Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai thành phố hà nội, chi nhánh huyện thanh trì

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI,
CHI NHÁNH HUYỆN THANH TRÌ

Chuyên ngành:
Mã số:
Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60 85 01 03
PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng
trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Trung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý
đất đai.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận được sự
hướng dẫn chu đáo, tận tình của Thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính trong suốt thời
gian nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Mơi
trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Thanh Trì. Đồng thời sự động
viên, tạo mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình và sự nhiệt tình
tham gia phỏng vấn của các hộ dân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Trung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ........................................................................................... vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis abstract ...............................................................................................................x
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2

1.3.

Yêu cầu của đề tài ............................................................................................2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và hoạt động chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai .........................................................................................................3

2.1.1.

Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai ..............................................................3

2.1.2.

Khái quát về Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai .........................................8

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới. ..... 13

2.2.1.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển.......................................................13

2.2.2.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp ...............................................................15

2.2.3.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc ...................................................................17

2.2.4.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Malaysia .........................................................19

2.2.5.

Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc ....................................................20

2.2.6.

Đánh giá chung về hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới ...... 21

2.3.

Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn ...............................22

2.3.1.

Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ ..................................22

2.3.2.

Những thay đổi cơ bản trong công tác đăng ký đất đai trong quá khứ đến
khi Luật Đất đai 2013 ra đời ..........................................................................28

Phần 3. Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................29
3.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................29

3.1.1.

Đối tượng nghiên cứu: ...................................................................................29

3.1.2.

Phạm vi nghiên cứu: ......................................................................................29

iii


3.2.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................29

3.2.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất đai của huyện Thanh Trì. ..........................................................................29

3.2.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Trì ....................29

3.2.3.

Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai
huyện Thanh Trì ............................................................................................29

3.2.4.

Một số giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Thanh Trì ...........................................................................30

3.3.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................30

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................30

3.3.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................31

3.3.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................31

3.3.4.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .............................................................32

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................33
4.1.

Đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı của huyện Thanh Trì ...............................33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................35

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Trì ..................................37

4.2.1.

Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Thanh Trì..........................37

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai của huyện
Thanh Trì giai đoạn 2012-2015 ......................................................................41

4.3.

Tổ chức hoạt động của chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện
Thanh Trì.......................................................................................................46

4.3.1.

Cơ cấu tổ chức và nhân lực của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Thanh Trì ............................................................................................46

4.3.2.

Kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thanh Trì .......................48

4.3.3.

Đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện
Thanh Trì.......................................................................................................56

4.3.4.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thanh Trì về điều kiện
hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký ................................................60

4.3.5.

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Thanh Trì ....................................................................62

4.4.

Một số giải pháp đề xuất để hồn thiện hoạt động của chi nhánh vpđkđđ
huyện Thanh Trì ............................................................................................64

iv


4.4.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của
người dân.......................................................................................................64

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ..........................................................64

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ....................................................65

4.4.4.

Giải pháp về nhân lực ....................................................................................65

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................67
5.1.

Kết luận .........................................................................................................67

5.2.

Kıến nghị .......................................................................................................68

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................69
Phụ lục ......................................................................................................................71

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BNV

Bộ nội vụ

BTC

Bộ tài chính

BTNMT

Bộ tài ngun và mơi trường

BTP

Bộ tư pháp

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

STNMT

Sở Tài ngun và mơi trường

TNMT

Tài nguyên và môi trường

TP

Thành phố

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2015 ..................................35

Bảng 4.2.

Dân số, lao động trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2015 .......................36

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2015 .................................42

Bảng 4.4.

Cơ cấu nhân lực Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thanh Trì năm 2015..........47

Bảng 4.5.

Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì ..........................................49

Bảng 4.6.

Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Thanh Trì ....................................52

Bảng 4.7.

Tình hình lập hồ sơ biến động sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2015 ............54

Bảng 4.8.

Thống kê đất đai năm 2015 của huyện Thanh Trì ....................................55

Bảng 4.9.

Những thủ tục hành chính về đất đai được người dân đến Chi nhánh
VPĐKĐĐ để thực hiện ............................................................................56

Bảng 4.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Chi nhánh VPĐKĐĐ ....................57
Bảng 4.11. Mức độ hướng dẫn thực hiện thủ tục của cán bộ Chi nhánh
VPĐKĐĐ cho người dân .........................................................................58
Bảng 4.12. Đánh giá các khoản chi phí ngồi quy định. .............................................60
Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ về điều kiện cơ sở vật chất ......................................60

vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Đức trung
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà
Nội, chi nhánh huyện Thanh Trì”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu:
Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thanh Trì,
Thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký
đất đai chi nhánh huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu liên quan đến Văn phòng đăng ký đất đai của Tổng cục
quản lý đất đai, Bộ Tài ngun và Mơi trường, từ phịng TNMT, Kinh tế, Thống kê, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Trì.
b) Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các
thủ tục hành chính có liên quan đến Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Thanh
Trì. Thơng tin được thu thập thông qua một mẫu phiếu điều tra chuẩn bị trước liên quan
đến đăng ký quyền sử dụng đất và đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai.
c) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các điểm nghiên cứu được lựa chọn có đặc điểm về đất đai, điều kiện kinh tế xã hội và đặc trưng về số lượng người dân đến Chi nhánh VPĐK. Đề tài chọn 4 xã phục
vụ cho mục đích nghiên cứu theo hướng: 2 xã có có nền kinh tế đang phát triển, nhu cầu
về đất đai lớn, số lượng người dân đến giao dịch cao và 2 xã có nền kinh tế đã tương đối

phát triển, đất đai có xu hướng ổn định, có số lượng người dân đến giao dịch thấp hơn.
d) Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để tính tốn số liệu. Hệ thống hoá các kết quả thu
được thành thơng tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ
bản của đối tượng nghiên cứu.
3. Kết quả và kết luận
viii


Tính đến ngày 31/12/2015, UBND huyện Thanh Trì đã cấp Giấy chứng nhận
được 32.739 thửa đất trên tổng số 40.199 thửa đất, trong đó đất ở khu dân cư nơng thơn
do UBND huyện cấp là 30.975 Giấy chứng nhận.
Trên tồn huyện Thanh Trì có 13/16 xã có Sổ mục kê; 14/16 xã có Sổ địa chính và
17 Sổ đăng ký trên toàn địa bàn huyện. Đã lập các Sổ cấp Giấy chứng nhận theo hệ bản
đồ 1994 trên toàn bộ 16 xã, thị trấn, cấp theo Quyết định 23 và Quyết định 117 của
UBND Thành phố.
Năm 2015, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thanh Trì đã tiếp nhận và xử lý 2813 hồ
sơ đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất, 1659 hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất, 1111 hồ sơ đăng ký xoá thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất, tổng số hồ sơ tiếp nhận và xử lý trong cả năm 2015 là 5583 hồ
sơ.
85% ý kiến cho rằng cơ sở vật chất của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai
huyện Thanh Trì là tương đối đầy đủ. Đã có đủ máy móc, phần mềm, trang thiết bị phục
vụ cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác đăng ký địa chính
trên địa bàn huyện. 15% cịn lại cho rằng hệ thống máy móc đã cũ, chưa được nâng cấp,
phịng làm việc cịn nhỏ, khơng đủ diện tích để lưu hồ sơ qua các năm.
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế này như thế nào
cho hiệu quả, thực sự tiến bộ địi hỏi phải có sự nắm vững chuyên môn và phối hợp rất
nhịp nhàng giữa các phịng, ban, những người trực tiếp làm cơng tác.

ix


THESIS ABSTRACT
Author: Nguyen Duc Trung
Thesis title: "Evaluate the operation of the Land registration Office in Hanoi,
Thanh Tri district branch".
Sector: Land Management

Code: 62.85.01.03

Training Facility Name: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Purpose:
Evaluate the operation of the Land registration Office branch Thanh Tri district,
Hanoi.
Proposed some solutions to improve operational efficiency of the land
registration office branch Thanh Tri district, Hanoi in the near future.
2. Research Methods:
a) Method of secondary data collection
Collect the documents relating to land registration office of the General
Department of Land Management, Natural Resources and Environment Ministry,
Natural Resources and Environment, the Economic Division, Statistics Division,
Branch Office land registration Thanh Tri district.
b) Methods of collecting primary data
Primary data collected from surveys of households and individuals to carry out
administrative procedures related to the branch office of land registration Thanh Tri
district. The information was collected through a questionnaire form prepared
concerning land use rights registration and evaluation of the people on the activities of
the branch office of land registration.

