Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH HUY TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015-2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH HUY TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, 2020


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết
quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo
vệ học vị nào. Mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng.


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, ý
kiến đóng góp, chỉ bảo q báu của các thầy, cơ giáo khoa Quản lý Tài nguyên và
phòng đào tạo sau đại học Trường đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Để có được kết quả nghiên cứu này ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi được nhận sự hướng dẫn chu đáo tận tình của thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh
là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài.
Hơn nữa, tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố Phúc Yên và các anh chị em bạn bè đồng nghiệp đã động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần để giúp tôi hồn thành tốt đề tài nghiên
cứu này.
Tơi xin chân thành cảm ơn.
Tác giả luận văn

Đinh Huy Tùng

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... 2
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ............................................................................... 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ........................................................................................................... 4
1.1.3. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất .......................................................................................................................... 6
1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................. 10
1.1.5. Mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................................. 10
1.1.6. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................................................... 11
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 13
1.2.1. Các văn bản pháp lý ........................................................................................ 13
1.2.2. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................................... 14
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 19
1.3.1. Trên thế giới .................................................................................................... 19
1.3.2. Tại Việt Nam ................................................................................................... 21
1.3.3. Trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................................... 25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 27
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 27

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu ......................................................................... 27
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 29
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 29
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 29


iv

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố Phúc Yên .................................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội ................................................................. 30
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai .................................................................. 34
3.2. Đánh giá quy trình Giải phóng mặt bằng và các quy định, chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Phúc Yên ............................... 39
3.2.1. Thủ tục thu hồi đất và quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................. 39
3.2.2. Tình hình thực hiện các quy trình, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trên địa bàn thành phố Phúc Yên .............................................................................. 44
3.2.3. Thuận lợi, khó khăn về quy trình Giải phóng mặt bằng và các quy định, chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Phúc Yên. ................ 48
3.3. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án nghiên
cứu. ............................................................................................................................ 48
3.3.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu ................................................................. 48
3.3.2. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất ............................................................ 51
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Phúc Yên. ... 65
3.4.1. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân: .................................................. 65
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố Phúc Yên .................... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 73

1. Kết luận ................................................................................................................. 73
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 75


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BTHT

Bồi thường hỗ trợ

BTNMT

Bộ Tài nguyên Mơi trường

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND

Hội đồng nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TĐC

Tái định cư

UBND

UBND

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Phúc Yên .............................................. 38
Bảng 3.2. Đơn giá bồi thường về đất dự án giao thơng cơng trình tỉnh lộ 301, đoạn từ
gầm cầu vượt QL 2 - BOT vượt đường sắt Hà Nội - Lào Cai đến đường
Nguyễn Tất Thành ......................................................................................................... 52
Bảng 3.3. Tổng giá trị bồi thường về đất của dự án ..................................................... 52
Bảng 3.4. Kinh phí bồi thường về cơng trình, vật kiến trúc và cây, hoa màu ............. 54
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ khi thực hiện dự án ............................................. 55
Bảng 3.6. Đơn giá bồi thường về đất của dự án khu dân cư Nam Phúc Yên .............. 55
Bảng 3.7. Tổng giá trị bồi thường về đất của dự án ..................................................... 56
Bảng 3.8. Kinh phí bồi thường về cơng trình, vật kiến trúc và cây, hoa màu ............. 56
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ khi thực hiện dự án ............................................. 56
Bảng 3.10. Bảng giá đất khu Tái định cư BOT ............................................................ 57
Bảng 3.11: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án ....................................... 58
Bảng 3.12: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân.................... 60
Bảng 3.13: Trình độ văn hố, chun mơn của số người trong độ tuổi lao động của
hai dự án......................................................................................................................... 60
Bảng 3.14. Đánh giá của người dân trong việc xác định đối tượng được bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư ....................................................................................................... 61
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ .................................... 62
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư .................... 63
Bảng 3.17. Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp,
các ngành ....................................................................................................................... 64


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ
phát triển ngày càng lớn, thì nhu cầu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư càng trở nên cấp
thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị-xã hội.
Trên phạm vi vùng quốc gia, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trở thành
điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển. Nếu không được xử lý tốt thì sẽ
trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế-xã hội. Bởi vậy địi hỏi phải có sự quan
tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2014, luật đã
quy định toàn diện cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất, sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế-xã
hội, vì lợi ích quốc gia và phục vụ yêu cầu củng cố an ninh quốc phòng, bảo vệ Tổ
quốc. Tuy nhiên vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kéo dài vẫn đang là vấn đề
nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người có
đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta. Nguyên nhân gây
nên tình trạng này ngồi vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa hợp lý, còn nguyên
nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư còn nhiều vướng mắc bất cập.
Mặt khác, một số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn
công tác tác thu hồi đất với tái định cư, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao
động. Hơn nữa công tác tái định cư cũng chưa được chuẩn bị chu đáo, thiếu các
điều kiện đảm bảo cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở mới.
Vì vậy tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, khơng chuyển đổi được nghề
nghiệp, khó khăn trong sinh hoạt tại nơi tái định cư hiện đang là vấn đề bức xúc diễn ra
khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong cơng tác giải phóng mặt bằng.
Thành phố Phúc Yên là vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Vĩnh Phúc. Để thực
hiện nhiệm vụ xây dựng thành phố Phúc Yên theo hướng hiện đại, văn minh, giàu
đẹp trong thời gian trên, địa bàn thành phố đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư

phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông, các khu công nghiệp, thương
mại, dịch vụ. Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi thường, hỗ


2

trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố cũng gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt
chính sách, thủ tục thu hồi đất.
Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự đồng ý của phòng đào tạo sau đại học Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Đặng Văn Minh
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Phúc Yên,
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án Nâng cấp, cải tạo đường tỉnh lộ 301 đoạn từ gầm cầu vượt
quốc lộ 2 - BOT vượt đường sắt Hà Nội - Lào Cai đến đường Nguyễn Tất Thành, thành
phố Phúc Yên và dự án Xây dựng khu dân cư Nam Phúc Yên trên địa bàn thành phố
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Đánh giá được những thành công và tồn tại hạn chế khi thực hiện chính sách
bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Phúc Yên thông qua hai dự án nghiên cứu. Từ đó, đề xuất các giải pháp để hồn
thiện, nâng cao tính khả thi của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để phù hợp với thực tiễn.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Thơng qua q trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao năng lực
cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiến thức đã học vào
thực tiễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận các
phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân.

Hệ thống hóa được hệ thống cơ sở lý luận của chính sách bồi thường, hỗ trợ
tái định cư và quy trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho chính quyền thành phố
Phúc Yên áp dụng trong thực tế khi thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định
cư trên địa bàn. Bên cạnh đó, đây là một nguồn tham khảo cho người quan tâm
nghiên cứu thực tiễn thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cụ thể.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
- Thu hồi đất: là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai. (theo khoảng 11 điều 3 luật Đất đai 2013). Các trường
hợp thu hồi đất được quy định tại điều 61, 62 Luật đất đai 2013.
- Bồi thường: theo khoản 12 điều 3 luật Đất đai 2013, bồi thường về đất là
việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi cho người
sử dụng đất. Công tác bồi thường được thực hiện sau khi nhà nước có thơng báo thu
hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, cơng
cộng, mục đích phát triển kinh tế, nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá
nhân có đất bị thu hồi và làm giảm các tác động xấu đến người có đất bị thu hồi khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi, nhằm ổn định đời sống sản xuất và phát triển việc hỗ trợ được thơng qua
đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
(Luật Đất đai, 2013).

- Tái định cư: theo từ điển tiếng Việt, tái nghĩa là lần thứ hai, lại một lần nữa.
Định cư là nơi nhất định để sinh sống, làm ăn. Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới
cho người bị thu hồi đất mà khơng cịn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có
đất bị thu hồi và phải đi chuyển chỗ ở. (Luật Đất đai, 2013).
- Hình thức tái định cư bao gồm: bằng đất ở, nhà ở; bằng đất ở hoặc bằng tiền.
- Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tình hình hiện
nay khơng chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất, mà cịn đảm bảo lợi
ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất, phục vụ cho mục đích
an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Đó là việc nhà nước đảm
bảo cho họ có một cuộc sống ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều
kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi


4

nghề nghiệp và tạo việc làm để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã
hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc ổn định và tiến
vững trên con đường hội nhập toàn cầu. (Lê Anh Quân, 2014)
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó:
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 đã ba lần Quốc hội
ban hành luật sửa đổi, bổ sung các quy đinh của Luật Đất đai vào các năm 1998,
2001, 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu

cầu thực tế triển khai.Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, thời gian qua công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển
khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có sức
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bên cạnh đó ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dung đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều
có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về các quy định
của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn đến tình trạng
có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nạn, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên


5

truyền, phổ biến pháp luật, quy định của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát
sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành
quy định pháp luật trong giải quyết các mỗi quan hệ về đất đai. Cán bộ, công chức
địa chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin ở người dân
cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư. (Mai Chiến Thắng, 2017).
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật

tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lại của nền kinh tế đất nước
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.Quy hoạch
sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phái triển
và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà
nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để
lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi đã có quyết
định thu hồi đất đối với người đang sử dụng đất đó.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá đất chuyển nhượng từ đó tác động đến giá đất bồi thường.
c. Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của nước ta, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền
sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác


6

gắn liền với đất (GCN). Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GCN là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng
ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCN vẫn chưa hồn tất, chính vì vậy mà
cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. (Hà Thanh
Tùng, 2013).
d. Yếu tố giá đất và định giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc xác định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường, tuy nhiên tình hình phổ biến hiện
nay là giá đất Nhà nước ban hành còn thấp so với giá thị trường dẫn đến nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai, phát sinh khiếu kiện.
e. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản đang
ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
khơng thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh tế đất nước.
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản
trong một thời gian và khơng gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện dự án
(do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thơng qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà
không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động đến giá
đất tính bồi thường. (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).
1.1.3. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả
một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà
nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử
dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để xây dựng các cơng trình


7

vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi
đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền
với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan

hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng cộng, lợi ích quốc
gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển
mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó
khơng phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng
lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi
thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích
cho người bị thu hồi đất.
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất
bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho
việc tính tốn mức phải trả cho người sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở
đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con
người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính
đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào
các yếu tố sau đây:
+ Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật hiện
hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng, cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức
là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nơng nghiệp thì ngồi
yếu tố độ phì tự nhiên, cần chủ ý đến độ phì nhân tạo. Với những yếu tố nhân tạo cần
xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
+ Căn cứ vào loại cơng trình gắn liền với đất: mức đền bù được tính tốn phù
hợp với giá trị cơng trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại cơng trình để tính tốn mức bồi thường thiệt hại phải


8

trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính tốn kỹ lưỡng nhằm tiết
kiệm chi phí.
Ủy ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các
yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất. (Quỳnh Anh, 2017).
a. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với
đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu
hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động
nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục
và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã
hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với
một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án
TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát
triển khác. Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như
cơ hội chứ không phải là trở ngại, cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo
nên một mơi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho
các mục đích cơng cộng của quốc gia. Mặt khác cần cải tiến cách hiểu và lập kế
hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, khơng chỉ mang lại
lợi ích về kinh tế mà cịn về mơi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai
mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững. (Phạm Văn Hùng, 2015).
b. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ
thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nơng nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
khơng có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm
chưa có chế tài chặt chẽ.

9

- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc
thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC.
Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu
các điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất khi
được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân khơng biết mình có quyền và nghĩa vụ
gì. Họ khơng vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Vị trí đất ảnh hưởng đến giá đất TĐC nhưng so với vị trí dự án thu hồi đất thì
kém hơn hoặc khơng bằng.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc
xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khốn trắng cho chủ dự án dẫn đến có những
cơng trình TĐC chất lượng khơng đảm bảo ổn định đời sống và phong tục tập quán
của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi
di dời. Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ
họ hàng, cộng đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an
ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa phát triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ,
nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ. (Phan Văn Hoàng, 2006).
c. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Rất nhiều hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nơng
nghiệp, khơng có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập khơng ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó
khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được
các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi

đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ
việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền
này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó
được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu


10

dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến
hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc
các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu
nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ
việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định
xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. (Lê Minh, 2012).
1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Tính đa dạng: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau, với
điều kiện kinh tế xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành: mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn. Khu vực ven đô: mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng,
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Khu vực ngoại
thành: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp, do đó mỗi
khu vực bồi thường giải phóng mặt bằng có đặc trưng riêng, phải được tiến hành
với những giải pháp riêng, phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong
đời sống, kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm
chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho

th. Mặt khác cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, dẫn đến công tác
tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn
và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo cho đời sống dân cư
sau này.
1.1.5. Mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi: vì mục tiêu
chung của xã hội và mục tiêu riêng của người sử dụng hài hòa với nhau. Tạo điều


11

kiện cho phát triển nhanh bền vững, là mục tiêu quan trọng của chính sách bồi
thường hỗ trợ tái định cư.
- Khuyến khích người giao đất: trên thực tế người dân khơng muốn giao đất,
vì việc mất đất ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của họ. Để họ tự nguyện và nhanh
chóng bàn giao đất thì chính sách bồi thường không những phải ở mức bồi thường,
hỗ trợ hợp lý mà phải tổ chức tốt công tác định cư cũng như cung cấp đầy đủ thông
tin để họ tự quyết định.
- Quan tâm đến đời sống của người dân bị mất đất là một mục tiêu quan
trọng. Để ổn định cuộc sống cho người dân mất đất, cần xây dựng khu tái định cư
đồng bộ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật ít nhất khơng được thấp hơn địa điểm cũ và tạo điều
kiện cho họ có việc làm, thơng qua các chương trình đào tạo hỗ trợ đầu tư lập
nghiệp hoặc xúc tiến việc làm.
- Góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát
triển nhà ở, phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.6. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
* Nguyên tắc công bằng
Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành cơng của chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nêu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành,

ngược lại họ sẽ chống đối chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc thất bại
hoặc trả giá đắt. Cơng bằng là cơng bằng về chính sách, cơng bằng về chất độ, về
đơn giá, về mức độ bồi thường, hỗ trợ và về đối tượng thu hồi. Do vậy để có chính
sách cơng bằng, phải hoạch định chính sách phát thực tế, xem xét lợi ích một cách
phân minh. Nguyên tắc công bằng phải được quán triệt về thực hiện, nhất quán từ
trên xuống dưới, từ dưới lên trên, ví dụ: hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau,
quá trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức
bồi thường phải như nhau; 2 hộ dân khác tỉnh, hộ của mỗi tỉnh đều bị thu hồi nhà 2
tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở,
100% giá trị tài sản... (Dương Thị Thu Thủy, 2016).


