Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện trực ninh, tỉnh nam định giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THẾ HÙNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRỰC NINH,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng
- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được

sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được

cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Phạm Thế Hùng

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành được luận văn này, tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình
của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà cùng sự giúp đỡ, động viên của các thầy cô giáo trong
Khoa Quản lý đất đai. Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và
sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà cũng như những ý kiến đóng góp quý báu của
các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phịng Tài ngun và Mơi
trường, chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Trực Ninh cùng chính quyền các xã,
đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Phạm Thế Hùng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi
Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract..................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.........................................3

1.4.1.

Đóng góp mới..................................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất..............................................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất....................4

2.1.2.

Quyền sở hữu đất đai..........................................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai........................................................................................ 6

2.2.

Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới........................................................7

2.2.1.

Trung Quốc......................................................................................................... 7

2.2.2.

Mã Lai.................................................................................................................9

2.2.3.

Thụy điển.......................................................................................................... 10

2.2.4.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước.................................... 12

2.3.

Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam...............................................13

2.4.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam...................... 17

2.4.1.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.........17

2.4.2.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Nam Định..............25

iii


Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.........................................................................................28

3.2.

Thời gian nghiên cứu........................................................................................28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu.........................................................................................28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu.................................................................................. 28

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu.................................................28

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp phân tích, so sánh........................................................................29

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu................................................................30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu.............................................................................................31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai của
huyện Trực Ninh

31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.............................................................................................31

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................................... 35

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh..................... 45

4.1.4.

Biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2016..........................................................50

4.2.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Trực Ninh giai đoạn 2012 - 2016

4.2.1.

51

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Trực Ninh giai đoạn 2012 - 2016

51

4.2.2.

Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................54

4.2.3.

Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất................................................55

4.2.4.

Tình hình thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất.............................................57

4.2.5.

Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.............................................. 59

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Trực Ninh giai đoạn 2012 - 2016

4.3.1.

Về khả năng tiếp cận thủ tục hành chính để thực hiện quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

4.3.2.

60

Về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

4.3.3.

60

65

Về Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện các quyền sử dụng đất..............68

iv


4.3.4.

Về thái độ của cán bộ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất

4.3.5.

Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

4.4.

74

Giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận thủ tục hành chính đối với
người sử dụng đất

4.4.2.

72

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử
dụng đất ở tại huyện Trực Ninh

4.4.1.

70

75

Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai cho người
sử dụng đất

74

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất....................................... 75

4.4.4.

Giải pháp về chính sách.................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................77
5.1.

Kết luận.............................................................................................................77

5.2.

Kiến nghị...........................................................................................................78

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 79
Phụ lục.............................................................................................................................81

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CN-XD

Cơng nghiệp - Xây dựng

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu kinh tế chủ yếu qua 1 số năm..............................................36
Bảng 4.2. Một số chỉ tiêu dân số, nguồn nhân lực giai đoạn 2012 - 2016...................38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trực Ninh 2016..................................... 49
Bảng 4.4. Biến động đất đai giai đoạn 2012 - 2016 huyện Trực Ninh......................... 50
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất của các xã trên
địa bàn huyện Trực Ninh giai đoạn 2012 - 2016

52

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Trực Ninh giai đoạn 2012 - 2016

53

Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Trực Ninh từ năm 2012-2016
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

54

trên địa bàn

huyện Trực Ninh từ năm 2012-2016 56
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn

huyện Trực Ninh từ năm 2012-2016 58
Bảng 4.10. Tình hình thế chấp quyến sử dụng đất trên địa bàn

huyện Trực Ninh
giai đoạn 2012- 2016 59

Bảng 4.11. Đánh giá về khả năng tìm kiếm thơng tin về thủ tục hành chính để
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh
tỉnh Nam Định

60

Bảng 4.12. Đánh giá về khả năng đọc hiểu các văn bản hướng dẫn thủ tục hành
chính để thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Trực Ninh tỉnh Nam Định

62

Bảng 4.13. Đánh giá về khả năng thực hiện các quy định thủ tục hành chính để
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh
tỉnh Nam Định

63

Bảng 4.14. Đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

65

Bảng 4.15. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

69

Bảng 4.16. Đánh giá về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định

vii

70


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định..................................................31

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thế Hùng
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2016”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực

Ninh, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: Phương
pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương
pháp phân tích, so sánh; phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp chun
khảo.
Kết quả chính và kết luận
Huyện Trực Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 14.395,40 ha. Dân số toàn huyện
176.807 người, mật độ dân số 1.232 người/km2 gồm 21 đơn vị hành chính 19 xã và 2
thị trấn. Thị trấn Cổ Lễ là trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của huyện. Trực Ninh có
nhiều điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội.Công tác quản lý đất đai trên
địa bàn huyện đã đi vào nề nếp ổn định, hiệu quả, các công tác về quản lý đất đai của
huyện đang diễn ra rất tốt tạo tiền đề cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Trong giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn huyện Trực Ninh diễn ra 19733 lượt
thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó tập trung vào quyền chuyển nhương

với 7214 lượt; quyền thừa kế với 801 lượt; quyền tặng cho với 3177; quyền thế chấp với
8146 lượt.Số lượt thực hiện các quyền có xu hướng tăng dần qua các năm từ năm 2012
với 3500 lượt tới năm 2016 với 4468 lượt trong đó 2 thị trấn Cổ Lễ và Cát Thành có số
lượt thực hiện quyền nhiều nhất lần lượt là Cổ lễ với 2294 lượt và Cát Thành với 2094
lượt chiếm 22% số lượt thực hiện của cả huyện.
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định
đã đạt được những thành tựu nhất định. Song vẫn tồn tại những vướng mắc cần phải giải

ix


quyết.Cho nên tôi đưa ra các giải pháp nhằm mục đích thúc đẩy tình hình thực hiện các
QSDĐ của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh, đồng thời hồn thiện các cơ
chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và ngĩa vụ của mình đối với nhà
nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất bao gồm: Giải pháp tăng cường khả năng tiếp
cận thủ tục hành chính đối với người sử dụng đất, giải pháp tuyên truyền nâng cao
ý thức pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất, Giải pháp về đầu tư cho con người và

cơ sở vật chất, giải pháp về chính sách.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham The Hung
Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Truc Ninh
district, Nam Dinh province for the period of 2012 - 2016
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- To assess the implementation of the rights of land users in Truc Ninh district,

Nam Dinh province.
- To propose some solutions to improve the efficiency of the implementation of

the rights of land users in Truc Ninh district, Nam Dinh province.
Research Methods
To implement the contents of the thesis, the following methods were used:
Method of data and documents investigation and collection; primary data survey
method; method of analysis and comparison; method of data aggregation and
processing; monographic method.
Main results and conclusions
Truc Ninh has a total natural area of 14,395.40 hectares. The population of the
2

district is 176,807 people, with a population density of 1,232 people / km , comprising
21 administrative units of 19 communes and 2 towns. Co Le town is the cultural and
economic center of the district. Truc Ninh has many favorable conditions for economic
and social development. The management of land in the district has been in a stable and
effective manner, the land management work of the district is very good to create a
premise for the implementation of the rights of land users.
In the period 2012 – 2016, Truc Ninh district had 19733 cases of performance
the rights of land users, focusing on the right to transfer with 7214 cases; inheritance
with 801 cases; donation rights with 3177 cases; mortgage rights with 8146 cases. The
performance of rights tends to increase over the years from 2012 with 3500 to 2016 with
4468 cases of which Co Le and Cat Thanh towns have the highest cases. Co Le town
with 2294 cases and Cat Thanh town with 2094 cases accounted for 22% of the cases of

the district.
The implementation of the rights of land users in Truc Ninh district, Nam Dinh
province has achieved certain progress. However, there were obstacles that need to be
solved. Therefore, I proposed solutions to promote the implementation of land use

xi


rights of land users in Truc Ninh district, while improving the mechanism and policy for
people to fulfill their responsibilities and obligations to the State when implementing
land use rights includes: Solutions to enhance access to administrative procedures for
land users, solution for propaganda to raise awareness on land law for land users,
investment solutions for people and facilities, policy solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. ở Việt Nam, trước khi có Hiến
pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật
Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001; Luật Đất đai
2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp
với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là
đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử

dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Trước tình hình cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa mạnh m , cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình
thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn
biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà
nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn, trở ngại cho cơng cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực
hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hồn
thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan
trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Trực Ninh là một huyện thuộc tỉnh Nam Định. Phía đơng giáp huyện Xuân
Trường với sông Ninh Cơ là ranh giới tự nhiên; phía tây giáp các huyện Nam
Trực, Nghĩa Hưng; phía nam giáp huyện Hải Hậu; phía bắc giáp tỉnh Thái
Bình.Huyện Trực Ninh có quốc lộ 21B và 37B chạy qua. Nông nghiệp

1


nay vẫn là ngành nghề chính của nhân dân nơi đây.Công nghiệp chưa phát triển,
chỉ giới hạn trong một số ngành tiểu thủ công nghiệp truyền thống tuy nhiên rất
manh mún.
Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số cùng với đó là nhu cầu về
nhà ở đã tăng lên nhanh chóng đặc biệt là các khu đơ thị, nhà máy, xí nghiệp đã
tạo sức ép trực tiếp lên đất đai. Vì vậy mà vai trị của Văn phịng đăng ký đất đai
rất quan trọng và trong thời gian qua đã được các cấp các ngành quan tâm nhiều.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện là một bộ phận của phịng Tài

ngun và Mơi trường, việc thành lập bộ phận chuyên trách này nhằm thực hiện
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ
sở dữ liệu thuộc tính địa chính trên địa bàn huyện. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền
sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà
nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất cịn có nhiều vướng
mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần
phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất
phát từ thực trạng đó, tơi đã chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định giai đoạn
2012 - 2016”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

Trực Ninh, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành

chính huyện Trực Ninh tỉnh Nam Định.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện với các quyền của người sử

dụng đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016.

2

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đồng thời
chỉ ra được xu thế thực hiện các quyền của người sử dụng đất phần lớn tập trung
ở các xã, thị trấn trong huyện.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Trực Ninh
trong việc đánh giá về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện trong giai đoạn tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Trực Ninh nói riêng và
tỉnh Nam Định nói chung.
* Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn

huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về quyền sử dụng

đất. Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi thực hiện quyền sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

2.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo
ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài
sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng...). Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương
thức: định đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản

(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc quyền sở hữu của mình. Trong một số vụ theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi l nó là
cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa tức, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong các vụ được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Điều
này thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở
hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã
hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như
vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà

nước trong vụ này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

4


- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn

trong thực tế (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 và Điều 4, Luật Đất đai 2013 đã khẳng định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử

dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường
và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất
của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy
hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng

đất thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức

giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất
ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất

trong các vụ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con
người. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong vụ thật cần thiết để thực hiện
nhiệm vụ quốc phịng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn
cấp, phịng, chống thiên tai.

5


- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và

quyết định giá đất cụ thể.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính

sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thơng qua chính sách thuế, tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có
đất thu hồi.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà
nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
- Tại Điều 192, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sử dụng là quyền

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng

đất thơng qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận
quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,

6


Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi bị
người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; Được khiếu nại, tố cáo, khởi
kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền

của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất khơng có
tranh chấp; Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.2. QUYỀN ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể

(đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng
quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với
toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được
sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều
kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp

dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp
nhà nước khơng thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với
vụ này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng

7


qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ. Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng

QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà
khơng can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những vụ thực sự cần thiết. Nhìn
chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành
nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực
hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng
số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Trần Tú Cường và cs., 2012).
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng

ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thơng thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong vụ giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính
quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong vụ này. Quy định
này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền

cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Trần Tú Cường và cs., 2012).
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua

giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao

8


dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và
chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ,
bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất
mới.Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Trần Tú Cường và cs., 2012).

2.2.2. Mã Lai
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang
để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn điền thổ
chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính
là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán,
đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho th,...)
đều phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó s
khơng được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp
pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn

hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh s có những quyền sau: Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn; Có quyền
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển
nhượng, cho thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngơi
nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khốn riêng cho các phần diện
tích riêng trong ngơi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia
nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh.

Ranh gới thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất cịn là
tạm thời; Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi

9

bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã
khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc s được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức s có được đất đai
hợp pháp cho dù cịn có các phản đối (Trần Tú Cường và cs., 2012).
2.2.3. Thụy điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v... đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển.
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có chuyển
nhượng về đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án s xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, s tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng s lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp

đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan
cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả
các vụ chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký s tăng thêm sự vững chắc
về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có
tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở

10


hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp.
+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một

khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó s được đăng ký và toà
án s cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này s được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy Điển.
+ Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi

thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay s giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp s

khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay s ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay),
hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký
thế chấp. Ngân hàng s giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và
lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh

toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp s được trả lại cho bên đi vay.
+ Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được

thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay s làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này s do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành
pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản s
được bán đấu giá và bên cho thế chấp s được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc s được xử lý trong vịng 6
tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

11


- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong vụ tài
sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp
thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích

chung của xã hội. Trong vụ đó s là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi
bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức
là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước
thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ hai, Hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều
kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh
gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSD đất đai. Cần có các biện
pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng
xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng
nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư
tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để
điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô.
Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nơng thơn, khống chế
được tình trạng đầu cơ đất nơng thơn và giữ bình ổn thị trường.
Thứ ba, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Việc xây dựng và phát triển khoa học
pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết.
Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong
đó có giao dịch kinh doanh BĐS, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước
phù hợp với thơng lệ quốc tế. Việc hồn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều
kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường BĐS Việt Nam.
Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là
yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình

12