Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nươc thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường vành đại 2 (đoạn ngã tư sở, ngã tư vọng) trên địa bàn phường khương thượng,

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2
(ĐOẠN NGÃ TƯ SỞ, NGÃ TƯ VỌNG) TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG KHƯƠNG THƯỢNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và để bảo vệ một học vị chưa được sử dụng lần nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cơ giáo và sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hồn thành bài luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Khoa Quản lý đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài nguyên và Môi trường; Ban BT-GPMB
Quận Đống Đa; Ban Quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội và Ủy ban
nhân dân phường Khương Thượng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn bè đã tạo
những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ....................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẲT ...................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .............................................................................................. ix
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ......... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ..........................................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................... 3
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ................................................... 3

2.1.1.

Khái niệm về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .....................................................3

2.1.2.

Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ......................................4

2.1.3.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất .......................................................................................................................5

2.1.4.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ..........................................................................................7

2.2.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ CỦA CÁC
TỔ CHỨC TÀI TRỢ VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ....................... 11

2.2.1.

Quy định Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số tổ chức tài trợ (WB
và ADB) ............................................................................................................11

2.2.2.

Chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới ..........12

iii


2.2.3.

Bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt
Nam ..................................................................................................................17

2.3.

CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................................ 18

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển ..........................................................18

2.3.2.

Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở một số thành phố trong giai đoạn hiện nay..............................................23

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................... 27
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU .............................................................................. 27

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ............................................................................ 27

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 27

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU............................................................................. 27

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội .....27

3.4.2.

Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của quận Đống Đa năm 2015 ....28

3.4.3.

Tình hình chung về công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội. ....................................................28

3.4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa,
Thành phố Hà Nội. ...........................................................................................28

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. ...............................................................................28

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................... 28

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: ................................................28

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: ..................................................28

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ......................................................................29

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu điều tra ...............................................30

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................................... 31
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ HỘI QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................31

iv


4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................33

4.1.3.

Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội đến công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ................................................................................38

4.2.

HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CỦA
QUẬN ĐỐNG ĐA NĂM 2015 ........................................................................ 39

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất Quận Đống Đa năm 2015............................................39

4.2.2.

Biến động sử dụng đất Quận Đống Đa năm 2015 ............................................40

4.3.

TÌNH HÌNH CHUNG VỀ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................ 43

4.3.1.

Quy trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn
quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội ...................................................................43

4.3.2.

Hệ thống văn bản thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội ...........47

4.3.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội .....................................................49

4.4.

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 (ĐOẠN NGÃ TƯ SỞ, NGÃ TƯ VỌNG)
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KHƯƠNG THƯỢNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................................... 57

4.4.1.

Khái quát về dự án nghiên cứu .........................................................................57

4.4.2.

Đối tượng và điều kiện được bồi thường ..........................................................59

4.4.3.

Các chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện dự án..................64

4.4.4.

Tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của
người dân bị thu hồi đất ....................................................................................80

4.4.5.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn
quận đống đa qua dự án nghiên cứu .................................................................81

4.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ................................. 83

4.5.1.

Hoàn thiện và bổ sung các cơ chế, chính sách mới để thực hiện cơng tác
BT, HT, TĐC ....................................................................................................83

4.5.2.

Điều chỉnh, hồn thiện các chính sách tái định cư ..........................................84

v


4.5.3.

Thực hiện việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..............84

4.5.4.

Tập trung nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, vận động khi thực
hiện các dự án thu hồi đất. ................................................................................84

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85
5.1. KẾT LUẬN.............................................................................................................. 85
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................. 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 87

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẲT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BT, HT & TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

CNH – HĐH

Cơng nghiệp hố-Hiện đại hố

ĐVT

Đơn vị tính

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 quận Đống Đa .....................................40

Bảng 4.2.

Biến động sử dụng đất Quận Đống Đa ......................................................41

Bảng 4.4.

Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất Giai đoạn 1 của dự án .....................66

Bảng 4.5.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường giai đoạn 1 của dự
án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất ............................................66

Bảng 4.6.

Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất Giai đoạn 2 của dự án .....................69

Bảng 4.7.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường giai đoạn 2 của dự
án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất ............................................69

Bảng 4.8.

Tổng hợp về chính sách hỗ trợ Giai đoạn 1 của dự án ..............................75

Bảng 4.9.

Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về các chính sách hỗ trợ
giai đoạn 1 của dự án .................................................................................76

Bảng 4.10. Tổng hợp về chính sách hỗ trợ Giai đoạn 2 của dự án ..............................77
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về các chính sách hỗ trợ
giai đoạn 2 của dự án .................................................................................77
Bảng 4.12. Kế hoạch sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân thuộc Dự án ...............81

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Đống Đa ................................................................. 32

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Tuấn Anh
Tên đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án giải phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên
địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất tại dự án GPMB đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn
phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác BT, HT,
TĐC cư đảm bảo ngày càng hoàn thiện và phù hợp với thực tế.

Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng để thực hiện luận văn gồm: Phương pháp điều tra
thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và phương pháp
phân tích, so sánh số liệu điều tra.
Kết quả nghiên cứu
Quận Đống Đa là quận nội thành của thủ đơ Hà Nội có vị trí địa lý quan trọng trong
việc phát triển kinh tế - đô thị của thành phố. Quận nằm ở trung tâm thành phố Hà Nội, là
đơn vị hành chính cấp quận gồm có 21 đơn vị hành chính cấp phường, là một trong 4
quận đô thị cũ được thành lập đầu tiên của Thành phố phố Hà Nội. Quận Đống Đa có địa
hình tương đối bằng phẳng. Tổng diện tích tự nhiên toàn quận Đống Đa là 995,76 ha,
chiếm 0,3% diện tích tồn thành phố Hà Nội.
+ Dự án GPMB đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng) do Ban quản
lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư
2.560 tỷ đồng, được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 4454/QĐUBND ngày 23/09/2011 chạy qua địa bàn phường Phương Mai và phường Khương
Thượng, quận Đống Đa.
+ Dự án trên nằm trong chiến lược phát triển giao thông - đô thị của thành phố, là
một trong các dự án trọng điểm của Thủ đơ nhằm từng bước hồn chỉnh quy hoạch giao
thơng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, giải quyết tình trạng ùn tắc giao thơng trên tuyến
đường từ Ngã Tư Sở đến Ngã Tư Vọng.

ix


+ Mục tiêu dự án đặt ra là cải tạo, nâng cấp, mở rộng tuyến đường dài 1.980m; bề
rộng 14m thành mặt đường kết cấu bê tông nhựa rộng từ 53,5 – 57,5m. Đồng thời, xây
dựng cầu qua sông Lừ có chiều dài 34,8m.
Đây là dự án thu hồi đất, phần lớn là đất ở của các hộ dân thuộc diện phải di dời
GPMB trên địa bàn Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa gồm 174 hộ gia đình và 02
tổ chức là Trung tâm thông tin và triển lãm Hà Nội và Trung tâm phát triển mỹ thuật và
vật phẩm văn hóa Hà Nội.

Tổng thể dự án được chia làm 02 giai đoạn, phương án điều tra 63 hộ gia đình trên
tổng số 174 hộ bị GPMB của dự án.
+ Về giá bồi thường đất, bồi thường tài sản trên đất khi triển khai dự án chưa hoàn
toàn nhận được sự đồng thuận, nhất trí cao từ người dân bị thu hồi đất. Trên thực tế, sự
chênh lệch giữa giá bồi thường đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường vẫn đang có
một khoảng cách khá cao; (sự chênh lệch giá bồi thường đất với giá thị trường tại giai
đoạn I của dự án từ 4,4 đến 5,3 lần và tại giai đoạn II từ 4,0 đến 5,3 lần) nguyên nhân
chính do giá trị chuyển nhượng bất động sản theo thị trường luôn biến động khiến cho
công tác xây dựng khung giá bồi thường đã gặp khơng ít khó khăn, nhiều dự án phải chờ
duyệt điều chỉnh, bổ sung giá nhiều lần đảm bảo sát với giá thị trường.
+ Các chính sách hỗ trợ thực hiện dự án theo đa số ý kiến người dân bị thu hồi đất
cho là chưa thỏa đáng. Cụ thể như chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển
chỗ ở, hỗ trợ thuê nhà tạm cư và các khoản hỗ chợ khác còn thấp. Đây cũng là nguyên
nhân gây chây ỳ trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất để bàn giao mặt bằng của
người dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
+ Về chính sách nhà TĐC. Chất lượng nhà tái định cư còn thấp kém, chưa đảm bảo
phục vụ lợi ích sinh hoạt ăn ở của người dân. Công tác quản lý, bảo trì cịn nhiều hạn chế,
việc cung cấp các dịch vụ môi trường, dịch vụ phục vụ sinh hoạt, vui chơi, giải trí và học
tập của cộng đồng dân cư khu tái định cư còn thiếu, chưa được xây dựng đồng bộ về hạ
tầng xã hội nên ảnh hưởng nhiều đến đến đời sống sinh hoạt của người dân.
Kết luận
Việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án giải
phóng mặt bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường
Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội đã hoàn thành xong GPMB và xây
dựng đường giao thông tại giai đoạn 1 của dự án tuyến Trường Chinh đoạn từ Ngã Tư
Vọng đến phố Tôn Thất Tùng. UBND Thành phố Hà Nội đang khẩn trương chỉ đạo
UBND quận Đống Đa, UBND phường Khương Thượng và chủ đầu tư Ban quản lý các
dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội tập trung triển khai công tác GPMB tại giai
đoạn 2 của dự án tuyến Trường Chinh đoạn phố Tôn Thất Tùng đến Ngã Tư Sở để đảm
bảo tiến độ trong thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Tuan Anh
Thesis title: "Evaluation of compensation, assistance and resettlement when the State
recovers land at the project of clearance for ring road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong
crossroad) in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district, Hanoi City".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Assess the current situation of the implementation of compensation, assistance
and resettlement activities when the State recovers land at the project of clearance for
Ring Road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong crossroad) in the area of Khuong Thuong ward,
Dong Da district, Hanoi city.
- Propose some solutions and recommendations to improve the efficiency of the
work of compensation, assistance, resettlement to ensure more perfect and consistent
with reality.
Research methods
The methods used to implement the thesis include: Method of secondary data
collection and investigation; method of investigation and collection of primary data and
method of analysis and comparison of survey data.
Main findings
Dong Da District is an inner city district of Hanoi with an important geographical
position in the city's economic - urban development. The district is located in the center
of Hanoi, is a district-level administrative unit composed of 21 ward-level

administrative units, one of the first 4 urban districts of Hanoi. Dong Da district has
relatively flat terrain. Total natural area of Dong Da district is 995.76 ha, accounting for
0.3% of the total area of Hanoi.
+ The project of clearance for building the Ring Road 2 (Nga Tu So - Nga Tu
Vong crossroad) is invested by the Management Board of key projects of Hanoi urban
development with the total investment capital of VND 2,560 billion approved by People
Committee of Hanoi at Decision No. 4454 / QD-UBND dated 23/09/2011 running
through Phuong Mai ward and Khuong Thuong ward, Dong Da District.
+ The above project is part of the city's transport and urban development strategy,
which is one of the key projects of the capital to step by step complete the transport

xi


planning, urban technical infrastructure system, solve the traffic jams on the route from
Nga Tu So to Nga Tu Vong.
+ The project objective is to renovate, upgrade and expand the 1,980m long road;
width of 14m as a pavement concrete structure width from 53.5 to 57.5m. At the same
time, construction of the bridge over the Lu river is 34.8m in length.
This is the project of land acquisition, mostly residential land of households
subject to site clearance in the area of Khuong Thuong ward, Dong Da district
consisting of 174 households and 02 organizations as Information and exhibition center
of Hanoi and the Center for Arts and Cultural Development of Hanoi.
The whole project was divided into 2 phases, surveyed 63 households out of 174
households with site clearance.
Regarding land compensation price, compensation of assets on land when
implementing the project has not fully received consensus, high agreement from the
people have land recovered. In fact, the gap between the land compensation price issued
by the State and the market price is still quite high; (the difference between the
compensation price of land and the market price in the first phase of the project is 4.4 to

5.3 times and in the second phase, from 4.0 to 5.3 times). The main reason is: the real
estate transfer price follow fluctuating market, making the compensation framework
difficult to meet, and many projects have to wait for adjustments and replenishment
many times to keep up with the market price.
+ The policies to support the implementation of the project by majority opinion of
people who have land recovered is not satisfactory. In details, policies such as life
support, relocation support, shelter assistance, and other support are low. This is also the
cause of delay in implementation of land recovery decision to hand over land of people,
thus affecting the progress of project implementation.
+ About resettlement housing policy. The quality of resettlement houses is poor,
not ensure to serve the benefits of people life. The management and maintenance are
still limited, the supply of environmental services, services for living, entertainment,
recreation and learning of the resettlement community is lacking, not comprehensive
construction of social infrastructure should affect much to the life of people.
Conclusions
Implementation of compensation, support, resettlement when the State recovers
land at the project of clearance of Ring Road 2 (Nga Tu So, Nga Tu Vong) in the area of
Khuong Thuong ward, Dong Da district, Hanoi completed the clearance and
construction of roads at the first phase of the Truong Chinh route project from the Nga
Tu Vong to Ton That Tung. Hanoi People's Committee is urgently instructing People's

xii


Committee of Dong Da district, People's Committee of Khuong Thuong ward and the
investor of the key projects of Hanoi urban development to focus on site clearance in
the second phase of the project in Truong Chinh route, section of Ton That Tung street
to Nga Tu So street to ensure the progress in the coming time.

xiii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có tầm quan trọng to lớn và vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của người dân cả về phương diện nơi ở, tài sản cũng như tư liệu sản
xuất. Ở nước ta, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao cho tổ chức và cá nhân sử dụng
theo quy hoạch.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đòi hỏi phải xây dựng thêm
các cơng trình trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp....Để có mặt bằng xây
dựng các cơng trình này đòi hỏi phải thu hồi đất ở và đất sản xuất của người
dân dẫn đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất gặp nhiều xáo trộn về nơi
ở, cũng như phải chuyển đổi nghề khi khơng có tư liệu sản xuất. Để giúp cho
họ ổn định cuộc sống, trong những năm gần đây Nhà nước đã ban hành nhiều
chính sách BT, HT, TĐC dành cho các hộ dân bị thu hồi đất. Các chính sách
này cũng giống như các chính sách khác về đất đai, thường xuyên được bổ
sung, hoàn thiện nhằm giúp cho người dân bị thu hồi đất bước đầu ổn định trở
lại cuộc sống, có khả năng chuyển đổi nghề nghiệp. Tuy nhiên, thực tế vẫn đòi
hỏi Nhà nước ta phải tiếp tục đổi mới chính sách BT, HT, TĐC để phù hợp
với từng giai đoạn cụ thể.
Công tác BT, HT, TĐC là vấn đề phức tạp, được Nhà nước và nhân dân rất
quan tâm, nếu thực hiện không tốt sẽ gây ra nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội.
Thành phố Hà Nội nói chung và quận Đống Đa nói riêng đang trong q trình đơ
thị hóa nhanh tất yếu dẫn đến việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển giao thơng đơ thị. Bên cạnh đó, nhiều dự án của Thành phố đã chậm tiến độ
từ một đến vài năm gây lãng phí trong đầu tư.
Để nhìn nhận đầy đủ những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện công
tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một trong các dự án trọng điểm
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội; dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.

NGUYỄN THANH TRÀ, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án giải phóng mặt
bằng đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư Vọng) trên địa bàn phường
Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.