12

* Nguyên tắc hiệu quả
Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính tốn kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết
định. Hiệu quả dưới đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế, sau đó là hiệu
quả về mặt xã hội, ổn định tình hình, ổn định đời sống, nói cách khác phải tạo được
sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án. Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được
cả trong ngắn hạn, cũng như trong dài hạn, tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà
khơng tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau.
* Nguyên tắc dân chủ
Ngun tắc này địi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực
tiếp. Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn bạc
nhất trí trước khi quyết định. Tuyệt đối khơng được áp đặt quyết định từ một phía,
khơng được tuyệt đối hóa vai trị của cá nhân, cán bộ có chức. Quyền dân chủ nên
phải tập trung đồng thời, tập trung nhưng phải dân chủ, cả ở khâu hoạch định chính

sách cũng như thực hiện chính sách phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng,
tơn trọng quyền và nghĩa vụ của họ.
* Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước
Nguyên tắc này địi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi cơng vụ có
quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, khơng được lãng phí.
Ngân sách nhà nước có hạn mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lãi
suất lớn, tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo
yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ. Tiết kiệm khơng có
nghĩa là bớt xén, là thực hiện khơng đúng chế độ, chính sách. Tiết kiệm là tổ chức cơng
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách khoa học, quy củ, tránh làm rồi sửa.
* Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn
Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các
trường hợp đặc thù, có hồn cảnh đặc biệt. Đó chính là tinh thần tương thân, tương
ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta.


13

Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ
mật thiết với nhau hỗ trợ nhau ràng buộc nhau trong quá trình cụ thể hóa chính sách
và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên. Tuyệt đối
không được xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng nguyên tắc kia mà ngược lại phải
căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tình hình thực tiễn ở địa phương để
vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư là ổn định tình hình phát triển, bền vững và công bằng xã hội.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp lý
Việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được dựa
theo một số văn bản pháp lý sau đây:
- Luật đất đai năm 2003

- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất giá đất thu hồi đất bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 01/11/2017 của chính phủ sửa đổi bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định 47/2014/ NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày mùng 6 tháng 01 năm 2017 sửa đổi bổ
sung một số Nghị định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư 74/2015/TT-BTNMT ngày 15 tháng 05 năm 2015 của Bộ Tài


14

chính hướng dẫn việc lập dự tốn sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí, tổ chức
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Quyết định số số 18/2001/QĐ-UBND ngày 20/04/2011 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh.

- Quyết định số 61/2014 ngày 31 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc ban hành quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2015-2019.
- Công văn số 130b/UBND-HC ngày 15/03/2019 của UBND thị xã Phúc
Yên gửi UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc đề nghị thuê đất để xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp và làm dịch vụ khác.
- Tờ trình số 16/TT-CTCB ngày 26/04/2010 của cơng ty cổ phần Tây Đức
gửi UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc xin thuê đất xây dựng dự án khu nhà ở đô thị tại
xã Nam Viêm thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc.
- Tờ trình 118/TT-UBND ngày 29/04/2010 của UBND xã Nam Viêm gửi
UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành lập khu nhà ở đô thị thuộc công ty cổ phần
Tây Đức.
- Công văn số 17421 ngày 15 tháng 5 năm 2018 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc
sở xây dựng về việc công ty cổ phần Tây Đức xin xây dựng khu nhà ở đô thị tại xã
Nam viên, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Quyết định số 14/2000/QD-UBND ngày 07 tháng 04 năm 2000 của UBND
thị xã Phúc Yên về trình tự, thủ tục.
1.2.2. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.2.2.1. Bồi thường về đất
* Nguyên tắc:
Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.


15

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Điều kiện:
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.


16

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
* Các trường hợp không được bồi thường
Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c
và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
1.2.2.2. Bồi thường về tài sản, về sản xuất kinh doanh
* Nguyên tắc:
Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh
doanh khi Nhà nước thu hồi đất

17

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
* Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất
Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải
tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật
theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, cơng trình đó được bồi thường
bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần cịn lại của nhà ở, cơng trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ
thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khơng thuộc
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ
toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy
định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang
sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức
bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi

thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của