đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quang bình tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (628.41 KB, 84 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
HOÀNG XUÂN THOẠI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
HOÀNG XUÂN THOẠI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Lớp
: 43- ĐCMT-N02
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Giáo viên hướng dẫn
: TS. Phan Thị Thu Hằng
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
HOÀNG XUÂN THOẠI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Lớp
: 43- ĐCMT-N02
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Giáo viên hướng dẫn
: TS. Phan Thị Thu Hằng
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ...................................... 45
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quang Bình giai đoạn 2012-2014 ................................................................... 52
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình
giai đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................... 55
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 .... 58
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ....... 61
Hình 4.6. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ huyện
Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ................................................................ 63
Hình 4.7. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất
huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014 ....................................................... 66
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa- hiện đại hóa
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
iv
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................................ 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu .................................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ................................................ 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn........................................................................................ 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.......................................................... 9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất...................................13
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................20
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ....................20
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh
Hà Giang .......................................................................................................................21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................22
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...........................................................................22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................22
v
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quang Bình ................................22
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình – tỉnh Hà Giang ..22
3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quang
Bình giai đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................23
3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ............23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................23
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp ......................................................................................23
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................24
3.4.4. Phương pháp so sánh.........................................................................................24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Quang Bình...............................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................25
4.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................27
4.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .................................................................29
4.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..................................................................36
4.1.5.2 Khó khăn và tồn tại .........................................................................................43
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh Hà Giang .......43
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quang Bình ..............................................43
Đơn vị tính: ha ..............................................................................................................44
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ...................................................................................45
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình giai đoạn
2012-2014 .....................................................................................................................51
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang
Bình giai đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................51
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Quang Bình giai
đoạn 2012-2014 ............................................................................................................54
vi
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính............68
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến
cán bộ địa chính ............................................................................................................68
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ..........69
4.4.3. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Quang Bình .......................................................................................................71
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................74
5.1. Kết luận ..................................................................................................................74
5.2. Đề nghị...................................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................76
i
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quang Bình năm 2014 ................. 44
Bảng 4.2.Tình hình biến động đất đai của huyện Quang Bình
giai đoạn2012-2014 ................................................................................................ 48
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của huyện Quang Bình
giai đoạn 2012 – 2014............................................................................................. 51
Bảng 4.4. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng ................................... 54
Bảng 4.5. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình
giai đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 55
Bảng 4.6. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ..................... 56
Bảng 4.7. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình
giai đoạn 2012 – 2014............................................................................................. 58
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình theo
mục đích sử dụng .................................................................................................... 59
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình ......................................... 60
giai đoạn 2012 – 2014............................................................................................. 60
Bảng 4.10. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình theo mục đích sử dụng 61
Bảng 4.11. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................... 63
huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014............................................................. 63
Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị ............................................... 64
QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 ................................................ 64
Bảng 4.13. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................... 65
Huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014............................................................. 65
Bảng 4.14. Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng .......................... 66
Bảng 4.15. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ........ 68
Bảng 4.16. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ ................ 70
2
Huyện Quang Bình là một huyện của tỉnh Hà Giang. Theo nhịp phát triển
của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh
vực quan trọng cho sự phát triển của tỉnh. Trong những năm qua, các vấn đề liên
quan đến đất đai đã được huyện quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại
và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta
cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn
chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình – Tỉnh Hà Giang giai đoạn 20122014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát
huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện Quang Bình trong thời gian tới.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Quang Bình giai đoạn 2012-2014.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho
phù hợp với sự phát triển của huyện.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
3
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp
lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng
để củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phương
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
5
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ;
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
ii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ...................................... 45
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quang Bình giai đoạn 2012-2014 ................................................................... 52
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình
giai đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................... 55
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 .... 58
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ....... 61
Hình 4.6. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ huyện
Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ................................................................ 63
Hình 4.7. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất
huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014 ....................................................... 66
7
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho
phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy
nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua
Luật Đất đai 2003.(10)
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu
thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu
chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước
8
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Quang Bình là một huyện thuộc tỉnh Hà Giang, trong quá trình
đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho
việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng
đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý
đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư
nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay
đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan
trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự
ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì
vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân
thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Quang Bình
cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo
tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng
và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
huyện trong tương lai.
9
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). (7)
Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người
chuyển đổi.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá
nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác
thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong
cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia
đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn
điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. (4)
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
10
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.(10)
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4).
2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa- hiện đại hóa
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
12
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐCP(4).
2.2.1.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4).
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)
13
2.2.1.6. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc,v.v… theo thoả thuận.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4).
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Tại điều 106 Luật đất đai 2003 quy định:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2
điều 120 của Luật thì phải đảm bảo 4 điều kiện sau đây:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
14
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) (7)
Tại điều 167 luật 2013 quy định : Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất như sau :
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
15
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham
gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.(5)
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau 4)
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
iv
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................................ 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu .................................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ................................................ 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn........................................................................................ 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.......................................................... 9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất...................................13
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................20
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ....................20
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh
Hà Giang .......................................................................................................................21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................22
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...........................................................................22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................22
17
tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần
của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.(4)
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 168 luật 2013 được bổ sung :
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi
