáp ứng được đầy đủ theo đúng
nguyện vọng của nhân dân do vậy để giải quyết hài hòa mối quan hệ nhà nước và
quyền lợi của người dân thì việc giải phóng mặt bằng phải suy nghĩ tìm hiểu
ngun nhân là ở đâu? do người dân? do ở những người thực hiện chính sách hay
vấn đề chính trong các chính sách?
1
Huyện Gia Lâm nằm ở phía đơng của Thủ đơ Hà Nội. Trong thời gian qua
trên địa bàn huyện tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, bộ mặt kiến trúc quy
hoạch huyện đã có nhiều thay đổi. Chính vì vậy tốc độ phát triển các khu cơng
nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội. các cơng trình cơng
cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, q trình đó đi liền với việc thu hồi
đất bao gồm cả đất nông nghiệp và đất ở của một bộ phận dân cư. Giải quyết
việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là
nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền huyện Gia Lâm. Tuy nhiên cũng như
nhiều địa phương khác trong cả nước, huyện Gia Lâm cũng gặp phải nhiều khó
khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến đời
sống việc của người dân khi nhà nước thu hồi đất.
Để đánh giá đúng thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và đề xuất những giải pháp để hồn thiện cơng tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc thực hiện “Đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thấp tầng và dự án Sở chỉ
huy, Bộ Tư lệnh Hải Quân tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục đích của đề tà
-
Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất đối với 02 dự án:
+ Dự án xây dựng Khu nhà ở thấp tầng tại xã Ninh Hiệp
+
Dự án xây dựng Sở chỉ huy, cơ quan Bộ Tư lệnh Hải Quân tại
các xã Đông Dư, Đa Tốn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
-
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác
giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn
huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu
-
Nắm vững các chính sách của Nhà nước có liên quan đến
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
-
Điều tra, thu thập phải phản ánh đúng q trình thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, có độ chính xác qua 02
dự án được thực hiện trên địa bàn huyện Gia Lâm.
2
Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực tế của địa
phương và đúng quy định của pháp luật hiện hành.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
thực hiện Dự án xây dựng Nhà ở thấp tầng tại xã Ninh Hiệp (Dự án 1) và Dự
án xây dựng Sở chỉ huy, cơ quan bộ Tư lệnh Hải Quân tại xã Đông Dư, Đa
Tốn (Dự án 2) trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội (Hình 1.1).
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí Dự án 1 và Dự án 2 tại huyện Gia Lâm, TP Hà Nội
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
CỦA ĐỀ TÀI
Qua đề tài nghiên cứu đề xuất các nội dung nhằm khắc phục
các tồn tại, hạn chế trong Chính sách bồi thường GPMB; đưa ra
những giải pháp nhằm đẩy nhanh cơng tác GPMB, bên cạnh đó vẫn
đảm bảo lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất, đảm bảo lợi ích
của nhà đầu tư, đảm bảo chính sách chung của Nhà nước.
3
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003;
Khoản 12, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: Bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: Hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ
người bị thu hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh
phí để di dời đến địa điểm mới”; Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai
năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.
- Tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất:
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông
qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong
diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn
định sản xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam và NNK, 2013).
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
-
-
Bồi thường bằng nhà ở.
-
Bồi thường bằng giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị
định 197/2004/NĐ-CP).
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
4
2.1.2 Đặc điểm, nguyên tắc bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.2.1. Đặc điểm của bồi thường, giải phóng mặt bằng
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mang tính phức tạp và đa dạng.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong
đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ
được đất để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho th. Trước tình hình đó đã dẫn đến cơng
tác tun truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc
hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau
này. Mặt khác cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập
trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường
(Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2013).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+
Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và
sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+
Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ
quản lý khác nhau, cơ chế chính sách chưa đáp ứng với nhu cầu thực tế
sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+
Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất
lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+
Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ khơng muốn di chuyển.
Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Đối với khu vực đô thị, mật
độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá
trình thực hiện công tcas bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng nhất
định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công
5
nghiệp, thương mại, bn bán nhỏ... q trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính
bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Cịn đối với khu vực ngoại
thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó giải
phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những
đặc điểm riêng biệt (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2013).
2.1.2.2. Nguyên tắc bồi thường
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện do pháp luật quy
định thì được bồi thường; trường hợp khơng đủ điều kiện được bồi
thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, hỗ trợ;
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu
hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có
chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền;
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với
Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải khấu trừ số tiền đó
vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước
(Trường đào tạo bồi dưỡng cán bộ ngành xây dựng, 2007).
