ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn HUYỆN HIỆP hòa TỈNH bắc GIANG GIAI đoạn 2012 đến THÁNG 6 2014

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ VĂN PHÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN
2012 ĐẾN THÁNG 6/2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa Chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015

2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ VĂN PHÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN
2012 ĐẾN THÁNG 6/2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa Chính môi trường

Lớp

: K43- ĐCMT – N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn: ThS. Vương Vân Huyền

Thái Nguyên, năm 2015


2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ VĂN PHÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN
2012 ĐẾN THÁNG 6/2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa Chính môi trường

Lớp

: K43- ĐCMT – N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn: ThS. Vương Vân Huyền

Thái Nguyên, năm 2015


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vương Vân Huyền , là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Hiệp
Hòa, Chi cục Thuế huyện Hiệp Hòa, Phòng Thống kê huyện Hiệp Hòa, Ủy
ban nhân dân và cán bộ địa chính của thị trấn Thắng, xã Danh Thắng và xã
Hương Lâm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,

số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.

Tác giả Luận văn

Ngô Văn Phúc


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà ..............................................26
Bảng 4.2. Các sông, ngòi, ao hồ chính của huyện Hiệp Hòa ....................................27
Bảng 4.3. Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hoà trung bình từ năm 2012 - 2014 ...................28
Bảng 4.4. Điều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ năm 2010 – 2013 .....................29
Bảng 4.5. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm .....................................30
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .............................................................35
Bảng 4.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra .......................37
Bảng 4.8. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng,
Hương Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..............................................................41
Bảng 4.9 Kết quả tặng cho QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương
Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..........................................................................46
Bảng 4.10 Kết quả thừa kế QSDĐ của Thị Trấn Thắng,xã Danh Thắng, Hương Lâm
giai đoạn 2012 – 6/2014 ...................................................................................48
Bảng 4.11 Sự hiểu biết chung cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị
trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về hình thức chuyển QSDĐ ...........52
Bảng 4.12 Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị trấn
Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về các hình thức chuyển QSDĐ Khu vực

nông thôn Thị trấn Thắng .................................................................................54


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Hiệp Hòa ...........................................................25
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hòa năm 2013 ...............................................30
Hình 4.3. Cơ cấu lao động phân theo ngành kinh tế .................................................31
Hình 4.4. Cơ cấu sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2013........................................36
Hình 4.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ..................................41
Hình 4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ...............................................46
Hình4.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ..................................................49


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CBQL

Cán bộ quản lý

KTXH

Kinh tế xã hội

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vi

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................................1

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................5
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................8
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................9
2.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam .............................................................14
2.3.1.. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................14
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20
3.3.1. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................20
3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu ....................................................................................20
3.4 Phương pháp nghiên cứu....................................................................................21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................21
3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................21
3.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................22
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...........................................23


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Ngô Văn Phúc


viii

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................61
5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................61
1. Kết luận. ................................................................................................................61
5.2. ĐỀ NGHỊ ............................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................64


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và
đời sống song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc
quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá
trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản

lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan
tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng
đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn
thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn
tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai
năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các
hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá
trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện
hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề
chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Hiệp Hòa là một huyện trung du thuộc tỉnh Bắc Giang. Trong những
năm qua , với việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều
thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện
công tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để
thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về


2

đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần
đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những
bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu
quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới

sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vương Vân Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 đến tháng 6/2014”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6/2014,
nhằm đưa ra những hạn chế còn tồn tại và kết quả đã đạt được trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện ,đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu quả để
giải quyết những tồn tại đó;
- Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản
lý và người dân về công tác chuyển QSDĐ.
3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
quản lý và sử dụng đất tại huyện Hiệp Hòa.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2012 đến tháng 6/2014 của huyện.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác
chuyển QSDĐ và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực
nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp.


3

4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức , kinh nghiệp để
phục vụ công việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm và hiểu rõ hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung

và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ
quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết
những khó khăn,hạn chế và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai
trong thời gian tiếp theo.


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vương Vân Huyền , là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Hiệp
Hòa, Chi cục Thuế huyện Hiệp Hòa, Phòng Thống kê huyện Hiệp Hòa, Ủy
ban nhân dân và cán bộ địa chính của thị trấn Thắng, xã Danh Thắng và xã
Hương Lâm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,
số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.

Tác giả Luận văn

Ngô Văn Phúc

5
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1 Các văn bản dưới Luật
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác
chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai.


6
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính
(gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT).
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TTBTC).
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền
nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy
định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ,
tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi
tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.


7

2.1.2.1 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang
Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND Tỉnh về
việc ban hành quy định chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 07/2005/QĐ-UB ngày 02/02/2005 ngày 02 tháng 02 năm
2005 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành trình tự thủ, tục thu giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 77/2005/QĐ-UBND ngày 03/11/2005 về việc ban hành
quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao đối với hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 36/2006/QĐ-UBND ngày 31/05/2006 về việc quy định
đơn giá thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 04/2008/QĐ-UBND ngày 18/01/2008 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc ban hành bản quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 09/6/2010 Về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số
121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 05/QĐ-UBND ngày 23/01/2008 về việc quy định trình
tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 134/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 về việc ban hành quy
định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn ao đối với hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;

Quyết định số 118/QĐ-UBND ngày 06/11/2009 về việc ban hành quy
định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục


8

đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 121/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 về việc ban hành
quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên
địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 27/01/2011 quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong
giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia
đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000
hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư
nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho
các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất
đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha,
chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy
sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy
các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao

đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu
mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự
án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà ..............................................26
Bảng 4.2. Các sông, ngòi, ao hồ chính của huyện Hiệp Hòa ....................................27
Bảng 4.3. Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hoà trung bình từ năm 2012 - 2014 ...................28
Bảng 4.4. Điều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ năm 2010 – 2013 .....................29
Bảng 4.5. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm .....................................30
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .............................................................35
Bảng 4.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra .......................37
Bảng 4.8. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng,
Hương Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..............................................................41
Bảng 4.9 Kết quả tặng cho QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương
Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..........................................................................46
Bảng 4.10 Kết quả thừa kế QSDĐ của Thị Trấn Thắng,xã Danh Thắng, Hương Lâm
giai đoạn 2012 – 6/2014 ...................................................................................48
Bảng 4.11 Sự hiểu biết chung cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị
trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về hình thức chuyển QSDĐ ...........52
Bảng 4.12 Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị trấn
Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về các hình thức chuyển QSDĐ Khu vực
nông thôn Thị trấn Thắng .................................................................................54


10

181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước
giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP). [4]
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế


11

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [4]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003
thì không cấm việc này. [4]
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp

12

luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui
định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp
hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ,
con nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. [4]
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.

13

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [4]
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi
thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong
nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao
động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. [4]

iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Hiệp Hòa ...........................................................25
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hòa năm 2013 ...............................................30
Hình 4.3. Cơ cấu lao động phân theo ngành kinh tế .................................................31
Hình 4.4. Cơ cấu sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2013........................................36
Hình 4.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ..................................41
Hình 4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ...............................................46
Hình4.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ..................................................49


15

đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha,
chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy
sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy
các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao
đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu
mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự
án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có
khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;
tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ
rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như
việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất
cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn

nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong
giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước
quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ
đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng
tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho. Các quy định của
pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác
dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển
đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm
nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ
nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực