Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGUYỄN ANH HUY

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Đà Nẵng - Năm 2019


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGUYỄN ANH HUY

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số: 60 34 04 10
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Hiệp

Đà Nẵng - Năm 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận văn ký và ghi rõ họ tên

Lê Nguyễn Anh Huy


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................3
5. Bố cục của đề tài ..............................................................................................................5
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ........................................................................................5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI ..............................................................................................................................9
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI ..................9
1.1.1 Một số khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở xã hội ................................ 9
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở xã hội .................. 12
1.1.3. Nguồn vốn xây dựng và phát triển nhà ở xã hội ................................... 15
1.1.4. Đối tượng và điều kiện được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội .... 16
1.2. NỘI DUNG CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI................. 18
1.2.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ........................ 18
1.2.2. Ban hành các văn bản quy định về nhà ở xã hội ................................... 20
1.2.3. Quản lý hoạt động xây dựng và vận hành nhà ở xã hội ........................ 24
1.2.4. Kiểm tra, xử lý các vi phạm về nhà ở xã hội ......................................... 30
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI ............................................................................................................................ 31
1.3.1. Các yếu tố chủ quan ............................................................................... 31

1.3.2. Các yếu tố khách quan ........................................................................... 32
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ
HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ................................................ 34


2.1. TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG VÀ BỘ MÁY QUẢN LÝ
NHÀ Ở XÃ HỘI THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC CỦA THÀNH PHỐ............. 34
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................... 34
2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội .......................................................................... 40
2.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.......................................................................... 45
2.2.1. Bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ...................................................................... 45
2.2.2. Xây dựng chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ........................ 51
2.2.2. Ban hành các văn bản quy định về nhà ở xã hội ................................... 55
2.2.4. Quản lý hoạt động xây dựng và vận hành nhà ở xã hội ........................ 63
2.2.5. Kiểm tra, xử lý các vi phạm về nhà ở xã hội ......................................... 73
2.3. ĐÁNH GIÁ VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........ 75
2.3.1. Kết quả đạt được trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội
thuộc sở hữu Nhà nước tại thành phố Đà Nẵng .............................................. 75
2.3.2. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân trong công tác quản lý
nhà nước về nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước .......................................... 78
CHƢƠNG 3. HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ......................... 83
3.1. CÁC CƠ SỞ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ................................................................. 83
3.1.1. Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố Đà Nẵng ............... 83
3.1.2. Nhu cầu về nhà ở xã hội của thành phố Đà Nẵng ................................. 86
3.2. GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ
Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........................................ 88

3.2.1. Giải pháp trong việc xây dựng chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở
xã hội................................................................................................................ 88


3.2.2. Giải pháp ban hành các văn bản quy định về nhà ở xã hội ................... 91
3.2.3. Giải pháp quản lý hoạt động xây dựng và vận hành nhà ở xã hội ........ 93
3.2.4. Giải pháp về kiểm tra, xử lý vi phạm về nhà ở xã hội........................... 96
3.3. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ ...................................................... 98
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 100


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

Ủy ban nhân dân

CBCCVC

Cán bộ cơng chức viên chức

PCCC

Phịng cháy chữa cháy

PCCN

Phịng chống cháy nổ

ANTT
VSMT

NƠXH

An ninh trật tự
Vệ sinh môi trường
Nhà ở xã hội
DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
bảng

Tên bảng

Trang

2.1.

Định hướng về cấp nước tại thành phố Đà Nẵng

36

2.2.

Quy mô dân số các đơn vị hành chính trực thuộc
thành phố Đà Nẵng

38

2.3.

Kế hoạch thực hiện các dự án nhà ở xã hội tại thành

phố Đà Nẵng giai đoạn đến năm 2020

53

2.4.

Kết quả thực hiện dự án nhà ở xã hội năm 2017 tại
thành phố Đà Nẵng

76


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu
hình vẽ

Tên hình vẽ

Trang

2.1.

Bản đồ thành phố Đà Nẵng

33

2.2.

Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất tại Tp. Đà Nẵng

35

2.3.

Quy mô dân số và tốc độ tăng trưởng dân số trung
bình giai đoạn 2010 – 2017

37

2.4.

Tốc độ tăng trưởng GRDP hằng năm theo giá so sánh
2010 (%)

39

2.5

Quy mô và cơ cấu GRDP theo giá hiện hành 2017
(%)

41

2.6

Tình hình thu chi ngân sách của Tp. Đà Nẵng

42

2.7

Sơ đồ quản lý nhà nước về nhà ở xã hội tại Tp. Đà
Nẵng

46

2.8

Biểu đồ quy hoạch đất ở tại đô thị của Tp. Đà Nẵng

62

2.9

Biểu đồ số lượng căn hộ chung cư nhà ở xã hội thuộc
sở hữu Nhà nước trên địa bàn các quận thuộc Tp. Đà
Nẵng

65

2.10

Biểu đồ khảo sát công tác Quản lý viên

68

2.11

Biểu đồ khảo sát cơng tác Nhà trưởng

69

2.12

Biểu đồ khảo sát tình hình chung của khu chung cư

70


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
An sinh xã hội ln giữ một vị trí đặc biệt quan trọng trong chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. An sinh xã hội được hiểu như các
chương trình hành động của chính phủ nhằm thúc đẩy phúc lợi của người dân
thông qua các biện pháp hỗ trợ, đảm bảo quyền tiếp cận đầy đủ với các nguồn
lực về thực phẩm, nơi trú ẩn, tăng cường sức khỏe và phúc lợi cho người dân
nói chung và các phân đoạn có khả năng dễ bị tổn thương như trẻ em, người
già, người bệnh và người thất nghiệp. Trong các nguồn lực đó, quyền được có
nhà ở nhà quyền cơ bản, được Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói
riêng đặc biệt chú trọng, quan tâm. Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu
cầu thiết yếu của con người, là một trong những yếu tố góp phần phát triển
nguồn nhân lực của đất nước. Giải quyết nhà ở cho người dân cũng là một
nhiệm vụ trọng tâm của Đảng, Nhà nước ta trong phát triển kinh tế - xã hội,
nhất là đối với các hộ thuộc đối tượng chính sách, người nghèo.
Trong thời gian vừa qua, q trình đơ thị hóa ở Đà Nẵng diễn ra rất
nhanh. Thành phố cần quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng nên diện tích đất ở
dần bị thu hẹp đáng kể. Song song với đó là cơng tác giải tỏa đền bù được
thực hiện rộng khắp trên địa bàn thành phố, nên Đà Nẵng cần một quỹ nhà ở

đủ lớn để di dân ra khỏi khu vực giải tỏa và tiến hành bố trí tái định cư. Để
giải quyết vấn đề này, thành phố Đà Nẵng đã có nhiều chính sách để hỗ trợ,
phát triển quỹ nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở đang dần trở nên bức
thiết với người dân. Đặc biệt là đối với những hộ chính sách, những hộ nghèo,
có điều kiện khó khăn. Những năm gần đây, chính quyền thành phố đã đầu tư
xây dựng rất nhiều các khu chung cư, căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp. Tuy vậy, tình trạng thiếu nhà ở của tầng lớp thu nhập thấp, những gia
đình chính sách vẫn cịn diễn ra rất phổ biến. Đa số những trường hợp này


2

đều khơng có khả năng để tự đầu tư xây dựng nhà ở trong bối cảnh mà giá cả
thị trường bất động sản ngày càng leo thang. Bên cạnh đó, mặc dù hiện nay có
khá nhiều cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng các dự án chung cư, nhà ở nhưng
đa phần là các dự án căn hộ cao cấp hoặc nhà ở chung cư thương mại, còn nhà
ở xã hội chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ vì lợi nhuận mang lại khơng lớn. Thêm vào đó là
các dự án nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư xây dựng thường có giá thành rất
cao khiến cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp khó có thể
tiếp cận được. Do vậy, các dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước đóng
vai trị rất quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề nhà ở cho người thu
nhập thấp, các đối tượng chính sách của xã hội.
Như vậy, có thể thấy rằng việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở
xã hội thuộc sở hữu Nhà nước là hướng đi đúng đắn của thành phố Đà Nẵng
nói riêng và cả nước nói chung. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của loại
hình nhà ở này, cơng tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà
nước hiện nay vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Thành phố Đà Nẵng
cần quan tâm và tìm ra các giải pháp nhằm tăng cường và hồn thiện hơn nữa
cơng tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa
bàn thành phố. Vì lý do đó, tơi đã chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về nhà ở xã

hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn hướng đến là tìm ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện và tăng cường hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở xã hội
thuộc sở hữu Nhà nước tại thành phố Đà Nẵng. Qua đó, góp phần đảm bảo
mục tiêu an sinh xã hội của thành phố.