c) The method selected research sites
The selected study site on land features, economic conditions - social and
featured in the number of people coming VPDK Branch. 4 communes selected topics
serve research purposes towards: 2 communes with developing economies, the
demand for large land, the number of people to high transaction and 2 communes with
similar economies for development, land tends to stabilize, with the number of people
to lower transaction.
d) Methods of analysis, data processing
Use Excel to calculate the figures. Systematization of the results of the overall
information, so as to find out the characteristics, the basic properties of the object
studied.
x


3. Results and conclusions
As of the date of 12.31.2015, Thanh Tri District People's Committee has
granted certificates of land plot is 32 739 40 199 land plots in total, of which land in
rural residential areas by the DPC is 30 975 certificate.
Thanh Tri district on 13/16 communes with statistical book; 14/16 communes
and 17 Cadastral Register of across the district. Book set the system certificate
according to the map in 1994 on all 16 communes and towns, granted under Decision
23 and Decision 117 of the MPC.
2015, Thanh Tri district VPDKDD Branch has received and processed 2 813
registration dossiers changes of land use right transfer, registration file 1659 Mortgage
of land use rights and assets attached to land, 1111 Profile mortgage elimination
registration of land use rights and assets attached to land, total records received and
processed throughout 2015 is 5583 records.
85% suggested that the facilities of the branch office of land registration Thanh
Tri district is relatively complete. Had enough machines, software, equipment serving
for the granting of land use right certificates, cadastral registration work in the district.

The remaining 15% said that the system was old machinery, has not been upgraded,
work room was small, not large enough to record over the years.
Reform of administrative procedures in land management is very important in
the management of state land. However, the application of this mechanism for how
effective, real progress requires mastering the professional and very rhythmic
coordination between the departments, who directly work.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song là có hạn. Việc
quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng quan trọng và có
ý nghĩa to lớn.
Trong những nhiệm vụ được quy định đối với Văn phòng đăng ký đất đai,
việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính; xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính, phát
triển hệ thống thơng tin đất đai là nhiệm vụ rất quan trọng. Thực hiện tốt những
nhiệm vụ này sẽ góp phần rất lớn cho công tác quản lý đất đai cả trước mắt và
lâu dài. Tuy nhiên, công việc này chưa được quan tâm đầu tư đúng mức, do vậy
hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay cịn nhiều bất cập, sai sót, cơng tác chỉnh lý
biến động chưa kịp thời và đồng bộ, thơng tin trong hồ sơ địa chính chưa phản
ánh được diễn biến thực tế của tình hình sử dụng đất đã gây khơng ít khó khăn
cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Thanh Trì là một huyện ở phía Nam Thành phố Hà Nội, có tốc độ đơ thị
hóa cùng với nền kinh tế phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, chính do sự phát triển
kinh tế cùng với đó là sự gia tăng dân số đã tác động đến nhu cầu của con người,
đặc biệt là vấn đề về sử dụng đất. Do vậy mà việc sử dụng đất có nhiều biến động
địi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Chi nhánh Văn

phịng đăng ký đất đai huyện Thanh Trì đã hoạt động hiệu quả như thế nào, cịn
những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải
quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng kí đất đai? là những vấn đề được chính
quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân cơ bản đã hồn
thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Từ khi thực hiện Luật
Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013, cùng với việc cải cách thủ tục
hành chính theo cơ chế “Một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
q trình giải quyết các hồ sơ có liên quan đến lĩnh vực đất đai cho người dân.
Cái được lớn nhất là mọi thủ tục đều cơng khai hóa với trang thiết bị khang trang,
cán bộ nhiệt tình, hịa nhã đã góp phần giảm phiền hà, tạo niềm vui đối với người
dân. Tuy nhiên, do điều kiện nhận thức khác nhau nên có nhiều đơn vị chưa áp

1


dụng đúng những quy định chung, nhiều đơn vị cũng đã chú trọng áp dụng công
nghệ thông tin vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai song vẫn
khơng đủ tiêu chuẩn mỗi người một máy tính và chưa áp dụng được công nghệ
thông tin vào giải quyết hồ sơ.
Xuất phát từ thực tế trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp
ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội, tôi chọn đề tài: “Đánh giá
hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, chi nhánh huyện
Thanh Trì”, từ đó đề xuất các giải pháp hồn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động
của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Trì trong thời gian tới.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh huyện
Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai chi nhánh huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội trong thời gian tới.

1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá được các ưu, nhược điểm để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến
nghị đề xuất phù hợp tình hình thực tế của địa phương.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện cụ thể của huyện Thanh Trì.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ HOẠT ĐỘNG CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
- Khái niệm về đất
Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là
thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được
coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu
tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Đất có thể
được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay
đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, khơng khí và một
loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết. (Krasil'nikov, 1958). Giá trị
tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì nhiêu. Về mặt thổ
nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi sinh
vật, nấm, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó
là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con
người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng
cao hơn hoặc ngược lại (Winkler, 1968).
- Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề

mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đồn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa... (UNCED, 1992).
2.1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
3


- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
2.1.1.3. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Đỗ Đức Đôi (2001) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về
đất đai có một số vai trò cụ thể như sau:
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người
sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích

chung của tồn xã hội trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản
lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là
cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ
khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ
bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất đai. Tất cả các thơng tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.

4


Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Trên cơ sở đó,
Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong tồn bộ phạm vi lãnh
thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo
đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ

việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm
bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu
kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai,...
2.1.1.4. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), hồ sơ đất đai và
BĐS là tài liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể
có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho
lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân, bao gồm:
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
b) Ngun tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất
động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Đăng nhập hồ sơ;

5


- Đồng thuận;
- Cơng khai;
- Chun biệt hố.
Việc tn thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất

đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
c) Đơn vị đăng ký (đại lượng đăng ký là thửa đất)
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), thửa đất được hiểu
là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là
một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một
đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ
ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mơ tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.
d) Đăng ký pháp lý đất đai - bất động sản
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), đăng ký pháp lý về đất đai - bất động sản
có 02 nội dung chính, cụ thể:
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện

6

phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.

7


2.1.2. Khái quát về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
2.1.2.1. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
a) Khái quát về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập giúp Sở Tài
nguyên và Môi trường tổ chức triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông
tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật (theo
Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015).
Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố đặt tại địa bàn các quận,
huyện là đơn vị trực thuộc Văn phòng đăng ký. Chi nhánh có trụ sở và con dấu
để thực hiện nhiệm vụ được giao; chịu sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp, tồn diện
của Giám đốc Văn phịng đăng ký và thực hiện chế độ hạch toán phụ thuộc theo
quy định của pháp luật (UBND Thành phố Hà Nội, 2015).
b) Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
* Luật Đất đai 2013
- Trước đây, Điều 64 Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử
dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan
quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và

nghĩa vụ”.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường do
Ủy ban nhân dân cấp Huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phịng
Tài ngun và Mơi trường và Trưởng phòng Nội vụ. Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp
nêu trên còn nhiều bất cập.

8


Các nhiệm vụ sự nghiệp, dịch vụ đã được các Văn phòng tổ chức thực
hiện, tuy nhiên giữa các địa phương cịn có sự chênh lệch lớn về khối lượng
nhiệm vụ cũng như các khoản thu từ hoạt động dịch vụ do nhu cầu ở các địa
phương khác nhau. Các hoạt động dịch vụ chủ yếu được thực hiện ở các đô thị
lớn hoặc các vùng đang thực hiện phát triển đô thị; đối với các vùng nông thôn,
miền núi, vùng sâu vùng xa các hoạt động dịch vụ chưa được thực hiện thường
xuyên.
Ngoài ra, một số nhiệm vụ chưa được triển khai tốt, đồng bộ như lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã; chỉnh lý tồn bộ hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu địa chính thì đa số các địa phương chưa triển khai đồng bộ.
Cơ chế tài chính của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC
về cơ bản đã phù hợp với thực tiễn tại các địa phương. Tuy nhiên, đa số Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực hiện tự chủ về các khoản chi thường
xuyên. Các khoản thu ở các Văn phòng giữa các tỉnh có sự chênh lệch lớn, Văn
phịng ở các tỉnh, thành phố đô thị hoặc đang phát triển thành đô thị có mức thu

tương đối cao. Tuy nhiên, đa số nguồn thu của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp tỉnh đều từ ngân sách nhà nước, thu không đủ bù chi đặc biệt là các
vùng nông thôn, miền núi, hải đảo, những khu vực được miễn một số phí, lệ phí
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Do vậy, hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn; nhiều nội dung chưa được quan tâm đầu
tư như: lập hồ sơ địa chính tồn tỉnh, chỉnh lý biến động, thơng tin lưu trữ, hiện
đại hóa việc đăng ký đất đai ....
Bên cạnh đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc
Phịng Tài ngun và Mơi trường, cơ bản đã được thành lập tại các quận, huyện,
thị xã và thành phố trực thuộc tỉnh. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ gặp nhiều khó
khăn do kinh phí được cấp ít, số lượng người làm việc được giao không đủ; việc
hướng dẫn, chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ, luân chuyển hồ sơ gặp nhiều khó
khăn, khơng đồng bộ do tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn chưa
thống nhất.
Khác với Luật Đất đai năm 2003, Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở Tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ương và ở Quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc Tỉnh; Tổ chức
9


dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ. Ngồi ra cịn có các Nghị định và Thơng tư được Chính phủ và các Bộ ban
hành để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 (cụ thể tại Phụ lục số 1).
Cũng theo Nguyễn Thị Kim Ngân (2016), hiệu quả bước đầu từ Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp sau khi được kiện tồn đã thể hiện rõ
hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức
được sắp xếp theo các nhóm chuyên mơn và theo từng vị trí cơng việc chun
sâu; quy trình giải quyết cơng việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã
được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng. Hoạt động
đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, bảo đảm việc

triển khai thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theo đúng kế
hoạch, có trọng tâm, trọng điểm.
Đội ngũ cán bộ trong hệ thống Văn phòng đăng ký một cấp đã được điều
động, sử dụng linh hoạt giữa các địa bàn để hỗ trợ hoàn thành nhiệm vụ, nâng
cao hiệu quả sử dụng nguồn cán bộ hiện có.
Chất lượng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nâng cao, bảo
đảm sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố. Thời gian thực hiện thủ tục đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận được bảo đảm đúng quy định.
Các Văn phòng đăng ký một cấp đã có điều kiện hơn về lực lượng chun
mơn, chủ động hơn về thẩm quyền và đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc
xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của địa phương, nhất là việc xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của
hồ sơ địa chính theo quy định.
Việc thực hiện thống kê đất đai định kỳ hàng năm ở các tỉnh, thành phố thí
điểm đã được thực hiện có chất lượng hơn, bảo đảm thời gian quy định do Văn
phòng đăng ký một cấp đã chủ động hơn trong việc tổ chức thực hiện mà khơng
cịn thụ động chờ cấp huyện báo cáo như trước đây.
* Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
10


sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về

bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
* Nhận xét chung về cơ sở pháp lý việc tổ chức và hoạt động của Văn
phòng đăng ký
Nhìn chung, việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện nay là tương đối đầy đủ. Các văn
bản pháp lý đang dần hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách, đưa VPĐK hoạt động
ngày càng hiệu quả hơn, dần đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Được quy định tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNVBTC ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính,
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ như sau:
a) Chức năng của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây
dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân
theo quy định của pháp luật.
b) Nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
1 Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2 Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là
Giấy chứng nhận).
3 Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản
lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4 Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

11

5 Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6 Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7 Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận.
8 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9 Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10 Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11 Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với
năng lực theo quy định của pháp luật.
12 Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phịng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo
quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác
được giao.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong
lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý
đất đai ở địa phương là rất quan trọng với nhiều lý do khác nhau (cụ thể tại phụ
lục số 2).
2.1.2.3 Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương.
Trong cơng tác chun mơn nói chung và giải quyết thủ tục hành chính
nói riêng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài ngun và mơi trường có mối
liên hệ thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau.

Đối với cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phịng Tài
ngun và Mơi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh vướng
mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi.

12


Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phịng Tài
ngun và Mơi trường. Tồn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự
lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phịng Tài ngun và Mơi trường. Việc phối hợp
giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài
nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt.
Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết thủ tục hành chính được
thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn
cấp huyện. Các hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính trước đây trình Ủy ban nhân
dân cấp huyện đều phải thơng qua Phịng Tài ngun và Mơi trường xét duyệt.
Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất
đai - Sở Tài nguyên và Môi trường. Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận của nhiều thủ tục hành chính được thay đổi từ UBND cấp huyện sang Sở
Tài nguyên và Môi trường. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài
nguyên và Môi trường chỉ cùng tham giải quyết một số thủ tục hành chính thuộc
thẩm quyền của UBND cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ
chuyên môn liên quan.
2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.
2.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1. Khái quát về quản lý đất đai ở Thụy điển
Theo Đặng Anh Quân (2011), quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ

quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền
đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng
đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện .
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc
bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc
tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và
thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương
nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất
đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.

13