2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.3.1. Chính sách áp dụng
Chính sách áp dụng là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công
tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đó là chính sách về giá
đất và chính sách về tái định cư. Đối với người dân Việt Nam, coi nhà và đất là tài
sản quan trọng nhất của một gia đình. Do đó khi bắt buộc phải di dời khỏi ngơi nhà
của mình, cũng tức là gia đình mất đi tài sản quan trọng nhất, người dân luôn yêu
cầu một sự đền bù thỏa đáng. Khi lập kế hoạch về chính sách giá đất bồi thường,
nếu cơ quan quản lý không đưa ra một phương án chính xác về giá đất thì rất dễ
gây ra sự phản đối từ phía người dân. Trong thực tế đã có khơng ít vụ việc gây xơn
xao dư luận liên quan đến những người trong diện giải phóng mặt bằng, đã có
hành vi biểu tình, chống đối, khiếu kiện cấp cao, tố cáo cơ quan quản lý giải phóng
mặt bằng đưa ra giá đền bù không thỏa đáng. Quan trọng hơn, việc đưa ra giá đền
bù không thỏa đáng sẽ dẫn tới việc người dân cho rằng, cơ quan
6
quản lý giải phóng mặt bằng có hành vi quan liêu, tham nhũng. Như vậy, ta
thấy rằng, bước quan trọng nhất khi tiến hành giải phóng mặt bằng, đó là
xác định được mức bồi thường thỏa đáng cho những người trong diện bị
giải tỏa. Làm tốt điều này sẽ giúp cho việc giải phóng mặt bằng tránh được
những rắc rối phát sinh từ phía người dân, giúp giảm thời gian và cơng sức
khi tiến hành giải phóng mặt bằng (Trương Khánh Duy, 2015).
2.1.3.2. Yếu tố tâm lý người dân
Văn hóa của người Việt Nam dù ở nông thôn hay thành thị, đều mang ít nhiều
tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là việc tâm lý
của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung quanh mình.
Ta có thể thấy trên thực tế đã xảy ra những tình huống như thế này: Một hộ gia đình
trong diện giải tỏa không đồng ý với mức bồi thường, đã quyết định khiếu nại để
được bồi thường với mức giá cao hơn. Hàng xóm của gia đình này, những hộ dân
cũng trong diện giải tỏa, thấy hộ gia đình kia có khả năng được đền bù với mức giá
cao hơn, cũng đâm đơn khiếu nại. Kết quả là tất cả các hộ dân thuộc diện giải tỏa
đều có đơn khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi thường. Mặc dù những rắc rối này
có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các
phương pháp này mất nhiều thời gian và gây mất lòng tin của người dân vào các
dự án thu hồi đất của nhà nước sau này. Để hạn chế những rắc rối phát sinh từ tâm
lý của người dân, chúng ta nên có những biện pháp hạn chế trước khi chúng phát
sinh, ví dụ như là việc mở các buổi tuyên truyền, gặp gỡ trực tiếp những người dân
trong diện giải tỏa. Nâng cao công tác tuyên truyền đến cơ sở, đặc biệt là tuyên
truyền, phổ biến tính đúng đắn của việc thu hồi đất, bàn giao mặt bằng đến những
người có uy tín trong khu vực giải tỏa, ví dụ như trưởng thôn, tổ trưởng dân phố…
(Trương Khánh Duy, 2015).
2.1.3.3. Mục đích thu hồi đất
Mục đích thu hồi đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật về đất
đai. Tuy đã được quy định trong pháp luật nhưng không phải cứ thu hồi theo đúng
pháp luật là được người dân ủng hộ. Trong một số trường hợp, người dân tự
nguyện bàn giao đất, thậm chí hiến đất nếu mục đích thu hồi để sử dụng cho các
mục đích cơng cộng phục vụ chính những người đã bàn giao lại đất. Nhưng cũng
có nhiều trường hợp, mặc dù thu hồi đúng theo mục đích mà pháp luật quy định
nhưng vẫn vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía những người dân, ví dụ như
7
nhiều dự án thu hồi đất ruộng của người nông dân để làm sân gôn. Đây rõ ràng
là những dự án nhằm phục vụ và phát triển ngành du lịch, nhưng những dự án
này đã vấp phải vô số những luồng dư luận chỉ trích. Như vậy ta thấy rằng, mục
đích khi thu hồi đất đúng pháp luật là chưa đủ. Để người dân hiểu và tự nguyện
làm theo kế hoạch thu hồi đất cần phải có kế hoạch, giải thích cho người dân
hiểu về mục đích đúng đắn của việc thu hồi đất, từ đó việc thu hồi và bàn giao
đất mới có thể tiến hành được thuận lợi (Trương Khánh Duy, 2015).