3

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn triển khai công tác quản lý nhà nước liên
quan đến vấn đề nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Hiện nay, thành phố Đà Nẵng đang quản lý hơn 9.500
căn hộ chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, chiếm phần lớn số
lượng chung cư nhà ở xã hội tại địa phương. Đồng thời, giải quyết vấn đề nhà
ở cho các đối tượng thuộc diện khó khăn, chính sách của thành phố. Do đó, về
khơng gian của phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào công tác quản lý nhà
nước về nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
- Về thời gian: Thực trạng quản lý nhà nước trong lĩnh vực này được
đánh giá trong phạm vi thời gian từ năm 2011 đến 2017.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài, cần phải áp dụng các
phương pháp nghiên cứu một cách phù hợp, phục vụ cho yêu cầu nghiên cứu.
Ở bài nghiên cứu này, nhằm đạt được kết quả tốt nhất, tác giả kết hợp một số
phương pháp chủ yếu như sau:
- Phương pháp thống kê
Với phương pháp này, tác giả sẽ thực hiện việc điều tra, khảo sát, thu

thập các số liệu, thơng tin có độ tin cậy cao nhằm nghiên cứu về đặc điểm
cũng như điều kiện sống của những người dân tại các khu nhà ở xã hội đã xây
dựng. Các nguồn dữ liệu, thông tin này sau khi thu thập sẽ được các chương
trình trên máy vi tính xử lý, mơ hình hóa thành các biểu đồ. Qua đó đưa ra
những kết luận về những kết quả đạt được và các vấn đề tồn tại cần phải giải
quyết trong việc phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích


4

Phương pháp tổng hợp phân tích được dùng để đánh giá tình hình thực
hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở thành phố Đà Nẵng
đã triển khai qua các năm. Qua đánh giá sẽ xác định được nhu cầu hiện tại của
người dân về nhà ở xã hội, làm cơ sở thực hiện trong những năm tiếp theo.
- Phương pháp đối chiếu, so sánh
Trong bài luận văn này, phương pháp đối chiếu, so sánh được sử dụng để
phân tích các số liệu dựa trên việc so sánh số liệu về nhà ở xã hội của các đơn
vị hành chính thuộc thành phố Đà Nẵng. Các chỉ tiêu so sánh của một thời kỳ
nhất định được lựa chọn làm gốc so sánh, làm căn cử để đối chiếu. Tùy theo
từng mục đích so sánh của nghiên cứu mà chọn gốc so sánh thích hợp.
- Phương pháp điều tra khảo sát
Phương pháp này đặt ra những câu hỏi dành cho đối tượng được khảo sát
nhằm thu được những ý kiến chủ quan của họ về một vấn đề nào đó. Phương
pháp điều tra khảo sát có nhiều cách thức thực hiện như điều tra bằng trò
chuyện (đàm thoại), điều tra bằng phiếu hoặc điều tra bằng trắc nghệm. Ở bài
luận văn này, tác giả sẽ thực hiện phương pháp điều tra khảo sát thông qua
việc phát phiếu khảo sát cho các đối tượng được khảo sát nhằm đánh thực tế
công tác quản lý, sử dụng các căn hộ chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà
nước đối với các hộ dân đang ở tại chung cư. Tổng thể khảo sát là những hộ

dân đang trực tiếp sử dụng căn hộ chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà
nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; với số lượng mẫu được chọn để khảo
sát là 155 trường hợp. Trong đó bao gồm 35 trường hợp của nhà E, khu chung
cư Thanh Lộc Đán; 59 trường hợp của nhà A1, khu chung cư Vũng Thùng và
61 trường hợp của nhà 01, khu chung cư Nại Hiên Đông II. Các trường hợp
này là tập hợp đầy đủ của các đối tượng được bố trí chung cư xã hội thuộc sở
hữu Nhà nước tại thành phố như đối tượng là CBCCVC, hộ giải tỏa bố trí tái
định cư, các gia đình chính sách, có cơng với cách mạng, thu nhập thấp và