1


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất tại dự án GPMB đường Vành đai 2 (đoạn Ngã Tư Sở, Ngã Tư
Vọng) trên địa bàn phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác BT,
HT, TĐC cư đảm bảo ngày càng hoàn thiện và phù hợp với thực tế.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu được thực hiện tại phường
Khương Thượng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Thời gian nghiên cứu từ tháng 2/2016 đến tháng
5/2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã nêu được những chính sách mới về giá bồi thường đất của
UBND Thành phố Hà Nội chỉ đạo việc thực hiện chuyển tiếp giữa Luật Đất đai
năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 trong công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất tại một trong các dự án trọng điểm của Thành phố trên địa bàn quận
Đống Đa.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đã góp phần tạo dựng cơ sở khoa học nghiên cứu mới
về công tác BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà
Nội nói chung và quận Đống Đa nói riêng.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu chỉ ra những điểm hợp lý và chưa hợp lý của các
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện dự án GPMB, thu hồi đất.
- Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên và các
cán bộ quan tâm đến công tác BT, HT, TĐC; giúp người dân hiểu rõ thêm về
quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong cơng tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.1.1. Bồi thường
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ
thể khác mang lại. (Khang Việt, 2009).
“Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất
khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ
thể đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
(Quốc Hội, 2013).
2.1.1.2. Hỗ trợ
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Hỗ trợ” là giúp thêm vào (Khang
Việt, 2009).
“Hỗ trợ” là một hành động thể hiện tinh thần đồn kết tương thân, tương ái
thơng qua sự hỗ trợ về vật chất và tinh thần để giúp đỡ một thành viên hoặc một

nhóm người trong xã hội có thể vượt qua những khó khăn hay những rủi ro mà
họ gặp phải để sớm ổn định cuộc sống.
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc Hội, 2013).
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, lâm nghiệp, vừa là tư
liệu tiêu dùng của con người. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng
đất sẽ mất tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống,
việc làm, an sinh xã hội ... buộc người dân phải thích nghi với những thay đổi sau
khi bị thu hồi đất. Để giúp cho họ vượt qua các khó khăn, ổn định sản xuất và ổn
định đời sống thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước ban hành các chính sách
hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi.
2.1.1.3. Tái định cư
Theo Từ điển Tiếng Việt: “Tái định cư” được hiểu là đến một nơi nhất định
để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa) (Khang Việt, 2009).

3


Mặc dù thuật ngữ tái định cư được Luật Đất đai đề cập nhưng lại chưa có
quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm
2013 chỉ quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải
thơng báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về
dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết cơng khai ít nhất là 15 ngày tại
trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu
hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
phương án bố trí tái định cư...trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái
định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối
thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một xuất tái định cư tối thiểu...”
(Quốc hội, 2013).

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh
tế - xã hội đối với bộ phận dân cư phải gánh chịu vì sự phát triển chung. Tái định
cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các dự án tái định cư cũng được coi là dự án phát
triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Quá trình BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình đa dạng và
phức tạp. Ở mỗi dự án khác nhau, quá trình BT, HT, TĐC cũng khác nhau, nó
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Do
đó q trình BT, HT, TĐC có các đặc điểm sau:
a. Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều
kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định:
- Ở khu vực nội thành: nơi có mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá
trị đất và tài sản trên đất lớn... khiến cho quá trình bồi thường có những thuận lợi,
khó khăn khác với khu vực ven đô và nông thôn.
- Đối với khu vực ven đô: mật độ tập trung dân cư ở mức trung bình, ngành
nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… q trình bồi thường, hỗ trợ cũng có những
đặc trưng riêng của nó.
- Cịn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nơng nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó, q
trình BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn.