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ
NƯỚC VÀ MỘT SỐ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ
sở hữu và các hình thức sử dụng đất
* Chế độ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở
Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn
dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc
sở hữu toàn dân ( sở hữu nhà nước). Còn đất ở thuộc khu vực nông thôn
và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.
* Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất
đai Trung quốc quy định như sau:
-
Thứ nhất: Về thẩm quyền thu hồi đất: Quốc vụ viện (Chính phủ) có
thẩm quyền thu hồi đất nơng nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với
các loại đất khác. Dưới hạn mức này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
-
Thứ hai: Về trách nhiệm bồi thường: quy định người nào sử dụng
đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do
người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất
phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
+
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước: 70% mức lệ phí
này được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân
sách Trung ương. Lệ phí sử dụng đất bao gồm:
8
+
Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí các lơ đất mà các địa
phương có mức quy định khác nhau.
2
+ Lệ phí chống lũ lụt, mức nộp quy định là 20 nhân dân tệ/1m ;
+ Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: Mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m
2
đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/m đối với khu vực miền
núi, vùng xa xôi, hẻo lánh.
Ngồi ra, mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi
đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới
khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000- 1.175.000 nhân dân tệ/ha.
+
Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi: Khi thu hồi
đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền: (i) Tiền bồi thường đất đai; (ii)
Tiền trợ cấp về tái định cư; (iii) Tiền trợ cấp bồi thường hoa mầu trên đất đai.
Cách tính bồi thường đất đai và trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy định. Còn đối với tiền bồi thường và hoa màu tài sản trên đất thì được xác
định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Tổng 2 khoản tiền này không
được vượt quá 30 lần sản lượng bình qn của 3 năm trước của thửa đất đó.
-
Thứ ba về nguyên tắc bồi thường: khoản tiền bồi thường cho giải
tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ bằng hoặc
cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền
bồi thường đó cộng cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được
căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nơng thơn có thể dùng
khaonr tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Những đối
tượng trong diện giải tỏa mặt bằng cũng được hưởng chính sách mua nhà
ưu đãi của Nhà nước, thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Thứ tư: Về thời điểm bồi thường: được tính theo ngày cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Thứ năm: Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất
đai tại địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất
thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thường là các
đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa).
-
Thứ sáu: Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng: trường hợp phá
nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại.
9
2
Đối với nhà tập thể, nhà khơng có người ở, nhà của tập thể hoặc của thôn, xã
nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để
xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thơn). Khoản tiền này được xác định là phần góp
cổ phần của thơn trong xí nghiệp. Người có đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh
đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thơn có mảnh đất đó.
-
Thứ bẩy: Vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: Đất được
giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước
ra quyết định thu hồi. Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử
dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời
hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử
dụng phù hợp với mục đích đã được ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng
thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
Thứ tám: Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải
quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc
trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: (i)
giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và
nhà cũ; (ii) Giá đất tiêu chuẩn, (iii) trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại
của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Cịn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước
xác định theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi
quyết định. Trợ cấp về giá cả cũng do chính quyền xác định. Khoản tiền đền bù này
được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân
sẽ nhận được số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường. Trường hợp nhà
nước có diện tích nhà tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ
được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường
(TS. Nguyễn Quang Tuyến. Kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức
tái định cư của Trung Quốc. Http:/giaxaydung.vn.)
2.2.1.2. Singapore
Ở
Singapore có hai hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà
nước, sở hữu tư nhân... Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90%
diện tích đất tự nhiên). Phần diện tích đất đai cịn lại thuộc sở hữu tư nhân. Cho dù
đất đai thuộc hình thức sở hữu nào thì việc quản lí, sử dụng đất đều phải tuân theo
các quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành. Luật pháp
10
Singapore cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn
hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở). Phần lớn đất đai được
sử dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê từ 1020 năm (đối với đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99 năm
(đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại).
*
Thứ nhất về thu hồi đất: Luật pháp Singapore (theo Luật về thu hồi
đất - Land Acquisition Act) quy định nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất.
Người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước.
Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ
quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
-
Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng như phát
triển cơ sở hạ tầng, xây dựng cơng trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị;
Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân. Loại đất này,
nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết;
-
Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của chính phủ và các thành viên
Nội các chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;
-
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy
định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước
khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện
quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị
phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Về chính sách bồi thường: Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây: Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt
hại: Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản
của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên
liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không
tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền
thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà
nước trả tiền cho việc làm này. Việc xác định bồi thường được Nhà nước
Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư
chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do
sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của
bất động sản. Điều này có nghĩa là nhà nước khơng bồi thường theo
11