5

khó khăn về nhà ở...Qua khảo sát, tác giả sẽ tổng hợp, phân tích số liệu khảo
sát để đưa ra một số nhận xét về công tác quản lý sử dụng căn hộ chung cư ở
một số khu chung cư thuộc sở hữu Nhà nước được khảo sát.
5. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, các danh mục có liên quan và nội dung
chính của Luận văn được trình bày trong 03 chương:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về nhà ở xã hội.
Chương 2. Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng.
Chương 3. Hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về ở xã hội trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng.
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
- Bùi Quang Bình (2012), “Giáo trình kế hoạch phát triển Kinh tế Xã
hội”, NXB Thơng tin và truyền thơng.
Giáo trình đã mang đến cho người đọc một cái nhìn tổng quan về chiến
lược phát triển kinh tế xã hội đối với một quốc gia. Trên cơ sở lịch sử ra đời
của chiến lược cũng như thực tế đi trước của một số nước và vùng lãnh thổ,
tác giả đã đưa ra những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam trong việc sử

dụng chiến lược kinh tế - xã hội như một công cự trong quản lý kinh tế vĩ mơ
một cách có hiệu quả. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội cũng được xác
định như là quan điểm, định hướng phát triển chủ yếu trong các lĩnh vực của
đời sống của đất nước.
Bên cạnh đó, thơng qua việc phân tích thực trạng về kinh tế - xã hội, các
nguồn lực và lợi thế khi bước vào thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội giai đoạn 2001-2010, tác giả đã chỉ ra những cơ hội và thách thức đối với
việc phát triển kinh tế Việt Nam trong giai đoạn chiến lược 2011-2020.


6

- “Giáo trình Quản lý Nhà nước về kinh tế”, khoa Kinh tế - Trường Đại
học Kinh tế Đà Nẵng, năm 2016.
“Giáo trình Quản lý Nhà nước về kinh tế” phân tích và xác định rõ chức
năng, nghĩa vụ của các cơ quan nhà nước trong việc quản lý tất cả các lĩnh
vực phục vụ cho việc phát triển kinh tế của đất nước. Qua đó cho thấy vai trị
vơ cùng quan trọng trong quản lý nhà nước về kinh tế của các cơ quan quản lý
này.
Ngoài ra, nội dung giáo trình cũng đề cập đến việc nhà nước phải quản
lý về kinh tế như thế nào nhằm tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi cho
các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động sản xuất và giải quyết các xung
đột trong quá trình hoạt động của một doanh nghiệp. Cùng với đó là khả năng
điều phối của Nhà nước liên quan đến quyền lợi phục vụ sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp và lợi ích chung của tồn xã hội, làm rõ các quy định
của pháp luật trong việc quản lý nhà nước về kinh tế hiện nay.
- TS. Phạm Thái Sơn (năm 2014), “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: Quan
niệm, chính sách và thực tiễn”, Đại học Việt Đức.
Nghiên cứu đã giới thiệu và phân tích những thay đổi về quan niệm về
nhà ở xã hội tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thơng qua việc tổng kết khung pháp

luật và các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu đã
giới thiệu đến người đọc các tiến trình phát triển và phân tích hiện trạng xây
dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên những kết quả đã đạt được, tác giả đề
xuất một số khuyến nghị cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới ở
Việt Nam.
- TS. Huỳnh Năm (năm 2012), “Hồn thiện chính sách nhà ở thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”, tạp chí Phát triển Kinh tế - Xã hội.


7

Nghiên cứu này tập trung đánh giá việc thực hiện chính sách nhà ở trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng. Tác giả đã chỉ ra những mặt tích cực, nhấn mạnh
những nhân tố tạo nên thành cơng của các chính sách nhà ở thu nhập thấp của
thành phố trong những năm 2011, 2012. Đồng thời, qua phân tích những hạn
chế, bất cập còn tồn tại, tác giả đã đề xuất một số gợi ý về chính sách cho
thành phố để phát triển hơn nữa loại hình nhà ở này trong tương lai.
- PGS.TS Lê Văn Đính (năm 2012),“Giải quyết nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Đà Nẵng: Thực trạng và giải pháp”, tạp chí Phát triển Kinh tế Xã hội. Thơng qua nghiên cứu, tác giả có những đánh giá sơ bộ về thực trạng
thị trường nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng, qua đó đề xuất về định hướng
giải quyết và các giải pháp cơ bản để phát triển nhà ở thu nhập thấp trên địa
bàn thành phố trong những năm tiếp theo.
“Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô
thị Việt Nam” (năm 2015), đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm tác giả thuộc
Viện Nghiên cứu Kiến trúc – Bộ Xây dựng. Đề tài thực hiện nghiên cứu và đề
xuất các giải pháp đồng bộ từ khâu quy hoạch sử dụng đất đến các giải pháp
về kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng cho nhà ở đối với người
thu nhập thấp; xác định các tiêu chuẩn ở thích hợp cho thiết kế nhà ở, các loại
hình và phương thức giải quyết nhà ở giá thành thấp cho người thu nhập thấp