4


b. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống KT-XH
đối với mọi người dân.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp (chủ yếu ở khu vực nông thôn): Đất đai

là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu. Đồng thời, trình độ sản xuất của nơng
dân cịn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là
giữ được đất để sản xuất. Bên cạnh đó, cơng tác định giá bồi thường trên khu vực
này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật ni vừa đa dạng vừa không tập trung.
Do vậy, công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, khơng được tập
trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường.
- Việc BT, HT, TĐC đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên
nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai buông lỏng
một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu
vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển;
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp,
chưa đảm bảo được yêu cầu;
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác BT, HT, TĐC
được thực hiện khác nhau.
2.1.3. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Thông qua việc thu hồi đất, Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng, đảm bảo an ninh quốc phòng và phát
triển kinh tế. Xây dựng các khu, cụm công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh

5


doanh, khu đơ thị, khi vui chơi giải trí, cơng viên cây xanh v.v.. Qua đó làm tăng
thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục
vụ phát triển kinh tế.
Việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC cư tốt làm tăng tiến độ thu hồi đất
góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng
sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ. Khi diện tích
đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện
pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển
đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng
lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông
nghiệp và dịch vụ.
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác BT, HT,
TĐC cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng khi các cơng trình phúc lợi
được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng
thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất
và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở (Hoàng Thị Nga, 2010).
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng cơng
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hịa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị

thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng
trong sự phát triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể
nói cơng tác BT, HT, TĐC được thực hiện nhanh và hiệu quả thì cơng trình thực
hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình thực hiện BT, HT, TĐC ảnh hưởng
trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Có

6


nhiều dự án do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng
thiếu việc làm, người dân khơng có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi
hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng thất nghiệp, thiếu việc làm là nguyên nhân chính
dẫn đến việc nảy sinh các hành vi vi phạm pháp luật. Đời sống của nhân dân sau
khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền
vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề
nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội
(Đặng Thái Sơn, 2002).
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân khơng có việc làm. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn
đến tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự
an ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trị của cơng tác BT, HT, TĐC khơng chỉ là làm thế nào để thực hiện thu
hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển
bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện BT, HT, TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn
thất, hỗ trợ tái định cư nhằm hỗ trợ người dân vượt qua khó khăn trước mắt để
nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp,

khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia. Đây cũng là
nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất ổn định về chính trị, trật tự
an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt BT, HT,
TĐC cư góp phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy
sinh các xung đột trong xã hội.
2.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.4.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Theo đó, cơng tác BT, HT, TĐC cũng ln được Chính phủ khơng ngừng
hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác BT, HT, TĐC
phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai,
thời gian qua công tác BT, HT, TĐC đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản

7


đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy
nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai
qua các thời kỳ mà công tác BT, HT, TĐC đã gặp khá nhiều khó khăn và trở
ngại. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác BT, HT, TĐC.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm như là số lượng
nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa
đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
2.1.4.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với BT, HT, TĐC và là một
trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và
mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng hàng
đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai.
Trong cơng tác BT, HT, TĐC thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn
cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà công tác BT, HT, TĐC đã gặp rất nhiều khó
khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì cơng tác BT, HT, TĐC sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
2.1.4.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng
đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể
thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các
địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất
nước nói chung và các địa phương nói riêng.

8


Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc BT, HT, TĐC thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước

đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án BT, HT, TĐC nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có tác động tới cơng tác bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính
chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
2.1.4.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên
tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định)
và được cơng bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng
đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá
trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong
một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước
tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ
thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định

giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá
để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc

9


định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước
trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc hội,
luật đất đai 2003).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới
12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong
các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá
đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên
thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở
đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2005).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để thực hiện BT, HT, TĐC không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
2.1.4.5. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền

kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện công tác BT, HT, TĐC.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.

10


2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ CỦA CÁC
TỔ CHỨC TÀI TRỢ VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số tổ chức tài trợ
(WB và ADB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của WB đều có chính sách về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do WB đưa ra. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của
nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có
những ảnh hưởng tích cực tới việc hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những
người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích
hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái
định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp,
cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (Viện
Nghiên cứu Địa chính 2008).
Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng

với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm
thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di
chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có
được nếu khơng có dự án hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai,
cơng trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi.
- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu
nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để
cải thiện hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực
sản xuất của họ như trước khi có dự án.
- Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy
trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng
đồng dân cư nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch BT, HT, TĐC (được coi như một phần trong
công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành
với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc
di dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án.

11