tại các khu đô thị. Song song với đó, nhóm nghiên cứu cũng kiến nghị các
chính sách, cơ chế tài chính trong cơng tác xây dựng các khu nhà ở cho người
thu nhập thấp nhằm tạo điều kiện thuận lợi để họ hoàn thiện nơi ở của mình.
“Những vấn đề nhà ở cho người nghèo tại thành phố Hồ Chí Minh”
(năm 2016), bài viết của PGS.TS. Trần Thị Kim Xuyến và ThS. Phạm Thị
Thùy Trang. Bài nghiên cứu phân tích về sự phân tầng trong mức sống, cơ
cấu việc làm của người dân trong sự khác biệt về lợi thế nhà ở, các vấn đề về
việc giải quyết nhà ở cho người tái định cư của người dân tại thành phố Hồ


8

Chí Minh; nêu ra 07 (bảy) chiến lược của UNESCAP và UN-HABITAT
nhằm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người nghèo.


9

CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1.1 Một số khái niệm quản lý nhà nƣớc về nhà ở xã hội
a. Hoạt động quản lý nhà nước
Theo quan niệm của C.MÁC: “Bất kỳ lao động xã hội trực tiếp hay lao
động chung nào đó mà được tiến hành tuân theo một quy mơ tương đối lớn
đều cần có sự quản lý ở mức độ nhiều hay ít nhằm phối hợp những hoạt động
cá nhân và thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của
toàn bộ cơ thể sản xuất, sự vận động này khác với sự vận động của các cơ

quan độc lập của cơ thể đó. Một nhạc cơng tự điều khiển mình, nhưng một
dàn nhạc phải có nhạc trưởng”. Theo quan niệm này của C.Mác, quản lý là
phối hợp các lao động đơn lẻ để đạt được cái thống nhất, kết quả cuối cùng
của toàn bộ quá trình sản xuất. Với cách hiểu này, khái niệm quản lý được
nhìn từ góc độ mục đích của quản lý.
Một số nhà nghiên cứu hiện nay cho rằng quản lý là sự tác động mang
tính chất điều khiển các hành vi hay hoạt động của người khác nhằm đạt được
mục đích đã đề ra đúng theo mục tiêu quản lý. Với quan điểm này thì khái
niệm quản lý được hiểu như là một hoạt động tổ chức, chỉ đạo trong xã hội
nhằm đạt được một mục đích cuối cùng của chủ thể quản lý.
Tựu chung lại thì quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên các đối
tượng bị quản lý thông qua các công cụ quản lý nhằm đạt được mục tiêu cuối
cùng nào đó. Các lĩnh vực khác nhau sẽ mang lại những tác động khác nhau
tùy vào mục tiêu của người nghiên cứu.
Khái niệm quản lý nhà nước xuất hiện và tồn tại song hành với sự ra
đời và tồn tại của Nhà nước. Hoạt động quản lý nhà nước là hoạt động quản


10

lý xã hội mang tính chất quyền lực nhà nước, sử dụng những quyền lực đặc
trưng của Nhà nước để tác động, điều chỉnh các mối quan hệ trong xã hội.
Quản lý nhà nước còn là hoạt động tổ chức, điều hành của cả bộ máy Nhà
nước, mang tính quyền lực nhà nước trên 03 (ba) phương diện chính là lập
pháp, hành pháp và tư pháp. Ngoài ra, hoạt động quản lý nhà nước còn là sự
tác động của quyền lực nhà nước chủ yếu trên phương diện pháp luật đối với
các đối tượng bị quản lý, nhằm thực hiện các chức năng khác của nhà nước.
Trong quản lý nhà nước, chủ thể quản lý bao gồm Nhà nước và các cơ
quan nhà nước, tổ chức nhà nước xã hội và cá nhân được nhà nước uỷ quyền
thực hiện quyền quản lý nhà nước. Đối tượng của quản lý nhà nước bao gồm

tất cả các cá nhân, tổ chức sinh sống, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong
phạm vi lãnh thổ quốc gia. Nhà nước quản lý các đối tượng trên thông qua
các công cụ quản lý chủ yếu là pháp luật, chính sách và kế hoạch. Với việc sử
dụng hợp lý công cụ quản lý này, Nhà nước hiện thực hóa mục tiêu phục vụ
nhân dân, duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của nền kinh tế - xã hội.
b. Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội từ lâu đã trở thành mối quan tâm của nhiều quốc gia trên
thế giới. Từ những năm 60 của thế kỷ trước, các quốc gia hàng đầu thế giới
như Mỹ, Pháp, Singapore, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều đã xây dựng những
chương trình nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp. Các chương trình,
chính sách nhà ở xã hội này có mục tiêu chung là giải quyết nhu cầu về nhà ở
cho đối tượng có thu nhập thấp, thỏa mãn điều kiện sống ở mức tối thiểu. Sự
thành cơng của các chính sách nhà ở xã hội này đã góp phần cải thiện bộ mặt
đơ thị, xóa bỏ các khu nhà ổ chuột, những khu nhà ở vùng ven lụp xụp, những
nơi mà điều kiện sống còn nhiều thiếu thốn, khó khăn. Trong q trình thực
hiện các chính sách này, Nhà nước đóng vai trị là cơ quan quản lý tối cao,
ban hành các quy định của pháp luật về sự hình thành các khu nhà ở xã hội,


11

cũng như các hoạt động đầu tư, xây dựng cho các căn hộ chung cư xã hội.
Mặc dù đây là nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tuy nhiên các
căn hộ nhà ở xã hội này vẫn đảm bảo tốt cho cuộc sống, sinh hoạt của người
sử dụng, phù hợp với điều kiện sống của họ.
Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình hoặc cá nhân, có hai thuộc tính là thuộc tính
hàng hóa và thuộc tính phúc lợi. Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất
và lưu thơng nhà ở tuân theo cơ chế thị trường, mặt khác do nhà ở không thể
thiếu trong cuộc sống con người nên Nhà nước cần có chính sách giúp đỡ

những người không đủ khả năng tiếp cận thị trường nhà ở. Đây chính là cơ sở
ra đời của loại hình nhà ở xã hội, loại hình mang lại những lợi ích to lớn cho
cộng đồng
Tại Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước, cá
nhân hoặc các thành phần kinh tế khác đầu tư xây dựng cho các đối tượng đặc
thù được quy định theo Luật Nhà ở năm 2014 liên quan đến việc thuê, thuê
mua hoặc mua bán nhà ở xã hội theo quy chế do Nhà nước quy định. Khái
niệm “Nhà ở xã hội” đã bắt đầu xuất hiện trong Luật Nhà ở từ năm 2005 và
được điều chỉnh, bổ sung tại Luật Nhà ở năm 2014 do Quốc hội ban hành
ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo khoản 7, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 có
nêu rõ “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
c. Quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội
Như vậy, từ những khái niệm trên, chúng ta có thể hiểu rằng cơng tác
quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội là việc Nhà nước sử dụng các công cụ
quyền lực của mình như pháp luật, chính sách và kế hoạch để điều chỉnh,
quản lý các hoạt động có liên quan đến nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước;
chẳng hạn như việc quy hoạch, xây dựng và phát triển nhà ở xã hội, quản lý


12

vận hành, khai thác các khu nhà ở xã hội hay thanh tra, kiểm tra, xử lý các
hành vi vi phạm quy định pháp luật về nhà ở xã hội.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động quản lý nhà nƣớc về nhà ở xã hội
a. Đặc điểm của nhà ở xã hội tại Việt Nam
Nhà ở xã hội có quy mơ, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê,
mua hoặc thuê mua của các đối tượng đang sinh sống trên địa bàn, phù hợp
điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam hiện nay, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa

bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cho các cơ
quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng
dự án nhà ở xã hội nhằm đồng bộ hóa về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội để phát triển loại hình nhà ở xã hội. Đồng thời thực hiện cơng tác tổ
chức, lập kế hoạch, phê duyệt và công bố quy hoạch phát triển nhà ở xã hội
hằng năm. Trong đó phải xác định cụ thể loại nhà ở xã hội, nhu cầu về diện
tích nhà ở xã hội, cơ cấu căn hộ dành để phục vụ cho việc thuê, mua hoặc
thuê mua; cân đối các nguồn vốn đầu tư và tao rạ các cơ chế khuyến khích để
tăng cường đầu tư nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là
nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp
luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:


Tại đô thị loại đặc biệt không quy định số tầng, hay không giới hạn số



Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà khơng

tầng.
q sáu tầng.


Diện tích mỗi căn hộ khơng q 60m² sàn và được hồn thiện theo cấp,

hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.


13



Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội theo quy định của từng loại đô thị.
b. Đặc điểm của hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở xã hội
Hiện nay, hoạt động quản lý nhà nước trải dài trên tất cả các lĩnh vực
của đời sống kinh tế xã hội, từ văn hóa, chính trị cho đến y tế, giáo dục hay
các hoạt động bảo vệ an ninh quốc phòng, tồn vẹn lãnh thổ của một quốc gia.
Do đó, các vấn đề liên quan đến nhà ở chắc chắn không phải là một ngoại lệ.
Nhà nước đã cụ thể hóa việc quản lý nhà nước về nhà ở xã hội thông qua Luật
nhà ở số 65 được Quốc hội ban hành vào năm 2014 và chính thức có hiệu lực
từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. Nội dung bộ luật này quy định rất rõ về những
nguyên tắc thực hiện các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; nguyên tắc quản
lý trong việc cho thuê, thuê mua hoặc bán đối với nhà ở xã hội cũng như các
quy định trong việc quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Hiện nay tại Việt nam có
ba hình thức chính trong việc phát triển nhà ở xã hội. Một là, Nhà nước tự đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn xuất phát từ nguồn ngân sách quốc gia, từ
nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc có thể đầu tư xây
dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao theo quy định. Nhà ở
xã hội được thực hiện theo hình thức này được gọi là nhà ở xã hội thuộc sở
hữu của Nhà nước, được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách quốc gia.
Hai là, các doanh nghiệp, đơn vị tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội để thực hiện việc cho thuê, cho thuê mua, để bán theo các quy định hiện
hành của Nhà nước hoặc nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu của lao động
trong đơn vị của mình. Ba là, cá nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
để cho thuê, cho thuê mua và bán theo quy định của pháp luật. Đối với nhà ở
xã hội thực hiện theo hai hình thức này được xem như là nhà ở xã hội thuộc
sở hữu của tư nhân, được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà

nước.


14

Chính phủ là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.
Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ, thực hiện thống nhất các
hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng trên
phạm vi tồn quốc. Các Bộ, ngành có chức năng liên quan đến công tác quản
lý nhà nước về nhà ở xã hội có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng để
thực hiện tốt các quy định của pháp luật. UBND các cấp có trách nhiệm thực
hiện quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn theo phân cấp của Chính
phủ. Trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về nhà ở của Bộ Xây dựng
cũng được quy định rất cụ thể tại Điều 175, Luật nhà ở năm 2014.
Thêm vào đó, dựa trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước trong từng giai đoạn được Chính phủ xây dựng và phê duyệt ban
hành, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ
xem xét, phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.
Trong đó phải có nội dung quy định về mục tiêu phát triển nhà ở; tỷ lệ phát
triển các loại nhà ở cũng như nhu cầu diện tích về nhà ở xã hội đối với các đối
tượng cịn khó khăn về nhà ở. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cịn phải xây dựng
các chương trình phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện ưu tiên
được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội.
Ngồi ra, để đảm bảo các hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở được
thực hiện đúng và đầy đủ theo quy định của pháp luật, Thanh tra xây dựng
của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng cần tổ chức, thực hiện công tác thanh tra
chuyên ngành đối với các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển, quản lý và sử
dụng nhà ở xã hội. Qua đó, kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý hoặc kiến
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về nhà ở
nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Trên cơ sở những quy định chi tiết của

Chính phủ về hoạt động thanh tra nhà ở, Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ
đạo, tổ chức thực hiện công tác thanh tra chuyên ngành định kỳ về nhà ở xã


15

hội trong phạm vi cả nước. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện
các hoạt động thanh tra chuyên ngành về nhà ở xã hội tại địa bàn các địa
phương được giao quản lý.
1.1.3. Nguồn vốn xây dựng và phát triển nhà ở xã hội
Với những đặc điểm trên, chúng ta có thể thấy rằng nhu cầu về nhà ở
xã hội hiện nay là rất lớn. Do đó, các dự án đầu tư xây dựng và phát triển về
nhà ở xã hội luôn cần những nguồn vốn lớn để thực hiện. Tình hình thực tế
hiện nay tại Việt Nam, các nguồn lực để huy động vốn xây nhà ở xã hội bao
gồm nguồn vốn đầu tư từ nhà nước, các tổ chức kinh tế ở nước ngoài, nguồn
hỗ trợ ODA hay thậm chí là nguồn vốn từ các thành phần kinh tế như cá nhân
tổ chức trong nước. Do nhà ở xã hội là nhà ở dành cho các đối tượng làm việc
tại những nơi đặc thù như khu công nghiệp, thu nhập thấp mà số lượng người
lại lớn vì vậy huy động được càng nhiều nguồn lực, đặc biệt là nguồn hỗ trợ
từ chính phủ, nguồn vốn ODA thì những đối tượng này mới có thể được tiếp
cận nhiều hơn với nhà ở ổn định.
Theo Điều 10, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản
lý nhà ở xã hội, được Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm
2015 thì nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng
được huy động từ nhiều nguồn vốn đầu tư khác nhau như nguồn ngân sách
trung ương; vốn trái phiếu chính phủ; quỹ phát triển nhà ở của địa phương
hay ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh… Ngồi ra cịn từ nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
ODA (Official Development Assistance) hoặc các nguồn vốn vay của nước
ngoài.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển
giao (hình thức building – transfer, gọi tắt là BT) được quy định tại Điều 11
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 thì căn


16

cứ theo quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt của
từng địa phương, Sở Xây dựng thực hiện việc tổ chức lập các danh mục các
dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức này, đồng thời xác định các điều
kiện, tiêu chí nhằm lựa chọn các nhà đầu tư nhà ở xã hội theo hình thức BT
này. Qua đó, trình UBND xem xét, quyết định và thực hiện việc công bố công
khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và Sở Xây dựng của địa phương
đó trong khoảng thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc về các thông tin liên
quan đến dự án cũng như các tiêu chi và điều kiện chọn lựa nhà đầu tư BT để
các nhà đầu tư có cơ sở đăng ký tham gia. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở xã hội phải đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện
hành. Sau khi đã chọn được nhà đầu đầu tư BT có đủ năng lực, Sở Xây dựng
báo cáo UBND cấp trên xem xét để quyết định việc ký hợp đồng BT hoặc ủy
quyền cho Sở Xây dựng đứng ra ký hợp đồng BT đối với nhà đầu tư đó. Việc
Việc triển khai hoạt động xây dựng nhà ở xã hội đối với dự án xây dựng nhà ở
xã hội theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư xây
dựng. Sau khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu cơng trình nhà ở xã hội
theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho
Sở Xây dựng để thực hiện quản lý, khai thác theo quy định. Việc thanh toán
cho nhà đầu tư BT được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.1.4. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc hƣởng các chính sách về nhà ở
xã hội
a. Đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội
Đặc thù nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có

thu nhập trung bình thấp, được th, thuê mua hoặc mua với giá ưu đãi.
Người có nhu cầu về nhà ở xã hội phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do
chính quyền thành phố quy định, và tuân theo các quy định pháp luật của Nhà
nước. Các đối tượng được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội được quy


17

định rất cụ thể theo Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014. Trong đó bao gồm một
số đối tượng như: người có cơng với cách mạng; Hộ nghèo và cận nghèo tại
khu vực nông thôn; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô
thị; Cán bộ, công chức, viên chức đang công tác tại các đơn vị hành chính sự
nghiệp hoặc sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội
nhân dân; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa…
Các đối tượng trên sẽ nằm trong diện được hưởng chính sách về nhà ở
xã hội như được hỗ trợ giải quyết cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội; hỗ trợ
việc giao đất ở có miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc được hỗ trợ vay vốn ưu
đãi của Nhà nước thơng qua các Ngân hàng chính sách xã hội, các tổ chức tín
dụng cho Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Những hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội này được quy
định cụ thể tại Điều 50, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 năm 2014.
b. Điều kiện để được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội
Các đối tượng như trên sẽ được hưởng chính sách về nhà ở xã hội nếu
đáp ứng được một số điều kiện về nhà ở như chưa có nhà ở thuộc sở của
mình, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới bất kỳ hình thức nào tại
địa phương cư trú; Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi có nhà ở xã hội, nếu khơng có hộ khẩu thường trú thì phải có đăng
ký tạm trú ít nhất từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ một số trường
hợp khác. Bên cạnh đó, một số đối tượng được hưởng các chính sách về nhà ở

xã hội cần phải minh chứng thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu
nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo
quy định của Thủ tướng Chính phủ.